房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题押题卷及答案(66)

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1、房地产估价师房地产估价理论与方法考试题押题卷及答案答题时间：120分钟 试卷总分：100分 题号一二三合计统分人得分 一.单选题(共100题)1.运用成本法估价需要先估算出()。A.土地利润B.售后利润C.投资利润D.开发利润【正确答案】D2.正常使用的磨损主要是由于()引起的，与建筑物的使用性质、使用强度和使用年数相关。A.人工使用B.外力作用C.自然引起的D.结构的变化【正确答案】A3.卖家因某种原因急于脱手的房地产，其评估价值应是（）。A.谨慎价值B.市场价值C.投资价值D.快速变现价值【正确答案】D4.已知某临街深度30.48m（即100英尺）、临街宽度15m的矩形土地，总价为100万

2、元。相邻有一临街深度45.72m(即150英尺)、临街宽度15m的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为()万元。A.109B.117C.124D.130【正确答案】B5.运用成本法估价，最直接要懂得()。A.房地产市场状况B.房地产价格构成C.房地产的可比实例D.房地产的社会关系【正确答案】B6.成本法这个概念中的成本，并不是人们通常所认为的成本，而是()。A.材料B.市场调查C.原材料D.价格【正确答案】D7.报酬率为()与所投入的资本的比率。A.净收益B.投资回收C.投资回报D.收益【正确答案】C8.新开发土地价格=()+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润。A.

3、取得待开发土地的成本B.新土地开发成本C.土地使用权成本D.土地转让成本【正确答案】A9.在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与（）进行比较。A.居住房地产B.商业性房地产C.收益性房地产D.类似房地产【正确答案】D10.()可以使资金使用者不付利息，房地产使用者不付租金。A.房地产抵押B.房地产典当C.房地产出租D.没有这种事【正确答案】B11.【真题】某写字楼的土地取得成本8000万元，建造成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为()万元。A.17087.20B.

4、18699.20C.19666.40D.20666.67【正确答案】D12.三级资质房地产估价机构可以从事城镇房屋拆迁、（）等的业务。A.在建工程抵押B.公司上市C.司法鉴定D.企业清算【正确答案】A13.在通常情况下，采用（）方式出让的地价最低。A.招标B.拍卖C.挂牌D.协议【正确答案】D14.租赁价格在土地与建筑物合在一起的场合称为()。A.房地租B.地租C.房租D.租金【正确答案】C15.因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。A.自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧【正确答案】C16.一般来说，商业用房()的价格或租金最高。A.一层B.二层C.三层

5、D.地下一层【正确答案】A17.下列关于假设开发法估价前提的说法，正确的是（）。A.自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值B.自己开发前提下评估出的价值，要大于或等于自愿转让前提下评估出的价值C.自愿转让前提下评估出的价值，要小于或等于被迫转让前提下评估出的价值D.自愿转让前提下评估出的价值，要大于或等于被迫转让前提下评估出的价值【正确答案】A18.房地产的()，用来表示在一定时期内一种房地产需求量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度。A.需求弹性B.需求收入弹性C.供给价格弹性D.需求价格弹性【正确答案】D19.市场状况调整实质上是()对房地产价格影响的

6、调整。A.政府出台新的政策措施B.利率C.房地产市场状况D.房地产状况【正确答案】C20.最高最佳使用原则要求评估价格应是在()方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大利益的使用方式的估价结果。A.合法使用B.合法产权C.合法处分D.合法收益【正确答案】A21.估价资料的保管期限自估价报告出具日期起算，不得少于10年。但某个房地产抵押贷款估价项目，如果该笔房地产抵押贷款期限为20年，则档案保管期为（）年以上。A.8B.10C.15D.20【正确答案】D22.基准地价是城市中均质区域内的土地()。A.最低价格B.最高价格C.平均价格D.成交价格【正确答案】C23.【真题】下列估价基本事项中，首

7、先应予以明确的是()。A.估价目的B.估价时点C.估价对象D.价值类型【正确答案】A24.在房屋征收中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估的，则（）。A.价值时点为未来，估价对象为未来状况B.价值时点与房地产状况均为现在C.价值时点为现在，估价对象为未来状况D.价值时点为现在，估价对象为过去状况【正确答案】C25.房地产所有权有单独所有、共有和（）三种。A.建筑物区分所有权B.建筑物区分共有权C.建筑物区分共用权D.私有权【正确答案】A26.年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命经过年数或()之间关系的基础上。A.建筑物的历史价值B.建

