物业财务管理培训(仲量联行)

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1、财务管理培训财务管理培训仲量联行仲量联行 中国，北京中国，北京二零零五年五月二零零五年五月今日培训内容今日培训内容财务预算的制订财务管理/成本费用的管控采购管理财务风险管理财务管理系统物 业 管 理模 式预 算 项 目确 定收 费 标 准制 定 管 理 预 算管 理 费规 定公 共 事 业 费 用规 定应 收 账 款 管 理制 度分 包 服 务管 理设 备 维 护管 理维 修 材 料管 理专 业 服 务管 理行 政 办 公 用 品管 理采 购 管 理制 度存 货 管 理制 度财 务 人 员工 作 流 程 图日 常 工 作管 理 制 度标 准 表 格财 务 人 员 工 作制 度会 所 财 务管

2、理 制 度停 车 场财 务 管 理 制 度其 他 管 理制 度财 务 管 理 制 度制 定 采 购控 制 程 序采 购 分 析供 应 商 选 择合 同 审 批供 应 商 的 评 估采 购 管 理 制 度软 件 的 构 成软 件 的 特 点软 件 的 功 能管 理 目 标管 理 软 件财 务 系 统财务管理流程图第一部分 预算制订一、明确物业管理模式包干制：是指预收业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制：是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均

3、由业主享有或者承担的物业服务计费方式。第一部分 预算制订根据物业服务收费管理办法规定，物业管理企业的服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、公用设备设施及公众责任保险费用；9、经业主同意的其他费用;物业管理企业的预算项目物业管理企业的预算项目1、一般日常运行费用2、公共事业费用3、大厦保险4、应急及不可预测费用5、员工成本6、办公行政

4、费用7、财务费用8、折旧及摊销9、管理者酬金或管理企业合理利润10、应交税金管理预算管理预算 一般日常运行费用一般日常运行费用1、电梯系统2、空调系统3、机电系统4、弱电系统5、楼宇自控系统6、保安系统7、消防系统8、通讯系统9、后备发电机10、给排水系统11、土建维护12、保洁服务13、绿植及节日装饰14、俱乐部/会所15、社区活动16、锅炉系统17、保安服务18、卫星电视系统19、设备工具管理预算管理预算公共事业费用公共事业费用1、水费水费水费主要是指公共区域水费，公共区域包括：卫生间、公共卫生间、公共绿地、公共区域保洁等用水费用。2、电费、电费电费是指每月的公共区域电费，公共区域包括：工

5、程机电设备运行、保安设备运行、公共区域照明等。3、热力费、热力费热力费用包含热水供应和供暖两个方面。主要取决于项目热力交换站的设备消耗热蒸汽消耗量，但是值得强调的是此项费用只限于公共区域的热蒸汽费用消耗。管理预算管理预算大厦保险大厦保险1、财产一切险2、公众责任险3、恐怖责任险4、员工忠诚险管理预算管理预算应急及不可预测费用应急及不可预测费用1、突发事件突发事件突发事件主要是针对类似于SARS突发的紧急公共卫生疾病疫情；和其他不可预测影响人类安全的疾病或者疫情等。2、恐怖事件、恐怖事件极端破坏分子对社会、民族、国家等管理体制或者社会分配的存在错误的认识，因而引起对社会的仇恨，而采取极端的破坏行

6、为而造成的保险范围外或者免赔额部分的损失。管理预算管理预算员工成本员工成本1、员工工资2、员工福利及社会保险3、商业补充保险4、社会摊派费用5、员工培训费用管理预算管理预算办公行政费用办公行政费用1、一般行政费用主要包括印刷费、办公文具、交通费、办公电话费、移动话费、办公及通讯设备维护费、邮寄、彩扩/复印、业务招待费、专业书刊、报纸杂志、鲜花礼品、饮用水、易耗品、坏账损失等。2、审计费用是指每年年底需要对财务状况和经营成果的合法性、公允性进行审计，以及其他专项审计等。3、法律咨询主要是针对在企业管理过程中，涉及采取法律措施的行为进行的专业咨询，包括：合同咨询、诉讼咨询等。管理预算管理预算其他其

