2022年房地产估价师考试模拟卷156（带答案解析）

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1、书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她 2022年房地产估价师考试模拟卷（带答案解析）一.全能测试题(共100题)1.临界点分析和保本点分析的主要差异在于( )。A、 变动成本的设置B、 平衡点的设置C、 同定成本的设置D、 产销售量的不同答案：B2.当利息周期小于1年时，则实际利率( )名义利率。A、 等于B、 大于C、 小于D、 两者无关系答案：B解析：根据实际利率与名义利率的关系式。3.根据法律是否要求合同必须符合一定的形式才能成立，可将合同分为（）。A、典型合同与非典型合同B、主合同与从合同C、诺成合同与实践合同D、要式合同与不要式合同答案：D解析： 本题考查的是合同法概述。

2、根据法律是否要求合同必须符合一定的形式才能成立，可将合同分为要式合同与不要式合同。4.国际上通常采取的住房保障方式有（）。A政府直接建房B对住房投资人减税C对住房承租人减税D对住房承租人补贴E鼓励赢利机构建房答案：A,B,D解析：国际上通常采取的住房保障方式有：以英国、新加坡和香港为代表的政府直接建房方式；以法国、瑞典和日本为代表的依靠政府贷款利息补贴等财政优惠措施，鼓励非赢利机构的建房方式；各国普遍采取的对住房投资人减税和对住房承租人补贴的方式。5.判断房地产经纪机构已往的业绩，关键要看其（）。A.共代理了多少个项目B.代理成交额有多少C.人员素质D.代理的成功率有多大答案：D解析：本题考查

3、的是选择物业租售形式。判断房地产经纪机构已往的业绩，关键要看其代理的成功率有多大。6.（）是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。A、负外部性B、正外部性C、强外部性D、弱外部性答案：B解析： 本题考查的是房地产市场的特性。正外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。7.运用比较法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.52范围内。（）答案：对解析：本题考查的是选取可比实例。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.52倍范围内。8.某宗房地产交易，买方实际付给卖方3900元/m2，并约定买卖中的所有税费均由卖方负

4、担，根据调查，该地区房屋买卖中买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m2。A、 3482B、 3714C、 3645D、 3900答案：B解析：此题属于掌握的范畴。意在考查市场法中交易情况修正的方法。对于交易税费非正常负担的修正，主要是把握下列两点： (1)正常成交价格-应由卖方负担的税费卖方实际得到的价格 (2)正常成交价格+应由买方负担的税费买方实际付出的价格本题的计算过程为 该宗房地产的正常成交价格买方实际付出的价格-应由买方负担的税费 ?解决此题的关键就是掌握上面提到的这两点。9.某宗房地产现行的价格为2000

5、元/m2，年净收益为200元/m2，报酬率为10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/m2。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/m2。获知兴建火车站后该宗房地产的价格为（ ）元/m2。A. 2 000 B. 2 693. 42 C. 3 693. 42 D. 5 000答案：A10.(2013真题) 通过资产负债表，可以了解企业的（）。A.偿债能力B.经营能力C.经济实力D.现金流量情况E.经营成果答案：A,B

6、,C解析：本题考查的是资产负债表和损益表。通过资产负债表，可以了解企业的经济实力、偿债能力、经营能力，以及企业未来的财务趋向等方面的信息。11.对置业投资来说，房地产投资表现的经济效果包括（）。A、租金收益B、物业增值C、股权增加D、销售收入E、开发利润的多少答案：A,B,C解析：考点:房地产投资经济效果的表现形式。对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。12.采用假设开发法中的动态分析法评估某住宅在建工程的市场价值，预测取得在建工程后3个月开始建设，建设期1年，假设建成后3个月一次售出，同类住宅现行市场价格为8000元/m2，预测未来2年内同类住宅价

7、格每年递增5%。若折现率为12%，则该在建工程开发完成后房地产的现时价值为（）元/m2。A、7262B、7380C、7500D、8670答案：A解析：本题考查的是动态分析法和静态分析法的区别。8000（15%）1.5/（112%）1.57261.84（万元）。参见教材P340。13.某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000m2。共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/m2，平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/m2；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为l50万元，并需居民搬迁和

8、在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次l300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是（）。A该损害在经济上是可修复的B修复所能带来的价值增加额为500万元C该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元D在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元答案：C解析：具体的计算过程如下：修复的各项必要费用，包括修复工程费、搬迁费和临时安置费，即：1500.1321000.156100=266（万元）。修复所能带来的价值增加额，为修复后与修复前的市场价格之差，即：5000（15）450010000=250.00（万元）。该损害在经济上是否可修复

