房地产“营改增”三大税务风险如何化解

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1、房地产“营改增”:三大税务风险如何化解十二五规划把营改增作为经济改革的重要方向，“营改增”是继1994年分税制后又一次重大的税制改革，它从制度上解决了营业税制下“道道征收，全额征税”导致的反复征税问题，实现了增值税税制下的“环环征收、层层抵扣”。从1月1日“营改增”试点工作开始，截止目前，仅剩房地产业、建筑业、金融业和生活服务业几种行业未纳入试点。按照十二五期间（-）完毕“营改增”改革任务的规定，房地产业将于实现“营改增”改革。一旦将房地产业纳入“营改增”试点范畴，房地产公司将面临税负进一步加重、公司的账务解决难度增长、发票风险进一步加大等诸多风险。因此，专家觉得，对的应对“营改增”带来的风险

2、，尽早制定完善应对方略，对房地产公司而言意义重大。一、全面做好“营改增”财务核算准备工作“营改增”对房地产公司的账务解决提出了新规定，公司财务人员将面临新旧税制的衔接、税收政策的变化、具体业务的解决和税务核算的转化等难题。为了有效应对“营改增”带来的难题，房地产公司应充足学习有关政策，做好“营改增”财务核算准备工作1、调节会计账户的设立房地产公司应当在“应交税费”科目下设立“应交增值税”“未交增值税”等明细科目，辅导期管理的应在“应交税费”科目下增设“待抵扣进项税额”明细科目。在“应交增值税”明细账中，借方应设立“进项税额”、“已交税金”、“减免税款”、“转出未交增值税”等专栏，贷方应设立“销

3、项税额”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等专栏.“进项税额”专栏，记录公司购入货品或接受应税劳务和应税服务而支付的、准予从销项税额中抵扣的增值税额。公司购入货品或接受应税劳务和应税服务支付的进项税额，用蓝字登记。“减免税款”专栏，用于记录该公司按规定抵减的增值税应纳税额。“已交税金”专栏，记录公司已缴纳的增值税额，公司已缴纳的增值税额用蓝字登记。“转出未交增值税”专栏，记录公司月末转出应交未交的增值税。公司转出当月发生的应交未交的增值税额用蓝字登记。“销项税额”专栏，记录公司销售不动产或提供应税服务应收取的增值税额。公司销售不动产或提供应税服务应收取的销项税额，用蓝字登记；发生销售退回或

4、按照税法规定容许扣减的增值税额应冲减销项税额，用红字或负数登记。“进项税额转出”专栏，记录由于各类因素而不应从销项税额中抵扣，按规定转出的进项税额。“转出多交增值税”专栏，记录公司月末转出多交的增值税。公司转出当月发生的多交的增值税额用蓝字登记。“未交增值税”明细科目，核算公司月末转入的应交未交增值税额，转入多交的增值税也在本明细科目核算。“待抵扣进项税额”明细科目，核算公司按税法规定不符合抵扣条件，暂不予在本期申报抵扣的进项税额。2、对的进行会计解决第一，获得过渡性财政扶持资金的会计解决。房地产公司“营改增”转换期间因实际税负增长的，将有也许向财税部门申请获得财政扶持资金，期末有确凿证据表白

5、公司可以符合财政扶持政策规定的有关条件且估计可以收到财政扶持资金时，按应收的金额确认营业外收入第二，增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税额的会计解决。按税法有关规定，房地产公司初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用以及缴纳的技术维护费容许在增值税应纳税额中全额抵减的，应在“应交税费应交增值税”科目下增设“减免税款”专栏，用于记录该公司按规定抵减的增值税应纳税额。3、完善公司内部财务、税务控制制度良好的公司财务、税务控制制度是控制公司税务风险的重要手段之一。特别在“营改增”后，账务解决复杂化、增值税专用发票风险凸显，公司更应当注意如下财税内控制度的建立和执行:第一，采购环节尽量获得进

6、项发票后支付款项。“营改增”后，房地产公司增值税税负的大小很大限度上是由其进项税额决定的，公司在采购过程中，应及时获得进项发票，否则，在支付款项后，也许由于市场或物品因素发生纠纷，无法获得进项发票，不能进行抵扣第二，采购货品以及向服务方付款应通过开户银行等途径。许多中小型房地产开发公司，服务方中波及大量的个体户、自然人等情形，不乏有使用钞票、单位小金库等方式付款的行为，此种行为不仅违背财务管理制度，还会涉嫌偷逃税嫌疑，应通过开户银行支付有关款项。第三，加强房地产开发过程中的成本管理。房地产开发过程是成本产生的过程，特别应加强各项成本发生凭据的管理，由于有关凭证不仅是公司账务解决的根据，还是公司