7、他 财务费用 折旧及摊销 管理者酬金或管理企业合理利润 应交税金 经业主同意其他费用第二部分第二部分 成本控制成本控制1、采购管理2、合同管理3、存货管理4、财务内控程序成本控制成本控制采购管理采购管理1、专业服务性项目2、安全系统3、政府垄断性项目4、一般性项目和办公用品5、设备维护和工程采购成本控制成本控制合同管理合同管理1、收入合同管理2、成本费用合同管理成本控制成本控制存货管理存货管理1、材料采购需要履行的手续2、材料出入库的管理3、库房定期盘点制度成本控制成本控制财务内控程序财务内控程序银行管理银行管理 1、银行账户管理 2、支票签署 3、支票的背书 4、支票付款申请程序 5、现金报

8、销程序发票管理合同管理账单管理统一工作安排yes noyes no yes yes yes yesnononoyesyes noyes noyes noyes no yes yes yesyes nono yes yesyesnoyes yes noyes no yesyesnoyesno yes yesyes yesyes银行开户付款人会计记账总公司管理部部门负责人财务主管审核账单会计工作安排申请报销总公司财务经理审查确认合作银行项目使用记录管理部负责人签字盖章制作凭证CPM管理部副董事审查批准CPM签字确认总公司出纳总公司出纳进行项目领用登记财务经理审阅国/地税务局总公司管理部负责人助理会

9、计制作账单出纳工作安排总公司出纳总物业经理审核确认财务部审核财务经理养老保险；医疗保险；失业保险；住房公积金；工伤保险个人意外伤害险；补充商业保险；雇主责任险相应部门经理申请付款财务经理出纳对票据的合法性进行审查财务总监相应部门经理审核工程主管审核会计工作量审核付款管理银行开户申请项目出纳申请合同草稿每月工程读表出纳工作量审核社会劳动保险商业补充保险新项目委托合同财务经理财务管理控制程序财务管理控制程序现金管理福利管理国家劳动保障法律法规招聘新员工CPM同意录用人事经理现金支付支票付款财务出纳物业助理会计记账财务报告账单管理账单管理 1、账单的原始数据 2、账单的制作 3、账单的签发 4、回收

10、率的分析成本控制成本控制财务内控程序财务内控程序发票管理发票管理 1、发票的领购 2、发票的签章 3、发票的开据 4、发票记录成本控制成本控制财务内控程序财务内控程序员工福利管理员工福利管理 1、员工工资的发放 2、员工餐补的发放 3、员工保险的缴纳 4、离职员工相关手续的办理成本控制成本控制财务内控程序财务内控程序合同管理合同管理 1、要约 2、标的 3、合同的书立 4、合同的档案管理成本控制成本控制财务内控程序财务内控程序工作时间安排工作时间安排 1、支票申请的安排 2、支票送存背书 3、财务原始凭证的送交 4、统一的报表制作成本控制成本控制财务内控程序财务内控程序第三部分第三部分 成本核

11、算成本核算1、成本核算制度成本费用，是按照权责发生制原则进行核算。所有的成本费用核算需要严格按照预算中每个细节的项目范围进行核算。2、财务管理制度第三部分第三部分 成本核算成本核算财务管理制度财务管理制度财务基本原则财务公开制度会计档案管理财务人员职责预算项目核算原则存货管理资产管理现金管理应收账款管理公共能源管理停车场财务管理制度俱乐部财务管理制度第三部分第三部分 成本核算成本核算出纳工作流程出纳工作流程A.现金报销收集审核原始凭证及签字授权签字确认原始资料符合财务规定CPM签字确认总公司财务经理审核签字总公司高级经理签字确认出纳支付报销款项 CPM总公司管理部负责人签字确认B.支票付款申请

