房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题强化卷（答案）（第1次）

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1、房地产估价师房地产开发经营与管理考试题强化卷（答案）答题时间：120分钟 试卷总分：100分 题号一二三合计统分人得分 一.单选题(共100题)1.在众多的不确定性因素中，找出对项目经济效益指标影响较大的因素，并判明其，对开发项目投资效益影响的程度的是()分析的目的。A.盈亏平衡B.敏感性C.风险D.概率【正确答案】B2.动态投资回收期是指项目以()抵偿全部投资所需的时间。A.净现金B.净收益C.净现值D.财务净现值【正确答案】B3.某房地产开发商向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8，若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息、到期后一次偿还本金，则开发商为该笔贷款支付的利息总额为()万元

2、。A.536B.480C.520D.1016【正确答案】B4.根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作，这是（）的工作内容。A.物业管理B.设施管理C.房地产资产管理D.房地产组合投资管理【正确答案】C5.某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为60万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6，如果该家庭25的收入用于购买该住宅，则该家庭须月收入至少为()元。A.3440B.9600C.13756D.13950【正确答案】C6.以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算方法

3、为()。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法【正确答案】A7.运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发项目销售对象、销售时间、市场环境变化后可能对销售对象和销售价格进行调整等，可通过（）确定是否进行投资。A.等待投资型期权估价B.放弃型期权估价C.成长型期权估价D.柔性期权估价【正确答案】B8.（）是房地产企业债务融资的主要资金来源。A.自筹资金B.银行信贷C.风险投资公司的资金D.租赁公司的资金【正确答案】B9.下列融资渠道中，属于公众市场债务融资渠道的是（）。A.抵押贷款支持证券B.退休基金C.保险公司D.银行类金融机构【正确答案】A10.投资估算的精确度

4、为30%，研究费用一般占总投资的0.2%0.8%，该阶段为（）。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策【正确答案】A11.在中国实行经济适用住房的政策下，通过调查得知，愿意购买商品房的家庭有多少，属于()。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.专题调查【正确答案】A12.【真题】张某购买一商铺用于出租经营，在商铺购买中，银行提供了贷款额20万元、贷款期限10年、年贷款利率7%、按年等额还本付息的抵押贷款。该商铺潜在年毛租金收入为5.5万元，空置与租金损失为潜在毛租金收入的10%，运营费用为实际租金收入的30%，该项目的偿债备付率为()。A.1.16B.

5、1.22C.1.74D.1.93【正确答案】B13.下列关于写字楼基础租金的表述中，不正确的是()。A.在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金B.基础租金高于市场租金时，物业服务企业需要降低经营费用C.基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最高租金水平决定的D.在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平，主要取决于物业本身的状况及其所处的位置【正确答案】C14.综合验收中的（）是竣工项目投入使用前的关键环节。A.消防验收B.规划验收C.环保验收D.人防验收【正确答案】B15.运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占（）的比率。该比率越高，则预示着投资项目所获

6、得的净经营收入越低。A.毛租金收入B.潜在租金收入C.经营收入D.净收益【正确答案】A16.a规划设计条件通知书；b建设用地规划许可证；c选址规划意见通知书；d建设工程规划许可证。它们在房地产开发过程中的核发顺序为()。A.abcdB.acdbC.cadbD.cbad【正确答案】D17.()是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行后做出投资与否决策的关键步骤。A.投资机会研究B.初步性可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策【正确答案】C18.【真题】某项目的投资额为500万元，运营期为3年，各年的运营费用分别为160万元、200万元和220万元，残值为100万元。若投

7、资发生在年初，费用发生在年末，折现率为10%，则该项目的费用现值为()万元。A.876.03B.900.90C.1051.16D.1076.03【正确答案】B19.在初步可行性研究阶段，投资估算的精读可达()，所需费用约占总投资的()。A.30，0.20.8B.20，0.251.5C.10，021.0D.5，0.31.0【正确答案】B20.【真题】证券市场上的资金供给者是()。A.证券发行人B.证券投资者C.证券监管机构D.证券市场的中介机构【正确答案】B21.【真题】邀请招标一般应选择（）家以上单位参加投标。A.2B.3C.5D.7【正确答案】B22.在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分

