杭州钱江新城凯德置地来福士商业广场全案策划

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1、凯凯 德德 置置 地地来福士商业地块策划提案来福士商业地块策划提案目录目录第一部分第一部分 项目概况及项目概况及SWOT分析分析.3-15第二部分第二部分 区域内同类竞争物业分析区域内同类竞争物业分析.16-34第三部分第三部分 项目定位以及规划设计建议项目定位以及规划设计建议.35-65第四部分第四部分 市场运作策略市场运作策略.66-81第五部分第五部分 项目推广策略项目推广策略.82-91第一部分第一部分 项目概况及项目概况及SWOT分析分析1.1 地块基本情况分析地块基本情况分析 1.1.1 区位概况区位概况 项目地块位于钱江新城核心项目地块位于钱江新城核心 区域，毗邻未来杭州市行政区

2、域，毗邻未来杭州市行政 中心、杭州大剧院、杭州市中心、杭州大剧院、杭州市 民中心和杭州国际会议中心民中心和杭州国际会议中心 占地面积占地面积 40355平方米，总平方米，总 建筑面积约建筑面积约28万平方米。由万平方米。由 凯德置地斥巨资倾力打造的凯德置地斥巨资倾力打造的 一个集办公楼、商场、五星一个集办公楼、商场、五星 级酒店和服务性公寓于一体级酒店和服务性公寓于一体 的综合性项目，这是继国内的综合性项目，这是继国内 上海、北京、成都之后，凯上海、北京、成都之后，凯 德置地在中国投资兴建的第四个德置地在中国投资兴建的第四个“来福士商业广场来福士商业广场”。来福士商业广场来福士商业广场1.1.

3、2 交通状况交通状况 大区位交通状况大区位交通状况 钱江新城位于杭州老城钱江新城位于杭州老城 区东南部，与钱塘江咫区东南部，与钱塘江咫 尺之遥，距离西湖风景尺之遥，距离西湖风景 区约公里，距离萧山区约公里，距离萧山 国际机场国际机场18公里，所辖公里，所辖 范围：东临钱塘江，南范围：东临钱塘江，南 靠复兴区块，西依秋涛靠复兴区块，西依秋涛 路，至钱塘江二桥、艮山西路，地理位置优越，交通快路，至钱塘江二桥、艮山西路，地理位置优越，交通快速便捷，速便捷，区域内交通状况区域内交通状况 项目位于富春路以北、新建路以东，万象城和杭州市民项目位于富春路以北、新建路以东，万象城和杭州市民中中 心之间，周边路

4、网四通八达，江锦路公交站，规划轨道心之间，周边路网四通八达，江锦路公交站，规划轨道交交 通通4号线，地铁号线，地铁1号线、号线、2号线近在咫尺，通过号线近在咫尺，通过1号线可直号线可直达达 上海到杭州的瓷悬浮列车，是杭州未来的交通枢纽之一。上海到杭州的瓷悬浮列车，是杭州未来的交通枢纽之一。1.1.3 周边环境周边环境 根据我们的了解，到根据我们的了解，到2011年钱江新城核心区将建设年钱江新城核心区将建设650万万 平方米的公建建筑体。目前，钱江新城正处于高速开发阶平方米的公建建筑体。目前，钱江新城正处于高速开发阶 段，周边杭州行政中心、大剧院、国际金融中心、市民中段，周边杭州行政中心、大剧院

5、、国际金融中心、市民中 以及万象城等项目逐渐兴起，再加上周边中高档住宅的陆以及万象城等项目逐渐兴起，再加上周边中高档住宅的陆 续建成，续建成，3公里区域内的居住区人口约有公里区域内的居住区人口约有40万左右，工作万左右，工作 人员将达到人员将达到20万人。届时区块内将会形成浓郁的商务、休万人。届时区块内将会形成浓郁的商务、休 闲、娱乐氛围。闲、娱乐氛围。1.1.4 周边配套周边配套根据我们的了解，除了来福士商业广场（根据我们的了解，除了来福士商业广场（8 万方）、凯德商万方）、凯德商业中心（业中心（5 万方）和万象城（万方）和万象城（24万方）以外，钱江新城万方）以外，钱江新城 已已经没有大宗

6、的商业用地出让，三个项目的商业部分占据了区经没有大宗的商业用地出让，三个项目的商业部分占据了区域内商业面积的半壁江山，加上波浪文化城地下购物中心和域内商业面积的半壁江山，加上波浪文化城地下购物中心和其他商业分布，未来钱江新城将形成大约其他商业分布，未来钱江新城将形成大约70万平方米左右的万平方米左右的商业规模。除商业中心以外，还有大约商业规模。除商业中心以外，还有大约30幢写字楼，幢写字楼，5 幢星幢星级酒店以及杭州行政中心、文化中心、公园等公建配套，共级酒店以及杭州行政中心、文化中心、公园等公建配套，共同构筑了杭州未来的同构筑了杭州未来的CBD中心。中心。1.2 项目地块项目地块SWOT分析

7、分析 1.2.1 优势优势 品牌优势：品牌优势：从开发商品牌角度来看，作为全球知名集团从开发商品牌角度来看，作为全球知名集团新加坡新加坡嘉嘉 德置地集团在华的全资子公司，凯德置地专门致力于高德置地集团在华的全资子公司，凯德置地专门致力于高品品 质住宅和商用房产的投资、开发与管理，在业界拥有良质住宅和商用房产的投资、开发与管理，在业界拥有良好好 的口碑和过硬的品牌支持；而来福士商业广场更是其旗的口碑和过硬的品牌支持；而来福士商业广场更是其旗下下 成功的商业运作品牌，成功的商业运作品牌，“双层品牌效应双层品牌效应”使项目在未来使项目在未来的租的租 售以及管理中处于优势。售以及管理中处于优势。区位优

8、势：区位优势：本项目地块位于万象城与市民中心之间，紧邻杭州大剧本项目地块位于万象城与市民中心之间，紧邻杭州大剧 院、杭州国际会议中心，是钱江新城的最核心区块，根院、杭州国际会议中心，是钱江新城的最核心区块，根 据据“中心辐射效应中心辐射效应”，届时将会吸引来大量的人气。，届时将会吸引来大量的人气。物业优势：物业优势：本项目作为一个综合性商业地产项目，分别规划了办公本项目作为一个综合性商业地产项目，分别规划了办公 楼、商业购物广场、五星级酒店和服务性公寓四种物业楼、商业购物广场、五星级酒店和服务性公寓四种物业 形态，物业种类分布科学齐全，经营面广，市场受众范形态，物业种类分布科学齐全，经营面广，

