2022年物业管理师考试模拟卷218（带答案解析）

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1、书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她 2022年物业管理师考试模拟卷（带答案解析）一.全能测试题(共100题)1.在个群体中，成员在其他人在场的情况下受到鼓励，产生改进和增强绩效的倾向是群体互动效应的()效应。A:社会的群体B:社会促进C:社会闲散D:社会的官方答案：B解析：社会促进作用，又称社会助长效应，是指当他人在场或与他人一起活动时，个体行为效率有提高的倾向。也就是说，在做某一项工作时，个体和别人一起做往往做得又快又好，比一个人单独做时效率高，如“异性效应”。研究表明，这种社会促进效应来自几种因素：群体情景下的情绪唤起，增强了努力程度，自于人们在群体中对于他人的评价更为敏感，

2、因而更加专注于提高绩效。2.物业服务企业与众多的业主、非业主使用人发生物业管理的法律关系，最根本的依据就是()A:物业管理招标文件B:物业服务管理目标C:物业服务合同D:企业的日常核算资料答案：C解析：物业经营管理活动中物业服务企业提供的一切服务都可以在物业服务合同中体现出来，物业服务企业与众多的业主、非业主使用人发生物业管理的法律关系，最根本的依据就是物业服务合同。3.建设单位擅自占用业主共有部分进行经营性活动的所得，业主要求将扣除合理成本后的收益用于补充专项维修资金的，建设单位应对成本的支出及其合理性承担()责任。A:告知B:公示C:说明D:举证答案：D解析：对于行为人擅自利用共有部分进行

3、经营性活动的，权利人有权请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。在确定行为人擅自进行经营性活动的收益时，应当扣除相应的经营成本，但行为人应当对经营成本的支出及其合理性承担举证责任。4.零售商业物业现场管理计划的机构设置中，工程部负责的工作有()A:根据接管情况，适时制定年度、季度、月、周保养计划并组织实施B:与设备生产厂家或供应商建立联系，确认保修协议或供货合同C:修葺公共设施、主要结构、屋顶等D:项目消防设施的日常使用、检查E:收集客户对物业管理的意见和建议，并及时向领导和有关部门反映答案：A,B,C解析：零售商业物业现场管理计划的机构设置中，工程部

4、负责根据接管情况，适时制定年度、季度、月、周保养计划并组织实施；与设备生产厂家或供应商建立联系，确认保修协议或供货合同；修葺公共设施、主要结构、屋顶等；负责审批承租户的二次装修方案；负责与政府有关部门的业务联系；机械设备、电气设备的日常维修和保养；建筑、装潢等设施的日常维修和保养；建筑与装潢工程的更新和改造；供电、供水、供气、供暖、节能的管理与统计；维护通讯设施、卫星接受设备、背景音响设备；环境保护和紧急排污。5.清洁卫生操作的基本方法不包括( )。A:全面清扫B:垃圾收集和垃圾处理C:晶面处理D:自行作业答案：D6.员工的解聘，即物业服务企业与员工解除劳动合同，包括员工的( )。A:辞职B:

5、病退C:辞退D:退休E:资遣答案：A,C,E解析：本题考核的是员工解聘的内容。员工的解聘，即物业服务企业与员工解除劳动合同。员工的解聘包括：(1)辞职，是指员工要求离开现任职位，与企业解除劳动合同，退出企业工作的人事调整活动;(2)辞退，就是终止劳动合同，辞退员工必须慎重考虑，恰当处理，一般而言，对无重大过失者，不要使用辞退的手段;(3)资遣，是企业因故提出与员工终止劳动合同的一项人事调整活动，资遣不是因为员工的过失原因造成的，而是企业根据自己经营的需要，主动与员工解除劳动契约。7.住宅小区会所的定位应()。A:与小区目标客户群的生活追求相符合B:满足业主高品质的生活需求C:与社区周边环境相协

6、调D:与社区居民的普遍需求相一致E:与物业经营管理者的能力相匹配答案：A,C,D,E解析：会所的定位应与小区目标客户群的生活追求相符合，与社区周边环境相协调，与社区居民的普遍需求相一致，与物业经营管理者的能力相匹配。该考点来自教材的第七章“居住类物业经营管理”中的第四节。8.()属于事后控制。A:前馈性控制B:反馈性控制C:防护性控制D:准备总结性控制答案：B9.业主在物业管理活动中，应当享有的权利是()。A:执行业主大会的决定B:交纳物业服务费用C:参加业主大会会议D:遵守管理规约答案：C解析：权利和义务的本质区别：权利是可以放弃的，义务是必须履行的。ABD均为业主应当履行的义务。物业管理条

7、例规定业主在物业管理活动中享有的权利包括：(1)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；(2)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；(3)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；(4)参加业主大会会议，行使投票权；(5)选举业主委员会委员，并享有被选举权；(6)监督业主委员会的工作；(7)监督物业服务企业履行物业服务合同；(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；(9)监督住宅专项维修资金的管理和使用；(10)法律、法规规定的其他权利。10.关于住宅小区会所经营模式的说法，错误的是()。A:独立式经营可以降低经营风险，避免亏损B

