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1、提纲土地流转土地流转农业用地农业用地招标出租招标出租建设用地建设用地建房出租建房出租土地流转后农用地用于发展现代农业土地流转后农用地用于发展现代农业土地流转后节约的建设用地建房出租土地流转后节约的建设用地建房出租土地的效益（土地增值）反哺给三农土地的效益（土地增值）反哺给三农土地流转土地流转招标出租招标出租土地流转土地流转 基本原则：基本原则：必须在坚持家庭承包制和稳定农村土必须在坚持家庭承包制和稳定农村土地承包关系的基础上，遵循平等协商、依法、自愿、地承包关系的基础上，遵循平等协商、依法、自愿、有偿的原则。有偿的原则。依法：不仅要依法办事，更要不违法办事；依法：不仅要依法办事，更要不违法办事
2、；自愿：不仅要自发式自愿，更要动员式自愿；自愿：不仅要自发式自愿，更要动员式自愿；有偿：不仅要有偿，更要让农民共享发展成果。有偿：不仅要有偿，更要让农民共享发展成果。政策界限：政策界限：土地流转不得改变土地集体所有性质，土地流转不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。模式一：土地互换模式一：土地互换互换土地，是农村集体经济组织内部的农互换土地，是农村集体经济组织内部的农户，为方便耕种和各自的需要，对各自土地的户，为方便耕种和各自的需要，对各自土地的承包经营权进行的简单交换，是促进农村规模承包经营权进行的简单交换，是促进农
3、村规模化、产业化、集约化经营的必由之路。化、产业化、集约化经营的必由之路。模式二：出租模式二：出租在市场利益驱动和政府引导下，农民将其在市场利益驱动和政府引导下，农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由双方等承租方，出租的期限和租金支付方式由双方自行约定，承租方获得一定期限的土地经营权，自行约定，承租方获得一定期限的土地经营权，出租方按年度以实物或货币的形式获得土地经出租方按年度以实物或货币的形式获得土地经营权租金。其中，有大户承租型、公司租赁型、营权租金。其中，有大户承租型、公司租赁型、反租倒包型等。反租倒包
4、型等。模式三：入股模式三：入股入股，亦称入股，亦称“股田制股田制”或股份合作经营，是指在或股份合作经营，是指在坚持承包户自愿的基础上，将承包土地经营权作价入坚持承包户自愿的基础上，将承包土地经营权作价入股，建立股份公司。在土地入股过程中，实行农村土股，建立股份公司。在土地入股过程中，实行农村土地经营的双向选择（农民将土地入股给公司后，既可地经营的双向选择（农民将土地入股给公司后，既可继续参与土地经营，也可不参与土地经营），农民凭继续参与土地经营，也可不参与土地经营），农民凭借土地承包权可拥有公司股份，并可按股分红。该形借土地承包权可拥有公司股份，并可按股分红。该形式的最大优点在于产权清晰、利益
5、直接，以价值形态式的最大优点在于产权清晰、利益直接，以价值形态形式把农户的土地承包经营权长期确定下来，农民既形式把农户的土地承包经营权长期确定下来，农民既是公司经营的参与者，也是利益的所有者，是当前农是公司经营的参与者，也是利益的所有者，是当前农村土地流转机制的新突破。村土地流转机制的新突破。模式四：宅基地换住房，承包地换社保模式四：宅基地换住房，承包地换社保重庆，被国家批准为统筹城乡综合配套改重庆，被国家批准为统筹城乡综合配套改革试验区后，在土地改革领域率先进行大胆探革试验区后，在土地改革领域率先进行大胆探索，创造了土地流转的九龙坡模式即宅基地换索，创造了土地流转的九龙坡模式即宅基地换住房、
6、承包地换社保。也就是说，农民放弃农住房、承包地换社保。也就是说，农民放弃农村宅基地，宅基地被置换为城市发展用地，农村宅基地，宅基地被置换为城市发展用地，农民在城里获得一套住房。农民放弃农村土地承民在城里获得一套住房。农民放弃农村土地承包经营权，享受城市社保，建立城乡统一的公包经营权，享受城市社保，建立城乡统一的公共服务体制。共服务体制。模式五：模式五：“股份合作股份合作”山东省宁阳县探索土地承包经营权流转新机制，山东省宁阳县探索土地承包经营权流转新机制，建立起建立起“股份合作股份合作”的土地流转分配方式。这种模的土地流转分配方式。这种模式是，农户以土地经营权为股份共同组建合作社。村式是，农户以
7、土地经营权为股份共同组建合作社。村里按照里按照“群众自愿、土地入股、集约经营、收益分红、群众自愿、土地入股、集约经营、收益分红、利益保障利益保障”的原则，引导农户以土地承包经营权入股。的原则，引导农户以土地承包经营权入股。合作社按照民主原则对土地统一管理，不再由农民分合作社按照民主原则对土地统一管理，不再由农民分散经营。合作社挂靠龙头企业进行生产经营。合作社散经营。合作社挂靠龙头企业进行生产经营。合作社实行按土地保底和按效益分红的方式，年度分配时，实行按土地保底和按效益分红的方式，年度分配时，首先支付社员土地保底收益每股（亩）首先支付社员土地保底收益每股（亩）700元，留足元，留足公积公益金、风险金，然后再按股进行二次分红。公积公益金、风险金，然后再按股进行二次分红。资料来源：全国土地流转网资料来源：全国土地流转网
农村土地流转我国农业发展的必然趋势
