城区老旧小区改造工作方案

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1、城区老旧小区改造工作方案为全面贯彻落实党中央、国务院关于城镇老旧小区改造工作部署，根据国务院办公 厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国办发2020 23号）要求，全面 改善中心城区老旧小区居民居住条件和生活环境，提升群众的幸福感、获得感和安全感，现 结合实际，制定本工作方案。一、总体要求（一）指导思想。以新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十 九届二中、三中、四中、五中全会精神，坚持以人民为中心，坚持新发展理念，按照高质量 发展要求顺应城镇居民日益增长的美好生活需要，大力改造提升市中心城区老旧小区，构 建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系，让人民群

2、众生活更方便、更舒 心、更美好。（二）基本原则。1坚持以人为本、居民自愿。充分尊重居民意愿，凝聚居民共识，变“要我改为我 要改”，由居民决定改不改改什么怎么改如何管”，从居民关心的事情做起， 从居民期盼的事情改起。2坚持因地制宜、突出重点。按照保基础、促提升、拓空间、增设施”要求，优化 小区内部及周边区域空间资源利用，明确菜单式改造内容和基本要求，强化设计引领，做到一小区一方案”，确保居住小区的基础功能，努力拓展公共空间和配套服务功能。3坚持各方协调、统筹推进。构建共建共治共享联动机制，落实政府主导、部门负责、 街道社区沟通协调的责任分工，充分调动被改造居民的积极性，激发主人翁意识。4坚持创新

3、机制、长效管理。引导多方参与，确定长效改造管理方案；相关管养单位提前介入，一揽子解决改造中的问题；提高制度化、专业化管理水平，构建一次改造、长 期保持的管理机制。二、工作任务（一）改造范围。本次改造范围为市中心城区老旧小区，其中重点改造2000年（含）以前建成的基础设施及功能明显不足、物业管理不完善、居民改造意愿强烈的老旧小区。已 纳入城镇棚改计划、拟通过拆除新建（改建、扩建、翻建）实施改造的棚户区（居民住宅）， 以及居民自建房为主的区域和城中村等，不属于老旧小区范畴。（二）改造任务。十四五”期间，基本完成中心城区260个小区、655栋、2.12万 户老旧小区改造任务。2021年开始，开展中心

4、城区首批老旧小区改造项目，力争在年底形成样板，逐年合理 安排，统筹协调推进。（三）改造内容。老旧小区改造包括市政配套基础设施改造提升、建筑物及附属设施 维修改造、环境及配套设施改造建设、公共服务设施配套建设。适应居民不同层次生活需求， 分为基础改造类、完善改造类和提升改造类三类。1基础改造类：满足居民安全需要和基本生活需求，包括小区内部及与小区联系的道 路、供水、排水、供电、弱电、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类等配套基础设施改 造提升；小区内建筑物屋面、外墙粉刷、外墙保温、楼梯间整治、外窗更换、附属设施规整 等建筑主体改造。2完善改造类：满足居民生活便利需要和改善型生活需求，包括拆除违法

5、建筑、自行车库、电动自行车充电设施、无障碍设施、停车位规整、文化休闲设施、体育健身设施、智 慧小区等配套设施改造建设及周边绿化、照明等整治。3提升改造类：丰富小区及周边区域配套服务的供给，包括改造或建设小区及周边的 社区综合服务设施、卫生服务站等公共设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施， 以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专 项服务设施。（四）改造流程。1摸底储备工作。区住建局牵头，各街道、社区组织工作人员对中心城区2000年底前 建成的小区开展摸底调查，全面摸清老旧小区建成时间、楼栋数、户数、建筑面积、产权性 质、存在问题和改造需求等基本

6、情况，确保数据真实可靠，建立老旧小区基本信息台账和改 造项目储备库。2确定改造计划。按照实施一批、谋划一批、储备一批和尽力而为、量力而行” 的原则，在摸清老旧小区底数和需求的基础上，区分轻重缓急，统筹安排改造时序，科学确 定中心城区老旧小区改造计划。3项目组织实施。按照年度改造计划，区住建局牵头，负责方案设计、招投标、工程 实施和质量监管等具体工作。（1）制定改造方案。项目建设单位会同设计单位、街道办事处、社区、居民代表征集 改造内容，根据小区及周边空间资源、配套设施现状、结合居民意见，开展方案设计，由具 体职能部门或机构牵头进行联合审查。（2）简化审批程序。鼓励对老旧小区改造项目开通绿色通道

