房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题强化卷（必考题）及答案（第98版）

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1、房地产估价师房地产估价理论与方法考试题强化卷（必考题）及答案答题时间：120分钟 试卷总分：100分 题号一二三合计统分人得分 一.单选题(共100题)1.现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为()时点的状态。A.现在B.未来C.过去D.B和C【正确答案】A2.在房地产价格存在泡沫的情况下，如果是房地产抵押估价，因要遵循谨慎原则，则估价结果不宜采用（）的测算结果。A.收益法B.成本法C.比较法D.假设开发法【正确答案】C3.在估价报告中陈述（），既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。A.

2、估价师声明B.估价的假设和限制条件C.估价方法D.估价对象【正确答案】B4.某建筑为钢筋混凝土结构的生产用房，其耐用年限为（）年。A.60B.50C.35D.30【正确答案】B5.假设开发法最基本的公式是（）。A.待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润B.待开发房地产价值=开发完成后的价值-相应的支出及利润C.待开发房地产价值=开发完成后的价值-已完成工作的必要费用D.待开发房地产价值=开发完成后的价值-开发成本【正确答案】A6.某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期限结

3、束。如果该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的收益价格最接近（）万元。A.276B.283C.284D.291【正确答案】A7.报酬率为()与所投入的资本的比率。A.净收益B.投资回收C.投资回报D.收益【正确答案】C8.最高最佳使用原则要求评估价格应是在()方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大利益的使用方式的估价结果。A.合法使用B.合法产权C.合法处分D.合法收益【正确答案】A9.有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平，同时也有助于解决以后可能发生的估价纠纷，还有助于政府主管部门和行业自律性组织对估价机构进行资质审查和考核，也是为了方便今后的估价和管理的是()。A.交付估价报告B.

4、估价资料归档C.确定估价结果D.选定估价方法计算【正确答案】B10.运用市场法估价的步骤顺序是()。A.搜集交易实例选取可比实例建立比较基准进行交易情况调整进行市场状况调整进行房地产状况调整求取比准价格B.搜集交易实例选取可比实例进行交易情况调整建立比较基准进行市场状况调整进行房地产状况调整求取比准价格C.搜集交易实例建立比较基准选取可比实例进行交易情况调整进行市场状况调整进行房地产状况调整求取比准价格D.选取可比实例搜集交易实例建立比较基准进行交易情况调整进行市场状况调整进行房地产状况调整求取比准价格【正确答案】A11.划分路线价区段的最主要标准是()。A.十字或丁字路B.功能分区分界点C.

5、地价有显著差异的地点D.商铺繁华程度变化点【正确答案】C12.可以通过()方式，将集体土地变为国有土地。A.征用B.征收C.划拨D.出让【正确答案】B13.分支机构应当以（）名义承揽估价业务。A.承接业务的房地产估价师B.分支机构负责人C.分支机构D.设立该分支机构的估价机构【正确答案】D14.对新建的经济适用住房出售价格实行()。A.政府指导价B.政府定价C.市场调节价D.最低限价【正确答案】A15.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，报酬率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格

6、为()万元。A.180B.196C.200D.300【正确答案】B16.因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。A.自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧【正确答案】C17.评估征收房地产造成的停产停业损失，属于()业务。A.传统价值评估B.价值分配C.相关经济损失评估D.价值减损评估【正确答案】C18.房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算的是（）。A.房屋建筑面积B.房屋使用面积C.套内建筑面积D.套内墙体面积【正确答案】B19.建筑式样、风格和色调属于下列哪种房地产价格影响因素？()A.环境因素B.自身因素C.视觉因素D.心理因素【正

7、确答案】B20.在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，且不可续期。房地产的价值等于（）为收益期限计算的房地产价值。A.建筑物经济寿命B.土地使用权年限C.建筑物剩余经济寿命D.土地使用权剩余期限【正确答案】D21.【真题】关于估价对象状况描述的说法，正确的是()。A.对估价对象范围的描述就是说明其四至B.对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观C.对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层D.对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度【正确答案】D22.砖混结构二等的残值率是()。A.2%B.4%C.6%D.3%【正确答案】A23.下列房地产中，哪一项存在替代