9、市场受众范 围大，使项目本身更富竞争力。围大，使项目本身更富竞争力。1.2.2 劣势劣势 规模劣势：规模劣势：与同区域内竞争项目相比，无论是与同区域内竞争项目相比，无论是80万平方米的万象城，还万平方米的万象城，还是是34万平方米的高德商业广场，在体量规模本项目都无法与万平方米的高德商业广场，在体量规模本项目都无法与之匹敌，特别对于仅商业购物中心就占到之匹敌，特别对于仅商业购物中心就占到24万平方米的万象万平方米的万象城，加上其本身成熟的运营模式和万象城的品牌影响力，届城，加上其本身成熟的运营模式和万象城的品牌影响力，届时一定会吸引大批的顾客和商家，进而分割市场机会，因此时一定会吸引大批的顾客

10、和商家，进而分割市场机会，因此我们在规模上处于劣势。我们在规模上处于劣势。1.2.3 机会机会 政策机会：政策机会：杭州政府新的城市规划，从杭州政府新的城市规划，从“西湖时代西湖时代”逐渐进入逐渐进入“钱钱塘时塘时 代代”。目前钱江新城的开发正处于快速发展阶段，随着。目前钱江新城的开发正处于快速发展阶段，随着世世 界著名企业总部的进驻，为项目未来的办公、商业、商界著名企业总部的进驻，为项目未来的办公、商业、商 务带来巨大的赢利机遇。务带来巨大的赢利机遇。区域消费潜力：区域消费潜力：钱江新城钱江新城4平方公里的核心区建成后，加上其周边的平方公里的核心区建成后，加上其周边的居区，届时人口将会达到居

11、区，届时人口将会达到40万左右，其中商务办公万左右，其中商务办公人口将在人口将在20万以上。这些人的消费能力非常强。随万以上。这些人的消费能力非常强。随着杭州商圈格局的演变，钱江新城必定回辐射到更着杭州商圈格局的演变，钱江新城必定回辐射到更广的区域。所以，随着钱江新城的崛起，必定为给广的区域。所以，随着钱江新城的崛起，必定为给本项目带来更多的机遇。本项目带来更多的机遇。1.2.4 威胁威胁 竞争威胁：竞争威胁：一个一个4平方公里的区域，钱江新城平方公里的区域，钱江新城30多幢写字楼、多幢写字楼、5幢五幢五 星级酒店、星级酒店、70万平方米的商业物业以及若干服务式酒店万平方米的商业物业以及若干服

12、务式酒店 和宾馆，使项目面临激烈的市场竞争。而且今后几年，和宾馆，使项目面临激烈的市场竞争。而且今后几年，预计每年推出的综合性项目开发量在预计每年推出的综合性项目开发量在4060万平方左万平方左 右米。特别是今明两年，杭州写字楼市场将集中放量，右米。特别是今明两年，杭州写字楼市场将集中放量，供应量的增大将导致激烈的竞争。供应量的增大将导致激烈的竞争。第二部分第二部分 区域内同类竞争物业分析区域内同类竞争物业分析 2.1 区域市场内同类物业竞争趋势区域市场内同类物业竞争趋势 由于本项目是一个集办公、商业购物中心、五星级酒和由于本项目是一个集办公、商业购物中心、五星级酒和服服 务性公寓于一体的综合

13、性项目，含括了对商务、财富、务性公寓于一体的综合性项目，含括了对商务、财富、休休 闲、娱乐、时尚生活等各方面的诉求，与同一地段或区闲、娱乐、时尚生活等各方面的诉求，与同一地段或区域域 内其他综合性项目类同，均具有很强的综合性，因此市内其他综合性项目类同，均具有很强的综合性，因此市场场 竞争非常激烈。竞争非常激烈。2.1.1 在写字楼方面在写字楼方面 从钱江新城管委会我们了解到，到从钱江新城管委会我们了解到，到2011年钱江新城核心区年钱江新城核心区 将建成将建成650万平方米的公建建筑，其中写字楼占万平方米的公建建筑，其中写字楼占60%左右，左右，约约400万平方米。目前已经超过万平方米。目前

14、已经超过200万平方米的写字楼正万平方米的写字楼正在开发建设中。其中：在开发建设中。其中：集美大厦集美大厦 高度：高度：149米米 面积：约面积：约14万平方米万平方米 用途：企业总部、金融办公、商业用途：企业总部、金融办公、商业 投资公司：杭州集美房地产有限公司投资公司：杭州集美房地产有限公司 工程进度：工程进度：2005年开始动工年开始动工荣安大厦荣安大厦 高度：高度：100米米 面积：约面积：约3万方万方 用途：办公、餐饮和高级商务洽谈中心用途：办公、餐饮和高级商务洽谈中心 投资公司：杭州荣安置业有限公司投资公司：杭州荣安置业有限公司 工程进度：工程进度：2008年年2月结顶月结顶尊宝大

15、厦尊宝大厦 高度：高度：160米米 面积：约万方面积：约万方 用途：企业总部、综合办公用途：企业总部、综合办公 投资公司：浙江浙欧置业有限公司投资公司：浙江浙欧置业有限公司 工程进度：工程进度：2006年元月正式开工年元月正式开工 浙江财富浙江财富金融中心金融中心 高度：高度：150268米米 面积：约面积：约14万万 用途：企业总部、金融办公、商业用途：企业总部、金融办公、商业 投资公司：浙江特福隆房地产开发公司投资公司：浙江特福隆房地产开发公司 工程进度：工程进度：2006年年5月月26日开工日开工日出钱塘大厦日出钱塘大厦 高度：高度：160米米 面积：约万方面积：约万方 用途：企业总部、

16、商业金融办公用途：企业总部、商业金融办公 投资公司投资公司：杭州日出钱塘有限公司：杭州日出钱塘有限公司 工程进度：工程进度：2006年年5月底月底光彩国际广场光彩国际广场 高度：高度：70150米米 面积：约万方面积：约万方 用途：企业总部、商业金融、五星级酒店、酒店式公寓用途：企业总部、商业金融、五星级酒店、酒店式公寓 投资公司：浙江泛海建设投资有限公司投资公司：浙江泛海建设投资有限公司 工程进度：工程进度：2006年年10月底开工月底开工 国际时代广场国际时代广场 高度：高度：100150米米 面积：约面积：约20万方万方 用途：酒店式服务写字楼、用途：酒店式服务写字楼、4星级商务酒店和时

17、尚休闲街星级商务酒店和时尚休闲街 投资公司：浙江鑫亚建设投资开发有限公司投资公司：浙江鑫亚建设投资开发有限公司 工程进度：工程进度：2007年年8月月11日正式开工日正式开工 从以上列举的项目当中我们看出，从以上列举的项目当中我们看出，7个项目里仅写字楼物个项目里仅写字楼物 业就达到将近业就达到将近90万平方米，这与杭州写字楼市场每年万平方米，这与杭州写字楼市场每年40万万 方的需求量相比还多一倍，因此项目的租售过程中会遇到方的需求量相比还多一倍，因此项目的租售过程中会遇到 较大的压力。然而，值得我们注意的是，在现有开发的项较大的压力。然而，值得我们注意的是，在现有开发的项 目中，整体招商、企

