房地产开发课程设计

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1、精心整理 房地产开发课程设计香山怡景工程可行性探究报告学 部：城市建立工程学部专 业：工程管理班 级：房地产经营与估价指导教师：孙丰旋编制时间：文华学院精心整理房地产开发课程设计分组名单及任务分工一、课程设计题目二、课程设计小组成员 姓 名班 级学 号组长高彤1小组成员王思言1肖雨薇1140201380005三、成员任务分工姓名课程设计中所担当的主要工作备注成果精心整理 书目第1章 工程总说明和概况 1.1 工程背景与概况 1.2主要技术经济指标第2章 投资环境探究 2.1国家政治、经济、形式及有关政策 2.2工程开发地区的经济社会状况及管理政策因素第3章 市场探究 3.1区位房地产市场分析

2、3.2需求供给分析 3.3 武汉房地产特征分析 3.4 2016武汉楼市分析 第4章 工程定位 4.1价格定位 4.2市场定位 4.3工程介绍及SWOT矩阵分析第5章 规划方案及建立条件 5.1规划设计原那么 5.2住宅物业类型和商业布局 第6章 建立方式及进度支配 6.1建立方式 6.2工程进度支配第7章 投资估算及资金筹措 7.1投资估算 7.2资金筹措第8章 工程评估根底数据的预料和选定第9章 工程经济效益评价第10章 风险与不确定因素分析 10.1风险分析 10.2不确定因素分析第11章 可行性探究的结论 11.1结论 11.2建议精心整理第一章 工程总说明与概况 1.1工程背景与概况

3、 1.工程名称： 香山怡景住宅小区工程 2.承办单位概况 单位名称：武汉兴盛房地产开发有限公司 单位性质：有限责任公司 注册资金：RMB6亿 单位居处：武汉市武昌区文化学院一号 法定代表人;王思言 企业负责人：肖雨薇 兴盛房地产产开发有限公司简介；兴盛房地产开发有限公司位于武汉市洪山区文华学院壹号，于2014年9月在武汉注册成立，公司注册资本6亿，房地产开发一级资质企业，是一家专业从事房地产开发与销售的规模企业。目前，公司正着力打造香山怡景工程，并努力使之成为本地标杆性工程。公司秉承“让更多人享受美妙生活、美化城市”的企业使命，用企业的核心价值观“守诺担当 共同开展”指导各项工作，立志成为“客

4、户满足开发商”。自公司进入运作，标记着公司进入快速开展阶段。公司坚持以对社会、客户和企业负责的精神精雕细琢每一个工程和产品的每一个细微环节，为社会供给优质的产品和效劳，为消费者缔造最舒适的家园！公司目前拥有员工100人，本科以上学历者占60%，人员总体素养高，专业实力强，具有高度的凝合力和向心力。同时，公司重点加强人才梯队建立，使人力资源持续满足公司不断开展的须要。 3.可行性探究报告依据 1) 与托付方签订的询问协议 2国家计委计办投资 201615号审定的投资工程可行性探究指南 3国家发张改革委委员会、建立部联合公布的建立工程经济评价方法与参数 4)城市房地产开发经营管理条例 5)房地产工

5、程经济评价方法 4.编制范围 依据国家有关政策、法律、法规、规程、标准，对汉水明珠居住小区工程建立的目的、必要性、工程区域概况、工程规划方案及建立内容、工程建立组织管理、工程招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、工程分析风险等方面进展全面论证和探究。 5.拟建地点 本工程位于华中科技大学旁边，东面接近中百仓储，生活便利，购物较便利。西面坐落于关山大道，北面位于珞瑜东路，旁边有轨号交通2号线，华中科技大学，学习气氛深厚，南至光谷创业街。总占地面积142214.5平方米。土地平坦，五通一平。6.预期目标 1.1香山怡景居住小区拟占用面积142214.5平方米。平方米的土地上，建立总容积

6、率为4，建立密度25。居住用地60万平方米，建筑物基层面积35553.6平方米，总建筑面积 71107.2平方米。商业、效劳业、设施用地73330.5平方米，公园、防护绿化用地33330.5平方米。1.2主要技术经济指标主要技术经济指标汇总表序号项 目单位数量一规划用地面积M2142214.5二总建筑面积M2711072其中： 1期高层住宅M2284428.82期高层住宅M2248875.23期高层住宅内M2177768三道路及停车场 15.00%四建筑密度25.00%五容积率4.00 六绿化率60.00%第二章 投资环境探究 2.1 国家政治、经济、形式及有关政策2015年以来，面对世界经济

7、增长速度缓慢、国内经济下行、财政金融风险加大的困难形势，国家先后出台一系列稳增长、调构造、防风险的政策，经济运行保持在合理区间。但经济构造性问题仍旧突出，产能过剩冲突不断积累、金融风险起先显性化、市场预期有所恶化、宏观调控政策边际效应下降，经济下行压力较大。应以经济构造调整为主线，兼顾稳定经济增长和防范经济风险，加大改革力度，激活市场活力，实现增加有效供给和刺激有效需求双轮驱动。2016年国民经济总体保持平稳开展加强和改善宏观调控，经济运行保持在合理区间。2016年，针对需求缺乏问题，不断推出重大投资工程和消费工程包，一些省市接连推出取消房地产限购、限贷政策，降低住房首付比例和住房交易环节税，