8、关系？()A.经济适用住房与高级别墅B.住宅与其配套的商业房地产C.宾馆与写字楼D.大城市郊区的住宅与高速公路收费【正确答案】C24.下列房地产权利的种类中，属于债权的是（）。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权【正确答案】D25.对于新开发区土地的估价，（）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也没有。A.比较法B.成本法C.收益法D.假设开发法【正确答案】B26.搜集什么样的实例资料，主要取决于()。A.拟采用的估价方法B.估价对象C.估价目的D.估价对象和估价目的【正确答案】A27.某宗房地产于去年抵押给银行，抵押期限为10年，自有资金权益价值为200万

9、元，房地产净收益为50万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为10%，则抵押贷款金额是()。A.260万元B.200万元C.170万元D.不能计算【正确答案】D28.在消费者收入增加时，反倒会减少对（）的需求。A.正常商品B.炫耀性物品C.高档商品D.低档商品【正确答案】D29.对于那些较老的、陈旧的房地产，往往需要估价人员对建筑物进行()，依靠其主观判断。A.质量校核B.年龄勘察C.主观思索D.实地勘察【正确答案】D30.在影响房地产价格的行政因素中，低价格政策属于()。A.行政隶属变更B.房地产制度C.特殊政策D.房地产价格政策【正确答案】D31.运用成本法估价，最直接要懂得()。A

10、.房地产市场状况B.房地产价格构成C.房地产的可比实例D.房地产的社会关系【正确答案】B32.成本法中的成本不是通常意义上的成本，而是（）。A.价格B.利润C.生产费用D.劳动价值【正确答案】A33.已购公用住房和经济适用住房的土地权利性质基本上为()。A.宅基地使用权B.临时用地土地使用权C.出让土地使用权D.划拨土地使用权【正确答案】D34.在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择()。A.最佳的收益B.最佳的用途C.最佳的档次D.最佳的规模【正确答案】B35.从本质上讲，价值时点是由（）决定的。A.委托人B.估价师C.估价目的D.估价对象【正确答案】C36.两宗房地产的净收益相等，当

11、其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的()。A.资本化率应较高，价值较低B.资本化率应较低，价值较高C.资本化率应较高，价值较高D.资本化率应较低，价值较低【正确答案】A37.一套商品住宅总价为30万元，首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，每半年支付10万元，则该住宅的实际总价为（）万元（假定年折现率为5%）。A.30B.29C.29.28D.28.29【正确答案】C38.下列影响房地产价格的因素，不属于经济因素的是（）。A.金融制度政策B.利率C.经济发展D.汇率【正确答案】A39.在现实中，房地产的价格直接取决于其()，而非花费的成本，成本的增减一定要对起决定性的方面有

12、所作用才能形成价格。A.价值B.社会作用C.效用D.经济价值【正确答案】C40.假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论依据与()相同。A.长期趋势法B.收益法C.成本法D.市场法【正确答案】B41.开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和()所需的直接费用、税金等。A.基础建设B.开发市场潜力C.环境相关的设施的建设D.房屋建设【正确答案】D42.基准地价是城市中均质区域内的土地()。A.最低价格B.最高价格C.平均价格D.成交价格【正确答案】C43.【真题】下列估价基本事项中，首先应予以明确的是()。A.估价目的B.估价时点C.估价对象D.价值类型【正确答案】A44.路线价法的理论依

13、据是()。A.替代原理B.预期原理C.生产费用价值论D.收益原理【正确答案】A45.【真题】关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是()。A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B.分部分项法结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果【正确答案】A46.估价报告中应使用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择()来说明情况和表达观点。A.典型性资料B.有代表性资料C.能反映事情本

14、质特征的资料D.典型、有代表性，能反映事情本质特征的资料【正确答案】D47.建筑物的经济寿命晚于土地使用权年限面结束的，应按()加上土地使用权的剩余年限计算折旧。A.建筑物的有效使用年数B.建筑物的实际使用年数C.建筑物的有效寿命D.建筑物的经济寿命【正确答案】B48.预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，收益期限可视为无限年。若该类房地产的报酬率为9g%，则该房地产的价格为（）万元。A.355B.435C.457D.465【正确答案】C49.忽略了房地产租金以外的收入和不同房地产空置率和运营费用的差异，是（）的缺点。A.毛租金乘数法B.潜在

