房地产估价报告样本

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1、 房 地 产 估 价 报 告项 目 名 称：长春市第12层B8号房地产价格评估 委 托 方：估 价 方：XX房地产评估有限公司估 价 人 员： 估价作业日期：X年X月X日至X月X日估价报告编号：X房估字XX第XX号目 录一、致 委 托 方 函2二、估 价 师 声 明3三、估价的假设和限制条件4四、房地产估价成果报告5一、委托方5二、估价方5三、估价对象5四、估价目的6五、估价时点6六、价值定义6七、估价根据6八、估价原则7九、估价措施7十、估价成果7 十一、估价作业日期7 十二、估价报告应用的有效期7 十三、估价人员8 五、房地产估价技术报告10一、个别因素分析10二、区域因素分析10三、市场

2、背景分析10四、最高最佳使用分析 13五、估价措施选用13六、估价测算过程13七、估价成果拟定16 六、附 件 .16一 致 委 托 方 函：承蒙委托，我公司对贵公司委托之房地产进行评估，估价时点为一月三日。对位于XX市第X层X号，建筑面积为Xm2，房屋所有权证证号为X证字第号的房地产进行市场价格评估，评估目的为核定资产提供价值参照意见。根据国家现行有关法律、法规和政策条例及委托方提供的多种资料，遵循依法、公正、科学、精确和适度的原则，经估价人员实地收集资料、分析计算，并与估价时点长春市类似房地产的市场价格水平相比较后，拟定委估房地产于估价时点一月三日的估价成果报告为：评估总值：大写金额估计应

3、补地价：大写金额：评估净值：大写金额： 评估成果明细表物业名称 （/平方米)建筑面积 （平方米）评估单价 （元/平方米)评估总值（元）估计应补地价（元）评估净值（元）备注：应补地价数额以有关主管部门核定成果为准。房地产价格及单价小写大写房地产正常价格1136000元壹佰壹拾叁万陆仟圆整房地产正常单价3070元/m2叁仟零柒拾圆整每平方米房地产拍卖底价909000元玖拾万零玖仟圆整房地产拍卖单价2457元/m2贰仟肆佰伍拾柒圆整每平方米 XX房地产评估有限公司法定代表人：XX年X月X日二 估 价 师 声 明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和精确的。二、本估价报告中的分析、意

4、见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已阐明的假设和限制条件的限制。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我们根据中华人民共和国国标房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。六、我公司估价人员X年X月X日去XX市国土资源管理局档案室查询委估宗地使用年限， 国土资源管理局档案管理人员电话告知：委估宗地法定使用年限为50年(从1994年9月到2044年9月)，委估宗地的剩余使用年限为41年；未提供书面证明，请报告使用者注意。七、没有人对本估价报告提供重要的专业

5、协助。八、本房地产估价报告在市场无较大波动状况下的有效期为一年，即自1月3日至1月3日止。若此期间房地产行情发生较大变动或者国家有关政策发生变化，本估价成果会随之失效。九、参与本次估价的估价师签名：估价师签名 资格证书号 估价师签名 三 估价的假设和限制条件一、本项估价的假设条件1.本报告在评估过程中，假设委估房地产为商业用途，在将来剩余使用年限内不变化房地产用途。2.假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷。3.假设委估房地产现状满足所采用的都市规划、用途管制和限制条件，另有阐明的除外。二、本项估价的限制条件1.本报告有关资料由委托方提供，未对资料的真实性进行核算，如因资料不实而导致估价失实、失

6、误和错误，责任不在估价方和估价人员。2.本报告仅供委托方拟定拍卖底价提供参照根据用，不对其她用途负责。3.本报告未考虑抵押、担保、出租等她项权利对委估对象实际价格的影响。4.实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行构造性测试，不也许拟定其内部缺损。5.本报告中的建筑面积按房屋所有权证存根所载数据计。6.我公司估价人员XX年X月X日去XX市国土资源管理局档案室查询委估宗地使用年限，由于非典时期，国土资源管理局档案管理人员电话告知：委估宗地法定使用年限为50年(从1994年9月到2044年9月)，委估宗地的剩余使用年限为41年；未提供书面证明，请报告使用者注意。7.本估价报告未考虑房屋拍卖所需