8、筑物的文化价值C.建筑的剩余寿命D.建筑物的功能是否时兴【正确答案】C27.风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽属于()。A.经济折旧B.物质折旧C.功能折旧D.外部折旧【正确答案】B28.房地产估价的主要难点是()。A.市场行情变化不定B.供需变化引起价格变化C.房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握D.房地产价格的影响因素影响程度不同【正确答案】C29.某出租旧办公楼的租约尚有3年到期，在此后3年的租期中，每年可获得净收益180万元，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为2000万元，拆除费用为150万元，该类房地产的报酬率为6%。则该旧办公楼的价值为（）万元。A.1553B.1

9、679C.1850D.2034【正确答案】D30.评估城市商业街道两侧的土地价格，最适合的估价方法是()。A.市场法B.收益法C.路线价法D.假设开发法【正确答案】C31.下列哪一个属于房屋权属证书？()A.房屋所有权证B.房屋租赁证C.房地产他项权证D.房屋使用证【正确答案】A32.采用路线价法进行估价时，下列不属于房地产状况修正的有()。A.成交价格B.土地的临街深度C.土地形状D.临街状况【正确答案】A33.运用市场法估价的步骤顺序是()。A.搜集交易实例选取可比实例建立比较基准进行交易情况调整进行市场状况调整进行房地产状况调整求取比准价格B.搜集交易实例选取可比实例进行交易情况调整建立

10、比较基准进行市场状况调整进行房地产状况调整求取比准价格C.搜集交易实例建立比较基准选取可比实例进行交易情况调整进行市场状况调整进行房地产状况调整求取比准价格D.选取可比实例搜集交易实例建立比较基准进行交易情况调整进行市场状况调整进行房地产状况调整求取比准价格【正确答案】A34.评估一在建工程的抵押价值，该项目的投资总额为1000万元，房地产开发商已投入150万元，通常贷款比率为70%，该在建工程的抵押价值应当为()。A.850万元B.700万元C.7001000万元D.0【正确答案】D35.在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害中，通常也是采用()。A.成本法B.收益法C.折算总体费用法D.

11、房地产损毁赔偿法【正确答案】A36.某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为()万元。A.417B.500C.460D.450【正确答案】C37.实地查勘有利于加深对估价对象的认识，形成()。A.一个直观具体的印象B.一个综合全面的印象C.一个模糊大概的印象D.一个片面、具体的印象【正确答案】A38.有时为了一定的需要，持有一定房地产的可能会合并相邻的一宗房地产，则价格往往会()。A.偏低B.与市场吻合C.偏高D.其他【正确答案】C39.某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、1

12、9万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右。如果房地产的报酬率为9%，则该房地产的收益价格为（）万元。A.195B.210C.213D.217【正确答案】B40.在房地产价格存在泡沫的情况下，如果是房地产抵押估价，因要遵循谨慎原则，则估价结果不宜采用（）的测算结果。A.收益法B.成本法C.比较法D.假设开发法【正确答案】C41.相比之下，成本法最适合于对()的估价。A.新建筑物B.旧建筑物C.商业门市D.待开发房地产【正确答案】A42.在一笔成功的房地产交易中，最低卖价、最高买价、成交价三者的关系为（）。A.成交价最高买价最低卖价B.最低卖价成交价最高买价C.成交价最低卖价最高买价D

13、.最高买价成交价最低卖价【正确答案】B43.同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互间有一定的（）。A.互补性B.权益差别C.替代性D.外部环境差异【正确答案】C44.()是随着时间的推移而减少的。A.原始价值B.账面价值C.市场价值D.投资价值【正确答案】B45.可以通过()方式，将集体土地变为国有土地。A.征用B.征收C.划拨D.出让【正确答案】B46.反映人口数量的相对指标是()。A.人口自然增长率B.人口机械增长率C.人口出生率D.人口密度【正确答案】D47.现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为