15、毛租金乘数法C.有效毛收入乘数法D.净收益乘数法【正确答案】A50.在活跃的土地交易市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款、（）和可直接归属于该土地的其他支出构成。A.应由房地产开发企业缴纳的税费B.土地出让方缴纳的税费C.政府管理部门缴纳的税费D.房地产开发企业和土地出让方共同缴纳的税费【正确答案】A51.某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取()年。A.35B.45C.48D.50【正确答案】A52.【真题】某宗房地产收益期限为35年，判断其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来

16、4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万元，报酬率为9%，该房地产的价格为()万元。A.159.56B.168.75C.169.39D.277.70【正确答案】B53.（）年10月13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权团体会员。A.2003B.2004C.2005D.2006【正确答案】D54.某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为()。A.150.56万元B.154.5

17、6万元C.157.61万元D.152.69万元【正确答案】B55.房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲，是（）上升的。A.间断B.波浪C.连续D.螺旋【正确答案】B56.在某种房地产的价格不变的情况下，当其开发成本上升，会使该种房地产的供给（）。A.减少B.增加C.不变D.无法确定【正确答案】A57.从买方的角度来看，成本法的理论依据是()，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造。A.对照原理B.替代原理C.比较原理D.最高价格原理【正确答案】B58.【真题】影响某套住房的实物因素不包括()。A.装修B.

18、户型C.层高D.楼层【正确答案】D59.城市规划规定了一宗土地为居住用途，这属于合法权益()的内容。A.合法产权方面B.合法使用方面C.合法处分方面D.合法居住方面【正确答案】B60.下列不属于构筑物的是（）。A.储藏室B.水塔C.隧道D.道路【正确答案】A61.越接近()的发展速度对估价越重要。A.客观情况B.市场供求C.估价时点D.现在【正确答案】C62.预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后每年的净收益会在上年的基础上增加1万元，收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为10%，则该房地产的收益价格为（）万元。A.370B.280C.210D.200【正确答案】B63.在房

19、地产交易中往往需缴纳一些税费，下面属于正常税费的是()。营业税；土地增值税；契税；交易手续费；补交土地使用权出让金。A.B.C.D.【正确答案】D64.对交易税费非正常负担的修正属于()的范畴。A.房地产状况调整B.市场状况调整C.比准价格修正D.交易情况修正【正确答案】D65.某估价对象为一块待开发的土地，该地块适宜为商业用途，目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该物业的报酬率应为（）。A.2%B.3%C.5%D.8%【正确答案】D66.最能说明土地价格水平高低的价格是()。A.土地单价B.基准地价C.楼面地价D.标定地价【正确答案】C67.【真题】在应用路线价法

20、估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的()。A.简单算术平均数B.加权算术平均数C.众数D.中位数【正确答案】C68.()是随着时间的推移而减少的。A.原始价值B.账面价值C.市场价值D.投资价值【正确答案】B69.【真题】某写字楼持有5年后出售，持有期内年平均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6，无风险报酬率为6%，预计风险报酬为无风险报酬的25%。该写字楼目前的价格为()万元。A.5061.44B.5546.94C.5562.96D.6772.85【正确答案】A70.成本法这个概念中的成本，并不是人们

21、通常所认为的成本，而是()。A.材料B.市场调查C.原材料D.价格【正确答案】D71.成本法是求取()的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。A.估价对象在估价时点时B.估价对象在交易时C.估价对象在重新协议时D.估价对象在建造前的【正确答案】A72.根据()，在同一市场上，相同的商品，具有相同的价值。A.替代原理B.经济学原理C.估价原理D.均衡原理【正确答案】A73.关于明确价值时点，下列说法错误的是（）。A.价值时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的B.价值时点为现在的，一般不得晚于估价委托合同签订日期，不得早于估

22、价报告出具日期C.价值时点为过去的，确定的价值时点应早于估价委托合同签订日期D.价值时点为未来的，确定的价值时点应晚于估价报告出具日期【正确答案】B74.在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原月划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段某一时点的平均水平价格叫做()。A.基准地价B.标定地价C.路线价D.宗地价格【正确答案】A75.房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为()。A.四类B.五类C.六类D.七类【正确答案】B76.按照谨慎原则，运用收益法评估房地产的抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应

