国八条新政解读及北京市场表现

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1、国八条新政对市场的影响及后市走势分析 【事件背景】房地产经历了三轮严肃的政策调控，但并未制止房价上涨的步伐。记录局数据显示，全国70个大中都市房价上涨了6.4%；中房信对全国重点都市监控数据显示，30个重点都市房价涨幅均超过10%，其中海口、杭州、太原、北京、上海、深圳等都市涨幅超过40%。1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。第一轮房地产调控就此拉开帷幕。【政策要点】【调节税费】对个人购买住房局限性5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。（营业税将统一按照总额的5.5%征收，一般住宅也被纳入调控对象之列

2、，之前的规定是：1.局限性5年的非一般住房对外销售的，全额征收营业税。2.超过5年(含5年)的非一般住房对外销售的，按照差额征收营业税。 3.局限性5年的一般住房对外销售的，按照差额征收营业税；严格执行房产所得税意味着也许按照差价的20%征收，之前各地多采用总额的1%税率征收。）【差别信贷】对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。（首付比例上调一成）【增长土地出让】今年的商品住房用地供应筹划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。【限购升级】各直辖市、筹划单列市、省会都市和房价过高、上涨过快的都市，在一定期期内，要从严制定和执行住房限购措施。对已有

3、1套住房的本地居民家庭、可以提供本地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本地户籍居民家庭、无法提供一定年限本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。【新政后北京市场体现】由于本轮新政被媒体提前预知，在政策调控前两周，二手房市场浮现了较为明显的一波上涨行情；新居市场则浮现扎堆供应的状况。而新政后，市场进入了春节前最后一周，受春节和新政双重影响，市场体现较为淡漠。由于春节因素干扰，新政效果需待节后市场进入正常交易后方能得到正式检查。n 二手房浮现恐慌性购房，成交大

4、幅上涨二手房方面，“新国八条”虽然出台，但地方细则尚未出尽，并且即将落地的北京版第三轮调控细则力度空前，特别是针对限购的政策非常严肃，赶搭政策末班车的恐慌性购房心理，进一步助推了二手房成交量上扬。北京市房地产交易管理网数据显示，元旦后第一周（1月3日-9日），北京二手房成交3922套；第二周（1月10日-16日）则成交了5577套，环比上涨42%；到了第三周（1月17日-23日），北京二手房签约量持续4日突破千套，总成交量达到5813套，环比前一周的签约量除现房外均有明显上涨，与去年同期相比则大幅上涨了64.9%，日均成交量达830套；第四周(1月24日30日)，全市二手住宅网签总量为7673

5、套，环比前一周大幅上涨32%，与去年同期相比则大幅上涨98.9%，日均成交量破千，达到了1096套，其中，1月27日二手房网签突破套，导致了当周二手房成交量大幅上扬。前四周北京二手住宅成交套数走势数据来源：北京房地产交易管理网此外，北京市房地产交易管理网记录还显示，春节7天，北京二手住宅成交41套，而节后第一种工作日（2月9号），二手房住宅签约425套，同比去年春节后的第一种交易日大涨118%，基本恢复到春节前最后1个工作日1月31日417套的水准，但相比节前日成交过千套的状况相比已明显下探。另有记录机构的数据显示，春节7天，二手房挂牌量环比节前上涨了12.7%，购房人的选择余地加大，也是增进

6、二手房成交活跃的因素之一。n 春节前后新建商品住宅供应局限性，成交惨淡供应方面，受预售资金监管政策影响，12月份北京共有72个项目获得预售许可证，诸多项目选择提前获得预售证，以规避政策监管。加之春节前后为楼市老式淡季，开发商推盘意愿较低，因此前四周北京新建商品住宅供应仅301套，其中春节前两周仅供应1套，新居供应量明显局限性。北京市房地产交易管理网从2月1日关闭到2月9日，新盘上市审批随之停滞。2月上旬北京几无新盘入市。成交方面，临近年终，新建商品住宅成交体现惨淡，其中第四周即春节前的一周，新居成交量2504套，环比上周下降20.8%。春节长假期间北京新居网签全面停止，将在节后进行集中网签。2

7、月9日为长假后的第一种工作日，北京新建商品住宅签约量48套，2月10日达到81套，2月11日为225套。随着春节假期的结束，新居签约量在逐渐回升，但与节前成交量相比仍浮现了明显的下降，同步考虑到春节假期期间的成交将集中在节后签约，这反映出春节长假期间北京新建商品住宅成交的惨淡。 近期北京新建商品住宅成交萎缩重要由于春节长假及供应量局限性导致的。此外，“新国八条”后，北京的实行细节尚未落地，购房者存在明显的观望情绪。前四周北京新建商品住宅供应成交套数走势数据来源：北京房地产交易管理网【我们的观点】一、政策点评本次调控事前没有任何信号释放，非常忽然，且调控力度空前，反映了中央政府对房地产调控和控制