9、，是看修复的必要费用是否小于或等于修复所能带来的价值增加额。如果修复的必要费用小于或等于修复所能带来的价值增加额，则在经济上是可修复的；反之，在经济上是不可修复的。因为修复的各项必要费用266万元大于修复所能带来的价值增加额250万元，所以该损害在经济上是不可修复的。该住宅楼在不修复情况下的价值减损额，为未受损状况下与受损状况下的市场价格之差，即：（50004500）10000=500.00（万元）。在不修复情况下，价值减损额为500万元，平均每户可得5万元。14.( )对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。A、 区位B、 交通C、 环境景观D、 外部配套设施答案：A解析：知识点 房地产的各种

10、权利与房地产区位的含义15.下列房地产权利中，属于可以抵押的是( )。A.国有土地所有权B.宅基地的土地使用权C.集体土地所有权D.村企业的房屋所有权答案：D解析：(1)房地产抵押，抵押人可以将几宗房地产一并抵押。以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押物，在抵押关系存续期间，其承担的共同担保义务不可分割，但抵押当事人另有约定的，从其约定。(2)以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照上述规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。房地不分离原则乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等

11、建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。16.估价对象带有债权债务的，可比实例不带债权债务：估价对象房地产价格不带债权债务的可比实例房地产价格债权债务。（）答案：错解析：本题考查的是统一财产范围。还原。估价对象带有债权债务的，可比实例不带债权债务：估价对象房地产价格不带债权债务的可比实例房地产价格债权债务。参见教材P185。17.根据资产评估法，评估行业应当打破专业分割，建立全国统一的评估行业协会。（）答案：错解析：本题考查的是房地产中介服务行业组织。资产评估法规定评估行业按照专业领域设立全国性评估行业协会，根据需要设立地方性评估行业协会。参见教材P214。18.甲、乙物业2016

12、年10月的价值均为1100万元。预计2017年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。A.甲物业投资风险大B.乙物业投资风险大C.甲、乙物业的投资风险相同D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小答案：B解析：第一步：计算两物业的期望值（加权平均值）甲物业的期望值120050%100050%1100乙物业的期望值130050%90050%1100第二步：计算两物业的标准差另一种解法：带有技术含量的定性分析1200和1000与1100的偏差，一定比1300和900比1100的偏离程

13、度小，所以计算出的标准差一定前者小，所以前者风险小。19.个人独资企业、合伙企业不适用中华人民共和国企业所得税法答案：对解析：在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织(以下统称企业)为企业所得税的纳税人。个人独资企业、合伙企业不适用中华人民共和国企业所得税法。20.下列工程中，经批准可以邀请招标的有（）。A、项目技术复杂或有特殊要求，只有少量几家潜在投标人可供选择的B、受自然地域环境限制的C、国有资金投资占主导地位的建设项目D、涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾，适宜招标但不宜公开招标的E、拟公开招标的费用与项目的价值相比，不值得的答案：A,B,D,E解析：本题考查的是招标方式和招标机构

14、。有下列情形之一的经批准可以进行邀请招标：（1）项目技术复杂或有特殊要求，只有少量几家潜在投标人可供选择的；（2）受自然地域环境限制的；（3）涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾，适宜招标但不宜公开招标的；（4）拟公开招标的费用与项目的价值相比，不值得的；（5）法律、法规规定不宜公开招标的。21.关于房屋施工面积的说法，正确的是（）。A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B.房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积答案：C解析：本题考查的是供给指标。房屋施工面积是指报告期内施工

15、的全部房屋建筑面积。包括报告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积。报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应为各层建筑面积之和。22.某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类似工业用地的重新购建价格为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300万元，管理费用为15万元，销售费用为20万元，销售税费为50万元。正常建设期为1.5年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为6.31%，投资利润率为12%，土地报酬率为6%。下列运用成本法评估该房地产

16、市场价值中的有关说法，正确的有（ ）。A.评估对象土地取得成本为196万元B.应计算利息项目的总金额为535万元C.土地取得成本的计息期为1.5年D.土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元E.开发利润为64.20万元答案：A,C,D解析：本题考查的是房地产价格构成。（1）由于类似工业用地的重新购建价格为200万元（50年建设用地使用权），估价对象剩余土地使用权年限为45年，估价对象土地取得成本20011/（16%）45/11/（16%）50196（万元）；（2）应计算利息项目包括土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用1963001520531（万元）；（3）土地取得成