8、期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造（）个基本评价方案。A.12B.13C.23D.24【正确答案】D23.【真题】关于房地产投资特性的说法，错误的是()。A.区位选择异常重要B.不易产生资本价值风险C.存在效益外溢D.易受政策影响【正确答案】B24.一般来说，（）对企业的市场营销有直接影响。经济发展速度快，人民收入高，则购买力增强，市场需求增大；反之则小。A.政治法律环境B.经济环境C.人口环境D.社会文化环境【正确答案】B25.建设工程施工合同按计价方式可分为：固定价格合同、成本加酬金合同、可调价格合同和()。A.总包合同B.包工包料合同C.单价合同D.包工不包料合同【正

9、确答案】C26.房地产项目开发内容和规模的分析与选择，首先要遵循的前提是（）。A.符合城市规划B.利益最大化C.规模最大化D.报酬率最小化【正确答案】A27.下列不属于管理费用的是()。A.工会经费B.工程监理费C.修理费D.技术转让费【正确答案】B28.某房地产开发商经过市场调研后，决定继续在市中心区开发商业楼盘的同时，重点在近郊区开发高端住宅产品-为城市金领和高收入者建设高档别墅区，那么开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。A.市场集中化B.选择专业化C.产品专业化D.市场专业化【正确答案】B29.【真题】市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于()。A.物业出租经营成本B.业主希望

10、的投资回报率C.通货膨胀率D.同类物业的市场供求关系【正确答案】D30.损益平衡图描述了在不同的销售水平上预期的总成本和总收入，使用损益平衡图进行定价的定计方法是()。A.领导者定价法B.目标定价法C.价值定价法D.挑战定价法【正确答案】B31.对出租物业来说，最主要的收入记录是（）。A.空置率水平B.租金清单C.押金收入D.欠租清单【正确答案】B32.关于房地产贷款的担保方式，下列说法不正确的是（）。A.贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障B.保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源。而且，只有当保证人有意愿代替借款人偿还贷

11、款，这项保证才是可靠的C.抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保D.贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权利（包括商标权、专利权等）移交银行占有，将该动产或权利作为债权的担保【正确答案】B33.进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于（）。A.商品房建设投资B.土地开发投资C.其他投资D.生产性投资【正确答案】B34.潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与（）。A.意愿B.途径C.能力D.动机【正确答案】B35.房地产投资决策分析主要包括市场分析、（）和投资决策三部分工作。A.价格分析B.项目财务评价C.产品分析D.成本分析【正

12、确答案】B36.一般来说，()对企业的市场营销有直接影响。A.政治法律环境B.经济环境C.人口环境D.社会文化环境【正确答案】B37.以下物业中，物业管理最为复杂的是()。A.居住物业B.公共物业C.收益性物业D.特殊物业【正确答案】C38.以下收集一手资料的方法中，适用于描述性调查的是()。A.观察法B.专题讨论法C.问卷调查法D.实验法【正确答案】C39.下列不属于房地产开发项目财务评价的基本报表的是()。A.总投资估算表B.现金流量表C.资金来源与运用表D.损益表【正确答案】A40.【真题】房地产市场上新建商品房过度开发的诱因不包括()。A.房地产开发企业对市场预测的偏差B.购房者对市场

13、预测的偏差C.房地产开发企业之间的博弈和非理性行为D.房地产开发资金的易得性【正确答案】B41.对于承包方式与承包内容，房地产开发商通常选择()方式。A.单价合同B.成本加酬金合同C.全部包工包料的总价合同D.专业工程发包【正确答案】C42.如果一笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，那么名义利率是（）。A.12%B.12.55%C.12.68%D.13.55%【正确答案】A43.（）是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。A.市场供求风险B.通货膨胀风险C.利率风险D.或然损失风险【正确答案】B44.用于物业大规模维修的资金来自于()。A.保证金基金B.资

14、本支出预算C.年度运营预算D.季度预算【正确答案】B45.【真题】从市场营销的角度，房地产市场之所以能够进行市场细分，主要是由于()存在着差异性。A.房地产产品B.项目区位C.房地产需求D.住房价格【正确答案】C46.判断物业代理公司已往的业绩，关键要看其()。A.共代理了多少个项目B.代理成交额有多少C.人员素质D.代理的成功率有多大【正确答案】D47.邀请招标是非公开招标方式的一种，被邀请参加招标的承包商通常在()个之间。A.310B.210C.410D.510【正确答案】A48.【真题】关于用期望值判断投资方案优劣的说法，正确的是（）。A.期望值不同、标准差小的方案为优B.期望值相同、标