7、所得税土地增值税成本扣除的基本根据。第四，关注销售合同涉税条款的拟定。房地产公司在销售开发产品中，常常会使用多种促销手段，商业折扣还是钞票折扣，财税解决有差别，需要在销售合同中予以明确；同步，不同的付款方式也会影响纳税义务的产生，公司在销售过程中应当有专业税务人士的指引。第五，准时进行纳税申报，依法提交、留存各项财务、税务材料。“营改增”后，主管税务机关由地税变为国税，同步，纳税申报时间、提交的材料也会发生一定的变化，公司应按照国家法律、政策规定提交、留存各项公司资料。二、全面提高增值税专用发票管理水平 “营改增”后房地产公司需使用增值税发票，由于增值税发票历来是发票管理的重点对象，并且也是发

8、生经济违法案件较多的票种之一，因此，“营改增”的试行对房地产公司发票管理的规定也大大提高。1、及时获得可以抵扣的专用发票在实际操作过程中，公司为了获取更丰厚的进项税额的抵扣，应尽量选择具有一般纳税人身份的公司作为供应商，由于这些供应商可以提供增值税专用发票，就能起到增值税抵扣的作用。实行营业税改增值税之后，进项税额抵扣范畴稍有增大，从成本上扩大到了费用和固定资产上，公司还应当考虑到油费、人工费用等某些成本的支出状况来做选择，对于比较难获得的油费增值税发票，可以通过统一购进充值卡或者记账月结或季度结算的方式来解决。固然，由于“营改增”目前只在特定行业实行，由于地区和行业差别以及时间等因素都会对试

9、点公司的进项税抵扣的获得导致影响，这就将直接影响到公司的纳税额度了。因此，公司在进行进项税发票纳税筹划时，应当注意辨别可抵扣与不可抵扣进项税项目，从而不断提高公司自身的纳税筹措能力与水平。并且，在分析完公司进项税抵扣项目和金额之后，还要有效保证公司可以及时获取到增值税专用发票，作为实现进项税抵扣的重要根据，如果可以及时合法获取增值税专用发票就可以有效减轻税负，如果不能及时获取，则在申请税项抵扣时就会遇到困难，无法顺利进行。2、加强专用发票的认证管理房地产公司存在获得增值税专用发票无法抵扣的风险。因此，公司的财会人员应当充足理解实践中无法抵扣的增值税专用发票的几种类型：上游已定性为虚开的、经鉴定

10、为伪造的、被证明为非税务机关发售的、通过金税系统发现的“失控”、“作废”票，以及走逃公司开具的未报税的增值税专用发票等。因此，房地产公司应当仔细认证比对上述发票，否则也许浮现轻则不予抵扣进项税款，重则以非法购买增值税专用发票、购买伪造的增值税专用发票、逃税等罪名论处的情形.3、防备虚开增值税专用发票增值税专用发票除了具有一般发票的销售凭证作用外，还具有抵扣税额的作用。在利益的驱使下，“营改增”后部分房地产公司会虚开增值税专用发票，此外，大型房地产公司很也许会虚开增值税发票开给子公司或关联公司，从而达到调节税金、不缴或少交税的目的。这一点可在已进行的“营改增”试点中得到印证，试点行业特别是交通运

11、送公司，虚开和接受虚开的违法行为呈多发、高发态势。根据中华人民共和国刑法第二百零五条规定，虚开增值税专用发票构成犯罪的，处三年如下有期徒刑或者拘役；虚开的税款数额巨大或者有其她特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处五万元以上五十万元如下罚金或者没收财产。因此，“营改增”新形势下，房地产公司应全面清理营业税下的虚开发票问题.三、积极进行税务筹划，控制潜在上升的税负率根据最新官方披露的消息，房地产营改增极有也许是合用11%的增值税率，相比较于营业税制下的5%的税率，税率大幅提高，房地产公司如果没有足够的可抵扣进项税额，必然面临税负大幅上升的风险。在此严峻的背景下，专家提出如下四种解决