8、房价的决心，对市场需求有较大冲击，方向性意义较强。这次政策重点不仅是首付六成和从严征收营业税、个人所得税，全面限购的政策力度更大。本次调控明确规定直辖市、筹划单列市、省会都市和房价过高、上涨过快的都市（这已基本涵盖了全国重要都市）严格实行限购令，并且与之前各都市限购令明显不同的是，本次不是限制新增一套，而是计算存量，如果已有两套以上住房，则明确不能再购买了，这个政策对市场的杀伤力很大!二、对市场的影响1、对市场量价的影响在毫无征兆的前提下出台如此严肃的调控政策，楼市各方最紧急的反映就是临时观望，这在过去历次的调控中也有所体现。当下即将迎来春节假期，正处在市场正常的低谷期内。因此短期内，春节假期

9、和政策伊始买卖双方的观望将导致成交量下滑明显。而从价格方面来看，短期内开发商将保持观望态势，在市场处在低谷期内不会贸然调节价格。春节假期过后，不排除部分开发公司会浮现一定的价格让利。2、对都市市场的影响本次调控带有很强的针对性，无论是二套房六成首付、未满5年的交易统一全额征税还是对持有2套以上的限购，都是直接针对楼市投机者的，这是由各都市购房需求中投资者所占的比重决定的。而从都市构造方面来看，一二线都市投资比重较大，同步直接受到限购令的冲击，因此受政策的影响也最大；大部分三四线都市房地产市场以刚性需求为主，且不会出台限购令，相反会成为一二线都市购房资金转移的目的，因此市场影响较小。3、对不同物

10、业的影响从价格构造来看，估计高品位物业受到的冲击会较大，高品位项目的客户群体多数已经拥有两套以上的住宅，是本次限购令明令严禁的，因此，高品位住宅也许将面临前所未有的冲击。而中低端住宅以刚性需求为主，相对受到的冲击较小。而改善性需求由于六成首付的规定也将受到一定的克制，首此影响，中高品位住宅的销售也将受到一定的冲击。固然，本次新国八条最后的调控效果特别是对房价的影响取决于两个方面：地方政府的执行力和市场需求对政策的适应力。和去年四月中旬同样，政策很严肃，但最后地方执行力度不一，购房者对调控政策迅速消化等使得政策季度化，最后的调控效果并不抱负。三、对公司的影响本次新国八条影响公司四个方面：1、空间

11、：加快公司向三四线都市战略布局的进程三四线都市房地产市场受政策影响较小，因此我们觉得重要布局于三四线都市的房地产开发公司在本次调控中受影响相对较小。同步，这也将加快目前开发公司向三四线都市战略布局的进程。2、速度：高周转公司相对冲击较小秉承高速周转战略的房地产开发公司将在本次调控中体现出更强的抗压性。高速周转的公司具有较为灵活的定价、推盘方略，在市场调节期内更能有效的抓住市场需求，回笼资金。3、形态：资金优势有助于央企发力和洗牌；专注于三四线潜力公司受益，有望借机超车市场调节期内，开发公司之间的竞争将更依赖于资金的富余限度。央企凭借雄厚的资金实力和强大的融资能力有望借机发力，收购、兼并项目从而

12、对整个行业格局进行重新洗牌。而那些始终以来专注于三四线都市的中型开发公司也有望从调控中获益，凭借较为稳定的钞票流实现规模的迅速扩张。四、建议政策的密集出台，给公司提出新的命题：政策频发期，如何建立迅速反映机制？我们建议公司应在三个方面加强自身功力。1、加强专业判断力，踏准节点比做好产品更重要，这是目前市场环境下的生存战略；2、加强执行力，市场调节期内迅速有效供应才是王道；3、进一步整合资源：辅业外包，压缩自身主业运营周期，随时等待市场的拐点。【附件：新国八条内容】（一）进一步贯彻地方政府责任。地方政府要切实承当起增进房地产市场平稳健康发展的责任。各都市人民政府要根据本地经济发展目的、人均可支配

13、收入增长速度和居民住房支付能力，合理拟定本地区年度新建住房价格控制目的，并于一季度向社会发布。（二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐渐扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范畴。努力增长公共租赁住房供应。（三）调节完善有关税收政策，加强税收征管。调节个人转让住房营业税政策，对个人购买住房局限性5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管状况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽

14、查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基本。（四）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据本地人民政府新建住房价格控制目的和政策规定，在国家统一信贷政策的基本上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策状况的监督检查，对违规行为严肃解决。（五）严格住房用地供应管理。各地要增长土地有效供应，贯彻保障性住房、棚户区改造住房和中小套

15、型一般商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的规定。在新增建设用地年度筹划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应筹划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位一般商品住房用地。加强对公司土地市场准入资格和资金来源的审查，参与土地竞买的单位或个人，必须阐明资金来源并提供相应证明。对擅自变化保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有获得施工许可证进行动工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。（六）合理引导住房需求。各直辖市、筹划单列市、省会都市和房价过

16、高、上涨过快的都市，在一定期期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的本地户籍居民家庭、可以提供本地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本地户籍居民家庭、无法提供一定年限本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。（七）贯彻住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期拟定并发布本地区年度新建住房价格控制目的、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目的或没有完毕保障性安居工程目的任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对有关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产有关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范畴。（八）坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。克而瑞北京总部费月辉