合同范本之与开发商签订购房合同

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1、与开发商签订购房合同【篇一：如何签订正式的购房合同】 ? 1.正式合同文本的签订 买房过程中最棘手的事情之一就是和房地产开发商签合同。人们都懂得，开发商对商品房买卖合同非常理解，都曾精心研究过，是签订商品房买卖合同的“高手”，而购房者对此却比较生疏，稍不注意就会陷入开发商布下的文字陷阱里。因此，在签订购房合同的时候，购房者一定要通过严谨缜密的思维和谈判，尽量地与开发商签订一份公平的购房合同。我们在此将罗列出其中的重要条款，但愿人们可以具体阅读、体会，相信会对购房者起到一定的提示和解释作用。 (1)认准签约主体 仔细验证房地产开发商的基本资料，确认公司名称与营业执照的名称完全一致，以免引起不必要

2、的纠纷。由于在商品房销售中，诸多开发商都会委托中介公司代销自己的楼盘。因此，购房者在签订商品房买卖合同时，无论接触的是开发商还是其委托的销售公司，都应认准签约主体(商品房预售许可证上标明的公司)，在交易中所波及的所有书面文献、材料也都应由签约主体出具。这样才干避免“一房多售”或骗取房款后携款潜逃的现象发生。此外，还需要验证合同中的建设项目根据和商品房销售根据与否与原件相似。 (2)仔细阅读合同内容 拿到商品房买卖合同后，购房者先不要签约，而应当一方面仔细阅读其中的内容，如果对其中的部分条款及专业术语不理解或者概念比较模糊，可以向本地的房地产开发主管部门征询，在自己所有理解之后才开始签约。 (3

3、)不要漏项 对商品房买卖合同中的所标注的商品房销售许可证、坐落位置、设计用途、建筑构造、面积等和土地来源状况及年限都应当逐项填写，以免浮现漏项，由于这些条款关系到所购房屋的合法性。 在现实中，诸多购房者对此并不注重，觉得房子在那摆着不会出错，当发现对方没有销售许可证和土地使用权证时，就很难证明对方欺诈，因此，在签订合同的时候，必须将这些内容明确地写进去。 (4)寻找谈判的机会 商品房买卖合同中有许多有关条款 都是空白的，这需要买卖双方协商后填写或补充商定。也就是说买卖双方均有权利对合同中的条款进行修改、增补或删减。但房地产商往往提前将空白行划去或填上于己有利的内容，使得购房者失去了平等谈判的机

4、会。这时候，购房者需要头脑苏醒地据理力求，如果自己不批准合同中的某项商定，就应当将自己的意见写进补充商定中。否则，签订认购书就视为你批准了合同中的条款。 (5)对于双方违约的解决应平等 在商品房买卖合同中，标明了甲方逾期交房和乙方逾期付款的相应解决条款，但核心内容是空白的，需要由甲乙双方协商填写。如果开发商在签订合同前就已经填写完毕，购房者就需要仔细对比，以达到双方违约期限及违约金利息都平等。 (6)有关房屋面积差别的解决 有关商品房面积的计算，我们在前面已有所交代。但是在这里还需要进一步予以详解： 国内最高人民法院有关审理商品房买卖合同纠纷案件合用法律若干问题的解释和建设部商品房销售管理措施

5、中，对房屋面积与合同商定不符的解决均有明确条款：出卖人交付使用的房屋建筑面积或套内建筑面积与商品房买卖合同商定的面积不符，如果合同中有商定，按照商定解决。如果合同中没有商定或者商定不明确，面积误差比绝对值超过3%，购房者可以规定解除合同、返还已付购房款及利息。如果购房者批准继续履行合同，房屋的实际面积比合同商定面积大的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房者按商定价格补足，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人承当，此部分所有权归购房者；房屋实际面积比合同商定面积小的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由卖方返还购房者，面积误差比超过3%部分的房价款由卖方双倍返还购房