23、采用保守的较低的收益估计值，相比之下，一般的房地产价值评估采用的是（）的收益估计值。A.较高B.较低C.居中D.最低【正确答案】C77.房地产的()是指房地产能满足人们的某种需要或欲望，俗话说有用，经济学上称为使用价值或效用。A.有用性B.稀缺性C.有效需求D.其他【正确答案】A78.【真题】下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是()。A.开征房产税B.物价水平变化C.调整房地产信贷规模D.城市规划变更【正确答案】B79.现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值()新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。A.小于B.大于C.等于D.小于或等于【正确

24、答案】B80.经济学中的均衡原理可以帮助我们确定房地产的()。A.最佳用途和最佳规模B.最佳集约度C.最佳规模和最佳集约度D.最佳用途【正确答案】C81.反映人口数量的相对指标是()。A.人口自然增长率B.人口机械增长率C.人口出生率D.人口密度【正确答案】D82.新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产，都可运用（）进行估价。A.比较法B.收益法C.假设开发法D.成本法【正确答案】D83.在房屋征收中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估的，则（）。A.价值时点为未来，估价对象为未来状况B.价值时点与房地产状况均为现在C

25、.价值时点为现在，估价对象为未来状况D.价值时点为现在，估价对象为过去状况【正确答案】C84.运用路线价法估价一般分为哪几个顺序步骤进行？()A.划分路线价区段设定标准深度调查评估路线价制作价格修正率表计算临街各宗土地的价格B.划分路线价区段设定标准深度选取标准临街宗地调查评估路线价制作价格修正率表计算临街各宗土地的价格C.调查评估路线价划分路线价区段设定标准深度选取标准临街宗地制作价格修正率表计算临街各宗土地的价格D.选取标准临街宗地划分路线价区段设定标准深度调查评估路线价制作价格修正率表计算临街各宗土地的价格【正确答案】B85.实际估价中，判定估价对象是否为在建工程，以其（）为标志。A.工

26、程完工B.工程投入使用C.是否完成工程竣工验收D.完成工程决算【正确答案】C86.()可以使资金使用者不付利息，房地产使用者不付租金。A.房地产抵押B.房地产典当C.房地产出租D.没有这种事【正确答案】B87.估价报告的外在质量指()。A.估价结果的准确性B.估价报告的格式，文字表述水平以及印刷质量C.估价对象所在位置D.估价对象的品位【正确答案】B88.路线价法的理论依据与下列哪种估价方法的理论依据相同？()A.市场法B.假设开发法C.成本法D.收益法【正确答案】A89.运用路线价法估价的前提条件是（）。A.街道不规整，但临街各宗土地排列较整齐B.街道较规整，两侧临街各宗土地排列较整齐C.街

27、道较规整，两侧临街各宗土地排列不整齐D.街道、临街各宗土地排列均不整齐【正确答案】B90.正常使用的磨损主要是由于()引起的，与建筑物的使用性质、使用强度和使用年数相关。A.人工使用B.外力作用C.自然引起的D.结构的变化【正确答案】A91.房地产开发利润率由大到小的顺序是（）。A.直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率B.直接成本利润率、成本利润率、投资利润率、销售利润率C.销售利润率、成本利润率、投资利润率、直接成本利润率D.成本利润率、直接成本利润率、投资利润率、销售利润率【正确答案】A92.某出租旧办公楼的租约尚有3年到期，在此后3年的租期中，每年可获得净收益180万元，到

28、期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为2000万元，拆除费用为150万元，该类房地产的报酬率为6%。则该旧办公楼的价值为（）万元。A.1553B.1679C.1850D.2034【正确答案】D93.【真题】某可比实例卖方缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会()。A.上升B.下降C.不变D.无法确定【正确答案】A94.在一笔成功的房地产交易中，最低卖价、最高买价、成交价三者的关系为（）。A.成交价最高买价最低卖价B.最低卖价成交价最高买价C.成交价最低卖价最高买价D.最高买价成交价最低卖价【正确答案】B95.我们把可能会打