8、完善出口退税和贸易便利化。针对货币政策传导不畅和实体融资本钱过高，自2014年11月以来，六次降息、五次降低存款打算金率，并利用其他货币政策工具，引导利率下降。针对地方政府负债率高和财政政策有效性下降的问题，开展了存量债务置换，出台融资平台在建工程的续贷政策，踊跃推动政府企业合作模式。对地方政府懒政进展问责，加强督导检查和简政放权，财政支出进度明显加快。初步遏制了经济持续下行的趋势，经济保持了总体稳定，2016年国内生产总值同比增长6.9%，规模以上工业生产同比增长6.1%。消费需求根本平稳，社会消费品零售额名义增长10.7%。根底设施建立投资增长17.0%，保持了较快增长。进口、出口分别下降

9、14.1%和2.8%，但剔除价格因素，实际增速分别为-2.8%和-1.8%。就业形势根本稳定，城镇新增就业1313万人。物价温柔上升，CPI上涨1.4%，商品房价格同比上涨7.4%，比去年同期提高6个百分点。经济构造调整亮点纷呈，新的增长动力正在逐步形成。一是效劳业主导趋势进一步显现。2016年第三产业占GDP的比重到达50.5%，同比提高2.4个百分点。工业内部构造加快调整，高技术产业增长10.2%，比整体工业增速高出4.1个百分点，占规模以上工业比重为11.8%。新能源汽车、工业机器人、智能终端、轨道交通设备等产品的产量实现两位数甚至成倍增长。二是需求构造接着改善，消费拉动作用进一步增加。

10、最终消费支出对经济增长的奉献到达66.4%，比上年提高15.4个百分点。网络零售等新型消费模式实现迅猛增长，旅游、信息、文化、安康等效劳消费持续升温。三是收入安排构造有所改善，经济开展进一步惠及居民。居民人均可支配收入名义增长8.9%，居民在国民收入安排中的占比提高，农村居民人均可支配收入实际增长明显快于城镇居民，城乡居民收入差距缩小。四是节能减排取得新成效。单位国内生产总值能耗同比下降5.6%。改革开放步伐加快，微观主体活力有所释放。行政审批制度改革接着推动，取消、下放了局部行政审批事项，商事制度不断完善。财政金融体制改革深化，加大构造性减税力度，降低社会保险缴费费率，减轻企业的税收负担。降

11、低民间资本准入门槛，5家民营银行获批营业。利率、汇率市场化改革取得进展，市场确定资金价格的机制初步形成。价格改革迈出重大步伐，政府定价书目大幅度削减。效劳业和制造业开放进一步扩大，外商投资产业书目限制类条目大幅度削减50%，90%以上的境外投资工程实现网上备案。这些改革举措，有利于促进生产要素的自由流淌，有利于缔造公允竞争的市场环境，有利于我国走出去战略的实施，有利于形成群众创业、万众创新的局面。总体来看，2016年国民经济仍运行在合理区间，经济构造进一步优化，转型升级进一步加快，新兴动力进一步积聚，人民生活进一步改善，为经济增长奠定了较好的根底。2.2工程开发地区的经济社会状况及管理政策因素

12、武汉经济技术开发区以下简称“开发区”位于武汉西南，1991年5月开工兴建，1993年4月经国务院批准为国家级开发区，2000年4月经国务院批准在开发区设立湖北武汉出口加工区。经过二十多年的开展，开发区规划限制面积已达489.7平方公里，辖区人口近40万，形成了以汽车及零部件、电子电器产业为主导的产业构造，注册企业逾15000家，是武汉市重要的经济增长极，综合实力位居全国经济技术开发区前列。近年来，遵照“以产兴城、以城促产、产城融合”的总体思路，武汉开发区在坚持做好产业的同时，更加留意城市建立、民生社会事业开展和生态文明建立，逐步由单纯的工业园区向生产、生活和生态功能三位一体同步开展的现代化新城

13、转变。依据产业开展规划，开发区设立了商务城、才智生态城、先进制造业园区、湖北武汉出口加工区、港口物流区、汽车及零部件园区、通用航空及卫星产业园、武汉经开农业开展投资公司等八大园区，担当招商引资、工程落地、效劳企业等职能。2016年，开发区共实现规模以上工业总产值2844亿元，占全市比重到达1/4；其中，高新技术产业产值1388亿，增长21%。实现固定资产投资622亿元，增长30%。实现全口径财政总收入346亿元，占全市比重超过1/7；实现地方公共财政预算收入77亿元，增长14.5%。第三章 市场探究 3.1区位房地产市场分析戴德梁行12日发布的武汉2016年上半年房地产市场分析报告显示，受多项

