东方太阳城案例解析

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1、东方太阳城全新退休生活的领跑者2012年10月2013 年之后的主要养老地产政策分别从土地、民营资本等方面进行了解读。（ 1） 土地方面2014 年 4 月国土资源部出台的养老服务设施用地指导意见中，对养老服务设施用地范围、土地用途和年限、土地供地政策等方面进行了明确规范： 养老服务设施用地范围。专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地，可确定为养老服务设施用地。老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施占用土地，不属于本意见中的养老服务设施用地。 养老服务设施土地用途和年期。养老服务设施用地在办理供地手续和土地登记时，土地用途应确定为医卫慈善用地。营利性养老

2、服务设施用地，应当以租赁、出让等有偿方式供应，原则上以租赁方式为主。房地产用地中配套建设养老服务设施的，可将养老服务设施的建设要求作为出让条件。养老服务设施用地以出让方式供应的，建设用地使用权出让年限按最高不超过 50 年确定。以租赁方式供应的，租赁年限在合同中约定，最长租赁期限不得超过同类用途土地出让最高年期。 养老服务设施土地供地政策。经养老主管部门认定的非营利性养老服务机构的，其养老服务设施用地可采取划拨方式供地。新建养老服务设施用地依据规划单独办理供地手续的，其宗地面积原则上控制在3 公顷以下。有集中配建医疗、保健、康复等医卫设施的，不得超过 5 公顷。 解读：在传统的拿地方式中，走拍

3、卖挂、协议出让或是直接划拨，对用地成本的影响是巨大的。对于养老地产土地运作方面，开发商可以将医院、老年大学、休闲娱乐中心、福利性养老院等申请作为养老服务设施用地，积极争取划拨用地供给，如较难争取，可采用租用或先租后让的方式拿地（将养老服务设施建设要求作为出让条件） ，拿地规模建议小于 5 公顷。2） （ 2）民营资本方面2015 年 3 月，民政部、发展改革委、教育部等联合发布了关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见 ，意见主要从民间资本参与城镇社区、机构养老、医养结合、财政资金、彩票公益金等方面进行了明确规范。 城镇社区方面。鼓励民间资本在城镇社区举办或运营老年人日间照料中心、老年人活

4、动中心等养老服务设施。 机构养老服务方面。支持采取股份制、股份合作制、PPP （政府和民间资本合作）等模式建设或发展养老机构。鼓励社会力量举办规模化、连锁化的养老机构，鼓励养老机构跨区联合、资源共享，发展异地互动养老，推动形成一批具有较强竞争力的养老机构。支持机关、企事业单位将所属的度假村、培训中心、招待所、疗养院等转型为养老机构，支持民间资本对企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造，用于养老服务。 医养融合发展方面。各级卫生计生行政部门要对养老机构设立医务室、护理站等医疗机构给予大力支持，积极提供便利；按规定进行设置审批和执业登记。养老机构内设医疗机构符合职工基本医疗保险、城

5、镇居民基本医疗保险和新型农村合作医疗定点医疗机构条件的，要按规定申请纳入定点范围。3） 财政资金方面。 加大对养老服务业发展的财政资金投入。 有条件的地区，可设立专项扶持资金。充分利用支持服务业发展的各类财政资金，探索采取建立产业基金、PPP等模式，支持发展面向大众的社会化养老服务产业，带动社会资本加大投入。通过中央基建投资等现有资金渠道，对社会急需、项目发展前景好的养老项目予以适当扶持。彩票公益金方面。民政部本级彩票公益金和地方各级政府用于社会福利事业的彩票公益金，要将50%以上的资金用于支持发展养老服务业，并随老年人口的增加逐步提高投入比例。其中，支持民办养老服务发展的资金不得低于 30%