17、本之外其他计息项目（3001520）（16.31%）1.5/2115.73（万元）；（4）投资利润率开发利润/（土地取得成本建设成本管理费用销售费用）；开发利润12%（1963001520）0.1253163.72（万元）。P298。23.在房地产投资中，风险最大的是居住用房，这也是大多数房地产市场的一个现象。（）答案：错解析：本题考查的是资本资产定价模型。在房地产投资中，风险最大的是零售商业用房，这也是大多数房地产市场的一个现象，这是因为零售商业用房对于宏观经济变化的反应是最快和最大的。24.估价需求者可能是个人，也可能是企业、事业单位及其有关部门或者其他组织；可能是房屋所有权人、土地使用权

18、人，也可能是房屋所有权人、土地使用权人以外的投资者、债权人等。但不可能是政府等行政机关。（）答案：错解析： 本题考查的是受理估价委托。政府行政机关也可能成为估价需求者。比如法院处置抵押资产、税务机关征税，都有估价需求。25.工程造价指建设一项工程的预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用，这是从（）角度来定义工程造价的。A、投资者B、承包商C、分包商D、政府部门答案：A解析： 本题考查的是工程造价概述。工程造价有两种含义，一是指建设一项工程的预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用。在这个意义上工程造价与建设项目投资的概念是一致的。二是指工程价格，即为建成一项工程，预期在土地市场、技术和设备市

19、场、劳务市场以及工程承包市场等交易活动中所形成的建设安装工程价格或建设项目总价格，通常又称之为工程承发包价格。它们分别是从投资者和承包商的角度来定义的。26.下列选项中，属于采用支出法核算GDP时，应包括的项目有（）。A.消费支出B.投资支出C.政府支出D.净出口E.折旧答案：A,B,D解析：本题考查的是国民收入核算体系。用支出法核算GDP时，GDP消费支出投资支出政府购买净出口。参见教材P221。27.住房公积金包括个人交存和单位交存两部分，分别归职工个人所有和单位所有。（）答案：错解析：住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业，城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位、民

20、办非企业单位，社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。住房公积金归职工个人所有，记入职工个人住房公积金账户，定向用于职工建造、购买、翻建，大修自住住房。28.在运用移动平均法预测房地产价格时，一般应按照房地产价格变化的变动程度进行移动平均。（ ）答案：错解析：本题考查的是移动平均法。在运用移动平均法时，一般应按照房地产价值、价格变化的周期长度进行移动平均。P390。29.根据不动产登记暂行条例，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。（）答案：对解析：本题考查的是不动产登记机构。根据不动产登记暂行条例，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。30.近年来随着

21、房地产市场的不断发展，房地产已成为最主要、最广泛、最重要，也是人们最看重的财产之一，越来越多的业主开始重视自己所拥有的物业价值以及其在市场上的价格变化，对于因各种各样原因而造成的物业价值的减损尤为敏感，因物业价值的减损而涉及索赔和诉讼需要对其进行估价的情况也越来越多。修复成本法是通过设定规划许可、采取其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用，其中的费用不包括（）。A.拆除工程费用B.修缮工程费用C.恢复工程费用D.房屋市场价值的减损额答案：D解析：本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。修复成本法是通过设定规划许可、采取其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修

22、缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用，主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。31.在当事人意思表达一致后，仍须有实际交付标的物的行为才能成立的合同，称为（）。A.双务合同B.赠与合同C.要式合同D.实践合同答案：D解析：本题考查的是合同法概述。实践合同是在当事人意思表示一致后，仍须有实际交付标的物的行为才能成立的合同。32.关于假设开发法中后续开发利润的说法，正确的是（）。A、根据当地上年度所有新开发项目的平均利润率来计算B、采用直接成本利润率计算时，计算基数为后续开发建设成本C、静态分析法中可用总利润率或年平均利润率测算后续开发利润D