6、者。 此外，购房者还须注重的就是我们所购买的房子是按建筑面积计算房款，这就有了套内建筑面积和公用建筑分摊面积之分(套内建筑面积是独立产权，公用建筑分如何签订正式的购房合同摊面积是共有产权)。如果购房者所签订的合同是按建筑面积计算房款，由于核对公用建筑分摊面积非常困难，不良开发商就有也许通过虚增公用建筑分摊面积来获得高额利润，也由此损害购房者的权益。因此，在合同中应明确标明公用建筑面积的米数或计算比例。固然，这一条款成立的前提是符合建设部商品房销售管理措施的规定。 (7)产权登记要明确 按国家商品房销售管理措施第34条的规定，开发商必须在商品房交付使用的60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记

7、的资料报送房屋所在地的房地产行政主管部门备案。都市房地产开发经营管理条例第33条规定，预售商品房的购房者应在商品房交付使用之日起90天内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购房者应当在销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。 因此，只要房地产开发商履行了按期提交相应资料的义务，就对房屋权属证书的获得和获得时间不负责任。 在现今的商品房买卖中，开发商往往承诺由其代办权属证书，因此，开发商不仅有在60日内提交资料备案的义务，同步尚有房屋交付使用(预售)90天内或者合同签订后(现售)90天内办理完产权登记手续的义务，否则就应当承当违约责任。固然，当事人双

8、方也可以在合同中另行商定上述时间期限。 (8)配套设施要明确 在商品房买卖合同中，商品房的上水、下水、供电、燃气、暖气的运营日期都是空白，这也需要由甲乙双方协商填写。 如今的诸多开发商都在这方面大玩文字游戏。例如她们会填写“入住时具有通水(电、气)条件”。看上去这句话没什么问题，但是细细品味就会发现其中大有文章可做：“入住时具有通水(电、气)条件”中的水电是临时的，还是正式的？入住时具有开通条件并不代表一定就能开通。因此，在这些条款中，需要明确注明具体的开通时间。虽然煤气的开通受入住率的限制，暖气的开通也受季节限制，但合同中都应对此有尽量明确的商定。同步，还应有对违约责任的解决措施。 (9)不

9、可轻视设计变更 诸多购房者不注重叠同中的设计变更条款，特别是对所购房屋无关的环境变更，由于她们觉得这些变更对自己没有太大影响。事实却并非如此，任何的设计变更都是有因素的，这种变更往往是为了符合开发商的利益，但同步却又有也许伤及购房者的利益，因此在签订此条款时更应审慎看待。 (10)明确合同附件际环境为准。 (11)注明商品房的抵押和租赁状况 在写明此点的时候，应当标明浮现抵押或租赁状况时，房地产开发商所应承当的责任、义务和违约补偿的具体事项。此外，还应具体填写商品房的质量及设备状况。 2.商品房买卖合同的补充合同 现如今，购房者需要购买住房的时候，都需要与开发商签订商品房买卖合同，这份合同是建

10、设部颁布的格式化文本。此外，购房者还可以将开发商承诺或双方协商一致的内容以补充合同的方式附在商品房买卖合同里，补充条款可多可少，因此，购房者应当提前考虑清晰，将自己想到的需要商定的问题添加进去。固然，也可以没有此项。由于补充合同是房屋购买合同里没有商定的事项，因此成为商品房买卖合同中重要的构成部分。因此，在补充条款签订的时候应考虑如下几种方面的问题： (1)应当把售楼书和其她广告的内容明确地写进补充合同里 购房者在购买商品房，特别是购买期房的时候，往往是在看了开发商印制的售楼书后才决定购买的。售楼书中有该楼盘的特点、交通、规划设计、房型、配套、装饰、设备等状况。从法律意义上讲，这份售楼书是开发

11、商的承诺，是开发商向购房者发出的一种要约邀请，但是它并不具有法律效力，最高人民法院有关审理商品房买卖合同纠纷案件合用法律若干问题的解释第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范畴内的房屋及有关设施所做的阐明和允诺具体拟定，并对商品房买卖合同的签订以及房屋价格的拟定有重大影响的，应当视为要约。该阐明和允诺虽然未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违背的，应当承当违约责任。”但为了避免也许产生的纠纷，最佳还是将这些内容写到商品房买卖合同或补充合同中最为稳妥。 (2)明确房屋所有权证的办理、获得时间产权证是认定房屋权属的法律根据，但在现实生活中，常常浮

