房地产市场调查分析

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1、重庆房地产市场调查分析第一章重庆市社会经济概况.地理环境和居住结构分析（一）地理环境分析重庆市位于中国西南部，长江与嘉陵江交汇处，是一座举世闻名的山城，最 突出的特点是地形起伏有致，立体感强。重庆辖区主要分布在长江沿线，以丘陵、 低山为主，平均海拔 400米。地势从南北两面向长江作山谷状倾斜，起伏较大， 多呈现“一山一岭”，“一山一槽二岭”的形貌。辖区拥有8.2万平方公里的土地，设15个区、12个县和4个市。独特的地形，造就了重庆是一座“山城”兼“江城”，既是有特大城市的某些特点，又有显著的农村特征。城市不是放射型 发展，而是组团式建设。各组团相对自成一体，自发形成商业中心、居住区、行政办公区

2、等功能区。（二）居住结构分析由于交通的不便利，致使重庆的区域居住比较有本地特色。市民在选择居住 时更倾向于其现工作、原生活的区域。据调查，重庆人乘坐最多的交通工具仍是公交车，几乎占了1/2 ,其次是中巴车约占1/4 ,其他依次是计程车、步行及其它交通工具。在购房者或有意向购买的消费者中，中、高收入者较多，经常乘坐计程车占15%,拥有私家车 6%在区域居住结构里面，渝中区是传统的行政和商 业区，也是原来重庆人心目中的“高尚居住区域”，沙坪坝区是教育文化区，江 北、渝北是新兴的城区，南岸区是工业和旅游区。虽然，重庆没有上海原来“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”的居住结构趋向，但由于两江分割和交通不

3、便带来的传统居住结构在短期内不易发生重大变化。随着全市路桥一票制的实行，南岸与北部新城环境交通的改善以及全市性优 秀住宅小区建设，在居住结构中南岸和北部新城的比重已有较大提高，逐步形成 了渝中区、南岸区、沙坪坝区、北部新城四分天下的格局。二.经济发展状况（一）GDP持续稳定增长，为房地产发展提供良好外部环境1995年至2003年间，在国家继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加大对西部地区投入力度的推动下，重庆市经济发展快速平稳，全市GDP由1995年的1009.47 亿元增加到 2003年的2250.11亿元，增加了 1240.64 亿元，按可 比价格计算，比 2002年增长11.4%,增

4、幅高于上年 1.1个百分点，是重庆成立直 辖市七年来经济增长较快的一年。稳健运行、增长势头良好的经济，为房地产业 提供了良好的外部环境。展望2004年，随着国际国内经济环境的持续好转，全市经济增长仍将保持快速、稳健势头。同时，2003年，重庆房地产增加值达到87.8亿元，全市 GDPI勺11%勺增幅中，房地产就占了近4%加上相关行业，房地产对GDP直接与间接贡献在 5%以上。房地产首次成为支柱产业之一，这在一定程度上改变了重庆过于单一的经济 结构，为重庆发展成为长江经济中心奠定了基础。重庆市历年国内生产总值曲线图（二）产业结构优化，促进经济进一步增长第一、第二、第三产业在保持稳定增长的同时逐步

5、实现了产业结构优化。产业结构由1995年末的25.9 : 42.3 : 31.8 演变为2003年末的16 : 41.9 : 42.1。2003年重庆市一产业增加值343.07亿元，增长4.2%;第二产业增加值为896.45亿元，增长 13.5%;第三产业增加值为931.09亿元，增长 9.4% 0显示出第一产业占GDP比重逐年下降，第二及第三产业占GDP的比重逐年上升，重庆市国民经济的增长主要得益于第二、第三产业，特别是第三产业的快速增长。第三产业中，新兴产业如房地产、旅游、信息服务、广告、社会服务等行业发展明显加快，就业人员快速增加，社会经济效益增长显著。第三产业快速增长带来的产业结构优化

6、，表明了重庆经济更有活力，经济结构也向现代型方向好转。重庆市国内生产总值产业结构（%）年份199519961997199819992000200120022003第一产业25.924.222.620.919.217.816.71615.3第二产业42.341.841.741.040.941.441.541.941.1第二产业31.834.035.738.139.940.841.842.143.6（数据来源：重庆市统计年鉴）（三）重庆市基础建设情况1996至2003年期间重庆市强化了基础产业和基础设施的建设，尤其是加大了对交通运输邮电、市政设施及住宅建议的投资力度，从而极大的改善了城市面493

7、亿元，同比增长貌和投资环境。 2003 年全年城市基础设施建设完成投资25.9%。其中交通运输占全市基础设施总投资的35.8%，年内，渝长、长涪、渝合、长梁、梁万、渝黔一期高速公路相继建成并投入使用；渝黔二期、渝临、渝合二期高速公路、渝怀铁路、渝遂铁路、江北机场航站区扩建、寸滩港口码头及三峡库区码头扩建等项目建设进展顺利，集水运、铁路、公路、航空为一体的立体综合交通运输网络进一步得到完善。各重大投资项目主要有“半小时主城”、长江一路改造、大坪循环道改造、中兴路石板坡立交、渝澳大桥二期工程、四公里立交桥等。受土地价格、三材价格上涨及大规模拆迁建设等诸多因素影响， 2003 年重庆房地产开发投资力

8、度进一步加大， 投资增速继续高走， 各月投资增幅均保持在30%以上。全年累计完成房地产开发投资327.89 亿元，同比增长 33.3% ，占全社会投资总量的 25.8% ，比重较去年同期上升1.1 个百分点。其中，住宅投资177.43亿元。（四）居民收入稳定增加，生活水平不断提高城乡居民生活水平继续提高。一是2003 年全年城市居民人均可支配收入接近 1000 美元，已超越人均800 美元的基本小康水平；二是全年实现社会消费品零售总额 835.52 亿元，比上年增长 9.5% ，增幅比上年高出 0.4 个百分点。新一轮消费热潮逐步形成，住房、汽车、电子通讯设备持续旺销。全年商品住宅、汽车、通讯