14、利好政策刺激，武汉上半年商品住宅成交量再创奇迹，同比增一倍;商品房可售面积同比下降43.7%，出清周期已跌至6.0个月。土地市场亦是地王频出，局部片区的楼面地价两个月内增长一倍，总体成交面积、成交金额同比分别增长62.4%、39.2%。住宅市场火爆，但商铺市场却面临多面“围城”的竞争压力。2016年上半年，武汉多个商业工程因故延期入市。下半年，又将有52.5万平方米的商业工程投入运用，短时间的供给井喷意味着品牌资源争夺将更加剧烈。住宅成交量同比翻倍2016年上半年，武汉主城区商品住宅累计供给达645.7万平方米，相比去年同期上升12.0%;从区域上看，除武昌和二七后湖片区供给量有所下降外，其它

15、区域均呈现同比上涨态势，青山片区增幅达69.8%。在全国楼市去库存的主基调下，多项利好政策于一季度集中出台，掀起了武汉新一波置业热潮。2016上半年，武汉主城区成交量达112,486套，同比增长95.4%。其中三月和四月连续刷新武汉单月成交量历史记录。成交价虽一再创新高，但涨幅相对理性，今年16月武汉主城区住宅成交均价为每平方米11,127元，同比去年上涨9.3%。从片区来看，各片区成交量相比去年同期均有所上升，其中关山片区以28,411套居成交量首位，古田片区涨幅最为明显达208.9%，青山及二七后湖分别增长165.6%和150.9%。成交价方面，武昌中心以16.2%的涨幅领涨各主城区，青山

16、及汉口中心分别以14.6%和11.8%名列二三名。武汉楼市在经验持续的火爆成交后，去库存效果明显。截止2016年5月，武汉全市商品房可售面积为1585.2万平方米，相比去年同期下降43.7%，出清周期已跌至6.0个月，同比去年缩短了12.1个月。戴德梁行武汉及长沙公司总经理黄广平向第一财经记者表示，随着城市开展节奏的加快，以及外来人口吸附力的不断增加，武汉仍旧具有强劲的购房需求。预料下半年假如政策不收紧的话，武汉楼市成交仍将维持上半年炽热态势。持续“红火”的楼市亦不断吸引品牌房企来汉拿地，“面粉”价格的不断飙高，终将传导至住宅市场。楼面地价两月涨一倍上半年武汉住宅成交量屡创记录，不少房企起先踊

17、跃拿地，土地市场呈现供需两旺的局面。随着品牌房企接连登陆武汉，优质地块的竞争变得更加剧烈，武汉半年已诞三“地王”，而本月8日的土地拍卖现场再次刷新楼面地价纪录，个别片区的地价在短短两个月时间内就翻了一倍。2016年上半年，武汉土地市场共计推出79宗地，胜利交易76宗，成交面积为357.9万平方米，同比增长62.4%;成交金额为288.0亿元，相比去年同期上升39.2%。从区域角度来看，蔡甸区、东湖高新区以及洪山区成为2016年上半年土地市场成交主力，三区占全市土地成交面积总量的62.8%。而中心城区和远城区成交面积占比同比分别下降14.8和5.0个百分点，次中心城区那么上升19.8个百分点。从

18、成交构造来看，2016上半年商服用地成交占比相比去年同期大幅上升一倍至36.2%，而综合用地成交占比下降13.7个百分点至21.2%，工业用地表现相对活泼，占总成交量的6.9%;民营房企为本季度的拿地主力，占比达52.6%，超国企17.8个百分点。商业“围城”需共同应对2016年上半年，武汉多个商业工程因故延期入市。然而，由迅猛开展的电子商务和大量潜在供给带来的竞争压力使得各大商家不敢松懈，纷纷在运营策略上下功夫，各种艺术展和主题活动层出不穷。一方面为其商业工程起到了引流作用，另一方面，那么在当前商业面临多面“围城”的大背景下赐予了商户更多的信念。品牌方面，体验式业态仍旧保持着较为强劲的扩张势

19、头，多个新餐饮品牌首次入驻武汉。另外，快时尚及轻奢品牌成为上半年零售类品牌的扩张主力;随着商业市场的深度调整及国家政策的大力扶持，书店这个传统业态正不断吸引着更多的关注，德芭与彩虹书店落户古田，文华书城王家湾店成为了全国首家“地铁书店”。下半年，以M+、壹方购物中心和万隆广场为代表的52.5万平方米的商业工程将投入运用，短时间的供给井喷意味着品牌资源争夺将更加剧烈。同时，消费增速放缓、消费习惯变更，将成为商业运营商与品牌商之间共同须要面对的问题。3.2需求供给分析作为一种商品，从本质意义上说房地产的价格是由房地产的供给和需求确定的，这一点与其它商品是相同的。但房地产商品和反地产商品和房地产行业