18、业自己用来做总部办公楼的占到一目中，整体招商、企业自己用来做总部办公楼的占到一 般，因此真正面向市场的写字楼较般，因此真正面向市场的写字楼较少。少。除了以上除了以上 7个项目个项目 之外，还有万润之外，还有万润万象城、国际时代广场、华联万象城、国际时代广场、华联 UDC时时 代、高德商业广场等总共代、高德商业广场等总共20个写字楼物业，超过个写字楼物业，超过200万平万平 方米的体量将持续推出。预计在今后方米的体量将持续推出。预计在今后3年内，钱江新城每年内，钱江新城每 年推出的写字楼面积将达到年推出的写字楼面积将达到 60万平方米左右，特别从万平方米左右，特别从 2008年开始将是该区域写字

19、楼集中放量阶段。年开始将是该区域写字楼集中放量阶段。2.1.2 商业购物中心商业购物中心 目前区域内大规模的商业项目有万润目前区域内大规模的商业项目有万润万象城、高德商业万象城、高德商业 广场，这两个项目与来福士商业广场并称钱江新城的广场，这两个项目与来福士商业广场并称钱江新城的“三三 大商业巨头大商业巨头”。除此之外，还有波浪文化城等其他购物。除此之外，还有波浪文化城等其他购物中中 心，总面积将达到心，总面积将达到 70 万方左右。其中：万方左右。其中：万象城购物中心万象城购物中心 区位：钱江新城区位：钱江新城CBD核心区域，庆春东路与钱江路交汇处核心区域，庆春东路与钱江路交汇处 面积：总建

20、筑面积面积：总建筑面积80万方，商场万方，商场24万平方米，共万平方米，共9层层 业态分布：商业、娱乐、休闲康体、餐饮等业态分布：商业、娱乐、休闲康体、餐饮等 投资商：华润集团投资商：华润集团 工程进度：工程进度：2007年开始全球招商年开始全球招商 2009年年9月开业月开业 高德商业广场高德商业广场 区位：钱江新城的核心区域内，东至富春路，南至新业路，区位：钱江新城的核心区域内，东至富春路，南至新业路，西至市民街，北至丹桂街西至市民街，北至丹桂街。面积：总建筑面积月面积：总建筑面积月29万，其中商场万，其中商场5万平方米万平方米 投资商：高地投资商：高地(维尔京群岛维尔京群岛)有限公司有限

21、公司 工程进度：工程进度：2007年年11月底完成土地拍卖月底完成土地拍卖 预计预计2008年上半年动工年上半年动工高德商业广场高德商业广场来福士广场来福士广场波浪文化城波浪文化城 区位：钱江新城核心区的主轴线上，南连城市阳台，西经区位：钱江新城核心区的主轴线上，南连城市阳台，西经 国际会议中心与解放东路相连，北穿过富春路与国际会议中心与解放东路相连，北穿过富春路与正正 在兴建的市民中心相连，东面经过杭州大剧院，在兴建的市民中心相连，东面经过杭州大剧院，与与 新业路相连新业路相连。面积：约面积：约12万平方米万平方米 投资商：杭州市钱江新城建设管委会投资商：杭州市钱江新城建设管委会 工程进度：

22、预计于工程进度：预计于2008年全面建成投入使用年全面建成投入使用 2.1.3 五星级酒店五星级酒店 作为杭州的未来作为杭州的未来CBD中心，真正的主角应该是商中心，真正的主角应该是商务楼和各种公建设施，因此酒店是其不可或缺的务楼和各种公建设施，因此酒店是其不可或缺的组成部分。目前，整个钱江新城核心区内规划建组成部分。目前，整个钱江新城核心区内规划建设有四家五星级酒店和一家四星级酒店，他们分设有四家五星级酒店和一家四星级酒店，他们分别是钱江时代广场五星级宾馆、华联别是钱江时代广场五星级宾馆、华联UDC时代五时代五星大酒店、浙江光彩国际广场五星级酒店、杭州星大酒店、浙江光彩国际广场五星级酒店、杭

23、州万象城五星级酒和国际时代广场的四万象城五星级酒和国际时代广场的四 星级商务酒星级商务酒店，加上本项目规划的五星级宾馆，总建筑面积店，加上本项目规划的五星级宾馆，总建筑面积大约在大约在 20万平方米左右。万平方米左右。一个仅有一个仅有4平方公里的土地上拥有五六家五星级的宾馆酒平方公里的土地上拥有五六家五星级的宾馆酒 店，在市场供求关系上显然过于饱和。因此，未来这些店，在市场供求关系上显然过于饱和。因此，未来这些酒酒 店针对的市场范围不应仅限于钱江新城或杭州，而应该店针对的市场范围不应仅限于钱江新城或杭州，而应该着着 眼于整个国内市场，甚至国际市场。加上目前杭州市中眼于整个国内市场，甚至国际市场

24、。加上目前杭州市中心心 内已经投入使用、或已经运营成熟的五星级酒店，杭州内已经投入使用、或已经运营成熟的五星级酒店，杭州未未 来酒店宾馆市场的竞争强度不言而喻。所以，要在未来来酒店宾馆市场的竞争强度不言而喻。所以，要在未来竞竞 争中处于优势，需要在酒店质量档次、配套标准、服务、争中处于优势，需要在酒店质量档次、配套标准、服务、理念上做到与国际商务接轨，并将运营眼光投入国际环理念上做到与国际商务接轨，并将运营眼光投入国际环 境中去，实现国际经营路线。境中去，实现国际经营路线。2.1.4 服务性公寓服务性公寓根据透明售房网的数据统计，目前杭州酒店式公寓、单身公根据透明售房网的数据统计，目前杭州酒店

25、式公寓、单身公寓、小户型公寓在内的项目数量总共寓、小户型公寓在内的项目数量总共2020个。其中，直接把物个。其中，直接把物业定位为业定位为“酒店式公寓酒店式公寓”的楼盘有近的楼盘有近1010个，包括世贸丽晶城、个，包括世贸丽晶城、华润西子中心、钛合国际、东方金座、紫晶商务城、深蓝广华润西子中心、钛合国际、东方金座、紫晶商务城、深蓝广场、龙禧硅谷、凯恩西湖金座等，总建筑面积共场、龙禧硅谷、凯恩西湖金座等，总建筑面积共1111万平方万平方米，米，17001700多套。这些服务性公寓都是近两年才迅速兴起的，多套。这些服务性公寓都是近两年才迅速兴起的，而且租售情况都非常不错。而且租售情况都非常不错。2