9、器材销售额分别增长了 34.9%、 37.6%和 45.7% ，消费结构升级趋势进一步明显。城市居民消费逐渐向教育、医疗保健、通讯、居住（不含购买住房）等非实物消费倾斜。深化住房制度改革对居民的消费产生巨大影响，部分收入和很大部分存款投资于住房。最能反映居民家庭生活水平的恩格尔系数不断下降，2003 年重庆城市和农村居民的恩格系数不断下降到 35.5%和 51.2% ，主城区居民的生活水平已接近实现“小康”，消费结构得到了明显改善。充分显示出重庆市居民特别是主城区居民生活水平大幅度提高，消费需求旺盛，经济收入稳步增长，使住房、旅游、通讯、教育等成为新的消费热点。重庆市1995年至2003年人均

10、 GDP变动图单位：元口人均GDP（元）资料来源：重庆统计年鉴重庆市1996至2003年社会消费品零售总额单位：亿元（资料来源：重庆市统计年鉴）三.人口状况截止2002年底重庆全市的总人口为3107万人，人口自然增长率为 3.3 %,总户数约为 950万户，平均每户居住人数为3.26人。重庆市现已成为中国人口最多的城市，占全国总人口的2.4%,位居全国第 20位。随着重庆城市化的进程，大量的农业人口转为非农业人口，来渝务工经商人员的增多，将产生大量的住宅需求。重庆市主要年份总人口及非农业人口（数据来源：重庆市统计年鉴）主城区人口分布变化呈以下特点：（一）渝北区人口最多，九龙坡区人口增长率最快。

11、老城区及老工业区人口下降，其他区人口平稳增长。随着旧城区发行和新区 的开发建设，渝中区和大渡口区的人口开始下降，居民开始从人口拥挤、土地紧 张的渝中区和工业污染较重的大渡口区向外区迁居；江北、渝北及南岸区是人口 的主要迁入区。（二）人口密度与人口变动大致相同，渝中区人口密度仍是最高。全市总的人口密度为 375 人 / 平方公里，在八个主城区，渝中区的人口密度为最高，人口密度每平方公里超过27000 人，渝北区人口密度最低，人口密度每平方公里不到600 人。从人口密度上来看，近两年内，江北区的人口密度增长率最高，其次是南岸区，而渝中区人口密度增长率位居主城区各区最低值。三区人口增长与各区经济发展

12、状况尤其是房地产业的发展有紧密的联系。渝中区的人居状况已经处于超饱和状态，房屋建筑只能往高处发展（这也是渝中区高层建筑位居重庆各城区第一位的根本原因） ，导致房屋居住质量不高；而相比之下，南岸区、九龙坡区、沙坪坝区的人口密度较小，其房地产发展潜力相对较大。尤其是江北区与南岸区，离渝中区解放碑中心商务区与中心商圈距离较近，交通方便，相对满足重庆人居家、购物的现代需求。与此同时，渝中区从功能上来说已愈来愈趋向于商业、信息、贸易为主导的专门商务区，而南岸区、江北区、沙坪坝区在发展自身产业的同时，也成为市民选择居家地的主要地区。（三）根据全国第五次人口普查结果，同 1990 年第四次人口普查相比， 6

13、5岁及以上人口的比重上升了 0.87 个百分点，表现出一定程度上的人口老龄化速度加快。随着人口老龄化速度的加快，城市居民住宅结构在一定的阶段也将发生相应的市场变化。这种结构的变化与一个地区的民族、文化、教育、经济等多种因素有着密切的关系。并且与第四次人口普查相比，十年零四个月共增长了203.83 万人，增长率为 7.06% ，平均每年增加19.73 万人，增长率为 0.66% 。其中主城六区（渝中区、南岸区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区）人口为 378.16 万人，占重庆市总人口的 12.24% 。（数据来源： 重庆市 2000 年第五次人口普查主要数据公报 ）（四）人口分布各城区的地

14、理环境与经济结构等导致人口的具体分布呈现出不平衡状况。例如，渝中区各街道人口密度均较大，尤其是解放碑新华路、朝天门、储奇门、一号桥、人和街、上清寺、两路口、大坪等，相对而言李子坝地段较为疏松。而南岸区的人口密度主要集中在南岸商圈附近，越往四周扩散，人口密度相对减少，尤其是从南岸商圈沿四公里、 五公里、六公里方向延伸，人口密度逐渐稀少。重庆市是一个重工业发展城市，近几年商业经济的发展使城区建设呈现新旧交替状 况，人员居住与商业经营没有严格的区分，加上重庆人对都市生活的“固着”情结（如 老解放碑人对解放碑的情结），导致商业越发达地段，人口密度越大。其次，人口密度与 各城区工业分布情况、教育分布情况

15、也密切相关。（五）人口文化程度重庆主城区人口文化程度结构-M 量小学及以 下初中高中/中专1 技校大学专科大学本科研究生 或以上人数 百分比 （%）622100.0609.620032.224639.58313.3325.11 0.2（数据来源：重庆市统计局人口普查资料）调查显示，重庆市主城区人口的文化程度比重庆市总体人口文化程度高，这与城市的区域经济发展成正比。然而，与国内同等经济规模的城市相比，重庆主城区家庭中具有高学历的人口比重较小，文化程度普遍偏低。又据调查了解，重庆各经济单位近年来普遍重视文化程度的普及与提高，成人教育较为普及，这一定程度地提高了重庆从业人员的文化教育水平。止匕外，重