14、1000万元。该宗土地的评估价值应为()。A.800万元B.1000万元C.1800万元D.8001000万元【正确答案】D48.新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产，都可运用（）进行估价。A.比较法B.收益法C.假设开发法D.成本法【正确答案】D49.产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为()。A.规模的收益不变B.规模的收益递减C.规模的收益递增D.其他【正确答案】B50.房地产的()是指房地产能满足人们的某种需要或欲望，俗话说有用，经济学上称为使用价值或效用。A.有用性B.稀缺性C.有效需求D.其他【正确答案】A51.如果房地产价格时间序列的逐期发展速

15、度（），就可以计算其平均发展速度，采用该平均发展速度进行预测。A.较大B.较小C.不同D.大致相同【正确答案】D52.一般情况下，()高于市场价值。A.在用价值B.清算价值C.快速变现价值D.投资价值【正确答案】D53.由于房地产（）的特性，形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分。A.不可移动B.独一无二C.寿命长久D.供给有限【正确答案】A54.现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。A.建筑技术B.土地权利设置C.相邻关系D.使用管制【正确答案】D55.房地产交换代价的价格，在经济学上称为()。A.交换价

16、格B.交换价值C.源泉价格D.市场价格【正确答案】C56.如果设立了他项权利，()就变得不完全。A.使用权B.地役权C.所有权D.租赁权【正确答案】C57.销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用，及应()的税费。A.由卖方和买方双方缴纳的B.由卖方独立承担和缴纳的C.由买方缴纳的D.由土地开发和房产开发所缴纳【正确答案】B58.在一所小学附近，开设服装专卖店并不一定能获得高收益，做出该判断所依据的经济学原理是()。A.收益递增递减原理B.均衡原理C.适合原理D.替代原理【正确答案】C59.在房地产市场存在泡沫的情况下，比较法求得的价值（）收益法求得的价值。A.低于B.高于C.等于D.无法确

17、定【正确答案】B60.某宗房地产于去年抵押给银行，抵押期限为10年，自有资金权益价值为200万元，房地产净收益为50万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为10%，则抵押贷款金额是()。A.260万元B.200万元C.170万元D.不能计算【正确答案】D61.【真题】影响某套住房的实物因素不包括()。A.装修B.户型C.层高D.楼层【正确答案】D62.【真题】采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式Y=a+b中的常数a、b的因素应是()。A.房地产的历史价格资料B.房地产的现时价格资料C.房地产的未来价格资料D.房地产的历史、现时和未来价格资料的总和【正确答案】A63.评估待开发的宗地价

18、格，如将利用该土地建造某种类型的商品住宅或写字楼、商店、宾馆等，适用()进行估价。A.收益法B.成本法C.假设开发法D.市场法【正确答案】C64.从买方的角度来看，成本法的理论依据是()，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造。A.对照原理B.替代原理C.比较原理D.最高价格原理【正确答案】B65.在现实中，房地产的价格直接取决于其()，而非花费的成本，成本的增减一定要对起决定性的方面有所作用才能形成价格。A.价值B.社会作用C.效用D.经济价值【正确答案】C66.运用路线价法估价一般分为哪几个顺序步骤进行？()A.

19、划分路线价区段设定标准深度调查评估路线价制作价格修正率表计算临街各宗土地的价格B.划分路线价区段设定标准深度选取标准临街宗地调查评估路线价制作价格修正率表计算临街各宗土地的价格C.调查评估路线价划分路线价区段设定标准深度选取标准临街宗地制作价格修正率表计算临街各宗土地的价格D.选取标准临街宗地划分路线价区段设定标准深度调查评估路线价制作价格修正率表计算临街各宗土地的价格【正确答案】B67.路线价法的理论依据是()。A.替代原理B.预期原理C.生产费用价值论D.收益原理【正确答案】A68.建筑物净收益=()建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。A.建筑物重置价B.建筑物现值C.土地价格

20、D.房地产价格【正确答案】B69.【真题】下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价是（）。A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估【正确答案】C70.城市房屋拆迁估价应当采用()。A.客观合理价值标准B.非公开市场价值标准C.公开市场价值标准D.政府规定的价值标准【正确答案】C71.()是政府强制取得房地产时应给予的补偿金额。A.清算价值B.征用价值C.征收价值D.补地价【正确答案】C72.房屋完损等级是根