12、现购房者在支付完房款后的很长一段时间内都拿不到产权证的状况，要想避免这种状况发生，就必须在补充合同中商定产权证获得的最后期限，并且标明如果到期购房者仍得不到产权证，有权退房及索取补偿。 (3)要明确如果按揭办不下来，责任应当如何分担如今，人们在购房的时候往往选择按揭贷款，但也有按揭办不下来的时候，办不下来的因素比较复杂，有购房者的因素，也有房地产开发商的因素，甚至尚有银行方面的因素。 因此，在付款方式的附件中就需要写明：如购房者无法获得银行的按揭贷款，责任应当由买、卖双方承当。但现实中，开发商往往在这方面大做手脚，合同中写着：购房者无法获得银行按揭贷款，应当在接到告知后的几天内付清余额。而购房

13、者往往由于粗心而忽视这一点，导致不必要的损失，因此，购房者在签订商品房买卖合同或补充合同时，应当将其明确标明。 (4)明确公摊建筑面积 目前，在所有的购房纠纷中，最多的就是公用面积的分摊问题，这重要是由于部分 开发商在公摊面积上故意大做文章，从而使购房者的权益受损。为了更好地保护自己，购房者在签订购房合同的时候一定要与开发商商定清晰，拟定公摊面积的数字，此外，还要商定公摊面积涉及哪一部分及其位置，并将其写在补充合同中。 (5)应当明确装修的原则 如今，房地产开发商纷纷打出了粗装修和精装修的牌子，但并没有写明如何算粗装修，如何算精装修，这时，就必须在合同中明确装修原则。如果装修的原则太笼统，粗装

14、修也许就会没有室内门和不粉刷，这可是需要很大耗费的；而精装修就也许用国产材料替代进口材料、用一般材料替代品牌材料等。 (6)明确违约责任 应当在商品房买卖合同或补充合同中写明，如果开发商在交付房屋时，交付的房屋达不到商品房买卖合同或补充合同的商定，购房者有权回绝收房，并且由开发商支付一定数额或比例的违约金，或者协商解决有关事宜，如果无法达到共识，购房者有权退房。 (7)明确退房责任 购房者入住时，一般装修房屋，这需要很大一部分投入，如果房屋浮现质量问题并波及到退房，你的装修费用就会白白丢掉，因此，必须写明退房后的解决措施：由于开发商因素导致的退房，开发商应在拟定的日期内退还购房款，并按一定的计

15、算措施支付给购房者补偿金(涉及银行的利息、罚金)。 (8)有关商品房交付时的商定 房屋交付时，开发商应向购房者提交房屋入住告知、建设工程竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用阐明书实测面积、钥匙收条。而这些都需要在补充合同中写明，以免事后浮现纠纷。 (9)明确房屋质量 房屋质量的好坏，直接影响到购房者的居住质量，也是购房者入住后最容易与开发商产生争议的地方。因此，应在补充合同中标明房屋质量的具体内容。例如：墙体平直的原则；房间的防水原则(顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、管线与地板结合处无漏水、渗水现象等)；表面裂缝的原则(内部无任何裂缝，墙壁表面平整)；管线安装与室内表面的平整原则；所用的建

16、筑材料应达到国家强制性原则等。 (10)明确收房入住时须交的费用购房者入住时，还需要交一部分的费用，其中涉及取暖费、物业管理费、煤气开户费等等，如果购房者没有记录清晰，很也许被开发商以其她名录索要有关的其她费用。 (11)明确配套设施 房屋的配套设施(涉及水电气、有线电视、电话、信报箱、宽带网络等)是入住时就必须用到的，因此，在房屋交付的同步应当具有使用条件。但是，有些时候，其中的部分设施却没能达到使用的规定，现行法律中也没有明确违约责任应当由谁承当，因此，为了避免后来的纠纷，应当将有关的条款写在补充合同中。 (12)明确物业 现实中，业主往往与物业产生诸多纠纷，为保证自己入住后的权益，购房者