6、。 解读：目前，我国由于在公办养老机构方面的数量不足，所以国家大力支持鼓励民间资本进入到养老地产行业。通过意见可以看出，养老地产的开发商已经不仅仅局限于房地产商，像旅游类度假村、医疗机构等也可以申请改造整合为养老机构。同时，民营养老地产开发商可以申请国家财政支持，并增加福利彩票公益金作为新的融资渠道。另外，其它养老地产政策分别在建设规范、以房养老试点、金融支持、医养结合等方面都给出了明确的要求及政策支持，为养老地产的发展奠定了良好的政策发展环境。（4）我国养老地产政策汇总JOT+S（g*艮鼻民刊总蓄好工作关 9）电X枷加口导201241雁二车舍f更f关于至膏熹三置耳 卷母航ga2013Qffl

7、XiHtW 国皆人民平守事者差人帽这，*：者，小仃晚王，言七十-9 t 岸工诧 ，内也叫国度H/可乃唐）.昆皮西中 IPS号 邦七巴把由分法,昆J&般守争号 t 9时康关于H特夏号林电发爵业的百千卷兄建幽及,201375号 咖改革也快发BW毒曲业的衽和I加副理骨倒史 I就任正子才三能也口若守与工柞的瑙号掌为.翼号 工中央守？!有公身支持於1r季唱曙项目百提办法斑孱 十AG三中制31出里茜J财人白若热比.立社金拜参孽努次浜和Si解等产 非2014年根黄改制胖把裂各位片用E片事SJi.土郎.2014W1关于物商!用鼻壁g齿*医疗碘3工作的通知，境仙民砌卫生 if . 20W0C关于开宸专王人的W向

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9、ONAl C6WS、IN麻聊麻加施耐WB臧哪K1U政策背景3、地方政策1、云南省人民政府办公厅转发省老龄委办公室等部门关于加快养老服务业实施意 见的通知（云政发【2007】158号）；2、云南省民政厅关于成立加快发展养老服务事业工作领导小组的通知；3、中共昆明市委九届六次全会报告。4、云南省人民政府办公厅关于文件（云政发2010 85号）发展动态1、养生养老高层论坛在昆明召开2010年4月7日，由民政部和云南省联合主办的“首届（中国昆明）养生养老高 层论坛”在昆明召开.与会专家以及昆明市领导均表示，演着我国老龄化社会的到来，云南，特别是 昆明，以其独特的气候、区位和人文优势，将促使其养生养老产

10、业的发展，并成为 新的经济增长点.中国对外建设总公司与云南城市建设投资有限公司、昆明捷思置业有限公司以 及多家保险公司，正筹备在昆明滇池南岸选址建一家“国际养生养老社区”，实现 将赤老养生产业在云南省落地.平安信托投资有限责任公司金融投资部总经理肖伟则认为，如果将养老保险业 务与养老服务结合起来，是一个非常大的创新，中国平安非常愿意参与昆明养老养 生事业的发展，也非常愿意和养老服务专业机构开展合作。二春颐国陈窕生杜庆CHUN力 1N 士RNAIMAlQtXWUMG. (发展动态2、首届中国养老产业与养老地产高 端论坛的召开2010年6月6日“首届中国养老产业与养老地产高端论坛”在北京召开.与会

11、专 家和领导均认为，当前我国居家及社区养老配套设施定设严重滞后，难以满足大多 数老人居家养老的需求.另一方面，养老地产蕴藏巨大市场.2010年我国老年市场 需求将达到1万亿，但每年为老年人提供的产品还不足500亿元。尤其在养老住宅的 供应方面，全国才刚刚起步，其长远的经济和社会效益不容忽视.我国养老地产的开发与养老建筑的设计尚处于起步和探索阶段，因此，联合各 方力量.共同探讨适合中国国情和市场需求的养老产业发展模式，具有重大的迫切 性和现实意义.、人 前言北京东方太阳城号称 “国内首家大型综合退休社区” ， 于 2002 年开盘，项目立志“开退休社区之先河，立晚年幸福之标准” ，以“全新退休生

