远洋地产长白岛专项项目客户群调研分析报

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1、远洋地产长白岛项目客户群调研分析报告提交给远洋地产沈阳分公司提交人沈阳艾思博市场研究有限公司目录第一部分：调研说明第二渐分：被访者自然情况分析第三部分：潜在业主购房需求分析第四部分：潜在业主的产品需求分析第五部分：潜在业主产品需求交叉分析第六部分：业主群体现居住情况分析第七部分：业主产品交叉分析第八部分：被访者的媒体接触习惯分析第九部分：结论部分第十部分：交叉分析附表一、调研说明（一）调研目标1、了解客户群体（现有客户和目标区域客户）对长白岛的认知2、调查业主对现有住房的满意度3、调查准业主群未来的购房需求4、分析目标客户群在产品及配套方面的需求状况（二）调研对象：典型楼盘的业主和目标区域准业

2、主1、定义：业主：已在典型楼盘置业的客户准业主：在目标区域内，未来1-2年内打算置业的客户。2、家庭购房决策人3、符合市场调查常规过滤条件（三）调研方法：定量研究和定性研究相结合 定量研究：面访 1、样本量及样本分布：潜在业主样本量分布序号企业性质区域企业名称样本量序号企业性质区域企业名称样本量1公司浑南 新区东软集团87媒体和平区辽宁电视台11辽宁移动8沈阳电视台101辽报集团6沈河区自动化9沈报集团7皇姑区华商晨报92政府市、区市、和平区政府9和平区辽宁电台、沈阳电台7长白管委会8浑南管委会68医院和平区陆军总院54医大一院103银行和平区浦发银行3沈医二院10光大银行7盛京医院12广发银

3、行7202医院8招商银行12229商业街沈河区五爱市场144写字间沈河区银基大厦7中街(新玛特商场)11总统大厦8和平区太原街(新世界百货)9方圆大厦7铁西区铁西百货7金厦广场8新港澳大厦710私营业主三好街诚大广场赛博广场9高登酒店3东大计算机广场10财富中心7百脑汇1155学校和平区东北大学711商家俱乐部和平区腾霓诗网球馆(拆迁)育才中学6和静园茶楼2时速汽车用品店7沈河区二中7薇薇美容院26公共场所和平区市儿童活动中心412高端娱乐棋盘山盛京高尔夫球场(无)113合计3402、执行方法：定性深访：预约符合要求的受访者，由访问员到指定地点以问卷形式进行访谈。定量面访：在指定住户小区内入户

4、访问或小区外拦截，以问卷形式一对一的进行访谈。（四）调研时间：1、问卷确认：2007年4月8日-4月11日2、项目执行：2007年4月12日-4月21日3、质量控制：2007年4月14日-4月23日4、数据录入：2007年4月15日-4月24日5、数据分析：2007年4月25日-4月28日6、报告撰写：2007年4月28日-4月30日（五）人员组成：项目负责：姚禹丞执行督导：魏明杰质控督导：李英华数据督导：花诗雨研究负责：姚禹丞、赵峰、魏明杰访问人数：22人，其中大专学历12人，高中学历10人（六）质量控制1、 一审问卷100%；涉及访问员100%2、 二审问卷50%；涉及访问员100%3、

5、复核问卷100%，成功复核录音80%4、 访问录音10%，陪访10%二、被访者自然情况分析1、年龄构成：业主平均年龄39.8岁,潜在业主平均年龄35.9岁业主的年龄分布,从上图上看,接受正态分布,平均年龄为39.8岁，35-39岁年龄段占比最多为17%,依次向两边递减.潜在业主的年龄分布,从上图上看,为偏正态分布,平均年龄为35.9岁，其中25-29年龄段占比最高,为26%,并依次向右递减。我们从业主和潜在业主的年龄段分布来看，总体平均年龄相差4岁。业主群体较之潜在业主群体,从年龄角度上看,更成熟一些。2、家庭月收入：业主平均家庭月收入为7950元，潜在业主平均家庭月收入6840元23%26%

6、25%41%16%15%8%6%7%4%6%2%15%5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%4000-4999元5000-5999元6000-6999元7000-7999元8000-8999元9000-9999元10000元以上业主和潜在业主的家庭月收入的比较分析业主潜在业主业主和潜在业主的家庭月收入，以6000-6999元为节点，往上，业主的家庭月收入要高于潜在业主家庭的月收入，往下，刚相反。反映在家庭月收入的平均值上，业主的平均家庭月收入为7950元，潜在业主的平均家庭月收入为6849元，两者相差1110元，说明从经济实力角度上，潜在业主群体要比业主群体低一些。3、行

7、业和职业分布：业主从事的行业分布主要为商业，机关和其他，潜在业主从事的行业主要为商业、机关、医疗、其他行业。业主的职业特征主要以私营业主最多，占比33%，其次是中层管理人员，占比19%，再次是其他和离退休人员。潜在业主的职业特征以普通职员最多，占比31%，其次是私营业主，占比16%，再次是医生或律师。4、文化程度： 从业主和潜在业主的文化程度比较分析，以大专为界点，往下，业主的占比较大，往上，潜在业主的占比较大，说明从文化程度上，潜在业主的受教育年限要高于业主的受教育年限。5、家庭结构：从家庭人口数量和家庭结构看，业主和潜在业主的差别很大，业主主要为三口之家，家庭结构比较成熟，与父母分开住，比

