房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题模拟训练卷含答案（第51次）

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1、房地产估价师房地产估价理论与方法考试题模拟训练卷含答案答题时间：120分钟 试卷总分：100分 姓名：_ 成绩：_一.单选题(共100题)1.【真题】某写字楼持有5年后出售，持有期内年平均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6，无风险报酬率为6%，预计风险报酬为无风险报酬的25%。该写字楼目前的价格为()万元。A.5061.44B.5546.94C.5562.96D.6772.85【正确答案】A2.某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格

2、的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为()万元。A.27.6B.28.2C.29D.29.9【正确答案】B3.关于房地产抵押，下列说法不正确的是（）。A.房地产抵押除了初次抵押估价，还有再次抵押估价，续贷抵押估价等B.处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为其提供相关价值参考依据C.房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押D.抵押权不可以转让【正确答案】D4.下列哪种房地产不是按用途来划分的类型？()A.综合房地产B.出租房地产C.办公房地产D.娱乐房地产【正确答案】B5.估价业务

3、来源一般不包括()。A.被动接受B.主动争取C.自有自估D.公开竞标【正确答案】D6.分支机构应当以（）名义承揽估价业务。A.承接业务的房地产估价师B.分支机构负责人C.分支机构D.设立该分支机构的估价机构【正确答案】D7.在采用数学方法求出一个综合结果的基础上，估价人员还应考虑一些不可量化的价格影响因素，同时可听取有关人士的意见，对该结果进行适当的()作为最终的估价结果。A.调整B.取整C.认定该结果，作为最终的估价结果D.调整或取整或认定该结果【正确答案】D8.()是城乡规划主管部门作出建设项目规划许可的依据。A.城市总体规划B.城市控制性详细规划C.城市修建性详细规划D.土地利用总体规划

4、【正确答案】B9.高层建筑地价分摊中，最合理的分摊方法就是()。A.依据各部分的房地价值进行分摊B.依据建筑面积进行分摊C.依据各部分的土地价值进行分摊D.依据使用时间进行分摊【正确答案】C10.使住宅房地产价格明显上升的是()。A.中等收入者收入提高B.高收入者收入增加C.低收入者收入增加D.居民收入提高【正确答案】A11.房地产开发利润率由大到小的顺序是（）。A.直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率B.直接成本利润率、成本利润率、投资利润率、销售利润率C.销售利润率、成本利润率、投资利润率、直接成本利润率D.成本利润率、直接成本利润率、投资利润率、销售利润率【正确答案】A12

5、.某建筑物的实际经过年数为10年，预计可能再使用30年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A.68%B.75%C.76%D.80%【正确答案】C13.如果房地产价格时间序列的逐期发展速度（），就可以计算其平均发展速度，采用该平均发展速度进行预测。A.较大B.较小C.不同D.大致相同【正确答案】D14.采用路线价法进行估价时，下列不属于房地产状况修正的有()。A.成交价格B.土地的临街深度C.土地形状D.临街状况【正确答案】A15.从本质上讲，价值时点是由（）决定的。A.委托人B.估价师C.估价目的D.估价对象【正确答案】C16.建筑物净收益=()建筑物资本化率（净收益每年不变且

6、持续无限年期）。A.建筑物重置价B.建筑物现值C.土地价格D.房地产价格【正确答案】B17.专家证词属于下列哪种形式的估价报告？()A.叙述式报告B.表格式报告C.书面报告D.口头报告【正确答案】D18.土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付()的行为。A.土地使用权出让金B.土地使用权租金C.契税D.土地使用权收益金【正确答案】A19.某成交实例成交总价为24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余款于一年后付清，假设年利率为5%，则该实例的实际价格是()万元。A.24B.23.42C.23.43D.22.86【正确答案】C

7、20.物权法规定，()可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。所以也可称其为空间利用权或空间权。A.宅基地使用权B.土地承包经营权C.建设用地使用权D.土地租赁权【正确答案】C21.因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。A.自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧【正确答案】C22.在建筑容积率方面，如果城市规划规定了该宗土地的建筑容积不超过3.5，则必须以建筑容积率不超过()为前提来估价。A.3B.4C.3.5D.6【正确答案】C23.房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以()状况为参照系进行的。A.可比实例房地产B.估价对象房地产C.标准房地产D.类