15、准差大的方案为优C.标准差相同、期望值小的方案为优D.期望值不同、标准差系数小的方案为优【正确答案】D49.单利计息与复利计息的区别在于（）。A.是否考虑资金的时间价值B.是否考虑本金的时间价值C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D.采用名义利率还是实际利率【正确答案】C50.【真题】某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200万元，其中未偿还利息累计为200万元。年初新增贷款300万元，若贷款年利率为7%，当年只付息不还本，则当年应计利息为()万元。A.717.50B.721.00C.724.50D.735.00【正确答案】C51.某投资市场的平均收益率为15%，银行贷款利率为5

16、.6%，国债收益率为4.5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为（）。A.10.3%B.7.17%C.9.75%D.8.59%【正确答案】C52.【真题】某物业未来10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付。若年利率为6%，则第5年末的租金是()元。A.14945.16B.15841.87C.26764.51D.28370.38【正确答案】A53.标底是招标工程的()，是审核投标报价、评价、决标的重要依据之一。A.评估价格B.预期价格C.成交价格D.理论价格【正确答案】B54.【真题】为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入

17、来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是()。A.本次贷款的月还款额月均收入B.（本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额）月均收入C.（本次贷款的月还款额+月物业管理费）月均收入D.（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿还额）月均收入【正确答案】C55.【真题】某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别为100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为()万元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【正确答案】C56.财务计划现金流量表可以用来进行房地产开发项目开发经营期内的（）分析。A.现金

18、流量B.清偿能力C.资产与负债情况D.资金盈余或短缺情况【正确答案】D57.对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是()。A.潜在市场服务市场有效市场合格的有效市场B.服务市场潜在市场合格的有效市场C.潜在市场有效市场合格的有效市场服务市场D.潜在市场服务市场合格的有效市场有效市场【正确答案】C58.开发商取得（）后，应按照城市规划监督的有关规定，办理规划验线、验收事宜。工程竣工验收后，按规定应编制竣工图的建设项目，须依法按照国家编制竣工图的有关规定编制并报送城市档案馆。A.规划意见书（选址）B.建设用地规划许可证C.设计方案审批阶段D.建设工程规划许可证【正确答案】D59

19、.为了应对亚洲金融危机的影响，1998年中国政府采取了积极的财政政策和货币政策，在增加政府投资的同时，加大了城镇住房制度改革和住宅建设投资支持力度，提出将住宅建设培育为国民经济新的增长点。这是投资的作用中的()。A.与企业发展密切相关B.是一个国家经济增长的基本推动力C.可以促进人民生活水平的提高D.有利于国家的社会稳定和国际交往【正确答案】B60.房地产投资中危害最大的一种风险是()。A.通货膨胀风险B.政策风险C.政治风险D.周期风险【正确答案】C61.【真题】下列房地产市场预警指标中，属于考察房地产价格是否过度偏离其价值的是()。A.住房可支付性指数B.住房价格合理性指数C.房价租金比D

20、.量价弹性【正确答案】C62.房地产市场也存在空间市场和（）两个层面。A.资产市场B.资本市场C.信托市场D.证券市场【正确答案】A63.某家庭预计购买一套建筑面积为10平方米的经济适用住宅，单价为5400元每平方米，首付款为房价的25，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为5和6，期限均为20年，公积金贷款的最高限额为20万元。该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额为()元。A.1320B.1469C.1789D.2789【正确答案】D64.【真题】对房地产开发项目退让用地边界的规划设计要求，应在城乡规划管理部门下发的()中提出。A.规划意见书（选址）B.设计方案

21、审查意见C.建设工程规划许可证D.建设用地规划许可证【正确答案】A65.相对于现金回报率来说，（）中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。A.投资利润率B.投资回报率C.资本金利润率D.资本金净利润率【正确答案】B66.下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是()。A.成本利润率B.投资利润率C.投资报酬率D.资本金利润率【正确答案】C67.【真题】某投资者以100万元购买了一商铺用于出租经营，其中40万元为银行提供的年利率8%、按年付息、到期还本的贷款，该项投资的年净经营收益为12万元，贷款期和经营期相同，该项投资的资本金利