8、较典型的是“夫妇+18岁以上小孩”和“夫妇+0-12岁小孩”两种家庭结构。潜在业主的家庭结构中，“单身”比例较大，占25%，其次是“夫妇+0-1岁小孩”的，占两成的比例，再次是“夫妇+18岁以上小孩”和“二人世界”，总体来看，家庭结构比较年青。7、居住区域：从潜在业主和业主的居住区域来看，也有明显的差别。潜在业主主要集中在市内五区，依次是和平、沈河、铁西、皇姑、大东，合计占总体的七成多。业主的居住区域主要浑南、长白和城郊结合部。从上面的分析中，我们得知，潜在业主以年青人为主，家庭结构相对年青，家庭月收入也不及业主群体的高。呈现出“有钱人住效外，没钱人住市内”的这样一个居住趋势。8、工作区域：从

9、潜在业主和业主的工作区域来比较分析，大部分都集中在和平、沈河、大东这三个区域，其中潜在业主在和平的集中度较高，达到四成的比例。业主群体由于其职业特征以私营业主的较多，所以在其工作区域的分布比较广泛。三、潜在业主购房需求的分析1、潜在业主欲购面积分析：潜在业主欲购面积主要集中在100平米左右，占到总体的六成多。对应的户型为两室的户型。对于以二人世界为主的家庭结构来说，能够满足现有的居住要求。随着家庭人口的增加，潜在业主还会有增加面积的需求。原因分析：与本次潜在业主群体的访问条件的设定、甄别有关，即潜在业主现居住面积在80平米以下的，终止访问。这样做的主要原因是，筛选本项目的有效潜在业主。2、潜在

10、业主购房目的分析：从国外的经验来看，人生基本上有四次置业，即首次置业、首次换房、二次换房和退休置业。从潜在业主对现有住房的购买目的上来看，主要是更换面积和档次，占到一半以上，其次是结婚购房占到两成的比例，再次是投资增值。对于潜在业主来说，其经历过单位分房的“末班车”或房改房，已经不是首次置业，对应的购房经历，表现为首次换房。对于“结婚购房”来说，表现为首次置业。因此，潜在业主随着家庭人口的增加和对生活环境和品质的追求，还会有二次换房的需求。3、潜在业主计划购买的户型分析： 从潜在业主的计划购房的户型分析，主要体现在两室和三室的户型。计划购买两室户型的约占总体的七成，在两室的户型中，二室二厅一卫

11、的最多，其次是二室二厅二卫的，再次是二室一厅一卫。计划购买三室的约占总体的三成。在三室的户型中，三室二厅二卫的的最多，其次是三室二厅一卫，再次是三室一厅一卫。另外还有一小部分四室的需求。4、潜在业主对功能房的需求分析：潜在业主对功能房的需求比较多，有一个储藏室是潜在业主最迫切的，占七成多的比例，外阳台、书房和主卧独立卫生间也是他们所喜欢的，分别占到五成的比例。以满足他们多方面的需求。5、潜在业主对住宅的功能空间的需求分析： 从潜在业主对房子的功能空间的需求来看，拥有一个阳光明媚的阳台是必不可少的，占到八成多的比例。对于露台也是相当需要的，夏天晚上与家人一起乘凉，是难得的休闲。对于私家花园和地下

12、室的需求，不是那么迫切。6、潜在业主希望购买的房型分析： 潜在业主对于购买房子的房型来看，还是非常喜欢平层，占比近八成。对于面积一定，和跃层、复式的高总价，他们选择平层还是比较实惠和现实的。7、潜在业主希望购买的建筑类型分析：从潜在业主购买的建筑类型上分析，由于北方人“亲地性”的居住习惯，以及居住环境的舒适度上考虑，他们还是喜欢多层的住宅，占比近六成。随着城市的都市化，以及市区内多层产品的减少，接受小高层的也不少，有近三成比例。8、潜在业主希望购买的房子装修程度分析： 对于家而言，不仅要满足遮风挡雨的基本要求，还是主人品味和格调的体现，对于他们而言，能够按照自己的喜好来装修，体现自己的风格，是

13、他们的首选，因此，选择“清水房”的占到七成多的比例。9、潜在业主接受的装修标准分析：33%32%11%8%2%8%4%1%0%5%10%15%20%25%30%35%400-500501-600601-700701-800801-900901-10001001-12001200以上潜在业主接受的装修标准分析 对于一个面积100平米的两室房子，平均装修预算500元/平米，装修总价在5万元是他们能够承受的。因此，选择400-600元/平米的装修标准，占到总体的六成多。10、潜在业主喜欢的建筑外立面分析：注：a中远颐和丽园b新榆公馆c万科城d理想新城e河畔新城f东方威尼斯在选择购房整体的建筑外立面时

14、，大家更趋向于清新亮丽的的外立面，整体给人一种温馨的感觉；从d和e两项选择比例可以看出，沈阳人尤其反感深色、呆板、压抑的外立面颜色。11、潜在业主希望的园区景观风格分析：注：a1中远颐和丽园b1新湖北国之春2 c1新湖北国之春d唯美品格从园区景观风格选择上可以看出，人们更喜欢山水景观，尤其是大水面园林景观。但是人们不喜欢抽象园区景观。12、潜在业主希望提供的公建配套分析：小区的公建配套首先满足人们生活基本需求，即购物需求，潜在业主平时工作比较繁忙，加之生活在市区内，长期形成了购物方便的习惯，因此，选择超市、购物中心、市场的比例较高。购买生活用品，要到很远的地方，对于他们来说是不习惯的。其次是满