7、，根据住建部出台的城 镇老旧小区改造可复制政策机制清单，简化项目审批程序，加快审批进度。（3）工程实施和监管。建设单位要严格按照相关法律法规和规范标准组织实施，建立 多位一体、相关部门、街道社区等各方参与的现场沟通协调机制，每个小区聘用具有技术特 长的3至5名居民参与工程监督，为施工提供必要条件。质量安全监督部门应根据老旧小 区综合改造提升工作特点，对工程全过程进行监管，落实工程质量、安全生产、文明施工等 管理要求。（4）项目验收。项目完工后，由区政府组织相关部门、建设单位、参建单位、街道社 区和居民代表等进行联合竣工验收。验收通过后，应及时完成竣工财务决算，做好竣工项目 的资料整理、归档和移

8、交工作。（5）后续管理。巩固老旧小区改造成果，由街道、社区及小区业主委员会按照长效管 理方案，落实管理和服务，做到改造一个、管好一个”。三、实施机制（一）城镇老旧小区改造工作统筹协调机制。1建立健全政府统筹、部门协作工作机制。成立由区长为组长，分管副区长为副组长， 区住建、发改、财政、自然资源、公安、民政、行政审批、生态环境、信访、各街道社区、 管线专营企业等多部门组成的老旧小区改造工作领导组明确各部门主要工作职责和工作范 围，相互配合、协同推进老旧小区改造工作。2科学划分有关部门单位职责。科学划分相关部门及街道的职责，明确责任清单，实 现职责明确、部门负责、协同联动。老旧小区领导小组分工如下

9、：（1）领导组办公室：负责老旧小区改造日常工作，负责组织协调、政策拟定、计划编 制、督促推进、通报考核等工作。（2）区住建局：负责老旧小区改造的指导、组织和协调，会同区发改、财政部门提出 老旧小区改造年度计划；具体组织实施老旧小区改造项目（3）区发改局：负责组织老旧小区改造项目的立项、初步设计审批等工作；负责中央 专项补助资金、地方政府专项债券等申报工作。（4）区财政局：负责筹集区级配套资金；负责专项资金的拨付和监管等工作。（5）区行政审批局：负责改造项目相关手续的审批办理等工作。（6 ）区审计局：负责老旧小区改造项目审计和监督等工作。（7）区自然资源局：负责出具规划用地意见、参与项目竣工验收

10、等有关工作。（8）市公安局分局：负责查处工程推进中的暴力抗法行为；指导小区视频监控布设和 后续管理；负责指导施工期间交通组织等相关事宜。（9）区民政局：负责指导老旧小区改造中社区用房、养老设施等选址、规划、建设工 作。（10 ）区信访局：负责协调处理老旧小区改造中涉及的群众来信、来访等事项。（11 ）街道办事处：负责协调老旧小区改造违建拆除相关工作；负责组织、动员和开 展老旧小区改造中群众工作；宣传发动居民积极参与改造工作；协调配合项目组织施工；扌旨 导、组织小区成立业主委员会或居民自治小组;协调处理老旧小区改造过程中的各类矛盾纠 纷。(12 )管线专营单位：负责统筹做好老旧小区改造项目中涉及

11、管线改造工作。3统筹相关部门政策及资源。统筹住建、公安、民政、体育等部门牵头负责的既有建 筑节能改造、雨污分流、加装电梯、垃圾分类、智慧安防、室外活动场地以及抚幼、养老、 健身设施等专项工程，与老旧小区改造项目统筹推进，做到规划、审批、设计、施工、交付 五同步。4建立专营单位协同推进的工作机制。电力、通信、供水、供气、供热等相关经营单 位要结合老旧小区改造项目实施计划，合理安排各自项目建设年度计划，同步实施管线改建 工程、做好施工衔接，避免各自为政、反复开挖。(二) 改造资金政府与居民合理共担机制。1完善资金分摊原则。结合拟改造项目具体情况和改造内容，合理确定改造资金共担 机制，通过居民合理出