29、断叙述部分的一些重要资料放入附件，下列不是附件的是()。A.估价对象的位置图，四至和周围环境的图片B.土地形状图、建筑平面图C.估价师声明、估价结果报告D.估价对象的产权证明，估价中引用的其他资料【正确答案】C96.决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是（）房地产的供求状况。A.全国B.本地区C.全国本类D.本地区本类【正确答案】D97.下列关于假设开发法估价前提的说法，正确的是（）。A.自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值B.自己开发前提下评估出的价值，要大于或等于自愿转让前提下评估出的价值C.自愿转让前提下评估出的价值，要小于或等于被迫转让前提下评估出的价值D

30、.自愿转让前提下评估出的价值，要大于或等于被迫转让前提下评估出的价值【正确答案】A98.搜集什么样的资料，主要取决于拟采用的估价方法，则对于成本法而言主要是搜集()。A.交易实例资料B.成本实例资料C.收益实例资料D.估价实例资料【正确答案】B99.在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害中，通常也是采用()。A.成本法B.收益法C.折算总体费用法D.房地产损毁赔偿法【正确答案】A100.在建筑容积率方面，如果城市规划规定了该宗土地的建筑容积不超过3.5，则必须以建筑容积率不超过()为前提来估价。A.3B.4C.3.5D.6【正确答案】C二.多选题(共70题)1.下列是估价委托人的义务的有（）

31、。A.向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的资料B.协助估价师搜集估价所必要的资料C.就估价结果提出自己的要求D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责E.有义务协助估价人员对估价对象进行实地查看等工作【正确答案】ABDE2.市场状况调整的方法有()。A.价格指数B.价格变动率C.时间序列分析D.直接比较调整【正确答案】ABC3.下列哪几项属于土地使用管制()。A.通风B.建筑高度C.容积率D.采光E.日照时间【正确答案】BC4.反映一般物价变动的主要指标有()。A.CPIB.PPIC.GDPD.GRPE.CRT【正确答案】AB5.归纳起来，房地产有（）存在形态。A.土地B.建筑物C.房地

32、D.权益E.区位【正确答案】ABC6.砖混结构一等：生产用房的耐用年限为()年，受腐蚀的生产用房为()年，非生产用房为()年。（答案顺序对应）A.40B.30C.50D.60E.65【正确答案】ABC7.在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格()卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成功。A.高于B.等于C.低于D.不高于E.不等于【正确答案】AB8.房屋权属证书中的房屋所有人对房屋享有()权利。A.管制B.使用C.收益D.处分E.拍卖【正确答案】BCD9.标准临街宗地的特征有()。A.一面临街B.土地形状为矩形C.临街深度为10mD.用途为所在路线价区段具有代表性的用途E.临街宽度为15

33、m【正确答案】ABD10.砖木结构一等：生产用房的耐用年限为()年，受腐蚀的生产用房（兰非生产用房为()年。（答案顺序对应）A.30B.20C.40D.50E.60【正确答案】ABC11.收益法中确定报酬率的基本方法有（）。A.市场提取法B.累加法C.指数调整法D.投资报酬率排序插入法E.收益乘数法【正确答案】ABD12.下列（）等是影响房地产价格的制度政策因素。A.税收政策B.人口素质C.经济发展状况D.相关特殊政策E.相关规划和计划【正确答案】ADE13.相邻房地产的合并交易时，房地产价格受到()方面的影响。A.地理位置B.土地面积C.土地形状D.建筑规模E.邻里关系【正确答案】BCD14

34、.在实际的市场状况调整中，下列哪些价格指数或价格变动率可供选用？()。A.银行存款利率B.建筑造价指数或变动率C.建筑材料价格指数或变动率D.建筑人工费指数或变动率E.银行贷款利率【正确答案】BCD15.新开发的土地包括()后进行了三通一平等开发的土地。A.填海造地B.开山造地C.退耕地D.征收农地E.征用农地【正确答案】ABD16.在合法处分方面，应以()等允许的处分方式为依据。A.法律B.行政法规C.合同D.口头约定E.产权人同意【正确答案】ABC17.对房地产本身进行投资改良的内容有（）。A.装饰装修改造B.更新或添加设施设备C.改进物业管理D.经济发展E.交通条件改善【正确答案】ABC