15、足娱乐和健康的需求，会所设施、药店必不可少。对于来自工作和生活的压力，他们平时没有时间锻炼身体，利用早晚的时间，在园区内锻炼一下，可以保持良好的工作状态。再次要满足教育的需求，从潜在业主的家庭结构来看，“夫妻+0-12岁小孩”、“二人世界”和“单身”的家庭结构合计占比近六成，对于离家近的幼儿园的需求，对潜在业主来说，是非常必要的。13、潜在业主希望的会所设施功能分析：对于工作繁忙的他们来说，健康越来越多的被重视，平时没有时间和精力参加正规的运动项目。在小区的会所里，做一些简单的运动项目是他们健身的首选，如健身室、游泳、跑步、打羽毛球。节假日与家人出去吃饭，因此餐馆也是他们需求的。另外，会所也是

16、业主们交流的场所。现代社会，紧张、快节奏的生活、工作，使人们之间的交流越来越少，人际关系冷漠。在会所里，业主们抛开工作和生活的烦恼，在一起做做运动，增加感情，形成小区良好的邻里关系和居住氛围。14、潜在业主希望提供的物业服务：对于现代社会治安不好的情况和频频发生的偷盗、抢劫事件，小区的安全、人身的安全，是他们最关注的。因此，拥有较好的保安系统的小区，是他们首先关注的。由于对“房改”前小区的脏、乱、差等现象的深恶痛绝，以及生活质量和品质的提高，人们对于小区的环境日益重视，都喜欢居住在一个干净、整洁、景色优美的小区。因此，他们对于小区的保洁、园区景观也比较关注。近年来，房地产市场竞争激烈，发展商在

17、产品上的差别已经不大，完善的保安系统和优美的园区景观，成为近年来中高档小区的卖点。建议本项目在充分发挥所在地的自然景观的同时，对于园区内的景观规划也要做的很好，做到园内外的和谐统一。15、潜在业主接受的物业收费标准是：物业费当然是越少越好，但是他们对于等值的物业收费标准也是可以接受的，有一半以上的潜在业主可以接受一元以上的收费。16、潜在业主对”长白岛”的第一感觉是： 潜在业主对“长白岛”区域的认知不是很高，有三成多的人“不了解”。有三成多的人认为有“发展潜力”，有一半以上的人，认为临近浑河“景色优美”，随着城市的发展，在未来成为“新市区”。主要原因是该区域以前多为农民、流动人口的居住地，居住

18、环境和氛围较差，加之缺乏中高档楼盘开发，即使有着优美的自然景观，人们的认知度也不是太高。 建议加大本项目景观优势和前景规划的宣传，一改人们对“长白区域”的认知，增加人们对本项目所在地的了解。17、对长白岛地区房价的认知：潜在业主对本区域内房价的认知不是很高，认为3500-4000元/平米的占比近五成，认为3500元/平米的占三成多。造成潜在业主对长白岛房价认知不高的主要原因，一是对长白岛地区不是太了解，二是长白岛在以往人们的印象中，是郊区，当地居民主要以农民、外来务工人员为主，居住氛围较差。18、潜在业主对长白岛地区住宅总房款的接受能力：潜在业主承受的房款总价平均为37万，如按100平米两室的

19、房子计算，每平米的价格为，3700元，与上面的房子单价分析3500元左右，相吻合。主要原因也是对长白岛的地区的不了解和较差的居住氛围有关，不再重复。19、潜在业主希望的付款方式： 潜在业主的付款方式还是多种多样的，一性付款和公积金贷款，各占三成多，其次是商业贷款，占两成多。与潜在业主职业相对应的，一性付款多为私营业主，公积金贷款多为机关/事业单位和公务员，商业贷款则公司职员多一些。 业主的付款方式，一次性付款占比近七成，其次是商业贷款的占两成。公积金贷款的比例相对较小。 19、潜在业主承受的月还款额：潜在业主能够承受的平均月还款为1700元左右，对于家庭月收入在6840元的潜在业主家庭来说，也

20、是可以承受的。20、潜在业主希望的园区停车位的规划形式：对于园区的停车规划形式，潜在业主还是喜欢车位，因为车位的总价与车库的总价比较实惠。有近五成的潜在业主选择“地下车位”。21、潜在业主家庭购房的主要决策者：对于购房这等的大事，夫妻双方的共同决策是比较明显的，占一半的比例。其中，被访者自己的因素，占的比较多，有四成的被访者是主要决策者。双方父母的意见可以作为参考。四、潜在业主的产品需求分析：1、潜在业主对卫生间的需求分析：暗卫生间作为主人的私秘空间，潜在业主还是比较“介意”的，占五成的比例。也有三成多的潜在业主，“不介意”，还有一成多的潜在业主，表示“无所谓”。对于卫生间面积的需求，集中在4

21、-6米和6-8米这两个面积段，分别占四成和近四成的比例，也有要求更大面积的，8米以上的，占比近两成。2、潜在业主对卧室的需求分析：对于主卧配有卫生间，一半以上潜在业主有需求，一半以下潜在业主没有需求，说明人们喜欢主卧室中配有卫生间。只是考虑到总面积、户型、房价时，人们会有取舍。从购买户型和主卧独立卫生间的交叉分析来看，选择主卧独立卫生间的潜在业主主要集中在，二卫的户型中，一室的户型中，由于样本量较少，不具有参考价值。近五成比例的潜在业主更看重15-20平米之间的主卧面积；也会有近三成比例的潜在业主希望主卧的面积趋于10-15平之间。对于需求主卧面积25平以上的，只有少数的潜在业主需求。喜欢主卧