8、似房地产【正确答案】C24.【真题】某宗土地的临街深度为100ft，临街宽度为60ft，市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为()万元。A.600B.738C.900D.960【正确答案】C25.最高最佳使用原则要求评估价格应是在()方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大利益的使用方式的估价结果。A.合法使用B.合法产权C.合法处分D.合法收益【正确答案】A26.由于房地产（）的特性，形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分。A.不可移动B.独一无二C.寿命长久D.供给有限【正确答案】A27.按建筑

9、面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为（）。A.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积总建筑面积B.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积土地总价总建筑面积C.某部分占有的土地份额=土地总价该部分享有的地价额D.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积总建筑面积土地总价【正确答案】A28.搜集什么样的实例资料，主要取决于()。A.拟采用的估价方法B.估价对象C.估价目的D.估价对象和估价目的【正确答案】A29.【真题】采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式Y=a+b中的常数a、b的因素应是()。A.房地产的历史价格资料B.房地产的现时价格资料C.房地产的未来价格资料D.房地产的历史、现时和未来价格资

10、料的总和【正确答案】A30.成本法中的成本不是通常意义上的成本，而是（）。A.价格B.利润C.生产费用D.劳动价值【正确答案】A31.采用比较法估价时，一般要求选取（）可比实例。A.3个以上B.5个以下C.35个D.310个【正确答案】D32.预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，收益期限可视为无限年。若该类房地产的报酬率为9g%，则该房地产的价格为（）万元。A.355B.435C.457D.465【正确答案】C33.【真题】某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5：1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，

11、人民币兑美元的汇率为6.3：1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币()万元。A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5【正确答案】D34.市场状况修正实际上是房地产市场状况修正。经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在()。A.估价时点时的价格B.正常情况下的价格C.交易修正时的价格D.市场前提下的价格【正确答案】A35.现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。A.建筑技术B.土地权利设置C.相邻关系D.使用管制【正确答案】D36.基准地价是城市中均质区域内的土地()。A.最低价格B.最高价格C.平均价格D

12、.成交价格【正确答案】C37.在路线价法中，不做交易情况修正的理由是()。A.求得的标准临街宗地的平均水平价格已是正常价格B.在计算路线价时交易情况已经修正C.该价格还要加价或减价修正D.路线价法还需要有妥善合理的临街深度价格修正率表和其他价格修正率表【正确答案】A38.【真题】某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元，假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失

13、现值为500万元；折现率均为10%，该地区不适合拆除重建，根据上述资料，该宗房地产的最佳利用应是()。A.维持现状B.改变用途C.重新装修D.重新开发【正确答案】B39.特殊工业厂房适宜采用的估价方法是（）。A.成本法B.假设开发法C.收益法D.比较法【正确答案】A40.在会计上，资产原值与累计折旧额的差被称为()。A.资产的账面价值B.资产的利用价值C.资产的界位价值D.资产的回收额【正确答案】A41.在房地产交易中往往需缴纳一些税费，下面属于正常税费的是()。营业税；土地增值税；契税；交易手续费；补交土地使用权出让金。A.B.C.D.【正确答案】D42.采用百分率法进行交易情况修正的一般公

14、式为()。A.可比实例成交价格交易情况修正系数=正常价格B.可比实例成交价格+交易情况修正系数=正常价格C.可比实例成交价格交易情况修正系数=正常价格D.可比实例成交价格交易情况修正系数=正常价格【正确答案】A43.【真题】下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价是（）。A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估【正确答案】C44.估价资料的保管期限自估价报告出具日期起算，不得少于10年。但某个房地产抵押贷款

