房地产开发全过程成本管理理论及实践

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1、1房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理内容大纲2树立统一的成本管理理念 成本控制基本方法目标管理详解建立多层次的成本管理体系房地产项目开发全过程成本控制要点2011-10-243房地产成本管理行业特征4成本管理的基本内容-合理确定成本与有效控制成本房地产行业中不同角色的成本管理特征：施工企业的确定与控制现场与花费，管理上的问题设计单位的确定与控制设计周期与深度，技术上的问题造价咨询公司的确定与控制图纸与定额，技术上的问题房地产开发企业的确定与控制产品与市场，经营上的问题；就是要知道哪些该花哪些不该花（有效），每部分花多少合适（匹配），合理配置成本（均衡）。强调成本的产品导向，成本管

2、理是为了配合产品开发，做出更好的产品。不同利益原则下导致目的不同，导致关注对象、工作内容及方法等方面的差异房地产成本管理理念要素分析 51，成本管理的目的提升价值2，房地产项目的成本构成全成本3，房地产项目成本管理的出发点合理确 定与有效控制4，成本管理的阶段全过程5，成本管理的责任人全员6，成本管理的方法目标管理成本管理的目的6l房地产公司是企业，利润是企业用永恒目标l成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益消除无效成本，提升投资价值 成本控制不等于省钱,花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键；避免价值不平衡造成的浪费（怎么花钱）l成本管理的目的与企业的目标

3、是一致的机构/团队的目标房地产项目成本的构成全成本的概念71，成本的概念：一些基本概念的区别与联系：成本、造价、投资、费用2，成本构成建造成本=前期费用+建安工程费+室外及配套费开发成本=土地费用+建造成本+开发间接费全成本=开发成本+期间费（营销和管理、税费等）3，时间与空间上的分布时间：建设全过程都在发生空间：公司+现场；实体+费用8工程成本与完全成本工程成本与完全成本经济评价经济评价工程成本工程成本项目发展全成本项目发展全成本 开发成本开发成本9工程成本与完全成本工程成本与完全成本例例1土地获得价款土地获得价款开发前期准备费开发前期准备费主体建筑工程费主体建筑工程费主体安装工程费主体安装

4、工程费社区管网工程费社区管网工程费园林环境工程费园林环境工程费配套设施费配套设施费开发间接费开发间接费开发成本开发成本三通一平费三通一平费临时设施费临时设施费营销设施建造费营销设施建造费工程成本工程成本10工程成本与完全成本工程成本与完全成本例例2土地成本土地成本前期费用前期费用建安工程成本建安工程成本开发间接费开发间接费营业费营业费公司管理费公司管理费财务费财务费项目发展成本项目发展成本临时工程费临时工程费销售需要的建安费销售需要的建安费工程成本工程成本基础设施费基础设施费环境工程费环境工程费公建配套费公建配套费建筑单体费建筑单体费全成本全成本开发成本开发成本期间费期间费成本管理的立足点 两

5、大基本内容-确定与控制111，合理确定确定是控制的前提和基础，根据市场定价原则，没有准确只有合理（计算准确，有条件的，施工单位算的与甲方不同）。成本的决定因素：外部-市场；内部-产品定位。成本的影响因素:诸多经营、技术、管理方面;（如，资金、进度、协调）（例定位,桩基，泳池，付款，装修赶工返工，人才，客户质量要求，经营门锁）成本确定的方法:决不是靠定额算出来的；靠对市场和产品的把握，市场包括销售市场和原材料市场；成本管理的立足点 两大基本内容-确定与控制122，有效控制动态监控，做到随时心中有数控制的概念：控制是解决问题的手段之一，目的为达到某些既定目标；控制可理解为-系统对外界影响的调节功能

6、，此项调节功能可使系统的结果不偏离既定目标。控制的要素：制定目标、偏差测定、修正。有效控制的前提：目标要合理实在，实际结果要及时反馈。能动的控制：不等同于限制，时刻掌握实际与目标偏差的原因、幅度、造成后果，进而做出相应的调整方案；保持心中有数就可以说在控制之中成本管理的阶段全过程131，阶段立项策划设计发包施工竣工维护2，对应成本实现过程-由虚到实虚拟：估、概、预算现实：合同价、付款、结算价-从虚到实的转折点就是发包成本管理的阶段全过程14各阶段成本管理重点内容立项阶段成本测算，项目经济性评价，盈利目标策划阶段选择性价比最好的产品，制定产品目标与发展计划设计阶段产品目标与成本目标的制定 -方案

7、：最经济合理方案，符合项目定位，体现产品特征,确定建筑限额指标（建售比、窗地比、立面设计方案、交通方案等）。-初步：材料设备的合理选型 -施工图：结构限额设计，图纸的质量和时间保证发包阶段通过市场竞争找到合适的价格和单位，完备的合同（与合作伙伴双赢的关系，资源与技术的把握）施工阶段变更和签证的管理，付款审核，动态监控销售阶段营销费用预算管理，售楼工程成本控制，销售承诺与资料的把关竣工阶段结算、索赔办理，项目后评估维护运营阶段保修金、维护费用的管理成本管理的责任主体全员15要点：所有与产品制造相关的部门，都有成本管理的责任，都要具有成本意识。n成本意识：只要考虑了性价比问题，就是有成本意识n控制

8、主体：从“谁花钱控制谁”到“谁花钱谁控制”成本管理的基本方法目标管理16l目标确定的依据经验数据库、市场调研、产品把握。l目标管理的过程PDCA 循环l实现目标动态监控的手段信息化成本管理的基本方法目标管理17项目实施方案目标成本（总成本及分项成本）建立目标PLAN项目实施DO做出调整ADJUST检查对比CHECK实际成本（总成本及分项成本）房地产成本管理的发展过程18房地产成本管理的三个阶段造价计算（概、预、结）-定额模式下，强调个人经验，追求算得快、算量准，定额熟、套价正确；【审算型】成本控制强调不能突破目标值【控制型】提升价值强调企业/团队的共同目标：面向公司利益，讲求性价比，发掘价值，