8、:双向经营既让小区业主使用会所，会所也对外开放经营C:横向联合经营可以保证会所最大限度地得到使用，减少经营亏损D:引入社会设施共同经营既减少了开发商的投资，又弥补了小区配套的不足答案：A解析：独立式经营的优点在于保证了小区业主在使用上的便利和安全，但由于消费人群单一，往往入不敷出，需要开发商另行补贴。双向经营的优点在于可以降低经营风险，避免亏损，但对小区业主的居住安全及环境有一定影响。该考点来自教材的第七章“居住类物业经营管理”中的第四节。11.从宏观上说，房地产市场结构包括()A:总量结构B:区域结构C:产业结构D:供求结构E:投资结构答案：A,B,D,E解析：从宏观上说，房地产市场结构包括

9、总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构。要实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的市场目标，保持房地产业与社会经济及相关产业协调发展，必须准确把握房地产市场上的这些主要结构关系。12.业主大会成立后在银行开立住宅专项维修资金专户的，应当以()为单位设账。A:房屋户门号B:建筑物楼层C:物业管理区域D:房屋单元答案：C解析：业主大会成立后，应当委托所在地家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。13.对治安防范注意事项叙述不正确的有

10、( )。A:遇到有人在公共区域聚众闹事，应上前制止，自己解决事件，无需向公安机关报告和向上级领导上报B:遇有违法犯罪分子正在进行盗窃、抢劫、行凶和纵火等违法犯罪活动时，应立即报警，协助公安机关制止，并采取积极措施予以抢救、排险，尽量减少损失C:管辖范围内公共区域有疯、傻、醉等特殊人员进入或闹事时，应立即轰走D:管辖范围内公共区域内出现可疑人员，要留心观察，必要时可礼貌查问E:管辖区域内发生坠楼等意外事故，应立即通知急救单位及公安部门、家属，并围护好现场，做好辖区客户的安抚工作，等待急救单位及公安部门前来处理答案：A,C14.保险合同主体的变更指()的变更。A:保险人B:被保险人C:投保人D:受

11、益人E:保险期限答案：A,B,C,D解析：保险合同主体的变更指保险人及投保人、被保险人、受益人的变更。15.对消费者负有强制缔约义务的经营者有()。A:房地产公司B:煤气公司C:自来水公司D:电力公司E:电信公司答案：B,C,D,E解析：强制缔约是指个人或企业负有应对方的请求而与其订立合同的义务，如：邮政，电信，电力，煤气，自来水等的经营者对消费者负有强制缔约义务。强制缔约是为保护消费者利益所必不可少的法律措施。16.收益性物业按照土地使用权出让方式的不同，可以将土地使用权出让的成交价格分为()A:投标成交价B:招标成交价C:拍卖成交价D:挂牌成交价E:协议成交价答案：B,C,D,E解析：成交

12、价格可以按照交易方式的不同来划分。例如，按照土地使用权出让方式的不同，可以将土地使用权出让的成交价格分为招标成交价、拍卖成交价、挂牌成交价和协议成交价。17.在诉讼时效期间的最后( )个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。A:3B:4C:5D:6答案：D18.有关绘制现金流量图的基本规则的表述，不正确的是()。A:横轴为时间轴，坐标轴上“0”点通常表示当前时点B:时点“1”表示第1个计息周期的期末，同时又是第2个计息周期的开始C:如果现金流发生在计息周期的期中而不是期初或期末，计算时通常采用期初惯例法D:某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和答案：C1

13、9.前期物业管理招投标管理暂行办法规定，通过招投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照规定时限完成，例如新建现售商品房项目应当在现售前()日完成。A:10B:15C:20D:30答案：D解析：前期物业管理招投标管理暂行办法规定，通过招投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：(1)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；(2)预售商品房项目应当在取得商品房预售许可证之前完成；(3)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。20.对于房屋及设施设备维修养护计划实施中的修前预检的步骤来说，其下列属于使用和维护人员介绍对象目前的技术状态和主要缺陷与进行

14、运行检查，开动设备，观察运行情况两步骤之间的步骤是( )。A:进行外观检查，如磨损、油漆及缺损情况等B:预检完毕后，将记录进行整理，编制维修工艺准备资料C:按部件解体检查D:使用和维护人员介绍对象目前的技术和主要缺陷答案：A21.维持人际关系的方法包括()。A:慎重给别人提意见B:善于倾听别人说话C:回避批评D:时时提醒自己要换位思考E:牢记对方的特点答案：A,B,D解析：人际关系维持的方式：慎重给别人提意见；善于倾听别人说话。时时提醒自己要换位思考；学会有效沟通；学会赞美的艺术。22.西方认为投资物业最重要的是()。A:区位B:价格C:供求因素D:品质答案：A解析：由于物业不可移动，其价格与

15、区位密切相关。西方认为的投资物业最重要的三点，即“第一是区位，第二是区位，第三还是区位”。物业的区位是指物业的空间位置。具体地说，一宗物业的区位是该宗物业与其他物业或事物在空间方位和距离上的关系。23.内在不经济是指厂商在生产规模扩大时，由于自身原因所引起的产量减少和()。A:质量下降B:需求减少C:成本增加D:人工增加答案：C解析：本题考核的知识点为内在不经济的概念。内在不经济是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量减少和成本增加。24.物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前有()行为之一的，资质审批部门不予批准。A:聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的B:挪用