23、、开发利润率应为扣除所得税后的净利润率答案：C解析：本题考查的是后续开发的应得利润。选项A错误，开发利润率应当是典型的房地产开发企业进行特定的房地产开发所期望获得利润率（平均利润率）；选项B错误，采用直接成本利润率计算时，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本；选项D错误，因为所得税是以企业为对象缴纳，不同业务的盈亏情况不统一，为了便于开发利润率的调查、估计，不应扣除所得税。参见教材P351。33.在房地产泡沫的成因中，( )是房地产泡沫产生的基础。A、 投机需求的膨胀B、 金融机构的过度放贷C、 土地的有限性和稀缺性D、 开发商之间的博弈答案：C解析：解析 房地产泡沫成因

24、34.下列交易形式中，不属于城市房地产管理法规定的房地产交易形式的是( )。A.房地产转让B.房地产典当C.房地产抵押D.房屋租赁答案：B解析：城市房地产管理法规定，房地产交易包括房地产转让房地产抵押和房屋租赁三种形式。35.按房地价值进行分摊比建筑面积分摊要复杂，但更符合实际情况，主要适用于( )的建筑物。A、 用途相同且价格差异不大B、 建筑面积相同且价格差异不大C、 规模相同且价格差异不大D、 各部分的房地价值有差异且差异不大答案：D解析：知识点 高层建筑地价分摊的方法36.对于房地产开发用地而言，从某个特定投资者角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。（）答案：错解析：本题考查的是市场

25、价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值和投资价值的关系是不一定的。投资价值大于市场价值，投资者会投资。投资价值小于市场价值，投资者放弃投资。37.“三项预测值”分析方法是（）中的一种。A.概率分析方法B.盈亏平衡分析方法C.多因素敏感性分析方法D.单因素敏感性分析方法答案：C解析：本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值。参见教材P227。38.2018年甲房地产开发企业获得一住宅项目地块。该规划地块面积为10000m2，出让合同约定容积率为4.5，建筑密度为30%

26、。根据规划设计，该小区住宅楼层高度均一致，平均每套户型面积为90m2。行业平均利润率为20%，甲房地产开发企业目标利润率30%。2018年，某担保公司为甲房地产开发企业提供担保，按法定程序，公开发行期限为5年的债券，为新项目募集资金。直至2018年末，甲企业实现净利润70亿元，总资产1000亿元，资产负债率为56%。2019年初，李某与甲房地产开发企业签订房地产销售合同，合同标的为甲公司于2018年中旬开工的商品住宅，并以该房为抵押申请了80万元的贷款。该居住区的规模属于（ ）。A.居住区B.居住小区C.居住组团D.社区答案：C解析：本题考查的是城市居住区规划。总户数=4.510000/90=

27、500户。属于居住组团。P36。39.关于建筑物物质折旧的可修复费用的说法，正确的有（）。A.采用最合理修复方案进行修复发生的必要费用B.修复到新的或相当于新的状况的必要费用C.大于修复后所能带来房地产增加额的费用D.小于或者等于修复后所能带来房地产增加额的费用E.包括长寿命项目发生的修复费用，不包括短寿命项目发生的修复费用答案：A,B,D解析： 本题考查的是建筑物折旧的求取方法。预计修复成本小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的，即：修复成本修复后的房地产价值-修复前的房地产价值，是可修复的；反之，是不可修复的，即预计修复成本大于修复所能带来的房地产价值增加额。修复成本是采用合理的修复方

28、案恢复到新的或相当于新的状况的必要支出及应得利润。40.行政法规的效力低于法律、地方性法规、部门规章。（）答案：错解析：本题考查的是中国现行法律制度体系。行政法规的效力高于地方性法规、规章。41.(2014真题) 未取得预售许可证，乙房地产开发公司可以进行该项目的营销活动为（）。A.制作公共车身广告介绍该项目名称B.向前来参观者免费发放VIP卡C.在项目销售大厅展示项目沙盘D.在房地产展销会上预售房屋答案：B,C解析：本题考查的是房地产广告。由于未取得预售许可证，所以不能发布广告。42.开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，出于贷款风险考虑，该在建工程在竣工验收前将不会被允许预售。

29、 ( )答案：错43.对于刚建成的新建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由租客承担的情况下，不存在运营费用风险。（）答案：错解析： 本题考查的是房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期费用而带来的风险，即使对于刚建成的新的建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由承租人承担的情况，也会由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，这些在初始评估中是不可能考虑到的。44.估价中开发利润指的是扣除所得税之后的利润。答案：错解析：估价中开发利润指的是扣除所得税之前的利润。45.关于股票和公司债券的说法

