渭南房地产发展前景

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1、渭南房地产发展前景前 言，尽管国家对房地产业宏观调控政策不断深化，但全国各地楼市却高歌猛进，势头仍然不减，并在去年末浮现楼市返春现象。渭南，作为西北内陆的四线都市，在房地产市场的大潮中体现虽然滞后，但通过近几年的发展，市场日趋成熟，渐与全国楼市关联日益紧密。房地产业在经历了全球经济危机、国家高压调控、市场竞争加剧等不利因素影响下，总体体现仍然良好，房产销售状况出乎业内人士预料。浮现这种现象，许多人对渭南的房地产市场有了看不透、摸不清、搞不懂的感觉。在政策调控、经济动乱、市场考验下的渭南房地产业应有如何的发展和机遇，又将面临何种磨砺和考验？让我们对渭南房地产市场作出深刻的剖析，并对房地产市场的发

2、展作一预测并投以十分的关注。一、 渭南房地产业发呈现状今年以来，在市场刚性需求和改善型需求的支撑下，我市房地产销售市场平稳增长，全市各地的开发力度仍然强劲，房地产开发投资持续增长，商品住宅和商业用房建设规划不断扩大，住宅社区建设面积持续上扬，社区绿化、车库（停车位）、社区内休闲健身等配套设施日益完善。“国五条”房地产调控政策对渭南房地产的影响尚不明显。1、 全市房地产开发现状和特点 （1）房地产开发投资略有增长据我市今年一季度房产记录消息，我市一季度房地产开发完毕投资18.7亿元，较上年同期增长19.6%。新增建设房地产项目15个，新增投资额5.5亿元。全市商品房施工面积为842.33万平方米

3、，比上年同期增长52.4%，重要为去年项目的持续施工建设以及今年新动工的房地产建设项目。 （2）小户型住宅投资比重提高一季度，我市房地产市场完毕90平方米及如下住宅投资合计3.25亿元，比往年同期增长57.2%。由此可见，大房子，特别是超大户型（四室二厅二卫一厨，面积150平方米以上），在此后相称长的时间内，将成为商品房销售的冷户型。而原则的两居室（90平方米左右）和更小面积的户型将成为销售热点。 （3）商品房销售平稳增长1月至3月，渭南市商品房销售面积为35.82万平方米，较上年同期增长22.3%，其中住宅销售面积为33.9万平方米，同比增长22.92%，住宅销售3190套，比去年同期增长7

4、87套。 （4）项目建设地段位置对房地产开发的影响从我市项目建设的地段位置来讲，比较成熟的区域有仓程路周边项目，中心广场信达世纪城及周边项目，朝阳公园周边项目，沋河公园周边项目以及渭清路西邻部分项目，这些区域市政配套设施齐全，生活环境、基本设施、交通等比较便利，使得该区域成为渭南房地产较成熟区域。该区域商业住宅社区建设本着宜居、休闲、舒服等方面不断提高内在品质，例如渭南新洲地产开发的中央街区景园项目、城上城项目，做到了社区内人车分流，城上城项目部分楼盘增长了私家花园，社区内建有幼儿园，地下停车场，真正做到为业主所想，为业主服务，努力打造渭南住宅社区第一品牌。水岸新城项目，独特的地理位置，便捷的

5、生活配套设施，努力打造一种“小桥流水人家”将成为最后目的。尚有朝阳公园附近住宅项目已接近竣工，在公园里安个家将会实现。可以看出，这些项目的高品位路线是可行的，虽然价位比较高，但业主看到的是居住环境、生活服务，以及内在品质。高新区及老城区项目也较多，这更能反映出渭南住房需求的特性。老城区在渭南都市建设规划的引导下，该区域的环境、基本设施、交通等有明显的改善，使得该区域更加宜居。高新区为渭南都市发展和城乡化的延伸，由于环境及区域近年发展较慢等因素，该区域的住宅项目以保障性住房及老式住宅项目为主，因此，在价格上走低端路线，相对城内较低，对于农业化人口进城和部分都市人口置业这部分人群将成为首选，这也是

6、该区域房产项目热销的重要因素。 2、住宅社区建设中存在的问题 （1）开发商擅自变化设计图纸，违规缩小楼间距，导致低层住户采光不良，为节省资金，擅自变化外墙装饰材料等； （2）社区配套设施不完备。部分社区内无停车场（位），社区绿化面积较小，无社区内休闲、健身场合，个别社区未设计采暖； （3）施工单位管理水平、技术水平参差不齐，导致所建工程在竣工验收投入使用后，浮现多种影响使用及安全功能的质量缺陷，如地基下沉导致墙体浮现裂缝；室外二次回填不符合质量原则导致地下水渗水；墙体架眼洞、剪力墙拉杆洞未按规范规定封堵，导致墙体浮现渗水现象；屋面、卫生间、厨房等多水房间防水施工不符合质量规定，浮现渗漏等现象，