22、润率是（）。A.8.80%B.12.00%C.14.67%D.20.00%【正确答案】D68.【真题】房地产开发企业的资产负债率较高，表明其()。A.资本金较充裕B.财务风险较高C.偿债能力较强D.资金应变能力较强【正确答案】B69.由城市规划行政部门提出的()包括地块区位和现状、地块坐标、标高、道路红线坐标、出入位置，建筑界限以及地块周围地区环境与基础设施条件。A.规划设计条件通知书B.附图C.选址规划建议通知书D.建设用地规划许可证【正确答案】B70.当租售价格大于预测时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距（），说明房地产项目抗市场风险的能力越强。A.越小B.越大C.无法判断D.不存在关

23、系【正确答案】B71.【真题】某商品住宅开发项目土地取得费用为13000万元，规划建筑面积为50000?，除土地取得费用外的其他成本费用为3500元/?，项目销售均价为8500元/?，营业税及附加为销售收入的5.5%，则项目能够回收全部成本费用的最低销售量为（）万平方米。A.2.60B.2.87C.3.59D.3.80【正确答案】D72.受地区性需求的依赖程度很大，决定房地产市场是地区性市场的是()。A.不可移动性B.各异性C.相互影响性D.地区影响性【正确答案】A73.服务人口1万5万人，年营业额在3000万10000万元的居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型

24、称为（）。A.地区购物商场B.居住区商场C.邻里服务性商店D.特色性商店【正确答案】B74.以下规定了规划建设用地面积、建筑密度、容积率的是()。A.选址规划建议通知书B.建设用地规划许可证C.建设工程规划许可证D.规划设计条件通知书【正确答案】D75.下列关于房地产市场的特性中，说法不正确的是()A.由于土地的有限性，不可再生性，以及房地产投资规模巨大，使房地产市场具有高度的垄断性，从而导致房地产市场供给主体间的竞争不充分、不广泛B.房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长C.与市场供给的同质性相吻合，需求者购置房地产时有不同的目的和设想，因而需求具有多样性D.房地产商品的

25、不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大【正确答案】C76.对于一般的房地产投资项目，（）指标值应该大于2。A.利息备付率B.偿债备付率C.流动比率D.速动比率【正确答案】A77.房地产投资中与时间和时机选择相关的项目风险属于（）。A.系统风险B.资本价值风险C.个别风险D.比较风险【正确答案】C78.根据传统房地产周期理论，房地产的发展呈现一种()的周期性。A.自我发展B.自我更新C.自我修正D.自我均衡【正确答案】C79.（）实行专款专用、封闭管理，储备土地出让收入扣除政府土地出让收益后，优先用于偿还土地储备贷款的本金和利息。A.土地购置贷款B.土地开发C.建设贷款D.土地储备贷

26、款【正确答案】D80.由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的（）。A.基本因素B.首要因素C.一般因素D.重要因素【正确答案】A81.关于房地产市场，下列说法不正确的是（）。A.房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别B.房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前的房地产交易活动C.虽然土地和地上建筑物不能移动，但可以被某个人或单位拥有，并且给拥有者带来利益，因此就产生了房地产买卖、租赁、抵押等交易行为D.房地产市场是由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、交易组织机构等构成【

27、正确答案】B82.外地建筑企业参加投标，投标人还必须持有建设工程所在地城市主管部门签发的()。A.投标备案证B.异地企业务工许可证C.投标许可证D.施工许可证【正确答案】C83.【真题】在时间序列分析法中，按各期销售量的时间顺序逐点推移，根据最后的移动平均值来预测未来某一期销售量的方法是()。A.指数平滑法B.移动平均法C.简单平均法D.加权移动平均法【正确答案】B84.对有多少人愿意花费30万元在郊区购买一套两居室的住房的调查属于()。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.专题性调查【正确答案】B85.开发项目的选址定点审批，核发建设用地规划许可证及规划设计条件，规划方案及初步设计审