7、的手续费以及房地产过户所应交纳的多种税费。8.未经本评估单位批准，评估报告的所有或任何一部分内容不得使用其她与本次项目无关的任何公开文献、告示或报告中，也不得以任何形式公开刊登。9.房地产估价报告备查编号：X房地估X字XX第X号。10.本报告一式五份，四份提交委托方，一份留存评估公司。 四 房地产估价成果报告一、委托方单位名称：单位住址： 联系电话：二、估价方机构名称：XX房地产评估有限公司单位住址：XX市X路X号X大厦22楼法定代表人：XX联系电话：X三、估价对象 物质实体状况 1.建筑物状况委估建筑物于一九九七年建成，维护保养状况较好，成新率为87%，建筑面积为369.97m2，其中含公摊

8、面积99.2924m2。位于XX市，钢筋混凝土构造，高19层，委估对象属第12层B8号房，地面铺地板砖，内墙刮腻子，天花为石膏吊顶，铝合金窗。外装饰一层部分为花岗岩、二层以上为外墙砖；内装饰地面一层为花岗岩和木地板，墙面刮腻子，天花为石膏吊项；电照线路暗设；每层设公共卫生间，装修中档；配备两部客梯、一部货梯，电梯间装修一般；设地下停车场。2.委估对象运用现状委估房地产现作写字楼用，公共配套设施好，宗地内外开发限度均为五通一平。3.周边环境估价对象位于XX市第12层B8号，正南方靠方向，街对面是百货大楼，正西方靠新华街方向，委估对象地处XX市商业中心，繁华限度高，交通以便，人流量大，但周边环境一

9、般，目前是XX市一般的办公地段。 权益状况委估对象位于XX市第12层B8号，房屋所有权证证号为邕房权证字第号，权属所有。由于资料方面的因素，它项权利与否受限无法核算。 四、估价目的为拟定房地产拍卖底价提供价格参照根据。五、估价时点XX年X月X日。六、价值定义本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的所有限制条件下、XX市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。所谓公开市场价值是在公开市场最也许形成的价格；采用公开市场价值原则时，规定评估的客观合理价值应是公开市场价值。委估房地产的价格定义为：建筑物为钢筋混凝土构造，用途为商业，经济耐用年限为50年，已使用6年，尚可使用44年；委

10、估宗地法定使用年限为50年(从1994年9月到2044年9月)，即委估宗地剩余使用年限为41年。按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限按剩余使用年限41年计的市场价格；建议拍卖底价为市场价格的80%。七、估价根据 行为根据委托评估函。 法律法规根据1.中华人民共和国土地管理法。2.中华人民共和国都市房地产管理法。3.房地产估价规范（GBT 502911999）。4.城乡土地估价规程(GB/T 18508-)。 取价根据全国统一建筑工程基本定额广西壮族自治区单位估价表。 产权根据房屋所有权证存根邕房权证字第号八、估价原则 合法原则。 公平原则。 最高最佳使用原则。 替代原则。 估价时点原则

11、。 综合分析原则及多种措施比较原则。九、估价措施估价人员在实地勘察的基本上，对委托方提供的多种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和XX市房地产市场的实际状况，决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的价格。十、估价成果房地产价格及单价小写大写房地产正常价格1136000元壹佰壹拾叁万陆仟圆整房地产正常单价3070元/m2叁仟零柒拾圆整每平方米房地产拍卖底价909000元玖拾万零玖仟圆整房地产拍卖单价2457元/m2贰仟肆佰伍拾柒圆整每平方米十一、估价作业日期XX年X月X日至X月X日。十二、估价报告应用的有效期本估价报告有效期为壹年，即从XX年X月X日至X年