12、活的领跑者”的姿态出现，为中老年人营造一种积极、阳光与充实的生活模式和社区文化。位于北京市顺义区东六环以外潮白河畔的东方太阳城项目自一期开盘至今三期在售经历10 年，现已几近售罄，共销售了产权房约4000 套，加之其规划用地面积达234 万平米，体量较大，堪称产权销售养老社区项目的典范。该项目的另一个看点是社区内办得红红火火、 有声有色的文化生活，很多住户是昔日里各行各业的精英，有学者、商界政界人士、艺术工作者等等， 文化层次普遍较高， 对精神和文化内涵的追求也就更迫切。 在东方太阳城， 业主们可以到自己的农庄体验亲手采摘果蔬的乐趣， 还可相邀组团旅游； 他们可以根据自己的兴趣选择参加兴趣俱乐

13、部：棋盘俱乐部，舞蹈队，书画俱乐部每一个居住在东方太阳城的人都可以在俱乐部里找到志同道合的朋友， 抛开退休后的孤独和无聊。在这里， 老年大学是社区最受欢迎的活动。老年大学设有文化艺术（书画、声乐等） 、家政（插花、手工制作等） 、医疗保健、英语等专业课程， 还会有各种长短期班， 如： 书法、 绘画、 声乐、 太极拳、园艺、 盆景、 交际舞等短期班。 社区还组织举办各种丰富多彩的展览、讲座、 比赛等文化交流活动。 老人们在这些丰富多彩的活动中再次焕发出青春的活力，收获着友谊、自信、快乐，找到了自己的精神归属除了硬件设施外，为老年人创造美满的精神文化生活也是我们未来养老项目服务配套所关注的重点，加

14、上我们自己的项目在建设规 模、地理位置及周边条件等方面与东方太阳城有类似的地方，因此， 我们专程赴京考察了东方太阳城，为今后我们养老项目的开发与建设 获取有益经验。、项目概况错误 ! 未定义书签。二、项目建筑组成三、住宅产品概述四、配套服务设施五、调研小结 错误 错误 错误 错误 错误错误!未定义书签。错误!未定义书签。错误!未定义书签。 错误 错误 错误 错误 错误 错误 错误错误 ! 未定义书签。后沙蛤出口东方太阳原黄港出口7机南线13出口 /黜（一）项目位置:东方太阳城项目位于北京市顺义区潮白河畔仁和镇河南村，东六环以东约10公里，距北京市中心区约 50公里，距顺义城区约15公里，从北京

15、市中心地 带驱车约80分钟可达到。该项目位于京郊农村，四周被农田与村庄包围，社区 周边为乡间道路，开车找到小区门口颇费周折，内部是一个相对封闭的生活社区，由于内外景致反差较大，初看到社区有种进入世外桃源的感觉。r.J 力. 般平路-南法信出口新附累中心东方太阳城交通位置图（二）建立情况:投资商：中国希格玛有限公司发展商：北京东方太阳城房地产开发有限责任公司景观设计单位：美国 SASAKI建筑设计单位：北京维拓时代建筑设计有限公司会所经营：北京东方太阳城俱乐部有限公司开发时间：项目于2002 年开始建设，一、二期已售罄。三期于2010 年 4月开盘，至今尚余100 余套现房公寓待售。（三）建设规

16、模：住宅用地面积119万nf,总建筑面积80万m2,共4017户，共设4430个地上车 位。其中在售的三期公寓规划用地面积万褶，总建筑面积万褶，共可入住1196户。（四）购买及入住条件： 无特殊限制。（五）销售价格参照项目三期产权售价：公寓均价：15000元/平米；别墅均价：33000 元/平米（1300万元起 /套）装修标准：毛坯房物业管理费：公寓元 /平米 .月；别墅 5元/平米 .月30 元/ 平米 .年；其他配套服务：额外单独收费三期Lik 111LLLj ii东方太阳城总平面图:、项目建筑组成建筑内容组成一览表项目建筑面积建筑形态备注老年住宅75 万 nf住宅组团（公寓、别 墅、四合