21、据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为()。A.四类B.五类C.六类D.七类【正确答案】B73.估价报告的外在质量指()。A.估价结果的准确性B.估价报告的格式，文字表述水平以及印刷质量C.估价对象所在位置D.估价对象的品位【正确答案】B74.假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高低的百分率为S%，则可比实例的成交价格与正常价格的关系为：可比实例的成交价格()=正常价格。A.1(15%)B.5%C.1+5%)1D.(1-5%)/1【正确答案】A75.路线价法主要适用于（）的估价。A.城镇街道两侧商业用地B.城镇街道两侧居住用地C.乡村街道两侧商业用地D

22、.城镇街道两侧各类用地【正确答案】A76.两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的()。A.资本化率应较高，价值较低B.资本化率应较低，价值较高C.资本化率应较高，价值较高D.资本化率应较低，价值较低【正确答案】A77.路线价法特别适用于需要在短时间内对（）进行估价的情形。A.单宗土地B.许多宗土地C.部分土地D.待开发土地【正确答案】B78.投资者评估的房地产的投资价值（）该房地产的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。A.小于B.大于C.小于或等于D.大于或等于【正确答案】D79.在消费者收入增加时，反倒会减少对（）的需求。A.正常商品B

23、.炫耀性物品C.高档商品D.低档商品【正确答案】D80.假设开发法更深层的理论依据，类似于()。A.适合原理B.地租原理C.均衡原理D.预期原理【正确答案】B81.城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的（）。A.拥有的房地产权利B.受其他房地产权利限制的情况C.受房地产权利以外因素限制的情况D.额外的收益或好处【正确答案】C82.划分路线价区段的最主要标准是()。A.十字或丁字路B.功能分区分界点C.地价有显著差异的地点D.商铺繁华程度变化点【正确答案】C83.指数调整法是利用有关指数或变动率，将估价对象建筑物的()调整到估价时点时的价值来求取建筑物的重新购建价格的方法。A

24、.理论价格B.使用价值C.账面价值D.原始价值【正确答案】D84.最能说明土地价格水平高低的价格是()。A.土地单价B.基准地价C.楼面地价D.标定地价【正确答案】C85.下列房地产中，哪一项存在替代关系？()A.经济适用住房与高级别墅B.住宅与其配套的商业房地产C.宾馆与写字楼D.大城市郊区的住宅与高速公路收费【正确答案】C86.【真题】关于地租测算的说法，错误的是（）。A.以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息B.测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的C.从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租

25、赁税费等D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用【正确答案】D87.【真题】下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是()。A.开征房产税B.物价水平变化C.调整房地产信贷规模D.城市规划变更【正确答案】B88.实际估价中，判定估价对象是否为在建工程，以其（）为标志。A.工程完工B.工程投入使用C.是否完成工程竣工验收D.完成工程决算【正确答案】C89.报酬率的表达式为（）。A.投资回报所投入的资本B.投资回收所投入的资本C.（投资回报+投资回收）所投入的资本D.（投资回收-投资回报）所投入的资本【正确答案】A90.房地产的总价格()反映房地产价格水平的高低。A.完全

26、能B.完全不能C.一般能D.一般不能【正确答案】D91.关于房地产抵押，下列说法不正确的是（）。A.房地产抵押除了初次抵押估价，还有再次抵押估价，续贷抵押估价等B.处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为其提供相关价值参考依据C.房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押D.抵押权不可以转让【正确答案】D92.使住宅房地产价格明显上升的是()。A.中等收入者收入提高B.高收入者收入增加C.低收入者收入增加D.居民收入提高【正确答案】A93.优点是简便、可操作性强，它主要适用于各层用途相同且价

27、格差异不大的建筑物，如用途单一的住宅楼、办公楼。这种高层建筑地价分摊方法是()。A.按房地价值进行分摊B.按建筑面积进行分摊C.按土地价值进行分摊D.按建筑物价值进行分摊【正确答案】B94.在某种房地产的价格不变的情况下，当其开发成本上升，会使该种房地产的供给（）。A.减少B.增加C.不变D.无法确定【正确答案】A95.某宗房地产净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的土地价值为（）万元。A.260B.450C.460D.500【正确答案】A96.将房地产称为物业的国家或地区是()。A.法国B.意大利C.日本D.香港【正确答案】D9

