二手房销售顶岗实习报告

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1、毕业设计二手房销售顶岗实习报告姓名： 专业班级：国际商务12-1班完毕时间：4月14号指引教师： 青岛职业技术学院商学院制摘要：这两年来房市火的出奇，二手房交易量非常大，这也阐明刚性需求炒房人的需求还是相称大的。本文通过作者在青岛链家宝业房地产经纪有限公司销售二手房，探讨了二手房销售某些基本措施，二手房销售中存在的漏洞和二手房在过户时常发生的某些基本状况，尚有某些错误的买方和卖方浮现的逃税漏税的问题。并给这些问题提出了某些可以解决的方案，指出了这些操作中存在的不好之处。核心词：二手房 漏洞 解决方案二手房销售顶岗实习报告 一、对链家的简介和工作规定1对于链家的简介 青岛链家宝业房地产经纪有限公

2、司链家地产始建于，成长于北京，发展在全国。是一家以房地产经纪业务为核心，同步发展资产管理、金融服务的房地产综合服务体。链家总部设在北京，目前北京、青岛、上海、南京、天津、成都、杭州、大连等都市开设分公司10家，拥有直营连锁门店1500余家，旗下员工合计33000余人。年交易额逾千亿，营收达51亿以上。 青岛链家于11月10日入驻，截至目前近3年时间，已开设直营连锁店面近70家，员工规模1200余人，营业额是最强对手的1.5倍，现已是青岛房地产经纪行业规模最大的公司，并不断开疆辟土，扩大市场规模。2工作岗位简介我的工作是房产经纪人，我的工作重要任务是我们公司在市北所拥有的二手房和部分一手房。在工

3、作中我们还要在我们服务的社区范畴内找即将拿出来卖和已经拿出来卖的二手房，和房主谈我们公司的业务，帮房主选择合适的价格，等等。3工作的重要流程我每天的工作流程很简朴，每天早上要对自己名下的所有房源进行确认，以保证我名下房源的精确性，我们俗称为回访。下面是联系客户出来看房，若没有客户可在店面等待接待上门客户，在网上搜寻房源，或者逛社区。每天我们至少要带3组客户看房这是公司给我们的规定，每周周六周日是可会上门最多的时候，这也是我们一周工作量最大的时候，一般状况下客户是来了一波又一波。 二、工作中遇到的问题 在工作中我会时常遇到问题，毕竟第一次接触这样的行业问题是无可避免的。刚开始来到店面的时候，公司

4、只让我们接触租赁客户，由于相对于买卖客户而言租赁是相称简朴的，我接触的第一种租赁客户是一种组合租房的，虽然钱不是诸多但是我也很用心的去做，在我门手上有诸多二房东（二房东是指将别人房子租来合适的装修在出租的人）的号码，我根据客户的规定找到一种合适的二房东号码，电话联系后我和房东约好时间看房。第一次带客户看房难免有点激动，也许是我过于激动的因素第一次带客户看房居然把路带错了，导致客户非常的气愤，情绪很激动。我再次联系房东清晰地址后，我在次在脑中清晰路线后，将客户带到了我们的目的地。也许是客户对合肥路这一代的房价并不是很清的楚，非常的惊讶，说哪有这样贵啊，你们中介只会和房东一起赚黑心钱，我但是很气愤

5、，但是想到客户是上帝我安静了下自己的心情然后和客户说清晰了浮山后目前的房价和租房市场的状况后，客户的心情才缓和下来。在房间里面客户和房东讲价格，肯能是房东看客户也是个学生乐意稍微降一点价格，但是还是超过了客户的心里底线。客户让我在找找她也合适的放宽了规定，我又带她看了下揽翠园的合租房，房间的设施比刚刚的要好并且全是女的这点非常合适客户的规定（客户是女的）。但是也是价格很高她要考虑考虑。也许是我第一次接触这样的客户，我没能不久的成交，并且最重要的问题是我忘了向客户要电话号码，这让我出于了非常被动的地位。我的第一种单子也就这样的毁了。这件事情对于我的触动很大的，我懂得不管是自己做哪一行对于每件事情