26、0062006年，华润西子中心、世贸丽年，华润西子中心、世贸丽晶城正式开盘销售；晶城正式开盘销售；20072007年年3 3月份，钛合国际、深蓝广场先月份，钛合国际、深蓝广场先后正式开盘销售，目前已都全部销售完毕。后正式开盘销售，目前已都全部销售完毕。从杭州钱江新城开发管委会我们了解到，目前钱江新城核从杭州钱江新城开发管委会我们了解到，目前钱江新城核心区以及沿钱塘江一线正在规划建设或已建成的纯酒店式心区以及沿钱塘江一线正在规划建设或已建成的纯酒店式公寓或带酒店式公寓、单身公寓等的综合性项目大概有公寓或带酒店式公寓、单身公寓等的综合性项目大概有1010个个左右。其中包括已经建成的凤凰城、钱江国际

27、商务中心和钱左右。其中包括已经建成的凤凰城、钱江国际商务中心和钱江新城核心区内的万象城、华联江新城核心区内的万象城、华联UDCUDC时代和浙江光彩国际时代和浙江光彩国际中心、浙江国际时代广场等著名项目。中心、浙江国际时代广场等著名项目。凤凰成（产权式酒店）凤凰成（产权式酒店）区位：秋涛路与飞云江路交汇处区位：秋涛路与飞云江路交汇处 总面积：总面积：13万平方米万平方米 户型面积：户型面积：3877平方米平方米 开发商：浙江凤凰城房地产开发公司开发商：浙江凤凰城房地产开发公司 钱江国际商务中心（酒店式钱江国际商务中心（酒店式SOHO）区位：上城区中河南路与飞云江路中间地块区位：上城区中河南路与飞

28、云江路中间地块(复兴大桥边复兴大桥边)总面积：万平方米总面积：万平方米 户型面积：户型面积：40120平方米平方米 开发商：杭州休士卡房地产开发公司开发商：杭州休士卡房地产开发公司万象城酒店式公寓万象城酒店式公寓 区位：庆春东路与钱江路交汇处区位：庆春东路与钱江路交汇处 总面积：总面积：25万平方米万平方米 户型面积：户型面积：40200平方米平方米 开发商：华润集团开发商：华润集团华联华联UDC时代（国际公馆）时代（国际公馆）区位：区位：总面积：约万平方米总面积：约万平方米 户型面积：户型面积：40200平方米平方米 开发商：华联发展集团开发商：华联发展集团 针对杭州市区针对杭州市区“高价房

29、高价房”触目皆是、销售压力日渐俱增的现触目皆是、销售压力日渐俱增的现状，作为另一种顶级物业的酒店式服务公寓因为其既能提状，作为另一种顶级物业的酒店式服务公寓因为其既能提供酒店式专业服务，又能提供私人公寓私密性的住宅形式供酒店式专业服务，又能提供私人公寓私密性的住宅形式而受到众多高级白领和跨国公司驻地高管人员的青睐，使而受到众多高级白领和跨国公司驻地高管人员的青睐，使其在杭州能够迅速兴起。特别随着杭州国际化大都市形象其在杭州能够迅速兴起。特别随着杭州国际化大都市形象的进一步明显，世界的进一步明显，世界 500 500 强企业的先后进驻，以及钱江新强企业的先后进驻，以及钱江新城城CBDCBD商务中

30、心的的崛起，进一步催生了对服务性公寓的商务中心的的崛起，进一步催生了对服务性公寓的巨大需求。预测在巨大需求。预测在20102010年左右，钱江新城一带，加上杭州年左右，钱江新城一带，加上杭州市中心、滨江、下沙等板块的酒店式服务公寓将突破市中心、滨江、下沙等板块的酒店式服务公寓将突破 100100万方以上，届时杭州对服务性公寓将产生一种较为普遍化万方以上，届时杭州对服务性公寓将产生一种较为普遍化的需求。的需求。第三部分第三部分 项目定位以及规划设计建议项目定位以及规划设计建议3.1 项目综合定位项目综合定位 作为亚洲最大的上市地产公司之一嘉德置地集团，在中作为亚洲最大的上市地产公司之一嘉德置地集

31、团，在中国国 已建成综合商业物业已建成综合商业物业270000平方米，拥有和管理着平方米，拥有和管理着28家家购物中心。并且拥有自己的合资公司雅诗阁服务公寓信托购物中心。并且拥有自己的合资公司雅诗阁服务公寓信托 等。因此拥有丰富的商业项目开发经验和商业管理品牌等。因此拥有丰富的商业项目开发经验和商业管理品牌模模 式。本项目是嘉德置地集团旗下凯德置地继上海、北京、式。本项目是嘉德置地集团旗下凯德置地继上海、北京、成都之后，在中国内地投资兴建的第四个成都之后，在中国内地投资兴建的第四个“来福士来福士”项项目。目。凯德置地也希望以此重生凯德在上海和新加坡的成功模凯德置地也希望以此重生凯德在上海和新加

32、坡的成功模 式。所以，项目的整体综合开发及其后续的运营将主要式。所以，项目的整体综合开发及其后续的运营将主要按按 照凯德置地照凯德置地“来福士来福士”模式进行。模式进行。作为钱江新城核心区块内一个集商务办公中心、五作为钱江新城核心区块内一个集商务办公中心、五星级酒店、购物中心和服务性公寓于一体的综合性星级酒店、购物中心和服务性公寓于一体的综合性商业项目，其表现了对财富、商务、购物、消费以商业项目，其表现了对财富、商务、购物、消费以及时尚生活的诉求。除此之外，由于项目毗邻杭州及时尚生活的诉求。除此之外，由于项目毗邻杭州大剧院、杭州市民广场等城市文化中心，本项目还大剧院、杭州市民广场等城市文化中心

33、，本项目还表现为对时尚文化的一种诉求。因此，本项目的综表现为对时尚文化的一种诉求。因此，本项目的综合定位应该表现以上几个方面的诉求，同时注重与合定位应该表现以上几个方面的诉求，同时注重与杭州特有的人文环境相结合，使凯得置地和杭州特有的人文环境相结合，使凯得置地和“来福来福士士”品牌在中国内地发扬光大。所以，本项目的综合定位为：品牌在中国内地发扬光大。所以，本项目的综合定位为：筑就国际商业文化空间筑就国际商业文化空间定位解释：定位解释：该定位的创意直接来源于凯德置地的企业理念该定位的创意直接来源于凯德置地的企业理念“筑就筑就 人文生活空间人文生活空间”，以，以“筑就国际商业文化空间筑就国际商业文