20、的网特点，使得房地产的供给和需求具有独特的地方。判定一个国家、一个地区居民住房的有效需求。要同时考虑两个条件：一是居民家庭购房的实际承受实力，二是居民家庭购房的愿望。仅有购房的实际承受力而无意愿购房，或有意愿购房而无购房实际承受实力，都不能形成房地产的有效需求。只有同时解决这两个问题，住房的有效需求才能促进房地产的供给，进而到达带动社会经济增长的作用。 调查结果显示对高档楼盘的工程地段选择而言汉口市区占有肯定性的优势不但工作、居住在汉口的人将其作为购房首选区域工作、居住在武昌和汉阳的居民也将其作为重要购房考虑区域。另外“汉口城郊结合部”也是重要的区域多数汉口人都将其作为“次选区域”其他区域的很

21、多人也作为购房的考虑区域位于汉口市郊的“常青花园”地区、 金银湖地区和后湖地区经过近年来的规模的开发可环境整饬、以及在新的城市规划中的重要地位使得“汉口城郊结合部”成为受群众瞩目的重要居住区。 其次武昌中心城区的地位也很重要。居住和工作在武昌区、青山区、洪山区的大都会选择“武昌市区”作为首选购房区域。 值得一提的是。洪山区目前的开发潜力已经显现出来洪山区是重要的教育、科技区在“武汉中国光谷”这一开展前景异样广袤的品牌所带来的科技产业化、以及带动周边高校的科技产业开展的影响再加上自然环境好、土地自然丰富等自然条件势必会使洪山区在将来成为重要居住区本次调查由于主要针对汉口地区对洪山区涉及较少所以在

22、调查结果中没有被显示出来。3.3 武汉房地产特征分析相对于上半年的平淡，下半年的土地市场尤为值得期盼。总体来说，武汉还会有更多优质的地块推出，加上渴望进入武汉的开发商越来越多以及资本力气更深的介入，在必须程度上将保持“房热地更热”的态势。对于下半场的态势，我们认为。“喜中有忧 慎重乐观 保持理性”一方面，下半年僧多肉少，且政府在招拍挂土地供给层面占肯定主导优势，竞争照旧剧烈，地价将在必须时间内持续刺激供需市场；另一方面，预料进入下半年，溢价率将有所回落，市场理性程度增加，在金融属性强势背景下，幸免用更高的杠杆拿地带来高风险，需慎重。目前来看，武汉出现了很多的地王，我们也在反思这个地王背后形成的

23、缘由是什么？其实它有几个方面：我们认为主要有以下几个缘由：1、开发商资金面融资环境友好，销售回现给力，房企资金面充裕，拿地扩张意愿强。2、开发商预期面武汉市场面赐予信念，新居市场表现志向，市场平安度高。土地价格相对合理，开发风险可控。3、开发商供给面2016打算进入武汉房企数量越来越多，预料下半年更多开发企业进驻武汉，在上半年无所收获的背景下，下半年拿地决心更大。4、土地供给面下半年多个市中心优质地块逐步上市，土地供给足够。四、后续土拍市场操作的建议经验地王浪潮，没买到地，就纠结三天；买到地，就纠结五年，其实“地王”工程操作难度不言而喻，从前地王开发缓慢，2015年武汉成交的多个“地王”如七滨

24、江华发地块、西后湖首地集团地块均未进展实质开发阶段。在土地市场竞争中，以利为先，不加杠杆，不参加规模和土储的军备竞赛。可以从降低融资本钱、资源合作、产品打造等方面入手，保持理性竞争态势： 1、多渠道降低融资本钱利用金融市场工具，拓宽融资渠道，降低融资本钱。如深圳平家平安+万科联合体拿下经开P2015162号地块。2、合作开发， 分摊风险找寻专业运营实力强的开发商合作，分摊风险。如房投、绿城合作光谷中心城工程3、工程自身品质的打造工程产品力、效劳力、内部配套力的打造精装修做溢价，内部配套升级豪华会所、教育引入、酒店3.4 2016武汉楼市分析10月2日武汉市人民政府办公厅发布武汉市局部区域实行住

25、房限购限贷措施的通知，核心内容为武汉主城区及开发区限购限贷，首套房商业贷款首付比例提至25%，二套房首付比例提至50%，10月3日起正式施行。2016年9月武汉新居成交均价为10584元/，环比增长了2.11%，同比增长了24.53%；9月份，二手房成交均价为13859元/，环比增长了6.29%，同比增长了33.55%。9月份，武汉各区住宅成交均价已经出炉，其中，武昌区住宅成交均价最高，为16122元每平方，其次是江岸区和洪山区。9月份各区住宅成交均价涨幅最大的武昌区和江夏区，涨幅均超4成。2016年9月武汉市各区住宅成交均价排行榜第四章、工程定位4.1价格定位依据对武汉市周边楼盘的调查，结合