6、都要仔细在仔细，认真在认真，每一件事情都要做到很细，才干做好每一件事情。我的第一单是在学生手上成交的，学生也是我们最喜欢做租赁的群体之一，那是一种下着蒙蒙细雨的下午，两个女的上门要找独身公寓，很荣幸我接待的，在客户的规定下我按照她们的规定找到了几种合适的房子，电话联系房东后，只有一间房子能目前看。我带她们去看了下房子，房子里面的设施不是很全，但是整体给人很温馨的感觉，客户很满意但是每个人总喜欢看看背面的有无好的，由于我懂得人们这样的心里，我故意找了个房间很贵很差的那种给她们看了下，客户说她们要考虑考虑，一会儿给我答复。我记下了她们的电话号码，避免出和上次相似的错误。大概二十分钟左右客户给我一种

7、电话，问我房租能不能稍微在便宜点，我说这要和房东商量，我懂得房东的心里底价在3000，我给客户报的是3200，因此我过了大概五分钟左右的时间，给客户回电话说房东乐意便宜200元。客户说这样可以，大概半小时后来签。也许上天不想我的单子那么轻松的完毕，我联系房东时，房东由于家里面急事回市区去了，说大概一小时能在回到这里，我说我问下客户，客户很通情达理批准，但是在我漫长的等待中，房东还是没到，说事情没解决完，还要一小时，客户已经到了，我拿出我浑身解数和她们聊天，时间在不断地流失中，房东最后到晚上七点多才到，这让客户非常的恼火，房东也觉得自己很不好意思，乐意帮客户出中介费，就这样我的第一笔单子在惊心动

8、魄中签了下来。租赁开过了自然就要做买卖了，我也合适的接触某些买卖客户，买卖客户比租赁客户要难发言的多。并且做买卖的规定很高不管是对于国家税收的理解，要对我们所服务的社区的价格要相称的理解，并且要能不久的掌握住房源的流向。我成交的第一笔买卖也许是自己碰的运气，客户看房子看了大半年了，看到了福岭嘉苑的房价从13000涨到了15000，这也使得我成交的几率增大，客户刚上门的时候是全家出动的，通过培训的我懂得这样的客户一般都是刚性需求客户，比炒房的客户要稳定的多。客户开始只考虑四季景园的房子说什么社区新，我告诉她们，对面的社区福岭嘉苑也较好，并且这个社区已经很成熟了，绿化达到了46%，其实我也不是很清

9、晰，做我们这行其实靠的就是吹，但是要有度，并且我告诉她们福岭嘉苑是一种开放式的社区，什么人都能进去这样对家人的安全也不是较好，她们听了觉得也是就说让我留意这两个社区，如果有这样的房子打电话告知她们。也许上天但愿我成交这比买卖，在接到客户的第三天，福岭嘉苑出来了一套86平155万的房子，我立马打电话联系客户，客户也很激动说什么也要看，由于这个房子很抢手，因此看的人也非常的多，房东平时也要上班，因此安排看房在12点半到一点半的时间段里面，我的客户由于赶时间过来是最后一组。客户看到房子后来说，房子其实也很一般，但是由于房东的装修风格非常的好因此客户的儿子看的非常的喜欢，客户说回家考虑考虑，在她们走的

10、时候我叮嘱她们如果想要这房子要迅速，已有诸多客户已经看了差不多了。客户说懂得了就走了。大概过了20分钟左右客户又回来了说，房子不是较好但是我们看房也看累了，就买这套吧。但是我很兴奋，我懂得我的第一单买卖就要成功了，这时候我的同事插了句话说有个三房间的，在一楼这是客户很想看下，我没措施这有带客户去看了下，客户看后又说想定这套，价格比本来的稍微高点。我说我们到店里面谈。我们回到店里面我再次问客户，你究竟定那套她说托乐嘉的，我联系了房东，房东说买可以要给我们住到5月份，由于客户的小孩是在青岛租房子住的因此客户不批准，后来房东又打电话说老公刚刚出差了，没措施签合同不想卖了，客户和失望说那就定翠屏清华的

