物业管理风险防控分类

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1、物业管理风险防控分类物业管理风险较多。为了便于研究和制定不同的对策，将物业管理风险进行了分类。按风险产生的因素划分，物业管理风险可分为自然风险、社会风险（）自然风险所谓自然风险系指由于物理和实质危险因素所导致财产毁损的风险，例如水灾、火灾、地震等。自然风险是不以物业管理公司的意志为转移的，是处在自然状况和客观条件下的风险。（）社会风险社会风险系指由于个人行为的反常或不可预料的集体行动所导致的风险。例如盗窃、抢劫、等。社会风险的发生将给物业管理公司服务范畴内的业主或住户（使用人）导致人身损害、财产损失。此类风险导致的影响面极大，也是物业管理公司最为关注的。按照风险的变化限度来划分，物业管理风险可

2、以分为静态风险、动态风险（）静态风险静态风险系指由于自然力量的不规则变动或由于个人错误所导致的风险。这种风险将使物业管理公司在管理服务过程中遭遇危险事故（地震、火灾、车祸等）发生的成果，它只有损失的机会而无获利的机会，一般会使物业管理公司遭受财产、人身及责任上的损失，有的称之纯正风险。静态风险一般有：公司财产损失风险、员工伤亡损失风险、法律责任或契约行为损失风险、员工犯罪损失风险、公司间接损失风险。（）动态风险动态风险系指由于经济、社会、政治等环境以及人类的技术、组织等变动而产生的风险。例如：物业管理公司服务流程再造，国家颁布的服务质量原则和收费指引价，以及国家机关法律的颁布等。这种风险将使物

3、业管理在管理服务过程中遭遇事故发生的成果，除了使公司有损失的机会，同步也存在获利的机会。因此动态风险属于投机风险。物业管理公司动态风险一般有：管理服务风险、财务收支风险、服务创新风险、政治法律风险等。按照风险形成的时间划分，物业管理风险可分为初期介入风险、前期管理风险、平常管理风险（）初期介入风险初期介入风险系指物业管理公司充当房地产前期可行性研究或规划设计、施工等阶段的顾问工作所承当的风险。初期介入风险重要涉及介入的风险、项目接管的不拟定带来的风险、专业征询的风险等。（）前期物业管理风险前期物业管理风险系指自房屋发售之日起至业主大会的召开、业主委员会成立并与物业管理公司重新签订物业管理服务委

4、托合同这段时间内，物业管理公司所承当的风险。前期物业管理风险重要涉及：物业管理服务合同签订、执行的风险，承办查验阶段风险，与房地产开发公司配合销售、多种配套设施设备完善工作中所遇到的风险等。（）平常物业管理风险平常物业管理风险系指物业管理公司与业主大会和业主委员会签订了物业管理服务合同之后所开展的正常服务过程中所承当的风险。平常物业管理风险重要涉及：业主（物业使用人）违规装饰装修带来的风险、物业管理服务费收缴风险、各类物业及配套使用中带来的风险、管理项目外包存在的风险以及法律概念不清导致的风险等。按损失的形态不同而划分，物业管理风险可分为财产风险、人身风险、责任风险（）财产风险财产风险系指财产

5、发生毁损、灭失和贬值的风险，如房屋有遭受火灾、地震等损失之风险。（）人身风险人身风险系指人们因生、老、病、死而招致损失风险，如物业管理公司内部员工因病死亡等带来的风险。（）责任风险责任风险系指对于她人所遭受的身体伤害或财产损失应负法律补偿责任，或无法履行契约导致对方受损失应负的契约责任风险。如物业管理工作中由于管理服务人员的擅自离岗、缺位，导致业主家庭财产受损而承当责任风险；又如高空抛物导致路人伤亡，抛物者承当着责任风险。按风险承当者的不同而划分，物业管理风险可分为物业管理公司风险、业主（使用人）风险、房地产开发商风险、专业分包单位风险等（）物业管理公司风险该风险系指物业管理公司在物业管理活动