28、批，以及核发建筑工程规划许可证等方面属于()。A.土地出让过程中的规划管理B.房地产开发前期的规划管理C.租售阶段D.建设阶段【正确答案】B86.在房地产泡沫的成因中，（）是房地产泡沫产生的基础。A.投机需求的膨胀B.金融机构过度放贷C.土地的稀缺性D.开发商之间的博弈【正确答案】C87.中国现有房地产租金统计，是基于（）的统计。A.不同类型的房屋的中位数租金B.同类型的房屋的中位数租金C.不同类型的房屋的位数租金D.同类型物业平均租金【正确答案】A88.【真题】以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地()的70%。A.评估价值B.实际价值C.投资价值D.出让金收入【正确答

29、案】A89.【真题】写字楼的可出租面积是指()。A.出租单元内使用面积加上分摊公用建筑面积B.出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积C.出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积一半D.出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积【正确答案】D90.某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景看好，净现值为5000万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为-3580万元。经分析市场前景为：好的概率为40%，一般的概率为35%，不好的概率为25%，则该项目净现值的期望值为（）万

30、元。A.1962.5B.3870C.4000D.4142.5【正确答案】A91.对建设投资估算的精度在10，所需费用，小型项目约占投资的1.03.0，大型复杂的工程约占0.21.0属于()阶段。A.投资机会研究B.初步性可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策【正确答案】C92.【真题】在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，用单位工程量投资乘以工程量来估算单项工程投资的方法是()。A.单元估算法B.概算指标法C.单位指标估算法D.工程最近似匡算法【正确答案】C93.下列关于资金时间价值的表述中，错误的是（）。A.从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值B.从消费者的角度来看，

31、资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿C.即使资金存在时间价值，也可以直接比较不同时点发生的现金流量D.利率是资金时间价值的一种标志【正确答案】C94.土地储备机构负责实施土地开发时，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的（）。A.1%B.2%C.3%D.4%【正确答案】B95.由于人口的不断增长和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈（）的趋势。A.向上波动B.向下波动C.上下波动D.随机波动【正确答案】A96.问卷调查法，是介于观察法、专题讨论法和实验法之间的一种方法，适用于（），目的是为了了解人们的认识、看法、喜好和满意度等，以便在总体上衡量这些量值。A.抽样性调查B.因果性调查

32、C.试探性调查D.描述性调查【正确答案】D97.【真题】房地产开发项目竣工验收之前的初步检查工作，由()组织。A.项目施工单位B.项目监理单位C.项目建设单位D.建设行政主管部门【正确答案】C98.仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有（）。A.适于进行长期投资B.需要适时的更新改造投资C.易产生资本价值风险D.易受政策影响【正确答案】C99.()是房地产泡沫产生的基础。A.土地的稀缺性B.投机需求C.金融机构过度放贷D.开发商之间的博弈和非理性行为【正确答案】A100.开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的

33、，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的（）。A.20%B.30%C.40%D.50%【正确答案】D二.多选题(共70题)1.专业人员主要依照写字楼（）对其进行分类。A.所处的位置B.交通便利条件C.自然或质量状况D.设施完善程度E.收益能力【正确答案】ACE2.收集一手资料的方法有（）。A.观察B.专题讨论C.问卷调查D.电话E.实验【正确答案】ABCE3.房地产抵押贷款不包括()。A.个人住房抵押贷款B.房地产开发贷款C.土地使用权抵押贷款D.商用房地产抵押贷款E.在建工程抵押贷款【正确答案】BC4.企业决定应对主要竞争者的对策，可根据()情况做出决定。A.竞争者的强弱B.竞争者与本企业的

34、相似程度C.竞争者表现的好坏D.竞争者在市场中的地位E.竞争者的多少【正确答案】ABC5.开发商的定价方法有（）。A.成本导向定价法B.目标导向定价法C.竞争导向定价法D.购买者导向定价法E.市场导向定价法【正确答案】ACD6.影响房地产市场发展的基本因素有()。A.社会因素B.政治因素C.政策因素D.经济因素E.金融因素【正确答案】ACD7.一般投资机会研究可分为（）。A.地区研究B.部门研究C.系统研究D.政策研究E.以利用资源为基础的研究【正确答案】ABE8.下列市场调查的内容中，属于不可控因素调查的是()。A.市场需求容量调查B.消费者行为调查C.市场营销因素调查D.竞争情况调查E.分

