独立物业管理与开发商下属公司的区别

《独立物业管理与开发商下属公司的区别》由会员分享，可在线阅读，更多相关《独立物业管理与开发商下属公司的区别（19页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、主持人（戴小明）：各位嘉宾，今天下午大话物业第三期目前开始。一方面简介一下到场的嘉宾：深圳市把戏年物业管理有限公司总经理唐学斌；深圳市公元物业管理有限公司董事长朱江；深圳市保利物业管理有限公司总经理李娟；深圳市航天物业管理有限公司总经理张建平；深圳市佳兆业物业管理有限公司副最经理全东；深圳市莲花物业管理有限公司总经理助理何云霄；深圳市天健物业管理有限公司物业总监彭雁。我们今天重要分三个部分讨论这个话题，第一谈谈；第二谈谈物业管理公司以完毕自己任务为目的还是以公司发展为目的；第三谈谈物业管理与下属公司成败的因素，从优势、劣势、重要因素来谈。从八十年代初，深圳市第一家物业管理公司成立，通过二十近年

2、的发展，物业管理已经发展成为一种新兴的行业和产业。纵观物业管理在深圳这样近年的发展，有这几种重要点值得业内外人士关注。一，从第一家物业管理公司成立，到公房改制扩大物业管理的覆盖面，物业管理走向千家万户为第一种点,中国开始有商业化的物业管理服务；二、以莲花二村“一体化”管理为标志，确立有深圳特色的物业管理模式为第二个点，物管一家代理集成多家服务提供应业主，以便了顾客；三、鹿丹村物业管理公开招标，扩大和深化物业管理市场竞争为第三个点；四，前后，深圳物业管理公司大举北上外拓物业管理市场，输出深圳物业管理品牌和服务，开始超越深圳地区，领跑全国物业管理发展。中国的物业管理普遍存在着“谁开发，谁管理”的现

3、状，大部分物业公司与开发商是从属关系，在开发公司的管理下进行物业管理。随着物业管理市场的逐渐发展，独立的物业管理公司和大批民营改制公司的浮现，形成了开发商+物业管理公司为一种模式和独立物业管理公司为另一种模式，在物业管理市场上竞争并存的局面。业内部分人士但愿挣脱开发商的束缚，按照市场经济的规律，让房地产和物业管理公司分业经营、独立发展，也有相称此外一部分人觉得和开发商共同塑造一种品牌，为业主提供房产加物业管理一体化的综合服务，究竟谁是谁非，或者条条大路通罗马，两种模式可以并行不悖的互相补充共同发展。今天我们各位嘉宾就这个话题来探讨。一方面，第一种问题，独立物业管理公司与开发商下属物业管理公司的

4、区别，请唐总发言，在发言之前请唐总就公司的现状和将来的发展战略目的进行简朴的简介，让我们的网友和业主理解。 唐学斌：今天我是以一种特殊的身份来参与大话物业。由于把戏年物业有把戏年地产，我们这个公司是从属把戏年地产。但我们实际的状况是把戏年物业和把戏年地产是两家互相独立的机构，互不从属，是属于同一种投资机构下面的两家独立公司。 主持人（戴小明）：就等于物业公司和开发公司是一种平级公司？ 唐学斌：对。作为这个话题，我想我和李娟是有比较多的发言权的。从我个人对物业管理的结识上来说，独立的物业管理是一种大趋势，是必然。而我们发展商附带物业管理的模式是一种阶段性的，或者说是一种固性的产物，它将来随着社会

5、分工越来越细、独立的物业公司运作越来越成熟，我相信对于大多数房地产开发公司来讲，没有必要，也完全没有也许再建立她自己从属的物业管理公司。我觉得独立的物业公司有一种很大的好处，它的服务对象是很明确的，它不会夹在两个也许会发生矛盾的服务体，或者说它的利益关系体中间很难解决。例如物业公司拿的是小业主的钱，你应当完全为小业主服务，但是她的脑子又是房地产公司，当房地产公司的利益和业主的利益是一致的时候，那自然物业公司服务好了业主，也服务好了房地产公司。但是一旦这两者之间浮现矛盾，这种矛盾且不管是故意义还是没故意义的，是对的还是错的，谁对谁错都没有太大的价值，这时候物业公司夹在这里面是有一定的难度的，由于

6、你究竟站在哪个角度来解决这个问题呢？因此，独立的物业公司一方面有这样一种长处，我觉得它符合商品经济的本质，拿谁的钱为谁服务，这是商品经济社会最起码的商业逻辑。而为什么目前有发展商下属的物业公司存在呢？有它存在的理由。第一，房地产是一种手工产品，虽然一种工厂化的产品也需要修缮，也会出问题，房地产这个手工产品自然它的问题就诸多，问题多对于发展商而言，她但愿建立一家自己的公司，可觉得她解决这些房屋开发过程当中遗留问题，我想这个也许是绝大多数地产公司成立物业公司的初衷。 第二，也存在着成立物业管理公司的也许。由于目前整个物业管理的门槛太低，似乎发展商只要可以开发一种项目，就可以搞物业管理。但我觉得物业

7、管理在某种限度上比开发而言，如果单纯从技术角度来谈，由于物业管理是涵盖了诸多的服务内容：设施设备、安全管理、清洁卫生，哪个专业进一步下去都是很专业的。因此，我觉得房地产公司自己成立物业公司有道理，但是它不一定是最合适的。由于我觉得它的专业性一般不会太强；第二，整个社会有诸多物业公司，每一家都很难做强做大，很难专业化。因此我觉得这种模式一定是随着深圳的房地产业的发展，由分散慢慢地集中在少数的房地产商手上开发，由目前的非常分散走向逐渐的集中；由发展商属下的物业公司管理慢慢地过渡到比较社会化、比较专业的独立运作的物业公司，我觉得这是一种趋势。 主持人（戴小明）：我们就这个话题请朱总谈一谈，也可以在谈

8、之前简朴简介一下你们公司的基本状况。 朱江：公元物业应当说是一种比较纯正的所谓的独立的公司。这种类型应当讲有它的特色。一方面，我觉得它面对市场的时候是开放的，不会只为开发商配套，它是为市场合有的开发商，只要是商业上有利可图我们都可以做。第二，这种公司它的精湛面是比较稳定的，不会受到上级开发商的影响，可以使公司的发展持续经营下去。第三，人是比较稳定，不会常常换新面孔，相对来说，核心团队比较稳定。这几点我想综合起来可以使得像我们这样的公司的发展方向比较清晰，至于说能发展到哪一步就看能耐大小，做得好外坏。但是应当讲没有体制的问题，也没有市场的局限性问题。 至于独立物管和开发商下属公司的差别，我觉得差

