项目投入产出分析篇－七

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1、方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion ar

2、ticles70万平方米大盘投资收益如何权衡？投资收益如何达到最佳化？一期何时是融资的最佳时间节点？如何控制建设期风险？如何达到收益最佳？提 问方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles建设规模大建设周期长前期投入成本高抗风险能力受主要因素影响投资收益能否成为后续项目建设资金链的优良开端提 问方法论Methodology市场研判Mar

3、ket research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles提 问方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles测 算方法论Method

4、ology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles15 30 15 30 15 30 15 30 15 30 15 30 15 30 15 30 15 30 15 30 15 30 15 30 15 30 15 30 15 30 15 30 15 30 15 30 15 30 15 30 15 30 15 30 15 30 15 301施工图设计审查2规划许可

5、证办理103监理、施工招投标304施工许可证办理1451#-4#基础施工1206一至十五层主体1607十六至二十八层1408裙房主体6091#-4#内装饰施工120101#-4#外装饰施工15011门窗16012室内水电工程13消防通风设备安装12014电梯安装9015室外道路绿化9016室外供水6017室外供电6018竣工验收302月 编制单位：开发项目部 日期 2006.6.2010月 11月 12月 1月6月7月8月9月2月3月4月5月10月11月12月1月6月7月8月9月2 20 00 06 6年年开开发发项项目目计计划划D D-1 10 0区区横横道道图图序 号天 数2006年200

6、7年20083月4月5月分部工计划时间测 算*制表依据 （1）贵司提供:2006年开发项目计划-D-10区横道图 （2）我司招商销售部制定:一期销售周期预计方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles142461.8m2（预估）06年9月07年2月客户积累期（6个月）完成一期住宅客户的积累工作26176.6 m2（预估）07年3月4月开

7、盘强销期（2个月）35%07年5月7月第一强销期（3个月）55%07年8月10月第二强销期（3个月）70-75%2007年11月持续期95%07年9月12月 开盘强销期（3个月）20%08年1月5月 第一强销期（5个月）50%08年6月9月 第二强销期（4个月）80%2008年10月持续期90%阶段合 计（预估）151774.56 m2持续期完成一期商铺客户的积累工作客户积累期物业类型总销面积（预估）阶段住宅住宅、商铺168638.4 m2（预估）商铺测 算方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Produc

8、t positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles 1、项目投资估算分析测 算方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer ori

9、entation项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles测 算方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles解决问题：何时是融资的最佳时间节点？单位：万元测 算方法论Methodology

10、市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles测 算方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles经营收入：

11、住宅及商业经营收入：住宅及商业45,562.5645,562.56万元万元;车位车位2,882.722,882.72万元万元 在项目建成后，住宅和商业用房将全部对外出售，建议地下车库出租经营一段时间后转售。按目前宜昌市西陵区各类物业的销售和出租状况，用前瞻发展的观点，力求准确地反映未来几年的房价走势，并且采取相对稳健的预测。营业税金：本项目按营业收入的5%缴纳营业税，并分别按应缴纳税额为基数，缴纳其他附加税费、教育费附加、城市建设维护费、义务兵优待金等，综合考虑印花税及商品房交易手续费，经营税金合计按5.7%计算；所得税：本项目按33%的税率缴纳所得税计算；评 估租金售价住宅2500元/商业3

12、800元/车位150元/个月60000元/个方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles一住宅35,615.455,342.328,903.866,410.787,835.403,561.553,561.55二商业9,947.111,989.42994.711,989.421,989.421,989.42994.71三车位合计45,56

13、2.560.000.000.000.005,342.328,903.866,410.789,824.824,556.265,550.971,989.421,989.42994.710.00住宅及商业部分销售收入估算表2009年2007年2008年序号项目合计2006年一、13.3414.3615.3916.4219.7720.9323.262,759.2612150150150150170170170170365%70%75%80%85%90%100%100%413.3414.3615.3916.4219.7720.9323.2623.26566273613.3414.3615.3916.42