7、对室内的装修或家具导致破坏，给业主导致一定的经济损失。 （4）物业管理不正规 部分社区常常性发生停水、断电，正常的维护维修不及时，社区业主与物业发生纠纷等现象；以上存在问题，将直接给开发商的商品房销售及施工单位的名誉带来严重的负面影响，必须引起注重。3、 渭南房地产市场商品房价格买和卖是一对矛盾体，需方要的是在保证质量的前提下价格越低越好，供方想的是价格越高且不紧张销量最佳。但房地产市场的现实是：经济条件好的需求量小，由于有房子，虽然需要购房，户型大小、地段位置、配套设施、公共环境是她们考虑的因素，不考虑价格，这就产生了局限性，由于满足以上条件的不多。而经济条件不好的，且又必须要购房的，她考虑

8、的第一是价格，第二是环境，可以说房价越低越好，虽然生活设施、居住环境不太抱负。这就产生了两个对立面，你说房价不高，由于你能买起，并且是全款。她说房价太高，由于买不起，就是下定决心买了，还是贷款。那么渭南的房价究竟是高还是低呢，渭南师院钱怀瑜专家这样说：房价合理不合理，一要看房价目前的价位是多少，二要看我们城乡居民的平均可支配的收入大概是多高。目前我们渭南房地产市场的均价大概是在35003800元/m2左右，从城乡居民人均可支配角度来看，大概就是2多块钱，如果说一种家庭有两个人都在工作，下来一年的收入就是45万元。而以这个房价一般来说，我们居民家庭6的可支配收入可以支付这个房价的话，那就是比较合

9、理的。如果说一种家庭的收入按5万元计，买100m2的房子，按3800元/m2房价计算，加上代收费用，需要40万元左右，而家庭可支配收入为50万元，这个房子能买起，因此从这方面来看，这个房价是基本合理的。但是，不是每个家庭的收入状况都是同样的，由于都市里的贫富分化有很大的差距，渭南的房价究竟是高还是低，合理不合理，这要做一种科学的论证，例如有些家庭的生活水平是很高的，公务员的家庭、事业单位人员的家庭，特殊岗位、特殊工种的技术人员的家庭，她们的收入比较高，如果能达到10万元左右的话，那么对这部分人来说，这个房价并不高。但是有些家庭一年收入也就23万元钱，对她们来说，这个房价就高了。就这个房价，从渭

10、南整个经济发展来看，与宝鸡、咸阳、榆林、延安等都市相比较，我们的经济发展相对比较慢，家庭可支配收入比宝鸡、咸阳都要低，因此渭南的房价要比宝鸡、咸阳等其她地方高，是不行的。从发展的角度来看，渭南这几年的经济增长率，事实上平均支配超过了其她都市，我们经济增长14.5%，高于全国6.7%，高于全省的经济增长1.6%，如果这个经济以目前这个速度继续发展下去的话，固然这个房价也就会增长起来，我们此后的经济增长率应当都会维持在13%左右，因此我们目前的房价肯定会涨，这是毫无疑问的。但是究竟涨到多少，有多种因素，例如都市人口可以达到多少，按照我们过去的筹划，渭南都市人口增长到80万，都市既有人口为5055万

11、，7年时间增长2530万人口，这样来看，经济迅速增长了，人口增长了，住宅需求量也相应增长了，因此说房价也会增长。此外要看政策环境，目前所说的“国五条”也好，限购令也好，从国家整体的经济环境来讲，房地产价格过热，但是过热是全国其她热点都市（一二线都市）过热，并不是像渭南这种四线都市，房价是一种真实的价格，不存在房价过热现象。目前土地价格比较高，劳动力价格也比较高，建材价格还是高，再加上税收，因此说房地产的利润率是有限的。渭南房地产市场价格比较贴合实际，不存在虚高现象，商品和市场需求有直接的关系，10%的客户需要高品位住宅，50%需要终端住宅，30%需要低端的，对于渭南房地产市场来说，50%60%

12、需要的是中低端楼盘。而价位与地段位置、配套设施、物业服务息息有关，因此我们要理性地看待渭南的房价，而不是盲目地去下结论。二、渭南万达广场对渭南经济以及房地产业的影响25年，在全国70余座都市矗立起116座万达广场，均成为商业成功的范例，是地产增进了商业，带是商业带动了地产，万达董事长王健林说过，我不能建好房子再招商，而是要先把客户的需求弄清晰，按照客户的个性规定量身订做，我要把客户的利益放在第一位，为客户着想，这样就能达到双赢。渭南万达广场建设动工后，29万平方米的国际化大型都市综合体涵盖国际购物中心、五星级酒店、高档写字楼、精装公寓、沿街金铺等多种业态，在建设期至有效期都将对渭南经济及房地产