17、应在补充合同中商定物业的有关状况，涉及物业权利的限制、物业费、环境卫生、保安、绿化等。 总之，购房者应当时刻谨慎、小心，秉着宜细不适宜粗的原则，签订商品房买卖合同或补充合同，从而最大限度地保护自身权益。固然，如果你能聘任律师帮你办理有关事情，那是最佳的，由于在商品房买卖中波及诸多专业的法律知识，聘任律师能避免买卖合同中的陷阱，虽然这需要支付部分费用，但却可以减少购房的风险。 3.有关建筑面积的补充条款 虽然在前面我们曾经针对房屋建筑面积的问题有过有关阐明，但是我们在这里还需要进行具体的论述，由于这是最容易让购房者吃亏的环节，稍一不慎就有也许遭受很大的损失，可是由于合同上的漏洞，我们还无法获得相

18、应的补偿。那么，在签订具体合同的时候，我们在建筑面积方面应当具体注意哪些问题呢？ (1)购房者要考虑到套内建筑面积涉及着套内的墙体面积，虽然外墙的一半厚度计入套内建筑面积，但砖构造的房子底层墙体都厚，越往上墙体越薄，因此，同单元、不同楼层的套内使用面积(外墙米数)还是有很大差别的，即便是同一楼层，楼两侧单元的套内使用面积也要比中间的单元套内使用面积小某些。 (2)购房者要记住，套内的使用面积即人们俗称的“地毯面积”，并不是真的按地毯面积计算，房间内的管道井所占的面积也是被计入套内使用面积的。由于目前多数的楼宇都采顾客外查表，暖气也实行分户计量，往往共用的管道井从房屋中通过，因此，在买房的时候，

19、要让房地产商标明你所购买房屋的管道井所占面积究竟有多大，以免你的套内建筑面积里记入公用的竖管井面积。 (3)套内建筑面积涉及阳台的建筑面积。我们都懂得，封闭式阳台的面积按外围水平投影面积计算；非封闭式阳台的面积按外围水平投影面积的一半计算。因此，购房者在签订合同的时候，必须理解所购商品房的阳台是不是封闭式的，由于封闭式阳台是需要报批的，这在商品房规划设计图上有所标注，但有些房地产商往往将非封闭阳台改成封闭式阳台，以赚取其中的差额。 (4)现今商品房的辅助建筑越来越多，例如：“飘窗”、室内的楼梯、阁楼、分体空调机位等，按规定，这些辅助建筑有些可以计算面积，有些不可以计算面积，但购房者在不清晰的状

20、况下，开发商往往将其所有算入购房面积中，为了避免后来不必要的纠纷，购房者最佳在买房 时向房地产商问清晰哪些辅助建筑算套内建筑面积，哪些辅助建筑不算套内建筑面积。 (5)如今的购房者在与房产开发商签订购房合同步，往往忽视对建筑面积(公摊面积)的商定，从而导致开发商有条件随意增长公摊面积，使购房者的利益受到侵害，因此，在签订预售商品房购房合同的时候，一定要在合同的补充条款中标明，分摊面积应当由“有资质的测绘单位出具商品房预售面积测绘技术报告书及其分摊状况：被分摊的公用部位的名称、用途、所在位置、面积；参与分摊公用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；不分摊的公用部位。”这些所有都

21、应当写清晰。 (6)我们都懂得，房屋使用率是套内使用面积与建筑面积之比，也就是说，房屋使用率越高，建筑面积就越小，购房者所使用的空间就越大，但是，在一般状况下，购房者不太理解房屋使用率的具体数值，在签订商品房合同的时候，只能接受开发商提出的房屋使用率，事实上，设计合理的住宅楼使用率为：高层塔楼约在72%75%；高层板楼约在78%80%；多层住宅建筑在85%左右。理解了这些数值，购房者便可以事先计算出所购房屋的使用率，并以此判断开发商所说的使用率与否精确，以及房地产开发商的信誉如何，从而考虑与否签订购房合同。【篇二：签购房合同八大注意事项】 签购房合同注意事项 一 查证 1最重要的应当看两证，一

22、种是国有土地使用证，一种是预售许可证。一定要看原件。要看清晰您所预购的房屋是不是在预售范畴之内，以保证将来顺利的办理产权证。 商品房预售，开放经营公司应当与消费者签订商品房预售合同，预售人应当在签约之日起三十日内持商品房预售合同向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。保证将来顺利的办理产权证。 2必须规定承诺办理产权证的时间。明确房产证办理的具体时间以及无房产证、迟办房产证的违约责任。出卖人应当协助买受人于房屋交付之日起或合同签订之日起日内，办理产权登记手续。(第一阶段，开发公司应当在交付使用后日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送产权登记机关；第二阶段的日里，由买受人