6、中，由于公司员工管理的缺位或服务质量不到位而使业主（住户）导致的损失而带来的风险。（）业主（使用人）风险该风险系指广大业主（使用人）由于信息不对称，对物业管理公司及物业管理内容缺少理解，选择的物业管理公司提供的服务和内容并未达到原则，即浮现质价不符，使广大业主（使用人）承受到精神与经济损失的风险。（）房地产承建商风险该风险重要系指物业管理的前期介入和前期物业管理选择的物业管理公司所提供的服务并未使楼盘建设及楼盘销售达到自己预期目的而带来的风险。（）专业分包单位风险该风险系指物业管理公司把某些独立的服务分给专业公司去做（例如保洁、绿化、维修、安全护卫等）。她们面临的风险是资金的压力、服务质量、价

7、格的竞争。物业管理服务风险防控及规避方式我们以物业管理公司承办一种物业管理项目的过程为例，简介物业管理公司风险来源与防备措施：签订物业合同过程中风险来源：1、缺少对另一方合同签订主体的资质及资信的审查。例如，在物业管理委托合同中;开发商与否具有一定的资质，与否具有良好的资信，对后来双方的合伙有着至关重要的影响。对于这一点的重要性，目前的物业管理公司还是比较注重的。但是，在专项管理分包合同中，有的物业管理公司就比较忽视这个问题。例如，在与电梯维修保养专业公司签订有关合同步，如果此类公司不具有专业资质从事承包工作，不仅是违背法律规定，被法律所严禁，同步分包给没有专业资质的公司，物业管理公司即负有明

8、显的主观过错。如果设备导致业主和非业主使用人的人身和财产损害后果，物业管理单位将依法承当补偿责任。2.承诺的服务内容和水平过高于与物业管理收费原则所对等的服务内容和水平。物业管理公司的收费，应当根据所提供的服务项目的不同而划分为不同级别的收费水平。虽然从竞争的角度出发，同等的物业管理收费，如果业主所享有的管理服务不同，固然业主会倾向于服务内容和水平更高的公司。但是，我们觉得，物业管理公司不能一味地不根据实际而只采用减少收费提高服务的竞争方式。由于对公司来说，减少收费和提高服务，意味着经营利润的减少甚至亏损，这对于本来利润空间就低的物业管理公司，无疑是加重了经营压力。同步，如果服务内容和水平达不

9、到对业主的承诺，物业管理公司必然将面对大量的业主投诉甚至招致诉讼，由此导致的经济损失和负面影响对物业管理公司来说，无疑是雪上加霜。3.合同内容商定不明或是条款有疏漏。对此导致的风险，通过学习中华人民共和国合同法，物业管理公司一般能对此有一种较对的的结识。防备措施：1、认真审核主体资质及资信。除了审查由合同签订对方所提供的证件，必要时，应到相应的工商登记部门进行调查理解，以掌握主体的具体登记状况。2、合同商定的服务内容与水平要与公司实际履约能力相一致。3、合同商定要具体，明确、完整，避免疏漏，避免对条文的理解浮现歧义(特别是对于时间、价格，违约金的商定要注意上述问题)。4、注意免责条款的商定。如

10、在合同中商定物业公司在如下状况时不负责承当有关责任：因不可抗力导致物业管理服务中断的;物业公司已履行合同商定义务，但物业自身固有瑕疵导致损失的，因维修养护物业共用部位、共用设施设备需事先告之业主和物业使用人，临时停水、停电、停止共用设施设备等导致损失的;因非物业公司责任浮现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运营障碍导致损失的，为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见状况下，如发生煤气泄漏、火灾、水管破裂、救济人命、协助公安机关执行任务等突发事件，物业公司因采用紧急措施导致有关财产损失的。承办物业过程中风险来源：1、物业共有部位、共有设施设备有明显或者暗藏的质量问题。