15、估价项目，如果该笔房地产抵押贷款期限为20年，则档案保管期为（）年以上。A.8B.10C.15D.20【正确答案】D45.交易情况的修正中应该()。A.以成交价格为基准B.以可比实例的成交价格为基准C.以实际成交价格为基准D.以正常价格为基准【正确答案】D46.有甲、乙两宗面积、形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元。如果甲地块的使用权人欲购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（）。A.50万元B.55万元C.5060万元D.60万元以上【正确答案】B47.假设开发法估算待估不动产价格利息时，只考虑建筑开发费等三项，而暂不计利息的是()

16、。A.专业费B.不可预见费C.地价D.租售费【正确答案】D48.【真题】在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为()。A.待开发房地产价值B.管理费用C.销售税费D.购买待开发房地产应负担的税费【正确答案】C49.房地产估价中的价值，一般是指()。A.使用价值B.交换价值C.投资价值D.账面价值【正确答案】B50.正常使用的磨损主要是由于()引起的，与建筑物的使用性质、使用强度和使用年数相关。A.人工使用B.外力作用C.自然引起的D.结构的变化【正确答案】A51.某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，报酬率为9%。

17、该房地产目前的价值为()万元A.923B.1111C.1353D.1872【正确答案】C52.在某种房地产的价格不变的情况下，当其开发成本上升，会使该种房地产的供给（）。A.减少B.增加C.不变D.无法确定【正确答案】A53.年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命经过年数或()之间关系的基础上。A.建筑物的历史价值B.建筑物的文化价值C.建筑的剩余寿命D.建筑物的功能是否时兴【正确答案】C54.【真题】利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。A.典型投资者所要求的社会一般报酬率B.典型投资者所要求的社会最高报酬率C.特定投资者所要求的最低报酬率D.特定投资者

18、所要求的最高报酬率【正确答案】C55.下列房地产中，()包含无形资产。A.公寓B.汽车加油站C.办公楼D.商业门市【正确答案】B56.通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。A.土地取得成本+建设成本B.土地取得成本+建设成本+管理费用C.土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用D.开发完成后的房地产价值【正确答案】C57.销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产之日起至（）的日期。A.房屋验收合格B.房屋可使用C.将其售出D.房地产经济寿命结束【正确答案】C58.运用成本法估价，最直接要懂得()。A.房地产市场状况B.房地产价格构成C.房地产的可比实例D.房地产的社会关系【正确

19、答案】B59.路线价法的理论依据是()。A.替代原理B.预期原理C.生产费用价值论D.收益原理【正确答案】A60.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，报酬率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为()万元。A.180B.196C.200D.300【正确答案】B61.【真题】某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元。偿债基金储蓄的年利率为4%，贷款年利率为

20、7%，报酬率为10%，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为()万元。A.223.13B.246.18C.247.18D.253.86【正确答案】B62.有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用()为好。A.重建成本B.重置成本C.完全成本D.重新购建价格【正确答案】A63.下列房地产中，土地使用权有使用期限的是()。A.房改房B.经济适用房C.商品房D.机关办公楼【正确答案】C64.（）是指权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。A.物权B.债权C.租赁权D.所有权【正确答案】A65.某宗房地产2012年6月的净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持在这

21、一水平，3年后转售时的价格比2012年6月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。如果该类房地产的报酬率为9%，则该宗房地产目前的收益价格为（）万元。A.5730.14B.3767.51C.3676.51D.3548.02【正确答案】B66.已知某临街深度30.48m（即100英尺）、临街宽度15m的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72m(即150英尺)、临街宽度15m的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为()万元。A.109B.117C.124D.130【正确答案】B67.某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当

22、时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为（）万元。A.85.45B.87.16C.88.50D.88.90【正确答案】B68.某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为()。A.150.56万元B.154.56万元C.157.61万元D.152.69万元【正确答案】B69.在不违反城市规划的情况下，将自家房屋的屋顶出售给邻居使用而获得收益