30、，正确的有（）。A.股票持有人和公司债券持有人都承担公司经营风险责任B.股票和公司债券同属于、流通证券C.股票投资和公司债券投资都属于长期投资D.股票投资和公司债券投资收益都受公司经营状况的影响E.股票和公司债券都体现资本信用关系答案：B,E解析：本题考查的是股票与相关概念的比较。选项A错误，在风险方面，股票持有者承担公司经营风险责任，而公司债券持有人则不承担公司经营风险责任；选项C错误；股票投资是一种长期投资，而公司债券投资则是一种短期投资；选项D错误，公司债券持有人依法获取的收益是公司债券利息，并且数额事先已经确走，不受公司经营状况的影响。参见教材P276。46.房地产投资的形式，通常可分

31、为直接投资和间接投资两类，其中间接投资的形式主要有（）。A、购买物业用于出租经营B、购买住房抵押支持证券C、购买房地产企业债券D、投资房地产企业股票E、购买土地进行开发答案：B,C,D解析：本题考查的是房地产间接投资。房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产开发经营工作，房地产间接投资包括投资房地产企业股票或债券、投资房地产投资信托基金、购买住房抵押支持证券。47.某商场是6年前一幢已使用5年的旧厂房改变用途并简单装修而成，同时补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，出让合同约定建设用地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿

32、。建筑物经济寿命为60年，残值为零，采用直线法计算该商场建筑物目前的成新率为（）。A75.56B81.67C85.00D86.67答案：B解析：非住宅建筑物经济寿命晚于土地使用期限而结束的，分为两种情况：出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿。出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。对于上述第一种情况，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。根据残值为零时用直线法计算成新率的公式qn/（tn）100%。由题意，该商场建筑物目前的成新率为：48.关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投

33、资价值（其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算）的说法，正确的有（）。A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值C.收益法测算开发完成后的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算D.后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费用E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率答案：A,B,C解析：本题考查的是后续开发的必要支出。选项D错误，未来开发完成后的房地产状况并不总是纯粹的房地产，除了房地产，还可能包含房地产以外的劫产、权利等。特别是未来开发完成后的房地产为酒店、保龄球馆这类收益性房地产的，其状

34、况通常是“以房地产为主的整体资产”，包含着建筑物内的家具、设备等房地产以外的财产。在这种情形下，后续开发的必要支出通常还应该包括家具、设备等房地产以外财产的购置费等支出；选项E错误，评估投资价值时，所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最低收益率。参见教材P348。49.在市场趋势分析中，相关分析法可进一步分为（）。A、指数平滑法B、简单平均法C、移动平均法D、回归分析法E、市场因子推演法答案：D,E解析： 本题考查的是市场趋势分析。相关分析法包括回归分析法、市场因子推演法。50.运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时，应进行修正调整的有（ ）。A.土地形状B.容积率C.土地

35、使用期限D.土地市场状况E.土地开发程度答案：A,B,C,E解析：本题考查的是路线价法概述。利用路线价法求取临街土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”，仅进行“房地产状况调整”。51.下列选项中，不属于影响房地产价格的心理因素的是（）。A.人文环境B.讲究风水C.吉祥数字D.时尚风气答案：A解析：本题考查的是心理因素。影响房地产价格的心理因素主要有以下方面：（1）购买或出售时的心态；（2）个人的欣赏趣味或偏好；（3）时尚风气、跟风或从众心理；（4）接近名家住宅的心理；（5）讲究风水或吉祥号码。52.国有土地上房屋征收补偿方案征求公众意见的期限不得少于（）。A.10日B.20日C.3

36、0日D.40日答案：C解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。国有土地上房屋征收补偿方案征求公众意见的期限不得少于30日。53.个人购房抵押贷款保证保险属于强制保险。答案：错解析：信用保证保险是指以合同双方约定的经济信用为标的，保险人因债务人不能履约而对债权人损失承担赔偿责任的保险。信用保证保险是担保性质的保险，在形式上可分为信用保险和保证保险。(1)信用保险。是指债权人就债务人的信用向保险人投保的保险。当债务人不履行或不能履行清偿债务的义务时，由保险人负责对债权人进行赔偿，保险人则取得对债务人的求偿权。信用保险包括国内商业信用保险、出口信用保险和投资保险。(2)保证保险。是指债务人就自己