11、按照物业管理条例第二十八条的规定，物业管理公司承办物业时，应当对物业共有部位、共有设施设备进行查验。但是在实践中，我们的物业管理公司往往对此不够注重，有些公司觉得物业在工程竣工时，已经通过了建设单位及有关政府管理部门组织的竣工验收，有有关的合验收合格的证件，查验也只是一种形式而已。这些验收与物业管理公司组织的验收，是两种性质完全不同的验收，从法律角度来看，其后果有着不同的责任承当主体。建设单位及有关政府管理部门的竣工验收，如果验收不合格，承当责任的主体是施工单位和建设单位，而通过了此类的验收，承当责任的主体就会转为物业管理公司。事实上，通过建设单位和有关政府管理部门的竣工验收的物业，并不必然就

12、是物业管理意义上完全合格的物业。如果物业管理公司不以认真的态度看待查验工作，对该验收的项目不验收，对不合格的项目按照合格验收等等，那么，本该由建设单位或者施工单位承当的责任，转由物业管理公司承当，这就增大了公司的经营风险。2、承建商或者前物业管理公司与业主之间的遗留问题没有得以解决和解决。这对于结束了前期物业管理，进入物业的物业管理公司来说，是特别应当注意的问题。在承建商或者物业管理公司与业主之间，往往有某些有关建筑质量或者物业管理服务质量的遗留问题，需要在承办时得以明确责任，及时予以解决。这些遗留的问题，应由承建商或者物业管理公司承当责任，并且往往引起的因素是比较复杂的，解决起来困难诸多。因

13、此这些问题如果不在承办时得以解决 ,对承建商及物业管理公司的工作不满的部分业主，不仅不会配合的物业管理公司开展工作，甚至有部分业主直接拒交物业管理费，这些无疑加大了物业管理公司的经营风险。防备措施： 1、交接双方应当严格按照原则进行验收，验收不合格的，双方协商解决，由责任单位返修，再商定期间复检，直至验收合格。2、对于遗留问题或者发生的争议不能解决的,向本地政府房地产行政主管部门进行协调解决。3、注意保存验收资料的完整性及真实性。对于验收资料，建议要有交接双方的签字承认，以明确有关责任。实行物业管理过程中风险来源：1、对业主或者第三人在物业管理区域内所遭受的财产损失和人身伤害所承当的风险。这里

14、以物业管理区域内发生的业主车辆丢失案为例进行阐明。从各地法院审理的此类案件的审理成果上来看，各有不同，既有判决物业管理公司承当对业主的补偿责任的，也有认定物业管理公司已尽到管理职责而无需承当补偿责任的。但是，越来越多的案例，已经把物业管理公司在管理中，对业主的车辆凭停车卡予以登记放行的行为，认定为一种对车辆的保管关系，而不是以往的只是提供车位使用的关系，这样的关系认定，无疑使得物业管理公司的经营风险增大。2、对物业管理区域内的消防事故和安全隐患所承当的风险。3、对物业管理工作人员的工作违章违纪等失职行为所承当的风险。近年来，屡见保安与业主发生冲突，甚至保安殴打业主的恶劣事件，此类事件，虽然直接

15、负责人是有关工作人员，但是往往后果承当上，物业管理公司招致了极大的风险。由于从法律责任的角度来说，由员工的职务行为所导致的侵权责任，是由公司来承当其法律后果的。防备措施：物业管理服务方面的防备措施：1、提高物业管理水平，做好公共部位、公共和共用设施和设备平常和例行的检查、维修、保养工作。2、对于容易发生损害的设施设备的区域，应建有相应的监控设备，对现场进行监控和录像，定期存储。3、维修、养护等应进行书面和现场施工记录。4、管理要到位，同步积极面对突发事件和损害问题。消防安全工作方面的防备措施：1、承办物业时，一定要检查物业的消防验收状况。2、监督业主二次装修过程。3、做好消防设施的平常维修和养