17、院）公寓（户型70-200明，公寓高度分四 层和六层两种别墅（225-880 m2）四合院（1100-1200 m2）公建 配套区东方太阳城医 院5万itf2层总建筑面积2200 nl2，医院现编制病床位 20张。开设有急诊科、内科、外科等十 五个科室；设有健康会所，提供水疗、康复护理等 服务；合作转接医院为中医大顺义区医院（二 甲综合医院）太阳会所3层首层设有超市、精品零售店和各式餐厅； 二层为中心大堂，设有图书馆、多功能 厅、活动中心、老年培训学校等； 三层为小多功能厅及各类活动室康体中心2层总建筑面积8000 nl、包括室内综合球馆 （羽毛球、乒乓球、台球）、游泳池、健 身房、室内跑道、

18、体操房、高尔夫练习场及保龄球馆、温泉、桑拿房等餐饮街2层各类餐饮集中区域东方嘉宾 国际酒店5层总建筑面积万褶，客房108间（含高级 客房97间，豪华套房3套，豪华复式 套房8套），四星级标准旅游度假酒店，拥有20问多功能会议厅，面积40-900 m2汇佳幼儿园1层占地面积2020 m2,开设7个班级，可容 纳120名幼儿绿地占地75万褶种植10万棵树，整体绿化覆蛊率达80%; 负氧离子含量达4000个/c m3人工湖占地16 万 itf共有9处人工湖，环绕各个住宅组团、住宅产品概述首期：,产品类型为公寓，共销售500套，均已售罄；二期：,产品类型为公寓、独栋别墅、联排别墅和四合院，均已售罄；三

19、期：至今，产品类型为点式、板式公寓和独栋别墅，公寓和别墅尚余100多套待售东方太阳城三期“琴湖湾”组团公寓，为东方太阳城最后一期在售项目，在东方太阳城的北部，规划总用地面积为万平方米，规划总建筑面积约为万平方米。琴湖湾公寓区内，规划有贯穿公寓区南北的湖体，湖体面积约为4万平米，整体造型犹如一个钢琴镶嵌在公寓社区内三期琴湖湾公寓外景整个公寓区共118个楼座，分为A、B两个区，包含94栋板式公寓和24栋点式公寓。独立住宅区为 C区，共125栋。公寓均为6层，其中6层北侧做相应退台处理，给业主 提供超大露台；每单元均设电梯，一梯两户；板式公寓户型包含一居室、二居室和三居室；点式公寓均为四居室，沿社区

20、湖布置楼座，景观效果比较好。小区容积率很低（约），公寓楼间距较大，绿地率很高每个楼座单体，首层住户南侧均附赠庭院，并在主卧室南向设计有10多平方米的阳光房；在二层，附赠阳光房顶的超大露台；到了六层顶层，北侧退出的露台则由六层住户独自享用。位于会所售楼处的标准单体公寓楼模型样板间照片：3室2厅2卫户型，建筑面积公寓楼单元门口，无台阶和门槛的无障碍设计琴湖湾组团内实景楼门前的分类垃圾箱户型标准三室两厅两卫）主力公寓尸型：无装修毛坯父楼，在售，均价15000/m2三室两厅两卫）比户型电将双星户里一三注A及一 首展有FB此岛二用五之两至两厅一卫Irf三室两厅两卫）死户文毋特建展户型-.,B，五瓜 苗甚