34、化空间”为本项目为本项目的的 综合定位，进一步延续了凯德置地及其品牌商业的模式。综合定位，进一步延续了凯德置地及其品牌商业的模式。除此之外，由于除此之外，由于“商业商业”囊括了囊括了“商务、购物消费、娱乐商务、购物消费、娱乐休休 闲、旅游闲、旅游”等与人们工作生活有关的动向，所以商业本身等与人们工作生活有关的动向，所以商业本身 就是一种文化，即通过商业来诠释新时代人们的生活理就是一种文化，即通过商业来诠释新时代人们的生活理 念、消费理念，诠释一种时尚的空间、一个精彩的空间。念、消费理念，诠释一种时尚的空间、一个精彩的空间。“国际国际”在此代表的不仅仅是在此代表的不仅仅是“国际的、世界的国际的、

35、世界的”，还代，还代表了表了 一种一种“包容性、开放性和时尚性包容性、开放性和时尚性”，因为只有包容、开放，因为只有包容、开放，才能海纳百川，才能彰显整体项目的国际品位。才能海纳百川，才能彰显整体项目的国际品位。3.2 项目规划设计建议项目规划设计建议 凯德置地在拿地初期就志在将其建造成全球地标性品牌综凯德置地在拿地初期就志在将其建造成全球地标性品牌综 合项目合项目“来福士来福士”。因此，该项目不论在建筑风格上，。因此，该项目不论在建筑风格上，还是在建筑外形上都必须力求做到时尚创新，具有巨大还是在建筑外形上都必须力求做到时尚创新，具有巨大的的 超前性。特别是本项目周边一些公建同样超前性。特别是

36、本项目周边一些公建同样“标新立异标新立异”的时的时 候，更需要我们花更多的心思，在建筑风格和建筑外形候，更需要我们花更多的心思，在建筑风格和建筑外形上上 做出创新的构架。以此凸显项目的地标性建筑特征。所做出创新的构架。以此凸显项目的地标性建筑特征。所以，在项目的整体规划设计上我们建议：以，在项目的整体规划设计上我们建议：3.2.1 采用半围合街区的规划采用半围合街区的规划 由于项目地块方正规整，总占地面积由于项目地块方正规整，总占地面积40355平方米，因此平方米，因此 项目具有开阔的空间，有利于项目整体规划布局。项目作项目具有开阔的空间，有利于项目整体规划布局。项目作 为一个集办公写字楼、商

37、业购物中心、五星级酒店以及服为一个集办公写字楼、商业购物中心、五星级酒店以及服 务性公寓于一体的综合性项目，在项目的整体规划布局上务性公寓于一体的综合性项目，在项目的整体规划布局上 要求各物业既相对独立，又相互联系，互为整体。要求各物业既相对独立，又相互联系，互为整体。所以，我们建议所以，我们建议:项目的整体规划以半围合式街区的设计规划模式，以中项目的整体规划以半围合式街区的设计规划模式，以中 央广场为项目原点和景观核心，并渗透到个单体建筑中央广场为项目原点和景观核心，并渗透到个单体建筑中 去，将各部分有机联系起来，形成一个时尚、开放、包去，将各部分有机联系起来，形成一个时尚、开放、包 容、休

38、闲的商业空间容、休闲的商业空间。3.2.2 营造中央花园营造中央花园无论是办公、购物，还是商务居住，都需要拥有一个良好无论是办公、购物，还是商务居住，都需要拥有一个良好的外部环境，因此我们建议：在项目的整体规划上设置一的外部环境，因此我们建议：在项目的整体规划上设置一个中央花园，营造具有层次感的中央景观、花园小品以及个中央花园，营造具有层次感的中央景观、花园小品以及中央绿地、水景等，给人们营造一个舒适宽敞的公共活动中央绿地、水景等，给人们营造一个舒适宽敞的公共活动空间，尽情享受无拘无束的休憩天地，充分满足人们寻找空间，尽情享受无拘无束的休憩天地，充分满足人们寻找新鲜的感觉和购物体验新鲜的感觉和

39、购物体验。3.2.3 立面营造立面营造 由于钱江新城是杭州未来之城，因此在建筑设计外形上必由于钱江新城是杭州未来之城，因此在建筑设计外形上必 须拥有一定的创新性和超前性，不仅能够与区域内城市规须拥有一定的创新性和超前性，不仅能够与区域内城市规 划相吻合，还需与国际品位相对接，这需要在建筑风格以划相吻合，还需与国际品位相对接，这需要在建筑风格以 及立面上采用创新的设计元素。所以我们建议：各单体建及立面上采用创新的设计元素。所以我们建议：各单体建 筑可采用名贵的建筑材料，如大理石、铝板等，采取波浪筑可采用名贵的建筑材料，如大理石、铝板等，采取波浪 型外立面创意设计，将钱江新城独特的滨水文化体现出型

40、外立面创意设计，将钱江新城独特的滨水文化体现出 来，并与周边建筑风格区别开来，彰显项目独特的创新个来，并与周边建筑风格区别开来，彰显项目独特的创新个 性。性。3.2.4 营造观景平台营造观景平台由于项目毗邻钱塘江一线江景和文化中心广场，具有良好由于项目毗邻钱塘江一线江景和文化中心广场，具有良好的自然景观和人造景观。我们建议在写字楼、五星级酒店的自然景观和人造景观。我们建议在写字楼、五星级酒店和服务性公寓等单体建筑里营造各式景观平台，为人们在和服务性公寓等单体建筑里营造各式景观平台，为人们在办公、休憩之余营造一种优美的景观视觉，缓解工作的压办公、休憩之余营造一种优美的景观视觉，缓解工作的压力和心

41、身的疲劳。力和心身的疲劳。3.3 单体设计建议单体设计建议 由于项目由办公写字楼、五星级酒店、商场和服务性公寓由于项目由办公写字楼、五星级酒店、商场和服务性公寓 各个建筑单体组成，不同的物业形态应该拥有自身不一样各个建筑单体组成，不同的物业形态应该拥有自身不一样 的质量档次，不一样的功能配套，不一样的物业管理与服的质量档次，不一样的功能配套，不一样的物业管理与服 务标准，不一样的户型配比等等。科学合理的单体设计会务标准，不一样的户型配比等等。科学合理的单体设计会 使项目档次、功能达到最大优化，彰显优越的性价比。就使项目档次、功能达到最大优化，彰显优越的性价比。就 此，我们提出以下合理化建议。此

42、，我们提出以下合理化建议。3.3.1 办公写字楼办公写字楼 大堂空间布局大堂空间布局 作为进入写字楼的必经之作为进入写字楼的必经之 地，商务交流的第一场所，地，商务交流的第一场所，大堂的形象不仅代表着整大堂的形象不仅代表着整 幢写字楼的形象，同时也幢写字楼的形象，同时也 代表着写字楼内各家公司代表着写字楼内各家公司 的形象，因此我们建议大的形象，因此我们建议大 堂的面积应在堂的面积应在 500 平方米平方米 以上，内空高不小于以上，内空高不小于9米，米，标准层高米以上，以此标准层高米以上，以此 形成开阔舒适的公共空间；形成开阔舒适的公共空间；同时规划有商务洽谈功能和休闲功能，内设各种智能化同时

