上海百联奥特莱斯广场购物中心分析报告.ppt

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1、上海百联奥特莱斯广场案例分析,2,项目基础信息 03 项目区位分析 08 项目定位 12 商业布局 14 动线分析 37 建筑特色 40 运营推广 47 项目小结及借鉴 49,目 录,PART 1 项目基础信息,项目基础信息,项目名称：上海百联奥特莱斯广场 开 发 商：百联集团和香港九龙仓（中国） 开业时间：2006年4月 地 址：青浦区沪青平公路2888号 占地面积：16万 总建筑面积：11万 商业建筑面积：8万 商业楼层数量：1F，局部4F 物业管理公司：上海百联物业管理公司 停车位数量：1200个（免费） 商圈性质：赵巷现代服务业集聚区 商业型态：专业商厦,1.1 项目概况,5,1.1

2、项目概况,开发商简介,百联集团于2003年4月24日成立，为国有独资公司，注册资金为10亿元，资产总额达300亿元。经营范围为国内贸易、生产资料、现代物流、商业房地产开发等。 百联集团是由原上海一百集团、华联集团、友谊集团、物资集团合并重组的大型国有商贸流通产业集团，直接和间接控股百联股份、物贸股份、友谊股份、第一医药、联华超市等5家上市公司，经营网点以上海为中心，辐射全国25个省、自治区和直辖市，共7000家，从业人员25万。 根据09年中国企业联合会排名情况显示，百联集团位列2009中国企业500强的第26位和中国商业零售业第一位。,九龙仓集团有限公司（股份代号：4）始创于1886年，集团

3、综合资产总值达港币1,740亿元，以发展中港两地地产及基建业务为策略重点。集团为会德丰有限公司，（股份代号：20）的附属公司。 香港的海港城及时代广场是集团的主要资产，合占集团资产总值47%，及总营业盈利的58%。海港城的零售销售总额在2009年上半年度按年上升7%，较香港整体之4.5%零售业销货额跌幅超出逾11个百分点。海港城和时代广场持续占全港出售商品总值约7%。 集团近年在内地不同城市购入多幅地块作发展用途。于2008年年底，应占的土地储备及投资物业总楼面面积已迫近一亿平方呎的中期目标。其中，位于四川成都的国际金融中心项目是集团下一个旗舰项目，其重要性、发展模式及规模均可媲美香港的海港城

4、。,1.1 项目概况,奥特莱斯发展历程,“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译。其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。奥特莱斯最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史，但真正有规模的发展是从1970年左右开始的。,1970年-1987年,一些大型服装工厂和日用品加工企业利用工厂的仓库销售订单尾货开始在他们的仓库建立起Outlet Store，基本上是一家工厂一个Outlet Store，所集商品既是优质品牌又价格低廉，所以吸引了大批顾客。,1988年-1996年,Factory Outl

5、et开始繁荣起来并有大的发展，很多工厂就把直销店集中在一起开设，这时的购物中心一般都是真正的“工厂直销”， 虽然以名牌和低价吸引顾客，但没有形成规模销售。而且离城市较远，一般在60-80英里（100-150公里）左右，开车要一个多小时。,1997年-2001年,出现奥特莱斯开发商，供货商从过去单一的商品工厂发展为商品工厂、品牌所有者、品牌代理商、品牌批发商乃至大型百货商店共同参与的专门供货渠道；功能更加齐全，休闲购物一体化。最后是开始讲究购物环境并向城市靠近。这种直销中心渐渐发展成为大型或超大型购物中心。,2002年,北京燕莎奥特莱斯开业，奥特莱斯品牌购物中心开启了中国之旅。,1.1 项目概况

6、,中国奥特莱斯网点,PART 2 项目区位分析,区域背景概述,上海奥特莱斯广场地处上海郊区青浦区赵巷镇,2.1 项目区位概述,上海奥特莱斯广场位于青浦赵巷镇沪清平公路（318国道）以北，嘉松中路以东。紧临A9高速公路，东靠A5嘉金高速公路，西邻A30郊环高速公路。 上海奥特莱斯广场距离虹桥枢纽站10.8公里。,虹桥枢纽站,2.2 区位分析,交通概况,公交线路： 旅游四号线：上海八万人体育馆(程家桥)(徐泾) 上海奥特莱斯站 上朱线：上海南站南广场(程家桥)(徐泾)方家窑（上海奥特莱斯） 沪朱线：西区汽车站(程家桥)(徐泾)方家窑（上海奥特莱斯） 沪青专线：普安路(程家桥)(徐泾)方家窑（上海奥

7、特莱斯）,地面交通： 上海市区：延安路高架A9沪青平高速上海奥特莱斯（赵巷出口右转100米处） 杭州嘉兴方向：沪杭高速A9沪青平高速上海奥特莱斯（赵巷出口右转100米处） 无锡苏州方向：沪宁高速 A30上海奥特莱斯（赵巷出口右转100米处）,方家窑站,奥特莱斯站,11,2.3 项目周边环境示意,沪青平公路 城市主干路 双向4车道,嘉松中路 城市主干路 双向6车道,沪青平公路,嘉松中路,12,PART 3 项目定位,3.1 项目定位,总体定位：集休闲、餐饮、娱乐为一体的大型综合性购物广场 客群定位：有一定消费能力、崇尚品牌、有车的时尚人士和白领阶层 类型定位：专业商厦 经营定位：中高档 形象定位

