2010年-房地产业企业所得税汇算清缴全部讲义

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1、2010年 房地产业企业所得税汇算清缴全部讲义第一讲 企业所得税汇算清缴概述一、企业汇算清缴的概念与企业范围（一）企业所得税汇算清缴：是指纳税人自纳税年度终了之日起5个月内或实际经营终止之日起60日内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算本纳税年度应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴企业所得税的数额，确定该纳税年度应补或者应退税额，并填写企业所得税年度纳税申报表，向主管税务机关办理企业所得税年度纳税申报、提供税务机关要求提供的有关资料、结清全年企业所得税税款的行为。（二）企业汇算清缴的企业范围：凡在纳税年度内从事生产、经营（包括试生产、试经营），或在纳税年度中

2、间终止经营活动的企业，都是企业所得税汇算清缴的纳税人。包括查账征收所得税的企业和核定征收中定率征收所得税的企业。 二、纳税人的责任1.纳税人应当按照企业所得税法及其实施条例和企业所得税的有关规定，正确计算应纳税所得额和应纳所得税额，如实、正确填写企业所得税年度纳税申报表及其附表，完整、及时报送相关资料，并对纳税申报的真实性、准确性和完整性负法律责任。2.纳税人需要报经税务机关审批、审核或备案的事项，应按有关程序、时限和要求报送材料等有关规定，在办理企业所得税年度纳税申报前及时办理。 3.纳税人未按规定期限进行汇算清缴，或者未报送管理办法规定资料的，按照税收征管法及其实施细则的有关规定处理。三、

3、纳税人的权利1、延期申报权：纳税人因不可抗力，不能在汇算清缴期内办理企业所得税年度纳税申报或备齐企业所得税年度纳税申报资料的，应按照税收征管法及其实施细则的规定，申请办理延期纳税申报。 征管法实施细则第三十七条：纳税人、扣缴义务人按照规定的期限办理纳税申报或者报送代扣代缴、代收代缴税款报告表确有困难，需要延期的，应当在规定的期限内向税务机关提出书面延期申请，经税务机关核准，在核准的期限内办理。2、纠错重报权：纳税人在汇算清缴期内发现当年企业所得税申报有误的，可在汇算清缴期内重新办理企业所得税年度纳税申报。 3、结清税款权：纳税人在纳税年度内预缴企业所得税税款少于应缴企业所得税税款的，应在汇算清

4、缴期内结清应补缴的企业所得税税款；预缴税款超过应纳税款的，主管税务机关应及时按有关规定办理退税，或者经纳税人同意后抵缴其下一年度应缴企业所得税税款。 4、延期缴款权：纳税人因有特殊困难，不能在汇算清缴期内补缴企业所得税款的，应按照税收征管法及其实施细则的有关规定，办理申请延期缴纳税款手续。征管法地31条：纳税人因有特殊困难，不能按期缴纳税款的，经省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局批准，可以延期缴纳税款，但是最长不得超过三个月。四、纳税人汇算清缴报送的资料（1）企业所得税年度纳税申报表及其附表； （2）财务报表；（3）备案事项相关资料；（4）总机构及分支机构基本情况、分支机构征税方式、分支

5、机构的预缴税情况；（5）委托中介机构代理纳税申报的，应出具双方签订的代理合同，并附送中介机构出具的包括纳税调整的项目、原因、依据、计算过程、调整金额等内容的报告；（6）涉及关联方业务往来的，同时报送中华人民共和国企业年度关联业务往来报告表； （7）主管税务机关要求报送的其他有关资料。 纳税人采用电子方式办理企业所得税年度纳税申报的，应按照有关规定保存有关资料或附报纸质纳税申报资料。五、汇总纳税企业所得税的汇算清缴1、实行跨地区经营汇总缴纳企业所得税的纳税人，由统一计算应纳税所得额和应纳所得税额的总机构，按照上述规定，在汇算清缴期内向所在地主管税务机关办理企业所得税年度纳税申报，进行汇算清缴；分

6、支机构不进行汇算清缴。2、经批准实行合并缴纳企业所得税的企业集团，由集团母公司（简称汇缴企业）在汇算清缴期内，向汇缴企业所在地主管税务机关报送汇缴企业及各个成员企业合并计算填写的企业所得税年度纳税申报表，以及管理办法规定的有关资料及各个成员企业的企业所得税年度纳税申报表，统一办理汇缴企业及其成员企业的企业所得税汇算清缴。第二讲 试决算技巧在汇算清缴中的应用一、试决算的目的1.根据年度预算指标检查收入、成本、费用、税金、利润等指标实际完成情况，找出差距，分析原因，采取有效措施，确保企业年度预算的全面完成。2.利用各项财务指标，分析企业的偿债能力、获利能力、资产利用效率、现金流量等，并与预算指标比