16、庆市人口的文化水平总体上来说也在不断的提高。与1990年第四次人口普查相比，全市每10万人中拥有各种受教育程度的人数出现了如下变化：具有大学程度的由1070人上升为2802人，具有高中程度的由6230人上升为8596人，具有初中程度的由 22860人上升为29413人，具有小学程度的由45000人下降为43386人。城市人口文化程度的提高，有助于消费市场的引导。四.城市化进程加速，房地产业面临重大机遇目前重庆城镇化水平只有34.7%,低于全国平均水平。按照政府规划将在2005年提高到40%随着城镇人口的增多和住房建设重点由城市中心区向周边地区的转移，住宅需求量亦将同步增加。据测算，“十五”期间

17、重庆市城镇居民住宅潜在需求量年均约2000 万平方米左右，这必然将成为重庆市房地产业持续发展的强大动力。这种加速城市化的进程，政府已由“计划”变为实际行动。首先政府正加紧进行以“八小时重庆”和“半小时主城区”工程为主的基础设施建设；未来几年内将相继建成几个百万人的卫星城市；把渝中区作为未来“中央商务圈”的规划建设和都市发达经济圈城镇面积的扩大等都将极大地促进房地产开发的发展。其次，旧城改造的大规模实施，如江北城片区，化龙桥片区的拆迁改造建设的启动以及居民的大规模外迁，也将为房产开发和房地产交易带来现实的发展机遇。五消费水平提高，消费结构改善从 90 年代后期起，中国居民的整体消费结构已从满足“

18、温饱型”向“小康型”转变，相当一部分高收入的居民群体开发向“富裕型”转变。消费重点由衣、食为主转向住、用、行为主。对于重庆城市居民消费重心发生转移，消费需求发生三个方面的重要转向，一是基本消费逐渐向居住、交通、通讯等领域扩展，二是日用品类消费进入更新换代时期，并向品牌化发展，三是文化教育及知识产品的消费比重明显增加。反映在支出结构上，日常消费中，吃、穿、用消费支出下降了 12 个百分点，住、行、医、教育支出提高了 13 个百分点。重庆市是发展中的新兴直辖市，但人均收入与京、津、沪、粤相比仍有一定差距。重庆市主城区居民家庭消费已步入小康阶段（根据恩格尔系数判断） 。医疗保健和住房支出的大幅增长，

19、已成为重庆市城镇居民家庭生活的两大消费热点。随着经济的发展，居民家庭收入的增长幅度将会加快。六重庆各区域主要商业状况综观重庆市各行政区域的经济发展，呈现出多样性和不平衡性：（一）渝中区渝中区是重庆市乃至西南地区最大的商贸中心、金融中心、科技中心、水陆交通枢纽。据统计2003 年全区国内生产总值实现136.74 亿元，比上年增长10.8%； 人均国内生产总值达到 2.55 万元 ， 全区社会消费品零售总额达113 亿元，13%。渝中区有各类商品市场67 个，市场经营面积达47 万平方米，其中具有代表性的朝天门综合交易市场，由 27 个交易区组成，市场建筑面积达35万平方米，主要从事服装、小商品百

20、货的批发。渝中区的专业市场还包括有：菜园坝市场群，全年成交达10.7 亿元；新华路家电批发市场，全年成交额达10 亿元；学田湾小仪器市场，全年成交额达5.1 亿元；大坪汽摩配市场，全年成交额达 3 亿元。解放碑商业区集中了重庆市各大型综合商厦，从传统经营的国营百货商场，到集购物、休闲、娱乐于一体的综合商厦，是商家必争之地。其中具代表性的商场有：重庆百货大楼、新世纪百货、新华书店、大都会广场、王府井百货等。渝中区作为重庆政治、经济中心，对重庆市经济发展发挥了越来越大的作用，其功能上趋于更加单一化，以政治、经济、信息、商贸、物流、都市旅游为重点成为渝中区的兴市方针，这在一定程度上改变了过去人们将渝

21、中区作为居住地首选的消费心理，人们更愿意在渝中区工作，而将临近的南岸区、沙坪坝、江北区等作为居住地，同时渝中区的开发程度已非常高，二度开发的成本将会成倍增加，这也是目前渝中区房地产发展后劲不足的主要原因。（二）江北区江北区位于重庆市主城区，是建设中的北部新城的中心，是重庆市未来的行政中心、科技中心、文化艺术中心和交通枢纽。它现有各类商业网点 1600 多个，经营面积 80 万平方米，据统计， 2003 年全区实现国内生产总值68.76 亿元，社会消费品零售总额达39.46 亿元，集市成交额为 35.6 亿元。江北区主要大型的分场分布情况为：建新北路沿线一一协信黄金海岸、重百大楼江北分店、世纪新

22、都、华联商厦和龙湖北城天街，营业面积超过50万方。家乐福金观音店，总建筑面积超过30 万平方米，年营业额达60 亿元以上，盘溪蔬菜批发市场全年成交额达 6 亿元。黄花园大桥、重庆至涪陵高速公路相继建成，加之重庆江北国际机场的扩建，江北成为重庆联系世界的窗口。江北区由于其独特的地理优势，使之成为重庆继渝中区之后综合实力第二大区，随着政府迁址江北，对江北的房地产发展起到了极大的促进作用，自 2002 年起形成了江北投资热，但由于江北区是一个以工业见长的地区，有重庆长安等一批大型工业企业，其商业被建新北路分隔，购物环境相对较差。现正在兴建的江北步行街将完全改变江北的商业布局，对江北区的房地产开发及投