11、那套吧。我迅速的联系房东，房东手机关机。（肯能是中介的人骚扰多了），后来客户的老婆在网上挂出来了，我立马打电话给她的老婆，她老婆说晚上七点到我们的店里。时间一分一秒的过去，房东到了。由于我是第一次操单买卖，因此店长帮忙签的，店长是三年的老员工了因此不久就搞定了这件事。我人生的第一单买卖也就这样的成功了。 三、工作中问题的解决 在工作中遇到了多种各样的问题，如税收怎么算，过户的流程等等。在进入公司的前期公司对我们做了统一的培训，对于税收只是稍微的说了点，这是我们还是很不懂的，在第一单租赁做成后，店长让我自己去物业交接，我相称的胆怯，由于我连电表水表都不会看这使我非常的犯难，我也不好意思说由于这些

12、都是常识。还好我师傅（刚下店的时候店长给我找了个师傅）看我了我的难处就和我一起去物业交接，在物业交接的时候，师傅交我怎么看电表水表，尚有怎么物业交接。这样我又解决了我一大难题。在开始接触买卖的时候，我对于税收这一块很不懂，买卖意味着要过会因此连房产局的门是朝那边开的都不懂得的我怎办呢，这时平时和我处的比较好的同事又帮了我的忙和我一起过户，但是由于我的失误导致未能及时将递交到房产局的文献及时的上交致使我们过户的时候浮现了不必要的麻烦，还好店里面的其她同事帮我递交了。过户完后来我们要去贷款，贷款也是一件很麻烦的事情，如果解决不好会导致钱款不能及时的下到房东的账上。贷款公司是和我们合伙的一家公司，和

13、诸多家银行合伙，她为我们选择了一种下款最快的银行，就这样的我的第一次过会完毕了。在背面公司又为我们专业的辅导了如何做买卖如何算好税收，如何算能贷多少公积金，目前的我可以说买卖对于我而言也是非常轻松的。 四、对于青岛二手房的几点建议 青岛的二手房泡沫还是很大的。在七月份的时候，月头和月尾的人买相似的房子要多花20万，这不是一种小数目，对于诸多阶层而言要苦好几年才干赚到的。房价上升的这样快，一点是由于市北地铁，第二点是对于青岛刚性需求的增长有关。就这样买卖交易过程中还是有诸多问题的我就举写例子把。其1：运用公证先卖后过户花招：不少业主找到买家后选择到公证处公证转让房屋，再商定等房子5年期限到了后再

14、办理过户转让手续。后果：到公证部门办理交易公证手续的耗费，与全额征收营业税及附加费相比，的确便宜诸多。律师觉得，只公证但是户，使购房者承当了较多风险。由于房屋实行的是登记备案制，虽然进行了公证，在未办理产权过户前，房屋的产权仍属卖方。在此期间，若卖方擅自将房屋卖给第3方，房屋的产权就会发生变化。有买家说，我可以规定把房产证拿在我手上，但高律师指出，卖方可以办理遗失手续获得新的房产证，并将房屋产权过户给新的买家。地税工作人员还表达，这种避税措施下买方契税是始终不能免的，只有卖方占了税收便宜，但风险却全是买方承当。尚有，业主如果因资金短缺还可以拿房产去抵押贷款，当发生还款困难，银行是有权利收房的。

15、如果遇上卖家擅自抵押或者进行2次销售，找得到原业主还好，要是她跑了找不到，那就成无头官司。目前买房人对于法律的知识也是越来越精通了，因此这样只有买房吃苦卖方获利的事情也很少见了。但是我们不能因问题少而不关怀，作为一名二手房的销售人员我们有责任避免这样的事情发生。其2：签订合同先租后卖花招：针对5年内转让房屋全额缴纳营业税及附加费的政策，1些卖方与买方商定，买方先以租赁的方式入住，5年期限到了后来双方再按商定价格交易过户，届时租金就抵房价。后果：这种措施和第1种措施1样，也是卖方节省了售房的营业税及附加费，买方却要承当很大风险。如果几年后房屋价格上涨了，房主完全也许宁愿补偿违约金也不乐意卖房子，