35、销渠道调查【正确答案】ABD9.房地产开发项目的主要合同关系有（）。A.开发商的主要合同关系B.承包商的主要合同关系C.建筑商的主要合同关系D.监理机构的主要合同关系E.供应商的主要合同关系【正确答案】AB10.在不确定性情况下，估计未来投资收益，不可选用的决策方法有()。A.小中取大法B.大中取小法C.大中取大法D.小中取小法E.最小最大平均法【正确答案】BDE11.在物业管理中经常用到的预算形式主要有（）。A.年度运营预算B.资本流预算C.资本支出预算D.长期预算E.资本收入预算【正确答案】ACD12.由于施工工期延长，开发商要承担()的风险。A.贷款利息B.总费用上涨C.增加融资成本D.

36、开发项目的布局和规模发生变化E.建筑容积率【正确答案】AB13.零售商业物业的分类，主要依据()方面，分为五种类型。A.建筑形式B.建筑规模C.经营商品的特点D.周围环境E.商业辐射区域的范围【正确答案】BCE14.下列属于房地产市场需求分析内容的是()。A.吸纳率分析B.市场占有率分析C.竞争分析D.家庭规模与结构分析E.短期新增供给数量的估计【正确答案】AD15.收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有（）。A.潜在毛租金收入B.经营费用C.租金损失D.其他收入E.报酬率高低【正确答案】ACD16.房地产投资决策分析主要包括（）和项目财务评价三个部分。A.价格分析B.市场分析C.产品分析D

37、.成本分析E.投资决策【正确答案】BE17.利率分为（）等类型。A.基础利率B.结算利率C.同业拆放利率D.存款利率E.贷款利率【正确答案】ACDE18.下列内容不属于房地产开发策划方案的有()。A.融资方式与资金结构的分析与选择B.区位分析与选择C.开发时机的分析与选择D.实物分析和选择E.物业管理方案的分析和选择【正确答案】DE19.房地产项目敏感性分析步骤主要包括()。A.确定用于敏感性分析的经济评价指标。确定不确定性因素可能的变动范围B.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值C.通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析D.分析确定每个不确定性因素发生的

38、概率E.计算在规定的概率条件下经济评价指标的累计概率，并确定临界点发生的概率【正确答案】ABC20.投资型物业购买者购买行为受()的制约。A.房地产投资收益水平B.其他投资工具的收益水平C.市场内使用者需求特点、趋势和偏好D.购买者自身特点偏好E.该物业的地理位置【正确答案】ABC21.债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得报酬是（）。A.协议中规定的贷款利息B.协议中规定的有关费用C.可分配利润D.股利E.预售收入【正确答案】AB22.开发-持有-出租-出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（

39、）等。A.土地成本B.建造成本C.运营成本D.开发费用E.购买税费【正确答案】ABCD23.初步可行性研究阶段，需对()内容进行粗略的审查。A.市场需求与供应B.建筑材料供应情况C.项目财务分析D.地理环境E.工程项目建成后对社会的影响【正确答案】ABC24.【真题】按决策性质不同划分的投资决策类型包括()决策。A.业务型B.风险型C.确定型D.群体型E.不确定型【正确答案】BCE25.零售商业物业在选择租户时，往往注重考察租户的（）。A.声誉B.面积需求大小C.租金支付方式D.需要的服务E.组合与位置分配【正确答案】ADE26.以下说法正确的是()。A.有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租

40、损失+其他收入B.净经营收入=潜在毛收入-经营费用C.税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息D.税前现金流=经营收入-抵押贷款还本付息E.税后现金流=税前现金流-准备金【正确答案】AC27.【真题】某投资者购买了一幢写字楼用于出租经营，购楼投资的60%来自银行提供的期限10年、年利率10%、按年等额还本付息的抵押贷款。假设写字楼的出租率一直稳定在85%，且净租金收入每年以6%的速度上涨(收入发生在期初)，计划第10年末转售，投资者的期望收益率为10%。该写字楼资本金现金流量现值的计算所涉及的公式包括()。A.B.C.D.E.【正确答案】ABD28.风险对房地产投资决策的影响表现在()。A.投