26、本工程建立和销售时间因素的考虑，本工程定位确认为：住宅： 20004000元/M24.2市场定位 通过市场分析显示，结合本工程的规划和市场定位，再得出该工程的市场定位。工程的土地运用性质为住宅，目标市场为文华周边的师生及企业职工。房屋的根本属性为高层的平凡住宅生态的温馨家庭住宅，直切主题，突出有别于其它竞争性楼盘的景观。对于本工程周边而言，没有任何自然资源，其它楼盘也都是内部造景，但景观没有显明的特色。但本工程就点中要害，就表达了显明的主题景观，而且是周边特别稀缺的草地景观，并能延长出安康，环保，阳光等很多主题来。恰恰能够让人体会到生活其乐融融的将来，且也是一个独特的生活领域，配套完善，居民生

27、活和谐，静谧中流露出浓郁的田园气息，安静中享受生活的喧闹和城市的旺盛。整体风格上，突出呈现了简洁、大方的整体工程形象，营造了具有城市感的工程整体界面，以缔造怡人、舒适的住宅小区作为设计的诉求。 a、在规划设计定位上，采纳半围合思路，为小区供给充分的公共空间， 同时在每栋住宅的首层设置面积不等的架空层，用以改善小区内的通风，并供给适应武汉燥热气候的活动场所。 b、建筑立面上，极具现代感，一面砖为主，加以必须量的质感涂料，以稳住大方的白色、灰色为主调，充分呈现了工程整体雅典的气质。 C、户型设计上，力求户型的经济适用，通风采光良好，并在入户处设 置了入户花园，增加空间层次及管用性。4.3工程介绍及

28、SWOT矩阵分析 该房地产工程位于武汉市光谷腹地，华中科技大学文华学院南面地域，紧邻光谷一路，区域内拥有众多未开发的空地，且工程占地范围较为平坦，只分布几处零星的建筑物，规模不大，地理环境良好，打算建开发中高端住宅楼。工程优势S1.地块规整：比拟利于规划出优质的产品；2.规模优势：30万平米的规模大盘，内部配套设施完善，占有较大的竞争优势。小区内俱乐部，幼儿园，高级会所游泳池，酒店，超市一应俱全。更有高达8900余平米的商业配套使居民的生活无忧，对客户的吸引力不言而喻；3.交通畅达：东西向有珞瑜路和雄楚大道两条主干道，交通便利，区位内交通通畅。连接光谷和武昌主城区，这些路都特别宽敞，且路面特别

29、平坦干净，交通开发在不断完善和成熟中。4.片区规划品质高、功能完善：工程周边聚集了众多一流地产开发企业，各种规划皆属于高品质片区；5.配套已逐步实施：地块西侧已经在建华中科技大学文华学院，随着片区开展，相应配套设施将逐步到位；6.周边开发工程品质相同：本地块周边工程都以品牌开发企业开发住宅用地为主，产品档次较高，利于塑造高品质的区域形象；7.外部景观资源：工程位于光谷腹地，光谷一路景观绿化带和一排防护林，环境比拟美丽：片区的规划特别好，宽敞的路面，志向的建筑间隔，同时在绿化方面做足了功课。区域内自然环境美丽，山景资源主要有马鞍山森林公园，是闻名的旅游景点。8.内部景观资源：由于地处开发区，其道

30、路宽敞、干净、绿化率高，区域内环境特别好。9.物业形态实现差异化：本案物业形态与周边干脆竞争对手都形成了差异，拥有必须的互补优势，竞争力较强；10.物业形态齐备户型丰富，符合市场主流需求：本案户型面积从50平方130平方，涵盖一房一厅、两房两厅、三房两厅，户型的多样化使客户有了更多的选择，也更契合市场对中小户型房屋的需求，物业形态丰富齐备是本案特色之一；11.产业支撑：周边多家高新技术企业和高校先期入驻，同时距离周边中铁十一局、烽火科技、三环集团、长江通信集团、长飞光缆等大型企业较近，带来更多的稳定的较高收入人群；工程劣势W 1.地块地势不平：地域还分布有不少山地，坎坷不平；2.周边风景资源紧

31、要贫乏：工程周边没有优质的风景，无山、无水、无湖；3.公交系统紧要缺乏：本案距离城区较远，目前只有两路公交通行；4.区域配套期盼完善：工程周边缺乏医疗、金融、邮政、通讯等配套，须要尽快完善。5.现阶段工程工程形象仍缺乏正面视觉震撼：现阶段工程工程形象仍不具备建立环境体验示范区的条件，客户尚不能全面直观的感受产品的真正价值;工程时机O1.人文环境：该工程接近华中科技大学文华学院，可以成为大学家属区。不少文华任教的教师都居住较远，来往文华路途辛苦，假如工程建成，势必成为文华学院等周边学府教师的青睐，片区的人文气氛将因此更加深厚。2.片区市场良性开展：由于光谷国际广场旁边开发特别饱和，房增速过高，不

