巨变是中国房地产业的主题

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1、巨变，是中国房地产业的主题。市场在变，坐上了盛极而衰的“滑滑梯”，去年的“日光”、“时光”、连夜排队抢房已不复存在，销售缩减，库存增长，楼盘降价，观望加剧。调控在变，呼和浩特、济南相继取消限购，代表着以限购为主的政府主导性调控方式正悄悄淡出楼市，而回归由市场主导的调节方式。变化、回归、危机、转型，处在发展十字路口的中国房地产业将何去何从？昨天，扬子晚报与世界华人不动产学会、南京大学商学院联合主办了十大经济学家中国房地产业发展论坛，共同聚焦转型时期的中国房地产业，解析危机和出路，指明将来发展方向。扬子晚报记者张遥马祚波王烨危机中国楼市四周楚歌夏天已至，气温不断走高，但房地产业的寒冬却似乎刚刚到来

2、。国家记录局上月发布的数据显示，70个大中都市中，5月半数都市新居和二手房价格下跌。即便是在房价持续上涨24个月的南京，也已浮现价格的松动和库存的不断增长，虽然开发商不断使出一成首付、零首付、半价购房等促销手段，但仍然无法刺激消费者的购房欲望。房地产市场为什么由去年的高峰跌入低谷？楼市危机何在？楼市凸显重重危机今年楼市由盛而衰的转变起点发生在杭州，二月本地就有部分楼盘开始大幅降价。来自浙江大学的贾生华专家觉得，以杭州为例，正可以折射出中国房地产业的五大危机。一是土地都市化的危机。地方政府过多依赖土地财产，不仅仅是上海、北京这样的大都市土地资源极其短缺，中小都市的土地也已过度开发，因此浮现了高空

3、置率和所谓的鬼城。二是政府主导调控的危机，过去十来年，政府克制房价的调控新政不断推出，但房价却几乎是越调越涨。三是房地产开发投资膨胀和扩大的危机。四是数量的扩张已经难觉得继。五是价格膨胀的危机，过去是全国所有的都市、所有类型的房地产都在迅速持续上涨。南京大学高波专家进行了补充，她觉得，除此之外，楼市的危机还体目前，都市特别是三四五线都市严重的产能过剩，供不小于求，此外是严重的房价泡沫。“下降”成为“新常态”对于中国的房地产市场，中国社会科学院经济研究所所长裴长洪觉得，可以用一种新词来形容：新常态，体现都与“下降”有关。一方面是房地产投资增长速度在下降，今年15月份只有14%左右，国家信息中心预

4、测，今年全年的增长速度大概在11%12%左右，此外，房地产的销售额、销售面积都在下降。从价格来看，不同类型都市的分化现象也十分明显，三四线都市的房价持续下降，一二线都市房价也浮现松动。以北京为例，远郊板块房价逐渐下探。房地产投资占整个固定资产投资的比重也在下降，过去最高时竟达60%，如今这一比重已经跌到20%如下，估计今年只能达到16%17%左右。而一旦国内房地产市场进入“新常态”，难免会带来一系列新问题，资金链首当其冲。一部分房地产公司将要面临资金链断裂的困境，由于房子不好卖了。泡沫三大指标显示：泡沫已超预警线对于老百姓来说，最关怀的莫过于房价的涨跌。而目前，一路下滑的房价已经让越来越多的消

5、费者持币观望，这与否预示着房价的泡沫正在逐渐破灭？泡沫很难预测，但真实存在面对泡沫问题，美国约翰霍普金斯大学凯利商学院不动产讲座专家王诃觉得泡沫其实很难预测，但它肯定真实存在。预测的难点在你如何拟定一种都市房价在理性状况下本来应当是多少钱。但王诃也表达，泡沫归根结底还是跟人们能耗费的收入有关。“例如你每月收入，扣除必须的吃饭、穿衣和游玩，尚有多少钱可以沉着地转到房地产中间去？如果人均可投入的钱与目前房价差距很大，这就是泡沫，由于长期看它不能支持这个房价。”高波曾做过一项调查，成果显示，有近7成的都市房价泡沫超过了20%的预警线。她觉得，衡量泡沫有三个重要指标：空置率、房价租金比、房价收入比。“

6、目前有两套以上住房家庭的比例是21%，多余的房子她们住了吗？出租了吗？也许会是空置！国际上，空置率超过了12%就意味着泡沫浮现了。然后再看房价租金比，目前的房价租金比严重的偏离正常值。再看房价收入比，深圳最高，接近20倍，北京是10倍以上，南京相对低一点，也在8倍左右。由此看来，泡沫已经比较严重了。”过量的供应导致泡沫显现英属哥伦比亚大学尚德商学院不动产研究中心主任TsurSomerville觉得，只要有泡沫，不管你挤或不挤，它一定会自然破裂。中国与否有过多泡沫，从高于销售量25%-30%的房产建设量就能看出来。特别目前各地销量已经下降了，楼市供应显然完全过量。与上世纪90年代的房产泡沫相比，