7、较，找出差距，采取必要措施，力争使全年各项指标更加完美。3.结合预算指标完成进度，检查各项纳税指标的完成情况，进行一次决算前的纳税自查，看有无漏缴、误缴税款，分析、预测年末前有无纳税筹划的可能性，力争在不违反税法的情况下，规避纳税风险，使企业全年综合税负最小。4.进行资产全面盘点，为申报资产损失准备能够证明资产损失确属已实际发生的合法证据，包括：具有法律效力的外部证据、具有法定资质的中介机构的经济鉴证证明和特定事项的企业内部证据。5.分析本年度预算指标预计完成情况，总结经验教训，预测下年，为下年度的预算编制提供充足的依据。二、试决算前的准备工作1与开户银行进行帐务核对，是否笔笔对应、金额相符。

8、2对企业的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款等各种其他货币资金进行核对，对交易事项已结束的各种其他货币资金结余款项，及时收回到企业基本帐户。3盘点库存现金，检查帐款是否相等，有无白条抵库。4清查企业的结算款项，包括应收款项，应付款项，应交税金等是否确实存在，与对方单位的债权、债务金额是否核对一致。有无企业股东长期占用企业资金的情况。5对应收款项各债务人的财务状况，信用记录进行评价，并结合帐龄分析，分析结算风险，对账龄超过三年、确已收回无望、符合坏帐核销标准的应收款项，应准备核销必备资料，按程序申报为坏账损失。对帐龄超过三年的应付款项，积极与债权人联系

9、，如果确实无法支付，应作为因债权人原因确实无法支付的款项确认当年收入。6盘点原材料、在产品、自制半成品、库存商品、周转材料、低值易耗等各项存货是否帐实一致，对盘亏、盘盈、报废、积压的存货按规定程序申报处理。7各项投资是否存在，是否已经减值，投资收益的计量和确认是否符合会计制度的规定。8对房屋及建筑物、机器设备、运输工具等各项固定资产进行盘点，对盘盈、盘亏、损毁、报废的固定资产按规定申报处理。9对工程物资进行盘点核实，检查在建工程的实际发生额与帐面记录是否一致，库存工程物资帐实是否相符，有无盘亏、变质、损失等情况，对需要报损的工程物资准备必要的资料，准备申报损失。10请技术人员对无形资产的价值进

10、行评估，对已减值和已无使用价值的无形资产做出书面鉴定，为无形资产报损准备资料。11与贷款银行核对借款余额并复核银行计息清单的正确性，检查有无多计、漏计的利息。12核对应付债券，检查余额是否正确，已付或应付利息计算是否正确，有无漏计的应付利息。13检查固定资产折旧计提情况，无形资产、长期待摊费用摊销情况，对漏计折旧、漏计摊销的予以补提补计。三、试决算的方法1在试决算日（一般选在10月末或11月末）根据会计账簿记录编制资产负债表、利润表、现金流量表，在此基础上编制企业所得税纳税申报表。2预计试决算日至年末各项财务指标增减变化情况，各项损益指标完成情况，测算纳税指标完成情况，现金流入流出的可能性，编

11、制试决算日至年末的预计资产负债表、预计利润表、预计现金流量表、预计企业所得税纳税申报表。3根据1、2两项诸指标，编制全年预计资产负债表、全年预计利润表、全年预计现金流量表和全年预计企业所得税纳税申报表。4.与年度预算指标比较，找出差异，分析原因，探讨在年末前全面完成预算指标的可能性。5分析年度纳税筹划方案预计完成情况，研究制订年末前进行纳税筹划应采取的具体措施。6对试决算前不符合会计制度和税法的业务进行调帐处理。有一点要注意，试决算时只作表不结账（即不要结月计、累计），把应进行调帐处理的业务解决在试决算的当月。7提出强有力的措施，对试决算到年末前的生产经营业务进行严格控制，确保预算指标和纳税筹

12、划指标的全面完成。第三讲 增值税改革对房地产业的影响一、房地产企业增值税涉税事项纳税人身份的选择增值税暂行条例实施细则： 年应税销售额超过小规模纳税人标准的其他个人按小规模纳税人纳税；非企业性单位、不经常发生应税行为的企业可选择按小规模纳税人纳税。房地产企业增值税涉税事项纳税人身份应选择小规么纳税人。二、税率与应纳税额的计算1、征收率： 小规模纳税人增值税征收率为3%。2、应纳税额的计算 小规模纳税人销售货物或者应税劳务，实行按照销售额和征收率计算应纳税额的简易办法，并不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额销售额征收率三、销售额的计算 小规模纳税人销售货物或者应税劳务采用销售额和应纳税额