21、*阳Jt4二果盖告双拼别墅户型(236278nl,)：新房已售罄，二手房均价33000元/褶地上两层236平米尸型图地上三层266平米户型图独栋别墅户型(400 m2 -476 m2)：无装修毛坯交楼，在售，均价33000元/褶独栋别墅外观irf独栋别墅户型图，地上二层，地下一层四合院户型（占地5871245nl2）:数量很少已售罄，二手房均价35000元/褶国殍院I占出面艰始.1收，“市上米 建就面环.we 3T/）星15号院】 占地面积约：1124J9平方米 建筑面积；58。平方米四、配套服务设施整个东方太阳城的主要配套设施是在项目二期时建设的，都集中在社区的中心位置，这里也是社区内居民进

22、行购物、休闲、健身、娱乐和饮食活动的集中区域。如下图所示：社区中的 主要配套服务设施，包括医院、会所、超市、酒店、康体中心、商业及餐饮街、幼儿园等都建 在人工湖-“蓝湖”的四周或毗邻的万晴园组团内。而社区内各个住宅组团中的服务设施很少。配套服务区示意图（一）东方太阳城医院业务主管单位：北京市顺义区卫生局登记管理机关： 顺义区民政局社会组织类型：民办非企业单位开办资金：400万元业务范围：内科、外科、妇科、中医科、五官科、理疗科、药剂科、检验科、B超室、放射科等15个科室。成立日期：2007年12月18日运营情况：一级规模非营利性综合性医院，建筑面积 2200平米，共设20张床位，2008年取得

23、医保定点资格，2011年12月因涉嫌骗取医保基金被取消医保资格。目前东方太阳城医院的合作转接医院是中国医科大北京顺义医院（二级甲等综合性医院，共550张床位）。（二）太阳会所总建筑面积约4万平米，共三层，首层为超市、中餐厅、宴会厅、精品店等，二层为售房 中心、多媒体会议室、图书馆、陶艺室、棋牌室，三层主要为老年大学课堂，包含声乐教室、舞蹈室、电脑室等。太阳会所门口太阳会所平面示意图太阳会所图书馆太阳会所中2-3层都设有针对老年大学的场地设施，老年大学的运营实体实际为北京东方太阳城文体培训学校，于 2005年11月经北京市顺义区教委批准、北京市顺义区民政局核准、备案后于12月正式成立。该培训学校

24、开设了一些主要针对社区内老年居民的课程，丰富了老人们的精神文化生活。据了解，由于培训学校性质为非营利性机构，学员的收费不高，每 门课程人均收费从100900元不等，主要用于支付外聘教师的报酬。老年大学课程表培训学校还组织社区内的居民（老人占大多数）成立了各类文体活动团体，如艺术沙龙、金秋合唱队、舞蹈队、清风书法班、国画爱好者俱乐部、垂钓社、京剧社、羽毛球队等，定期利用会所及社区内的场地设施举行表演和比赛活动。位于太阳会所一层靠北侧的中餐厅会所内的中餐厅设有350个餐位及13间VIP特色包间，以淮扬菜、粤菜特色为主。位于太阳会所一层靠西侧的西餐厅距超市门口不远处是社区内唯一的一家洗衣店太阳会所的

25、餐饮配送车（三）康体中心康体中心建筑面积近8000平米，设有专业器械健身房、有养体操房，羽毛球、乒乓球、篮球、网球场，台球室、保龄球馆、室内塑胶跑道，户外阳光游池、室内恒温阳光泳池、温泉疗养池、桑拿休闲中心、KTV和按摩等服务项目。康体中心的所有健身、娱乐服务项目都要收费，价格与北京城区内的收费相比并不便宜，比如羽毛球收费80元/小时，台球40元/小时，乒乓球40元/小时，保龄球25元/局,羽毛球馆乒乓球馆拥有30个打位的高尔夫练习场，占地20572平方米位于会所东南的18洞高尔夫球场，标准72杆，球道长度7100码露天网球场（四）东方嘉宾国际酒店东方嘉宾国际酒店客房总建筑面积共万美式建筑风格