41、资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平B.使投资者尽可能规避、控制或转移风险C.迫使投资者改变投资方向D.确定投资金额的多少E.根据风险大小调整投资额【正确答案】AB29.【真题】下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有()。A.土地出让价款B.土地购置税费C.基础设施建设费D.水文地质勘测费E.土地开发工程费【正确答案】AB30.【真题】地方政府的年度土地储备计划包括()。A.年初和年末土地储备规模B.年度前期开发规模C.年度土地出让金总额D.年度土地供应规模E.年度土地储备临时利用计划【正确答案】ABDE31.以下属于时间序列分析法的有()。A.简单平均法B

42、.相关分析法C.移动平均法D.专家意见法E.指数平滑法【正确答案】ACE32.【真题】关于开发后出租或自营的房地产投资项目计算期的说法，正确的有()。A.计算期为项目的开发期B.计算期为项目的经营期C.计算期为项目的开发期与经营期之和D.计算期以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值E.计算期的单位可为年、半年、季、月【正确答案】CDE33.以下宣传媒介，对中低档写字楼物业比较合适的有()。A.报纸上的分类广告B.电视C.广播D.物业顾问机构的期刊E.邮寄【正确答案】AD34.定义市场区域工作主要包括()。A.细分市场B.描绘市场区域C.解释确定市场区域边界的依据D.在相应

43、的地图上标出市场区域的边界E.选择目标市场【正确答案】BCD35.财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括（）。A.金融机构手续费B.融资代理费、承诺费C.坏账损失D.外汇汇兑净损失E.企业筹资发生的其他财务费用【正确答案】ABDE36.影响房地产市场发展的经济因素包括()等因素。A.经济发展状况B.物价水平C.房价租金比D.工资及就业水平E.人口数量及状态【正确答案】ABCD37.租售方案必须明确的问题包括（）。A.出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系B.租售收入C.在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量D.租售价格E.收款方式【正确答案】

44、AC38.开发商以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目时，需要办理的规划审批工作，下列说法正确是（）。A.同划拨土地开发项目程序一样B.需要向政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请C.不需要向政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请D.不需要经过开发项目选址、定点审批阶段E.需要提交设计方案并经规划部门审查【正确答案】BDE39.在编制房地产开发项目的可行性研究报告过程中，（）是可行性研究中定量分析的基础。A.项目策划B.构造可供评价比较的开发经营方案C.选择相关基础参数D.投资估算E.经济效益评价【正确答案】ABC40.市场定位战略主要有（）。A.产品差别化战略B.服

45、务差别化战略C.主题差别化战略D.人员差别化战略E.形象差异化战略【正确答案】ABDE41.【真题】房地产投资的可行性研究工作阶段包括()。A.接受委托B.投资机会研究C.初步可行性研究D.详细可行性研究E.项目评估与决策【正确答案】BCDE42.在工程项目施工阶段，质量控制的任务主要是（）。A.在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定B.对所选用的材料和设备进行质量评价C.对整个施工过程中的工程质量进行评估D.将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判E.确定质量控制的对象【正确答案】ABCD43.在经济评价中的基础参数中的评

46、价标准类指标包括()。A.出租率B.基准收益率C.目标投资利润率D.目标投资回报率E.空置率【正确答案】BCD44.决策的四个基本特征包括（）。A.是为了达到一个预定的目标B.是在某种条件下寻求优化目标和达到优化目标的手段C.是在若干个有价值的方案中选择1个行动方案D.是在若干个有价值的方案中选择13个行动方案E.准备实施的决策方案可能出现的几种后果是可以预测或估计的【正确答案】ABCE45.【真题】能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有()。A.空置面积B.租金水平C.收租损失水平D.可出租面积E.经营费用【正确答案】BD46.业主或投资者投资坐落在中心商务区投资性写字楼物业是希望达到（）

47、的目的。A.资本保值B.资本增值C.获取周期性收益D.降低投资风险E.抵御通货膨胀【正确答案】ABC47.【真题】在风险分析中的风险估计阶段，需要开发的工作包括()。A.风险估算B.分析风险概率分布情况C.辨识风险发生的原因D.检验各风险变量是否相关E.提出应对风险的建议【正确答案】AB48.开发商在当地建设主管部门办理建设工程开工审批手续前，应具备的条件有()。A.获得国有土地使用证和建设用地规划许可证B.取得建设工程规划许可证C.签署了施工合同D.建设资金已落实E.施工现场具备了七通一平【正确答案】ABCD49.实物期权类型主要包括（）。A.等待投资型期权B.成长型期权C.放弃型期权D.买