23、，这是()的体现。A.按份共有所有权B.建筑物区分所有权C.空间利用权D.地役权【正确答案】C70.某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与价格呈同方向变化。这种物品指的是（）。A.炫耀性物品B.正常商品C.吉芬物品D.马铃薯【正确答案】C71.相比之下，成本法最适合于对()的估价。A.新建筑物B.旧建筑物C.商业门市D.待开发房地产【正确答案】A72.消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望，而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的()。A.收入水平B.偏好C.对未来的期望D.其他【正确答案】B73.在求取建筑物折旧的市场提取法当中，建筑物的经济寿命等

24、于()。A.年折旧率的倒数B.残值率的倒数C.残值率D.年折旧率【正确答案】A74.某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为()万元。A.300B.280C.275D.270【正确答案】C75.直线趋势法公式中的a、b是由（）决定的。A.房地产的历史价格资料B.房地产的未来价格资料C.房地产的现时价格资料D.估价人员选取的价格资料【正确答案】A76.征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年的平均年产值的()倍。A.6B.8C.610D.68【正确

25、答案】C77.吉芬现象是由()发现的。A.美国人B.日本人C.瑞典人D.英国人【正确答案】D78.三级资质房地产估价机构可以从事城镇房屋拆迁、（）等的业务。A.在建工程抵押B.公司上市C.司法鉴定D.企业清算【正确答案】A79.城市房屋拆迁估价应当采用()。A.客观合理价值标准B.非公开市场价值标准C.公开市场价值标准D.政府规定的价值标准【正确答案】C80.房地产交易中的替代原理，导致了在同一市场中效用相同的房地产之间，其价格应当()。A.完全相同B.剧烈变动C.差距加大D.应当相近【正确答案】D81.()的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。A.成交价B.均价C.标价D.起价【

26、正确答案】A82.路线价法的理论依据与下列哪种估价方法的理论依据相同？()A.市场法B.假设开发法C.成本法D.收益法【正确答案】A83.房地产状况修正系数应是以()的房地产状况为基准来确定的。A.可比实例B.市场状况C.估价对象D.社会需求【正确答案】C84.建筑式样、风格和色调属于下列哪种房地产价格影响因素？()A.环境因素B.自身因素C.视觉因素D.心理因素【正确答案】B85.直线趋势法属于下列哪种计算方法？()A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.指数修匀法【正确答案】A86.决定房地产需求量和供给量的共同因素是（）。A.相关物品的价格水平B.该种房地产的价格水平C.

27、房地产开发商对未来的预期D.消费者对未来的预期【正确答案】B87.说明估价师依据的法律、法规和标准，委托人提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料的是()。A.估价原则B.估价依据C.估价机构D.估价定义【正确答案】B88.（）年10月13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权团体会员。A.2003B.2004C.2005D.2006【正确答案】D89.()是从动工开发到房屋竣工的这段时间。A.建造期B.经营期C.开发期D.前期【正确答案】A90.关于明确价值时点，下列说法错误的是（）。A.价值时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决

28、定的，而是由估价目的决定的B.价值时点为现在的，一般不得晚于估价委托合同签订日期，不得早于估价报告出具日期C.价值时点为过去的，确定的价值时点应早于估价委托合同签订日期D.价值时点为未来的，确定的价值时点应晚于估价报告出具日期【正确答案】B91.【真题】某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为()。A.市场价值B.投资价值C.谨慎价值D.在用价值【正确答案】B92.【真题】下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是()。A.商业用房B.住宅C.写字楼D.工业用房【正确答案】A93.根据()，在同一市场上，相

29、同的商品，具有相同的价值。A.替代原理B.经济学原理C.估价原理D.均衡原理【正确答案】A94.房地产权利的种类中，属于自物权的是（）。A.所有权B.典权C.抵押权D.地役权【正确答案】A95.某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期限结束。如果该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的收益价格最接近（）万元。A.276B.283C.284D.291【正确答案】A96.对于房地产估价来说，主要是从()上把握房地产价格的量。A.本质B.现象C.广义D.狭义【正确答案】B97.预计某宗房地产未来第一年