12、途径:1、梳理经营流程，积极进行税务筹划对于公司自身来说，要做到科学合理地实行税收筹划，保证公司自身在营业税改增值税的过程中实现减负效果，需要公司及时精确的分析自身的税务状况。通过研究比较，理解公司可以根据进项税抵扣的方式来减轻纳税承当的项目在总的支出中的比例高下，纳入进行抵扣的比例越高，则越有助于实现减轻税负的目的，反之，则难以实现这一目的甚至会加大税务承当。目前不少公司通过外包公司产品和项目来实现合理筹划目的，这样可以协助公司有效实现税费转移，对于无法解决进项税抵扣的公司而言具有重要的现实意义。但是应当注意的是，外包项目和产品时，应当保障公司的产品及服务质量。另一方面，除了产品外包之外，公

13、司也可以将自身的某职能部门外包，以实现筹划目的。通过外包财务、人士等，减少管理成本，减少公司实际税务承当.2、审查目前享有的税收优惠政策，防备税收优惠政策被清理12月9日，国务院发布国务院有关清理规范税收等优惠政策的告知（国发62号），文献是根据“党的十八届三中全会精神和国务院有关深化预算管理制度改革的决定（国发45号）规定”，目的是“严肃财经纪律，加快建设统一开放、竞争有序的市场体系”，并明确规定，“各省级人民政府和有关部门应于3月底前，向财政部报送我省（区、市）和本部门对税收等优惠政策的专项清理状况，由财政部汇总报国务院。”在这一背景下，华税律师建议，公司应当全面审查正在享有的各项税收优惠

14、政策，特别是，部分通过运用西部地区的税收优惠政策进行筹划的房地产公司，面临前所未有的政策性风险。专家有两点建议：第一，与本地政府部门协商重新签订投资合同等文献。公司应在审查目前正享有的税收优惠政策的基本上，对据此签订的合同、合同、备忘录等的合规性予以高度注重。如果根据的税收优惠政策属于告知中无效的政策，应及时与政府部门协商，根据合法有效的税收优惠政策，重新签订合同第二，重塑公司运营架构，继续合法享有税收优惠政策。公司可在税法专业人士协助的基本上，调节自身的生产经营活动，重新搭建自身的税务架构，保证自身的生产经营活动符合合法税收优惠政策的具体规定规定，具体可以通过注销、迁址以及并购重组等方式调节

15、集团公司内部的税务架构，向具有合法性和合法性的优惠政策的产业及区域进行战略性迁移。固然，公司应当积极争取国家针对“营改增”过渡时期出台的税收优惠政策，按照之前的做法，试点公司可以延续原有的税收优惠政策，公司应当充足把握，减少自身税收承当。3、销售不同税率项目应分开核算，以合用较低税率“营改增”试点以来，在增值税原有17%、13%税率及3%、4%、6%的征收率的基本之上又增长了6%、11%两个低税率，同步将纳入增值税试点的小规模公司统一征收率为3%.这样一来，国内目前增值税税率体系涉及17%、13%、11%、6%以及3%、4%、6%的征收率。房地产“营改增”实用何种税率，目前还没最后拟定。但是，

16、大型房地产公司势必浮现混业经营的现象，根据有关税法政策，混业经营中，不同税率项目需要分开核算，否则会统一合用高税率，因此，房地产公司在“营改增”后，应对波及的混业经营项目分开核算，以合用较低税率，减少税负成本4、积极申请过渡性财政支持不少公司都会在营业税改征增值税的过程中浮现临时性困难，针对这种状况，国家也出台了相应的政策加以扶持，对个别公司及行业进行过渡性的资金支持。因此，公司在营改增初期，如果浮现较大的困难，难以通过自身措施减轻纳税承当，可以积极申请政府过渡性资金支持，以此来减轻公司临时性困难，减小公司资金压力.“营改增”后房地产公司将面临诸多挑战。专家建议，为了更好地应对这些挑战，需要房地产公司领导、有关人员超前筹划、全盘考虑，提前做好有关培训工作，筹划制定或修订有关制度，使“营改增”能在房地产公司平稳过渡。房地产公司经营者应高度注重这一变化，并认真测算“营改增”对本公司的影响，在政策正式到来之前做好充足的应战准备，以赢得先机！