9、创造价值【能动型】房地产成本管理的发展过程19管理难度加大，统筹协调要求高成本管理水平成本管理水平产品价值提升产品价值提升审算型控制型能动型强调企业/团队的共同目标面向公司利益，讲求性价比发掘价值，创造价值强调不能突破目标值定额模式下，强调个人经验追求算得快、算量准定额熟、套价正确房地产成本管理的发展过程20当前指导思想结合产品和市场，以造价计算和成本分析为基础，以目标管理为方法，以技术管理为保障，以产品价值的实现为目标开展成本管理工作。内容大纲21树立统一的成本管理理念 成本控制基本方法目标管理详解建立多层次的成本管理体系房地产项目开发全过程成本控制要点2006-11-2422成本目标管理原

10、则231，目标的内涵目标的内涵：不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标。产品目标。2，目标的作用：目标的作用：目标不是上限而是目标不是上限而是基准基准，目标的作用在于心中有，目标的作用在于心中有数。数。3，目标的范围：，目标的范围：成本目标是整个项目团队的目标，目标范围覆盖成本目标是整个项目团队的目标，目标范围覆盖全成本。全成本。成本目标的制定过程24目标制定的时间：目标制定的时间：几个阶段几个阶段目标制定的方法：目标制定的方法：正向与反向正向与反向目标制定的要求：目标制定的要求：成本产品成本产品目标制定案例目标制定案例制定的时间25u目标

11、的雏形从立项时开始形成，成本水平是考虑是否立项的要素之一；u策划、设计阶段进行各阶段的成本测算，各期测算要有对应，比较变化原因，原则上前期目标控制后期目标；u实施方案确定后，形成正式项目发展成本目标。u施工图完成后，可根据预算对目标做调整（通常是在偏差较大的情况下），形成内控目标；目标形成的几个阶段2627正向测算：正向测算：测算依据测算依据成本首先是由产品的定位与档次决定的，因此成成本首先是由产品的定位与档次决定的，因此成本目标要在与产品目标的互动沟通中共同制定，在发包前的阶本目标要在与产品目标的互动沟通中共同制定，在发包前的阶段经历由粗到细的过程。一般的依据文件有：段经历由粗到细的过程。一

12、般的依据文件有：项目发展报告、项目发展报告、策划报告、各阶段的设计文件和交楼标准；策划报告、各阶段的设计文件和交楼标准；测算方式测算方式根据所掌握的经验数据和项目的特征，不一定是根据所掌握的经验数据和项目的特征，不一定是固定方式；固定方式；（如收购项目改造、续建等）（如收购项目改造、续建等）团队工作团队工作前期工作尽可能做细，促进策划、设计人员对产前期工作尽可能做细，促进策划、设计人员对产品的深入考虑，不要因为今后会发生变化而不作预先设定品的深入考虑，不要因为今后会发生变化而不作预先设定。（工作重心前移）工作重心前移）28反向倒逼：反向倒逼：确定销售价格水平；确定销售价格水平；确定利润要求；确

13、定利润要求；反推计算成本水平。反推计算成本水平。目标需经过各方的讨论、审批和正式发布目标需经过各方的讨论、审批和正式发布（必须经公司决策部门审批）。（必须经公司决策部门审批）。29水平恰当：水平恰当：支持定位，提升价值；既有可行性，又具挑战性；适当支持定位，提升价值；既有可行性，又具挑战性；适当考虑风险；考虑风险；依据充分依据充分：产品定位支撑目标数据；合理确定的前提条件：了解市场、产品定位支撑目标数据；合理确定的前提条件：了解市场、结合产品，有充分的数据支持结合产品，有充分的数据支持通过市场调研和数据库；通过市场调研和数据库；内容具体明确：内容具体明确：成本内容明确（比如同样是成本内容明确（

14、比如同样是高档高档，各人心目中可，各人心目中可能不同）；考虑全面，不要漏项；能不同）；考虑全面，不要漏项；量化计算：量化计算：尽可能有量化的计算，尽可能有量化的计算，量价量价分离，而不是笼统的总数，分离，而不是笼统的总数，便于今后的对比分析；便于今后的对比分析；推行标准化推行标准化：最好能结合公司产品特点，制定公司最好能结合公司产品特点，制定公司通用通用的标准和表的标准和表格，各项目的不同点在局部作调整，可以节省时间，减少误解；格，各项目的不同点在局部作调整，可以节省时间，减少误解；强调考核作用：强调考核作用：尽可能作为绩效尽可能作为绩效考核指标考核指标；所有房地产公司都会；所有房地产公司都会

15、做测算，只是没有作为正式的目标去执行和监控，没有用成本目标对做测算，只是没有作为正式的目标去执行和监控，没有用成本目标对控制结果进行考核。控制结果进行考核。301，某中学成本控制纲要：注意前期制定的过程、计划和人员，如何调整2，某中学成本测算：注意全成本的范围，对产品的明确3，某改建项目成本测算4，成本目标评审要点31按项目实体分解按项目实体分解按合同计划分解按合同计划分解按考核责任分解按考核责任分解三种方式各有侧重但又相互关联三种方式各有侧重但又相互关联成本目标的分解成本目标的分解32分解依据分解依据：甲方的分包与采购计划甲方的分包与采购计划分解内容：分解内容：总目标分解为每个合同项的目标总