30、的净收益为18万元，此后每年的净收益会在上年的基础上增加1万元，收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为10%，则该房地产的收益价格为（）万元。A.370B.280C.210D.200【正确答案】B98.两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的()。A.资本化率应较高，价值较低B.资本化率应较低，价值较高C.资本化率应较高，价值较高D.资本化率应较低，价值较低【正确答案】A99.在具体的一个房地产估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或者未来，是由（）决定的。A.估价委托人B.估价方法C.注册房地产估价师D.估价目的【正确答案】D100.在现实中，房

31、地产的价格直接取决于其()，而非花费的成本，成本的增减一定要对起决定性的方面有所作用才能形成价格。A.价值B.社会作用C.效用D.经济价值【正确答案】C二.多选题(共70题)1.根据引起建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为（）。A.物质折旧B.功能折旧C.设备折旧D.经济折旧E.资产折旧【正确答案】ABD2.房地产估价报告中，合理且有依据的说明估价假设，其作用是（）。A.说明估价的合法性、真实性B.说明估价的独立性、公正性C.规避估价风险D.保护估价报告使用人E.防止委托人提出高估或低估要求【正确答案】CD3.对房地产本身进行投资改良的内容有（）。A.装饰装修改造B.更新或添加设施设备C.改进

32、物业管理D.经济发展E.交通条件改善【正确答案】ABC4.在房屋征收估价中，被征收房屋的房地产市场价格与被征收房屋的（）直接相关。A.性质B.用途C.所有权人D.使用权人E.面积【正确答案】ABE5.面积单位采用坪的有哪些国家或地区？()A.日本B.韩国C.中国台湾D.美国【正确答案】ABC6.实物状况比较修正的主要内容有()。A.建筑物坐落位置B.土地形状C.土地面积D.建筑物工程质量E.容积率【正确答案】BCD7.下面哪几种价格指的是一个概念()。A.保留价B.起拍价C.拍卖底价D.应价E.协议价【正确答案】AC8.商品租金是以房地价值为基础确定的租金，其构成内容包括()。A.折旧费、维修

33、费B.代理费、贷款利息C.房产税、保险费D.地租和利润E.转租费【正确答案】ACD9.()是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。A.市场调节价B.政府指导价C.政府定价D.评估价格E.正常成交价【正确答案】ABC10.供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响，其相互关系为()。A.供给增加大于需求增加时，均衡价格下降，均衡交易量增加B.供给增加大于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量增加C.供给减少小于需求减少时，均衡价格上升，均衡交易量增加D.供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量增加E.供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量减少【正确答案】AB11.下列属于房地产

34、区位状况比较、调整内容的是()。A.自然环境B.楼层C.社会环境D.地势【正确答案】ABC12.影响房地产价格的心理因素主要有()。A.购买或出售心态B.个人欣赏趣味C.时尚风气D.房地产投机E.精神紧张【正确答案】ABC13.【真题】下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有()。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产转让估价D.房地产火灾保险估价E.房地产司法拍卖估价【正确答案】ACD14.投资风险和投入资金缺乏流动性补偿，是根据估价对象的()等来确定。A.现状用途B.新旧程度C.规划限制条件D.所在地区未来经济状况E.投资者管理水平【正确答案】ABD15.宗地价格原则上可采

35、取()。A.直接运用比较法、成本法、收益法、假设开发法等来评估B.有了基准地价的地区，可通过基准地价的修正来评估C.直接用基准地价法来评估D.用宗地价格=市场价格一生产成本进行计算E.直接用总地价除以总面积来求出【正确答案】AB16.假设开发法中预期开发后的楼价可用()求取。A.市场比较法B.收益法C.成本法D.购买年法E.路线价法【正确答案】ABD17.（）是按照政府对房地产价格的管制或干预程度来划分的价格。A.市场调节价B.市场价值C.政府指导价D.政府定价E.评估价值【正确答案】ACD18.建筑物的物质折旧包括()。A.功能衰退B.正常使用的磨损C.环境恶化D.意外的破坏损毁E.样式落后