7、当下的房地产金融风险比此前大诸多，因此目前的泡沫更加危险。Tsur举例说道，当时北上广三个都市也有大量空余房屋卖不出去，但当时价格并没降下来，由于当时房价自身就低、经济年增长率又高达15%、都市人口增长也不久；并且当时房企所有是国家级的银行贷款，因而风险很小。但今天这些条件都不同了，楼市的资金来源诸多样，也许来自影子银行甚至私人借贷。这些人与银行不同，她们更关注短期市场行情，也更善于转变方略，金融风险比较大。出路转型发展，出路就在眼前虽然危机四伏，虽然泡沫已现，但对楼市与否就该持悲观论调？与会的经济学家们并不赞同。她们纷纷表达，目前国家对房地产业调控方式已经转型，从过多的行政干预转为更加尊重市

8、场规律，而这是一种主线性的变化，这一转型显然对房地产市场的转型大为有利。五大危机蕴含五大出路贾生华指出，浙江有一句话，叫做“干在实处，走在前面”。房地产市场也是这样，涨的时候领先全国，跌的时候也是跌在前面。杭州楼市虽然面临危机，但是出路也不远，之前所说的5大危机中，也蕴含5个出路。一是将土地都市化转为人口的都市化，以人为核心的新型城乡化就是这个道理。二是由政府主导调控，转变为市场调节，让市场在资源配备中起决定性作用。三是房地产开发投资的膨胀，转入资产的运营和管理。四是数量的高速扩张转为进入品质的提高阶段。最后，价格膨胀的危机终将走向构造的分化，都市之间、区块之间、项目之间浮现分化，而在分化中也

9、会有诸多新的机遇浮现。解决土地财政顽疾南京财经大学校长刘志彪觉得，房地产业几乎所有问题根子都与土地财政有关，此前为什么热衷卖地，就是由于地方财力局限性。中央和地方分税制的改革将可解决地方财力的问题，就是解决对土地的依赖。“通过财税制度改革，地方收入此后也许更多地来自于消费税、房地产税、环境税，而不是房地产业，政府力挺房地产的也许性就会下降。”房地产要向精细化发展房地产行业自身也要转型升级。上海金融学院校长王洪卫谈到，过去的地产黄金十年，是典型的粗放型发展，此后要转为更高品位的精细化发展，要从单纯的房产开发向财富和资产管理者的角度转化，类似房地产信托投资基金等证券化方向都值得尝试。王洪卫还表达，

10、这一转型有赖于中央财政制度、金融体系等顶层体制的转变。清华大学房地产研究所所长刘洪玉指出，房地产的转型升级也许是两个层面的，一是沿着房地产行业的产业链发展，将来将从开发向房地产服务的方向转变。二是房地产要做诸多精细化的管理工作。“今天开会的酒店非常美丽，但是我们到了外面的马路上走一走，你就发现刚刚建成一两年的路边铺设的地砖诸多都已经老旧了。”从房地产产品构造上来看，过去比较习惯的就是住宅、商业中心、写字楼，但是诸多建起来后来不适合人去居住，由于教育、医疗这些都不配套，或者从长期的，可持续发展的理念出发，它不是绿色、节能的，品质并不高。“这些事实上都是需要我们花很大的力气去努力转变的。”南京大学

11、商学院常务副院长范历来也赞同精细化、高品质的转型，“我的感觉房地产作为投资品的地位在中国会下降，买房的目的会回归到居住。因此要从简朴的开发转向高品质发展。过去买房反正是为了炒，你盖的怎么样无所谓，目前买了就是住，就是改善，你没有高品质，没有绿化、节能和生态也许就没有吸引力。”发明更多的投资渠道美国加州大学伯克利分校不动产研究中心主任RobetEdelstein指出，房地产无疑是经济发展的驱动器，但面对下一种核心十年，经济对房地产的依赖度应逐渐减少，第一本地政府应退出市场，但同步也需要做好管制工作，要适应房地产的整个税收系统，让市场扮演自然的作用。第二就是要变化投资渠道不平衡的现状。在中国的金融

12、系统中，房地产扮演着非常重要的作用，但中国需要更多的良好的投资渠道，这样可以让更多人从房地产投资中脱离出来，投资到其她行业中去。第三就是要解决户口问题，解决社会公平问题，这一点对整个中国经济发展而言也很重要。一句话谈房地产发展范历来：房地产且行且辉煌。刘洪玉：积极转型，为长期可持续发展打下基本。王洪卫：房地产没到“痛打落水狗”的时候，反而需要各界多多庇护。刘志彪：复归房地产自身，回归居住属性。裴长洪：适应中速发展“新常态”，改革求发展。王诃：房价来年不降就涨。TsurSomerville：但愿中国房地产发展能缓缓挤出泡沫，避免成为下一种迪拜。RobertEdelstein：国民经济提档升级不成