12、单审核原始凭证及附件CPM签字确认总公司财务经理审核签字总公司高级经理签字确认总公司管理部负责人签字确认支票付款C.零用现金申请现金付款凭证汇总总公司财务经理审核签字总公司高级经理签字确认总公司管理部负责人签字确认财务总监领取备用金D.账单发送各项应收款项/维修服务费现金/支票/信用卡/汇款单开据发票统计欠费清单传递原始收款凭证会计记账E.库存材料采购大厦CPM批准材料订购（固定供应商）审核材料出入库单月底抽查盘点库存材料F.制作每周现金流量表每周五之前发送给总公司第三部分第三部分 成本核算成本核算会计工作流程会计工作流程现金报销支票付款现金收取支票收取信用卡收取电汇收取客户付款清单各种费用税

13、务局客户欠费清单管理费水电费供暖费维修费小业主发展商公司管理层资产负债表财务报告回收率分析预算分析预算差异固定资产管理损益表付款凭证收款凭证转账凭证试算平衡表现金流量表第四部分第四部分 财务分析财务分析一、预算分析一、预算分析1、当月预算分析 预算金额 实际金额 预算差异2、年度预算分析 费用比率分析第四部分第四部分 财务分析财务分析标标准准运运营营费费用用比比例例统统计计物物业业类类型型比比例例项项目目下限上限下限上限下限上限下限上限营业税金占总费用的比例4.5%6.0%5.0%6.0%4.5%5.5%4.0%5.0%正常管理费和维修等特约服务税金员工成本占总费用的比例22.0%32.0%1

14、8.0%22.0%28.0%38.0%25.0%35.0%包括各种员工保险和福利，教育、培训等日常维护费用占总费用的比例20.0%30.0%10.0%15.0%15.0%25.0%12.0%22.0%包括对外分包发生的费用公共事业费用占总费用的比例15.0%20.0%48.0%58.0%25.0%30.0%30.0%35.0%不考虑公共事业费用的价格调整情况行政费用占总费用的比例4.0%6.0%1.2%2.0%3.2%4.5%5.0%6.0%移动话费、业务招待费、电话费、文具等费用大厦保险费占总费用的比例1.5%2.0%0.5%1.5%0.5%1.0%0.5%1.0%财产一切险、公众责任险、车

15、辆保险、员工忠诚险、现金保险管理者酬金占总费用的比例6.5%9.0%7.0%9.0%6.5%9.0%7.0%9.0%根据委托协议中的约定执行其他费用占总费用的比例10.0%15.0%0.5%1.0%1.0%3.5%1.0%2.0%审计费、法律顾问、财务费用、资产折旧等1、以上比例统计来自于北京仲量联行物业管理服务有限公司全面管理的项目实际数据；2、上述运营比例适用于北京地区的物业项目，对于非北京市的物业项目，仅供参考；3、上述运营比例适用于正常运营的物业项目，对交接期间的物业项目不适用；4、服务式公寓为中央空调系统，含供暖费和制冷费；普通公寓为独立式空调器，供暖费单独收取；写写字字楼楼商商业业

16、服服务务式式公公寓寓总总比比例例83.5%90.2%83.7%120.0%114.5%下限为物业管理中最佳运营模式，上限为运营中的最高底线，如果超出上限表明运营中可能存在一系列不合理情况；116.5%普普通通公公寓寓84.5%115.0%备备注注第四部分第四部分 财务分析财务分析二、财务指标分析二、财务指标分析 主要财务指标计算公式如下：流动比率=流动资产/流动负债 速动比率=速动资产/流动负债 资产负债率=负债总额/总资产 存货周转率=销货成本/平均存货 资本金利润率=利润额/资本金总额 销售利税率=利税总额/销售额 净资产报酬率=利税额/平均股东权益企业可以根据实际情况，采用上述指标以外的

17、一些比率进行分析。第四部分第四部分 财务状况分析财务状况分析 企业总结、考核和评价财务状况及经营成果的财务指标包括偿债能力指标，运营能力指标和盈利能力指标。偿债能力指标偿债能力指标 主要有流动比率和速度比率，用于评价企业流动资产总体变现能力和偿还短期债务能力；资产负债率，反映企业举债经营状况。运营能力指标运营能力指标 主要有存货周转率，反映企业使用经济资源或资本的效率及有效性。盈利能力指标盈利能力指标 主要有资本利润率、销售利税率、净值报酬率等，反映企业的盈利能力和投资效益。第五部分第五部分 完善管理、修订预算完善管理、修订预算 财务结果反馈至决策层财务结果反馈至决策层 经过上述的财务指标的统