9、别很大，仿佛说不清晰，有点像谈男人和女人的差别，有时候我想男人内部的差别和女人内部的差别很大。刚刚唐总谈得很全面。我始终想有时间能写一篇文章讨论它们之间的关系，但是仿佛没时间，今天参与这个讨论会我觉得挺好的，可以推动自己的思考。由于我目前虽然是在一种独立的物管公司工作，但我也是过来人，我也是在开发商下属物业公司工作过的。 但是，我觉得关系有几种层面去看，一种是刚刚她们讲的开发商下属物业公司的存在有它的历史根据，涉及我们在内地跑得越多，理解越充足，我们做得诸多顾问项目，让我们去做管理是不去做的，为什么？管理费低，找不到人就只得自己承包。我觉得诸多物业公司在成立过程中均有这个因素。 主持人（戴小明

10、）：就是说也许有些物业管理市场不是很成熟，人们还没有接受物业管理收费的概念，这种消费意识还没有建立起来。房地产在卖完房子的时候找不到满意、合适的物业公司帮她管，她只有自己去做。朱江：因此对开发商下属的物业公司一方面要从它的历史背景看，不能说今天浮现这个问题就说它从根就开始烂透了，应当有一种过程，这是第一种我想说的。第二，开发商下属物业公司的命运也不是简朴就能宣判，例如我过去就但愿走一条相对独立的、市场化的、开放发展的路，如果说这条路走下去的话，我觉得还是有机会的。我们也可以想象例如说某一种很有基本的物业管理公司，它是下属公司，但是它会坚持产业发展的方向，持续发展下去，我觉得它也有它生存的价值，

11、因此说我觉得谈开发商下属物业公司的命运，不能一概而论。第三，我们要想这个问题，为什么目前舆论有诸多负面的判断。从法律上说，凭什么不可以设立自己下属的物业公司呢？其实我讲这个问题，我觉得它不是个道理问题，也不是法律的问题，而是现实操作存在着问题。开发商下属的物业公司主线的问题我觉得存在实际的冲突，例如一种开发商和业主的矛盾，如果开发商的目光长远一点，她也不会简朴的让自己的物业公司采用一种很偏颇的手段，不会简朴的去护短，由于那样会对长远利益产生影响。第四，我觉得从逻辑上讲，开发商下属物业公司在解决这种矛盾的时候，我觉得她也许解决得好，加上我们今天看到的大牌的物业公司都是开发商下属的，以及它的好的管

12、理经验以及地产公司好的公司文化，使得她在物业管理过程中的服务、理念、程序其实比诸多独立的物管公司还要好。因此说，我们看待开发商下属物业管理公司不是从技术层面看，如果技术层面看的话我觉得有做得好的有做得不好的，要杀的话要杀一半。第五，我谈一下看待这个问题的见解，问题在什么地方呢？最核心的问题在一种点，就是说今天开发商下属物业管理公司大量存在、高比例存在，最主线的问题是破坏了市场机制正常运转，这是它的最大罪状。一方面是项目的获得，我们说市场是公平、公正、公开的，但是我们看当作果，基本上是“谁开发，谁管理”，这阐明什么呢？在项目获得程序里，是一种非良性运转的过程，它不是一种公平竞争的过程。对于独立的

13、物管公司来说，对其她物管公司来说，它不是一种平等的机会。因此，我觉得开发商下属的物业管理公司或者开发商和物业管理公司之间的兄弟命，总之她们是有血缘关系，她们这种关系的存在是扭曲了市场的竞争机制，这是罪状之一。 第二个罪状是扭曲了物业管理市场的价格形成机制，由于开发商考虑到自己考虑到包装，所如下属物业管理公司往往可以受到补贴，也使得她获得项目的时候可以以比较低的价格去竞争，一方面它可以获得项目，第二方面，她跟业主，跟我们这个行业的客户群体传递一种客户信号：由于优质服务，价格并不高。因此，这样一种父子关系或者兄弟关系它是扭曲了价格机制，使得物业管理公司去解决和业主的关系的时候就有很大的障碍。因此我

14、说要看开发商下属物业管理公司的问题，一定要从市场机制的健康运转的角度去看，你要给她们定罪的话就是破坏了这个机制，使得我们的项目管理权力的获得程序是一种假市场，使得我们的价格也是非市场化的。这是我个人感觉的两个主线问题，这两点是致命的。这个行业的发展一定要走向市场化，但是由于这种关系，使得项目的获得和管理费价格的形成被操纵、被扭曲了，这是我想谈的一种最基本的观点。 主持人（戴小明）：朱总谈到价格的问题，有些品牌的开发商、品牌物业公司为了多卖房，她也许把物业管理费的价格降得比较低，这样其他的物业公司虽然服务优质，但不是这个价，因此其她的物业公司就难做。 朱江：不之其他物业公司难做。本来这个管理费应

15、当是2.5元，但它也许只收1.5元，决定2.5元比你1.5元的管理的好。 主持人（戴小明）：据我理解，有些品牌物业管理公司，例如万科物业管理公司就提出了优质低价，在她新建的社区项目中物业管理费要比周边社区的物业管理费高20%左右，她目前已经结识到了，如果说优质低价也许对这个市场导致不利的影响，不利于整个品牌的建设，它目前已经提到优质优价的概念，并且她们目前已经开始进行操作了，并且业主和市场都比较承认。 朱江：这里面有两个优质优价的概念。一种是竞争过程中形成的，业主采用一种比较高的服务菜单，你乐意付更高的价格；尚有一种也许是属于内部的筹划经济，这是我们内部根据档次定的。核心一点它不是一种正常的市

16、场基本。 主持人（戴小明）：就这个问题请保利物业总经理李娟和我们谈一谈。 李娟：我先简介一下保利物业，由于这跟保利物业的特质有关系，我们既不是完全的开发商下属单位，也不是一种完全独立的公司，我们是介于这两者之间的一种公司的性质。因此我们既有这两方面的优势，固然也有这两方面我们感觉到的压力，都存在。从我们这个公司的状况来看，我们觉得目前对整个公司的发展优势地位还是比较明显的，但是将来长期是一种什么状况也不好说。 我们今天既然是讲到说它的区别，我不如说它深层次的问题，人们一说到父子兵就是过街老鼠人人喊打，其实说白了，父子兵也好，或者完全独立也好，这都是面上的问题，最主线的问题是利益导向。也就是说什