16、专项维修资金的C:不按规定乱收取费用的D:超越资质等级承接物业管理业务的E:出租、出借、转让资质证书的答案：A,B,D,E25.房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报连()备案。A:房地产开发主管部门B:市、县人民政府土地管理部门C:行政管理部门D:房地产规划部门答案：A解析：房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案26.确保会所经营成功，必须做到()。A:定位准确B:增值服务C:专业经营D:合理收费E:营销到位答案：A,B,C解析：要确保会所经营成功，必须做到以下三个方面

17、：定位准确，增值服务；专业经营。27.某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为130万元时，其应缴纳的租金是()万元。A:14.4B:15C:15.6D:20答案：B解析：基础租金是业主获取的、与承租商经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入。百分比租金常常作为基础租金的附加部分。通常仅对超出某一营业额以外的部分才收取此项超额租金。该考点来自教材的第六章“零售商业物业经营管理”中的第四节。28.有构造柱的砌体结构施工时，应当()。A:先砌筑砖墙，后浇筑构造柱混凝土B:先浇筑构造柱混凝土，后砌筑砖墙C:同

18、时砌筑砖墙和浇筑构造柱混凝土D:按照现场具体情况决定砖墙砌筑和构造柱混凝土浇筑的先后顺序答案：A解析：本题考核的知识点为有构造柱的砌体结构施工时的顺序。钢筋混凝土构造柱一般设在房屋四角、内外墙交接处、楼梯间、电梯间及某些较长的墙体中部，施工时必须先砌砖墙，后浇筑混凝土。29.房屋租赁关系是()A:买卖关系B:雇佣关系C:合作关系D:经济要式契约关系答案：D解析：物业租赁（房屋租赁）具有以下特点：(1)不转移房屋的所有权；(2)标的是作为特定物的房屋；(3)房屋租赁关系是一种经济要式契约关系；(4)房屋租赁关系不因所有权的转移而中止；(5)租赁双方都必须是符合法律规定的责任人。30.建设单位制定

19、临时管理规约的时间是()A:业主入住前B:业主入住后C:业主大会成立前D:物业销售前答案：D解析：物业管理条例规定建设单位制定临时管理规约的时间为物业销售之前。31.物权法规定，建筑区划内需由业主共同决定的事项有()。A:制定和修改业主大会议事规则B:制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约C:出租专有部分使用所得收益D:选聘和解聘物业服务企业或其他管理人E:筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金答案：A,B,D,E解析：物权法第七十六条第一款规定，建筑区划内的下列事项需由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则，制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，选举业主委员会和更换业主委员会成员，选聘和

20、解聘物业服务企业或者其他管理人，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，有关共有和共同管理权利的其他重大事项。32.建筑石灰的特性与技术要求包括( )。A:耐水性差B:硬化后强度高C:可塑性好D:硬化时体积收缩大E:硬化缓慢答案：A,C,D,E33.下列有关前期物业管理招投标的强制性规定，正确的是()。A:无论是住宅物业还是非住宅物业都要以招投标方式选聘物业服务企业（名师解读：非住宅物业不做强制性要求）B:对于规模较小的住宅物业，投标人少于3个的，建设单位可以采用协议的方式选聘物业服务企业C:投标人少于5个的，可以采用协议的方式选聘物业服务企业（名师解读：3个）D

21、:以协议方式选聘物业服务企业时，应当经过物业所在地的区、县房地产行政主管部门的批准，才可以进行E:不管是采用招投标方式还是采用协议方式，都应当选聘具有相应资质的物业服务企业答案：B,D,E34.集体土地转为国有土地后，地上房屋纳入城市房屋管理范围所进行的登记属于房屋所有权()登记。A:初始B:转移C:变更D:注销答案：A解析：本题考核的知识点为房屋权属登记的种类。集体土地转为国有土地后，地上房屋纳入城市房屋管理范围所进行的初始登记。35.合同中免责条款无效的有()。A:造成标的全部灭失的B:造成对方人身伤害的C:因故意造成对方财产损失的D:因重大过失造成对方财产损失的E:因不可抗力造成财产损失

22、的答案：B,C,D解析：免责条款是指当事人事先以协议免除或限制其将来责任的合同条款。但并不是所有免责条款均有效，合同中的下列免责条款无效：造成对方人身伤害的，因故意或者重大过失造成对方财产损失的。36.建筑石膏在建筑材料中的地位也越来越重要，其特性包括()。A:凝结硬化缓慢B:凝结硬化后空隙大、强度低C:防火性能良好D:硬化体的可加工性能好E:装饰性好答案：C,D解析：建筑石膏的特性有：凝结硬化快，凝结硬化后空隙大、强度低，建筑石膏硬化体绝热性和吸音性能良好，但耐水性较差；防火性能良好，建筑石膏硬化时体积略有膨胀，装饰性好，硬化体的可加工性能好。37.物权法对建筑区域内的车位、车库的所有权归属