37、的信用向保险人投保，由保险人为被保险人(债务人)向债权人提供担保的保险。当债务人不能履约偿付时，保险人按照合同约定负责赔偿债权人的损失。保证保险包括合同保证保险、房地产贷款保证保险等。54.某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（）。A、领导定价法B、挑战定价法C、价值定价法D、随行就市定价法答案：B解析：本题考查的是制定租售方案。某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是挑战定价法。55.抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应将转让所得的价款向抵押权人清偿债务或者提存。（）答案：对解

38、析：本题考查的是房地产抵押登记和效力。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。56.判定房地产投资风险因素中，检验各风险变量是否相关属于（ ）阶段的工作。A.风险辨识B.风险估计C.风险评价D.风险决策答案：A解析：本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计阶段主要包括判定风险发生的概率大小、概率分布情况、风险估算三项内容。选项D，无风险决策这一单独的阶段。P230。57.某旧商业用房的面积为20000m2，业主与某公司签订了租期为10年的租赁合同，约定第一年的租金为240元/m2，以后每年租金上调4%。该公司在市场调查基础上确定

39、对该商业用房进行装修改造后经营最有利。装修改造期为1年，装修改造费用为1000元/m2，分两期投入，前半年均匀投入60%，后半年均匀投入40%，装修改造后即可租赁经营。目前市场上装修改造后的类似房地产的年租金为840元/m2，年租金增长率为5%，空置率为10%，运营费用为有效毛收入的30%。请根据上述资料计算该公司作为承租人可获得的净收益现值。（报酬率为10%）答案：解析：（1）装修后该公司第一年的净经营收入为：A1=84020000（110%）（130%）/10000=1058.40（万元）。（2）该公司装修前半年的投入为：A2=10002000060%/10000=1200（万元）。（3）

40、该公司装修后半年的投入为：A3=10002000040%/10000=800（万元）。（4）该公司第一年需缴纳的租金为：A4=24020000/10000=480（万元）。（5）该公司作为承租人可获得的净收益现值为：58.关于国有土地房屋征收评估、鉴定费用的说法，错误的有（）。A、房屋征收评估费用由房屋征收部门承担B、房屋征收评估鉴定费用均由被征收人承担C、房地产估价机构复核评估不再收取评估费用D、房屋征收评估费用由被征收人和政府共同承担E、鉴定改变原评估结果的鉴定费由原房地产估价机构承担答案：B,D解析：本题考查的是房屋征收评估收费。房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，即房屋征收评估的费用由

41、房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产估价机构承担。房地产估价机构受托进行复核评估的，不再收取评估费用。59.2015年5月1日，秦某与甲房地产开发公司（以下称甲公司）签订合同，以抵押贷款方式购买了建筑面积为88、售价15000元/的首套普通商品住房，合同中未约定面积误差的处理方式。当地契税征收标准为3%。2016年7月1日，房屋竣工后，经房产测绘机构测量，该房屋建筑面积为94.6。房屋交付后，秦某在装修时，发现卫生间渗水。关于房屋面积误差，秦某可选择的处理方式为（）。A、依法要求退房B、不退房，应补缴购房款3.96万元C、要求甲公

42、司双倍返还定金D、不退房，应补缴购房款9.30万元答案：A,B解析：本题考查的是商品房买卖合同。按建筑面积计价的，建筑面积或套内建筑面积任何一个的误差比绝对值超过3%的，买受人就有权解除合同。（94.6-88）/88=7.5%，大于3%，可以选择退房，不退房的，实测面积大于预测面积的，面积误差比在3%以内的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人，买房人选择不退房时，应补缴购房款88150003%=3.96万元。60.物业管理企业，是指依法设立，具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。业主，即物业产权人，指房屋使用人。 ( )答案：错解析：业主，即物业产权人

43、，指房屋所有权人。61.房屋征收评估报告必须由负责房屋征收评估项目的（）名以上注册房地产估价师签字。A.1B.2C.3D.5答案：B解析：本题考查的是房屋征收评估机构选定及委托。房屋征收评估报告必须由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。62.根据国务院有关规定，购房时享受税收优惠政策的普通住房应满足的条件之一为住房单套建筑面积在( )以下。A.60B.90C.120D.150答案：C解析：2005 年国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知规定，享受优惠政策的住房应同时满足以下条件：(1)住宅小区建筑容积率在1.0 以上；(2)单