26、。酒店提供四星级标准的服务，共有客房108间（含高级客房97间，豪华套房3套，豪华复式套房8套，房费从320-1180元不等。酒店内另有多个面积 40-900褶的会议厅。为满足长住客人的居住需求，还有3栋酒店式公寓，共110套客房，面积从 褶到 m2不等，共五种户型可供选择。（五）餐饮街餐饮街（六）汇佳幼儿园汇佳幼儿园照片汇佳幼儿园东方园是汇佳教育机构在东方太阳城开办的一所分园，占地面积2020 m2,共与太阳会所隔湖相对的是餐饮街，是社区内主要餐馆的集中区域， 但据网评看，餐饮街中饭馆做的饭菜质量不是很好设7个教学班，招生对象为2岁-6岁幼儿，共可容纳120名幼儿汇佳幼儿园东方园常规课程为汇

27、佳幼儿园多元智能主题活动课程，其内容涵盖幼儿的身体运动、数学逻辑、语言表达、音乐旋律、空间视觉、自然认知、人际沟通、自我认知等多种智能 领域的发展；综合素质课程包括：英语、钢琴、电脑、游泳、园内/外活动（每月一次）等；兴趣课程包括：轮滑、国画、蒙氏、体能感统、幼小衔接等课程，以上课程会根据幼儿年龄特征和身心发展状况安排在不同年龄阶段学习。（七）其他配套设施社区内东北侧有一片农庄，南侧开辟了两个温室大棚，针对喜欢农耕和园艺 的业主提供了实践 空间，业主每年只需缴纳 200元管理费领取一小块地，一年当中 业主可以在这个地块中做相关的耕作，让他们有种农家乐的感觉。绿色农庄温室大棚五、调研小结从销售模

28、式以及配套服务看，北京东方太阳城只是一个加入退休者生活社区概念的纯地产项目。据销售人员介绍，目前社区已入住近4000户居民，其中70%的住户家中有60岁以上老人。区别于普通住宅项目，东方太阳城中的硬件设施针对老年人只做了有限的改进措施，包括社区以四到六层低层建筑为主， 每层带电梯，方便老人出行；社区中道路及住宅出入口设计为 无障碍步行道和无障碍防滑坡道，不设置门槛；住宅内开关、门窗把手位置降低，电源插座位 置提高，采用柄型把手、感应式门锁，方便老人使用；楼内楼梯宽度较宽，可容纳两老人搀扶 通过，并安装电子安防系统和户内紧急呼叫援助系统， 一旦发生紧急情况，物业工作人员可以 在第一时间赶到。除了

29、以上措施外，社区内并无太多照顾老人生活的设施， 每户住宅交房标准都是无装修毛坯房。社区内的地上停车场社区位于京郊偏远农村地区，远离尘嚣，空气好，绿化率高，容积率低，自然环境很好， 自然条件确实很适合老年人居住。 但由于社区规模大，各个组团设施相距较远，而配套服务设 施过于集中在太阳会所周边区域，对于那些家距会所较远而又无法驾车、身边无子女的老人就 很不方便。社区内大多住户应有私家车，住宅区无地下停车场，每栋楼下都停了很多车，小区内道路不时有车辆穿行，不利于动作缓慢的老人在楼下散步休闲。社区内除了文体娱乐设施较到位外，其他配套服务包括医疗、零售、餐饮、金融等服务相对较少、较弱。东方太阳城医院仅 20床位，医疗技术薄弱，只对接一家顺义二甲医院，最近 又被取消医保定点资格，很多业主不得不选择 15公里以外到顺义城区医院或甚至更远的北京 城区看病；社区内目前已居住约 4000户，但只有一家中小型超市、一家工商银行，仅有的几家餐馆质量一般，生活便利店较少。对于未来持有经营型的养老项目，我们除了在硬件设计上有照顾老人起居的考虑外，还应重点突出有针对性且体贴到位的配套服务内容来吸引老年客户，尽量避免东方太阳城的以上问