17、么样的状况可以给它的股东带来最大利益，它的股东就怎么做。父子兵为什么人们觉得很深恶痛绝，就是开发商什么烂事，物业公司和开发商蛇鼠一窝，或者说独立的物业管理公司没有这样的约束就怎么样维护业主的利益，其实都不一定的，这取决于谁能给它的股东带来最大的利益，如果说我们的物业管理公司，我们的经济效益、我们的品牌效益或者我们的多种附加值可以给股东带来最大回报，也许哪一天股东会舍弃房地产的利益而倾向于物业公司的利益。我为什么这样说？这种也许性目前已经存在了，目前房地产涨得非常厉害，目前诸多房子，特别是写字楼，像某些商业开发商已经不卖了，当她是自由产权的时候，她才懂得她的物业管理公司多么的重要，她才懂得这个房

18、子也许到她手上，三十年、五十年、七十年是要不断地增值保值的，在这种状况下，她不会过去地侵害或者压榨你的物业，她也会从自身的角度来考虑长远利益。因此，我觉得父子兵或者独立的物业公司也好，这些都不是主线，最主线的是谁能给这个公司带来最大利益，这是我觉得内在的因素。此外一种外在的因素就导致目前人们对这种状况深恶痛绝，我觉得是由于法制环境不健全。如果说所有的开发商也好、物业管理公司也好，在法律规定的权限内把自己的事情做好这些问题都不存在。例如开发商侵占业主利益，开发商延期交楼，开发商配套设施不健全等等，像这些东西，一，也许是法律不健全。二，也许是它不遵守。如果这些问题都能解决，那就不会有问题。也许开发

19、商就觉得有无必要去成立物业管理公司，由于像刚刚唐总讲到的，有的开发商是想成立物业公司帮她做善后工作。如果都规范了，她就不会想去做物业公司，由于都要往里贴钱，为什么还要做呢。她可以钻诸多法律漏洞，为自己带来更大的利益，因此她才开始做这个事情。物业公司也是同样的道理，如果每一种物业公司都按照法律、行规、合同，按照商定俗成的东西去做，也不存在这个问题。业主也是同样，如果在一种人人都守法的法制环境下，我觉得这些问题是可以迎刃而解的，但是目前就是这样一种客观现状，中国物业管理的现状尚有房地产的发呈现状，我觉得都是在起步阶段，涉及全中国从政府到老百姓的法律意识都是在一种逐渐熟悉和成长的过程中，因此才会产生

20、这样多的矛盾。因此，我觉得我们没有必要一味的说哪种模式好或者不好，我觉得任何一种模式只要有它的生存也许性就行。例如万科，它哪有经验，固然诸多公司完全是靠自身运作、发展的，但话又说回来，在你起步的一开始，你需不需要开发商的支持？因此我说没有绝对的。但是目前存在着大量的物业管理公司完全属于开发商的打手，这种状况也非常多。 因此，我觉得我们去谈这个问题，是不是取消父子兵，物业管理市场的环境就一定好了？未必。打个比方，独立的开发商、独立的物业管理公司也可以被开发商收买，说白了就是看谁给的利益最大，公司是要生存的。我觉得这是更深层次的因素，法律因素和利益导向。但目前我们谈的是面上的东西，我觉得没有谈到主

21、线上。目前人们感觉到父子兵和独立的物业管理是有区别的，但不是绝对的，不是说所有的父子兵就一定是这样子，所有的独立物业管理公司就一定是那样子。我觉得这是公司和公司之间的区别，我这个公司的行为导向是由于我的利益导向而决定了，我这个利益导向是指股东方的利益导向，而不是我们广大的员工或者业主的利益导向。有的公司的区别是在公司的发展战略上的区别，有的公司已经从市场上撤出来了；有的区别也许是在管理手段上的区别，例如我强买强卖等等这些区别。有些区别也许是在公司文化、公司理念上的区别。我觉得这些区别可以简朴的大面积分父子兵和独立的物业公司从这些角度是有区别的，但我觉得不是绝对，区别应当是公司和公司之间的区别，

22、公司和公司之间的区别产生的本源是股东的利益导向决定的。我觉得这是一种主线。 主持人（戴小明）：下面请航天物业的张总谈谈。 张建平：按照惯例，我先简朴简介一下航天物业管理公司在独立和下属之间的关系。航天物业管理公司也有兄弟单位，就是航天地产，我们之间不是老子同样，是兄弟关系，是兄弟单位。但事实上，我们这个地产公司地产开发的速度比较慢，起步比较晚。我们这个物业管理公司到目前为止所管的项目的面积大多数是我们公司接来的，我们在市场上接的已经超过我们地产开发的规模，处在这样一种状态。这意味着什么呢？事实上我们大多数的项目相称于是独立的，不是老子与儿子的关系。有关独立的物业管理公司和地产下属物业管理公司之

23、间的差别，我个人理解最重要还是市场化的问题。由于老子和儿子；兄弟和兄弟之间的关系，都是存在着千丝万缕的联系。独立的物业管理公司和项目开发商之间可以说是一种市场化的，虽然不一定是纯市场化，由于目前也许有各方面的利益关系左右了它的做法，但是不管怎么说，相对于下属或者兄弟单位，它是一种市场化，因此我觉得它的最大区别还是是不是进一步市场化的问题。 从长期发展的角度来说，我觉得市场的导向和趋势也许还是向独立方向发展。不管是开发商开发的项目，最后物业管理公司在市场的竞争，最后竞争到她自己还是竞争到别人，不管怎么样有市场化行为，这种状况我觉得是从市场健全的角度来说不合理的，从法律法规的角度来说，国家和地方都

24、在不断地深化招投标，也在不断地规范。事实上，老子开发，儿子管理，应当说对我们物业管理的发展做出相称大的奉献，这是不能否认的。无论老子建立物业管理公司的初衷，我想她也是想把物业管理公司搞好，为了她的楼盘销售也好还是为业主提供满意的服务也好，应当说目前市场上目前的从业人员，特别是高品位从业人员，大多数也是此前地产下属的物业公司出来的，无论它目前目前是在下属公司还是独立公司从事作业，但是应当说都是下属物业公司培养出来的，为我们这个行业做出了很大奉献。但是从中期甚至长期来看，地产下属物业管理公司在市场的存在也许是一种现实，就涉及我们的政治法规也许也不一定就把所有局面扭转过来，还需要一种过程。我想一种不

25、争的事实就是我们独立的物业管理公司和地产下属的物业管理公司在竞争过程中，我们仍然处在劣势。 随着地产开发给儿子管，哪怕是一种新的地产公司成立一种下属公司，它也不一定就可以迅速的形成规模、产生效益。事实上独立的公司和下属地产公司在竞争过程中是一种不对等关系，甚至涉及在接外界楼盘，它也不是对等关系。特别是内地多数的公司聘任深圳的公司去管理，她事实上是但愿帮她去卖楼，只是一种品牌效应，并不仅仅是搞物业管理。如果一种品牌公司和她的地产公司如果市场上已经形成品牌效应的话，那肯定比独立的公司有优势，由于她不是纯市场的做物业管理、为业主服务，她尚有别的初衷。此外，我们这个市场的游戏规则，一方面选择物业管理公