23、规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于()。A:物业使用人B:产权单位C:业主共有D:市政交通管理部门答案：C解析：物权法第七十四条对建筑区域内的车位、车库的所有权归属作了如下规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。38.对于不同企业管理模式带来的风险，最好的解决方法是()。A:成立子公司B:成立分公司C:组建管理中心D:组建项目部答案：A解析：成立子公司是目前最稳妥的办法。子公司是独立法人

24、，独立承担民事责任.可以最大限度地降低项目一旦运作失败给物业服务企业造成的影响，可以说是在项目和物业服务企业之间建立了一道有效的“防火墙”。该考点来自教材的第一章“物业经营管理概述”的第四节。39.物业经营管理市场交易的特点包括()。A:交易并不是物业本身产权的交易，而是物业管理服务产品的交易B:物业管理服务产品的内容一般自物业服务委托合同界定C:既受物业所处地理位置的影响，也受物业本身品质和档次的影响D:物业管理服务产品在交易过程中要受到客户和第一线服务人员的相互影响E:物业管理服务产品是依托物业而产生答案：A,B,D,E解析：物业经营管理市场交易的特点包括：物业经营管理市场的交易并不是物业

25、本身产权的交易，而是物业管理服务产品的交易。物业管理服务产品的内容一般自物业服务委托合同界定。物业管理服务产品是依托物业而产生，具有一般服务产品的服务无形性、可变性、易逝性、不可分离性的特点，在交易过程中要受到客户和第一线服务人员的相互影响。因此物业服务企业必须有效地影响客户，方能创造出优质的服务价值。40.根据我国相关法律法规要求，在正规使用情况下，房屋建筑工程的屋面防水工程的最低保修期限为()。A:2年B:3年C:5年D:设计确定的最低使用期限答案：C解析：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫

26、生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气系统、给排水管道、设备安装为2年；装修工程为2年。41.在租赁管理中实施CRM主要涉及的工作包括()。A:建立详细的租户档案B:租赁期内的服务C:租金缴交的管理D:竞争对手分析E:个性化服务答案：A,B,C,E解析：在租赁管理中实施CR主要涉及到的工作包括：建立详细的租户档案；租赁期内的服务；租金缴交的管理；42.根据转让的方式，房地产转让可分为()。A:有偿转让和无偿转让B:出让方式取得的土地使用权转让和划拨方式取得的土地使用权转让C:土地使用权转让和房屋所有权转让D:房地产买卖转让和房地产赠与转让答案：A解析：房

27、地产转让可以分为有偿转让与无偿转让两种。无偿转让主要是因继承行为或赠与行为发生的房地产转让。有偿转让主要是因买卖、交换以及其他合法方式发生的房地产转让。43.实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括（）。 A.物业服务成本 B.法定税费 C.物业服务支出 D.物业服务企业的利润E.物业服务企业的酬金答案：A,B,D解析：物业服务收费管理办法第十一条规定：实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。44.酬金制物业服务收费方式在()项目中较多采用。A:非住宅物业管理B:住宅物业管理C:在售住宅物业管理D:新建小区物业管理体制答案：A解析：物业

28、服务收费管理办法规定：酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制也称佣金制，这种物业服务收费方式在非住宅物业管理项目中较多采用，目前，不少高档住宅物业管理也已采用。45.关于企业物业资产管理，下列说法错误的是()A:企业物业资产管理是指企业对因经营业务而持有或租用的物业资产的管理B:对企业而言，物业资产的价值体现在投资价值方面C:企业物业资产管理包括计划、获取、管理和处置建筑物和土地的活动D:企业物业资产管理的。目的在于调整资产管理的目标，以符合釜业战略并使资产

29、增值答案：B解析：企业物业资产管理是指企业对因经营业务而持有或租用的物业资产的管理。对企业而言，物业资产的价值体现在对主营业务的贡献而不是投资价值方面。在现代企业中，企业物业资产已经被视为人力、资本、信息、技术之外的第五种战略资源。企业物业资产管理包括计划、获取、管理和处置建筑物和土地的活动，其目的在于调整资产管理的目标，以符合企业战略并使资产增值。46.其他物业管理合同包括土地使用合同、售房合同等。按照这些合同的作用以及合同主体的不同，大致分为物业开发建设过程中涉及物业管理活动的合同、其他与物业管理活动相关的合同等。下列属于其他与物业管理活动相关的合同是( )。A:土地使用合同B:装饰装修管

30、理服务协议C:清洁承包委托合同D:供电供水有偿委托合同答案：D47.导致保险合同终止的原因主要有()。A:保险合同期限届满B:保险合同义务已履行完毕C:保险标的非因保险事故而消灭D:保险合同解除E:保险合同主体变更答案：A,B,C,D解析：导致保险合同终止的原因很多，主要有：(1)自然终止；(2)保险合同义务已履行完毕而终止；(3)保险标的非因保险事故而消灭；(4)保险合同因解除而终止。48.遇到有人在公共区域聚众闹事，除立即向公安机关报告外，还应及时()。A:上报上级领导B:报告本区居委会C:报告街道办事处D:房地产行政主管部门答案：A解析：遇到有人在公共区域聚众闹事，应立即向公安机关报告，