36、【正确答案】BD19.路线价法特别适用于()。A.房地产税收B.投资评估C.城市房屋拆迁补偿D.需要在大范围内同时对大量土地进行的估价E.清算估价【正确答案】ACD20.政府对房地产的限制一般是通过（）特权来实现的。A.罚款权B.管制权C.征税权D.征收权E.充公权【正确答案】BCDE21.【真题】关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正确的有()。A.注册房地产估价师可以盖个人印章不签名B.注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章C.至少有两名注册房地产估价师签名D.法定代表人或执行合伙人必须签名E.房地产估价机构必须加盖公章【正确答案】BCE22.以下属于非正常交易的情况有（）。A.相邻房地产

37、的合并交易B.建设用地使用权出让拍卖C.被迫购买的交易D.房地产涉案拍卖E.卖方负担补交土地使用权出让金【正确答案】ACDE23.建立价格可比基础具体包括()。A.统一付款方式B.统一采用单价C.统一划定价格上下限D.统一面积内涵E.统一利率【正确答案】ABD24.【真题】假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的()。A.区位B.用途C.档次D.周围环境E.建筑规模【正确答案】BCE25.权益是房地产中无形的部分，它包括（）。A.权利B.权力C.利益D.好处E.毛利润【正确答案】ACD26.下列是估价委托人的义务的有（）。A.向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的资

38、料B.协助估价师搜集估价所必要的资料C.就估价结果提出自己的要求D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责E.有义务协助估价人员对估价对象进行实地查看等工作【正确答案】ABDE27.征收国有土地上房屋的土地取得成本中一般包括（）等。A.房屋征收补偿费用B.相关费用C.建设用地使用权出让金D.青苗补偿费E.土地使用税【正确答案】ABC28.【真题】与估价对象相似的房地产是指与估价对象的()等相同、相似的房地产。A.区位B.用途C.权利性质D.总价E.外观【正确答案】ABC29.房地产状况修正首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况的各方面的因素，包括()。A.区位方面的B.权益方

39、面的C.实物方面的D.房地产市场方面的E.交易当事人方面的【正确答案】ABC30.两税一费是指()。A.营业税B.城市维护建设税C.教育费附加D.销售税E.房产税【正确答案】ABC31.期货交易的付款方式有()。A.分期支付B.现在一次付清C.未来一次付清D.用现金支付E.转账支付【正确答案】ABC32.在房地产交易中，买卖双方应各自负担的税费有()。A.印花税B.营业税C.交易手续费D.办证费【正确答案】AC33.在商品房交易中，常见的最低价格有（）。A.商品房销售中的起价B.拍卖活动中的保留价或起拍价C.拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价D.招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价

40、E.采用收益法确定的参考价格【正确答案】AB34.【真题】收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有()。A.电梯折旧费B.租赁保证金利息C.房地产税D.企业(个人)所得税E.房屋保险费【正确答案】BD35.下列关于供役地和需役地的说法正确的有（）。A.允许他人通行的为供役地B.需役地是指具有地役权的土地C.设立地役权通常会使需役地的价值下降D.供役地与需役地的价值都上升E.设立地役权通常会使供役地的价值下降【正确答案】ABE36.房地产需要专业估价的理由有()。A.房地产具有独一无二性B.政府部门要求估价C.房地产的价值量较大D.估价人员要求估价E.房地产交易量小【正确答案】AC3

41、7.现状为在建工程，可能同时存在下列哪几种估价？()A.估价时点为现在，估价对象为现时状况下的估价B.估价时点为现在，估价对象为未来状况下的估价C.估价时点为过去，估价对象为过去状况下的估价D.估价时点为未来，估价对象在未来状况下的估价E.估价时点为过去，估价对象在未来状况下的估价【正确答案】ABD38.在活跃的土地交易市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款、应由买方缴纳的税费和可直接归属于该土地的其他支出的税费构成。其中，地价款主要是采用（）求取。A.比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法E.基准地价修正法【正确答案】ACE39.以下属于房地产转让环节税收的是()。A.耕地占用税B.营