16、目标分解为每个合同项的目标分解时间分解时间：发展计划完成后确定分解项及初步总目标，设发展计划完成后确定分解项及初步总目标，设计阶段完成各目标值的确定，招标签约过程中计阶段完成各目标值的确定，招标签约过程中调整（范围调整）调整（范围调整）各合同分解目标也是招标的评判依据之一各合同分解目标也是招标的评判依据之一目的：及时掌握实际发生成本，实施动态监控目的：及时掌握实际发生成本，实施动态监控2006-11-2433多层次、全方位计划管理多层次、全方位计划管理一级计划：项目发展计划一级计划：项目发展计划 总纲领总纲领二级计划：运作实施计划二级计划：运作实施计划 控制控制设计计划管理设计计划管理：出图计

17、划、定样计划：出图计划、定样计划合约计划管理合约计划管理：考察计划、招标、签约计划：考察计划、招标、签约计划项目计划管理项目计划管理：队伍、材料进场计划：队伍、材料进场计划成本计划管理成本计划管理：目标、标底、结算编制计划：目标、标底、结算编制计划三级计划：施工进度计划三级计划：施工进度计划 实施实施34分解依据：分解依据：项目建设内容（设计图纸及说明）。项目建设内容（设计图纸及说明）。分解内容：分解内容：总目标分解为分部分项工程目标；包括功能组件的总目标分解为分部分项工程目标；包括功能组件的划分（专业与分项工程的划分），可细到分栋分层划分（专业与分项工程的划分），可细到分栋分层分构件。分构件

18、。分解时间：分解时间：概算或预算完成后分解，招标签约后及结算后对比概算或预算完成后分解，招标签约后及结算后对比分析。分析。目的：成本数据合理性判定目的：成本数据合理性判定35l分解依据：部门或岗位成本管理职责及考核办法。l分解内容：总目标分解为每个部门或岗位的成本管理指标,以及辅助管理的工作要求。l分解时间：发展计划完成后即可确定责任，具体数据在预算调整后固定。目的：落实成本责任考核目的：落实成本责任考核责任主体责任主体配合部门配合部门评价部门评价部门项目发展部项目发展部财务部财务部1、建建造造内内容容、建建筑筑形式合理化形式合理化设计部设计部销售部销售部成本部成本部2、结结构构指指标标合合理

19、理化化及施工图质量及施工图质量设计部工程部设计部工程部成本部成本部3、获获取取竞竞争争性性的的合合理低价理低价工程部成本部工程部成本部项目经理部项目经理部招标领导小组招标领导小组4、现现场场成成本本管管理理、施工质量与效率施工质量与效率项目经理部项目经理部工程部工程部工程部工程部销售部 销售部 财务部财务部各职能部门各职能部门财务部财务部管理费用 管理费用 责责任任目目标标责任范围 责任范围 土地、报批报建费 土地、报批报建费 建造成本建造成本销售费用 销售费用 3637策划阶段策划阶段项目发展报告设计阶段设计阶段图纸、选材用料、设备选型立项阶段立项阶段可研报告投资估算投资估算总成本测算总成本

20、测算成本预控目标成本预控目标分判计划分判计划项目组建项目组建方案初步施工图方案初步施工图分项成本测算、概算、预算分项成本测算、概算、预算发包阶段发包阶段合同合同金额合同金额成本目标成本目标成本目标调整成本目标调整成本动态成本动态按责任分解按责任分解按合同分解按合同分解按实体分解按实体分解成本目标的分解案例381，按招标和合同项分解：2，按科目细分：3，责任划分：成本目标实现的方法39n控制产品标准，落实到设计、选型与合约中：控制产品标准，落实到设计、选型与合约中：在设计和合约在设计和合约中体现甲方的意图，保证设计和施工的成果不会出现定位和档次上的偏中体现甲方的意图，保证设计和施工的成果不会出现

21、定位和档次上的偏差；产品的实现导致目标的落实，使预测成本分块、分步变为实际成本；差；产品的实现导致目标的落实，使预测成本分块、分步变为实际成本；n技术与经济相结合的手段保证目标实现：技术与经济相结合的手段保证目标实现：充分掌握技术与市充分掌握技术与市场，保证经济适用性；场，保证经济适用性；n加强过程控制：加强过程控制：既要有完整的流程，更要强调项目操作团队的成本既要有完整的流程，更要强调项目操作团队的成本意识与沟通，对产品和技术的控制与对成本的控制同步实现；这里所谓意识与沟通，对产品和技术的控制与对成本的控制同步实现；这里所谓成本意识就是要考虑性价比；成本意识就是要考虑性价比；n实行动态监控，

22、预测可能变化：实行动态监控，预测可能变化：重视动态监控的环节（招标、重视动态监控的环节（招标、变更、结算）与利用相应的工具（软件与报表）；变更、结算）与利用相应的工具（软件与报表）；n偏差调整与内部平衡：偏差调整与内部平衡：调整也是一种落实，关键是要心中有数，调整也是一种落实，关键是要心中有数，调整的原因、内容、幅度、产生的影响等；调整的对象包括成本目标、调整的原因、内容、幅度、产生的影响等；调整的对象包括成本目标、实施方案和利润预期；调整提出原则：谁主张，谁举证；实施方案和利润预期；调整提出原则：谁主张，谁举证；n过程与结果的全面考核：过程与结果的全面考核：明确考核的对象、要求、指标。明确考

23、核的对象、要求、指标。成本目标的实现案例40小结411 1，成本目标管理的关键环节，成本目标管理的关键环节n事前有目标：项目总成本目标及分解事前有目标：项目总成本目标及分解n事中有监控：月报表事中有监控：月报表n事后有分析：后评估报告事后有分析：后评估报告n目标管理两阶段：招标前产品控制为主，招标目标管理两阶段：招标前产品控制为主，招标后以动态监控为主；后以动态监控为主；n成本控制始终围绕产品与市场成本控制始终围绕产品与市场2 2，如何着手开展目标管理，如何着手开展目标管理n建立科目，结合合同策划；建立科目，结合合同策划；n制定目标：方案、扩初、施工图阶段制定目标：方案、扩初、施工图阶段n每月