28、7.价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为()。A.固定价格指数B.定基价格指数C.长期价格指数D.环比价格指数【正确答案】B98.根据()，在同一市场上，相同的商品，具有相同的价值。A.替代原理B.经济学原理C.估价原理D.均衡原理【正确答案】A99.采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为()。A.可比实例成交价格交易情况修正系数=正常价格B.可比实例成交价格+交易情况修正系数=正常价格C.可比实例成交价格交易情况修正系数=正常价格D.可比实例成交价格交易情况修正系数=正常价格【正确答案】A100.估价报告中应使用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得大量资料应在科学鉴

29、别与分析的基础上进行筛选，选择()来说明情况和表达观点。A.典型性资料B.有代表性资料C.能反映事情本质特征的资料D.典型、有代表性，能反映事情本质特征的资料【正确答案】D二.多选题(共70题)1.砖木结构一等：生产用房的耐用年限为()年，受腐蚀的生产用房（兰非生产用房为()年。（答案顺序对应）A.30B.20C.40D.50E.60【正确答案】ABC2.建筑物外观形象包括()等，对房地产价格有很大影响。A.建筑式样B.风格C.结构D.构造【正确答案】AB3.在实际的市场状况调整中，下列哪些价格指数或价格变动率可供选用？()。A.银行存款利率B.建筑造价指数或变动率C.建筑材料价格指数或变动率

30、D.建筑人工费指数或变动率E.银行贷款利率【正确答案】BCD4.在运用收益法计算净收益时，要考虑房地产的（）。A.客观收益B.实际收益C.有形收益D.无形收益E.潜在收益【正确答案】ACDE5.两税一费是指()。A.营业税B.城市维护建设税C.教育费附加D.销售税E.房产税【正确答案】ABC6.对房地产本身进行投资改良的内容有（）。A.装饰装修改造B.更新或添加设施设备C.改进物业管理D.经济发展E.交通条件改善【正确答案】ABC7.下列关于供役地和需役地的说法正确的有（）。A.允许他人通行的为供役地B.需役地是指具有地役权的土地C.设立地役权通常会使需役地的价值下降D.供役地与需役地的价值都

31、上升E.设立地役权通常会使供役地的价值下降【正确答案】ABE8.地价与一般商品价格的主要不同之处有()。A.偿付形式不同B.折旧不同C.价格差异不同D.供求变化不同E.买卖主体不同【正确答案】BCD9.根据引起建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为（）。A.物质折旧B.功能折旧C.设备折旧D.经济折旧E.资产折旧【正确答案】ABD10.房地产区位是与其特定位置相联系的（）的总和。A.自然因素B.人文因素C.人口因素D.社会因素E.其他因素【正确答案】AB11.下列哪种情况适用于长期趋势法？()A.假设开发法中预测未来开发完成后缴纳的税费B.收益法中对未来净收益等的预测C.市场法中对可比实例价格进

32、行市场状况调整D.比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力E.成本法中的开发成本测算【正确答案】BCD12.下列这些建筑物的估价中，成本法特别适用于()。A.房地产交易中心B.商业门市C.图书馆D.化工厂E.写字楼【正确答案】ACD13.房地产估价机构资质等级可分为（）。A.暂定期内的三级资质B.三级资质C.二级资质D.一级资质E.临时三级资质【正确答案】ABCD14.下面哪几种价格指的是一个概念()。A.保留价B.起拍价C.拍卖底价D.应价E.协议价【正确答案】AC15.标价是商品房出售者在其价目表上标注的不同()的商品房的出售价格。A.楼层B.朝向C.户型D.面积E.结构【正

33、确答案】ABC16.人口因素包括()。A.人口数量B.人口素质C.家庭人口规模D.人口结构【正确答案】ABC17.价格等于成本加平均利润率是在长时期内平均来看的，并且需要具备（）的条件。A.房地产开发成本等于平均利润B.房地产开发成本大于平均利润C.房地产开发成本小于平均利润D.自由竞争E.该种商品本身可以大量重复生产【正确答案】DE18.建筑物的损耗可分为()。A.可修复的损耗B.不可修复的损耗C.可估算损耗D.不可估算损耗E.不可计算损耗【正确答案】AB19.以下属于房地产转让环节税收的是()。A.耕地占用税B.营业税C.房产税D.印花税E.转让税【正确答案】BD20.【真题】在假设开发法