35、18.房地产需要专业估价的理由有()。A.房地产具有独一无二性B.政府部门要求估价C.房地产的价值量较大D.估价人员要求估价E.房地产交易量小【正确答案】AC19.下列关于农地征收费用的表述中，正确的是（）。A.地上附着物的补偿标准由省、自治区、直辖市规定B.青苗的补偿标准由省、自治区、直辖市规定C.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定D.耕地占用税的适用税额标准由省、自治区、直辖市规定E.新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定【正确答案】ABE20.下列属于建筑物设备的是()。A.暖气B.空调C.门D.窗E.电视机【正确答案】AB21.物质折旧可以归纳为以下几个方面：()。

36、A.设备、设施陈旧B.正常使用的磨损C.意外的破坏损毁D.延迟维修的损坏残存E.墙体坍塌【正确答案】BCD22.建筑物折旧基数是指()与()的差额。A.建筑物的重新购建价格B.清理费用C.建筑物的残值D.建筑物的净残值E.土地重新购置费【正确答案】AD23.【真题】长期趋势法可以用于()。A.推测、判断房地产的未来价格B.预测收益法中未来的租金、空置率等C.市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D.比较、分析两宗或两类以上的房地产价格的发展趋势或潜力E.填补某些房地产历史价格资料的缺乏【正确答案】ABDE24.最高最佳使用具体包括3个方面，即()。A.最佳用途B.最佳规模C.最佳收益D

37、.最佳集约度E.最佳环境【正确答案】ABD25.面积单位采用坪的有哪些国家或地区？()A.日本B.韩国C.中国台湾D.美国【正确答案】ABC26.在房地产交易中往往需要缴纳一些税费。根据税法及中央和地方政府的有关规定，应由卖方缴纳的税费包括（）等。A.出让金B.营业税C.土地增值税D.契税E.所得税【正确答案】BCE27.供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响，其相互关系为()。A.供给增加大于需求增加时，均衡价格下降，均衡交易量增加B.供给增加大于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量增加C.供给减少小于需求减少时，均衡价格上升，均衡交易量增加D.供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易

38、量增加E.供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量减少【正确答案】AB28.期货交易的付款方式有()。A.分期支付B.现在一次付清C.未来一次付清D.用现金支付E.转账支付【正确答案】ABC29.实行政府指导价或政府定价的房屋有()。A.商品房B.经济适用房C.房改房D.限价房E.商业门市【正确答案】BCD30.最高最佳使用是指()，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。A.法律上允许B.技术上可能C.经济上可行D.估价上合理E.委托人能够接受【正确答案】ABC31.以下选项中，（）属于对房地产价格有影响的区域因素。A.规划调整B.环境状况C.建筑结构D.配

39、套设施状况E.用途【正确答案】ABD32.建筑物的损耗可分为()。A.可修复的损耗B.不可修复的损耗C.可估算损耗D.不可估算损耗E.不可计算损耗【正确答案】AB33.收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，包括（）。A.毛租金乘数B.利润乘数C.净收益乘数D.销售收入乘数E.总收益乘数【正确答案】AC34.【真题】下列估价师的行为中，不符合估价规范的有()。A.仅要求委托人提供估价对象权属证书复印件，但在实地查勘时对复印件中的相关信息进行核对B.委托人将其对估价对象价值的期望主动告知估价师，估价师认为该价值不离谱，便按此出具估价报告C.估价师认为估价对象有较大投资价值，将相关信息告

40、知特定投资人D.估价师在估价过程中接受委托人提供给其个人的加班费E.估价师认为自己的专业能力还不足以做好估价，邀请其他估价师帮助其完成估价工作【正确答案】ABD35.【真题】与估价对象相似的房地产是指与估价对象的()等相同、相似的房地产。A.区位B.用途C.权利性质D.总价E.外观【正确答案】ABC36.对确定报酬率有参考依据的有()。A.折旧率B.物价指数C.银行贴现率D.投资回报率E.收益乘数【正确答案】CD37.房地产的实物，是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为（）。A.组合完成的功能B.立体空间C.该实体的质量D.相应的配套基础设施E.有形的实体【正确答案】ACE38.如果