24、专人负责统计成本变更（针对每个合同）每月专人负责统计成本变更（针对每个合同）n出成本月报，数据及分析、建议出成本月报，数据及分析、建议n对数据的及时性进行考核要求对数据的及时性进行考核要求内容大纲42树立统一的成本管理理念 成本控制基本方法目标管理详解建立多层次的成本管理体系房地产项目开发全过程成本控制要点2006-11-2443房地产企业管控模式与成本管理 44集团公司的管控模式n运营管控：组织与项目运营的环节n战略管控：主要资源：人、财、项目n财务管控：投资与财务45项目公司开发设计工程销售类类 型型职能管理型职能管理型矩阵式管理型矩阵式管理型开发设计工程销售职责分工职责分工开发设计工程销

25、售项目部项目部只负责施工现场管理部门项目部成为项目执行的负责主体，职能部门成为资源提供、建议与监督主体优点优点对项目环境的反应较慢；需要高层协调工作多，容易形成决策堆积员工介入双重职权之中，需要公司良好的人际关系和全面的培训实施条件实施条件项目数量少，特定区域经营客户定位专一，项目实施环境不确定性低公司高层介入项目协调工作项目数量较多，需要人才共享，不适用于全国经营客户较稳定，但不确定性较高的项目环境公司有专业技能提升要求项目管理型项目管理型项目公司或项目部开发设计工程销售项目公司成为开发工作的全权负责主体项目执行风险较大；不利于公司职能知识积累和专业化发展跨多个地域经营或客户需求变化多项目管

26、理前期的客户定位非常准确更强调项目产品对客户需求满足程度项目部缺点缺点职能部门内部实现规模经济对项目环境反应迅速，便于实现项目产品的创新和技术专业化的提升对项目环境反应灵敏，清晰的产品责任，容易达到客户的满意单一公司的管控模式单一公司的管控模式 集团公司的管控模式2006-11-244647n形成过程：项目公司区域集团n确立依据：集团与分公司的管控模式n授权程度：先集权、后放权集团公司的成本管理模式集团公司的成本管理模式确立确立集团公司的成本管理模式案例148管理职能：n经营层面：立项与资金审批，经营目标确定（集团确定收益要求及时间）n管理层面：人力资源与考核（针对下派人员，包括总经理、总监、

27、建筑、财务、成本部经理；学生招聘与培养）；统一架构、管理制度与流程、作业指导；n业务层面：管理、监控与服务集团公司的成本管理模式案例1 49具体操作：n目标评审（立项及方案阶段审批）n动态监控（集团成本月报）n参与重大招标n战略采购（与技术部协作）n地区成本基准（考察分析，与地方一起）n标准合同、招标文件n成本控制研究（设计阶段、含钢量）n信息化平台建设与推广n分公司年度月度检查评分（案例2综合管理定位）50集团公司的成本管理模式集团公司的成本管理模式案例案例2（案例2综合管理定位）51集团公司的成本管理模式集团公司的成本管理模式案例案例2 成本管理的基本内容52机构组织（架构、岗位与职责）目

28、标制定目标制定招标合约招标合约结算分析结算分析运营流程管理：项目成本全过程动态控制运营流程管理：项目成本全过程动态控制评价体系（数据、工具与标准）业务管理：四个重点业务环节业务管理：四个重点业务环节变更签证变更签证三个基本面四个重点一条主线企业成本管理体系的基本内容企业成本管理体系的基本内容 企业成本管理体系的基本内容 53成本管理体系的四个子系统成本管理评价系统成本管理评价系统成本管理业务规范成本管理业务规范成本管理组织系统成本管理组织系统成本管理运营流程系统成本管理运营流程系统成本管理的组织管理系统54 组织管理系统的三项内容组织架构：部门设置及管辖关系，岗位设定及人员编制部门设置及管辖关

29、系，岗位设定及人员编制职责划分：部门职能与岗位职责部门职能与岗位职责权限分配：业务审批权限，行政审批权限业务审批权限，行政审批权限 成本管理组织架构与人员配置（非集团公司）2006-11-2455成本管理组织架构采购及招标管理人员：分专业人员：分专业,分项目负责分项目负责采购部采购部成本目标管理公司分管领导公司分管领导现场成本控制供方管理合同管理招标领导小组成本部成本部成本目标管理现场成本控制工程预结算供方管理合同管理招标领导小组招标领导小组成本管理中心成本管理中心成本管理部门职职能1.成本目标管理成本目标管理:成本的前期测算、成本的前期测算、目标制定、成本动态监控、成本分目标制定、成本动态监

30、控、成本分析与后评估析与后评估；2.工程预结算管理：自行编制、审核工程预结算管理：自行编制、审核工程量及造价文件，对咨询公司服工程量及造价文件，对咨询公司服务进行跟踪管理；务进行跟踪管理；3.现场成本控制：变更的造价计算、现场成本控制：变更的造价计算、现场工程量测定、零星工程或材料现场工程量测定、零星工程或材料采购的委托和签证；采购的委托和签证；1.供方管理：考察、评估、建库并供方管理：考察、评估、建库并选用项目所需的合作单位及材料选用项目所需的合作单位及材料设备；设备；2.采购及招标采购及招标 管理：工程、材料设管理：工程、材料设备、设计、营销方面的招标，定备、设计、营销方面的招标，定标的、