12、X月X日。十三、估价人员估价师签名 资格证书号 估价师签名 XX房地产评估有限公司XX年X月X日 XX市第12层B8号房地产估价技术报告一、个别因素分析 物质实体状况 1.建筑物状况委估建筑物于一九九七年建成，维护保养状况较好，成新率为87%，建筑面积为369.97m2，其中含公摊面积99.2924m2。位于XX市，钢筋混凝土构造，高19层，委估对象属第12层B8号房，地面铺地板砖，内墙刮腻子，天花为石膏吊顶，铝合金窗。外装饰一层部分为花岗岩、二层以上为外墙砖；内装饰地面一层为花岗岩和木地板，墙面刮腻子，天花为石膏吊项；电照线路暗设；每层设公共卫生间，装修中档；配备两部客梯、一部货梯，电梯间装

13、修一般；设地下停车场。2.委估对象运用现状委估房地产现作写字楼用，公共配套设施好，宗地内外开发限度均为五通一平。二、区域因素分析 估价对象位于XX市第12层B8号，正南方靠方向，街对面是百货大楼，正西方靠新华街方向，委估对象地处XX市商业中心，繁华限度高，交通以便，人流量大，但周边环境一般，是目前XX市一般的办公地段。三、市场背景分析1.一般因素影响土地价格的一般因素重要有地理位置和行政区划、经济和社会发展状况、房地产市场等。地理位置和行政区划XX市位于广西西南部，南临北部湾，背靠大西南，是大西南出海的重要的交通枢纽，同步也是粤琼港及东南亚西进的抱负门户。湘桂铁路与南防、南昆铁路交会于此；XX

14、至北海、梧州、百色二级公路和XX至柳州、防城港（北海）高速公路等几条公路大动脉已经建成或正在建设之中；XX机场每周已开通航班近百次；水上可直航500吨轮船至广州、香港，初具规模的现代化立体交通网络更加突出了XX市“出海大通道”的重要地位。1958年广西壮族自治区成立，XX成为自治区首府至今。它辖有邕宁、武鸣两县，XX市部分辖区行政区划调节后，XX城区总面积扩大至1834平方公里，全市人口由94.5万增至140.39万，聚居着壮、汉、瑶、侗等30多种民族，有着灿烂的民族文化和多采的民俗风情。XX自古以来就是桂西南和云、贵、川、桂地区的一种流通中心及重要商品集散地，清朝时就辟为通商口岸，而今则是一

15、座正在迅速崛起的现代化都市。XX水陆空交通四通八达，民航已开通318条国内、国际航线；铁路有湘桂、黔桂、黎桂、南昆等干线，可直达祖国的东南西北；公路已结成便捷畅通的交通网，1999年10月全线基本开通的桂海高速公路，将为以XX为中心的大西南交通枢纽注入新的活力；邮电已跨入全国先进行列，都市的基本和公共设施较为完善。随着都市建设的发展，基本设施的不断完善，加上XX享有沿海都市、少数民族、沿边开发等多种优惠政策，更多的投资者看好这里。老式与粤、港较为紧密的联系，XX市目前正在成为外来投资者在广西投资最抱负地，加上自身有较大的都市规模、人口和较多的外来流动人口，人流、物流、资金流、信息流已初具规模。

16、经济和社会发展状况末，全市总人口297.71万人，比上年增长3.15万人，其中市区人口140.39万人，比上年增长2.54万人。全市总人口中非农业人口124.08万人，其中市区非农人口103.17万人。，据抽样调查，全年都市居民人均可支配收入8796元，比上年增长890元，增长11.26%；农民人均纯收入2524元，比上年增长203元，增长8.75%；在岗职工年平均工资11638元，比上年增长12.86%。城乡居民消费水平及生活质量进一步提高。，全市实现国内生产总值356亿元，按可比价格计算，比上年增长11.5%。其中第一产业增长值50.9亿元，增长10.8%；第二产业增长值101.9亿元，增