12、资、政府给予支持、管线单位和原产权单位积极配合，实现多渠道筹 措改造资金。原则上，基础类改造内容，坚持应改尽改，政府予以重点支持；完善类，坚持 能改则改，政府适当给予支持；提升类，以市场化运作为主，政府重点在资源统筹使用等方 面给予政策支持。2落实居民出资。建立居民对不同改造内容，按不同比例承担出资责任的规则；探索 动员、引导居民按规定出资参与改造的有效工作方法；明确居民出资参与改造，可通过直接 出资、使用住宅专项维修资金、个人提取公积金、捐资捐物、投工投劳等多种方式进行。3政府给予资金补助支持。一是多渠道安排财政奖补资金。二是统筹中央补助资金、 地方各渠道财政性资金及有关部门涉及住宅小区的专

13、项资金，用于城镇老旧小区改造，提高 资金使用效率。4引导管线专营企业出资参与改造。政府通过明确相关设施设备产权关系，支持管线 单位或国有专营企业对供水、供电、供暖、供气、通信等专业经营设施设备的改造提升。5探索以政府债券方式融资。一是探索通过调整优化地方政府一般债券支出结构，调 剂部分资金用于城镇老旧小区改造。二是探索通过发行地方政府专项债券筹措改造资金，要 合理编制预期收益与融资平衡方案、因地制宜拓展偿债资金来源。（三）社会力量以市场化方式参与机制。积极引入社会力量参与。采取政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式， 吸引专业机构、社会资本参与养老、抚幼、助餐、家政、保洁、便民市场、便

14、利店、文体等 服务设施的改造建设和运营。在改造中，对建设停车库（场）、加装电梯等有现金流的改造 项目，鼓励运用市场化方式吸引社会力量参与。（四）存量资源整合利用机制。1加强规划设计引导。合理拓展改造实施单元，推进相邻小区及周边地区联动改造， 实现片区服务设施、公共空间共建共享。2统筹存量资源用于完善服务设施。推进既有用地集约混合利用。在征得居民同意前 提下利用小区及周边空地、荒地、闲置地、待改造用地及绿地等新建或改扩建停车场（库） 加装电梯等各类配套设施、服务设施、活动场所等。对各类公有房屋进行统筹使用。有效利 用社区综合服务中心、社区居委会办公场所、社区卫生站以及住宅楼底层商业用房等小区公

15、有住房，改造利用小区闲置锅炉房、底层杂物房，增设养老、托幼、家政、便利店等服务设 施。（五）小区长效管理机制。1建立多主体参与的小区管理联席会议机制。在城镇老旧小区改造中，同步建立小区党组织领导，居委会、业主委员会、物业管理公司等多主体参与的小区管理联席会议机制， 协商确定小区管理模式、管理规约及居民议事规则，共同维护老旧小区改造成果。2建立健全老旧小区房屋专项维修资金机制。建立健全老旧小区房屋专项维修资金归 集、使用、续筹机制，促进改造后的小区实现自我管养。四、组织保障（一）加强组织领导。各相关部门、单位要落实主体责任，主要负责同志亲自抓，统 一思想认识，加强组织领导，强化责任落实，共同推进

16、改造工作。要明确改造任务，细化工 作目标，建立健全各项工作机制，确保工作有序推进、取得实效。（二）强化资金保障。按照集中财力办大事的原则，将老旧小区改造列入大事清单， 积极争取中央专项补助资金和专项债券。优先保障老旧小区改造资金,研究制定吸引社会资 本参与改造的支持政策。（三）强化监督考核。建立健全老旧小区改造激励机制，将老旧小区改造工作落实情 况纳入年度考核。强化资金绩效考核管理，加强资金审计监管和信息公开，畅通投诉举报渠 道，主动接受社会监督。（四）做好宣传引导。加大优秀项目 典型案例的宣传力度，充分利用媒体平台广泛 宣传老旧小区改造政策，提高社会公众对城镇老旧小区改造的认识，引导居民转变观念，形 成社会支持、群众积极参与的浓厚氛围。