31、定单位、定价格；标的、定单位、定价格；3.合同管理：合同的签订、变更及合同管理：合同的签订、变更及追加、付款及结算手续办理；追加、付款及结算手续办理；56各企业部门的名称和职责划分往往不同（预算部，成本部，材料部，采购部，合约各企业部门的名称和职责划分往往不同（预算部，成本部，材料部，采购部，合约部，工程部，商务部，但基本管理与业务工作内容必须齐全，才能达到精细化管理部，工程部，商务部，但基本管理与业务工作内容必须齐全，才能达到精细化管理要求。要求。成本管理岗位职责成本部经理岗位职责预算工程师岗位职责 采购部经理岗位职责合约工程主管岗位职责合约物资主管岗位职责合约营销主管岗位职责成本管理事务员

32、岗位职责 57成本管理权限划分58成本管理权限划分招标采购事务权限划分规划设计招标与合约权限划分营销事务招标与合约权限划分工程合约与招标权限划分成本管理的业务管理规范59成本管理的业务管理规范分类成本管理的业务管理规范分类关于管理规范分类的说明60制度 也可称为：条例、规章规定 也可称为：规则、准则、原则、规范、规程细则 也可称为：方法、办法、指引（指引与程序一般质量管理体系中专指描述流程的企业公文）成本管理的业务管理规范成本管理的业务管理规范2006-11-2461成本管理的业务管理规范成本管理的业务管理规范62 房地产运营流程管理是以项目开发价值链（value chain)为主导展开的，跨

33、部门、横向交叉的运营流程管理促进作业标准化，提高工作效率，成本管理的运营流程管理是其中的重要组成部分。成本管理的运营流程系统成本管理的运营流程系统阶段1开发设计工程营销以流程驱动的运营部门职能驱动的运营认同流程、但部门职能占据主导的运营阶段2开发设计工程营销阶段3开发设计工程营销项目论证设计管理成本管理成本管理基于房地产开发价值链运营流程系统2006-11-2463案例案例流程全景流程全景基于房地产开发价值链运营流程系统64 业务流程业务流程 业务流程是指产品实现流程,例如:市场调研流程 产品开发流程 施工管理流程 销售流程 包括房地产开发产生收益的核心作业管理支持流程管理支持流程支持流程为其

34、它流程提供基本的框架和底层基础没有这些管理支持流程,核心流程不可能有效运作客户设计阶段流程策划阶段流程发包阶段流程施工阶段流程立项阶段流程成本管理流程人力资源管理流程财务预算流程竣工阶段流程流程清单流程清单成本管理运营流程系统案例65案例案例1流程图流程图案例案例2流程关键点的详细描述流程关键点的详细描述 案例案例3作业表单作业表单66n目的与作用n内容与形式n建立及维护n注意的问题【思考与研讨：本公司房地产管理的基本标准是什么？有思考与研讨：本公司房地产管理的基本标准是什么？有何量化的衡量与评价指标？何量化的衡量与评价指标？】成本管理的评价系统成本管理的评价系统目的与作用67目的掌握市场信息

35、积累经验数据汇总公司资源沉淀业务知识衡量工作成效作用保证公司的成本管理水平稳定、提升内容与形式68主要内容n成本管理数据库成本管理数据库n成本管理考核指标成本管理考核指标69成本管理数据库包括成本管理标准（供方、法规合同、技术标准）与成本指标成本指标不仅包括经济指标（价的指标，即成本数据），还应包括技术指标（量的指标）；定额也是一种成本数据库；甲方定额就是技术经济指标成本数据内容很多，概括为三个层次的成本数据：项目及单体、分部分项及专项工程、人材机及设备成本数据的相关信息也要同时记载：时间、技术特征、来源，充分反映市场和产品的特征数据库内容与形式70主要形式用工具软件：EXCEL，AEECSS

36、等，形成固定的表格模版；管理软件：通用、定制（如万科、金地、招商）形式的选择根据公司的管理现状和需要区分管理类软件和信息类软件结合具体业务流程和管理特征尽可能集成，防止重复劳动数据库的建立与维护71工作内容-建立制度与规范，制定成本管理数据的标准与分类；分析整理（BCIS的方法）；录入与维护工作时间-在几个节点上进行：调研、询价、招标、合同、结算；最好能与工作过程结合而不是做为额外的工作工作人员-专职或专业人员，二者结合项目项目反馈指标反馈指标项目项目反馈指标反馈指标每平米地价报建费用节减率土地获得时间每平米设计费每平米三通费用每平米临时设施费 规划设计规划设计周期每平米管理费每平米钢筋含量每

37、平米营销费每平米含砼量人均行政费用招标比率每平米管理费用最低价定标比率人均销售收入甲定材料占造价比率每平米销售费用统购材料购买率每平米广告费用 设计变更变更比率人均销售员面积 工程签证签证比率税金税金实际交纳税率 工程结算结算错漏率物业经营损益物业经营损益物业实际盈亏额主体建造成本主体建造成本社区建造成本社区建造成本 招标及签约 结构安装设计土地获得成本土地获得成本 材料采购开发前期准备费开发前期准备费开发间接费开发间接费管理费用管理费用销售费用销售费用72731，相关制度：2，分析表格3，成本管理信息库：检索、供方、法规4，成本数据库：单价库ACCESS，电梯EXCEL成本管理的评价系统成本

38、管理的评价系统案例案例内容大纲74树立统一的成本管理理念 成本控制基本方法目标管理详解建立多层次的成本管理体系房地产项目开发全过程成本控制要点2006-11-2475开发各阶段的成本控制要点76 通过对房地产各个开发阶段作业通过对房地产各个开发阶段作业过程进行成本控制，实现降低成本的过程进行成本控制，实现降低成本的目的。目的。成本全过程动态控制一条线77数据分析与储存数据分析与储存立项阶段成本控制78 立项环节成本控制要点2006-11-2479控制要点控制要点主要内容主要内容方法与途径方法与途径责任主体责任主体1 1、新征土地、新征土地征地费用 少交或晚交，力争减免开发部拆迁安置费用房屋产权