41、采用间接比较进行房地产状况修正，则：可比实例在其房地产状况下的价格100/()()/100=在估价对象房地状况下的价格。（答案顺序对应）A.可比实例房地产得分B.估价对象房地产得分C.可比实例房地产相对于标准房地产的得分D.估价对象房地产相对于标准房地产的得分E.标准房地产的得分【正确答案】CD39.两税一费是指()。A.营业税B.城市维护建设税C.教育费附加D.销售税E.房产税【正确答案】ABC40.【真题】收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有()。A.电梯折旧费B.租赁保证金利息C.房地产税D.企业(个人)所得税E.房屋保险费【正确答案】BD41.目前，我国房屋权属证书有（

42、）。A.房地产权证B.房屋所有权证C.房屋占有权证D.房屋他项权证E.房屋使用权证【正确答案】ABD42.建筑物外观形象包括()等，对房地产价格有很大影响。A.建筑式样B.风格C.结构D.构造【正确答案】AB43.在英国，根据净收益求取方式的不同，收益法可分为（）。A.，直接资本化法B.投资法C.收益乘数法D.利润法E.动态分析法【正确答案】BD44.在房地产交易中，买卖双方应各自负担的税费有()。A.印花税B.营业税C.交易手续费D.办证费【正确答案】AC45.投资风险和投入资金缺乏流动性补偿，是根据估价对象的()等来确定。A.现状用途B.新旧程度C.规划限制条件D.所在地区未来经济状况E.

43、投资者管理水平【正确答案】ABD46.房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于()等引起。A.交通建设B.市场供求变化C.人口素质变化D.所在地区衰落E.心理因素【正确答案】ABD47.政府对房地产的限制一般是通过（）特权来实现的。A.罚款权B.管制权C.征税权D.征收权E.充公权【正确答案】BCDE48.在路线价法中，不做交易情况修正和市场状况修正的原因是()。A.求得的路线价已是正常价格B.在求取路线价时没有搜集非正常交易实例C.该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致D.该路线价与待估宗地价格都是现在的价格E.路线价法不适用于非工地价格评估【正确答案】AC49.下列哪些税费应由卖方缴

44、纳？()A.营业税B.土地增值税C.契税D.补交土地使用权出让金E.房产税【正确答案】AB50.下列关于供役地和需役地的说法正确的有（）。A.允许他人通行的为供役地B.需役地是指具有地役权的土地C.设立地役权通常会使需役地的价值下降D.供役地与需役地的价值都上升E.设立地役权通常会使供役地的价值下降【正确答案】ABE51.下列哪种情况适用于长期趋势法？()A.假设开发法中预测未来开发完成后缴纳的税费B.收益法中对未来净收益等的预测C.市场法中对可比实例价格进行市场状况调整D.比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力E.成本法中的开发成本测算【正确答案】BCD52.房地产的权益是以

45、房地产权利为基础的，下列（）等属于房地产的权益内容。A.房地产被人民法院查封从而其处分受到限制的B.将屋顶出售或出租给广告公司获得收入的C.建筑物装饰装修较为豪华的D.设立了抵押权、租赁权的房屋所有权E.建筑物的层高较高【正确答案】ABD53.净收益每年不变的公式的作用有()。A.用于计算积算价格B.用于不同使用年限或不同收益年限价格之间的换算C.用于比较不同年限价格的高低D.用于市场法中因年限不同进行的价格调整E.用于计算报酬率【正确答案】BCD54.房地产价格构成中的建设成本包括（）。A.建设用地使用权出让金B.基础设施建设费C.公共配套设施建设费D.勘察设计和前期工程费E.管理费【正确答

46、案】BCD55.【真题】下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有()。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产转让估价D.房地产火灾保险估价E.房地产司法拍卖估价【正确答案】ACD56.商品租金是以房地价值为基础确定的租金，其构成内容包括()。A.折旧费、维修费B.代理费、贷款利息C.房产税、保险费D.地租和利润E.转租费【正确答案】ACD57.按经营使用方式划分房地产的类型主要有（）。A.现房B.销售C.出租D.自用E.自营【正确答案】BCDE58.现行的土地权属证书有()。A.国有土地所有证B.集体土地所有证C.集体土地使用证D.土地他项权利证明书E.土地抵押权利证书【正确答