32、少人望房兴叹，也为这个地方的房地产开发留下了很大的市场时机。3.差异物业形态竞争力较强：与周边竞争楼盘差异显明，弥补了其市场白点，增加了选择范围：4.片区企业和高校带来巨大购置人群：中铁十一局、烽火科技、三环集团、长江通信集团、长飞光缆等大型企业接连入驻，高校不断立足，持续带来众多购置人群；5.城市“地铁效应”扩大也将成为本案时机点：随着武汉市主城区地铁工程的逐步建成，“地铁效应”扩大，也为本案供给了市场时机。6.地理位置带来的后发优势：工程所在区仍在规划开展中，开发潜力大，交通及相关的根底设施在不断完善中，会得到当地政府及有关部门的大力支持。7.工程在武汉市场拥有独特性和稀缺性：武汉针对白领

33、的小户型的产品并不多见。因此，产品拥有的显明特性为将来市场热销供给了可能。工程威逼T 11.工程运作风险：工程规模大，运作周期长，不确定因素多，面临的市场变更风险较大，由于市场热度过高而为政策制定者关注，后期可能出台的种种调控政策会影响本案的开展；2.来自成熟板块的拦截与分流：本案片区经过一段时间开展，已经渐渐趋向南边延长，北部已经相比照拟成熟，该区域对本案的客户拦截与分流影响较大。3.板块内潜量间同质竞争压力不小：板块内品质类似的工程较多，在本案开展的中后期易形成竞争。在本案所在区域受市场追捧的过程中，将可能面临更多竞争对手的参加。将面临更多楼盘相伴，左右竞争剧烈可能会对本案形成夹攻之势。

34、5 规划方案及建立条件 5.1规划设计原那么1依据城市总体规划和分区规划，表达社会、经济和环境效益相结合的原那么。2依据国家和地方政府有关法律、法规，严格履行规划管理手续。3房地产开发要做到统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建立。4遵循价值规律和市场供求法那么，充分了解和驾驭市场行情，对开发工程作出正确的定位。5节约用地、合理集约利用每一寸土地。6表达以人为本，可持续开展的思想。5.2住宅物业类型和商业布局1. 居住用房地产；2.生产用房地产工厂等；3.经营用房地产商场、游乐园等；4.行政用房地产政府办公楼、房管局、建立局等；5.其他专业用房地产学校、医院、福利院等；第6章 建立方式

35、及进度支配 6.1建立方式本工程的总占地面积142214.5平方米，综合建筑面积为711072平方米，工程分A,B,C三区，A,B，C三区为高层住宅及沿街商业，大型购物中心组成。6.2工程进度支配本工程自2016年1月份起先启动，预料2018年5月份推出工程的最终一批房源，预料工程建立周期为3年零五个月。依据业主对本工程工期的 总体要求，结合现场实际状况，拟打算开工2016年1月1日(实际开工日期以下发的开工令为准)，预料竣工850日，打算总工期30个月。依据业主阶段性目标要求，编制本进度打算： 340日前，完成A区建筑。 300日前，完成B区建筑。 210日前，完成C区建筑。 依据以上总体施

36、工打算按支配，考虑各工序间的关系，编制了上蛟高速B1合同段进度打算时标网络图、主要分项工程打算斜率图及工程管理曲线图。由于施工时可能受各种因素影响，在实际施工中应进展动态管理，依据每天完成的工程工程，通过比拟分析，确定按当前施工进度接着施工对目标工程造成影响，从而刚好对现行打算进展调整，充分调动资源，克制不利自然条件带来的困难。最终实现预期的合同工程打算工期。工程201620172018123412341234一期二期三期第七章 投资估算和资金筹措 7.1投资估算序号项 目投资额占工程投入总资金的比例%估算合计其中：外汇说明1建立投资81210.20100.00%1.1建立投资静态局部7882

37、0.8095.00%1.1.1建筑安装工程费49514.6961.25%室外工程费8527.3010.50%1.1.3工程建立其他费10679.60 13.15%1.1.4根本预备费 5814.50 7.16%1.2建立投资动态局部 2915.38 3.59%涨价预备费 0.00%建立期利息 2915.38 3.59%2流淌资金 0.00%3工程投资总计1+281210.20 100.00%7.2投资打算与资金筹措表根底设施建立费用序号建、构筑屋名称单位工程量单价费用合计万元指标单位1供排水工程费用56885815元/853.292排水工程费用56885830元/1706.573供电工程费用5

38、6885845元/2559.864公共绿化费56885880元/4550.865小区安防智能化56885820元/1137.71合计10808.29工程建立其他费用序号工程名称计算规那么费用合计万元1土地运用费5605002建立单位管理费建安造价的5%6462.53工程设计费建安工程费的2%25854工程勘察费设计费的15%387.755前期工作费工程费的0.8%10346工程建立监理费工程费的1%129257质量监视费工程费的0.2%258.58竣工图编制费工程设计费的5%129.259标书编制及招标管理费工程费用的0.1%129.2510工程保险费工程费的0.2%258.511施工图预算编

39、制费工程设计费的10%258.5合计584928.25建筑安装工程费用序号建、构筑物名称单位工作量单价费用合计万元指标单位1住宅楼4685002000元/m2937002地下建筑500002300元/m2115003商业建筑1000002400元/m2240004供电房3581400元/m250合计129250资金筹措 序号合计计 算 期2016201720181投资打算分年打算%100%42.92%42.92%14.16%1.1建立投资81210.2034855.4134855.4111499.36 不含建立期利息1.2建立期利息2915.381150.281150.28614.821.3流