18、计和企业运营情况的分析，财务人员应该将由企业有关的财务状况及时反映给企业的领导决策层，同时，给出财务人员的专业意见。例如：改进成本控制的方法、监督每项费用支出的合理性等。第五部分第五部分 完善管理、修订预算完善管理、修订预算 改进管理改进管理 改进管理是指企业管理决策层采纳各方面意见，对企业的资金运作进行更有效的利用、对成本费用的控制更加合理，从而使企业更有效的运营。第五部分第五部分 完善管理、修订预算完善管理、修订预算 修订运营预算修订运营预算 在改进企业的管理和对企业的以往运营情况的分析以后，要对企业新一年度的经营预算进行适当的调整，包括新一年度各项费用支出的计划，特别是各项工程类支出、人

19、员工资标准的调整、保险和公共事业费用支出等。采购管理系统采购管理系统 仲量联行仲量联行 中国，北京中国，北京二零零五年三月二零零五年三月管理架构图管理架构图财务制度核算管理财务报告年度审计财务管理采购程序供应商信息项目采购支持评估供应商服务采购管理合同控制程序标准合同版本合同执行情况合同管理采购管理委员会 采购基本控制流程采购基本控制流程第一章 采购管理概述一、狭义的采购一、狭义的采购材料采购二、广义的采购二、广义的采购材料采购服务采购资产采购专业服务第二章 项目实际情况分析一、项目硬环境分析一、项目硬环境分析 1、整体外观 2、系统设备二、项目软环境分析二、项目软环境分析 1、人力资源 2、

20、专业服务 3、个性化服务第三章 确定采购类型分包服务分包服务1、保洁服务2、保安服务3、成品保护4、电梯操作服务5、工服制作6、停车场管理服7、工服洗涤服务8、垃圾清运9、化粪池清掏10、绿化服务11、花卉租摆12、其他采购类型整体可以分为5个部分，即分包服务、设备维护保养、工程维修材料、外部专业服务以及行政/办公用第三章 确定采购类型设备维护保养设备维护保养1、电梯维保2、配电室维护3、中控系统4、保安系统5、通讯系统6、消防系统7、给排水系统8、空调系统9、卫星电视系统10、避雷装置检测11、供水、热外网维护12、高压电缆维护13、其他采购类型整体可以分为5个部分，即分包服务、设备维护保养

21、、工程维修材料、外部专业服务以及行政/办公用第三章 确定采购类型行政行政/办公用品办公用品1、印刷品2、办公文具3、办公设备维保4、饮用水5、专业书刊6、报纸杂志7、其他采购类型整体可以分为5个部分，即分包服务、设备维护保养、工程维修材料、外部专业服务以及行政/办公用第三章 确定采购类型工程维修材料工程维修材料1、空调材料2、消防材料3、强电材料4、弱电材料5、给排水材料6、土建材料7、通讯材料8、电梯材料9、其他购类型整体可以分为5个部分，即分包服务、设备维护保养、工程维修材料、外部专业服务以及行政/办公用 第三章 确定采购类型外部专业服务外部专业服务1、外部审计2、法律顾问3、其他采购类型

22、整体可以分为5个部分，即分包服务、设备维护保养、工程维修材料、外部专业服务以及行政/办公用第四章 供应商的选择一、新供应商二、固定供应商三、比价原则及标准四、招投标方案五、新增供应商控制流程第四章 供应商的选择选择新供应商的控制力度选择新供应商的控制力度1、专业服务性2、安全系统3、政府垄断性项目4、一般性项目/办公用品5、设备维护和工程采购A、专业胜任能力B、业绩材料C、营业执照D、税务登记证E、特种行业从业证书/批准证书F、收费标准G、服务质量管理第四章 供应商的选择固定供应商固定供应商对于固定的供应商，需要对其进行定期和不定期的审查和评估。总结其服务期间的各项服务质量和水平。使其改进服务