31、并及时上报上级领导，协助公安机关迅速平息事件，防止事态扩大。49.建设单位制定的管理规约毕竟不同于全体业主通过规定程序制定的管理规约，它并不一定能完全体现全体业主的意志，所以这个“管理规约”只是临时存在的，具有()A:过渡性B:广泛性C:特殊性D:约束性答案：A解析：建设单位制定的管理规约毕竟不同于全体业主通过规定程序制定的管理规约，它并不一定能完全体现全体业主的意志，所以这个“管理规约”只是临时存在的，具有过渡性质。50.我国各地区的物业管理发展很不平衡，沿海地区与中西部地区、大城市与中小城市，在物业管理()等方面差异较大。A:市场环境B:市场发育程度C:市场竞争程度D:区域发展水平E:管理

32、服务水平答案：A,B,E解析：我国各地区的物业管理发展很不平衡，沿海地区与中西部地区、大城市与中小城市，在物业管理市场发育程度、市场环境、管理服务水平等方面差异较大。51.下列关于物权法对建筑区域内的车位、车库的所有权归属的规定，说法正确的有()。A:建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要B:建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，自当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定C:占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有D:建筑区划外，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，自当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定E:建筑区划外，规划用于停放汽车的车

33、位、车库，按其他相关规定实答案：A,B,C解析：物权法第七十四条对建筑区域内的车位、车库的所有权归属作了如下规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，自当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。52.商品住宅的业主应当在办理()，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。A:房屋交款手续前B:房屋入住手续前C:住宅权属登记手续前D:房屋装修手续前答案：B解析：住宅专项维修资金的交存方式之一为：商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资

34、金存入住宅专项维修资金专户。53.物业装饰装修管理流程一般包括的内容有：申报登记；备齐资料；办理开工手续；签订装修管理协议；施工；验收。上述流程的正确顺序是()。A:B:C:D:答案：C解析：本题考核的知识点为物业装饰装修管理流程。物业装饰装修流程的一般内容形式如下图所示。54.下列关于消防通道管理的说法中，正确的是 （ ） A.物业管理公司可视具体情况将部分消防通道划为停车位B.物业管理公司任何时候都不能将消防通道划为停车位C.物业管理公司如将消防通道划为停车位，应做好安全警示D.业主在消防通道停车与物业管理公司无关，无须进行管理答案：B解析：部分车主为了方便，经常会将车辆停放于消防通道，或

35、部分物业公司为了提高车辆停放收入，擅自将部分消防通道划为停车位，这样往往会导致消防通道的堵塞，严重影响消防疏散及抢救。因此，车辆停放管理应特别注意对消防疏散通道的管理，确保车辆停放符合消防管理的要求， 绝对不能堵塞消防通道。55.风险因素类型中，( )又称风纪风险因素。A:生理风险因素B:心理风险因素C:道德风险因素D:实质风险因素答案：B56.商品房买卖合同应当明确的主要内容有()A:交付使用条件及日期B:直系亲属的名称或者姓名和住所C:装饰、设备标准承诺D:公共配套建筑的产权归属E:商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间答案：A,C,D,E解析：商品房的销售时，房地产开发企业和买

36、受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(1)当事人名称或者姓名和住所；(2)商品房基本状况；(3)商品房的销售方式；(4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(5)交付使用条件及日期；(6)装饰、设备标准承诺；(7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(8)公共配套建筑的产权归属；(9)面积差异的处理方式；(10)办理产权登记有关事宜；(11)解决争议的方法；(12)违约责任；(13)双方约定的其他事项。57.零售商业物业的租约期限一般是很长的，对于主要租户来说通常是()年。A:1015B:10

37、30C:2030D:2040答案：C解析：由于零售商业物业的租约期限很长（对于主要租户来说，通常是2030年；次要租户的租期也达到310年），因此在租约中必须对租金调整做出明确规定，以便使租约有效地发挥作用。58.物业服务收费属于价格法调整范围，物业服务企业应当依法向业主公示()。A:物业服务企业财务状况B:物业服务内容C:物业服务企业名称D:服务标准和收费项目E:收费计价方式答案：B,C,D,E59.消防装备的维护、管理包括( )。A:专人保管B:按时检查C:按时鉴定D:定期更新答案：A60.实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成不包括（ ）。A:物业服务成本B:物业服务企业的酬金C:法

38、定税费D:物业服务企业的利润答案：B61.管理规约规定业主应当履行的义务有()。A:不得改变建筑物及其设施设备的结构、外貌、设计用途B:不得存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品C:不得饲养家禽、宠物，随意停放车辆和鸣喇叭D:按照国家有关规定交纳专项维修资金，按时交纳物业服务费用E:遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度答案：A,B,C,D,E解析：在管理规约中，业主应当履行的义务有：遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，按照国家有关规定交纳专项维修资金，按时交纳物业服务费用；不得擅自改变