17、长12.2%；第三产业增长值203.2亿元，增长11.3%。产业构造进一步调节，国内生产总值中三次产业构造比例为14.30:28.62:57.08。全市人均国内生产总值达1元，比上年增长10.28 %。财政收入持续较快增长。全年财政总收入44.98亿元，比上年增长16.74%，其中地方财政收入26.18亿元，增长26.18%。财政支出34.29亿元，增长33.40%。末全市金融机构存款余额777.73亿元，比年初增长75.85亿元，增长10.81%。在生活水平继续提高的同步，城乡居民储蓄存款有较大的增长。年末城乡居民储蓄存款余额327.34亿元，比年初增长50.60亿元，增长18.29%，金融

18、机构贷款余额733.89亿元，比年初增长107.40亿元，增长13.52%。房地产市场分析作为都市先导产业的XX市房地产业近几年发展迅速，在全国房地产市场普遍低迷的状况下，近几年XX市房地产市场相对而言走低幅度不大，特别是切实可行的地价管理政策把XX市土地市场逐渐带入了科学化、规范化的轨道，从而带动了整个房地产市场健康、有序的发展，对增进XX市经济的发展、特别是是都市建设的发展起到了巨大的推动作用。总体来说，XX房地产近几年总体发展有如下几种特性：这几年XX的房地产开发均集中于新城、琅东南湖两区；江南区多是工厂区，房地产开发不热，房地产价格相对较低；城北区随着迅速环线的修通及邕江北岸60万平方

19、米旧房拆迁，房地产开发将大大提高。总体来说，XX目前房地产开发量与都市规模相比，仍然处在较低水平。XX市这几年的房地产重要由买方拉动的健康市场需求为基本，目前新建中低档城乡混合住宅楼盘均维持着较高的入住率，空置率较低。写字楼、商业用房过剩，租金低廉，多以出租为主。但随着国内加入WTO，外来公司的不断增多，特别是近几年并未增长的写字楼开发，更由于银行按揭的完善及普及，写字楼也许异军突起，发售及出租率会相应提高。XX市的房价仍然持续在较低的水平，虽然这几年房价每年在上涨，但XX市商品住宅平均房价仍然在2100元/m2左右，框架高层写字楼则在3000元/m2左右，目前房价上涨的趋势还在持续之中，且未

20、有停止的迹象。工业房地产开发相对滞后，目前尚未真正启动。所有这些，都将刺激XX市商业、住宅、工业土地的投资和消费，房地产价格将会稳中有升，并有保值和增值的潜力。四、最高最佳使用分析委估房地产位于XX市，周边多为商铺、写字楼，配套设施齐全，交通便捷,人流量大。委估房地产位于第12楼B8号，现作写字楼用，这和规划的使用状况一致。根据最高最佳使用原则和合法原则的分析，该房地产保持现状用途为最高最佳使用。五、估价措施选用 估价人员在实地勘察的基本上，对委托方提供的多种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和XX市房地产市场的实际状况，决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估

21、房地产的价格。市场比较法：是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格修正得出估价对象价格的一种估价措施。收益法：估计估价对象将来的正常净收益，选用合适的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的措施。六、估价测算过程 市场比较法采用市场比法一般选用同一供需圈内，近似委估房地产档次市场价格进行比较，根据估价人员对XX市房地产市场的理解，分别选用如下可比实例：1.拟定比较因素比较案例委估房产13楼16楼XX10楼地理位置XXXX交易价格(元/m2)315033003370交易状况正常正常正常正常交易时间.3