39、确定后办理拆迁安置费用。开发部大市政费用交政府部分按有关规定办理；自建部分纳入内部工程管理。设计部、工程部与设计部规划条件满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本。开发部与设计部2 2、买断项目、买断项目买断内容明确买断内容明细开发部付款总额为公司争取最大利益开发部付款时间周期长、次数多开发部三通或七通一平的标准明确验收标准明细工程部与开发部手续风险尽量先办手续后付款。开发部3 3、合作开发、合作开发合作方式有利于公司。开发部分成比例双赢原则。开发部交房时间尽可能地延后交房。工程部交房标准不低于合同中交房标准。开发部付款总额与付款时间选择有利于公司利益的方式。开发部立项阶段成本控制80

40、 实例成本调研报告模板开发成本测算表规划设计阶段成本控制81规划设计阶段的成本控制所占权重最大 在规划设计阶段进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。规划设计阶段的成本控制过程 以经济合理性最大为原则，周密规划，科学讨论，严格审批。规划设计环节成本控制要点82控制要点控制要点主要内容主要内容方法与途径方法与途径责任主体责任主体1.规划方案规划方案（1）可行性规划设计市场信息搜集和分析、市政状况信息分析、规划要点确立、可行性研究设计任务书和可行性设计变更。设计部、营销部、项目部、成本部和工程部（2）方案评审组成可行性规划设计评审委员会，对方案进行评审、确定，未通过

41、的方案进入可行性设计变更环节，变更后再重新评审。设计部、营销部、项目部、成本部、工程部和管理层（3）设计成果对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整，提前确定设备选型方案。设计部与工程部根据提交的设计成果进行投资估算成本部与设计部2、报批设计、报批设计（1）设计方案根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书设计部、营销部和工程部方案设计招投标设计部与采购部方案设计评审设计部、采购部、工程部与管理层（2）报批注意市政设计、注意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整。开发部与设计部规划设计环节成本控制要点（续）833 3、扩初设计、扩初设计（1）扩初设计要求对报批设计进一步调整，提出设计要求，

42、进行内部审核。设计部与相关部门（2）成本概算根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本做出概算。成本部、设计部与工程部制订成本控制纲要成本部（3）扩初设计图根据扩初设计要求招标，组织专家评审和进行内部评审。设计部、采购部、工程部与管理层设计调整设计部4 4、桩基设计、桩基设计（1）地质勘察搜集权威地质资料，组织专业人员勘察。设计部与工程部（2）设计方案评审桩基设计2种以上形式，并由专家进行桩基形式和桩基结构评审。（3）桩基施工图设计调整5 5、施工图设、施工图设计计1.施工图设计要求根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求；

43、建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%的部分属于设计方可控部分，应严格审核；实行限额设计。设计部、工程部与成本部1.报建政府部门报批费，按政府有关政策交纳。开发部1.审图2.施工配合互审互签，明确修改意见，相互沟通。设计部、工程部、营销部与成本部1.面积测算设计图纸测算与实际施工时检验相结合设计部与工程部规划设计环节成本控制要点（续）846 6、装修方、装修方案设计案设计1.方案设计要求根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求设计部负责，销售部协助1.材料设备选型成本方案市场信息调研，根据设计要求确定装修材料和设备。设计部负责制订装修设计目标成本分解计划

44、。1.招投标制订设计任务书设计部与营销部招标评审设计部与采购部7 7、功能设、功能设计计（1）小区建筑物功能的经济评估市场调研销售部有针对性扩充建筑物功能设计部、营销部和工程部（2）市政配套方案市政状况调研，争取政府有利条件。开发部（3）环境方案设计根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本。设计部与成本部招标评审设计部与采购部（4）智能化设计市场现状分析，智能化必要性分析及智能化内容控制。销售部与工程部招标评审；寻找战略合作单位。采购部与工程部（5）销售承诺保持各部门与销售部的信息畅通，保障销售承诺与实际功能的一致性营销部、设计部与工程部8 8、材料设、材料设备选型备选型（1）选型（2）

45、方案确定时间在扩初图确定前确定材料设备，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装设计部与工程部规划设计阶段成本控制85实例 限额设计控制表价值分析模板结构设计优化流程设计方案优化（例）86通过在设计过程中对设计的中间结果中间结果进行功能及成本的评估，对整体设计思路或局部做法、材料选用进行检查、比较、改进，获得更满意性价比的设计成果。土方、基础、结构、外立面、门窗、精装修、智能化、室外管网、道路、景观，等等。成立项目设计小组，包括设计、工程、项目等专业工程师及成本人员，综合控制设计成果。：分项目，按出图计划，编制项目总体方案优化的时间计划。收集类似项目经验做法及数据，作为方案比较的参照物。设计合约

46、的签订，包括限额设计的指标、过程配合条款、奖罚条款。设计小组与设计院设计组的联系电话互换。贴身跟进、典型测算，修改建议。预算指标、检查调整，落实奖罚。设计方案优化（例）87设计方案优化（例）88设计方案优化（例）89广州万科城市花园设计指标控制表广州万科城市花园设计指标控制表控制要点：控制要点：工程部配置结构工程师，工程部配置结构工程师，专业进行结构优化工作。专业进行结构优化工作。必须设立含量指标及奖必须设立含量指标及奖罚条款。罚条款。设计方案优化（例）90 控制要点：控制要点：计划管理计划管理定期例会协调定期例会协调对设计院过程管理对设计院过程管理测算测算基础成本应综合考虑基础成本应综合考虑