39、建筑物及其设施设备的结构、外貌、设计用途，不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，不得违反规定饲养家禽、宠物，不得随意停放车辆和鸣放喇叭等。62.财务评价指标体系中，动态盈利指标包括()A:财务净现值B:财务内部收益率C:现金回报率D:偿债备付率E:投资回报率答案：A,B解析：房地产财务评价指标体系中，动态盈利指标包括财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期。选项C、E属于静态盈利指标，选项D属于清偿能力指标。63.关于公寓、别墅特约服务定价，下列说法错误的是()。A:特约服务定价要充分考虑企业成本、利润和市场价格等多方面因素B:定价应结合项目的市场价格C:特约服务定价不能高于市场价

40、格D:特约服务定价可以略高于市场价格答案：C解析：特约服务定价要充分考虑企业成本、利润和市场价格等多方面因素。企业成本要进行全成本核算，尤其是管理成本的核算。利润率的设定可以结合问卷调查分析客户的承受能力，确定区间范围。定价还要结合此项目的市场价格，物业服务企业在社区内提供的服务相对于市场服务具有便捷和可追溯的优势，同时由于社区内需求量相对有限导孔服务成本增加，定价可以略高于市场价，尤其是些需求量较少、作业难度大的项目，定价会明显高于市场价。64.下列指标中，属于房地产投资项目经济评价静态指标的有()。A:投资利润率B:投资回报率C:成本利润率D:现金回报率E:资本金利润率答案：B,D解析：静

41、态指标是在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量得出的指标。静态指标包括：投资回报率、现金回报率和静态投资回收期。65.收益法的原理基础表明，物业当前的价值通常是基于()。A:历史价格B:开发建设它所花费的成本C:过去的市场状况D:市场参与者对其未来所能带来的收益的预期答案：D66.过错责任原则是侵权责任的一般归责原则，是对一般侵权行为适用的确定行为人承担民事责任的根据和标准，其构成要件包括( )。A:损害事实的发生B:行为人实施违法行为C:高度危险作业致人损害D:行为人有过错E:违法行为与损害事实之间有因果关系答案：A,B,D,E67.在对小业主、承租商进行管理时，经营者是承租

42、商的商业物业类型是()A:分散使用权型B:分散产权型C:统一使用权型D:统一产权型答案：D解析：对小业主、承租商的管理。统一产权型的商业物业，其经营者一般情况下都是承租商，有的还可以再转租。租赁合同中写进相应的管理条款，对承租商的经营行为进行规范管理，也可以商业物业经营管理公约的形式对他们进行管理引导。68.经业主大会同意，可以将住宅专项维修资金用于( )。A:委托理财B:从事国债回购C:购买股票D:购买一级市场国债答案：D69.共用题干下列是某物业服务企业制定的房屋设备设施的日常养护管理的部分规程：(1)对给水管道定期检查维护的时间是每半年进行一次。(2)对生活水泵、消防水泵、排污泵的全面养

43、护时间为每年进行一次。(3)对电梯设备等按片自专人分管，每季度进行一次加油、保养和检查。(4)维修工对中央空调系统所有阀门进行养护的时间为每年一次。(5)每次锅炉保养结束后将锅炉的烟灰和水垢清理干净。(6)并建立房屋附属设备设施相对应的维修管理制度。问题：对于上进给予的部分规程，正确的规程包括()。A:(1)(6)B:(2)(3)C:(4)(5)D:(2)(4)答案：A解析：第(1)条规程正确。第(2)条规程不正确。正确做法：对生活水泵、消防水泵、排污票的全面养护时间为每半年进行次，而不是年。第(3)条规程不正确。正确做法：对电梯设备等按片自专人分管，每周进行一次加油、保养和检查。第(4)条规

44、程不正确。正确做法：维修工对中央空调系统所有阀门进行养护的时间为每半年一次。第(5)条规程不正确。正确做法：锅炉的保养均需在锅炉的水垢和烟灰清理干净后进行。第(6)条规程正确。房屋附属设备设施维修管理制度一般包括以下内容：分工责任制：为有效地对设备进行维修保养，应实行分工责任制，即人员分组、工作内容分项、责任落实到人。巡检制：根据各类设备设施的使用特点，制定相关的巡回检查制度，检查仪表是否正常工作，设备运转有无异常声音、发热，系统是否泄漏等情况，并作相应记录。维修报告制度：明确设备出现什么情况报告班组长，出现什么情况报告技术主管，出现什么情况报告部门经理。季度和年度安全检查制：除了日常的巡检和

45、实行分工责任制以外，还应进行季度和年度检查或试验，并作好相应记录。维修工程的审批制度：对设备的中、大修与改造更新应提出计划，经上级部门批准后，安排施工。施工要严。70.财产保险按实施方式划分，可分为()保险。A:自愿B:定值C:不定值D:强制E:经济利益答案：A,D解析：财产保险按实施方式分为：自愿保险，是保险人和担保人在自愿原则基础上通过签订保险合同而建立保险关系的一种保险，强制保险，是以国家的有关法律为依据而建立保险关系的一种保险，它是通过法律规定强制实行的。71.关于物业服务公众责任险的说法，错误的是( )。A:保险人在任何情况下不承担刑事责任B:公众责任保险包括受害人的精神伤害C:公众