22、窗子朝南是北方人一惯的生活习性，从调查中发现， 98%的潜在业主反应了一致的倾向！从以上四图中可以看出，潜在业主对主卧的需求是：主卧配有独立卫生间；主卧面积：10-20平米之间；主卧朝向：南面主卧阳台：带阳台3、潜在业主对客厅的需求分析：潜在业主对客厅的需求是：面积：尽量大一些，选择30米以上的，占被访者的四成多的比例带阳台：要带阳台4、潜在业主对餐厅和厨房的需求分析：潜在业主对餐厅和厨房的需求是：餐厅的通透餐厅面积在10米以上的厨房面积在6-8米5、潜在业主对储物间的需求分析：潜在业主对储物间的需求是：要求有储物间面积不集中，因人而异，但最小希望是1.5平米以上。6、潜在业主对阳台和窗子的需

23、求分析：潜在业主对阳台和窗子的需求是：阳台要求封闭，更具安全性窗子的材质是塑钢窗子的开启方式是平开窗子的样式是平面窗窗子带飘窗6、潜在业主对室内其他的需求分析：见上表，潜在业主对室内其他方面的需求是：层高：平均值:2.95米 高度区间:2.65,3.25 过道净宽: 平均值:1.71米 净宽区间:1.31,2.11 入门面积:平均值:2.2平米 面积区间:1.5,2.97、潜在业主对室外其他的需求分析：潜在业主对室外其他需求是:声控灯和出入口安全设施是非常需要的,是小区安全系统中的一部分.信报箱也是非常需要的,对于取报纸和信件非常方便.直饮水和可视对讲,则不是那么必需.8、潜在业主对室外其他情

24、形的期望值是：对于大堂等梯的坐椅，倒是不那么需要，因为毕竟等梯的时间不会太长。有线接口的数量，两个基本上就够了，主要分布在客厅和卧室。需要三个接口的也有三成的比例，除了客厅和卧室，书房也需要，在书房看书、学习时，也可以看看电视。对于宽带接口的数量，基本上两个就可以满足大多数家庭的需要，三个需要的，也有一成多的比例。主要分布在卧室、客厅和书房。五、潜在业主产品需求交叉分析（一）、欲购面积与潜在业主特征的交叉分析1、性别与欲购面积的交叉分析：潜在业主在购房面积选择中，性别不同，需求也有差别。在80-90平米，90-100平米住宅面积的选择上，女性明显高出男性，平均高出9。但是100-110平米，1

25、10-120平米，120-130平米，130-140平米，140-150平米，150-160平米，160-170平米，170-180平米，男性均高于女性，平均高出4。然而，在180平米以上的住宅选择上，男性和女性比例相当。2、年龄段与欲购面积的交叉分析：在购房面积的需求中，年龄的不同，选择也不同。在80-90平米住宅的选择中，25-29岁中的比例最高，占到31.8；其次是30-34岁，比例占到30.2。还有20-24岁的比例也占到29.6。可见，100平米以内的住宅，主要集中在20-34岁的年轻人。他们工作不久，经济基础比较薄弱，所以选择比较小的面积，不会造成太大的经济压力在90-100平米住

26、宅选择中，比例最高的是20-24岁，比例占到29.6；35-39岁，占到26.4；其次是40-44岁，占到26.3。在100-110平米住宅的选择中，61-65岁人群最多，达到50。其次是56-60岁的人群，达到30，再次是20-24岁，比例是29.6。在110-120平米的住宅选择中，40-44岁的人群最大，达到26.3，其次是50-60岁的人群，达到20。在120-130平米住宅的选择中，45-49岁的人群最多，达到18.2，其次是40-44岁，达到15.8，还有是30-34岁，达到11.3。在130-144平米的住宅选择中，56-60岁的人群最多，达到10，其次是45-49岁，达到9.1

27、，再次是50-55岁，达到8。在144-180平米住宅的选择中，61-65岁的人群最多，达到50。其次是56-60岁的人群，达到20。180平米以上的住宅，集中在56-60岁的人群，达到10。由此可见，从130-180平米以上住宅面积的选择人群的年龄看，较大年龄的居多。其中 56-60岁的相对集中。因为，年龄较大的潜在业主，由于多年的积累，经济基础比较雄厚，而且，家中的人口数量也相对较多，所以，他们买房会选择面积比较大的住宅。3、家庭月收入与欲购面积的交叉分析：在购买面积的需求中，不同的家庭收入对面积的要求也有不同。80-90平米的住宅选择中，家庭月收入4000-4999元的居多，达到36.4

28、。90-100平米的住宅中，家庭月收入8000-8999元和9000-9999元的比例居多，达到28.6。100-110平米住宅的选择中，家庭月收入10000元以上的最多，达到33.3。110-120平米的住宅选择中，家庭月收入4000-4999元和7000-7999元的最多，达到18.2。120-130平米的住宅选择中，家庭月收入7000-7999元的最多，达到27.3。130-144平米的住宅选择中，家庭月收入在10000元以上的最多，达到16.7。144-180平米的住宅中，家庭月收入在9000-9999元的最多，达到14.3。180平米以上的住宅选择中，家庭月收入在10000元以上的最

29、多，达到11.1。由此可见，家庭月收入越高的人群，选择的住宅面积较大。这与雄厚的经济基础息息相关。4、欲购户型与欲购面积的交叉分析： 在住宅面积的选择中，不同的户型选择有很大的区别。在一室一厅一卫的户型中，面积集中在80-90平米。在一室二厅一卫的户型中，面积集中在80-90平米。在二室一厅一卫的户型中，面积集中在80-90平米。在二室二厅一卫的户型中，面积集中在90-110平米。在二室二厅二卫的户型中，面积集中在100-110平米。在三室一厅一卫的户型中，面积集中在100-110平米。在三室二厅一卫的户型中，面积集中在110-130平米。在三室二厅二卫的户型中，面积集中在110-130平米，