16、护。4、发生消防事故时，物业管理单位应在第一时间报警,并协助消防部门进行事故解决。员工管理方面的防备措施：1、明确员工招聘工作的重要性。2、加强员工培训，建设一支尽职尽责、服务优良的员工队伍。3、劳务合同中要明确员工对违背规章制度的行为要承当相应责任，加强员工的责任感。其他防备措施：如购买有关的商业保险，以分担公司的经营风险，以及聘任公司的法律顾问，对公司运作中的种种法律问题及时解决，防备风险等等行之有效的措施。物业管理停车的风险防控及其防备停车管理服务已经成为物业管理公司所提供的重要服务内容之一。物业管理公司提供停车管理服务，重要义务就是在其所签订的停车合同商定的范畴内，减少或是避免车辆的损

17、坏或丢失。对于物业管理公司来说，因停车管理而产生的纠纷是长期以来公司面临的较大的风险之一。那么物业管理公司在停车管理服务中都需要面对什么样的风险，如何防备并规避这些风险呢？本文做了具体的论述。 随着着物业管理市场的不断发展，停车管理服务已经成为诸多物业管理公司的重要工作内容之一。物业管理公司提供停车管理服务，重要义务就是在其所签订的停车合同商定的范畴内，减少或是避免车辆的损坏或灭失。对于物业管理公司来说，因停车管理而产生的纠纷是长期以来公司面临的也许赔付金额较大的风险之一。 目前，物业管理的内容和范畴正在随着中国都市化进程的加快、社会经济的不断发展而逐渐得到扩大和延伸，而停车管理服务也随之变得

18、更加复杂化和多样化。一方面，随着购车者数量的激增，停车设施更加智能化、车位更加立体化，而为之所提供的停车管理服务也日趋专业化和精细化；另一方面，众多的停车管理服务的浮现，使得停车服务趋于完善，同步停车服务的收费也逐渐变得公开透明。可以毫不夸张地说，停车服务已经初步实现了市场化。尽管市场可以有效地配备资源，但由于市场存在着潜在的、不拟定的因素，因此风险也随之而来。 那么，物业管理公司在停车管理服务中都需要面对什么样的风险，如何防备并规避这些风险呢？要理解停车管理服务所存在的风险，同步进行有效的防备和规避，就必须一方面理解停车合同的法律性质，由于停车合同的法律性质在很大限度上决定了物业管理公司所要

19、承当的风险。 一、停车合同的法律性质 对于停车合同的法律性质，目前重要有三种观点：第一种观点觉得停车合同属于保管合同；第二种观点觉得停车合同属于租赁合同；第三种观点则觉得停车合同既不是保管合同，也不是租赁合同，而是一种混合型的合同。暂且不管停车管理服务参与主体之间达到的合同具体属于哪一种合同，但无论通过书面合同或是停车管理服务自身的事实来看，各主体之间的合同关系是的确存在的。那么停车合同究竟属于哪一种合同？ 1、停车合同不是保管合同 通俗地讲，当寄存人和保管人之间发生保管合同关系时，首要的条件是保管物由保管人占有；另一方面，商定俗成的是保管人要根据保管物的价值收取相应的保管费。但在停车管理活动

20、中，车主并没有将车辆交付给物业管理公司占有；而物业管理公司对多种车辆收取的费用都是相似的（除停车位置的差别），并没有由于车辆价值的不同而浮现不同的服务价格。从这个角度来看，停车合同并非保管合同。这也就决定了物业管理公司的停车管理服务不是保管，因此，当浮现停车管理纠纷或相应的补偿时，将所有的停车安全风险都推到物业管理公司是不对的的。 2、停车合同不是完全的租赁合同 要理解停车合同并非完全的租赁合同。一方面应当理解“租赁合同”的定义。合同法第二百一十二条明确规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”从这个定义的字面意思理解，出租人将停车场地租借给承租人使用，停车合

