房地产开发与经营期末复习重点

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1、第一章 绪论第一节 房地产开发与经营及其特点一、 房地产开发与经营的基本含义1、 房地产开发（P1）狭义：在根据国家法律获得了国有土地的使用权的土地上进行基本设施、房屋建设的行为，在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计、建造、施工等开发活动。二、 房地产开发与经营的特点（P3）1. 难度较大2. 风险较大3. 政策性强第二节 房地产开发与经营形式和内容一、 房地产开发的形式与内容（P4）1、 按开发时间不同，分为初次开发和再次开发2、 按开发内容不同，分为外延式开发和内涵式开发3、 按开发规模不同，分为单项开发和综合开发二、 房地产经营的形式与内容1、 按经营对象的相对差别，划分为地

2、产经营和房产经营2、 按经营规模和经营方式，划分为专项经营、综合经营、集团经营、跨国经营3、 按活动发生的不同过程，划分为房地产开发经营、房地产流通经营、房地产消费和使用经营第二章 经营理论和方略第一节 房地产开发与经营理论概述三、 消费者市场购买行为理论（P14）*消费者市场：所有为了个人消费而购买物品或服务的团队或个人构成的市场。1. 消费者购买动机a. 本能动机：原始动机，由本能需要产生b. 心理动机：通过多种心理活动而形成2. 购买决策过程消费者需求产生寻找、收集有关信息作为购买根据分析、整顿、比较，选出最满足需求的产品购买阶段买后评判3. 消费者购买行为分析重要解决何时购买、何处购买

3、、由谁购买、如何购买等问题。第二节 房地产开发与经营方略分析二、 房地产市场开发方略（P17）a. 开发由本地化向跨区域发展b. 开发从品质向品牌跨越c. 纯住宅开发向商用物业拓展d. 诚信开发地产争雄楼市e. 开发健康住宅风声水起三、 不同步期房地产价格方略（P19）1. 房地产产品进入期2. 房地产产品成长期3. 房地产产品成熟期4. 房地产产品衰退期第三章 房地产公司第一节 房地产公司概述一、 房地产公司的概念与特性（P29）1. 概念：从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、征询和物业服务，实现自身经济价值的经济组织。2. 特性：a. 房地产产品的地区性、空间固定

4、性和唯一性决定了房地产公司的地区属性b. 土地市场的垄断性决定了房地产公司的不完全垄断性c. 房地产公司存在专业化和综合化发展两个趋势二、 房地产公司的类型(P30)1. 按照公司功能分a. 房地产开发公司 1)概念：房地产开发公司是依法设立的，以赚钱为目的，从事房地产开发和经营的具有公司法人资格的经济实体。大体有专营和兼营两种类型。 2)暗照开发经营对象，可分为专门从事土地和都市基本设施开发的公司、专门从事地上建筑物和构筑物建设的房地产公司、房地产综合开发经营公司。 b. 房地产中介服务公司 1)概念：房地产中介服务公司是指在房地产投资、开发、销售、交易、消费等环节中，从事服务性经营活动的、

5、具有法人资格的经济实体。涉及房地产征询、房地产估价、房地产经纪三类。c. 物业管理公司 1)概念：依法成立、具有房地产物业管理资质，根据物业服务合同从事物业管理服务有关活动的经济实体。2. 按照公司所有制性质分a. 城乡集体所有制房地产公司b. 国有独资公司、股份有限公司和有限责任公司c. 合伙制房地产公司d. 中外合资、中外合伙、外资房地产公司第四章 房地产项目及项目定位第一节 土地储藏和一级开发项目(P56)一、 土地储藏和一级开发项目的含义土地储藏和一级开发（简称土地储藏开发），是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储藏国有建设用地，并组织实行征地、拆迁和市政基本设施建设，达到土地供应条

6、件的行为。由于实行土地储藏和一级开发而产生的房地产项目即为土地储藏项目。第二节 房地产综合开发项目二、 住宅房地产开发项目(P62)（一） 一般商品住房项目（二）限价商品房项目（三）经济合用房项目（四）廉租房项目（五）别墅项目（六）旅游住宅地产项目三、 商用房地产开发项目（P63）*广义：指多种非生产性、非居住性物业。（一） 写字楼房地产项目（二） 酒店式公寓类开发项目（三） 旅游房地产项目（四） 商业用房项目四、 工业房地产开发项目（P65）（一） 工业园区开发模式（二） 主体公司引导模式（三） 工业地产商模式（四） 综合运作模式第四节 房地产项目定位一、 房地产项目定位的含义（P72）房地

7、产项目定位，指在房地产有关法律法规和都市规划的指引下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其她制约因素，找到适合于项目的客户群体，并在客户群体消费特性的基本上，进一步进行产品市场定位的过程。三、 房地产项目定位的基本流程（P74）市场调查分析土地条件分析和拟定客户群产品定位租售价格定位成本与费用测算预测租售收入和租售进度经济评价拟定最后方案第六章 房地产市场调研 第一节 房地产市场调研概述一、 房地产市场调研的含义（P110）房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对有关的市场信息进行系统的收集、整顿、记录、分析，进而对房地产市场进行研究和预测，并最后为营销