30、其中以120-130平米比例最多，达到25。在四室二厅二卫的户型中，面积集中在144-180平米，比例达到60。4、职业与欲购面积的交叉分析：在购房面积在80-90平米的住宅选择中，公司职员比例最多，达到30.8。其次是外资白领，比例达到28.6。90-100平米的住宅选择中，公务员占的比例最多，达到29.7。其次是IT、电信、通讯行业，达到25。100-110平米的住宅中，比例最多的是教师，其次是私营业主。110-120平米的住宅中，军人，公务员的比例最大，其次是教师。120-130平米的住宅中，IT、电信、通讯行业最多。其次是公司职员和私营业主。130-144平米住宅中，医生或律师占的比例

31、最多，其次是中高层领导。在144-180平米的住宅中，教师的比例最多，其次是中高层领导。在180平米以上的住宅中，中高层领导的比例最多。5、家庭结构与欲购面积的交叉分析：单身的人群，选择面积集中在100-110平米。夫妇两人的居住结构中，多选择80-90平米。在夫妇+0-17岁小孩的三口之家，多选择90-100平米的住宅。在夫妇+18岁以下小孩+父母亲的结构中，多选择90-100平米的住宅。在夫妇+18岁以上孩子的家庭结构中，多选择100-120平米的住宅。在夫妇+18岁以上小孩+父母亲的结构中，多选择100-110平米的住宅。（二）、欲购面积与各房间面积的交叉分析1、欲购面积与卫生间面积的交

32、叉分析在80-90平米的住宅中，卫生间多选择4-6平米。在90-100平米住宅中，卫生间多选择4平米以下。在100-110平米的住宅中，卫生间多选择4-8平米。在110-120平米的住宅中，卫生间多选择8平米以上。在120-130平米的住宅中，卫生间多选择8平米以上。在130-144平米的住宅中，卫生间多选择4平米以下。180平米的住宅，卫生间面积多选择在4平米以下。2、欲购面积与主卧面积的交叉分析 在80-90平米的住宅中，主卧面积多选择11-15平米。在90-100平米的住宅中，主卧多选择25平米以上。在100-110平米住宅中，主卧多选择25平米以上。在110-120平米住宅中，主卧多选

33、择11-15平米。在120-130平米的住宅中，主卧多选择10平米以下。在130-144平米的住宅中，主卧多选择21-25平米。在144-180平米住宅中，主卧多选择10平米以下。在180平米住宅中，主卧多选择11-15平米。3、欲购面积与客厅面积的交叉分析在80-90平米的住宅中，客厅多选择15平米以下。在90-100平米住宅中，客厅多选择16-20平米。在100-110平米住宅中，客厅多选择15平米以下。在110-120平米住宅中，客厅多选择21-25平米。在120-130平米住宅中，客厅多选择30平米以上。在130-144平米住宅中，客厅多选择26-30平米。在144-180平米住宅中，

34、客厅多选择30平米以上。在180平米以上住宅中，客厅多选择30平米以上。4、欲购面积与餐厅面积的交叉分析： 在80-90平米住宅中，餐厅多选择6-7平米。在90-100平米住宅中，餐厅多选择10平米。在100-110平米住宅中，餐厅多选择5-6平米。在110-120平米住宅中，餐厅多选择在5-6平米。在120-130平米住宅中，餐厅多选择10平米以上。在130-144平米以上住宅中，餐厅多选择8-9平米。在144-180平米住宅中，餐厅多选择10平米以上。在180平米以上住宅中，餐厅面积多选择在8-9平米。5、欲购面积与储物间面积的交叉分析在80-90平米住宅中，储物间面积多选择1.5-2平米

35、。在90-100平米住宅中，储物间多选择1.5平米以下。在100-110平米住宅中，储物间多选择1.5平米以下。在110-120平米住宅中，储物间多选择1.5-2平米。在120-130平米住宅中，储物间多选择3-4平米。在130-144平米住宅中，储物间多选择1.5-2平米。在144-180平米住宅中，储物间多选择3-4平米。在180平米住宅中，储物间多选择1.5-2，2-3平米。5、欲购面积与厨房面积的交叉分析在80-90平米住宅中，厨房面积多选择6-8平米。在90-100平米住宅中，厨房面积多选择8平米以上。在100-110平米住宅中，厨房面积多选择8平米以上。在110-120平米以上住宅

36、中，厨房面积多选择6平米以下。在120-130平米住宅中，厨房面积多选择8平米以上。在130-144平米住宅中，厨房面积多选择6-8平米。在144-180平米住宅中，厨房面积多选择6平米以上。在180平米以上住宅中，厨房面积多选择6-8平米。六、业主群体现居住情况分析（一）、业主现居住情况分析1、业主目前购房目的分析：从业主购房目的我们可以看出，“改善居住环境”是主要的原因，占比九成多。与潜在业主的购房目的很相似。说明业主群体较早的进行了，首次换房，或者少部分的二次换房。其次是结婚用房，投资的比例较小。2、业主现居住面积分析： 业主的现居住面积主要集中在110-130米，144-180米这两个

37、面积段，较之潜在业主的欲购面积大。也验证了业主群体无论是从经济实力、还是家庭结构等方面，都要强于潜在业主的结论。4、业主现住宅的建筑类型： 业主现居住的楼盘，小高层较多，占比近四年，其次是多层，接近三成的比例，再次是高层，将近两成的比例。作为市区来说，由于可开发面积有限，产品供应多以小高层，高层产品为主，所以，多层的比例相对较小。5、业主现住宅的户型： 业主现居住户型主要以三室为主，其次是两室，还有一部分四室，与其现居住面积相对应，也非常吻合。6、业主现住宅房型： 业主现住宅的房型也以平层居多，占比近七成，也说明了一方面跃层和复式的总价高，另一方面也说明了沈阳人还是喜欢平层的房型。7业主现住宅