40、淌资金1.4工程总投资1+2+384125.5836005.6936005.6912114.182资金筹措2.1自有资金企业自筹资金28640.7712199.3912199.394241.98销售收入预售款38474.4729648.528825.952.2借款16023.546877.346877.342268.84长期借款其中：银行借款1200070002000 3000 建立期利息2915.381150.281150.28614.82流淌资金借款短期借款资金筹措合计84125.5836005.6936005.6912114.18第八章 工程融资(一） 工程融资主体（1） 工程发起人：高

41、彤（2） 工程公司：兴盛公司（3） 贷款银行：中国建立银行（4） 产品购置者：购房者、投资人（5） 工程承包商：肖氏（二） 工程资金来源1. 工程资本金筹措 序号 工程 开发经营期 合计 1 2 3 . n1工程总投资36005.6936005.6912114.1884125.581.1开发建立投资34855.4134855.4111499.3681210.201.2经营资金2资金筹措2.1资本金2.2借贷金2.3预售收入29648.528825.9538474.472.4预租收入2.5其他收入（三） 融资方案分析1. 资本金来源牢靠分析1既有工程法人内部融资的牢靠性分析1调查了解既有企业资产

42、负债构造、现金流量状况和盈利实力，分析企业的财务状况，可能筹集到并用于拟建工程的现金数额及其牢靠性；2调查了解既有企业资产构造现状及其与拟建工程的关联性，分析企业可能用于拟建工程的非现金资产数额及其牢靠性。2工程资本金的牢靠性分析1既有法人融资方式的工程，应分析原有股东增资扩股和汲取新股东投资的数额及牢靠性；2新设法人融资方式的工程，应分析各投资者认缴的股本金数额及牢靠性；3采纳上述两种融资方式，如通过发行股票筹集资本金，应分析其获得批准的可能性。3工程债务资金的牢靠性分析1采纳债务融资的工程，应分析其能否获得国家有关主管部门的批准；2采纳银行贷款的工程，应分析其能否取得银行的贷款承诺；3采纳

43、外国政府贷款或国际金融组织贷款的工程，应核实工程是否列入利用外资备选工程。2. 融资构造分析2.1资产负债构造分析资本金和债务资金比例1：1在满足政府管理部门有关规定及债务清偿要求的前提下，能使权益投资的回报率最高的资产负债比。2.2权益投资构造分析权益投资构造：工程资本金的内部比例3：2：12.3工程资金来源 资本金 自有资金 资本股本溢价 承受赠款资金总额 长期借款 借入资金 流淌资金借款 其他短期3. 融资本钱分析融资本钱：为了筹集和运用资金付出的全部费用。包括：资金筹集费用和资金占用费用资金筹集费用：在融资过程中所发送的一次性支付本钱费用，如承诺费，手续费，担保费，代理费等资金占用费用

44、：反映资金占用和试用期内应付出的经常性费用，例如利息（1） 银行借款的资金本钱银行借款资金本钱包括借款利息和筹资费用由于借款利息计入税前本钱费用，因而使企业少缴一笔所得税，因此，企业实际负担的借款利息费用应扣除相应的所得税额。（2） 平凡股资金本钱（3） 优先股本钱第九章 工程财务评价 序号工程合计销 售 期2016201720181一期销售面积M2284428.840%单价元/M212000销售收入万元341314.562二期销售面积M2248875.235%单价元/M213000销售收入万元323537.76 3三期销售面积M217776825%单价元/M215000销售收入万元26665

45、2合 计711072 341314.56323537.76266652序号项 目合 计计 算 期20162017201820191一期1.1销售收入341314.56 177657.28163157.281.2经营税金及附加2343.01 1145.47 1197.54 营业税2130.01 1041.34 1088.67 城市维护建立税149.10 72.89 76.21 教育费附加63.90 31.24 32.66 2二期2.1销售收入323537.76155768.88167768.882.2经营税金及附加1848.01 848.01 1000营业税1680.01 680.011000城

46、市维护建立税117.60 57.6060教育费附加50.40 20.34 30.063三期3.1销售收入2666521323261343263.2经营税金及附加2009.6999.61010营业税1990.51230.68759.82城市维护建立税128.656.9871.62教育费附加44.526.3118.194收入合计664852.32177657.28318926.16300094.881343265经营税金及附加6300.621145.47 2045.551999.61010 企业利益存留留利的资金本钱第十章 风险和不确定因素分析 10.1 风险分析房地产投资风险是指房地产投资主体，