34、估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有()。A.用途B.区位C.建筑规模D.建筑档次E.房地产开发出让【正确答案】ACD21.在合法处分方面，应以()等允许的处分方式为依据。A.法律B.行政法规C.合同D.口头约定E.产权人同意【正确答案】ABC22.最高最佳利用原则必须同时符合（）标准。A.法律上许可B.技术上可能C.经济上可行D.经济上必须盈利E.价值最大化【正确答案】ABCE23.可以列入商品住宅开发成本的是()。A.公关费B.勘察设计费C.建筑安装工程费D.贷款利息E.小区内营业用房建设费【正确答案】BCD24.下列哪些税费应由卖方缴纳？()A.营业税B.土地增值

35、税C.契税D.补交土地使用权出让金E.房产税【正确答案】AB25.应用路线价法需要进行（）等修正。A.临街深度B.土地形状C.交易日期D.交易情况E.临街宽度【正确答案】ABE26.征收国有土地上房屋的土地取得成本中一般包括（）等。A.房屋征收补偿费用B.相关费用C.建设用地使用权出让金D.青苗补偿费E.土地使用税【正确答案】ABC27.按照土地使用权出让方式的不同，可将土地使用权出让的成交价格分为（）。A.征收成交价B.招标成交价C.拍卖成交价D.挂牌成交价E.协议成交价【正确答案】BCDE28.交易情况修正的方法，主要有()。A.指数法B.差额法C.分数法D.百分率法E.比较法【正确答案】

36、BD29.合法权益包括()。A.合法产权B.合法使用C.合法处分D.合法利用E.合法拍卖【正确答案】ABC30.商业用途房地产的位置优劣，主要看()。A.临街状况B.到市中心距离C.繁华程度D.安宁程度【正确答案】AC31.房地产的交易类型主要有()。A.抵押B.买卖C.租赁D.征用E.清算【正确答案】BC32.选取可比实例的基本要求包括()。A.可比实例应是位于估价对象附近的类似房地产B.可比实例的成交日期应与估价时点接近C.可比实例的交易类型应与估价目的吻合D.可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格E.可比实例的成交双方的户籍必须在同一城市【正确答案】BCD33.成交价格简称成

37、交价，是交易双方实际达成交易的价格。它是一个已完成的事实，这种价格通常随着()的不同而不同。A.交易者的收入B.交易者的偏好C.交易者对市场了解程度D.讨价还价能力E.交易者年龄【正确答案】BCD34.【真题】估价对象为一宗熟地，对其可比实例权益状况进行调整时，应包括的内容有（）。A.建筑密度B.土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积率E.周边道路交通管制状况【正确答案】ABD35.实物状况比较修正的主要内容有()。A.建筑物坐落位置B.土地形状C.土地面积D.建筑物工程质量E.容积率【正确答案】BCD36.房地产状况修正首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况的各方面的因素，包

38、括()。A.区位方面的B.权益方面的C.实物方面的D.房地产市场方面的E.交易当事人方面的【正确答案】ABC37.物质折旧可以归纳为以下几个方面：()。A.设备、设施陈旧B.正常使用的磨损C.意外的破坏损毁D.延迟维修的损坏残存E.墙体坍塌【正确答案】BCD38.收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，包括（）。A.毛租金乘数B.利润乘数C.净收益乘数D.销售收入乘数E.总收益乘数【正确答案】AC39.房地产具有保值增值的特性，真正的房地产增值是由（）引起的。A.投资改良B.外部经济C.通货膨胀D.需求增加导致稀缺性增加E.房地产使用管制改变【正确答案】BDE40.成本租金的构成中有

39、（）因素。A.折旧费B.维修费C.管理费D.保险费E.投资利息【正确答案】ABCE41.某地区繁华地段有一空地，另有一块附有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，土地的其他条件也大体相同。此时对于购买者来说，空地的价格与附有建筑物的土地价格相比有()。A.前者大于后者B.前者低于后者C.前者等于后者D.不能比较【正确答案】ABC42.面积单位采用坪的有哪些国家或地区？()A.日本B.韩国C.中国台湾D.美国【正确答案】ABC43.房地产的权益是以房地产权利为基础的，下列（）等属于房地产的权益内容。A.房地产被人民法院查封从而其处分受到限制的B.将屋顶出售或出租给广告公司获得收入的C.建筑物装饰装