26、司的不是小业主，是我们的开发商，前期物业管理是由她们来选择的，她在选择过程中不是为了业主的最大利益着想，她一方面是为自己的利益着想。这种状况就对我们独立物管公司产生压力。 长期来讲，要想这个市场走向纯市场化，法律法规的健全是一定的，如果不尽快的把法律法规健全好，是不也许扭转这个局势的。目前市场上独立的物业管理公司从发展角度来说，例如深圳市政府开发楼盘都规定招投标，甚至政府开发的楼盘大多数都是写字楼、医院、大学，在这种项目上，其实我们的地产下属物业管理公司并不一定占优势，由于它大多数是在住宅上。无论是开发商还是政府都不需要帮着她去卖楼，产生商业效益，因此我想在这个领域还是有空间的。随着市场的细分

27、，我们的独立物管公司也应当根据市场的细分，自己找到自己的发展方向，朝着一种领域去发展，这样对我们来说是有好处的。如果一味的在住宅方面和我们地产下属的物业公司进行竞争的话，那我们的确在短期内想形成一种良好的效果难度是很大的。 主持人（戴小明）：下面请佳兆业物业管理的全总谈一下。 全东：我简介一下佳兆业物业公司，佳兆业物业公司是佳兆业集团权属的子公司，是一种父子关系。前期父子兵在市场上导致不好的影响，我很赞同李总所说的观点，法制不健全，小的开发商钻法律的空子，搞个物业公司帮她去收尾。这种开发商下属的公司分几类：第一类，我觉得可以说是国企，第二是民企，第三是股份制改革。我曾经也在国企服务过，国企的确

28、有过弊端，但目前诸多都在进行改革来适应这个市场。股份制改革成功的不少。我着重说一下民营公司，民营公司是在市场中成长，佳兆业属于民营公司，在我们这个公司我们始终强调上级和下级或者同一级别之间的不同关系，因此没有政治，民营公司的发展以追求利益和达到目的为它的原则。给我们这样一种环境，我们就觉得发展商给公司的定位，我们的定位也就是为公司的品牌延伸和服务的延伸，不以赚钱为目的，虽然没有为公司赚钱，也要反馈给业主，这就是我们和独立的物业管理公司的区别。因此，在民营公司这块，开发商下属的公司，我觉得还是有一定的空间，固然我们不是说在这个会上PK，是父子兵还是独立公司的生存，这样的定义我觉得走着瞧。刚刚朱总

29、说的开发商下属的公司扭曲的市场竞争体制，的确也许也是有这样一类公司，但是从目前的大局来看，我曾经服务过的公司基本上都是类似于开发商下属的物管公司，感触没那么深，我只是从我的角度来理解。从目前的状况看，开发商下属的公司，作为管理费方面，比较少，在深圳说到优质优价，比方刚刚说到万科提出的，也许诸多公司都在走这条路，不是说在价格上必须要压低价格。此外从销售品牌来讲，从发展商品牌来讲，小公司要卖楼也许存在这样的问题，扰乱市场机制。我的见解就这些。 主持人（戴小明）：下面请莲花物业何总谈一谈。 何云霄：我先简介一下我们公司，我们公司应当说是一种老物业管理公司，是住宅局下属公司，曾经也算是开发商的下属公司

30、，后来改制后来基本上就完全脱离了。我们从开始往北方走，往福州等地方走。在深圳我们重要管的项目还是以住宅局的项目为主，后来我们做的是开发商开发的纯商业楼盘。我就去了南京，我在南京工作了3年时间，在那里也跟开发商、业主、同行之间常常探讨这样的问题。今天谈到这个问题，我觉得这个问题事实上人们已经探讨好久了，应当说是很近年了，究竟这种父子关系，这种独立或者非独立的孰优孰劣。听起来有诸多瓜葛，但这不是一种问题的主线，也许有句话叫有其父必有其子，我们看到诸多例子，好的开发商、成熟的开发商，它下面的物业管理公司也是非常成熟的，应当说在深圳物业发展阶段中，事实上这种父子关系的确给深圳物业水平的迅速提高起到了非

31、常积极的作用。我们固然也看到诸多的开发商下属的不好的物业管理公司。事实上这并不是说这种关系不好，这是一种整体，是从上到下理念的问题，因此我在这里不想过多的讨论父子关系究竟是对还是不对，事实上这个关系用好了有它的好处，用得不好久有它的弊端。我非常批准刚刚朱总说的几种问题，就是父子对行业的发展带来了冲击。不懂得人们有无这样的印象，南京去年有一种比较轰动的事件，南京有一种仁恒物业，她们在十年前开发了一种梅花山庄的社区，固然这也算是一种高档社区，它的管理费定位在4毛多，按照南京的原则，是用最低的4毛钱的原则给业主提供最高的服务，十年之后，到了去年，她想涨价，成果涨价的祈求一提出来，就引起了轩然大波，然

32、后仁恒物业的老总跟我们交流的时候，她很寒心，她说我们跟业主十年相濡以沫，给她们提供了这样长时间超值的服务，一旦我们提出一点我们合理的规定的时候，她们这样看待我们：拉横幅、让物业滚出社区等等这样的话都出来了。为什么我拿这个作为例子呢？事实上父子关系也有像万科这样的方式，但更多的时候她为了销售，她为了业主对她的品牌维护，她用一种比较低的价格为业主提高更高的服务，事实上这扭曲了质价关系。我们说值价相符，一种是没有质次价优，同步也应当没有质有价廉，在南京我们听到诸多，用仁恒来比，我们当时也觉得很不公平，仁恒要亏一百万那我们是不是也要亏一百万？把这个概念一旦扭曲后来，对这个行业的发展是非常不利的。因此，

33、如果从这个层面上来说，应当要解决父子关系所产生的影响，当中也许涉及了刚刚李总说的法规健全的问题，还涉及了作为开发商也好、作为物业公司也好，观念转变的问题。从实际操作来说，谈到物业管理实物，独立的物业公司和开发商下属的物业管理公司区别不大，我在接项目的时候就要算一算这个项目能给我带来什么，而不是说不行的话就补贴。例如物业公司跟业主关系的问题，我们如果是作为一种独立的物业公司的话，我觉得一进到一种社区里面是一种“三国演义”：业主、开发商、物业。在开始，这三方哪一方弱了、强了都不行，物业公司要找到平衡，你要在当中不断地权衡，这种角色和父子关系的角色也有相近的地方，由于我们也要替开发商做诸多工作。因此