13、功，房地产发展也不会好。贾生华：房子是人民居住的载体，也是中国梦的载体。高波：行业面临五个转型：房企从开发商向服务商转变；税收从土地财政向不动产税收转变；建设从增量开发向盘活存量变化；功能从实物不动产向金融不动产转变；房价从剧烈波动向小幅波动转变。调控取消限购，不代表房价报复性反弹今年全国两会上拟定了房地产市场将实行分类指引、双向调控，调控不能一刀切。同步，去行政化也被觉得是房地产调控的重要方向。近来，呼和浩特、济南相继取消限购，这与否意味着，限购等行政化手段将逐渐退出？而市场调节后，房价会不会大起大落？限购早晚会取消高波肯定地表达，限购令早晚会取消。她觉得，中央精神是让房地产调控回归市场，因

14、此长期看限购肯定会取消。总体而言此后的调控政策会更遵循市场规律，以市场为导向。裴长洪也觉得，“政府要采用退出市场的措施，限购涉及交易过程中的种种限制性的税收都要取消，要退出。有的居民手里房子多，应通过限购取消让资产配备可以更合理，促使她去交易。”取消后房价未必涨有些老百姓紧张，限购令取消会让大量被压抑的购买力涌入市场，导致房价报复性反弹。但高波觉得，“房价在脱离了行政干预后，还是会有自身的周期性，该怎么走还会怎么走，并不会受到影响。”王洪卫也觉得，取消限购，短期看不一定就标志着房价一定会上涨，长期看更有助于房地产市场发展。因而市场调节还是更靠谱。南京暂缓取消为好但是具体到南京与否可以立即放开限

15、购，王洪卫觉得还是暂缓放宽为好，“南京要为江苏其她地级市考虑考虑，一旦放松限购了，省内条件好一点的居民都想到省会来买房，那其她都市怎么过日子？为了地区的协调发展，我建议南京来年、后年再去考虑取消。”不动产登记冲击不大今年国家加快了不动产登记制度的推动力度，这也让某些地方浮现了抛售二手房的现象。虽然不动产登记本不是一条房地产市场的调控政策，却误打误撞地影响了楼市。它会引起二手房的抛房潮吗？又会不会进而带动房价的下跌？高波觉得，不动产统一登记是政府一定会做的事，它自身也是对现行登记体制的一种完善，但并没有人们分析得那么可怕，不少人是过度担忧了。“不动产统一登记出台后，在一定期间内肯定会冲击市场，但

16、这种力度不会很大，也许会始终保持小规模。此外，去年随着不动产统一登记而来的对房产税的猜想，其实也没那么可怕。先不说不动产统一登记出台后，与否就一定会贯彻房产税；即便真出台，参照目前发达国家房产税的普遍税率，也不也许高到让购房者不敢持有、恐慌抛售的限度。”将来后势发展，仍然有信心对于即将转型的房地产业来说，将来会是一种如何的格局？经济学家们进行了一番预测，看好将来是她们体现出的共同观点。房地产仍是潜力行业刘志彪表达，随着国内城乡化的比例不断提高，房地产行业从长期来看仍是非常有潜力的产业。“即便是在发达国家，房地产也是支柱产业之一，临时的波动并不会变化长期趋势。”她觉得，中国都市化事实上没有完毕，

17、就是在经济最发达的地区也没有完毕，因此长期来看对房地产市场具有坚定信心。而范历来也觉得，“对于房地产，无论你是爱它还是恨它，你一定会发现，在任何一种国家，它都是国民经济的重要构成部分。”房价平稳或略高于利息对于老百姓最关怀的房价，裴长洪预测，在由市场调节之后，房价大起大落现象会有所好转。“从价格来讲，此后的趋势大概应当是平稳，就是一二线都市价格保持平稳，不再有大幅度增长。如果说价格可以比利息率略高一点就非常好了，我们也许要适应这样一种新常态。”房子回归居住属性范历来指出，房地产作为投资品有很大的局限。一方面它的交易单位是一套，而买股票单位是一手，几百块就可以参与了，买房交易金额至少是几十万、上百万，甚至是上千万。再加上房产具有一种不可分割性，“你不能说我目前有300万元的房产，我急需要5万元来解决一种迫切问题，就先把厕所卖了。因此作为投资品，房产自身是有缺陷的。”在美国的家庭资产构造里面，60%是金融资产。也有研究显示，法国和美国的家庭，一般来说在低收入走向中档收入时，重要投资交通工具和房产，但是从中档收入转向高收入后来，投资趋向会从房产转向证券投资，再到实业投资。因此范历来表达，将来房地产发展会有两大趋向，一是房地产作为投资品的地位会下降，更多地回归居住。二是房地产仍有投资价值，但投资方式应当从实体的买房转化证券化投资，房地产信托将成为新的选择。