43、规划有商务洽谈功能和休闲功能，内设各种智能化 设施，使其更具人性化；在装修上，采用高贵环保型材设施，使其更具人性化；在装修上，采用高贵环保型材 料，营造开放式办公环境，设计更多的公共休闲空间及料，营造开放式办公环境，设计更多的公共休闲空间及 楼宇内立体绿化，从实质上却提高写字楼的品质形象。楼宇内立体绿化，从实质上却提高写字楼的品质形象。室内外景观的营造室内外景观的营造 良好的景观可增加写字楼的档次系数，提升写字楼的附良好的景观可增加写字楼的档次系数，提升写字楼的附 加值。其中良好的景观包括对外部现成景观的充分利用加值。其中良好的景观包括对外部现成景观的充分利用 以及内部自身营造的人文景观。所以

44、我们建议：根据本以及内部自身营造的人文景观。所以我们建议：根据本 项目地处钱江新城的核心区域，毗邻行政中心和文化中项目地处钱江新城的核心区域，毗邻行政中心和文化中 心，矗立于钱塘江畔，因此写字楼在规划设计的时候应心，矗立于钱塘江畔，因此写字楼在规划设计的时候应 充分考虑这些外部景观优势，从视觉宽度和高度上做到充分考虑这些外部景观优势，从视觉宽度和高度上做到 最大限度的最大限度的“纳景纳景”，营造舒适的景观视觉效果。在内，营造舒适的景观视觉效果。在内部部 景观的营造上，引进绿色生态理念，在大堂商务洽谈空景观的营造上，引进绿色生态理念，在大堂商务洽谈空 间、休闲空间、走廊等公共空间，放置室内绿色盆

45、景，间、休闲空间、走廊等公共空间，放置室内绿色盆景，打造健康理念，充分满足国际化商务需求的交流、休打造健康理念，充分满足国际化商务需求的交流、休 闲、轻松、愉悦的氛围。闲、轻松、愉悦的氛围。室内功能配套室内功能配套 一个国际化商务写字楼，必须拥有完善的功能配套。在一个国际化商务写字楼，必须拥有完善的功能配套。在 功能方面除了商务办公之外，还应囊括会议、展示、商功能方面除了商务办公之外，还应囊括会议、展示、商 务服务等功能；在配套方面，应全面体现智能、环保、务服务等功能；在配套方面，应全面体现智能、环保、节能能。所以，我们建议：节能能。所以，我们建议：会议室：会议室：写字楼应设置会议层次，设置大

46、、中、小会议室，并将写字楼应设置会议层次，设置大、中、小会议室，并将 其统一安排在整栋大楼的同一楼层内，供大楼内所有企其统一安排在整栋大楼的同一楼层内，供大楼内所有企 业使用。建议放置顶层，营造业使用。建议放置顶层，营造“来福士景观会议中心来福士景观会议中心”。车位：车位：车位问题越趋成为写字楼市场竞争胜负的重要筹码之车位问题越趋成为写字楼市场竞争胜负的重要筹码之 一。一个高品质的写字楼，其车位配比应该在一。一个高品质的写字楼，其车位配比应该在 1：以：以 上，这样的配比可以有效解决停车难问题的。所以我们上，这样的配比可以有效解决停车难问题的。所以我们 建议，项目写字楼的车位配比（包括车库和停

47、车场）应建议，项目写字楼的车位配比（包括车库和停车场）应 达到达到 1：2，甚至更多。，甚至更多。空调：空调：目前，写字楼市场上的空调系统基本采用的是集中式中目前，写字楼市场上的空调系统基本采用的是集中式中 央空调。但是随着科技的发展，这种空调系统已越来越央空调。但是随着科技的发展，这种空调系统已越来越 不适合健康环保的要求，而且在使用上也存在不能不适合健康环保的要求，而且在使用上也存在不能24小小 时办公的局限性，同时高昂的使用费用也加重了中小企时办公的局限性，同时高昂的使用费用也加重了中小企 业的负担。因此，我们建议采用复合式空调系统，在大业的负担。因此，我们建议采用复合式空调系统，在大

48、堂、标准层、电梯厅等公共空间采用环保型的中央空堂、标准层、电梯厅等公共空间采用环保型的中央空 调，在办公室内部配置分体空调或分户式空调，从而解调，在办公室内部配置分体空调或分户式空调，从而解 决了客户要求决了客户要求24小时办公的需求，同时独立的空调系统小时办公的需求，同时独立的空调系统 也极大的降低了客户的使用费用。也极大的降低了客户的使用费用。物业管理与服务标准：物业管理与服务标准：物业管理与服务是写字楼档次提升的重要因素，一个高品物业管理与服务是写字楼档次提升的重要因素，一个高品 质的写字楼必须拥有优质的物业管理，所以我们建议引进质的写字楼必须拥有优质的物业管理，所以我们建议引进 国际知

49、名物业管理公司，提供高品质的服务。如第一太平国际知名物业管理公司，提供高品质的服务。如第一太平 戴维斯、戴德梁行、世邦魏理仕等。戴维斯、戴德梁行、世邦魏理仕等。户型配比：户型配比：针对写字楼户型的设置，一方面针对企业总部需求考虑，针对写字楼户型的设置，一方面针对企业总部需求考虑，另一方面可根据中小企业的实际需要为其量身定做。另一方面可根据中小企业的实际需要为其量身定做。针对企业总部需求，设置整层筐架结构，企业可根据实针对企业总部需求，设置整层筐架结构，企业可根据实 际需求自由分割组合，面积在际需求自由分割组合，面积在1000平方米左右。平方米左右。针对中小企业，可适当设施一些中小户型的单位写字

50、针对中小企业，可适当设施一些中小户型的单位写字 间，面积控制在间，面积控制在90250平方米之间，做到大小兼顾。平方米之间，做到大小兼顾。3.3.2 五星级酒店五星级酒店 五星级酒店作为项目的标志性建筑单体，在外观建筑造型五星级酒店作为项目的标志性建筑单体，在外观建筑造型 上力求主题鲜明，独具一格，并能在钱江新城核心区域内上力求主题鲜明，独具一格，并能在钱江新城核心区域内 建立起商务旅游的极其豪华气派的形象；在内部功能布局建立起商务旅游的极其豪华气派的形象；在内部功能布局 以及装饰装修上能与杭州特有的历史、文化、自然环境相以及装饰装修上能与杭州特有的历史、文化、自然环境相 结合，恰到好处地表现