40、修较为豪华的D.设立了抵押权、租赁权的房屋所有权E.建筑物的层高较高【正确答案】ABD44.下列哪些属于实物状况调整的内容？()A.土地基础设施完备程度B.容积率C.建筑物设备D.建筑物完损程度【正确答案】ACD45.下列是非收益性房地产的有（）。A.农用地B.行政办公楼C.教堂D.寺庙E.汽车加油站【正确答案】BCD46.房屋权属证书中的房屋所有人对房屋享有()权利。A.管制B.使用C.收益D.处分E.拍卖【正确答案】BCD47.剩余技术有（）。A.建筑物剩余技术B.土地剩余技术C.市场剩余技术D.房地产剩余技术E.抵押贷款剩余技术【正确答案】ABE48.房地产的社会经济位置发生变化，可能是

41、由于()等引起。A.交通建设B.市场供求变化C.人口素质变化D.所在地区衰落E.心理因素【正确答案】ABD49.下列情况中会导致房地产价格上升的是（）。A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.开征物业税D.减免房地产持有环节的税收E.提高最低购房首付款比例【正确答案】BD50.可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同，这里的建筑结构主要指大类建筑结构，它包括()。A.钢结构B.框架结构C.砖混结构D.简易结构E.网状结构【正确答案】ACD51.【真题】对于同一房地产，关于开发利润率大小的说法，错误的有()。A.销售利润率小于投资利润率B.投资利润率小于成本利润率C.成本利润率小于直接成本

42、利润率D.直接成本利润率小于销售利润率E.年利润率小于总利润率【正确答案】BD52.市场法可用于()的求取。A.经营收入B.空置率C.报酬率D.土地用途E.抵押价值【正确答案】ABC53.房地产需要专业估价的理由有()。A.房地产具有独一无二性B.政府部门要求估价C.房地产的价值量较大D.估价人员要求估价E.房地产交易量小【正确答案】AC54.下列哪几项属于土地使用管制()。A.通风B.建筑高度C.容积率D.采光E.日照时间【正确答案】BC55.下列关于成交价格、市场价格、理论价格和评估价值说法正确的是（）。A.成交价格是一个已经完成的事实，是个别价格B.一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下

43、波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动C.市场价格是某种房地产在市场上的平均水平价格D.理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格E.评估价值接近市场价格或理论价格【正确答案】ABCD56.求取报酬率的方法有()。A.累加法B.市场提取法C.投资报酬率排序插入法D.实际观察法E.单位指标法【正确答案】ABC57.最高最佳使用是指()，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。A.法律上允许B.技术上可能C.经济上可行D.估价上合理E.委托人能够接受【正确答案】ABC58.下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（）。A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估

44、价对象所必需的支出B.重新购建价格是在价值时点的价格C.重新购建价格是客观的价格D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格【正确答案】BCD59.物质折旧可进一步从（）几个方面来认识和把握。A.自然环境的恶化B.自然经过的老化C.正常使用的磨损D.意外破坏的损毁E.延迟维修的损坏残存【正确答案】BCDE60.【真题】下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有()。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产转让估价D.房地产火灾保险估价E.房地产司法拍卖估价【正确答案】ACD61.成本法测算出的价值一般是房地产所有权的价值，在我国可视

45、为（）的价值。A.房屋所有权B.房屋使用权C.在价值时点剩余使用期限的土地使用权D.土地使用权E.土地所有权【正确答案】AC62.建筑物由哪些内容组成()。A.建筑材料B.建筑构配件C.建筑设备D.埋设在地下的管线、设施E.家具、电器【正确答案】ABC63.下列()是对土地权益状况的描述。A.建筑密度B.建筑间距C.地形D.土地面积E.土地形状【正确答案】AB64.现行的土地权属证书有()。A.国有土地所有证B.集体土地所有证C.集体土地使用证D.土地他项权利证明书E.土地抵押权利证书【正确答案】BCD65.实行政府指导价或政府定价的房屋有()。A.商品房B.经济适用房C.房改房D.限价房E.