47、干脆或间接地把必须量的资金投入房地产开发过程，由于受各种不确定因素影响而造成的收益下降或损失增加或投资本钱增大等不利结果的可能性。风险是客观存在的，风险的存在不仅会带来损失，在很多状况下，风险也隐藏着某种机遇。所以，科学预见各种不确定性，提示并正确识别房地产风险因素，慎重分析和探究各种因素的影响方式和程度，对房地产投资风险管理具有特殊重要的意义。房地产开发工程的风险管理要实现系统化、模块化，就必需依据房地产开发工程的客观规律建立风险管理体系，相对的固定下来并成为详细开发工程风险管理方案的根底和模板。 作为国民经济根底性和先导性产业之一的房地产业，正成为新的经济增长点，并日益成为当今主要的投资热

48、点之一。然而，毋庸置疑，房地产投资是一项高风险的投资。如何针对房地产业本身的特点，在市场经济秩序不断标准，法制化体系不断完善的状况下，改良目前经济体制下房地产的风险，走出适合本地实际的行业特色之路，是目前房地产业急需解决的问题，也是本文要说明的问题。风险管理作为一种理论已经过了几十年的开展，此时此刻学术界对工程风险管理的理论到达较相同的看法，认为工程风险管理是一个系统工程，它涉及工程管理的方方面面。作为市场的主体，各房地产开发企业应充分运用这些理论，结合自身实际状况，依据周边环境的状况，缔造出适合自己特点的风险管理方法。这也是作者进展此项探究的最初目的。 10.2不确定因素分析 1.敏感性分析

49、 感性分析是通过分析、预料投资工程主要因素发生变更时对经济指标的影响，从中找出敏感性因素，并确定其影响程度的一种不确定性分析方法。敏感性分析的目的是在充分了解和驾驭工程风险因素及风险程度的状况下，考察投资工程抗风险的实力。敏感性分析还可以筛选出假设干最为敏感的因素，有利于对这些最敏感因素集中力气探究，重点调查和收集资料，尽量削减因素的不确定性，进而削减方案的风险。房地产工程敏感性分析及计算过程比拟困难，一般来说是遵照如下步骤进展的：1选择经济评价指标在对工程进展分析计算过程中，首先要选择最能反映工程经济效益的指标做分析、计算对象。依据房地产投资工程的特点及国家建委的有关规定和要求，通过选择净现

50、值、内部收益率、投资回收期等经济评价指标作为敏感性分析计算的对象。2选择须要分析的不确定性因素在敏感性分析、计算时，选择哪些不确定性因素作为分析和计算的变量呢？一般可以选择销售面积、房地产销售单价、本钱等常见的因素。3确定变量的变更范围并计算其变动幅度在房地产开发经营过程中，开发本钱可能上涨5%或者下降5%，销售价格可能下降10%或者上涨10%。4确定工程对风险因素的敏感程度由于各变量在其变更范围内的变更引发社会评价指标的变动幅度，而给房地产开发带来了投资 2.盈亏平衡分析盈亏平衡分析又称为保本分析或损益临界分析，是通过工程盈亏平衡点BEP来分析工程本钱与收益的平衡关系的一种方法，主要用来考察

51、工程适应市场变更的实力以及考察工程的抗风险实力。在对房地产开发经营工程进展经济效益评价过程中，我们不难发觉其商品房面积、本钱、利润三者之间存在这样一个关系，即：销售利润=产品销售收入-总投资额-税金产品销售收入=销售面积单位建筑面积价格总投资额=变动本钱+固定本钱由上述关系式可知，销售收入和总投资额都可以是销售面积的函数。当它们呈线性函数关系时，那么认为它们之间的盈亏平衡属线性盈亏平衡关系，反之，为非线性盈亏平衡关系。线性盈亏平衡关系是我们应当驾驭的。图中横坐标表示开发的建筑面积，纵坐标表示销售收入和总投资额，销售收入和本钱的两条直线交于BEP点，说明当开发的建筑面积到达必须数量时候，销售收入

52、和本钱相等，利润为零，交点BEP称为盈亏平衡点或保本点。BEP点将销售收入和本钱的两条直线所夹的范围分为盈与亏两个区。如开发的建筑面积大于此点，那么开发工程能获利，反之，那么开发工程就亏损。因此，盈亏平衡点越低，开发工程盈利的时机就越大，亏损的风险就越小，盈亏平衡点表达了开发工程最小的开发建筑面积。十一 探究结论与建议一 结论依据前面各节的探究分析结果，对工程在技术上、经济上进展全面的评价，对建立方案进展总结，提出结论性看法。主要内容有： 明确说明该工程是否可行，是否具有较强的抗风险实力 对引荐的拟建方案的结论性看法。 对引荐的拟建方案建立条件、产品方案、经济效益、社会效益、环境影响的结论性看法。 对主要的比照方案进展说明。 可行性探究中主要争议问题的结论。二 建议是专业机构的专业人员在进展可行性探究中发觉的一些有利于工程获得更佳的经济效益、社会效益、环境效益等方面的建议，供托付方参考。 对可行性探究中尚未解决的主要问题提出解决方法和建议。 对应修改的主要问题进展说明，提出修改看法。 对不行行的工程，提出不行行的主要问题及处理看法。 在基于市场条件下利润最大化的各种物业形态组合，提出建议。 相关的留意事项及建议