21、同理所固然属于租赁合同。但在停车管理服务中，出租人却不是单一的，由于产权的多样化，出租人有也许是建设单位、有关业主或者全体业主。如果停车场地的产权所有人即出租人为建设单位、有关业主或全体业主，物业管理公司受其委托代为出租停车设施，并以自己的名义签订停车合同，那么这种合同属于租赁合同，而物业管理公司和出租人之间则为代理合同关系。在停车合同为租赁合同的状况下，尽管物业管理公司不必承当出租人的法律风险，但却不可逃避自身的管理失职所带来的管理风险；反之，建设单位、有关业主或全体业主并没有委托物业管理公司代为出租停车设施的状况下，物业管理公司以自己的名义签订停车合同步，该合同不能视为租赁合同。 3、停车

22、合同是混合合同 虽然停车合同既不属于保管合同，也不完全是租赁合同，但从合同主体的关系看，停车合同既有保管合同的部分特性，也有租赁合同的部分特性，应当是一种混合型的合同。在这种特殊的合同中，物业管理公司所要承当的责任应当根据各方的基本的法律关系也就是民事关系来拟定，即遵循合同的商定。物业管理公司可以和停车合同中的各方主体对服务的内容、收费的原则、权力的范畴通过合同来商定，以拟定物业管理公司应当承当的责任。通过以上分析，我们可以发现，对停车合同法律性质的不同定位，将直接决定物业管理公司所需承当的风险。 二、停车管理服务风险的防备 明确了停车合同各方主体，特别是物业管理公司与其她合同主体之间的法律关

23、系后，我们基本上为物业管理公司在停车管理服务中所要承当的风险划定了一种范畴。对于物业管理公司来说，剩余的就是自身管理风险的防备了。 1、树立风险防备意识 公司是一种非常敏感，也是一种非常脆弱的市场主体，任何一种小小的风险都也许会对公司导致不可挽回的损失。因此不能在风险来临时，才去想如何挣脱风险、而要未雨绸缪，在风险到来之前就建立起结实的堡垒，将风险带来的损失减少到最低限度，甚至有效地规避风险。这需要物业管理公司掌握有关的法律知识，有效地约束自身的行为，将也许浮现的风险扼杀在萌芽状态。 2、明确合同各方的责任 现实中，诸多停车合同不仅商定了停车管理服务的基本内容，同步还商定了某些额外的内容，尽管

24、这些商定也许在一定限度上增长物业管理公司的收入，但也会给公司导致意想不到的风险，因此，对于物业管理公司来说，应当尽量地细化停车合同，对管理责任、违约责任、双方的权利义务等事项进行详尽的商定，明确合同各方的责任，以减少风险的产生和纠纷的产生。 3、堵住自身管理上的漏洞 诸多物业管理公司在停车管理服务中所产生的风险，并不是由于合同制定得不够完善，而是由于自身的管理存在诸多瑕疵。物业管理公司要规避在停车管理服务中的风险，完善自身管理，建立全面而系统的管理制度是一种重要的途径。一方面，物业管理公司经营的停车设施的规划和建设与否合法是进一步提供停车管理服务的前提，如果停车设施的规划和建设违法，公司将从经

25、营管理的开始便处在巨大的风险之中。另一方面，物业管理公司与否具有经营管理停车设施的资格。第三，根据规定制定车辆停放管理制度，对车辆的出入进行严格管理，目的在于保证停放车辆车身不被损害，保证停车车辆的完好。 4、有效地转移风险 以上谈的是在未浮现问题的状况下，公司如何有效地防备和规避风险，那么当发生事故时公司如何将自己的损失减小到最低限度？一种现实的措施就是有效地运用保险。公司可以规定车主提供有效的车辆保险证明，并通过合同进行商定，当发生意外或因不可抗力导致损失时，物业管理公司可以根据合同将有关的补偿责任转移到保险公司身上。 总之，物业管理公司在停车管理服务中公面临诸多风险，而只要公司有自己的一套防备风险的措施，就会始终立于不败之地。