34、，我觉得今天这个讨论说到区别更多的想说的是后来能不能把这种区别逐渐消除掉，把这些从根上带来的东西消除掉，然后人们都可以按照一种很正常的市场游戏规则来比赛，开发商做开发商的事，物业公司做物业公司的事实，应当说这是一种双赢。 主持人（戴小明）：下面请天健物业彭总监谈一下。 彭雁：我先简介一下我们公司的状况。天健物业公司是大型国有公司天健集团下属的天健房地产开发有限公司的下属公司。通过十几年的发展和融合，目前我们天健物业公司已经形成了一体两翼的发展模式，也就是在深圳是在本部重要承办我们房地产开发公司的物业，少量外接物业，尚有绍兴分公司和长沙分公司两个分公司，在绍兴公司重要是外接项目，在长沙分公司既承

35、办自己地产公司开发的物业，也有外接物业。目前公司的发展状况是这样的。从跟开发公司之间的长期的磨合来看，我们天健物业公司既对房地产开发公司形成的这样一种品牌的支撑，同步，我觉得地产公司对我们物业公司也起到了很大的支持作用。就像前面几位老总提到的，在公司建设、资金、技术、人才等方面对我们物业公司的日渐成熟和日渐发展上予以了诸多支持。此外，由于沟通渠道比较畅通，相对来说协调成本还是比较低的，如果浮现某些问题，需要双方协调的话，还是可以比较快的达到一致意见。如果说到它的劣势地方，也许就是容易有某些利益冲突。我觉得去谈物业公司究竟作为一种独立的物管还是作为开发公司下属的公司的优劣，我觉得不好一概而论，由

36、于不同的公司状况不同，它的优劣也是不同的。我觉得作为物业管理公司来说要长期的、专业的发展，是需要依托开发公司的。同步，开发商也需要有良好的物业管理品牌的物业公司作为它的品牌支撑。因此，我觉得核心点还是要有一种好的适合物业管理公司发展的市场环境和法制环境。随着法制环境的日渐完善，像李总刚刚提到的，随着市场环境日渐成熟，并且物业管理的专业化水平日渐成熟之后，这些都不成问题。物管公司只要能使得公司有一种健康良好的发展，可以更好的服务，它就是一种好的形式。 主持人（戴小明）：下面请业主代表何少峰先生从业主的角度谈一下独立的物管公司和开发商下属的物管公司的感受。 何少峰：这两者谁优谁劣，我觉得也不是很大

37、的关系，核心看物业公司对于社区物业管理在质量方面、服务做得怎么样，常常为社区业主组织某些活动，附属服务都做到位就行了。 主持人（戴小明）：业主是说不管是什么样的公司，只要是它能提供好的服务、能考虑到业主的利益，这样的公司市场和业主都能承认和接受。接着我们再谈第二个问题，有些网友也发了某些问题，请各位老总对这些问题做个解答。有个叫“深圳小子”的，她说独立物管与开发商下属公司都不要了，业主自己来管理行得通吗？请各位老总从专业角度谈一下。 李娟：从法律角度上来说肯定是行得通的，但从目前的客观现实上来说，是比较难行得通。由于物权法出台之后是容许业主自己管理或者委托独立的职业经理人进行管理的，但是在实际

38、操作中也许面临诸多技术层面没措施解决的问题。如果自己来管，收入的发票税怎么办，如果自己管理的话，与否能保证比物业管理公司的管理有更好的漏洞呢？由于在我们运作的实际状况来看，至少业主管理委员会还是比较缺少法律约束的，因此说是不是业主自己来管，就一定能保证业主的利益得到最大化的保障，这个事情从目前来看是不一定的，由于这是我们跟业主的沟通中得到的经验。 物业管理中不是人们简朴觉得的扫扫地、守守门，它其实有比较高的技术层面的东西。为什么人们觉得，是由于一方面有诸多技术含量的东西诸多物业公司水平达不到，没做。此外一方面是我们资金跟不上，导致我们没措施来做。第三，某些客观环境让物业管理公司，例如开发商自身

39、遗留的问题导致物业管理公司无法去实现它的理念和想法。但是总体上来说，按照目前物业管理的发展趋势，我们感觉到其实将来对物业管理的水平规定肯定是越来越高，这是任何一种行业发展的大趋势。业主自己来管，就面临着从头来学这不光是资金的问题，尚有精力的问题，尚有专业水平的问题，这就仿佛一种公司运作，如果说业主自己来管，怎么个管法？是业委会选几种人来管，还是全体业主共同来管，还是选一种人来管，这仿佛股东多了说话意见不一致，也许就没法管下去了。业主住在自己社区是但愿能安居乐业的，而不是但愿每天为这些事情来紧张，例如我是有经济条件的我也许就请保姆了，而不是为了每天买白菜少两分钱，我觉得这种目前是比较难行得通的。

40、那么将来某一天是不是有独立的职业经理人来做这些事，我觉得那是将来的事，但是目前来看方方面面都不也许。 主持人（戴小明）：下面我们看一下搜房网网友的现场提问，“各位老总好，我想问一下物业发展的趋势是独立物管在市场上占据大多数还是开发商下属物管占据多数呢？尚有一种改制的问题，目前仿佛诸多开发商下属物管在向独立物管转型，请问这对我们业主会有哪些实际的影响呢？” 唐学斌：我觉得独立物业管理是一种趋势。我觉得中海物业这种物业管理模式，在开发商下面的物业管理它会有一种顶，这个顶就是你的规模、品牌、赚钱和地产的比较，浮现一定问题阶段的时候，下属的物业管理就会遇到很难突破的顶，这个顶就是从物业管理的专业角度来

41、说，想把公司做大、品牌做大、规模做大、服务更多的业主，但是从地产公司的角度：你做那么大干什么、你把品牌给别人干什么？你做一套房子的钱还不如我卖一套房子的钱，我觉得中海和目前其他的物业管理公司之间最后的一条路，都会由对外输出变成服务自身开发，无一例外，你把深圳这些物业公司的过程翻开，都是这样一种概念。 但是为什么我还觉得它会是独立的将来会更有市场呢？由于地产的开发在每个都市都会有阶段性，就像人的成长过程同样，例如深圳目前是开发不久、开发项目不少，但是过五年、十年，也许深圳的开发量会逐渐地走低、变少，这个时候，深圳的大多数开发商要么就转行，要么就到别的都市去开发，这个时候就留下物业公司对你本来开发

