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1、区分所有建筑物地下车库的归属研究我国物权法第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。目前，由于我国法律对地下车库的归属问题规定得比较模糊、笼统，现实生活中在开发商与业主之间引发许多纠纷。2009年5月25日最高人民法院出台的司法解释 ，第五、六条关于车位、车库的规定，对地下车库的产权归属亦没有作出具体规定。区分所有建筑物配套设施地下车库，应当定性为区分所有建筑物的共有部分，其产权归属于全体区分所有权人所共有。在区分所有法律关系存续期间，任何区分所有权人不得请求单独分割
2、，地下车库必须与专有部分一体处分，不得单独买卖、抵押。下面，笔者从区分所有建筑物的地下车库与基地的关系、内部构造、功能分析等角度，对其产权归属问题进行分析。首先，区分所有建筑物地下车库没有分摊土地使用权面积份额。建筑物离不开基地，否则就成为“空中楼阁”。在我国，土地属于国家或集体所有，任何通过建造、购买等方式取得建筑物所有权的主体，不能自然取得对土地的所有权，我国现行立法也未承认地上权，也不存在各区分所有人区分地上权的问题。因此，开发商通过出让、转让或划拨等方式取得土地使用权以后而建造建筑物的，建筑物建成后，其所有人只能对土地享有使用权。那么，在区分所有的情况下，各区分所有人对基地究竟享有何种
3、权利?从我国现行立法来看，土地使用权和房屋所有权视为不可分割的整体。在这方面有二个重要原则：一是所谓“地随房走”原则，即房屋出让，土地使用权随之转移。二是所谓“房随地走”原则，即土地使用权移转，地上建筑物也要随之移转。1994年我国城市房地产管理法第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”这意味着区分所有权人应当基于对建筑物的区分所有而享有对基地的使用权。在我国现行的房地产管理体制下，只有计算建筑容积率(建筑容积率=建筑总面积/土地使用权面积)的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。不计算建筑容积率的建筑物由于没有分摊相应宗地号的
4、土地使用权面积份额，在房地产初始登记时不能单独取得房地产证，其法律权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物。而根据商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(建设部1995年9月8日发布)和房产测量规范(国家质量技术监督局2000年2月22日发布)，作为区分建筑物组成部分的停车位，无论是地上停车位，还是架空层停车位或者地下室停车位，既不属于套(单元)内使用面积，也不属于公用分摊面积，也就是说，该部分没有分摊任何土地使用权面积份额，因此，其不可能取得单独的房地产证，不能成为专有权的客体。根据区分建筑物地下车库与基地的关系，因其没有分摊相应的土地使用权面积份额，在房产登记制度上不可能取得单独的房地产证，
5、只能认定为属于全体区分所有人共有的共有部分。反之，如果我们将区分所有建筑物之停车位认定为专有部分，允许自由买卖、抵押和转让，则会出现问题：一是这种专有权对于基地的权利从何而来?二是非本区分所有建筑物区分所有人的其他人进入该区分所有建筑物的合法准入权从何而来?其次，区分所有建筑物的地下车库，从构造上看区分建筑物之地下车库不具有独立性。不具有构造上的独立性，就不能成为专有权的客体，只宜认定为归属于全体区分所有权人共有的共有部分。区分建筑物的地下车库在利用和功能上具有从属性。区分所有建筑物的地下车库与一般社会公共车库最大的区别在于其有两个显著的特征：一是非营利性。区分建筑物的地下车库主要供住宅小区区
6、分所有人自己或来客停车之用，不以营利为目的，这是其在利用上的固有属性;二是从属性。区分所有建筑物的地下车库在功能上是作为住宅小区区分所有人的生活配套设施存在的，在性质上属于建筑物的附属设施，其法律地位从属于专有部分。就地下车库的这两个特征的而言，从属性又是其最本质的特征，由于其从属性，决定了其非营利性。基于区分所有建筑物的地下车库在利用上具有非营利性、在功能上具有从属性这样两个本质特征，笔者认为只能将其性质认定为区分所有建筑物的共有部分。综上所述，区分建筑物的地下车库没有分摊区分建筑物的土地使用权面积份额，在构造上不具有独立性，在利用和功能上具有从属性，宜将其认定为区分所有建筑物的共有部分，在
7、产权归属上由全体区分所有权人共有。现实生活中，如何解决地下车库如何使用而引发的纠纷，应当遵循两个基本原则：一是地下车库的性质和归属，应当将区分所有建筑物的地下车库界定为区分所有建筑物的法定共有部分，归属于全体区分所有权人共有。二是解决围绕地下车库的使用权引发的纠纷的法律适用方面，应当适用建筑物区分所有权的相关法律理论，不应该适用普通的所有权或者合同法等理论，在确定其基础法理的前提下，再按照有关买卖合同或者租赁合同的原则处理相关的纠纷。笔者认为，解决区分所有建筑物地下车库使用权引发的纠纷纷应当着重从以下几方面进行考虑：一是开发商就区分所有建筑物的地下车库设定专有使用权，收取高额使用费的行为应当认
8、定为无效。现实生活中，根据我国目前相关法律法规的规定，区分所有建筑物的开发商在不可能为地下车库办理单独产权证。在这种情况下，开发商为谋取暴利，与特定的区分所有人或者区分所有人以外的第三人签订所谓“地下车库的车位租赁合同”，约定专有使用期间为70年，然后一次性收取全部使用费，这种“名为租赁、实为买卖”的租赁合同应当认定为无效。其理由是：设定专有使用权的基本前提是必须对设定专有使用权的标的物享有所有权，对标的物享有实质性的处分权。但区分所有建筑物地下车库归属于小区全体区分所有人，而开发商对区分所有建筑物地下车库不具有所有权，故其对区分所有建筑物地下车库设定专有使用权的合同应当认定为无效合同。二是以
9、区分所有建筑物的地下车库的车位为标的物的买卖合同，一律应当认定为无效合同。其理由是：通过上面分析，区分所有建筑物地下车库归属于全体区分所有人所共有，区分所有建筑物的共有部分具有从属性，其随着专有部分设立、转移、消灭而设立、转移、消灭，与专有部分具有一体性，不得单独进行买卖。而且，根据我国目前相关法律法规规定，地下车库并不能单独取得产权权属证明，因此区分所有建筑物地下车库不能进行单独买卖。综上，无论出卖方是区分所有人还是开发商亦或是物业管理公司，其所签订的关于区分所有建筑物的地下车库的车位为标的物的买卖合同都应当认定为无效合同。三是区分所有建筑物的全体区分所有人可以就区分所有建筑物的地下车库设定
10、共有部分专有使用权。区分所有建筑物的地下车库的车位应当首先满足全体区分所有人的需求，在现实生活中，并非全体区分所有人都拥有代步工具机动车辆，进而全体区分所有人可以通过约定，对区分所有建筑物的地下车库设定共有部分专有使用权，将地下车库约定给特定多数区分所有人或者区分所有人以外的第三人使用，并收取合理的使用费用。对于收取的合理使用费用，全体区分所有人可以作为建筑物及其附属设施的维修资金，也可以按照各区分所有人的专有部分面积在整个建筑物中所占的比例实际分配给各区分所有人，以期在全体区分所有人之间以实现一定程度上的利益均衡，为全体区分所有人营造更为和谐的小区社会生活环境。文章来源：中顾法律网 (免费法律咨询，就上中顾法律网）5
区分所有建筑物地下车库的归属研究