13、合并定价方法的，按下列公式计算销售额： 销售额含税销售额（1征收率）四、房地产企业销售使用过的设备怎样纳税 财税20099号：小规模纳税人（除其他个人外）销售自己使用过的固定资产，减按2%征收率征收增值税。小规模纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，应按3%的征收率征收增值税。“已使用过的固定资产”：是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。 小规模纳税人销售自己使用过的固定资产在计算销售额时征收率执行？国税函200990号：小规模纳税人销售自己使用过的固定资产和旧货，按下列公式确定销售额和应纳税额：销售额含税销售额（13）； 应纳税额销售额2例、某房地产公司2006年3月购入2

14、台运货车，每台车单价200000元，增值税税率17，货车折旧年限为5年。为了提高运输能力，更新车辆，2009年4月公司准备将这两台汽车出售，每台售价60000元，应如何缴纳增值税。 （1）2006年3月购入车辆的会计处理： 借：固定资产汽车 468000贷：银行存款 468000 （2）2009年4月出售 销售2台汽车的销售额含税销售额（13）120000（13）116505元 增值税应纳税额11650522330元计算已提折旧46800053280800固定资产清理的会计处理：借：固定资产清理 187200 累计折旧 280800 贷：固定资产 468000借：银行存款 120000 贷：固

15、定资产清理 117670 应交税费应交增值税 2330借：营业外支出 69530 贷：固定资产清理 69530五、房地产企业处理废旧物资怎样纳税 财税20099号：小规模纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，应按3%的征收率征收增值税。 例、甲房地产公司开发的A小区已经竣工，在清理施工现场时，将建筑废旧物资变卖，收入110000元，缴纳了营业税5500元。 错！ 应交增值税额110000（13）33204（元） 借：银行存款 110000贷：开发成本建安工程费 106769 应交税费应交增值税 3204第四讲 营业税改革对房地产业的影响一、关于营业税“境内、境外”的判断 新细则是指：在中

16、华人民共和国境内（以下简称境内）提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指： （1）提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内； （2）所转让的无形资产（不含土地使用权）的接受单位或者个人在境内。 （3）所转让或者出租土地使用权的土地在境内； （4）所销售或者出租的不动产在境内。（三）对跨年度老合同实行营业税过渡政策： 财税2009112号规定： 跨年度老合同涉及的境内应税行为的确定和跨年度老合同涉及的建筑、旅游、外汇转贷及其他营业税应税行为营业额的确定，按照合同到期日和2009年12月31日(含12月31日)孰先的原则，实行按照原营业税暂行条例及实施细则与相关规定执行的过渡政策。

17、 上述跨年度老合同涉及的税率、纳税义务发生时间、纳税地点、扣缴义务人、人民币折合率、减免税优惠政策等其他涉税问题，自2009年1月1日起，应按照新条例和新细则的规定执行。文到之前纳税人已缴、多缴、已扣缴、多扣缴的营业税税款，允许从其以后的应纳税额中抵减或予以退税。例1、2009年3月15日，某房地产公司委托A国的勘察设计院进行开发小区的设计，按合同规定支付设计费100万美元。A国设计院在我国境内没有代理机构，该公司应当代扣营业税和外国公司的企业所得税。已知当天美元与人民币的汇率中间价为6.8373。例2、甲建筑施工企业2009年在境内从事建筑安装劳务取得营业收入5000万元。承包A国建筑工程，

18、取得劳务收入1000万美元（美元对人民币汇率为6.80元），计算该公司2009年应交营业税额。二、自建房产自用是否缴纳营业税？例、山东省某市一个房地产企业，由于业务发展的需要，2008年二月将一栋新建好的写字楼自用，写字楼成本价1900万元。当地税务机关认为应当做视同销售处理，缴纳营业税，经评估机构评估，公允价格为2800万元，缴纳营业税及附加154万元，企业所得税汇算清缴时，还要征收企业所得税。请问，对么？新细则第五条 纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为： （1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；（2）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生

19、的自建行为； （3）财政部、国家税务总局规定的其他情形。 三、价外费用怎样缴纳营业税条例第五条，营业额为纳税人收取的全部价款和价外费用。 价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费； （2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据； （3）所收款项全额上缴财政。 凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并