42、的项目进行服务，这个时候问题就来了，由于目前这种模式会遗留诸多问题，例如开发商补贴，它自身的定位问题、人才构造，这些问题都会导致它一旦脱开发展商的依赖就很难支撑下去。例如我们目前看到的深圳市场上有某些物业公司事实上已经是举步维艰，从老板的心里面是想这个物业公司是不想干的，但是它尚有一点利益，因此就想干下去，但是当这些利益缩小或者亏损的时候，这些物业公司就失去了它存在的根据。而我们这些独立的物业公司，我觉得它一方面会去追求它独立的价值，它一定能挣到钱才干生存下去，这些可以生存下去的、独立的物业公司它就有比较强的抗风险能力、比较强的管理能力，有一批人才，它可以脱离地产公司生存，它有自己独立的价值。

43、 目前说的地产商附属的物业公司，它的价值点定位是在房地产而非物业管理。而我们独立的物业公司你的定位必然是要落在物业管理自身有无价值。因此，从一种趋势来看，我觉得一定是独立的物业公司由于它的专业能力、由于它自身的价值，它将来可以越做越大，而我们相对来说，某些依赖地产公司，或者说没有独特的价值此类公司，将来会从这个市场上退出或者消失，这个市场应当会被这些独立的物业公司所占有。这是我一家之言。 主持人（戴小明）：天健物业仿佛要做改制，对于你们的运作来讲会不会延续此前的做法还是会有些变化呢？ 彭雁：应当说改制是件好事，它可以让公司的机制更加灵活，更加轻装上阵的适应公司发展的需要。我们的各项服务工作还会

44、继续进行，服务质量仍然会保证。应当说改制后来的规定会使质量越来越好、越来越高。 主持人（戴小明）：下面谈第二个问题。以完毕任务为目的还是以公司发展为目的。我想任务也许是开发商的任务，这跟我们物业管理公司公司的战略发展有无冲突或者矛盾，如何去权衡、如何去比较，我想请朱总先谈一谈。 朱江：我感觉这不是一种问题，作为开发商下属的公司配套，我们的任务是要让业主满意，这种差别我觉得不是较好说。独立的物管公司和开发商之间的合伙方式有法律、道德底线的问题，要看下属公司怎么做、独立物管公司怎么做。 主持人（戴小明）：例如开发商的物业公司也许我的战略目的是多占领市场，开发商的角度也许是多卖房你为我这个品牌服务。

45、 朱江：例如开发商下属物业公司做这个项目，为地产配套做好你的决策。对于独立物管公司也许是发展，由于她要发展。 主持人（戴小明）：也许是通过合约的形式来体现。 朱江：但独立物管是公司的发展，对于项目负责人来说她仍然是要把项目做好。项目经理脑子里成天想着全面布局、公司的发展速度，她需要做的事是把项目做好。在一种具体项目里面，开发商下属的物业管理公司和独立的物业管理公司基本是同样的。 张建平：我个人觉得有些公司还是有区别，比方刚刚唐总讲的，深圳某些大的地产公司下属的物业管理公司纷纷对外界楼盘下了严禁令，甚至有的楼盘已经放掉不管，仅管自己开发的楼盘。尚有一种因素，物业管理是一种服务性行业，这种服务有时

46、候要完全像麦当劳这样复制过去也有难度，由于不同的项目有千差万别的差别，就需要项目经理人根据项目自身的状况做诸多的调节来保证业主的服务，甚至不同区域在法律法规上也不同样。就规定公司对每个项目如果要保证管理水平，那么它的支持监管力度就要非常大。到规模越来越大的时候，她所付出的管理成本越来越高，不一定可以保证它的管理水平。作为地产公司来说，发展到一定规模，为了保证整个地产大的服务品牌，她就会让你把外接的单砍掉，保证我们的人力资源在这个规模范畴内的管理水平保证我们自己的楼盘，达到一定规模就得制止掉，不能再往下发展，再发展的话会损害我们自己的利益。 既然这样，我们地产开发公司对下属公司的规定就是你把我们

47、自己的楼盘做好就行了，既然是定位和目的不同样，那么她对自己的发展需求、规定甚至项目质量也是不同样的。我想这之间是有区别的。一种独立的物业管理公司发展到一定规模也许也存在着问题，你再大，就导致我们的管理睬下降，服务水平保证不了管理品质，她肯定会做项目调节，但是开发商下属的物业管理公司是没有这个权力去调节的，你不能把自己接的也甩掉，除非是多少年后来业主委员会成立的，我们觉得的确可以放弃它了，那是此外一回事，这中间是有区别的。 具体到某一种项目，我们去市场接项目的时候，如果独立公司那肯定是用市场化的角度来看这个项目，不能亏钱。但是地产开发的项目，就某些项目来说就不一定，有也许它就是亏的，地产商给你补

48、贴。不管是哪种方式都是扰乱了市场的正常游戏规则，它是偷偷的挣业主的钱那肯定是不应当的，如果说开发商给你补贴，本来成本不小于收入，那么我想对于市场也是一种损伤，不是一种健全的市场机制，我觉得这都是不应当倡导的。这是我个人的观点。 全东：我理解的独立物业公司还以公司的发展和自身的发展来划分。如果是开发商下属的物业管理公司以完毕目的倾向会多一点，开发商下属的物业管理公司重要还是以完毕任务为目的；独立的物业管理公司是以公司或者个人的发展为目的。 唐学斌：事实上今天我们如果站在一种公司来讲，每个人讲的都是对的，公司怎么选择、怎么走都是对的，哪怕把所有的项目都不管，也对。但是从一种行业的角度来说，我觉得对

49、物业管理公司自身应当有定位，她究竟是一种独立的行业还是一种附属的、配套的后续机构？如果说我们觉得是一种配套机构，那我觉得那些行为都是非常对的的，它对行业没有损害，对自身也是一种必然选择。但是如果从行业高度来看这个问题，我觉得物业公司定位，事实上是你服务的谁，作为物业管理公司要把服务对象弄清晰，例如我们的钱大部分是发展商拿的钱，发展商成立一种售后服务机构，你就帮我把这个东西都搞好，那你这样做是对的，完全听从发展商的指挥，发展商叫你往东你就往东，叫你往西你就往西。但是如果你拿的是业主的钱，例如我是一种公司，我要给你服务，我目前有自身的考量，我觉得这个关系就很微妙。从这个角度来说，我觉得它还是不利于