23、资产生深远的影响。江北区与北部新城作为政府所在地、临近机场和规划中的新火车站，交通将进一步改善。随着五里店、黄泥磅地区众多中高档物业的开发，将有众多具有较强消费能力的人群入住江北及北部新城，为江北商圈提供了新的潜在消费人群。在宏观环境上， 政府在江北更是规划出重庆最大面积达43.38公顷的休闲步行街， 在步行街中，将修造三座广场及宽度达4060 米的架空层横跃建新北路，将从根本上解决江北商圈在地理、交通、布局、上的缺点，特别是三大广场之一的现代文化广场，面积达 5500 平方米，并将重现观音古桥，增加该地区的文化内涵。龙湖花园的开发商中建科在江北兴建的北城天街，引进了知名的华联超市，重庆知名开

24、发商协信集团在观音桥转盘开发大型商业物业黄金海岸 ， 同样知名开发商东和物业 ，在五黄路核心地带，开发“皇冠自由城”，这些个案都将进一步繁荣江北商圈。政府计划通过宏观大环境的改善 ， 使江北商圈具有与解放碑商圈竞争的能力 ， 并在重庆几个城区的商圈中脱颖而出。虽然江北的潜在优势较多，但因其与解放碑临近，及众多规划需政府实实在在的落实，因此近期该商圈在重庆市的商业地位不会出现大的变动。（二） 沙 坪坝区沙坪坝中心商圈是指商业步行街至绿色文化艺术广场一线为主线，辅以南开商业步行街。这里是沙坪坝人流量最大，大小商家最集中的地方。各类服务营业面积达 40 多万平方米，重百沙坪坝店、明日百货、新世纪百货

25、沙坪坝店，金诚广场、巴黎广场、融信大厦，、华夏银座、华宇广场、立海国际商务公寓等都在此中心区，提供吃喝玩乐服务的小型商家也密布其间。去年日均人流量逾30 万人，主要商场营业额达15 亿元，其中重百沙坪商场销售额达4 亿元，超过重百解放碑总店，可见沙区购买力非同一般。沙坪坝距离解放碑较远，受主流商圈影响较小，长期以来其商业发展都自成体系，由于沙坪坝的购买力组成很有特色，平日主要由高收入的知识分子、政府工作人员、纯消费型大中学学生等构成，周末甚至吸引了北碚、井口、双碑的消费者，这给沙坪坝中心商圈的零售经营带来了极大契机，也给商业定位和商场布置，甚至商用物业营销带来了较大的灵活性和便利性，使沙坪坝步

26、行街中心商圈人潮涌动，商机澎湃！沙坪坝作为重庆市第二商圈，其商业发展牵动全市商业发展的脉博，目前上规模已营业的商场主要有：好又多量贩、新世经凯瑞商都、立洋百货、华宇时尚商业广场、金鹰女人广场、华夏银座、赛博数码、欣阳百货、三峡广场。（四）九龙坡区杨家坪商圈由于地上商场经营面积较少，而且地下通道为人行必经之道，使得地下商场能占据一席之地。据悉，仅杨家坪地下商场一家去年商品零售总额就超过 4 亿元。这就形成了杨家坪独特的“地面+地下商圈”。由于商业氛围太淡，商业结构不合理，九龙坡消费外流严重，为留住消费，政府下决心兴建杨家坪商业步行街，其中以杨家坪转盘为中心的 1 平方公里的商业步行街将在2002

27、 年底建成并“开街”营业，这样造成一个最直接的后果就是：商业面积的大放量。跃华商都、晋愉城市彩园、建设广场，三个区域商业“航母”的先后“起航”，加上鹤头路B 区的改造将用于商业用途，以及上海银星集团将步行街周围打造“上海中心”。斌鑫集团将在新华四村开发商业物业未来两三年内，商业面积将增加2030 万平方米，如算上社区门面这一面积将更为可观；其次产商业结构的调整，商业面积放量绝不能视为中、低档商业量上的扩张，而应是质的提升。晋愉彩园已成功引进新世纪百货，跃华商都也郑重在引进品牌商家的工作中大做文章。随着步行街的启动，未来两三年内，杨家坪商圈将会重新“洗牌”；同时轻轨较新线全面建成后，可形成高峰期

28、单向每小时3 万人流的运载能力，年客流量可达 3 亿人次，而杨家坪处在较新线枢纽位置，对商业推动是革命性的。轻轨沿线大坪、大渡口等区域居住人口众多，商业配套滞后，商业功能不齐全，轻轨建成后，区域的连接更加有机会吸引更多外区客户前往杨家坪商圈消费。（五）南岸区南岸区与渝中区仅有一江之隔，长江大桥通车前，两岸主要依靠长江索道联系，八十年代弹子石地区棉纺企业的兴起，加之南岸区区政府位于上新街，使弹子石、上新街成了南岸区经济的重心点和商贸中心。经过十几年的发展，特别是长江大桥和鹅公岩大桥的通车，南岸区的经济重点转移到南坪镇并已实现市场、网点布局的战略重点转移，建设规模扩大，设施水平提高，各类市场结构趋

29、于合理。网点、市场建设呈现持续发展的良好势头。全区已建成以大型商贸设施为主，采用现代化经营、管理模式为主的贸易区；建成以会议、展览为标志的会展中心区；以旧车、机动车为龙头的专业市场批发区；以餐饮、休闲、娱乐为特色的南滨路景观休闲区；与生活小区内的市场和连锁店、零售网点共同构成全区的商业设施布局网络。全区共建成各类市场 51 个，面积 38 万平方米，拥有各类大中型网点（ 2000 平方米以上） 29 个，面积 47 万余平方米；在建、拟建的大中型商业设施 25 个，面积 70 万平方米。还另有证券、人才、劳动力、房地产等生产要素市场。全区目前拥有市场51 个，其中专业批发市场7 个，消费品市场