42、业税C.房产税D.印花税E.转让税【正确答案】BD40.下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有（）A.从理论上讲，房地产抵押价值是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，将抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿后的余额。B.法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建设工程款、已抵押担保的债权数额、强制执行费用等。C.当房地产的抵押价值小于未偿还的贷款余额时，应当要求抵押人提供与不足的价值相当的担保或者提前清偿债务。D.定期或根据需要对抵押房地产的价值进行评估。E.不能单独处分的房地产不宜作为抵押物。【正确答案】ACDE41.下面()是计入商品住宅价格的费用。

43、A.征地费B.建筑安装工程费C.住宅小区内的营业性用房建设费用D.住宅小区内设施的建设费用E.邻近住宅小区的物业用房建设费【正确答案】AB42.剩余技术有（）。A.建筑物剩余技术B.土地剩余技术C.市场剩余技术D.房地产剩余技术E.抵押贷款剩余技术【正确答案】ABE43.在房地产交易中往往需要缴纳一些税费。根据税法及中央和地方政府的有关规定，应由卖方缴纳的税费包括（）等。A.出让金B.营业税C.土地增值税D.契税E.所得税【正确答案】BCE44.按照土地使用权出让方式的不同，可将土地使用权出让的成交价格分为（）。A.征收成交价B.招标成交价C.拍卖成交价D.挂牌成交价E.协议成交价【正确答案】

44、BCDE45.物质折旧可以归纳为以下几个方面：()。A.设备、设施陈旧B.正常使用的磨损C.意外的破坏损毁D.延迟维修的损坏残存E.墙体坍塌【正确答案】BCD46.成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。它是一个已完成的事实，这种价格通常随着()的不同而不同。A.交易者的收入B.交易者的偏好C.交易者对市场了解程度D.讨价还价能力E.交易者年龄【正确答案】BCD47.报酬率与()的性质相同。A.利息率B.折现率C.内部收益率D.资本化率E.收益乘数【正确答案】ABC48.下列（）情况适合用长期趋势法进行预测。A.假设开发法中预测未来开发完成后缴纳的税费B.收益法中对未来净收益等的预测

45、C.比较法中对可比实例价格进行市场状况调整D.比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力E.用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏【正确答案】BCDE49.房地产估价机构资质等级可分为（）。A.暂定期内的三级资质B.三级资质C.二级资质D.一级资质E.临时三级资质【正确答案】ABCD50.以下选项中，（）属于对房地产价格有影响的区域因素。A.规划调整B.环境状况C.建筑结构D.配套设施状况E.用途【正确答案】ABD51.GDP增长，意味着()增长。A.消费B.投资C.政府购买D.净出口E.纯进口【正确答案】ABCD52.【真题】下列估价师的行为中，不符合估价规范的有()。A.仅要求委

46、托人提供估价对象权属证书复印件，但在实地查勘时对复印件中的相关信息进行核对B.委托人将其对估价对象价值的期望主动告知估价师，估价师认为该价值不离谱，便按此出具估价报告C.估价师认为估价对象有较大投资价值，将相关信息告知特定投资人D.估价师在估价过程中接受委托人提供给其个人的加班费E.估价师认为自己的专业能力还不足以做好估价，邀请其他估价师帮助其完成估价工作【正确答案】ABD53.重建价格是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的()下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。A.国家财税制度B.市场状态C.供求状况D.市场

47、价格体系【正确答案】AD54.建筑物的损耗可分为()。A.可修复的损耗B.不可修复的损耗C.可估算损耗D.不可估算损耗E.不可计算损耗【正确答案】AB55.物质折旧可进一步从（）几个方面来认识和把握。A.自然环境的恶化B.自然经过的老化C.正常使用的磨损D.意外破坏的损毁E.延迟维修的损坏残存【正确答案】BCDE56.最高最佳使用是指()，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。A.法律上允许B.技术上可能C.经济上可行D.估价上合理E.委托人能够接受【正确答案】ABC57.标价是商品房出售者在其价目表上标注的不同()的商品房的出售价格。A.楼层B.朝向C.户型D.面