38、的卫生间数量： 业主现住宅的卫生间数量以二卫为主，可见，现在家庭的私秘性受到重视。8业主现住宅的功能空间： 业主现住宅的功能空间，阳台的比例最大，占比九成多，其次是储物间，六成多，再次是书房，有一半的比例。潜在业主对功能空间的需求，显然要比业主现有的功能空间要多一些。9、业主购房时房款的支付方式： 业主的付款方式，一次性付款占比近七成，与前面分析中，业主群体中，私营业主的比例高有关，其次是商业贷款，再次是公积金贷款。10、业主的月供能力： 从业主的月还款能力看，平均月还款为2200元，比潜在业主的还款能力要强，也验证了，业主的经济能力强于潜在业主的结论。11、业主现住宅的购买时间： 沈阳的商品

39、房市场，从2002年开始升温，到2004年和2005年达到了高峰，2006年进入了调整期，从业主的购房时间上看，也验证了沈阳商品房市场的波动规律。12、业主现居住社区的公建配套有：从业主现居住小区的公建配套来看，随着私家车进入普通家庭，车位作为新建小区的配套，是必不可少的。其次是满足日常生活用品需要的超市、市场等，再次是为了孩子教育的需要，而建立的幼儿园，也是业主所关注的。13、业主现居住小区的会所设施有：从业主现居住小区的会所设施来看，与潜在业主需求的会所设施，基本吻合。健身房，占第一位，室内游泳占第二位。14、业主对现居住小区物业服务的满意打分情况： 业主对现居住小区的物业服务，基本上都是

40、很满意的。尤其是“可视对讲系统”、“宽带入户”和“保安”等的满意度得分比较高，说明在物业服务方面，也是开发商吸引消费者打出的一个“招牌”。对于“维修”和“园区维护”等方面，业主的满意度打分，相对较低。这方面，也是本项目要注意的。15、业主对现居住环境的要素的满意度打分： 业主对现居住环境要素的打分，在“购物方便”、“学区”和“投诉处理”等方面，相对较低，无论开发商是客观原因，还是主观原因，说明业主对现居住楼盘在这些方面，满意度不是很高。15、业主购房时的决策参与情况： 与潜在业主的家庭决策差不多，不再重复。（二）、业主对功能空间满意度分析：1、业主现住宅卫生间使用情况分析：暗卫生间： 将近一半

41、的业主很在意有暗卫生间，可见它的重要性已经不能忽视。如果针对购买能力较强的目标群体，建有暗卫生间非常必要。卫生间面积： 业主现住宅的卫生间面积都集中在5-8平米，这跟整体住宅面积有很大关系。同时，业主除满足卫生间的使用功能外，同样需要空间比较宽敞。卫生间各项功能指标分析：业主现住宅卫生间的情况分析是暗卫生间：比较介意面积：5-8米和3-4米满意度方面：舒适度和功能性都很满意，干湿分离和噪音影响不满意2、业主现住宅主卧室使用情况分析：主卧室面积： 业主的主卧室面积大部分集中在11-20平米，其中以16-20平米居多。可见，现在业主对卧室的面积要求够用就可以，并非要很大空间。还是以温馨型为主。主卧

42、室配备卫生情况： 业主现住宅近70%都配有主卧卫生间。可见开发商十分注意业主起居的舒适性和方便性，充分的为业主着想，人性化的设计是未来住宅发展的主流。业主现住宅主卧的满意度： 业主对自己主卧的满意程度达93%，可见开发商对主卧的设计比较成功。合理的空间面积和人性化的配套设施非常必要。主卧窗户的朝向：业主现住宅主卧的窗户朝向98%为南，可见设计者考虑到，充足的采光条件。业主们都希望主卧的明亮和温暖，更满足了他们对卧室温馨舒适的要求。业主现住宅主卧窗户朝向的满意度：业主现住宅主卧景观窗的满意度： 业主对主卧景观窗比较满意，满意度达70%，可见，业主很喜欢景观窗，早上起床，就能看到美丽的风景和明媚的

43、阳光，确实是一件非常愉快的事情。业主现住宅主卧开间米数： 业主的主卧开间平均米数为3.57米，最小为2.9米，最大为5.1米。3、业主现住宅客厅使用情况分析：业主现住宅客厅面积： 业主客厅面积将近一半为30平米以上,可见,宽敞的客厅对较高收入人群，有着非常大的吸引力。毕竟客厅是接待客人的地方，它也在彰显主人的身份和地位。业主现住宅客厅的满意度： 业主对现住房客厅的满意度达到96%，可见，业主对客厅还是很满意的。也可以看出开发商很重视客厅设计。业主对现住宅客厅景观窗的满意度： 业主对客厅景观窗的满意度达到了91%，可见，业主们很喜欢客厅的窗户是景观窗。它不但可以增加客厅的明亮度，而且，景观窗的面

44、积大，还显得很大气，与大面积的客厅很相称。业主现住宅的客厅开间米数：4业主现住宅餐厅使用情况分析：业主现住宅餐厅通透度的认知：业主现住宅餐厅的面积：业主还是喜欢通透的餐厅，对面积的要求，当然是越大越好，选择10平米以上的占三成多。5业主现住宅储藏间使用情况分析：业主现住宅储藏间拥有率：业主对储藏间的面积要求：有六成的业主现有拥有储物间，放一些暂时不用的东西，北方人对于储物间还是比较介意的。面积上，3-4平米就差不多够用了。6业主现住宅阳台使用情况分析：业主现住宅的阳台现状：业主对现住宅的阳台的满意度：北方由于冬季较长，而且寒冷，因此阳台大多要求封闭的，可以增加面积和保暖。对于现有的阳台，业主的

