房地产价格组成部分

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1、房地产房价组成部分（一）成本法公式计算公式：房价二土地成本+开发成本+开发费用+税费+利润房价二土地成本+ （前期工作费用+建安成本+配套费用）+ （销售费用+财务费用+办公费用+不可预见费）+ （营业税+所得税）+开发利润项目序号项目项目内容及标准约占房价比例土地费 用1土地费用土地款、拆迁、安置、土地出让金、手续费等单方土地成本-总地价/ （建设用地面积*容积率）3050%300万/亩以下：30%左右300万/亩以上：40%左右前期开2前期工作费用地质勘探费：基地面积 X （2-3 ）元/川 文物勘探费：基地面积 X2元/川 总体规划设计（规划、建筑、景观设计） 多层8-10元加，高层15

2、-20元m 人防收费：自建人防不交三通一平费：10-15元/ （根据地面情况） 围墙、定位放线费、供水、供电、雨水、污水等35%发成本3建筑工程费用建筑安装费用和材料设备采购多层：500 600元/平米小高层：1100 1200元/平米高层：1500 1600元/平米超高层（25层以上）：1800 2000元/平米15% 30%多层：约15%高层：约30%4基础及市政市政配套费：170兀/510%配套道路及硬化、绿化：20兀/平米（根据规模大小，大项目费用低）人防异地建设费及其它开发 费用5管理费用办公、招待、差旅、员工工资等，约 2%6-8%6财务费用贷款利息、公关费，约2%7销售费用策划、

3、销售、推广等，约3%8不可预见费未列入预算的各项预算外开支，约 2%税费9营业税+所得税约销售收入的13%12%开发 利润10利润-销售收入土地成本开发成本开发费用税费1020%一般 15%房地产房价举例以占地100亩，建设规划用地89亩，每亩地350万，容积率3.0的小高层、高层、商业综合体为例项目建筑指标总占地面积100亩建筑用地面积89亩建筑面积177822平米各项目建筑面积其中住宅155000平米,商业20000平米，其它2822平米容积率3.0住宅综合价5000元/川商业8000 元 /销售收入93500 万各项成本计算项目序号项目项目内容及标准约占房价比例土地费1土地费用:土地款、

4、拆迁、安置、土地出让金、手续费等总地款:35000万用单方土地成本-总地价/ （规划用地面积*容积率）单方:1970元/平米占住宅价39%前期开 发成本2前期工作费用地质勘探费：基地面积 X（ 2-3 ）元/川 文物勘探费：基地面积 X2元/川 总体规划设计（规划、建筑、景观设计） 多层8-10元/，高层15-20元/ 人防收费：自建人防不交三通一平费：10-15元/ （根据地面情况） 围墙、定位放线费、供水、供电、雨水、污水等2133 万单方：120元/平米占住宅价3%3建筑工程费用建筑安装费用和材料设备采购多层：500 600元/平米小高层：1100 1200元/平米高层：1500 160

5、0元/平米 超高层（25层以上）：1800 2000元/平米23116 万平均建安：1300元/占住宅价26%4基础及市政配套市政配套费：170兀/道路及硬化、绿化：20元/平米（根据规模大小，大项目费用低）3555 万200 元/ m2占住宅价4%人防异地建设费及其它开发 费用5管理费用办公、招待、差旅、员工工资等，约 2%7000 万390 元/ m2占住宅价7.8%6财务费用贷款利息、公关费，约2%7销售费用策划、销售、推广等，约3%8不可预见费未列入预算的各项预算外开支，约 2%税费9营业税+所得税约销售收入的13%12155 万680 元/ m 占住宅价的13.6%开发 利润10利润

6、-销售收入土地成本开发成本开发费用税费10541 万，约 11%占住宅价的12%（二）销售法公式房价二二土地成本+开发成本+开发费用+税费+ 利润+ （附加值价格）房价二二土地成本+ （前期工作费用+建安成本+配套费用）+ （销售+财务+办公费用+不可预见费）+ （营业税+所得税）+开发利润 +（品牌价值 +成熟价值 +升值价值 +教育价值 +产品价值 +物业服务价值 +其它价值）1、品牌价值一级品牌：300500 元 /平米二级品牌：200300 元 /平米三级品牌：50100 元 /平米2、成熟价值：大盘： 200 500 元/平米中档楼盘： 100 200 元/平米3、升值价值：升值潜力大： 500 1000 元 /平米一般： 100 300 元/平米4、物业价值：一级知名物业： 300 500 元/平米米frln00L09 -忸 00000 L 米、1koo0ool -忸 009000 米粧、尺009000 -rm忸009 米丈1K00L 09米忙、1K0000 L 巨K密9C0 米丈1K00000 L - Ml 米忙、1KOO9Ooe -SS.ID 米 i/ln00L 09米 i/lK00000 l - fn