23、办理产权登记手续) 3应注意新建商品房应获得住宅交付使用许可证后方可交付使用，无住宅交付使用许可证的，公安部门不予办理入户手续。 4房地产开发公司在商品住宅交付使用时，应当向消费者提供住宅质量保证书和住宅使用阐明书，并按住宅质量保证书的商定承当保修责任。保证将来顺利的办理产权证。 二 房屋面积的条款 1建筑面积、套内面积、使用面积和公摊的面积(自己分摊的公用面积)及其测量措施要明晰。具体做法：a,应在条款中写明建筑面积，建筑面积中含公用面积的构成部分及具体平米数、使用面积平米数、建筑面积与使用面积的比例。 b,公摊面积：和开发商商定清晰，不仅要有一种笼统的公摊面积的数字，并且要商定公摊的是哪一

24、部分，要拟定公摊的位臵。目前有诸多赠与这个，赠与那个，事实上有的时候是公用的面积。 c,其她：所购楼房的楼号、房号、单元在整幢楼中的位臵示意图、单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。此外房子宏观规划（重要是外部环境）要具体商定。 面积差别的解决方式：一种是双方自行商定，商定使用面积不能不小于1%，或者0.5%；另一种，商定面积误差比绝对值在3%以内的据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，开发商必须承当违约责任，同步容许购房者退房。某些开发公司将这一条规定在合同中直接格式化为“多退少补、据实结算”，此点必须注意不接受，商定清晰。 2房屋质量的条款 要具体地把质量规定写进合同。如：卧室、厨房、

25、卫生间的装修原则、级别，建材配备清单、级别，屋内设备清单，水、电、气、管线畅通，门、窗、家具瑕疵，房屋抗震级别等。同步，合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保质期等。(下水道堵塞、墙面渗水、屋顶漏雨、墙体起鼓等等问题) 注意：波及装饰、设备原则承诺和基本设施、公共配套建筑正常运营的承诺时，合同规定双方对有关承诺的违约责任作出解决商定。避免笼统地写上“由出卖人继续完善”或是“由买卖双方协商解决”，或干脆空白不填。此外要注意楼盘社区内的规划及配套与否与广告阐明相符。如户型、绿化、有关配套设施、开发商对社区的承诺等，可以以“附页”或“附条件合同”的形式签订。 下列状况，购房人由于房屋质量问题，有权

26、规定解除合同并规定补偿损失：房屋主体构造质量不合格，不能交付使用；房屋交付使用后，房屋主体构造质量经检查确属不合格；因房屋质量问题严重影响正常居住使用。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承当修复责任；出卖人回绝修复或者在合理期限内迟延修复的，买受人可以自行或者委托她人修复。修复费用及修复期间导致的其她损失由出卖人承当。 注意查看交付原则：多数开发公司选择的是第一种交付原则，即“该商品房经验收合格”。而国务院都市房地产开发经营管理条例中已明确规定，住宅社区等群体房地产开发项目应当进行综合验收，分期开发的应当分期验收，否则不得交付使用。保证将来顺利的办理产权证。 三 交房时间和预期

27、交房条件 在预售合同中应予明确交付时间。例如交房装饰原则、物业的服务项目、收费等，同步明确违约责任。注意开发商运用“合理顺延”权利过长延迟交楼时间。对于某些不合理的、缺少根据的收费，如发展商聘任律师的费用、委托中介费、银行手续费等，拒付。要清晰您所预购的房屋是不是在预售范畴之内，应注意：如要购买地下车库应注明地下车位的范畴、车位号、预售面积、预售价款，维修费、物管费等等。 房子的保修期限和范畴。对维修期限、条件作出商定。 明确按揭办不下来的话，双方的责任。目前买房一般需要按揭，的确有的状况下按揭没有办下来，没有办下来的因素比较复杂，有购房者的因素，也也许有房地产开发商的因素，甚至也有某些是银行