46、责任险是一种无形财产保险D:受害人无权直接向保险人索赔答案：B72.住宅小区停车场经营的核心问题是()。A:车位租金B:管理服务费用标准C:经营风险的控制D:停车场的产权及收益归属问题答案：D解析：停车场经营的核心问题停车场产权及收益归属问题，是停车场经营重点关注的问题一般来说，住宅小区地下停车场的产权在现有法律制度设计背景下，一开始归属于建设单位（发展商），后期可能被全部或部分分散出售，小区路面或空地临时停车场（位）产权归属于全体业主。73.公共关系学的研究对象是()。A:组织的行政人事关系B:组织的生产和市场关系C:组织与公众之间的传播沟通关系D:组织与社会的合作关系答案：C解析：公共关系

47、是种独特的管理职能，它协助建立与维持一个组织与其公众之间的相互传播、了解、接受与合作的渠道，参与问题与纠纷的处理，协助管理当局了解民意，并对之做出反应，解释及强调管理当局为公众利益而服务的责任，协助管理当局顺应并有效地利用变化着的环境，担当早期预警系统角色，协助预测未来趋势，并以研究工作以及合乎道德的正确沟通技术为其主要工具。74.零售商业物业的租金调整条款一般仅对()有效，经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定。A:实际租金B:附加租金C:市场租金D:基本租金答案：D解析：零售商业物业的租金调整条款一般仅对基本租金有效，经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定。对于主要租户一般每5年调整一

48、次，次要租户可每年调整一次。75.管理制度主要由公众制度和内部管理制度两大部分组成，以下属于内部管理制度的是( )。A:电梯使用管理B:装修管理C:工程技术管理D:临时用水电管理答案：C76.大市场营销组合是由( )自1984年以来提出的一个颇具创新性的理论。A:韦伯B:泰罗C:麦卡锡D:菲利普科特勒答案：D77.下列成本费用中，列入物业服务企业营业成本的有()。A:直接人工费B:劳动保险C:折旧费用D:管理费用E:直接材料费答案：A,E解析：营业成本是物业服务企业在从事物业经营管理活动中发生的各项直接支出，其预算包括直接人工费和直接材料费预算两部分。其中，直接人工费预算是公司在预算期内直接从

49、事物业经营管理活动人员的工资、奖金和福利费等预计支出，而直接材料费预算是物业经营管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料、和动力、低值易耗品和包装物等方面的预计支出。自于营业成本是公司为赚取收入而发生的直接费用，因此，编制营业成本预算，应以收入预算为基础，确定相应的直接成本。78.关于物业管理招投标的原则，说法错误的是()A:公开原则是指招标过程中的各项程序都要公开发布B:公平原则是指要使所有物业服务企业在不同的条件下参加投标C:公正原则是指要用同样的准则，即作为衡量所有投标书的尺度一视同仁D:合理原则是指评标、议标、定标过程中，在确定物业管理服务项目、内容档次、收费标准时要合理答案：B解

50、析：物业管理招投标的原则包括公开、公平、公正、合理原则。公开原则是指招标过程中的各项程序都要公开发布；公平原则是指要使所有物业服务企业在相同的条件下参加投标；公正原则是指要用同样的准则，作为衡量所有投标书的尺度，即“一视同仁”；合理原则是指评标、议标、定标过程中，在确定物业管理服务项目、内容档次、收费标准时要合理。79.空调冷源按工作原理可分为( )。A:压缩式制冷机B:吸收式制冷机C:立体式制冷机D:中央空调E:独立空调答案：A,B80.资产管理公司通过()来聘用、解聘和调配物业服务企业。A:监控现场物业管理工作情况B:监控物业管理和物业运营的收益C:监控物业管理和物业运营的成本D:监控物业

51、的运行绩效答案：D解析：资产管理公司通过监控物业的运行绩效，来聘用、解聘和调配物业服务企业。资产管理通过物业管理的工作来实施自己的战略计划.并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标。81.关于房地产投资利弊的说法，错误的是（）。A:房地产投资能够抵消通货膨胀B:房地产投资会降低投资者的资信等级C:房地产投资能够得到税收方面的好处D:房地产投资收益通常高于社会平均利润答案：B82.物业服务企业在实施经营项目的管理运营工作中要以()为中心及时调整、修正经营管理存在的不足，提高管理水平。A:经营发展战略B:经营管理方法C:客户服务需求D:经营管理计划答案：C解析：准备工作基本完成后，物业服务企业

52、全面开始实施经营项目的管理运营工作。在工作过程中，要以客户服务需求为中心，按照企业经营发展战略的指引，机动灵活地运用各种经营管理方法和措施，及时调整、修正经营管理存在的不足，提高管理水平，保证并延续较高的服务质量。83.下列关于金融物业对社会冲突的管理和控制的说法，不正确的是()。A:尽可能取得当地派出所或公安方面的配合和协助B:采取规劝、说服、讲道理等柔性手法化解矛盾，如果行不通便强行压制C:制定应对措施和所有预案均应与银行主管部门事先协商制定，不能独断专行D:在事发现场布置摄录装置，保留相关影像资料备用答案：B解析：在处理此类纠纷中，物业管理方应尽可能取得当地派出所或公安方面的配合和协助，