30、10 个，建立了以区域性市场为龙头，地方性生产生活资料市场为骨干，各类消费品市场为基础的市场框架体系。南坪南路区块在南岸区政府的合理规划和引导下，发展成为专业市场区，如汽配城、机动车交易市场、二手车交易市场、重庆家具市场等专业交易市场。南坪西路集中了百盛百货、北京华联（近期开业）、新世纪江南商都、诺马特超市、金台百货、流行前线地下商业街、山城平价超市、昌龙百货、浪高地下商场等.初步形成了以大型综合性百货、大型超市为主，各类中小型百货及店铺商业为辅的核心商业区，其营业面积达26 万平方米。在政府规划中，现有步行街将不断扩容，并最终形成占地33万平方米、商业面积80 多万平方米的超大型综合性商业步

31、行街区。南坪东路区块以众多中小临街商铺为主，以及宏声广场的地下宏声商业广场。作为南岸区与外区连接的重要车站南坪公交车总站就位于该区域。南岸与外区的交通车几乎都以南坪公交总站为中转点，但政府已规划将公交总站搬迁出主城区，加上重百整体搬迁至天龙广场，这已成为该区块商业发展的重要抗性。随着南岸区政府的不断倾力打造，具有 “重庆外滩 ”之称的南滨路已逐渐成为集陪都文化、大禹文化、川江文化、宗教文化、饮食文化等诸多内涵为一体的都市景观商业带。已成人气鼎沸之势，吸引了众多本地市民和外地游客到此观光、休闲、娱乐、就餐。南滨路成为重庆夜景经济的代名词。虽然，目前该区域总体规模不大，其影响力却覆盖整个重庆主城区

32、。随着南滨路沿线各楼盘的商业设施相继问世，加上政府的大力扶持，该区域必然成为重庆最具人气、活力和品质的地区之一。七宏观环境小结综上所述，重庆市的国民经济正在持续健康稳定的发展，各项经济指标逐年增长，城市化进程加速，城市面貌日新月异，交通及投资环境大为改善，城乡居民的收入与支出逐年增加，不断提高，商业发展日益成熟。作为西部唯一的直辖市，重庆市正在逐步巩固自己的交通、能源、经济和商贸中心地位。目前正值中国加入 WTOf口西部大开发的大女?时机，西部 12个省、市、自治区地域辽阔，人口众多，资源丰富，必将成为投资重点；而重庆市的经济基础和投资环境在西部各省市中独树一帜，必会成为西部大开发的重点城市，

33、城市的经济将得到更大的发展，这为本市的各行各业，特别是房地产业带来了不可多得的发展契机。第二章重庆市自然环境.重庆主城区主要景观分布景观所在区域景占 八、渝中区朝天门码头、鹅岭公园、枇杷山公园、人民大礼堂、珊瑚坝公园、红岩村革命烈士纪念馆等南岸区南山公园、老君洞、一棵树、慈母山温泉、科普中心等北部城区花卉园、宝圣湖等沙坪坝区沙坪公园、烈士陵园、歌乐山、平顶山公园等九龙坡区华岩寺、海兰云天等大渡口区巴南区南温泉、南湖、桥口坝温泉、东泉等重庆市的旅游资源十分丰富，可供游览参观的景点达100多处，国家级风景名胜有缙云山、四面山和长江三峡，全国重点文物保护单位有八路军驻渝办事处旧址、”中美合作所集中营

34、旧址、宝顶山摩崖造像、北山摩岩造像，还有合川钓鱼城古战场、抗战遗址、万盛石林、铜鼓滩漂流、统景峡谷风光、东泉热洞及洞穴群等等，市内风景区总共为44个，其中国家级风景区为4个。三峡工程的兴建和重庆周边环形旅游线的形成给重庆旅游带来空前的发展契机，重庆极为丰富的自然和人文旅游资源正在逐渐展示出来，一个以重庆为中心的大三峡旅游区域 以其独有的魅力将吸引更多的游客。丰富的旅游资源为重庆市经济的腾飞增加了动力，据市旅游局的统计显示，近年来重庆市外出旅游的市民和来渝的外地游客呈现稳中有升的态势，对重庆市经济发展贡献率初步估计在10%左右。作为房地产项目的发展，城市景观的挖掘和改善将对提升城市综合形象和城市

35、人居 环境有非常大的帮助。综合国内其他地区，上海以浦东东方明珠电视塔作为上海市的标 志性建筑，极大地促进了浦东的开发和陆家嘴金融区的发展，而黄浦江外滩的改建也为 外滩金融业的再度振兴提供了强大的助推剂。作为重庆市拥有非常丰富的自然和人文景 观，如果能进一步发掘和开发，将对城市和区域经济有非常大的促进作用。二重庆市自然地理环境重庆市是中国西南地区和长江上游最大的经济中心城市，中国经济发达的东部地区与资源富集的西部地区的结合部，在地貌构成上，最典型的特征是山多河多。众多山脉连绵起伏，大小河流纵横交错。地貌结构比较复杂，主要有4 个特点：一是地势起伏大，层状地貌分明。二是地貌类型多样，以山地、丘陵为

36、主。三是地貌形态组合的地区差异明显。四是喀斯特地貌分布广泛。在城镇地理分布结构上，重庆直辖市是由 1 个特大城市、 2 个中等城市、 4个小城市和 1400 多个乡镇组成的复合型城市。主城区非农业人口 278 多万人，为特大城市。中心区在两江汇合处，呈半岛状，海拔在168米400米之间。城廓依山傍水，建筑物层层叠叠，形成独特的山城景观。中心区是重庆的行政中心，金融、商贸中心和水陆客运枢纽。万州、涪陵2 个中等城市分布在主城区以东长江沿岸 ， 与主城区分别相距200 公里和 120 公里左右 。 小城市和城镇呈带状分布，主要在江河沿岸和铁路、公路沿线，密度从西向东逐渐减小。由此使重庆形成了特大城