8、决策服务的专业措施。三、 房地产市场调研的内容（P112看书）（一） 市场宏观环境状况（二） 都市房地产市场概况（三） 消费者行为与市场需求容量调研（四） 项目所在区域环境状况调研（五） 项目基本状况调研 第七章 房地产开发项目可行性研究第一节 房地产可行性研究概述一、 房地产可行性研究的概念和作用（一） 房地产可行性研究（P131）概念：在房地产项目投资决策前，通过对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目法律上与否合规、技术上与否可行、经济上与否合理，进而对多种方案进行优选的过程。（三） 房地产可行性研究的作用（P132）1. 可行性研

9、究是投资决策的重要根据。2. 可行性研究是项目审批的根据。3. 可行性研究是项目资金筹措的根据。4. 可行性研究是编制设计任务书的根据。5. 可行性研究是开发商与各方签订合同的根据。二、 房地产可行性研究的内容和环节（一） 房地产可行性研究的基本内容（P133）1. 项目概况2. 市场分析和需求预测3. 规划方案的优选4. 开发进度安排5. 项目投资估算6. 资金的筹集方案和筹资成本估算7. 财务评价8. 风险分析9. 国民经济评价10. 结论第二节 房地产项目的财务状况分析（P136，看书）第三节 房地产项目的风险承受能力分析二、 房地产项目风险分析措施（三） 敏感性分析（P148）2. 敏

10、感性分析的环节(1) 选择要分析的不拟定性因素。(2) 选定分析所用的评价指标。(3) 计算不拟定性因素变动引起的评价指标的变动状况。(4) 鉴定敏感性因素。(5) 提出控制敏感性因素的建议。第八章 房地产融资第一节 房地产融资概论一、 房地产融资的概念（P166）房地产融资是指房地产公司和房地产项目直接和间接融资的总和，涉及房地产信贷及资我市场融资等。三、 房地产融资的特点（P170）1. 融资规模大2. 归还期较长3. 资金缺少流动性4. 高风险、高收益第二节 房地产融资的资金来源（P170，看书）第十章 房地产市场营销第一节 房地产市场营销概述一、 房地产市场营销的概念房地产市场营销，是

11、指通过交易过程满足顾客对房屋或土地需求的一种综合性营销活动，也是土地或房屋转换成钞票的流通过程。二、 房地产市场营销的基本理论(P220，看书)重点：4P、4C、4R理论 第二节 房地产市场营销方略一、 品牌营销方略（二） 品牌营销方略的实行（P227）1. 精确的市场定位是房地产品牌营销的基本2. 卓越的质量体系是创立出名品牌的保证3. 以良好的社会形象树品牌4. 以优秀的品质树品牌5. 以创新精神树品牌6. 以优秀的公司文化树品牌第三节 房地产市场营销运作一、 房地产市场细分与销售渠道的选择（一） 房地产市场细分的概念(P233)房地产市场细分，是指人们在目的市场营销观念的指引下，根据消费

12、者的需求、欲望、购买行为、购买习惯，将房地产市场整体划分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费者群的的市场分类过程，其中每个消费者群即为一细分市场。（三） 房地产消费渠道的选择(P234，看书)1. 选择销售渠道的重要因素a. 商品房因素b. 市场因素c. 公司自身因素d. 国家政策、法令因素2.选择销售渠道的方略 a.直接渠道和间接渠道 b.短渠道和长渠道c.宽渠道和窄渠道三、 房地产广告筹划（一）房地产广告的类型（P238，看书）1.根据广告目的，可分为软广告和硬广告2.根据广告传达内容范畴的大小，可分为单一卖点型、若干卖点型、综合传达型（三）房地产广告筹划内容（P240，看书） 广告目的、

13、市场分析、广告方略、广告筹划、广告效果测定 第十一章 房地产交易第一节 房地产交易概述一、 房地产交易的概念及形式（P251） 房地产交易是指以房地产为商品进行的转让、租赁、抵押等多种经营活动的总称，其实质是房地产权利的交易。二、 房地产交易的特性及原则（P252）（一） 房地产交易的特性1. 标的物位置的固定性2. 房地合一的特性3. 房地产交易标的价值金额大、专业性强4. 房地产交易标的供应的稀缺性5. 房地产交易中原房地产设定的权利义务具有承办性（二） 房地产交易的原则1. 及时登记原则2. 房地连动原则3. 交易价格遵循国家政策原则4. 交易房地产原设定的权利和义务随交易同步转移的原则第三节 房地产买卖三、 房地产买卖价格的特殊性（P263，看书）1. 位置对价格起着决定作用2. 不能完全依成本定价3. 房地产价格的趋升性4. 房地产价格的垄断性第五节 房地产抵押一、 房地产抵押的概念（P271）房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。五、房地产抵押的受偿（P274,看书）