14、19.7720.9323.262,759.26车位出租和出售计划收入估算表租赁（转售）收入2009年2010年序号项目合计2,882.72出售单价（万元/个）出售收入可出租个数租金出租率（%）有效毛租金收入注：红色部分为代理公司完成的项目一期销售，住宅部分销售率为90%95%，商业部分销售率为90%。评 估456方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotio

15、n articles总成本为：37,085.75万元。建设成本为：33,684.16万元，其中包括土地开发费用、前期开发费、市政配套、小区配套及总体、建安费用、不可预见费，详见投资估算表。经营成本为：3,401.59万元，其中包括销售费用、管理费用、财务费用。计算方式如下表：评 估方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles*注：经营费

16、用中广告费用和推广费用列支到整体项目营运测算中去注：经营费用中广告费用和推广费用列支到整体项目营运测算中去单位：万元评 估方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles 住宅及商业部分销售成本利润率为：14.82%；全部销售成本利润率为：21.58%。详见损益分析。损益分析根据销售建议及收入估算分住宅及商业部分销售损益表和住宅、商业和车位

17、全部销售损益表进行。公司在缴纳所得税后，根据公司发展的战略要求进行税后的利润分配或计提公益金和公积金。评 估方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles单位：万元评 估方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning pr

18、oject项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles评 估单位：万元方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles基准收益率：基准收益率：6%，接近银行同期贷款利率；内部收益率：内部收益率：20.44%（项目一期全部投资）；累计净现值：累计净现值：2573

19、.88万元（按6%的折现率测算）；静态投资回收期：静态投资回收期：1.96年（项目所得税后），动态投资回收期：动态投资回收期：2.02年，小于项目建设期。评 估方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles单位：万元 项目全部投资的内部收益率为20.44%远高于银行同期贷款利率；表明该项目从全部投资角度盈利能力来看盈利能力已经超过了行业基

20、准收益率，在财务上可以接受。方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles2,574-7,781-9,533-11,127-14,521-13,238-8,934-6,789-434793,531 3,7133,8924,4172,574-20,000-15,000-10,000-5,00005,00010,000123456789101

21、112131415累计净现值净现值累计净现值负值最大是在2006年的第四季度，即为累计现金流出最高点，故2006年第四季度是贷款的最佳时间节点。单位：万元评 估方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles 经过测算，项目总成本略高，盈亏平衡点是80.10%，即当销售收入达到36494.217万元即销售周期刚进入2008年第一季度时，此时

22、住宅销售量达到住宅销售量达到92.6%，商业销售量达到，商业销售量达到35.2%，即可达到盈亏平衡。以下就初始售价变化和建安成本变化对本项目税前利润的影响作项目的抗风险能力分析。控制总成本不变，住宅销售售价和商业售价变化 控制销售价格不变的，建安成本变化评 估方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles评 估市场销售价格变化对税前利润的

23、影响21253230-10000-500005000100001500020000-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%销售价格变化幅度单位（万元）0100020003000400050006000单位（元/平方米）税前利润商业单价住宅单价方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles建安成本

24、变化对税前利润的影响-91.2528141.16-4000-200002000400060008000100001200014000-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%建安成本变化幅度税前利润单位（万元）05000100001500020000250003000035000建安成本单位（万元）税前利润建安费用评 估总体而言本项目抗风险能力较强，但总成本较高，尤其是建安成本，为了获得更大的利润空间，应加强工程成本控制。成本控制与项目利润益计算内部收益率的关系详见敏感度分析。方法论Methodology市场研判Market research客户定位C

25、ustomer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles 评 估从表中可以看出当降低建设投资成本尤其是建安成本的情况下，项目的利润率提高较多，同时增强了项目抗市场风险能力。同样当住宅和商业的市场销售价格同时提高时项目的收益水平也相应提高。因此项目成本和市场销售价格是影响本项目收益的最主要主要因素，加强成本控制和市场销售营销策略是提高项目收益的最有效手段。方法论Methodology市场研判Market research客户

26、定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles评 估可以看到，在成本上升的10，售价降低5的最不利情况下，项目内部收益为7万元，但仍有1884万元的税前利润。综合考虑不利因素和有利因素发生的概率，最终的期望的税前利润是7443万元，净现值（税后）是：3549万元。方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product po