45、满意度比较高，非常满意、满意的合计有八成的比例。业主现居住房子的层高：7业主现住宅其它设施使用情况分析：业主现住宅的过道情况： 业主现居住住宅的过道径宽平均值在1.5米左右.有近六成的比例带玄关。在没有玄关的业主中,要求有玄关的占近四成的比例。可见,业主对于玄关的要求不是很强烈。业主现住宅的房屋结构：业主现住宅的房型中，非跃层的占比近八成，一方面跃层的房款总价高，另一方面，跃层给生活带来很多不便。在跃层中，九成的比例是半跃。跃层业主的满意度还是较高的，占比八成多。业主家入户门的情况：面积：1.997*1.328=2.65平米业主家窗户的情况：业主现住宅的入户方式：业主现住宅的出入口的安全设施情

46、况：业主现住宅信报箱的设置区域：业主现住宅从停车场进电梯是否有可视对讲机：业主现住宅的采暖方式：38%62%0%10%20%30%40%50%60%70%地热暖气片业主现住宅的采暖方式七、业主产品交叉分析1、性别与现居住面积的交叉分析：从性别与居住面积的交叉分析来看，男女业主在居住面积上差异不是太大，其中现居住面积在140平米以上的，占到男女业主居住面积的比例最大，占男业主居住面积的四成多，占女业主近四成的比例。可见，大面积的户型是业主现居住面积的主流。其次是120-140平米，分别占两成多的比例。2、年龄段与现居住面积的交叉分析：从年龄段与业主现居住面积的交叉分析来看，以40岁为节点，随着年

47、龄的增加，其居住面积主要以140平米以上为主，40岁以下，以100-120平米和120-140平米为主。主要原因是，40岁以上年龄段的家庭结构以三代同堂较多，对于面积的需求较大，另外，这到年龄段的业主的经济积累也较多，能够承受大面积房款总价。40岁以下年龄段家庭结构主要以三口之家和二人世界为主，对于面积的需求，已经足够了。加之经济积累也不是很多。对于大面积的房子的需求，不是很迫切。3、家庭月收入与现居住面积的交叉分析： 房子是平常每个家庭的最大投资，因此，家庭收入决定了其购买的面积和价位。从上图的收入和现居住面积也可以看出，以家庭月收入7000-7999元为节点，往上，业主现居住面积主要以14

48、0平米为主体，往下，以100-120平米为主。4、现居住户型与现居住面积的交叉分析：从现居住户型与现居住面积来分析，三室以上的户型主要以140平米以的面积为主，两室的户型以100-120平米的面积为主。二室一厅的户型刚集中在80-100平米的面积。5、职业与现居住面积的交叉分析： 从职业与现居住面积来分析，80-100平米住宅主要以企业老总和工人为主。100-120平米住宅主要以金融工作者，公务员，公司职员为主。120-140平米住宅主要以工人和中层管理人员为主。140平米以上住宅主要以公务员和离退休人员为主。6、家庭结构与现居住面积的交叉分析： 从家庭居住结构与现居住面积分析，80-100平

49、米住宅主要以单身和夫妇两人家庭为主。100-120平米住宅主要以夫妇+0-12岁小孩为主。120-140平米住宅主要以夫妇+18岁以下小孩+父母亲家庭为主。140平米以上住宅主要以夫妇+18岁以上孩子家庭为主。7、卫生间面积与现居住面积的交叉分析： 从卫生间面积与现居住面积分析，80-100平米住宅的卫生间面积多在5.1-6平米;100-120平米住宅的卫生间面积多在6-8平米;120-140平米住宅的卫生间面积多在5.1-6平米;140平米以上住宅卫生间的面积多在3-4平米.8、主卧面积与现居住面积的交叉分析： 从主卧面积与居住面积分析,80-100平米住宅主卧面积多在11-15平米;100

50、-120平米住宅主卧面积多在11-15平米;120-140平米住宅主卧面积多在11-15和21-25平米;140平米以上住宅主卧面积多在25平米以上.9、客厅面积与现居住面积的交叉分析： 从客厅面积与住宅面积分析,80-100平米住宅的客厅面积多在15平米以下;100-120平米住宅的客厅面积多在16-20平米;120-140平米住宅的客厅面积多在26-30平米;140平米以上住宅的客厅面积多在30平米以上.10、餐厅面积与现居住面积的交叉分析： 从餐厅面积与住宅面积分析,80-100平米住宅的餐厅面积多在5-6平米;100-120平米住宅的餐厅面积多在6-7平米;120-140平米住宅的餐厅

51、面积多在5-6平米;140平米以上住宅的餐厅面积多在9-10平米.11、储物间面积与现居住面积的交叉分析： 从储物间面积和住宅面积分析,80-100平米住宅的储物间面积多在1.5-2平米;100-120平米住宅的储物间面积多在4平米以上;120-140平米以上住宅的储物间面积多在4平米以上;140平米以上住宅储物间面积多在3-4平米.八、被访者的媒体接触习惯分析1、被访者了解房地产信息的主要渠道及可信懒渠道7%1%7%1%11%3%12%2%15%7%19%4%19%5%28%10%35%14%61%41%68%28%71%52%90%38%0%10%20%30%40%50%60%70%80%