51、和烘托出结合，恰到好处地表现和烘托出“来福士来福士”品牌的主题氛品牌的主题氛 围。除此之外，酒店内各类设施一律按照五星级标准或超围。除此之外，酒店内各类设施一律按照五星级标准或超 五星级配置，并严格采用五星级服务。这些只是建设五星五星级配置，并严格采用五星级服务。这些只是建设五星 级酒点起码标准，在同类竞争中没有明显的优势。因此，级酒点起码标准，在同类竞争中没有明显的优势。因此，我们需要以差异化竞争来突出其优势。我们需要以差异化竞争来突出其优势。大堂大堂 首先在面积要求上，建议在首先在面积要求上，建议在800平方米左右，内空高平方米左右，内空高915 米之间，力求宽敞豪华，光线充足，有明显休经

52、营场所、米之间，力求宽敞豪华，光线充足，有明显休经营场所、商务洽谈场所和休息空间，并提供五星级服务，以词营商务洽谈场所和休息空间，并提供五星级服务，以词营造造 “生态阳光大堂生态阳光大堂”。展示厅：展示厅：建议设置一个不少于建议设置一个不少于2000平方米的展示厅，为入住客人平方米的展示厅，为入住客人展展 示各种时尚名品、精品示各种时尚名品、精品 宴会大厅：宴会大厅：设置一个宴会大厅，大约能容纳设置一个宴会大厅，大约能容纳500800人同时用宴。人同时用宴。营造观光电梯：营造观光电梯：结合项目外部景观优势，营造酒店观光电梯。让客人出结合项目外部景观优势，营造酒店观光电梯。让客人出 入观景，与风

53、景同在。入观景，与风景同在。设置温泉或滑雪场：设置温泉或滑雪场：设置温泉浴池，或室内滑雪场，为入住客人提供别样的设置温泉浴池，或室内滑雪场，为入住客人提供别样的 休闲环境和运动嬉戏空间。休闲环境和运动嬉戏空间。高尔夫推杆练习场：高尔夫推杆练习场：建议设置室内高尔夫推杆练习场（不少于建议设置室内高尔夫推杆练习场（不少于9洞），以培养洞），以培养 客人高尚情趣和素养。客人高尚情趣和素养。设行政楼层：设行政楼层：建议设置功能齐全、品位高雅、装饰华丽的行政楼层，提建议设置功能齐全、品位高雅、装饰华丽的行政楼层，提 供行政楼层专用服务，如供行政楼层专用服务，如24小时管家式服。小时管家式服。初此之外，在

54、户型配比上，一般五星级酒店初此之外，在户型配比上，一般五星级酒店70%客房的面客房的面 积（不含卫生间）不小于积（不含卫生间）不小于 20 平方米，为迎合国际商务需平方米，为迎合国际商务需 求，我们建议对一般客房的面积可做到求，我们建议对一般客房的面积可做到36平方米以上，设平方米以上，设 置置5个以上的总统套房，彰显白金五星品质。个以上的总统套房，彰显白金五星品质。3.3.3 商业购物中心商业购物中心 由于国内的消费模式不同，人们喜欢追求体验，他们去由于国内的消费模式不同，人们喜欢追求体验，他们去商商 场购物主要的目的是去娱乐，去许找新的感觉和体验。场购物主要的目的是去娱乐，去许找新的感觉和

55、体验。所所 以，一个时尚、旺气商场必须是一个畅通的活动场所，以，一个时尚、旺气商场必须是一个畅通的活动场所，一一 个良好的休憩空间，能够给人一种良好的舒适感。因为个良好的休憩空间，能够给人一种良好的舒适感。因为我我 们提倡项目以半围合式的形式设计建造，按照项目的初们提倡项目以半围合式的形式设计建造，按照项目的初步步 规划，购物中心的建筑面积将达到规划，购物中心的建筑面积将达到 8万平方米，几乎占到万平方米，几乎占到 项目总建筑面积的项目总建筑面积的 1/3。所以，购物中心空间开阔，适合。所以，购物中心空间开阔，适合 设计成一个开放型的社区中心，或设计成一个开放型的社区中心，或SHOPING M

56、ALL的形的形 式，以此打破常规的商业布局理念，营造新杭州顶级的国式，以此打破常规的商业布局理念，营造新杭州顶级的国 际购物中心。际购物中心。商业购物中心空间设计建议：商业购物中心空间设计建议：商业场所创造价值的空间主要在建筑内部空间，因此在商业场所创造价值的空间主要在建筑内部空间，因此在传传 统商业项目设计中往往会充分利用室内每一寸空间来提统商业项目设计中往往会充分利用室内每一寸空间来提高高 出租面积，而不舍得牺牲掉部分内空间去营造公共空间。出租面积，而不舍得牺牲掉部分内空间去营造公共空间。但是在商场内如果拥有可供客人停留、休憩的公共空间，但是在商场内如果拥有可供客人停留、休憩的公共空间，就

57、可以吸引顾客停留和休息，进而消费，这样每一个店就可以吸引顾客停留和休息，进而消费，这样每一个店铺铺 的收益会更大。特别对于一个人气旺的商场，拥有宽敞的收益会更大。特别对于一个人气旺的商场，拥有宽敞的的 公共活动场所，发展商可以收取更多的租金，从而得到公共活动场所，发展商可以收取更多的租金，从而得到更更 多的收益。所以我们建议：商业购物中心可考虑多设计公多的收益。所以我们建议：商业购物中心可考虑多设计公 共空间，创造一个让人有很好体验和休憩的场所，吸引人共空间，创造一个让人有很好体验和休憩的场所，吸引人 气、促进消费，使商业空间价值最大化。气、促进消费，使商业空间价值最大化。商业购物中心外形建议

58、：商业购物中心外形建议：由于商业中心在整个项目中相对独立，因此起主体外形由于商业中心在整个项目中相对独立，因此起主体外形设计上可采取透明穹顶设计，为购物中心引进自然光，这设计上可采取透明穹顶设计，为购物中心引进自然光，这既既 可节约能源，又能使建筑与自然的完美融合，彰显生态可节约能源，又能使建筑与自然的完美融合，彰显生态性。性。透明穹顶设计将室外绿化引进购物中心内：将室外绿化引进购物中心内：建议在购物中心周围营造景观花园，并将花园绿地、水建议在购物中心周围营造景观花园，并将花园绿地、水景景 连接到购物中心自然空间内，营造舒适宜人的购物环境。连接到购物中心自然空间内，营造舒适宜人的购物环境。商业