27、sitioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles1 1）经过测算，项目基本方案的成本较高。）经过测算，项目基本方案的成本较高。2 2）资金回流的速度和回流量满足后续建设资金的需求和银行还款的能力。）资金回流的速度和回流量满足后续建设资金的需求和银行还款的能力。3 3）项目一期具有较强的抗突发事件能力和一定的抗市场风险能力。）项目一期具有较强的抗突发事件能力和一定的抗市场风险能力。4 4）项目一期收益受成本和市场销售价格影响较大。）项目一期收益受成本和市场销售价格影响较大。5 5）建议

28、加强成本控制配合市场营销策略将收益增大到最理想化状态。）建议加强成本控制配合市场营销策略将收益增大到最理想化状态。评 估方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles方 案方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning p

29、roject项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles以下是在理想状态下市场销售价格起伏变化对项目税前利润和成本利润率的分析预测。建安成本下浮建安成本下浮5%建安成本下浮建安成本下浮10%方 案解决问题如何控制建设期风险？如何达到收益最佳？方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Pro

30、motion articles从图表上看，当建安成本下降5%时，住宅和商业单价共同提高5%，项目税前利润达到9165.26万元，成本利润率达到23.70%。方 案建安成本降低5%时初始价格变化对税前利润的影响4982.627073.9411256.5813347.9015439.2317530.5519621.879165.2613.01%18.38%28.97%34.18%39.35%44.47%49.54%23.70%0.005000.0010000.0015000.0020000.0025000.00-5%0%5%10%15%20%25%30%价格变化幅度税前利润（万元）0%10%20%

31、30%40%50%60%税前利润率%税前利润成本利润率%方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles总成本投入：35,926万元。经营收入：住宅及商业47841 万元利润：税前利润91654万元成本利润率：24%（税前利润）评价结论：超过行业基本收益率方 案总成本投入：37,086万元。经营收入：住宅及商业45,563万元利润：税前利润

32、5880万元成本利润率：15%（税前利润）评价结论：基本达到行业基本收益率5,055-7,781-9,533-11,048-14,286-12,614-7,769-5,2002,1423,0126,4696,9057,3357,9615,055-20,000-15,000-10,000-5,00005,00010,000123456789101112131415累计净现值净现值方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning

33、投资篇Investment articles推广篇Promotion articles从图表上看，当建安成本下降10%时，住宅和商业单价共同提高5%，项目税前利润达到10,359.46万元，成本利润率达到27.64%。方 案建安成本降低10%时初始价格变化对利润的影响6176.828268.1412450.7814542.1016633.4218724.7420816.0710359.4616.65%22.17%33.05%38.42%43.72%48.98%54.19%27.64%0.005000.0010000.0015000.0020000.0025000.00-5%0%5%10%15%

34、20%25%30%价格变化幅度税前利润（万元）0%10%20%30%40%50%60%税前利润率税前利润成本利润率%方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles总成本投入：34,767万元。经营收入：住宅及商业47841万元利润：税前利润10,359万元成本利润率：28%（税前利润）评价结论：超过行业基本收益率方 案4,106-7,78

35、1-9,533-10,968-14,052-12,465-7,861-5,4201,4662,1965,3905,7116,0286,5784,106-20,000-15,000-10,000-5,00005,00010,000123456789101112131415累计净现值净现值总成本投入：37,086万元。经营收入：住宅及商业45,563万元利润：税前利润5880万元成本利润率：15%（税前利润）评价结论：基本达到行业基本收益率方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioni

36、ng project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles当建安成本降低5，项目税前利润达到91654万元，后续二、三期项目建设可使用资金=自有资金+利润，约25500万元。当建安成本降低10，项目税前利润达到10,359万元，后续二、三期项目建设可使用资金=自有资金+利润，约26800万元。方 案方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles结 论方法论Methodology市场研判Market research客户定位Customer orientation项目产品定位Product positioning project项目规划Project planning投资篇Investment articles推广篇Promotion articles结论结 论