23、和提高水平。无论新供应服务商还是固定供应服务商，最后确认是否成为我司长期的合作伙伴，需要征求总公司相关负责人的意见。第四章 供应商的选择选择供应商的比价原则及标准选择供应商的比价原则及标准(1)RMB1,00以下的可以直接购买。(2)RMB 1,00-RMB 10,00的需一家报价单。(3)RMB 1,000-RMB 10,000的至少需要三家报价，已 经签订了供应服务合同的不需要每月都进行比较，只需在续签新合同时进行比较(4)RMB10,000-RMB100,000的采购至少需要四家报价。(5)RMB100,000以上的采购至少需要五家的报价。第四章 供应商的选择招投标方案招投标方案一、标准

24、招标方案一、标准招标方案1、项目介绍2、招标介绍3、应标公司要求4、技术方案5、经济标6、标书的密封及传递7、无效标的确认标准8、开标方式及时间9、收标时间及联系人二、开标方案及评二、开标方案及评 标分析标分析1、公开开标2、内部开标3、开标分析报告三、开标基本程序三、开标基本程序1、开标小组成员签到2、投标单位签到3、资质审查4、经济标公示5、技术标审查6、综合分析7、确认中标单位8、中标通知书第四章 供应商的选择增加新供应商控制流程增加新供应商控制流程NoyesNo增加新供应商申请CPM&Dept.Mgr供应服务商选择控制供应服务商资质审查添加到采购系统第五章 签订服务合同一、一次性采购/

25、服务合同二、临时性采购/服务合同三、长期采购/服务合同四、合同审批流程第五章 签订服务合同合同审批流程图合同审批流程图 NoyesNoNo草拟合同Vendor初步审核合同CPM复审合同签署合同加盖合同专用章第六章 定期评估服务供应商一、满意度评估一、满意度评估二、软性服务水平评估二、软性服务水平评估三、量化指标三、量化指标四、分类评估四、分类评估1、设备维护情况评估分析、设备维护情况评估分析2、材料采购评估分析、材料采购评估分析3、专业性服务的评估分析、专业性服务的评估分析4、评估分析结果的处理、评估分析结果的处理第七章 续约及更换服务供应商一、续约一、续约经过对供应服务商的服务水平和客户的满

26、意度合理评估，决定是否继续与该供应商进行合作，如果评估的效果很理想，我司将要与该供应服务商签订长期服务合同。二、更换供应服务商二、更换供应服务商固定供应服务商经过定期评估后，如果效果很差或者提出改正意见后仍然没有改进的，我司将要与其终结合作关系，进行招投标等采购控制程序重新选择供应商，更换原有的服务供应商。三、更换供应服务商的程序三、更换供应服务商的程序1、发送合同/供应服务终止通知书，通知期为1个月；2、与新的供应商签订服务协议，确认入场日期；3、清点原供应商服务撤离时的设备设施情况，明确责任情况；4、新供应服务商进场；意见交流时间意见交流时间财务风险管理系统财务风险管理系统 仲量联行仲量联

27、行 中国，北京中国，北京二零零五年四月二零零五年四月风险管理内容风险管理内容1、风险的定义2、分析风险3、风险的评估4、风险的记录5、风险解决方案6、附则第一章第一章 风险的定义风险的定义1、企业经济损失2、对企业发展带来严重的负面影响3、企业商誉严重降低或者丧失第二章第二章 分析风险分析风险风险的类型来源于公司外部风险1、客户带来的风险2、政府政策变更风险3、社会公众安全风险4、不可抗力的风险来源于公司内部风险1、公司制度变更风险2、公司策略变更风险3、忠诚度风险4、工作过失风险5、人事变动风险6、保险完善性风险7、遭遇欺诈风险第三章第三章 风险的评估风险的评估1、风险状况的评估2、风险的评估标准角度3、经营地以外区域的评估第四章第四章 风险的记录风险的记录1、风险评估记录2、日常风险标准记录3、风险案例记录第五章第五章 解决风险方案解决风险方案1、外部风险解决方案2、内部风险解决方案3、经营地以外区域风险解决方案意见交流时间意见交流时间