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1、房地产开发公司土地增值税预征和清算实务土地增值税预征规定 纳税人在项目所有竣工结算前转让房地产获得的收入，由于波及成本拟定或其她因素而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目所有竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体措施由各省、自治区、直辖市地方税务局根据本地状况制定。 财政部、国家税务总局有关土地增值税若干问题的告知（财税字21号）文献第三条规定：各地要进一步完善土地增值税预征措施，根据本地区房地产业增值水平和市场发展状况，区别一般住房、非一般住房和商用房等不同类型，科学合理地拟定预征率，并适时调节。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。对未按预征规定期限预缴税款的
2、，应根据税收征管法及其实行细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。 根据上述规定，各地方税务局对于房地产开发公司项目竣工结算前转让房地产获得的收入（涉及预售收入）制定有具体的预征措施和预征率。 例如，河北省地方税务局有关印发的告知（冀地税发37号）规定： 1.对从事房地产开发的纳税人，在项目所有竣工结算前转让房地产获得的收入（涉及预售房收入），按规定预征率预征土地增值税，并按房地产所在地主管地方税务机关拟定的申报期限，于月末或季末终了后10日内，缴纳土地增值税。对未按预征规定期限缴纳税款的，根据税收征管法及其实行细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满之次日起，加收滞纳金
3、。 2.土地增值税预征率幅度为0.3%至3%.各设区市地方税务局可根据本地实际，按下列标精拟定具体预征率：住房（别墅除外）预征率幅度为0.3%至2%；各类别墅、写字楼、商用房等预征率幅度为2%至3%.纳税人既开发住宅又开发其她房地产的，应按上述预征率分别核算；划分不清的，依率从高预征。 3.纳税人承建经政府有关部门认定的经济合用住房不预征土地增值税，竣工决算后，按规定征、免土地增值税。 北京市地方税务局有关土地增值税征收管理有关问题的告知（京地税地509号）规定：对我市房地产开发公司在项目所有竣工土地增值税清算前预（销）售商品房获得的收入，除政府批准的经济合用房和限价房外，自1月1日开始，一律
4、按预（销）售收入的1%预征土地增值税。对未按规定期限预缴土地增值税的房地产开发公司，依法应于缴纳税款期限届满之日的次日起，按日加收应预缴未预缴税款万分之五的滞纳金。 土地增值税清算（一）清算项目和清算单位 1.土地增值税暂行条例实行细则第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 2. 国家税务总局有关武汉宝安房地产开发有限公司缴纳土地增值税的批复（国税函922号）进一步明确：房地产开发有限公司一次性购入的土地，分别转让土地的行为，应按最基本的核算项目，分次分别计征土地增值税。 3.国家税务总局有关房地产开发公司土地增值税清算管理有关问题的告知（国税发1
5、87号）：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同步涉及一般住宅和非一般住宅的，应分别计算增值额。 4.土地增值税清算管理规程（国税发91号文）第十七条：清算审核时，应审核房地产开发项目与否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，与否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产与否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税等问题都进行了规定。 5.河北省土地增值税管理措施（冀地税发37号）第十九条：纳税清算以纳税人房地产开发的成本核算中最基本的核算项目进行纳税清算。 6.有关印发的告知（青地税发100号）
6、第二十条规定：房地产开发项目既涉及一般住房又涉及非一般住房的，开发公司应当分别计算增值额，按一般住房和非一般住房的增值率分别计算土地增值税税额。对于未分别核算的，扣除项目金额应按一般住房和非一般住房建筑面积占可售建筑面积的比例拟定。 7.广西自治区地方税务局有关明确土地增值税清算若干政策问题的告知（桂地税发44号）第三条有关房地产开发项目同步波及一般住宅、非一般住宅和其她用房的，应如何计算其增值额的问题规定： 开发项目同步涉及一般住宅与非一般住宅以及其她用房的，应分别核算其增值额。 上述项目在计算时，如其成本费用混合核算的，应以不同类型的用房，分别按建筑面积进行分摊。 （二）土地增值税的清算条
7、件 1.纳税人应进行土地增值税的清算涉及： 房地产开发项目所有竣工、完毕销售的； 整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 直接转让土地使用权的。 2.主管税务机关可规定纳税人进行土地增值税清算涉及： 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 上述85%的规定可用下列公示表达：（已转让可售建筑面积+出租或自用可售建筑面积）总可售建筑面积85% 获得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 省税务机关规定的其她状况。 （三）土地增值税
8、清算时限 1.对于符合规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。 2.对于符合税务机关可规定纳税人进行土地增值税清算规定的项目，由主管税务机关拟定与否进行清算；对于拟定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算告知，纳税人应当在收到清算告知之日起90日内办理清算手续。 3.应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关拟定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可根据中华人民共和国税收征收管理法有关规定解决。 （四）土地增值税清算准备资料 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料： 1.房地产开发项目清算
9、阐明，重要内容应涉及房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本状况及主管税务机关需要理解的其她状况。 2.项目竣工决算报表、获得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算告知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同登记表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。 3.纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。 主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应规定纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、筹划单列市税务机关拟定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无合法理由不得撤销。
房地产开发企业土地增值税预征和清算实务