22、.2.2.1区域因素一般一般一般一般个别因素一般较差较好较好1. 拟定比较因素系数见下表比较案例委估房产13楼16楼福莱阁交易价格(元/m2)315033003370交易状况100100100100交易期日100100100100区域因素100100100100个别因素10096105105 3.比准价格拟定比较案例委估房产13楼16楼福莱阁交易价格(元/m2)315033003370交易状况100100/100100/100100/100交易期日100100/100100/100100/100区域因素100100/100100/100100/100个别因素100100/96100/10510

23、0/105比准价格328131433210根据上述计算的成果，求比准价格的算术平均值，则：（328131433210）3=3211元/m2 收益法由于该写字楼可用于出租，能比较合理地拟定其租金收入，故也可用收益法求取其价格。1.估算总收益通过调查XX市同类型、同地段、同规模，装饰大体相似的写字楼在装修后的月出租价格一般为23元/m2，租金损失为1个月，则年总收益为：23369.97（12-1）=93602.41元2.估算年房地产租赁总费用总费用涉及正常状态下房地产出租过程中所必须支出的房屋修缮费、管理费、保险费、税金等。房屋修缮费是指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。行业惯例按建筑物重置价

24、的1.5计算，据对XX地区建筑物市场的理解，类似建筑物的重置价为1200元/m2，则：房屋修缮费1200369.971.56659.46元管理费是指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；另一是管理人员的工资。根据行业惯例资料，取年租金的3，则：管理费93602.4132808.07元保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋现值乘以保险费率2，则：保险费1200369.9787%2772.50元税费是指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。根据税法及XX市税务部门资料，公有房屋出租应纳税金房产税

25、按年租金的12，营业税按年租金的5，教育附加按营业税的3，都市维护建筑税按营业税的7，以上税费小计为17.5%，防洪保安费按年收入的1，则：93602.4117.5%+93602.411=16474.02元上述、总费用合计为26714.05元3.年纯收益93602.4126714.0566888.36元4.还原利率的拟定还原利率是收益还原法中一种重要的因素，目前国内、国际拟定还原利率的措施诸多，这里重要采用复合投资收益率法，其公式为：还原利率一年期贷款利率70盼望得到的利润30一年期贷款利率为5.31%；盼望得到的利润设为10，则：还原利率5.31%70%10%30%6.7175.拟定收益年限

26、委估对象建筑物剩余使用年限为44年，委估宗地剩余使用年限为41年。按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限取41年。6.计算房地产的价格据估计，将来若干年委估房地产的净收益将与目前接近，因此选用目前年客观纯收益作为预期纯收益，则收益价格=66888.36/6.71711/（16.717）41=926528.75元取整为926529元。房地产单价=926529369.97=2504元/m2七、估价成果拟定1.房地产正常价格的拟定由市场比较法测算出的房地产单价为3211元/m2，由收益法测算出的房地产单价为2504元/m2，两者差别较大，根据两种估价成果与市场价格的接近限度，结合估价人员经验，

27、取两者的加权平均值，市场比较法为80%，收益法为20%，并取整，则： 委估房地产的单价=321180%250420%=3070元/m2委估房地产价格=3070369.97=1135808元取整为1136000元2.房地产拍卖底价的拟定根据估价目的和委估对象现状，拟定拍卖底价为估价值的80%，则最后的房地产拍卖底价和单价为：房地产拍卖底价=113600080%=908800元取整为909000元房地产拍卖单价=909000369.97=2457元/m23.估价成果的拟定最后估价成果如下：房地产价格及单价小写大写房地产正常价格1136000元壹佰壹拾叁万陆仟圆整房地产正常单价3070元/m2叁仟零柒拾圆整每平方米房地产拍卖底价909000元玖拾万零玖仟圆整房地产拍卖单价2457元/m2贰仟肆佰伍拾柒圆整每平方米 XX房地产评估有限公司XX年X月X日 附 件一、房屋所有权证存根邕房权证字第号；二、价格评估委托书(XX)南市执字第X号；三、估价机构营业执照；四、估价机构的资质证书；五、估价人员资质证书；六、估价机构备案证明。以上均为复印件。