16、这对于买方来讲，则要承当由此带来的诸多机会成本。同步卖方尚有也许在此期间将此房抵押或此外发售，对于买方而言法律风险极大。此外，地税部门的工作人员指出，卖方虽然少交了卖房子的营业税及附加费，但在租赁期间必须依法承当房屋出租的营业税及附加费、房产税、个人所得税等。这样的事情目前也不多大多是房东卖了在租来住，并且房价上升的速度有点吓人，很少有人乐意去冒这个风险，但是我们还是会提示人们，这样做的不好之处。其3：假赠与真卖房花招：国内现行税法规定，对私人赠与房屋的行为不征收营业税。由于税务机关人力限制，不也许对每1笔赠与行为进行核算，因此假赠与真卖房，也是1种比较流行的逃税花招。后果：地税部门工作人员指

17、出，为避免房屋买卖双方运用假赠与行为偷逃税，国家税务总局近来已经出台新规定，规定个人赠与房屋必须提交有效证明材料（如公证书），经审核后才干免税，并且规定这种行为税务机关不能开具发票。新规定最核心在于，受赠方在后来转让房屋时会面临高额的税收，其个人所得税将按销售收入扣除合理税费后的20%征收，重要的是明文规定不得核定征收（成都市核定征收率是1%）。对不是通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式获得的住房，受赠人再转让房屋时的营业税，其购房时间将从受赠者获得房屋时间算起，而不能从赠与人获得房屋时算起。假赠与让卖方少交了营业税，买方却要面临将来发售房屋时高额的个人所得税，很不划算。律师提示，

18、采用假赠与真买卖的方式转移房产，对买方来说还存在很大的交易风险。例如拟定付款方式就是1个难题。由于卖方在房屋产权转移之前可以随时撤销赠与，虽然买方已付了定金，也对发售方没有约束力，定金很难受到法律保护。此外，合同法规定：“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承当责任。”换言之，如果买方收到的房屋有质量问题，也不能规定原主人予以补偿。因此以上的都要取缔，地税局提示房屋买卖双方，为了逃避房屋转让税收采用的种种花招，都隐藏着交易风险、法律风险、税收风险，并且往往获利的是卖方，而买方却处在极不利的地位。因此房屋交易双方，不要费尽心思去省点税钱却惹来大麻烦，更不要听信少数不诚信的房屋中介，由于1旦出了税收、法律纠

19、纷，中介完全也许置身事外，当事人却要陷身其中。房屋毕竟是咱老百姓的大额资产，拿到安心房，能睡安心觉，才是头等大事。这样的事情基本上是不会发生的，目前房产局规定房产赠与要交房子估价全额的20%，交的税收不比直接过户的措施少。目前诸多人在缴税过程中都会不可避免的少交点税，一般的我们会通过做低房价，由于房产局的价格总比生活中的现实价格低，因此我们可以稍微的减少税，其实国家税收苦的还是买房人，由于这些税基本上都是由买房人出的。五、结束语房子对于中国人而言是头等大事，和结婚是相提并论的，因此作为房产交易的一员，我会做好每一次房屋买卖，认认真真的做好每一种客户的头等大事。目前国家开始宏观调控房价，出台了多种有关购买二套房的政策，这样促使了房价稍微有所震荡，目前二套房的首付要在三成，并且贷款政策也是相称严的，因此近来买房子的少了，可惜的是中国目前的GDP的增长还是要靠房价的拉升，因此房价在这几年还是不会有过大的下降。目前有光报道说，国家将出台物业税，这样会对房价的减少有一定的增进的作用。我但愿房市不要在做俯卧撑，稍微降降。