47、案】BCD59.物质折旧可进一步从（）几个方面来认识和把握。A.自然环境的恶化B.自然经过的老化C.正常使用的磨损D.意外破坏的损毁E.延迟维修的损坏残存【正确答案】BCDE60.【真题】下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有()。A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值【正确答案】AD61.土地权属证书有（）。A.国有土地使用证B.集体土地所有证C.集体土地使用证D.土地他项权利证明书E.国有土地所有证【正确答案】ABCD62.【真题】在求取净收益中，运营费用包括()。A.房地产持有环节的税收B.房地产折旧费C.房屋保险费D.房地产抵押贷款还本付息额E.为承租人

48、提供的服务费【正确答案】ACE63.房地产价格构成中的开发成本包括()。A.取得土地使用权时的出让金或转让金B.基础设施建设费C.公共配套设施建设费D.勘察设计和前期工程费E.折旧费【正确答案】BCD64.导致建筑物功能折旧的原因可能是（）等。A.功能缺乏B.功能落后C.功能过剩D.市场供给的过量或需求不足E.城市规划改变【正确答案】ABC65.应用路线价法需要进行（）等修正。A.临街深度B.土地形状C.交易日期D.交易情况E.临街宽度【正确答案】ABE66.【真题】估价对象为一宗熟地，对其可比实例权益状况进行调整时，应包括的内容有（）。A.建筑密度B.土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积

49、率E.周边道路交通管制状况【正确答案】ABD67.关于有拖欠建设工程欠款的房地产，下列说法中正确的是（）。A.建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权B.建筑工程承包人的优先受偿权优于其他债权，但次于抵押权C.建筑工程承包人的优先受偿款包含发包人的违约金D.消费者交付购买商品房的全部款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人E.消费者交付购买商品房的大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权可以对抗买受人【正确答案】AD68.我国担保法规定，下列不得抵押的财产有（）。A.自留山B.自留地C.被依法查封的财产D.被依法监管的财产E.乡镇企业的土地使用权【正确

50、答案】ABCD69.明确估价的基本事项包括()。A.明确估价对象B.明确估价目的C.明确估价时点D.明确估价方法E.明确估价委托人【正确答案】ABC70.下列哪些属于实物状况调整的内容？()A.土地基础设施完备程度B.容积率C.建筑物设备D.建筑物完损程度【正确答案】ACD三.判断题(共30题)1.房地产估价从某种意义上来讲是评估房地产权益的价值。()【正确答案】对2.拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。()【正确答案】对3.获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。()【正确答案】对4.长期趋势法适用对象是价格有明显季节波动的房地产，适用

51、的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。()【正确答案】错5.地价是一种有限年的使用权价格，当达到规定的使用年限后将会被国家无偿收回。()【正确答案】对6.在进行房地产预售和预购价格评估时估价时点应为未来。()【正确答案】错7.人民法院对被查封房地产的拍卖采取的是无保留价拍卖的方式。()【正确答案】错8.房地产包括土地和建筑物两大部分，这就意味着只有土地与建筑物合在一起时才被称为房地产。（）【正确答案】错9.收益性房地产与非收益性房地产的划分，主要是看房地产目前是否正在直接产生经济效益。（）【正确答案】错10.估价对象及其范围和内容，应根据估价

52、目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。()【正确答案】对11.房地产抵押估价的委托人是放贷银行。()【正确答案】错12.房地产土地面积不能增加，但交通等基础设施不断完善等，价值会自然增加，即自然增值。（）【正确答案】对13.由于在现实中不存在完全无风险的投资，所以一般选用同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率，如选用同一时期的国债利率或银行贷款利率去代替无风险的报酬率。（）【正确答案】错14.房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，不会存在房地产的大幅度贬值。（）【正确答案】错15.社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。（）【正确答案】错16.在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。()【正确答案】错17.在实际估价中，不同的估价目的要求评估的价值类型必须为市场价值。（）【正确答案】错18.根据传统地价理论，地价是地租的资本化，或者说是资本化的地租，是预买一定年度的地租。(