13、市场起到增进作用。万达广场的建设，对渭南商业地产影响是非常大的，它的到来必然会带动周边经济的迅速发展，也会拉动周边地区的消费需求，涉及它的商业方面，已经引起周边住宅地产价格的增长，这对渭南的发展将会有一种非常大的增进作用。三、 渭南房地产市场发展猜想上半年，渭南房地产市场在多种不利因素影响下获得了较好成功，对此后房地产市场的发展进行一下预测。1、 国家调控加码也许性不大政策无疑是影响楼市的最重要外部因素，从国家的宏观调控到地方的实行细则，每一次的政策变动在给楼市带来波动的同步，也在撩拨着开发商和购房者的神经。近段时间，外界对下半年房地产调控加压的紧张开始越来越多的浮现，判断的重要根据是：上半年

14、“国五条”效果有限，房价上涨的势头没有得到有效遏制。从目前的政策环境来看，国家层面正在研究楼市调控的长效机制，短期看调控不会太放松，但下半年调控加码的也许性也不大。重要由于：第一，宏观经济面临的不拟定性增强，新一届政府不容许第一年经济浮现过快的下滑，房地产业作为目前少有的景气行业和经济增长的重要支柱，政府出台新政打压的也许性不大；第二、新一届政府正故意减少行政权力对市场的干预，推及房地产市场，下半年遭遇严重打压的也许性大大减少。估计在今年年终或来年年初之前，闲置土地处置与预售款监管或有实质性进展，房地产调控不会有特别大的政策出台。2、 房价小幅微涨今年上半年成交大涨的同步房价也在稳步上升，据搜

15、狐焦点每月楼市成交报告分析，渭南上半年各月房价虽然涨跌互现，但总体仍然是稳中有升。今年楼市将会呈现“两头高，中间低”的态势 ，下半年，由于经济回暖的迹象并不明显，在这种背景下，市场层面也应会保持相对平稳，总体来看，下半年也许呈现“量跌价稳”的现象，全年涨幅应会略高于去年。随着上半年有限的调控效果来看，“国五条”对渭南房产市场的影响甚微，也有业内人士分析渭南房价走势：涨、再涨、涨停，目前看来这个趋势不会被打破，渭南房价尚未到涨停的地步。3、 供求浮现增长除了政策面的影响外，供求关系是影响楼市走势的最主线因素。近来几年渭南市场始终呈现供求两旺的局面，供应量和成交量都稳步增长。今年上半年渭南市场层面

16、体现较好，开发商对于后市的预期也相对比较乐观，推盘量与开发商对于市场的预期是密切有关的，因而，在这种背景下，下半年各楼盘大幅推货也许性还是比较大的，供应将会浮现一种较大的增幅。而从需求角度来看，由于上半年成交量增长的因素，大量地消耗了刚性需求型客户，因此估计市场供应的产品比例会逐渐偏向于改善型产品，估计下半年改善型需求的客户比例会有所增长。由于改善型客户增长，她们更追求产品的高品质，因此，品牌开发商及优质楼盘将会更有优势。4、 刚需仍为主流渭南市场地区之间有一定的差别，重要跟人品的分布限度有关，但如果按照整体市场的份额来计算，其实渭南房地产的产品更加有选择，大部分的价格相对来说也比较让人容易接

17、受。刚需住宅类产品仍旧是市场的主流，这也符合渭南市场的需求。5、 市场竞争压力加剧从市场供求关系来看，全国范畴内许多都市住宅空置率居高不下，这并不是人人均有房住，而是阐明多数人买不起房。渭南也即将面临这种状况，从渭南的都市发展规划来看，住宅开发规模庞大，建设面积不断增长，与之相相应的渭南目前都市人口、经济构造、购房需求均有出入。加之保障性住房面积的不断扩大和后续的开发，为渭南住房需求发明了更多的置业选择，所有这些，都对将来房地产业的发展带来严峻考验。正如人们所看到的，成熟区域的楼盘紧俏，有些地段的楼盘却严重滞销。因此，市场供求和竞争将更加的剧烈，但同步也会促使房地产业向成熟方面发展，促使市场机制下的优胜劣汰，加剧产业集中。这就规定我们房地产业的品牌意识和宣传诉求点进行与时俱进的改革和发展，才干适应市场环境的变化，才会在市场大潮中搏浪迈进。四、 保持房地产业健康发展的建议1、减轻有真正需求购房者的承当；2、政企合力投入低价商品房、保障房建设；3、政府逐年增长低价商品房、保障房的供应；4、减少房地产业税收，从主线上做到让利于民；5、加大监管力度，根绝房哥、房姐，让真正需要的人买得起房。6、努力加快地区经济发展，不断增长人民可支配性收入，增进房地产业健康发展。