37、市中等城市小城市小城镇 多中心、组团式 的城市布局，成为全国面积最大、人口最多、二元结构突出的新型城市。重庆市主城区覆盖面积较广，除渝中区外，其城市整体开发程度不高，城市扩容潜力非常大，作为城市开发商而言，其市场前景是非常好的。同时，重庆独有的山地地貌，有利于建山水结合的园林城市，对提升城市整体规划和城市市容景观都是非常有利的。重庆市政府已将重庆的山水园林建设作为重庆市政今后发 展的一个方向，因此作为开发商，应利用相应的政府政策支持，从而提高项目的 市场竞争力。三重庆市环境污染重庆市两江环抱，“城是一座山，山是一座城”，“山城”由此而得名。重庆是一个老工业基地，为我国经济做出了重要贡献。与此同

38、时，重庆市也是一个污染比较严重的城市，其空气质量和饮水质量相比其他大型城市较差。自三峡工程动工以来，重庆市将环境保护工作作为振兴重庆的重要步骤之一。以改善市民的生存环境为目标，以环境保护和园林绿化为重点的战略思想已经确立。近年来，重庆市加强了城市饮用水源的保护和大气污染与交通噪声的治理，确立治理污染源项目 220 项。大气二氧化硫浓度下降0.005 毫克 / 平方米，烟尘控制区覆盖率达90 ，主城区空气质量明显改观；分析近几年重庆消费者购买商品房的消费习惯，“生活方便性”是消费者购房的一大考虑因素，因此，在重庆这个多经济中心的特大城市中，居民往往首选“当前”居住区域为购房首选区域。因而，城市的

39、自然景观只是影响消费者购买的大环境因素，这种因素对消费者购房的影响力远不如房地产本身、“交通条件”等重要。如江北区固有的自然景观极少，但并没有影响消费者对该区购房的热情。在消费者实际购房过程中，消费者已将“自然景观”的概念理解转化成个人对“社区居住环境”的理解。因此，我们认为，城市“自然景观”是影响消费者旅游的重要因素，但并不是消费者选择居住地的重要因素。虽然自然景观对消费者购房的影响不大重要，但消费者对居住环境的追求是永恒的。这就是开发商将自然景观与居住环境概念转换的意义。第三章 重庆社会文化环境.居民职业构成与商品房购买的相关性（一）年龄结构18.54.223.5口 20-25 岁 26-

40、30 岁口 31-40岁 41-50岁 51-55岁从置业者的年龄结构来看，他们的年龄主要集中在20-50岁之间，其中20-25岁的置业者占置业人群的29.9%, 26-30岁的占23.5%, 31-40岁的占24%, 41-50岁的占4.2%。由以上数据，我们推断出重庆的置业人群其年龄结构趋向于以“中青年”消费群为主，这个年龄段层面上的消费者是房产销售的目标群体。50403020100（二）文化结构从置业者的受教育程度来看，他们中间受过中等教育的置业者占置业人群总体的42.7%,高等学历（大专以上）的置业者占总体的36.4% o由此，我们可以认为,重庆的置业者已具备了一定的文化素质。（三）职

41、业结构从置业者的职业结构来看，重庆置业者的职业构成主要以公司职员、个体户/私营业主、其他（如律师等）为主，他们构成了置业人群的主力军。国家机关公务员、教师、医生等事业单位工作人员由于单位性质的缘故，他们多数考虑在本单位购房，随着人们对商品房高质量的进一步追求，在二次购房的人群中，这部分人员比率有一定的上升。（四）经济状况50 40 30 20 100-以下5/ -以上8仍/ Z /5/从置业者的经济收入状况来看，重庆置业者的个人稳定月收入主要集中在800-3000元之间，占置业人群总体的62.6%。个人月收入在 800元以下的置业者也占有一定的比例（31.2%）。根据这种现象我们分析，目前重庆

42、推出了购房信贷消费，银行提供按揭贷款，即使置业者的个人月收入较低（800元），只要他们有一份较为稳定的收入，置业购房的动机将促进其购房的需求，从而产生购房行为。（五）区域选择从置业者的购房区域趋向来看，重庆置业者选择将会在江北区购房的占44.7%,选择将会在渝中区购房的占21%,选择将会在沙坪坝区购房的占26.2%,选择将会在渝北区购房的占20.3%,选择将会在南岸区购房的占16.2%,选择将会在其他地区购房的占 3%通过我们多次房地产的调查，数据结果证明，目前，重庆置业者考虑购房的区域选择存在着强烈的“区域情结”，换句话说，就是置业者会考试就近选择当前居住区域购房。他们已经习惯了目前所居住区

43、域的文化、政治、经济等方面的生活氛围。二.文化教育水平及其对购房的影响沙坪坝区是文化区，居民职业分布以文化、教育及卫生为主；渝中区是经济商贸中心，居民职业分布以公司职员、白领阶层为主；大渡口及九龙坡区是工业区，居民职业分布以工人为主；南岸区是工业、旅游、商贸区，居民职业分布以工人、 经营业主、职员为主。在全市人口中，接受大学（指大专以上）教育的 86.58万人，占2.8%;接受高中（含中专）教育的265.67万人，占8.6%,接受初中教育的 909.02万人，占29.41%;接受小学教育的 1340.85万人，占43.39% （以上各种教育程度的人口包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生）。与1