59、业态分布建议：商业业态分布建议：作为一个国际化购物中心，商品的质量、档次、品牌等作为一个国际化购物中心，商品的质量、档次、品牌等都都 需要与国际接轨，因此项目必须拥有世界顶级品牌作为需要与国际接轨，因此项目必须拥有世界顶级品牌作为支支 撑。所以，我们建议：购物中心需要划分一定的区域撑。所以，我们建议：购物中心需要划分一定的区域（比（比 如一整层），引进世界著名的品牌，如路易威登、迪奥、如一整层），引进世界著名的品牌，如路易威登、迪奥、古姿、古姿、Salvatore Ferragme等，打造等，打造“来福士世界名品来福士世界名品汇汇”国际级购物中心的气质，以此全面拔高商业购物中心的档国际级购物中

60、心的气质，以此全面拔高商业购物中心的档 次和品位。次和品位。购物中心经营理念和服务态度：购物中心经营理念和服务态度：一个好的购物中心，其经营理念和服务态度往往能够为消一个好的购物中心，其经营理念和服务态度往往能够为消费者带来愉悦和感动的体验，还可根据顾客的不同需求进费者带来愉悦和感动的体验，还可根据顾客的不同需求进行服务的延伸。所以，我们建议：对购物中心的经营管行服务的延伸。所以，我们建议：对购物中心的经营管理，引进著名的商业管理机构和提供系统的服务以外，还理，引进著名的商业管理机构和提供系统的服务以外，还需从细节上对管理和服务进行延伸和拓展。如：专为行踪需从细节上对管理和服务进行延伸和拓展。

61、如：专为行踪不便的顾客而设置障碍通道以及家庭保姆式服务；为婴儿不便的顾客而设置障碍通道以及家庭保姆式服务；为婴儿提供婴儿车以及家庭式保姆服务；在顾客购物不方便携带提供婴儿车以及家庭式保姆服务；在顾客购物不方便携带时，服务人员可帮助顾客送至车库或直接送货上门；可以时，服务人员可帮助顾客送至车库或直接送货上门；可以替顾客泊车、照看小孩等。替顾客泊车、照看小孩等。3.3.4 服务性公寓服务性公寓 服务管家，是服务性公寓的灵魂；硬件配套，在服务性公服务管家，是服务性公寓的灵魂；硬件配套，在服务性公 寓中扮演着重要的角色，然后在才是地段、户型的配比寓中扮演着重要的角色，然后在才是地段、户型的配比 等。因

62、此，我们将着重从以上几个方面给与相关合理性建等。因此，我们将着重从以上几个方面给与相关合理性建 议：议：服务管家：服务管家：由于嘉得集团拥有自己的合资公司由于嘉得集团拥有自己的合资公司雅诗阁服务公寓信雅诗阁服务公寓信 托，在业界拥有良好的品牌和自己系统的管理模式，因此托，在业界拥有良好的品牌和自己系统的管理模式，因此 在服务管家上我们主要以雅诗阁服务公寓信托管理模式为在服务管家上我们主要以雅诗阁服务公寓信托管理模式为 主。但是，人们说主。但是，人们说“入乡随俗入乡随俗”，在雅诗阁服务公寓信托，在雅诗阁服务公寓信托运运 用自身优势管理经验的同时，还需要与杭州本土商务特色用自身优势管理经验的同时，

63、还需要与杭州本土商务特色 以及国际商务需求相结合。所以以及国际商务需求相结合。所以 我们建议：我们建议：基于基于“住宅商禁住宅商禁”政策和中小企业办公需求，既提供商政策和中小企业办公需求，既提供商务居务居 住服务，又提供商务办公服务，以解决杭州中小性企业住服务，又提供商务办公服务，以解决杭州中小性企业的的 办公需求；提供可满足职业经理人高层商务会晤需求的办公需求；提供可满足职业经理人高层商务会晤需求的服服 务；定期组织举行烹饪学习班，教导公寓女主任如何烹务；定期组织举行烹饪学习班，教导公寓女主任如何烹饪饪 各种美食物；设置宠物托管所和宠物医院，为公寓主任各种美食物；设置宠物托管所和宠物医院，为

64、公寓主任照照 顾宠物等。顾宠物等。功能配套：功能配套：硬件配套是直接体现了服务性公寓档次的一个重要因硬件配套是直接体现了服务性公寓档次的一个重要因 素，因此在硬件配套上，服务性公寓最讲究的是既有家素，因此在硬件配套上，服务性公寓最讲究的是既有家 居的便利，又有酒店的档次。所以，我们建议：品牌空居的便利，又有酒店的档次。所以，我们建议：品牌空 调、电视机、洗衣机、冰箱等大件配套是最基本的，然调、电视机、洗衣机、冰箱等大件配套是最基本的，然 而小配套才能体现服务性公寓的无微不至，包括电烫而小配套才能体现服务性公寓的无微不至，包括电烫 斗、果盘、勺子、刀叉，甚至小到棉签、创可贴、别针斗、果盘、勺子、

65、刀叉，甚至小到棉签、创可贴、别针 等，所有的这些服务性公寓都能给你提供，让你有居家等，所有的这些服务性公寓都能给你提供，让你有居家 的感觉。的感觉。户型配比：户型配比：根据我们的市场调研，杭州在销售的酒店式公寓基本上根据我们的市场调研，杭州在销售的酒店式公寓基本上 都是以都是以4050平方米的小户型为主，配有小型厨房及设平方米的小户型为主，配有小型厨房及设 施、设备；而上海成熟的酒店式公寓户型一般都带有一施、设备；而上海成熟的酒店式公寓户型一般都带有一 个厅面积在个厅面积在60平方米左右，大一点的甚至有四房，或者平方米左右，大一点的甚至有四房，或者 有跃层，非常豪华。国外顶级的酒店式公寓，除了

66、五星有跃层，非常豪华。国外顶级的酒店式公寓，除了五星 级标准，装修非常豪华之外，其酒店客房通常分一居级标准，装修非常豪华之外，其酒店客房通常分一居 室、二居室、三居室、四居室和顶级阁楼，面积从室、二居室、三居室、四居室和顶级阁楼，面积从45平平 方米到方米到200平方米不等。这样的户型分割和出售或租赁平方米不等。这样的户型分割和出售或租赁 存在着一定的关系，一般来说小户型适合销售，而大户型存在着一定的关系，一般来说小户型适合销售，而大户型 比较有家的感觉，更对外籍高管的胃口。因此比较有家的感觉，更对外籍高管的胃口。因此 作为一个与国际接轨的项目，在户型的配比上也应该与作为一个与国际接轨的项目，在户型的配比上也应该与国国 际上商务接轨，配比不同面积和户型，迎合不同的商务际上商务接轨，配比不同面积和户型，迎合不同的商务人人 士的需求。所以我们建议：项目的户型类型也应该分为士的需求。所以我们建议：项目的户型类型也应该分为一一 居室，二居室，三居室，甚至四居室顶级阁楼，面积在居室，二居室，三居室，甚至四居室顶级阁楼，面积在 50200平方米之间。平方米之间。第四部分第四部分 市场运作策略市场运