47、地基处理及承台地基处理及承台到设计院与设计师直到设计院与设计师直接沟通，准确、迅速提接沟通，准确、迅速提供梁、板、柱数据供梁、板、柱数据横向比较分析横向比较分析设计方案优化（例）91控制要点：控制要点：快速反馈预算指标快速反馈预算指标如果分段出图，则分段如果分段出图，则分段提供预算数据提供预算数据奖罚措施兑现奖罚措施兑现图纸会审尽快完成图纸会审尽快完成招标阶段成本控制92招标阶段要把握两点：标书制订逐步实施工程量清单招标。评标合理低价中标原则。材料及设备采购成本控制的核心要素是：市场信息和采购招标在市场上筛选最佳性价比的材料和设备，通过规范的招标过程，获取竞争性低价成本。逐步实现采购-集中采购

48、-战略采购的提升。招标过程成本控制要点控制要点控制要点主要内容主要内容方法与途径方法与途径责任主体责任主体1、投标单位、投标单位的选择的选择（1）资质（2）管理水平（3）技术力量（4）历史记录（5）资金实力（6）合作经历建立承包商、工程监理、材料及设备供货商名录及资料库；从认可名册中的承包商、供货商、监理公司中选择投标单位；由经办部门推荐。采购部组织考察、评估、筛选三家以上投标单位进行审核。采购部与经办部门2、招投标文、招投标文件件各类合同的招投标书内容应包含：（1）工期；（2）工程造价或取费标准；（3）质量要求；（4）付款方式；（5）招标范围；（6）结算方式；（7）验收标准；（8）投标注意事

49、项；（9）废标条件（投标书必须加盖投标单位法人印章）；（10）接标时间；（11）开标时间；（12）定标方法；（13）投标单位补充意见；（14）标准合同条文；（15）图纸、其他要求等。经办部门起草、制定招投标标准文本并经过审核。经办部门与采购部3、评标和定、评标和定标标(1)技术性评标、定标(2)经济性评标、定标按照优先顺序进行评标定标：1、技术评标2、经济评标3、合作经历综合审核投标单位；评定中标单位经办部门与采购部93材料及设备采购成本控制要点控制要点控制要点主要内容主要内容方法与途径方法与途径责任主体责任主体1、材料的性、材料的性能价格比能价格比市场信息日常搜集市场信息，建立材料市场信息库

50、。工程部技术参数材料设备的技术参数由设计部确定或封样。设计部招投标必须招投标的材料设备要制定招投标计划。不需招投标的材料设备，采用三家以上厂家报价择。采购部2、材料进场、材料进场计划计划采购招标及订立合同时间根据项目发展计划分解材料设备采购计划。采购部生产周期与工程进度相配合。运输周期与采购点远近相对应、与工程进度配合安装、验收周期与工程进度相配合工程部交叉作业时间与工序安排相联系，强调沟通与协作。3、材料款支、材料款支付付材料款支付方式材料款支付进度保修款预付款限额控制首次验收后付款总额进度控制。保修款一般不低于合同总价的5%。工程部4、材料验收、材料验收数量验收几方共同确认货到现场数量工程

51、部质量验收外观质量的验收安装后质量的验收工程部5、材料保管、材料保管与保修与保修材料保管明确货物的卸货和保管的责任承担者采购部与工程部材料保修明确保修责任和保修期94招标阶段成本控制95实例工程量清单标底编制细则评标细则招标系列表单施工阶段成本控制 96由于市场变化与市场把握等原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，这些变更产生的费用及材料、工程款的支付须严格控制。工程质量控制和工期控制对成本控制有直接影响。特别注意：各部门的及时沟通和良好合作。施工环节成本控制要点 控制要控制要点点主要内容主要内容方法与途径方法与途径责任主体责任主体1、设计、设计变更环节变更环节（1）

52、变更评估项目前期规划、定位要全面、准确，尽量避免在施工中的重大设计调整。加强施工前的审核工作。全面考虑工程造价，对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定。各部门全面评估变更带来的各种变化，为审批提供参考依据。设计部、项目部与成本部（2）变更的审核、审批与知会按照审批权限审批后方可进行变更；发出设计变更通知单；变更必须有设计单位、设计部、工程部、监理单位和施工单位共同签字后，才能有效。经办部门与设计部2、施工、施工现场签证现场签证（1）签证的确认现场签证的确认严格按照合同中所约定的条款执行。项目部（2）签证的时限遵守当时发生当时签证的原则。（3）签证的工程量认真核对签证的工程量准确性；签证的

53、内容、原因、工程量应清楚准确、无涂改、编号准、全，并有监理工程师的签字确认。项目部与成本部（4）签证的审批遵循先审批后实施的原则；在确认签证前，应按相应审批程序报审，通过后方可正式签证。经办部门（5）签证的汇总对工程变更应定期进行分类汇总统计分析，并根据统计资料对控制工程变更提出改进意见。项目部与成本部97施工环节成本控制要点 3 3、审图、审图（1）扩初图会审（2）施工图会审（3）分项、分部图会审（4）各专业技术图纸会审图纸多层次会审会签，各专业互审互签；在开工前尽量把图纸中的问题修改完。工程部、项目部与设计部4 4、总分包、总分包配合费配合费（1）分包方式（2）分包内容（3）分包的责任界定