48、方型期权E.柔性期权【正确答案】ABCE50.依代理委托方的不同，物业代理可以分为()。A.联合代理B.买方代理C.独家代理D.卖方代理E.双重代理【正确答案】BDE51.【真题】房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有()。A.备选方案差异原则B.备选方案独立原则C.最低可接受收益率原则D.不行动原则E.备选方案关联性原则【正确答案】ACD52.确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（）方面。A.对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差B.控制混凝土质量C.对工程中的配套设备进行检验D.对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制订具体有

49、效的质量检查和评定办法E.实行科学合理的施工进度控制安排【正确答案】ABCD53.工程项目管理的主要内容包括控制和管理两个方面，其中管理是指()。A.进度管理B.投资管理C.合同管理D.安全管理E.质量管理【正确答案】CD54.【真题】在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有()。A.项目用地B.房地产市场供需C.房价现状及走势D.交通运输条件E.外围基础设施【正确答案】ADE55.房地产开发项目财务评价的基本报表包括（）。A.总投资估算表B.现金流量表C.财务计划现金流量表D.开发建设投资估算表E.资产负债表【正确答案】BCE56.

50、下面()不属于工程项目施工阶段中质量控制的任务。A.在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定B.对所选用的材料和设备进行质量评价C.对整个施工过程中的工程质量进行评估D.施工现场的调研与分析E.对项目建设总周期目标的论证与分析【正确答案】DE57.【真题】下列经济效果评价指标中，属于衡量房地产开发项目开发-销售经营模式的指标有()。A.投资收益率B.物业增值率C.开发利润D.成本利润率E.股权增加率【正确答案】ACD58.市场调查的第一步是确定问题和调查目标，调查项目可以分成以下三类（）。A.描述性调查B.试探性调查C.抽样性调查D.因果性调查E.电话回访性调查【正确答案】A

51、BD59.房地产投资决策分析中的市场分析的主要工作包括（）。A.市场宏观环境B.政府政策C.目标市场及其可支付的价格或租金水平D.财务评价E.房地产供求关系【正确答案】ABCE60.【真题】下列房地产市场运行的影响因素中，属于社会环境因素的有（）。A.人口数量和结构B.家庭收入及其分布C.家庭生命周期D.传统观念及消费心理E.基础设施状况【正确答案】ACD61.下列()等几个方面，不属于影响房地产市场转变的社会经济力量。A.国际环境变化B.生产和工作方式的转变C.自然环境的变化D.家庭生命周期E.物价水平【正确答案】ADE62.金融机构进行项目贷款审查时，要进行（）工作。A.风险评估B.项目评

52、估C.担保方式评价D.环境评价E.贷款综合评价【正确答案】BCE63.初步可行性研究主要解决的问题包括（）。A.项目的投资机遇如何B.分析机会研究的结论，在详细资料的基础上作出是否投资的决定C.是否有进行详细可行性研究的必要D.有哪些关键问题需要进行辅助研究E.作出投资与否的决策【正确答案】BCD64.成本计划可分解为（）等方面。A.材料设备成本计划B.管理费成本计划C.人工费成本计划D.不可预见成本计划E.施工机械费用计划【正确答案】ABCE65.控制工程进度网络图的表现形式有()。A.单代号网络B.双代号网络C.三代号网络D.时标网络E.四代号网络【正确答案】ABD66.一般来说，房地产投

53、资风险分析主要包括（）等分析。A.投入资金的安全性B.投资项目的变现性C.投资收益的长期性D.项目定位的科学性E.资产管理的复杂性【正确答案】ABE67.影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有（）。A.建筑阻碍、高速路或铁路B.细分市场C.人口密度的大小D.该区域发展的类型和范围E.邻里关系和人口统计特征【正确答案】ACDE68.敏感性分析的目的在于（）。A.找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析（如概率分析）提供依据B.研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力C.比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案D.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值E.确定用于敏感性分析的财务评价指标【正确答案】ABC69.在风险分析中，风险估计阶段的工作包括（）。A.风险估算B.分析风险概率分布情况C.辨识风险发生的原因D.检