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1、土地登记代理实务案例题、某市A学校于2001年8月1日经批准，以划拨方式取得一宗地国有 土地使用权，批准用途为教育用地， 现A学校提出土地登记申请，要求办理土地登记。应该如何办理？在权属审核中应该注意什么问题？参考答案：1、A学校应申请划拨国有土地使用权设定登记。申请人 为A学校法人及法人代表。2、该宗地A学校应该在接到过于土地划拨决定书之日起 30日内办 理土地使用权设定登记。3、应提交的资料：（1）、土地 使用权登记申请表；（2）、A学校法人 证明、法人代表身份证明和个人身份 证明； （3）、县级以上人民政府建设 用地批准书； （4）、国有土地划拨决 定书； （5）、委托代理的应提交土地
2、登记委托及代理人身份证明等。4、划拨土地使用权设定登记权 属审核要点：（1）、对申请人的审核。 要注意土地登记申请人与政府建设 用地批准书和国有土地划拨决定书批准的土地使用者是否一致。（2）、 对土地权属来源文件的饿审核。要注 意对划拨国有土地使用权批准机关 及批准权限的审核。（3）、对土地用 途的审核。要注意是否与批准用途一 致。（4）、对宗地面积的审核。要注 意地籍调查结果是否与建设用地面 积一致二、B县第一机械厂，1995年5月在城郊以协议出让方式取得一宗 地国有土地使用权，面积为 18000平 方米，用途为工业，使用年限为50年，未办理土地登记。 1998年8月该厂进 行技术改造，又在
3、原宗地紧购置了 8000平方米工业用地，使用年限 50 年。现为抵押贷款之需要，该厂急来 办理土地登记。问应当如何申请土地登记？如何确定土地使用期限？在权属审核中应该注意什么？1、B县第一机械厂应该分别申请两宗地的出让国有土地使用权设 定登记。申请人为该厂法人及法人代 表。2、申请时限规定：（1）按出让 合同约定，受让方一次支付全部土地 使用权出让金的，应该在支付出让金 30日内；（2）、成片开发用地采取一 次出让、分期付款、分期提供出让土 地使用权的，应该在每期付款后30日 内申请国有土地使用权设定登记。 B 县第一机械厂未按规定及时申请土 地登记，应进行处理后再予以办理出 让土地使用权设定
4、登记。3、应该提交的材料：（1）、土 地使用权登记申请表；（2）、该企业 法人证明、法人身份证明；（3）建设 用地批准书；（4）、国有土地使用权 出让合同；（5）、出让金支付凭证； （6）、委托代理的还应该提交土地登 记委托书及代理人身份证明等。4、土地使用期限应该按照出让 合同的规定来推定终止日期，而不能 从现在土地登记之日起50年计算。5、出让土地使用权设定登记权 属审核要点：（1）、对申请人的饿审 核。要注意土地登记申请人与国有土 地使用权出让合同中受让人是否一 致；（2）、对土地权属来源资料的审核。一是国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地 管理部门；二是出让合同出让
5、的只能 是经依法批准的国有土地使用权；（3）、对使用期限的审核。要注意出 让年限是否符合最高出让年限。（4）、 对土地面积的审核。要注意地籍调查 结果是否与出让合同的面积一致；（5）、对出让金支付情况的审核等。三、某市 M 企业，以划拨方式拥有三宗国有土地使用权，用途为工业。现M企业进行企业改制，拟组建N股份有限公司，现经土地权属界定、 地价评估，拟定了土地资产处置方 案，并经有批准权的机关批准，同意 以国家入股的方式处置该三宗国有 土地使用权。问土地资产处置后，该 办理什么手续？应该注意什么？参考答案： 1、三宗土地应该分别办理土地使用权变更登记手续。权 利人由 M 企业变更为 N 股份有限
6、公 司；土地使用权类型由划拨变更为作价入股。应该注意以下问题：（1）变 更登记申请期限：签订入股合同之日 起30日内；（2）、申请人为 N 股份有 限公司的法人及法人代表；（3）、三 宗地分别申请土地使用权变更登记2、应该提交的材料：（1）、土地 使用权变更登记申请表；（2） N股份 有限公司法人证明、土地登记法人 代表人身份证明和法定代表人身份 证明； （3）、公司审批机关的批准文 件、土地使用权处置方案批准文件及 土地管理部门与 N 股份有限公司签定 的委托合同； （4）、土地估价备案材 料；（5）、原国有土地使用证；（6）、 房屋所有权证及其他地上附着物证 明；（7）、委托代理的应该提交
7、土地 登记委托书及代理身份证明等。3、权属审核要注意的问题：（1）、 对申请人的审核。要注意申请人是新 设的 N 股份有限公司，且申请人必须 与公司审批机关的批准文件、土地使 用权处置方案批复文件土地使用者 一致。（2）、对土地权属来源文件的 审核。要着重对公司审批机关的批准 文件、土地使用权处置方案批准文件 以及土地管理部门与 N 股份有限公司 签订的委托持股合同进行审核；（3）、 对使用期限的审核。要注意出让年限 是否符合土地使用权最高使用期限。四、某市 M 公司于1997年8月1日以出让方式取得一宗 2000平方米的 国有土地使用权，批准用途为商业， 使用期限为40年，于1997年8月2
8、0日 办理了土地登记。现因债务的关系， 将这宗地连同房产转让给了 N贸易有限公司。问该如何办理这宗地的土地使用权变更登记手续？参考答案： 1、程序：申请 地籍调查权属审核注册登 记核发土地证书2、申请。N贸易有限公司应该在 与 M 公司签定了土地转让合同或协议 后30 日内，办理房产变更登记 15日 内，向当地土地管理部门提出土地使 用权变更登记申请。应该提交的材 料：（1）、土地使用权变更登记申请 表；（2）、N贸易有限公司法人证明、 土地登记法定代表人身份证明和 法定代表人个人身份证明；（3）、转 让合同（4）、原土地使用证；（5）变 更后的房屋所有权证；（6）；税费交 纳证明；（7）、委
9、托代理的应该提交 土地登记委托书和代理人身份证明 等。3、地籍调查。只要实地调查该 宗地原来登记状况是否变化，没有变 化，可直接移交土地登记人员进行审 核。4、权属审核要点：（1）、对申请 人的审核。身份证明及民事行为能力 审核，重点审核申请人与转让证明文 件的受让人是否一致。委托代理委托 书及代理人身份证明的审核。（2）、 对土地使用期限的审核。转让后的使 用期限应等于原来使用期限减已经 使用的期限。（3）、对土地价格的审 核。应对申报地价进行登记和审核， 决定实施优先购买权。（4）对税费的 审核。（5）、对土地用途的审核。转 让合同的土地用途、实际用途和出让 合同用途是否一致。（6）对房产变更 的审核。涉及房产转让的，应该审核 房产证明。5、注册登记。在原来的土地 登记卡进行变更登记，并填写新的 土地归户卡注销原来的土地归 户卡。6、核发证书。收回并注销原来 的国有土地使用证新的土地证书 发给 N 贸易有限公司.
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