50、行业的发展，这种做法不属于市场化的做法，而是一种公司的行为。 因此我理解这个题目它事实上说的是物业公司盼望做的工作，物业公司是但愿这样服务，发展商下属的物业公司诸多都是背负了这些责任，几乎不可避免的要背负这些责任或者必须要这样去做。但是从行业高度来讲，我觉得独立的物业公司也可以去做这些事，就像朱总说的，从每个角度来说、每个项目来说，的确你要服务好发展商，你要协助她卖好楼，你要帮她寻找一种好的卖点，这个事情不矛盾，但是我觉得从有些方面它就有矛盾。我当时是非常无奈，做了承诺，她对你的事情是全盘否认，你做完之后发现你所有错了，由于你的做法和公司授予你的任务完全错误，因此我们目前建立的把戏年物业管理公

51、司是建立的一种长效机制，不能由于某一种单方面利益就对整个发展或者整个运作彻底进行否认，然后来一种一百八十度的大转弯，那事实上对公司也是很痛苦的，对我们的员工也是很痛苦的，对我们服务的那些业主也是很痛苦的，每一种公司的剧烈波动都会导致各方面的利益群体受到损害。因此，我们事实上有这种深刻的体会，也许朱总也有这样深刻的体会。 朱江：都忘了。 何云霄：我接着唐总的话从这个角度说一说，从这个公司的社会责任角度来说一说。物业管理公司她接触到一种社区之后，她也许和社区的关系五年、十年都存在，如果物业公司抱着一种表面上的功利性的做这个工作，而把这些人们都看不到的东西忽视掉，事实上对社区的业主、对这个社区会产生

52、非常深远的不利影响。因此我觉得从这个层面上来说，每一种物业管理公司应当很谨慎的去看待，也就是说我接到一种社区的时候是想要管两年、三年还是管五年、十年，我觉得更多的应当是考虑到十年后来怎么样，应当从这个角度去想这些问题。这种观点后来和业主沟通的时候是很能得到业主认同。我们业主和我们的关系维持得相称好，尽管大部分业主已经搬出去了。我觉得还应当加一种目的，就是社会责任的目的。 唐学斌：我觉得拿谁钱就应当为谁办事。 张建平：这里尚有一种诚信机制建立的问题，固然诚信机制还需要法律的健全。 主持人（戴小明）：我们目前讨论第三个问题，独立物管与开发商下属公司竞争成败的优势劣势。我想这也许是从市场竞争层面，在

53、市场竞争过程中，我们独立物业管理公司有上级开发商的物业管理公司，在这样的市场竞争中有哪些优势、哪些劣势。朱总是完全在市场上接项目的公司，请朱总先谈谈。 朱江：要说优势，我们可以去强调专业性，这种专业性涉及前期对规划设计的参与，也涉及对销售的配合，固然更重要是后期的管理、服务，可以比她自己的物业公司效果更好，这种优势就在于专业性。要说劣势，由于你是外人，开发商我们接触诸多，她谈的问题就是自己的物业公司听话，第二，在她补贴的时候，骗她，拿走过多的钱，如果是她自己的物业公司这方面她就比较放心。 从变化来看，我觉得还会有其他的因素发挥越来越大的作用。这里面也许是品牌，我个人一种比较坚定的信念就是独立物

54、管的品牌出名度和它影响的地区范畴一定会超过开发商的下属物业管理公司，在今天可以说中国没有一种全国性的物业管理公司品牌，但此后会有。我相信此后冒出来的全国性的物管品牌一定是独立性的物业公司，为什么呢？就是由于它的发展。如果要比较的话，规模差别比较大的，规模大的都是下属物业公司，但是我个人的估计，5-8年之后这个局面就会变化，那个时候的大牌物业管理公司里面就有诸多独立物业管理公司，并且此消彼长。我个人觉得开发商的选择权恐怕维持不了几年了，就是开发商为业主选择物业管理公司的做法几年来会有变化的，由于这几年会有利益冲突，会变化，如果她有这个权力的话，她选什么样的物业官司呢？自己的物业公司，外面有其他独

55、立的物业公司，她会想着对我的销售也多大协助、对我的品牌有多大协助、对我的开发效果有多大协助，如果说这几种方面能和外面独立的公司合伙，她也会选择外面的。为什么我们今天开的车诸多零部件都是外部生产的，就是通过合伙使得效果更好。 我对独立物管公司的发展非常有信心。但是，我个人非常忌讳一种概念化的描述理解，就是独立顾问公司仿佛商标同样贴上去，独立物管公司诸多，同样的产权关系、同样的从属关系差别很大，事在人为，人和人是不同样的。我前面听人们讨论的时候就不断地想这个事情，我们谈到所有物管公司，谈到所有独立物管公司，她也许的优势，其实开发公司下属的公司也有，因此这里面的东西比我们想象的要复杂。但是大趋势会是

56、专业化发展、专业化的合伙，它也许是独立的物管公司，有也许是开发公司下属的物管公司，如果说她给她独立发展，或者市场化发展的战略可以稳定保持下去，它也有它的生存空间，也可以做得更好。 因此，我们谈将来的变化，我觉得专业化是第一位的，就是你怎么去保证它的品质。第二，规模化。第三，品牌化。这是三个大趋势，这个门槛不是说只有独立的物管公司才可以进入的。如果你只想为自己开发项目配套，不做外接项目，这样做的话不到5-8年就会出问题。法律上是没有问题的，是操作的问题，由于中国的发展是市场化，同步是法制化。你不要让开发商去选择物管，她自己有下属公司，例如政府做的事、物业协会做的事，让独立的第三方受业主的委托选择

57、物管公司，通过她的选择，开发商下属公司如果做得好也可以参与。 我想，随着整个行业的发展，开发商自己去办下属物管公司的欲望会越来越弱，既有诸多物管公司都是不乐意管下去，管这样几种项目对她来说操心，效果还不好，其实她们做的事情体系是不够的，觉得找到职业经理人可以把这个事儿搞定。 唐学斌：由于我们公司是一种完全竞争性的公司，把戏年在深圳开发的楼盘只有5个，我们管理100多种楼盘大部分是在市场上获得的。从单个项目，例如开发商开发的一种项目而言，作为开发商的兄弟或者儿子的话，它自然具有无可比拟的竞争优势，除非它实在是做得太差，或者是做得的确不到位，那么也许会让开发商去选择其他物业管理公司的想法。但是，并

58、不证明开发商自身下属的物业公司的竞争能力强，相反，一般而言这些开发商下属的物业公司的竞争能力是非常弱的，甚至它没有竞争性的部门，没有竞争性的需求，没有竞争的欲望，因此我觉得跟它来谈竞争是谈不上的。我们说的竞争，很也许不是跟她们之间竞争，而是这些独立，或者说半独立的物业公司之间的竞争。事实上能竞争的某些公司就是这些公司，并不是所有的公司都在竞争。 但是，从行业的高度来说，它又有一种很大的问题。由于目前这个阶段，大部分的开发商均有她自身的物业管理公司，因此从行业总体来说，是开发商下属的物业公司的竞争力高过了独立的物业公司的竞争力，由于从成果来看，绝大部分楼盘都被这些开发商自己的物业公司拿走了，这些