44、套建筑面积在120 以下；(3)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2 倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。63.债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还，这体现了债务融资具有（）特点。A、短期性B、可逆性C、负担性D、流通性答案：A解析：本题考查的是房地产债务融资。相对于权益融资，债务融资具有以下几个特点：（1）短期性，债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还；（2）可逆性，企业采用债务融资方式获取资金，负有到期还本付息的义务；（3）负担

45、性，企业采用债务融资方式获取资金，需支付债务利息，从而形成企业的固定负担；（4）流通性，债券可以在流通市场上自由转让。64.下列估价业务中，属于估价机构不应承接的业务的是（）。A.被动接受的估价业务B.业主没有提供明确估价目的的业务C.估价项目所处区位环境复杂的业务D.超越资质等级的业务答案：D解析：本题考查的是受理估价委托。选项D属于不应承接的估价业务。65.下列控制指标中，不属于建设监理控制的( )。A.质量标准B.投资限额C.建设工期D.投资回报率答案：D解析：监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制、工程质

46、量控制和工程投资控制；“两管”是指监理活动中的合同管理和信息管理；“一协调”是指全面的组织协调。66.下列合同中，既属于典型合同又属于双务合同的有( )。A.借用合同B.买卖合同C.抵押合同D.赠与合同E.借款合同答案：B,C,E解析：双务合同与单务合同根据合同当事人是否互相享有权利、承担义务，可将合同分为双务合同与单务合同。双务合同是指双方当事人互相享有权利、承担义务的合同，如买卖、租赁等合同。单务合同是指仅有一方当事人承担义务的合同，如赠与、借用等合同。单务合同履行中不存在同时履行抗辩权等问题。67.某宗土地的总面积为5000m2，容积率为2，剩余使用年限为30年，用途为工业，现可依法变更

47、为商业用地，容积率提高到3，剩余使用年限不变。现时该类工业用地50年期的建设用地使用权楼面地价为2000元/m2，工业用地报酬率为6%；变更后条件下40年期的商业建设用地使用权土地单价为12000元/m2，商业用地报酬率为10%。该土地因变更用途和容积率应补交的地价款为（）万元。A、4000B、4004C、4021D、4037答案：D解析：本题考查的是基准地价修正法。该类工业用地30年期使用权楼面地价为：该类商业用地30年期使用权土地单价为：补地价11567.8950001746.625000 4037（万元）。参见教材P382。68.( )是指房地产投资容易受到政府政策的影响。A、 易受政策

48、影响性B、 存在效益外溢和转移C、 适于进行长期投资D、 最高最佳使用性答案：A69.当房地产市场不景气时，下列选项中说法正确的是（）。A、成本法的测算结果（不考虑外部折旧）高于比较法B、成本法的测算结果（不考虑外部折旧）低于比较法C、因为市场不景气，可比实例不好收集，所以不适合采用比较法评估D、因为市场不景气，开发房地产出售困难，所以不适合采用假设开发法评估答案：A解析：考点:确定估价结果。市场不景气时，房地产价值通常被市场所低估，从而比较法的测算结果一般会明显低于成本法测算结果（在未考虑外部折旧的情况下）。70.成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象

49、客观合理的价格或价值的方法。（）答案：错解析：本题考查的是成本法的含义。成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法。具体地说，它是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。71.租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过（）。A、10年B、20年C、30年D、50年答案：B解析：本题考查的是商品房屋租赁合同。合同法规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。72.物权法规定房地

50、产抵押权实现的方式有（ ）。A.抵押权人可以与抵押人协议以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿B.抵押权人直接向人民法院提起诉讼C.抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖抵押房地产D.按合同约定将抵押房地产转移给抵押权人E.抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院变卖抵押房地产答案：A,C,E解析：本题考查的是房地产抵押权的实现。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人

51、可以请求人民法院拍卖、变卖抵押房地产。抵押房地产折价或者变卖的，应当参照市场价格。73.关于确定估价时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是（）。A确定估价时点在先，得出评估价值在后B得出评估价值在先，确定估价时点在后C确定估价时点与得出评估价值应同时进行D确定估价时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以答案：A解析：价值时点又称为估价时点、评估基准日、评估期日，是指所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。价值时点原则要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值或价格。房地产估价之所以要遵循价值时点原则，是因为影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，从而