44、990年第四次人口普查相比，全市每 10万人中拥有各种受教育程度的人数有如下变化；具有大学程度的由1070人上升为2802人，具有高中程度的由6230人上升为8596人，具有初中程度的由22860人上升为29413人，具有小学程度的由45000人下降为43386人。全市人口中，文盲人口（ 15岁及15岁以上不识字或识字很少的人）为 214.78万人。与1990 年第四次人口普查相比，文盲率由17.89%下降为8.9%,下降了 8.99个百分点。从以上数据的对比，我们可以清楚的看到重庆人的文化教育水平在明显的上升。受教育水平越高就会受到更多的尊敬，成为人们追逐的目标，相应地其社会地位与经济收入相

45、对提高。这类人群已经基本具备购房置业的经济支付能力。一旦这类人群中的潜在置业者有购房置业的动机时，就会把潜在的动机转变成为现实的 购买力。.重庆居民生活形态与消费行为特征重庆主城区消费者选择百货公司/购物中心的考虑因素排名考虑因素百分比（%）1质量可靠62.12交通便利43.33价格适中35.54商品种类齐全28.05服务态度好20.36就近12.07退换商品方便5.58空间宽敞5.19经常有促销活动3.710可送货上门1.811大型商品保修 :1.412室内外装潢设计现代 化1.213提供餐饮休息配套服 务0.414有大量进口冏品0.3除了百货公司/购物中心以外，随着中国大中型城市超高零售业

46、的迅速发展，“超市”消费成了现代人消费的一种重要形式。据调查，重庆市主城区消费者中有81.3%的人员“最近三个月”光顾过超市，可见超市市场消费潜力巨大。重庆主城区消费者最常去的超市排名排名品牌百分比（%）1家乐福68.42而t纪W19.53好又多超市17.24山城（平价超巾）114.815十点利4.06跃华超巾3.2重庆主城区消费者选择超市的考虑因素排名考虑因素百分比（%）1价格适中59.92质量可靠43.53交通便利43.34商品种类齐全34.15就近14.26服务态度好11.07经常有促销活动6.58空间宽敞4.99退换商品方便1.810提供餐饮休息配套服 务0.911可送货上门0.612

47、大型商品保修0.513室内外装潢设计现代 化0.314有大量进口冏品0.1重庆人“好吃”是其生活形态典型的一个方面。通常访亲会友通常喜欢在外聚 餐，通常去的饮食场所包括街过特点餐厅、火锅店、大排档等，有“夜啤酒”提 供是消费者选择聚餐的一个重要因素。近几年随着人们物质水平的提高，各大酒等）聚集楼、特色餐厅（如川菜“七十二行”、“菜根香”以及渝派“香积厨” 了大量的中等以上消费水平的消费者。火锅是重庆常胜不衰的一项重要餐饮。重庆人的率直与豪放个性使他们对麻、辣味道较重的菜品表现出浓厚的兴趣，同时，重庆人喜欢饮食更新，只要消费者口碑中盛传新品上市，路途再远也亲临光 顾。可以说，重庆人在饮食方面的个

48、性可以总结成“麻辣情结”、“追求创新”。然而，重庆人对西餐的偏好远远不及北京、上海与广州。据调查，仅有25.8%的消费者“最近三个月”光顾过西式快餐店。对各大快餐店的选择意见如下：重庆主城区消费者最常去的西式快餐店排名排名品牌百分比（%）1肯彳叫70.92德克士51.83叱劳40.24美国乡村鸡13.1重庆主城区消费者经常使用的交通工具百分比（%）公共汽车/空调巴士81.5小公共汽车51.8出租车25.4步行24.21单位交通车3.9摩托车2.3私人汽布1.51自行车1.1轮渡0.8电动扶梯0.3助动车0.2其他0.9重庆主城区消费者常做的休闲活动排名排名活动项目百分比（%）1看书70.92逛

49、街购物_62.93听音乐58.54去动物园或公园44.65打麻将41.86唱卡拉OK39.97慢跑133.58打羽毛球31.89游泳24.810编织裁剪23.311打乒乓球:22.012看电影21.913打游戏机21,614电脑游戏19.015种花盆栽116.516国内f以上的旅行15.917打篮球15.318酒吧/咖啡屋/茶室14.519踢足球13.120滚轴溜冰12.721看展览会12.322钓鱼10.823打保龄球10.524听演唱会/音乐会10.025国内f往返旅游8.926绘画书法7.927郊游露营7.628跳迪斯科7.428扭秧歌/木兰拳/交谊舞7.429登山7.230去博物馆或美

50、术馆5.531打网球5.032乐器运3.632开汽车兜风3.633滑冰2.834玩滑板1.435海外旅行1.036书图尔夫球0.7重庆主城区消费者家用汽车比例百分比（）有0.7没有99.3表3-1-9:重庆主城区消费者现在汽车来源百分比（）自家购买的85.7单位配发使用的14.3表3-1-10:重庆主城区消费者未来购车打算百分比（%）打算买4.9不打算买95.1以上消费者有关的生活形态可供开发商进行小区规划、配套设施建设等方面参考 有关意见。（以上数据来源于专业市场研究公司消费者调查）四.居民主要价值取向（一）不同消费者层对时尚流行指标的意识习惯：男性中54.7%的消费者属于“平实生活指向”，

51、女性中45.3%的消费者属于“平实生活指向”；属于“时尚流行指向”的消费者男性占43.7%,女性占56.3%。（二）不同消费者层对广告态度指标的意识习惯：不同年龄段的消费者对广告的 热衷程度不同，属于“广告淡漠指向”、“中间层”或“信赖广告指向”型消费者各年龄段的所占比率如下：16-24 岁25-34 岁35-44 岁45-54 岁55-60 岁广告淡漠指向17.425.124.622.810.2中间层23.230.023.215.58.2信赖广告指向16.733.325.021.43.6（三）不同消费者层对饮食健康指标的意识：不同消费者层的个人月收入对“饮u攵无收入21.020.819.45