52、90%电梯海报 短信息分众传媒 车体直投 电台 户外广告杂志 网络 房展会 电视 朋友、亲属介绍报纸 被访者房产信息的主要渠道及可信渠道渠道信懒被访者对于房地产信息了解的渠道的排序，依次是，报纸、朋友和亲属介绍、电视和房展会。可信懒的渠道排序，依次是，朋友、亲属的介绍，房展会、报纸。从性别来分析，男、女的房地产信息接触渠道，差别非常大。男性对于房地产信息的获取比较理性，比较关注的是，发展商的品牌和口碑。女性对于房地产信息的获得比较感性，容易受到报纸、楼宇广告等的影响，她们关注的是广告的宣传。从年龄段与房地产信息渠道的接触习惯来分析，报纸是被访者获取房地产信息的主要渠道，随着年龄的增加，以50-

53、55岁为节点，人们对于报纸、电视和杂志的接触率下降，反而是朋友、亲属介绍的直线上升。2、被访者的报纸接触习惯：12%22%33%43%49%60%0%10%20%30%40%50%60%时尚生活导报时代商报 沈阳日报沈阳晚报 华商晨报辽沈晚报 被访者平时看的最多的报纸辽沈晚报因此较大的发行量和发行面，以及丰富的内容，而成为辽沈地区的第一大都市报，成为被访者平时看的最多的报纸，华商晨报自进入沈阳以来，以其新闻性和创新的发行方式，而成为被访者平时看的较多的报纸。沈阳日报作为政府机关报，在单位的阅读率很高。报纸的阅读率，男性普遍要高于女性。说明男性与女性比较，更关注新闻、政治、体育等方面消息。在各个

54、报纸间，性别的差别反映在读者群上，不是很明显。不同年龄段的被访者对报纸的接触习惯0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%20-24岁25-29岁30-34岁35-39岁40-44岁45-49岁50-55岁沈阳日报辽沈晚报沈阳晚报时代商报华商晨报时尚生活导报从年龄段来分析，25-29年龄段的读报率相对较高，这一年龄段的年青人，刚参加工作或参加工作不久，对于信息的渴望和学习性比较强；20-24岁年龄段的读报率较低，这一年龄段的年青人，多在求学阶段，所以对于报纸的阅读率较代。从30-34岁年龄段开始，随着年龄的增加，报纸的阅读率在下降。但是由于时尚生活导报是周刊，

55、它的阅读率反而在上升。3、被访者的杂志接触习惯：3%9%12%14%16%23%67%0%10%20%30%40%50%60%70%辽宁高尔夫经典 新楼市名盘 客居沈阳 地产观察沈城楼市被访者平时看的最多的杂志作为沈阳地产方面的杂志，沈城楼市一枝独秀，成为被访者平时看的最多的地产杂志，其次是地产观察和客居沈阳从性别来分析，沈城楼市、经典、辽宁高尔夫和客居沈阳的男性读者要高于女性读者，其他则男、女读者相当。从年龄段分析，20-24岁年龄段的阅读率较代，原因不再重复。25-29岁年龄段的阅读率较高，因为这一年龄段的年青人，面临着结婚买房，所以对地产杂志有着较高的阅读率。30-34岁年龄段的读者，对

56、于辽宁高尔夫的阅读率较高，由于这一年龄段的人群，在事业上已小有成熟，品位和档次相对较高。50-55岁年龄段的人群，作为事业成功者，已没有时间阅读杂志。从职业来分析，辽宁高尔夫有着较高的阅读率，外企白领人群的阅读率相对较高。军人、中高层领导的阅读率较低。3、被访者对辽宁电视台的接触习惯：16%23%31%36%49%60%79%0%10%20%30%40%50%60%70%80%辽宁青少辽宁教育 辽宁娱乐 辽宁生活辽宁影视辽宁卫视辽宁综合被访者对辽宁电视台的接触习惯58%43%57%43%50%50%59%41%52%48%55%45%52%48%0%10%20%30%40%50%60%辽宁卫视

57、辽宁综合辽宁影视辽宁教育辽宁娱乐辽宁生活辽宁青少不同性别被访者与常看的辽宁电视台分析男女从被访者对辽宁电视台的几个频道收视习惯分析，被访者经常看的是辽宁综合和辽宁卫视从被访者的性别与对辽宁电视台的收视习惯分析，男性的收视率平均高于女性的收视率，主要是因为，女性被家务缠身，收视时间较之男性要少。从年龄段来分析，20-24岁年龄段对于影视、娱乐、青少台的收视率较高，25-29岁年龄段对影视频道的收视率较高，35-39岁年龄段对青少频道的收视率较高。4、被访者对沈阳电视台的接触习惯：21%44%48%55%66%0%10%20%30%40%50%60%70%沈阳体育沈阳生活沈阳时政沈阳影视沈阳综合被

58、访者对沈阳电视台的接触习惯从被访者对沈阳电视台的收视率来看，沈阳综合的收视率最高，其次是沈阳影视和沈阳时政，再次是沈阳生活，最后是沈阳体育。从被访者的性别来分析，男性的收视率比女性的收视率要高，尤其是沈阳体育台，男性的收视率更高。主要是男性喜欢一些体育类节目。从年龄段来分析，25-29岁年龄段的人群的收视率比其他年龄段的人群收视率要高，随着年龄的增加，收视率在下降。17%48%62%59%37%9%3%0%10%20%30%40%50%60%70%7：00-18：0018：00-19：0019：00-20：0020：00-21：0021：00-22：0022：00-23：0023：00-24：00被访者的收视习惯