53、采取规劝、说服、讲道理等柔性手法化解矛盾，切不可以强行压制，采取硬性手段处理，以避免矛盾升级，产生意外伤害甚至集体暴力行为。无论物业管理方如何制定应对措施，所有预案均应与银行主管部门事先协商制定，不能独断专行。同时注意，在事发现场布置摄录装置，保留相关影像资料备用。84.共用题干某住宅小区住户王女士凌晨一点回家时搭乘电梯，由于电梯不能够正常停靠开门，被困于其中。王女士马上通过轿厢呼叫按钮向小区监控中心求救。由于监控中心值班人员不懂如何进行施救，随机联系已下班的物业服务专业人员前往处理。在此过程中，王女士由于一时等不来施救人员，多次呼叫监控中心，持续拍打电梯门，并拨打110报警求救。20分钟后，

54、物业服务企业专业人员及警察赶到现场，经过约10分钟时间，王女士被成功救离轿厢。小区电梯困人事件的信息迅速在小区住户中传播，不少小区住户认为电梯困人是由于物业服务企业对电梯维护与保养不到位所致，小区物业服务项目经理也亲自上门向王女士表示了道歉并进行了慰问。请回答下列问题：物业服务企业为了避免信息误传，化解危机，还应该()。A:封闭信息、防止报道B:多做解释，说明事发偶然，难以避免C:尽快赔偿、安抚被困住户D:尽快反应、公布实情答案：D解析：电梯紧急情况处置（电梯困人）：(1)保持轿厢照明，并断开电梯主电源，防止电梯意外启动。(2)确定电梯位置。(3)当电梯停在距某平层位置约0.5米范围时，维修人

55、员可以在该平层的厅门外使用专用厅门钥匙开启厅门，用手拉开轿厢门，并协助乘客撤离轿厢。(4)当电梯未停在上述范围时，应首先将电梯移至上述范围内救人。(5)当采取上述方法而发现异常情况时，应立即通知承担电梯维修的专业公司作出处理。一般认为，人类具有四种基本情绪：快乐、愤怒、恐惧和悲哀。恐惧是由于缺乏准备，或者不能处理、控制或摆脱某种危险情景时所产生的情绪体验。引起恐惧的重要原因是缺乏处理可怕情景的能力与手段。近因效应是指最近获得信息的影响比原来获得信息的影响更大。对于心理感受者而言，初次印象固然深刻，但最近获得的信息会覆盖和冲淡过去的相关印象，成为采取相应行动的心理依据。常用的危机公关传播策略有以

56、下几类：(1)关注苗头，重视长尾效应。(2)密切洞察，避免误导危机。(3)移花接木，用更强新闻转移公众注意力。(4)拨开云雾，用事实说话。(5)以退为进，主动承担责任。电梯管理责任险的保险责任：在保险期间内，因被保险人管理、服务上的疏忽或过失造成电梯、升降机（必须有政府有关部门颁发的合格证书）由于下列原因造成第三者人身伤亡，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任，保险人按照保险合同约定负责赔偿：坠落；电梯运行过程中的突然故障。85.共用题干某物业服务企业为了最大限度满足业主的不同需求，提高业主对物业管理的满意度，在认真履行物业服务合同的基础上，特别注重从心理管理入手，在为业主提供服务的过程中利用一

57、定的心理效应，以力求达到管理的最佳状态。比如：看到提重物回家的业主，楼栋保安在不影响工作的前提下就可以主动帮助其将重物连上电梯，对情绪不佳的业主，首先可以设法使其情绪稳定下来，然后在适当的时机用积极的情绪或者制造一些欢快的气氛去感染他，物业管理人员均养成亲切微笑的好习惯，端正服务态度，真诚地对待业主的投诉，物业服务企业在不违背原则的前提下，安排服务人员上门为业主提供相应的有偿服务（家居清洁、代订报刊、代理物业租赁转让事宜等）。通过这些举措，该物业服务企业获得了业主很高的满意度评价。对情绪不佳的业主，让其情绪稳定下来，然后在适当的时机用积极的情绪或者制造一些欢快的气氛去感染他，这属于心理学应用，

58、那么，心理学在物业管理中最核心的应用是()。A:内部管理B:客户服务C:公共关系管理D:处理物业管理投诉答案：B解析：情感效应即移情效应，是指将对特定对象的情感迁移到与该对象相关的人或事物上来的现象。在物业管理中，业主对企业的认知评价主要来自于对基层服务人员的态度和行为的情感体验和印象。首因效应是指当人们第一次与他人、他物、他事相接触时会留下深刻印象，而且这种印象的影响比后来所获得信息的影响更大，将在较长时间内影响人们的心理和行为。首因效应是第一印象作用的机制。晕轮效应又称“光环效应”、“成见效应”、“以点概面效应”，指的是对认知对象某一品质的印象影响到对其他品质的评价，是一种夸大的、以偏概全的社会印象。晕轮效应往往是在人们没有意识到的情况下发生的。心理学在物业管理中具有广泛的应用，可以概括为以下三个主要方面：客户服务，内部管理，公共关系管理。物业管理属于服务性行业，客户服务是核心。物业管理的核心就是服务。物业服务中的心理策略主要包括情感化服务、个性化服务。业主在接受物业服务的过程中，往往会产生知觉偏差，形成各种居住心理