8、：品牌、时尚 建筑风格定位：地中海风格 业态定位：品牌店+餐饮,项目定位,14,PART 4 商业布局,4.1 项目规划,整体业态布局,16,4.1 项目规划,各区块经营内容,4.2 各区块业态分布A区业态比例,从商家数量上看以服装为主，包袋皮具、时尚配饰、鞋类商家数量较少，有一家正餐商家； 从面积配比上来看仍是以服装为主，所占面积比例达到82.2%，其次是正餐面积巴比例为9.9%； 从品牌档次上看以国际一二线线品牌为主，国际一线品牌比例为26.5%，国际二线品牌为64.7%。,18,4.2 各区块业态分布A区品牌列表,4.2 各区块业态分布A区平面图,A5-106万虹金福大酒店 2F 624

9、 m2,A111 ZEGNA 403.3 m2,A102 ARMANI 417.7 m2,4.2 各楼层业态分布1F楼层品牌示意,4.2 各区块业态分布B区业态比例,从商家数量上看以服装占比例最大，达63%，其次是鞋类12.6%，包袋皮具所占比例8.7%； 从面积配比上来看仍以服装比例最大，比例为57.5%，其次是鞋类8.7%； 从品牌档次上看以国际二线品牌和国内一线品牌为主，比例分别为71%、21.3%。,22,4.2 各区块业态分布B区品牌列表,4.2 各区块业态分布B区品牌列表,4.2 各区块业态分布B区品牌列表,B1F业态布局,4.2 各区块业态分布B区平面图,B180 避风塘 301

10、.5 m2,B9德美.韩国时尚馆 3F 1078.6 m2,B10宝大祥儿童购物中心 3F 1065.5 m2,B2F业态布局,B2F区：主要经营国际知名运动休闲品牌、国际二线品牌及国内品牌，进驻的有G-STAR、NOVO、LEVIS、PUMA等 。,4.2 各区块业态分布B区平面图,4.2 各区块业态分布B区品牌示意,4.2 各区块业态分布C区业态比例,从商家数量配比上看以服装所占比例最大，达到79.5%，其余业种所占比例较小； 从面积配比上看仍是以服装主导，占77.8%，其次是餐饮，所占比例为8.4%； 从品牌档次上看以国际二线品牌和国内一线品牌为主，其中国际二线品牌比例为62.3%，国内

11、一线品牌占26.5%。,29,4.2 各区块业态分布C区品牌列表,4.2 各区块业态分布C区品牌列表,4.2 各区块业态分布C区品牌列表,C1F业态布局,4.2 各区块业态分布C区平面图,C110 永和豆浆247.9 m2,C115 天厨房 335.2 m2,C120 马天奴 143.6 m2,C135 23区 180.3 m2,C145 CORDIER 184 m2,C2F业态布局,4.2 各区块业态分布C区平面图,C208 BASIC HOUSE 262.5 m2,C213 KFC 380.6 m2,C120 Adidas 439.1 m2,C221凯撒大帝 149.7 m2,C232 N

12、ORTH LAND 163.2 m2,C3F业态布局,4.2 各区块业态分布C区平面图,C303 OCHIRLY 112.3 m2,C308甲 CONVERSE 141.1 m2,C310 PiPiGou 181.5 m2,C328 李宁 429 m2,4.2 各区块业态分布C区品牌示意,4.2 各区块业态分布整体业态分析,从商家数量配比上看以服装所占比例最大，达到71.8%，其余业种所占比例较小。 从面积配比上看仍是以服装所占比例最大为73.5%，其次是鞋类和餐饮。,PART 4 动线分析,5.1 车行动线,39,5.1 人流动线,40,PART 5 建筑特色,6.1 建筑特色,外观设计地中

13、海建筑风格,42,6.1 建筑特色,店铺分割,开间：6米18米 进深：12米25米 柱距：9米 廊道宽度：1220米 标准层高：3.5米 店铺主导面积：零售 80-200 餐饮 100-300 配套服务 银行160,43,6.1 建筑特色,空间设计廊道,44,6.1 建筑特色,空间设计景观绿化,6.1 建筑特色,空间设计休息座椅、楼梯、卫生间等,46,6.1 建筑特色,空间设计导示系统,PART 6 运营推广,7.1 运营推广,节日举办主题活动、折扣活动的运营推广方式,2010.12.24圣诞夜活动 品牌折扣+抽奖活动,2010. 8.13-8.22 basic house打折活动,PART

14、7 项目小结及借鉴意义,项目小结及借鉴意义,项目选址,奥特莱斯的主要客源都是自己驾车的，上海百联奥特莱斯广场位于青浦赵巷镇沪清平公路以北，嘉松中路以东。紧临通往上海市中心的A9高速公路，东靠A5嘉金高速公路，西邻A30郊环高速公路，辐射苏州、无锡、杭州、嘉兴等上海周边城市客源。,业态业种配比、业态布局,奥特莱斯是由大型的品牌折扣直销广场发展成为的商业零售形态，上海百联奥特莱斯建筑面积达16万平方米，业态配比以零售购物为主，配备了餐饮业态和银行、汽车美容服务业态，方便了消费者前来购物；业种配备上以品牌服饰购物为主，辅以鞋类、包袋皮具、儿童用品等业种，种类齐全且主次分明；业态布局上广场整体分为三大区块，各区块主题鲜明，方便消费者购物。,建筑风格、空间设计,上海百联奥特莱斯广场采用地中海建筑风格，开敞、大气的建筑空间设计，为消费者提供了亲近自然的购物环境，同时也吸引大量游客慕名前来游玩购物。,车流、人流动线设置,上海百联奥特莱斯广场内部人车分流，动线清晰了然，值得借鉴。,完,