52、房地产价格和价值是不断变化的。遵循估价时点原则并不是把评估价值说成是某个时间的价值就算遵循了，更本质的是确定估价时点应在先，得出评估价值应在后，而不是有了“评估价值”之后，再把它定义为某个时间的价值。74.目前，我国房地产业中（）占主体地位。A.房地产开发经营业B.房地产咨询业C.房地产估价业D.房地产经纪业答案：A解析：本题考查的是房地产业的细分。目前，我国房地产业中房地产开发经营业占主体地位。75.非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定的存续期。 ( )答案：对76.在特定的房地产上，除法律另有规定外，既有物权又有债权的，应优先保护（）。A、债权B、物权

53、C、二者皆可D、二者皆不答案：B解析：考点:房地产权益的含义。在特定的房地产上，除法律另有规定外，既有物权又有债权的，优先保护物权。77.两年前，甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租，由于该城区缺少办公用房，甲公司办公室出租率达到100%。现政府将该区段规划改造成为办公商务区，上述房屋列入征收范围。甲公司为了获得最有利的征收补偿，向房地产估价机构进行了专业咨询。根据国有土地上房屋征收与补偿条例，国有土地上房屋征收评估办法，甲公司能提出哪些估价要求？对甲公司可能提出的估价要求，房地产估价机构该如何解答？答案：解析： 1.甲公司可能提

54、出以下要求：（1）要求按改造、装修后的办公用途房地产进行市场价值估价。（2）办公楼的装修、改造费用的估价。（3）对该办公楼承租人的损失大小进行评估。2.房地产估价机构可以做出的答复：（1）对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；该宗房地产应按照改造之前原法定用途，即标准工业厂房进行评估，并且评估价格中不应包括改造、装修办公楼的费用支出，但按工业用途评估时，可另行委托评估停产停业的损失补偿。（2）如果经城市规划行政管理部门确认认可，也可以按改造以后的办公用途进行估价。（3）对于当前办公楼的承租人损失应由甲公司与承租人协商解决。78.不动产权属登记的法

55、国登记制是（）。A.托伦斯登记制B.产权登记制C.权利登记制D.契据登记制答案：D解析：本题考查的是不动产登记模式。因契据登记制为法国首创，所以又称为“法国登记制”。79.抵押人欠甲债务80万元，签订了房地产抵押合同，之后又欠20万元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋。现因债务人超过规定期限没有履行债务而被依法拍卖其抵押的房地产，共卖得净价款80万元，其中新增房屋折合价款20万元。该房屋欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为（）。A.抵押价值B.处分抵押物时的市场价值C.抵押价值处分抵押物的费用及税费D.处分抵押物时的市场价值处分抵押物的费用及税费答案：D解析：本题考查的是房地产抵押估价的

56、相关技术规定。变现价值就是当还不起贷款了，要拍卖，扣除了手续费等以后剩下的款项就是变现价值。80.下列关于房产税税率的表述中，正确的有（）。A.按房产余值计征的为1.2%B.按房产余值计征的为2.4%C.按房产余值计征的为3%D.2008年3月1日起，个人出租房屋按4%的税率征收E.按房屋租金计征的为12%答案：A,D,E解析：本题考查的是房产税。按房产余值计征的，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%；2008年3月1日起，个人出租房屋按4%的税率征收房产税。81.下列关于维修基金筹集的说法中，正确的是( )。A、 销售商品房时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交的约定B、

57、 商品房销售时，购房者按照购房款的2%3%的比例向物业管理公司缴交维修基金C、 公房出售后，维修基金由售房单位和购房人双向筹集D、 公有住房出售，售房单位按照一定比例从售房款中提取，基金属售房单位所有E 公有住房出售，购房者按购房款3%的比例向售房单位缴交维修基金答案：A,C,D解析：商品房销售时，购房者按照购房款的2%3%的比例向售房单位缴交维修基金；公有住房出售，购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金。82.挑廊（）计算建筑面积。A、按其围护结构外围水平投影面积的一半B、按其外围水平投影面积C、一般不D、按净面积答案：A解析： 本题考查的是房屋面积测算的一般规定。计算一半建筑面积的

58、范围：未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。83.在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是（）。A开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径B开发用地取得途径应为估价时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径C开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径D开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径答案：B解析：土地取得成本又称为土地费用，是指取得房地产开发用地的必要支出。土地取得成本的具体构成因取得房地产开发用地的途径不同而有所不同。目前取得房地产开发用地的途径主要有三个：通过市场购置取得；通过征收集体土地取得；通过征收国有土地上房屋取得。在实际估价中，应根据估价对象中的土地在估价时点取得的主要途径，选取上述三个途径之一来求取。84.