20、入营业额计算应纳税额。讨论：1、“营业外收入”交营业税么？2、企业“主营业务收入”金额与营业税纳税申报表的“应税营业额”完全相等么？ 3、关于价外收费营业税与所得税的差异营业税的规定价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。企业所得税的规定企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。四、混合销售的税种选择（一）混合销售

21、：一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。（二）混合销售适用税种的判定：1、销售单位的性质2、销售额占交易额的比重： 年销售额 年销售额年营业额（三）特殊形式的混合销售 纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额： （1）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为； （2）财政部、国家税务总局规定的其他情形。 五、兼营行为如何纳税（一）兼营营业税的不同税目条例第三条纳税人兼有不同税目的应当缴纳营业税的劳务(简称应税劳务)、转让无形资产或者销售不动产，

22、应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额（统称营业额）；未分别核算营业额的，从高适用税率。（二）兼营营业税的应税劳务和增值税的货物销售细则第八条 纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务的，应当分别核算应税行为的营业额和货物或者非应税劳务的销售额，其应税行为营业额缴纳营业税，货物或者非应税劳务销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业额。 六、企业承包、承租纳税人的确定单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（统称承包人）发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人（统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税人；否则以承包人

23、为纳税人。原细则规定：企业租赁或承包给他人经营的,以承租人或承包人为纳税人。七、销售不动产价格明显偏低如何处置条例第七条纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； （二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定： 营业额营业成本或者工程成本（1成本利润率）（1营业税税率）公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。八、甲供材料政策的变化（一）财税200316号：通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件（

24、弯头、三通、冷弯管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容器等物品均属于设备，其价值不包括在工程的计税营业额中。其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。计税营业额 工程结算价款设备价款（二）细则第16条：除提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。要点：1、建筑业的纳税人？2、甲供材料也要征营业税，但是，纳税人是建筑施工企业，而不是开发商，材料费是指定额材料费，动力价款是指定额机械费3、甲

25、供设备不征税。4、建筑劳务划分为：装饰性建筑劳务、非装饰性建筑劳务。例16、A企业新建一栋写字楼，楼内配电梯、中央空调等设备。设计概算为3000万元，其中设备价款400万元。请问，在工程出包时，应当怎样签订合同对A企业有利？例17、甲房地产开发公司在开发别墅100套，准备精装修后出售，根据设计图纸计算，装修直接成本需要1980万元。其中材料费占60，采取何种出包方式，可以减少对装修工程的营业税支出？（四）装饰劳务的清包工以清包工形式提供的装饰劳务：是指工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购，纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。财税2006114号规定： 纳税人采用清

26、包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入(不含客户自行采购的材料价款和设备价款)确认计税营业额。非装饰性建筑劳务 含甲供材料装饰性建筑劳务 不含甲供材料九、利用合同减低税费支出例、2009年春天，甲建设单位有一项建设工程，工程总造价2000万元，在招标中乙建筑工程公司中标，但是，由于乙公司工程已经排满，准备只负责工程的组织和管理，又安排丙公司施工。经过协商，由甲单位直接与丙公司签订发包合同，工程价款1900万元；再与乙公司签订监理合同，付费100万元。 乙公司应交营业税10055万元如果，乙公司总包工程，再将建筑安装分包给丙公司，乙公司仍然负责工程管理，应

27、交税费会明显下降。 （20001900）33万元十、利用新条例降低税基的方法（一）交通运输业 计税营业额全部价款和价外收费支付其他单位的运费（二）旅游业计税营业额全部价款和价外收费代旅游者支付的宿费、 餐费、交通费、门票支付给其他企业的旅游费（三）建筑施工业计税营业额全部价款和价外费用支付其他的单位分包款（四）金融保险业的金融商品买卖业务计税营业额卖价买价（五）劳务公司 计税营业额全部价款转付的工资和职工福利费“五险一金”其他费用（六）物业公司计税营业额全部收入代业主支付的水、电、燃气费代承租者支付的水、电、燃气费、房屋租金（七）邮政电信业 计税营业额全部收入支付给合作方的价款（八）广告代理业

28、计税营业额全部收入支付给其它广告公司或广告媒体的广告发布费（九）销售不动产、转让土地使用权计税营业额全部收入购置（受让）原价或抵债作价（十）金融企业代收费用 计税营业额全部收入支付给委托方的价款（十一）总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知（国税函2009520号）：纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业

29、额计算缴纳营业税。 计税营业额全部收入代委托方支付的拆迁补偿费十一、合法有效凭证：（1）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证； （2）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证； （3）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明； （4）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。 国税函200577号：合法有效凭证，包括法院判决书、裁定书、调解书，以及可由人民法院执行的仲裁裁决书、公证债权文书。