54、通过投标确定配合费，避免在施工过程中修改分包方式、分包内容、范围而增加工程成本。工程部与项目部5 5、材料供、材料供应应（1）选型（2）材料供应方式（3）材料计划（4）预留时间在材料招标前确定施工所用的各项材料的选型。设计部确定材料供应方式，通过招标确定相关费用。采购部与成本部编制材料计划，考虑可能出现的问题，留出相应的时间。工程部与项目部6 6、工程款、工程款的支付的支付（1）付款进度（2）工程进度多层次多角度审核工程进度，按合同约定和进度情况付款。项目部与成本部（3）付款的审批根据授权权限进行审批。项目部、成本部与财务部 98设计变更的管理99施工阶段成本控制 100 实例设计变更签证管理

55、规定甲方认质认价操作细则补充预算审核实施细则 付款系列表单结算阶段成本控制101结算阶段甲供材料的结算、甲供设备的结算 和工程结算。成本控制：F初审竣工资料、结算资料；F审查结算资料，会签结算资料，初审结算；F复核结算，化解结算分歧，进行结算定案。特别注意：相关监控信息的及时和准确性；严格审核结算工程量，合理确定结算单价。结算环节成本控制要点控制要点控制要点主要内容主要内容方法与途径方法与途径责任主体责任主体1 1、乙方预算、乙方预算（1）乙方预算内容的审查先由造价比例大的项目看（地面、墙面、部分家具），缩小及调整面积。注意报价拆分、施工方法、报价及招标方法不同会影响成本的问题成本部2 2、钢

56、筋用量、钢筋用量的核实的核实（1）施工图中的钢筋用量（2）变更的钢筋用量选择并委托管理经验丰富、职业道德良好、工作认真负责工程造价咨询公司进行钢筋量计算工作。成本部与采购部抽查与核实工程造价咨询公司的钢筋用量计算工作，相关人员必须下现场了解乙方绑扎钢筋情况。成本部3 3、价差的调、价差的调整整（1）材料价差（2）人工价差（3）费用价差及时跟踪价格（材料、人工、费用）变化情况，严格执行合同中价差调整办法，当价格出现异常波动时，应立即与相关单位商量对策。成本部102结算环节成本控制要点（续）4 4、变更的费、变更的费用控制用控制（1）图纸审核工程部和项目部负责组织各专业共同审图，实行专业负责制，协

57、调监理公司和施工单位审图。工程部、项目部与设计部（2）因市场因素甲方对图纸的修改甲方对图纸做出重大修改之前，应进行方案经济比较。设计部（3）现场签证现场签证中，应明确发生费用的数量、原因和责任。项目部与成本部5 5、违约与索、违约与索赔赔（1）工期（2）质量履行自己的合同义务并督促乙方履行合同义务，重视在过程中控制工期与质量。项目部（3）配合管理项目部负责各施工方的配合问题项目部（4）停工、窝工当造成重大停、窝工时，项目部与成本部及时进行停、窝工费用计算。项目部与成本部103结算阶段成本控制104 实例工程/甲供材料结算及尾款支付实施细则维修费用、零星委托审核细则保修金办理细则 结算系列表单营

58、销阶段成本控制105 营销阶段成本目标的确定：一般是按比例确定营销阶段成本目标的确定：一般是按比例确定营销阶段成本目标的分解：按照各个项目单项支出合营销阶段成本目标的分解：按照各个项目单项支出合同计划分解同计划分解特别注意：销售承诺（销售合同、广告、售楼书）对特别注意：销售承诺（销售合同、广告、售楼书）对入住和物业管理产生的影响，避免索赔的发生（避免入住和物业管理产生的影响，避免索赔的发生（避免无效成本的增加）。无效成本的增加）。营销环节成本控制要点控制要点控制要点主要内容主要内容方法与途径方法与途径责任主体责任主体1 1、营销方、营销方案案（1）营销成本目标（2）市场信息（3）营销计划按比例

59、确定成本目标根据各种相关因素确定具体计划和进行成本目标分解营销部2 2、营销现、营销现场费用场费用（1）现场销售人工费用销售人数控制、销售工作进度控制和奖励办法控制。营销部与人力资源部（2）现场销售器具费（3）卖场、现场包装费（4）销售模型费用（5）宣传资料及礼品费（6）展销费将目标成本按照合同计划或分项分解，严格执行采购流程营销部与采购部3 3、媒体选、媒体选择择（1）媒体及广告代理公司信息日常收集并建立市场提供商数据库。营销部（2）招投标遵守先评后选的原则进行内部评审和招投标。营销部与采购部106营销环节成本控制要点（续）4 4、样板房、样板房 装修装修（1）设计、装修市场信息收集，控制装

60、修目标成本。设计部与营销部（2）材料采购市场信息搜集，材料、设备选型。设计部与采购部（3）信息采集及招投标按招标流程执行。采购部与设计部（4）样板房维护委托物业代管协议的签署采购部（5）材料回收、保管和再利用建立材料设备清单、使用登记，闲置品评估和处理。采购部与行政部5 5、销售回、销售回 款款（1）销售折扣点售前合理确定。营销部（2）回款周期制定销售收入计划营销部6 6、销售补、销售补 充条款充条款 及承诺及承诺（1）承诺的提出将承诺分类分析，控制销售合同、广告、售楼书承诺与设计及实际的一致性。营销部、设计部和工程部（2）设计变更与承诺执行设计变更审批与知会制度承诺的变更设计部、营销部和工程部107108 实例营销费用控制计划样板房物品采购细则营销阶段成本控制营销阶段成本控制109成本管理内容就是确定与控制成本确定是要找到合理值不是准确值成本控制就是要做到心中有数，而不是简单的限制和压低成本，不论确定与控制，必须面向市场、面向产品，技术与经济相结合操作建议110针对公司的成本管理明确架构和管控模式提出经营方针与管理目标建立相应的制度与规范化的流程构筑业务平台：数据、标准、资源、工具针对项目的控制重点产品目标与成本目标的制定各操作环节的监控111