48、积E.结构【正确答案】ABC58.下列哪种情况适用于长期趋势法？()A.假设开发法中预测未来开发完成后缴纳的税费B.收益法中对未来净收益等的预测C.市场法中对可比实例价格进行市场状况调整D.比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力E.成本法中的开发成本测算【正确答案】BCD59.【真题】对于同一房地产，关于开发利润率大小的说法，错误的有()。A.销售利润率小于投资利润率B.投资利润率小于成本利润率C.成本利润率小于直接成本利润率D.直接成本利润率小于销售利润率E.年利润率小于总利润率【正确答案】BD60.在国有建设用地使用权出让中，不是为竞买人确定报价提供参考依据的估价是（）。A

49、.挂牌底价B.招标底价C.协议价格D.保留价E.竞买人可承受的最高价【正确答案】ABCD61.明确估价的基本事项包括()。A.明确估价对象B.明确估价目的C.明确估价时点D.明确估价方法E.明确估价委托人【正确答案】ABC62.下列哪几项属于土地使用管制()。A.通风B.建筑高度C.容积率D.采光E.日照时间【正确答案】BC63.可以列入商品住宅开发成本的是()。A.公关费B.勘察设计费C.建筑安装工程费D.贷款利息E.小区内营业用房建设费【正确答案】BCD64.市场状况调整的方法有()。A.价格指数B.价格变动率C.时间序列分析D.直接比较调整【正确答案】ABC65.砖木结构一等：生产用房的

50、耐用年限为()年，受腐蚀的生产用房（兰非生产用房为()年。（答案顺序对应）A.30B.20C.40D.50E.60【正确答案】ABC66.下列属于简易结构的是()。A.简易楼B.平房C.木板房D.小型别墅E.电梯楼【正确答案】ABC67.房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。共有可分为（）。A.按份共有B.按权共有C.共同共有D.共享共有E.共用共有【正确答案】AC68.按经营使用方式划分房地产的类型主要有（）。A.现房B.销售C.出租D.自用E.自营【正确答案】BCDE69.我国担保法规定，下列不得抵押的财产有（）。A.自留山B.自留地C.被依法查封的财产D.被依法监管的财产E

51、.乡镇企业的土地使用权【正确答案】ABCD70.房屋权属证书中的房屋所有人对房屋享有()权利。A.管制B.使用C.收益D.处分E.拍卖【正确答案】BCD三.判断题(共30题)1.如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，但缺少相应的交易实例，而只有土地与建筑物合成体的交易实例时，一般不能采用市场法估价。()【正确答案】错2.如果估价人员与估价对象有利益关系或与委托人等有关当事人有利害关系（例如近亲属），原则上可以不回避。()【正确答案】错3.一个路线价区段是指具有相同价格的地段。()【正确答案】错4.鉴证性估价和咨询性估价这两种不同性质的估价中，估价机构和估价师承担同样的法律责任。（）【正确答案

52、】错5.抵押贷款剩余技术是已知抵押贷款金额情况下计算自有资金的剩余技术。（）【正确答案】错6.在农地价格的决定因素中，肥力甚至是最重要的因素。()【正确答案】对7.当预计装饰装修改造后房地产价值的增加额大于装饰装修改造费用时，应以转换用途为前提进行估价。（）【正确答案】错8.买涨不买落讲的是当前房地产的价格上涨，需求就会增加。()【正确答案】错9.高层建筑地价分摊关键是确定每个建筑物所有者拥有土地权利的份额。()【正确答案】对10.估价对象及其范围和内容，应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。()【正确答案】对11.同一宗房地产在相同估价目的下所得到的评估价值应当相同。()【正确答案】错12.收益年限是估价对象自有收益日期开始至未来可获收益的年数。()【正确答案】错13.如无特殊约定，对共有的房地产作重大修缮，应当经占份额一半以上的按份共有人同意。()【正确答案】错14.经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在当前市场状况下的价格。()【正确答案】错15.在百分率法中，交易情况调整系数应以可比实例成交价格为基准来确定。()【正确答案】错16.使用价