59、独立的或者这些参与竞争的公司只能介入少数的项目，这从行业高度来说也是一种竞争。就像一块蛋糕被无形的东西吃掉，没有竞争就拿掉一大半，剩余的就是一点点还不一定是优质的给她们。因此我觉得还是我前面说的，会随着物业管理行业的发展，当行业发展到一定限度的时候，专业的确是竞争的主线，其他像情感的，或者你是有其他目的的都是阶段性或者说都是某一种单一项目的，例如目前我们所谓的竞争不透明、暗箱操作等等，我觉得是一种过程性的，它不可以主线的解决竞争性的问题。 就像沃尔玛，你别看沃尔玛在中国的竞争力不强，仿佛还搞但是天虹这些，但是沃尔玛内在的专业性，它的竞争能力一定可以打败所有的这些零售公司。那就是我们独立的物业公

60、司只要我们坚持我们的定位、坚持我们的价值原则、坚持可以挣到钱、有能力壮大自己的话，我相信终有一天越来越多的人会不乐意干物业公司的。我们在座的都懂得物业管理是一种好差事吗？对发展上来说是一种好差事吗？也不是一种好差事。而我们这些独立的物业公司也很难说服那些自己还想搞物业公司的发展商，由于我们的价值力、专业能力等各个方面没有形成极大地差别。如果我们可以跟她们形成很大差别的话，那她自己有什么变化，她搞出来肯定不如你，那有什么必要搞呢？只是目前由于差别不明显，甚至有时候补贴一下，就发现比你搞得更好，那固然她就乐意自己搞。因此，我觉得独立的物业公司一定要坚持下去，别死掉，把可以做强做大，物业管理的春天迟

61、早会来。 李娟：就单个项目来说，主线就没有竞争，如果开发商自己想要搞物业就不也许有竞争，主线就没有机会让你去做。涉及目前在国内诸多都市已经开始做招投标，我觉得谨慎而又谨慎的，要不要陪太子读书，都是要考虑的。但是我赞成唐总的意见，从将来的发展来看，物业管理公司无论本来是什么样的出身迟早是要独立出来。可以独立、可以生存下来的公司就生存下来，独立之后生存不下来的公司你也就该干啥干啥，就是这样一种大趋势。并且目前就深圳举例，目前关内土地开发越来越少，关外不少，但是五年、十年之后我坚信房地产开发的生命周期是有限的，你要到了国外的话，你也许走遍整个欧洲看不到几处工地，那时候更多是二手市场的物业公司的竞争，

62、那还谈什么开发商下属的物业公司的竞争力呢。因此我觉得物业公司的管理品质是第一，我说的品质涉及品牌，涉及它自身的优质管理，尚有它非常有竞争力的市场拓展能力，固然那是将来的事情。 张建平：有关地产下属公司和独立的物业管理公司之间的优劣势的问题，我觉得大多数的地产下属公司也是参与市场竞争，去拿别人的楼盘。事实上，在市场经济过程中，对于一种第三方楼盘，事实上是地产下属公司也好、独立公司也好都在参与竞争，总体来说是这样。既然这样，我觉得参与市场竞争优势来说，地产下属公司在目前市场来看，是比没有开发商依托的真正独立的物管公司是有优势的，并且相称长时间均有优势，无论资金的支持还是它自身在市场上的发展速度，都

63、会把它不久托起来。一种独立的、没有依托的纯市场化的物管公司压力就相称大，涉及刚刚提到的开发商找物业公司帮她管，那并不一定是给业主找一种良好的管家，只是根据自身的需要，她也许就找地产下属公司去管。如果她是一种纯地产下属公司，不在市场上接盘的话，那么我觉得从长期角度来说，它的市场竞争力会弱化。等某一天法律法规逐渐健全，不容许她自建自管的话，那么它的竞争力也许就弱化掉，不一定她的服务能力弱化，但是她的市场力就会弱化，她老是不参与市场打仗，时间长了战斗力就弱化掉了。 从市场竞争的角度来说，我觉得在中长期还是大多数参与市场竞争的地产下属公司的竞争优势比较大某些。固然，独立的物管公司也许在市场上的空间和灵

64、活性会大某些。什么意思呢？例如刚刚朱总说的区域，我也许不受开发商和上级公司的左右，为了我自己公司的发展甚至是民营的，我也许在全国只要是适合我的地方就遍地开花，此外以物业管理为平台，也许在有关的产业深化，也不会受上级公司的左右，有也许在商业筹划等方面都可以做，这方面也许比地产下属公司做得更远更深她反而在战略中学习上升，通过五到八年，或者十年之后，它通过市场上的打拼，她的能力反而会不小于地产下属公司，由于地产下属公司太单一，多数都是针对住宅，而针对其他的楼盘未必有优势，针对市场的深化、多元化也好，针对专业化也好，它也未必有优势 因此，我觉得从长期大趋势来看，市场长期良性规范化发展，独立的物管公司优

65、势会逐渐地明显，但是目前地产下属公司还是有优势的。 全东：不可否认，独立的物业公司在后来的市场里会有很大的空间，但真正的把独立物管公私和公司下属的公司来PK，真正具有可比的条件也许只有一种，就是刚刚张总说的专业化，由于它的导向不同样、规定不同样、定位不同样，诸多东西是不能放在一起PK的，唯一能PK的就是专业化。作为开发商下属的物业管理公司它在专业化方面，如果是同一种台阶起步的同样公司，可以说在专业化方面，开发商下属的公司也许比独立的物业公司的专业化更强。就后来的趋势来讲，是不是独立的物业管理公司与开发商下属的物业管理公司进行竞争呢？ 就像我们在香港的启盛是新鸿基属下的一种最大物业公司，管理规模相称大，固然也有诸多独立的公司，诸多是自然人进行管理，也就是我们所说的物业管理司之类的进行管理，因此说后来市场的成败也许不仅限于这两者，尚有其他第三者进行竞争。因此，我觉得真正要来PK的话，短期内开发商下属的公司的机会比我们独立的物业公司具有优势。但从长远来讲，随着物业管理公司人才战拉开，独立的物业管理公司也会有上升空间。 彭雁：从长期发展趋势来看，我觉得物管走向独立是必然的，虽然我们公司是开发商下属的物管公司，但是在这个日趋剧烈的市场竞争环境中，其实我们的危机意识还是非常强的，近几年来从我们公司的状