52、00元以下39.131.731.5501-1000 元26.634.731.51001-1500 元9.07.711.31501-2000 元3.02.71.62001-3000 元0.92.33.23001-4000 元0.00.00.84001-5000 元0.40.00.05000元以上0.00.00.8（四）不同性别构成的消费者对访格态度指标”的认识：属于“价格无关心指向”型的消费者男性占62.3%,女性占37.7%;属于“中间层”型的消费者男性占56.1%,女性占43.9%;属于“价格重视指向”型的消费者男性占38%,女性占 62% 0（五）不同学历构成的消费者对“信息交流指标”具体

53、认识态度如下:小学及以下初中图中/中合力支校大学专科大学本科研究生以上信息消极指向10.646.829.810.62.10.0中间层10.129.339.115.75.60.3信息积极指向8.833.841.710.55.30.0通过上述几点描述，我们可以看出性情耿直、豪爽是重庆人的一大特点。他们业余时间喜欢邀约三朋四友打麻将。重庆人喜欢吃，特别是对麻辣味重的食品情有独钟，火锅是重庆人最喜欢的一种饮食。重庆人不太注重饮食健康，也不会经常吃保健品来补充营养。结合重庆经济环境分析，重庆人的收入水平不太高，但他 们却喜欢在大型的商场或娱乐场所进行购物与消费。重庆人对于理财的观念，他们认为经济上的安定

54、对自身来说非常重要，但他们缺乏对金融投资方面的知识，有相当一部分人宁愿把钱存入银行，也有一部分人把钱投资股票进行短线投资，他们不太热衷于信用卡消费。五城市主要文化机构与设施分布概况文化设施建设取得实质性进展，相继建成红岩革命纪念陈列馆、歌乐山烈士陵园红岩魂广场及陈列馆。大足石刻成功列入世界文化遗产名目，成为我国第 23 处世界文化遗产，档案馆49 个。全年出版各类报纸5.27 亿份，比上年增长13.3% ，各类杂志 3000 万册、图书 1.23 亿册，分别增长 18.5%和 5.1%. 重庆现有文化机构主要包括：重庆市文化局、重庆新闻出版局、重庆市川剧院、重庆市广播电视局、重庆市京剧团、重庆

55、市话剧团、重庆市越剧团等。第四章重庆市房地产及相关政策环境分析（20022003 年度）众所周知，房地产是与国家政策密切相关的一个行业，政策方向的变动直接影响到这个行业的发展，作为这个行业的市场主体一开发商对政策的敏感度和运用力必然影响其项目运作的顺利程度。所以，我们特将2003年重要的政策、法规以及政府新举措收集、整理如下：一.房地产业政策法规（2002 2003）2002年可以说是重庆房地产的“政策拉动”年，重庆市政府出台了一些重大政策，对房地产业起到了明显的拉动作用：（一）重庆主城区土地价格上涨内容列示：重庆市国有土地使用权基准地价单位：元/平方米用 土地级商业用地 （40 年）住宅用地

56、 （70 年）工业用地 （50 年）111953350314992997730781204374992206711459571777460548221237350643349592865399384122083109737185926486601018755891194744412491338注： 上表基准地价为城镇国有土地“五通一平”条件下的平均价格。国有土地开发程度修正系数及容积率修正系数由市国土房管局另行制定颁布。（土地出让金）上表基准地价包括土地取得费、土地开发费及土地增值收益（数据来源：重庆市房地产市场报告）重庆市国有土地使用权出让金标准单位：元/平方米用地级别、商业用地 （40 年

57、）住宅用地 （70 年）工业用地 （50 年）18405904402660500300353042017044503101505380270130633025012052902109082601608092401101022010011200901219080（数据来源：重庆市房地产市场报告）注：上表所列为楼面价出让金 上表所列土地出让金不包括新征建设用地有偿使用费、拆迁安置补偿及 土地开发等费用。上表所列土地出让金可根据实际用途的效益差异及土地位置条件的优劣 进行适当浮动，浮动范围不超过正负20%意义：重庆市政府从 2002年6月18日起，调整了主城区国有土地级别基准地价和土地出让金标准。其

58、中，商业、住宅用地平均增长91%，工业用地维持原有标准。此次地价的调整不但一方面使房地产市场理性升值，另一方面促进国有资产增值保值。还由于政府和媒体的大力宣传，使市民第一次直接感受房价升值的可能性，刺激了购房者交易积极性。 2002 年 6 8 月房地产市场由淡季奇迹般地变成了销售旺季，大部分消费者认为房地产存在上涨空间。事实上，由于政策拉动，2002-2003 年年房地产售价一直连续攀高。（二）重庆房地产规费上涨过去，重庆市规费一直处于全国较低水平。去年重庆市政府全面上调配套费，由过去的每平米44.28 元上调到 140 元。意义：配套费上调一方面会导致房价被动上涨，另一方面也会促进政府在各

59、项基础配套上的投入和完善。（三） 重庆市城市规划管理技术规定开始施行内容列示以下就该规定的一些相对重要的内容节选如下：1车位增加： 规定要求，新建、改建、扩建的建筑必须按规定设置停车位。停车位的数量由建筑面积确定，居住建筑每300 平方米至少设置1 个停车位；其中，地面停车位应不少于总停车位的10%。2增加公众空间： 规定对增加公共开放空间的开发商制定了优惠。核定建筑容积率小于 2 时，每提供1 平方米开放空间，允许增加建筑面积1.2 平方米。容积率大于等于 2 小于 4 时，每提供 1 平方米开放空间，允许增加建筑面积1.5 平方米。容积率大于等于 4 时，每提供 1 平方米开放空间，允许增加建筑面积2 平方米。3采光