46、商业门市【正确答案】BCD66.属于权益状况比较修正的主要内容的是()。A.土地使用权年限B.城市规划限制条件C.公共设施利与弊限制D.文化生活限制条件E.交通管制【正确答案】AB67.市场状况调整的方法有()。A.价格指数B.价格变动率C.时间序列分析D.直接比较调整【正确答案】ABC68.权益是房地产中无形的部分，它包括（）。A.权利B.权力C.利益D.好处E.毛利润【正确答案】ACD69.影响房地产价格的环境景观因素，主要有（）等。A.大气环境B.治安环境C.声觉环境D.水文环境E.卫生环境【正确答案】ACDE70.建立价格可比基础具体包括()。A.统一付款方式B.统一采用单价C.统一划

47、定价格上下限D.统一面积内涵E.统一利率【正确答案】ABD三.判断题(共30题)1.估价人员在评估房地产价格时不需要考虑时间因素。()【正确答案】错2.如果不考虑影响需求量的价格因素，只考虑影响需求量的其他因素，则需求量不再是沿着需求曲线上下移动，而是整个需求曲线发生位移。()【正确答案】错3.当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。()【正确答案】错4.在基准地价修正法中进行市场状况调整，是将基准地价在价值时点时的值调整为其基准日期时期时的值。（）【正确答案】错5.运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街各宗土地的排列较整齐：()【正确答案】对6.指数修匀法与指数曲

48、线趋势法同属于数学曲线拟合法。()【正确答案】错7.由于买期房存在着风险，而买现房相对来说不存在风险，所以期房与现房相同品质下，期房价格要高于现房价格。()【正确答案】错8.房地产供给和一般物品供给的最主要区别在于房地产的不可移动特性。（）【正确答案】对9.从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是：商业、办公、居住、工业、森林、耕地、牧场、牧地、不毛荒地。()【正确答案】错10.估价师可以以个人的名义承揽业务。（）【正确答案】错11.【真题】城市经济发展和人口增加带来房地产需求增加，从而引起房地产价格上涨，这种房地产价格上涨属于房地产自然增值。()【正确答案】对12.面积过于狭小而不利于经济使

49、用的土地价格必然很低。()【正确答案】错13.地租量的理论计算公式是假设土地是在最佳用途和最佳集约利用下使用的。()【正确答案】对14.同一估价对象可以有不同类型的价值，即同一估价对象的价值不是唯一的。（）【正确答案】对15.估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格，而且这一时间估价人员可以任意假定。()【正确答案】错16.一般因素、区域因素和个别因素的界限是固定的，随着估价对象范围的扩大，区域因素不会变为个别因素。（）【正确答案】错17.加权移动平均法是将价值时点前若干时期的房地产价格的实际值采用类似简单移动平均法的方法进行趋势估计，再经过加权之后求出趋势值。（）【正确答案】错18.从实

50、物的角度来看，现实中房地产估价对象包括共有的房地产、在建工程、未来状况下的房地产、违法占地或违章建筑的房地产等。（）【正确答案】错19.有些房地产既存在大量租赁实例又有营业收入，如商铺、餐馆、农地等，这时最好采用营业收入测算净收益。()【正确答案】错20.一块有建筑物的土地价格是指该建筑物和土地的总价。()【正确答案】错21.【真题】从投资角度理解，投资人购买收益性房地产的目的是为了购买该房地产未来所能产生的一系列收益，而不是购买该房地产本身。（）【正确答案】对22.炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。()【正确答案】对23.狭义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所

51、获得的超额报酬。（）【正确答案】错24.评估土地价格时，不应包括建筑物地上部分的价值，但应包含其地下部分的价值。()【正确答案】错25.平均增减量法、平均发展速度法可通过加权的办法来提高所要推算的趋势值的准确性。()【正确答案】对26.比较法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来计算房地产的价值。（）【正确答案】对27.运用收益法评估星级宾馆的收益价格时，应当将固定资产折旧费视为固定费用。()【正确答案】对28.如果国与国之间发生政治对立一般会导致房地产价格下跌。()【正确答案】对29.用市场法估价时要有针对性地收集一些交易实例。()【正确答案】对30.房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，不会存在房地产的大幅度贬值。（）【正确答案】错