28、方面的因素，也有某些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。楚您所预购的房屋是不是在预售范畴之内，应注意：某些比例数字。例如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几。 四 不可抗力条款保证将来顺利的办理产权证 不可抗力应当是指不能预见、不能避免、不能克服的客观状况，例如说地震、发洪水等等，一般开发商一般把不可抗力的范畴扩展了，例如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，例如说契约协定后政府颁布的法规和本来不同，例如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力。建议一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的状况下，商定在最小的范畴内，不要扩展

29、，扩展后来，延期交房的时候，她都可以说我免责。 五 补充条款签合同要注意的事项 由于补充合同大多具有建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全搞懂。因此，购房人不要急于和开发商签订补充合同，先将补充合同拿回来，找专家进行征询，将补充合同中不合理的地方找出来，并对其进行修改。同步由于补充合同是由开发商拟定的，保护购房人的条款很少，因此，应在专家的指引下，在补充合同中增长保护购房人的条款。如果开发商不能满足购房人以上的合理规定，那么，购房人最佳不要和开发商签订补充合同。 六 退房条件 如果浮现如下八种状况，购房人可提出退房。 1.实测面积与合同商定面积误差绝对值超过3%。楚您所预购的房屋是不

30、是在预售范畴之内。 2.开发商逾期交房构成主线违约，即逾期交房达到合同商定的退房日期。 3.开发商变更规划、设计影响房屋构造型式、户型、空【篇三：如何签订正式的购房合同】 如何签订正式的购房合同 买房过程中最棘手的事情之一就是和开发商签合同。人们都懂得，开发商对商品房买卖合同非常理解，都曾精心研究过，是签订商品房买卖合同的“高手”，而购房者对此却比较生疏，稍不注意就会陷入开发商布下的文字陷阱里。因此，在签订购房合同的时候，购房者一定要通过严谨缜密的思维和谈判，尽量地与开发商签订一份公平的购房合同。我们在此将罗列出其中的所有条款逐个解读，但愿亿房网友可以具体阅读、体会，相信会对购房消费起到一定的

31、提示和解释作用。 如何签订正式的购房合同 (1)仔细阅读合同内容 拿到商品房买卖合同后，购房者先不要签约，而应当一方面仔细阅读其中的内容，在自己所有理解之后才开始签约。 (2)认准签约主体同当事人的商定 商品房买卖合同开篇中的合同当事人的商定需仔细验证房地产开发商的基本资料，确认公司名称与营业执照的名称完全一致，以免引起不必要的纠纷。由于在我市的商品房销售中，诸多开发商都会委托代理公司代销自己的楼盘。因此，购房者在签订商品房买卖合同时，无论接触的是开发商还是其委托的销售公司，都应认准签约主体(衡水市商品房预售许可证上标明的公司)，在交易中所波及的所有书面文献、材料也都应由签约主体出具。这样才干

32、避免“一房多售”或骗取房款后携款潜逃的现象发生。 (3) 合同第一条项目建设根据 1、注意土地使用年限，国内法规规定，住宅的土地使用权年限为70年，商业用地40年，如开发商获得土地使用权较早，而购买人签订合同较晚，则对购房人的土地使用权有一定影响。 2、注意开发商的三证：国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，如合同中哪怕就差一证，购买人最佳不要签约，由于开发商如未办理此一证，则开发商无法获得商品房预售许可证，那么也许无法办理房屋所有权面积和土地使用权证。 (4)合同第二条商品房销售根据 如开发商未获得的商品房预售许可证，为实现顺利销售，在合同中填列虚假或过期的预售许可证号，则

33、构成欺诈。 (5)合同第三条买受人所购商品房基本状况购买人一方面应明确商定所购房的具体楼号、楼层及房号，以避免开发商一房多卖。另一方面在明确商定楼盘的层高和主体构造、建筑面积、套内面积。明确商定房型(几室几厅)。 (6)、合同第四条买受人商品房所在项目基本状况 要明确商定合同中的各项目，如绿化率、物业管理用房、停车场建筑面积等。并商定全体业主享有物业管理条例规定的各项权利，明确商定车库、停车场的所有权、使用权 (7)、合同第五条计价方式及价款 明确商定房屋的总价款及计价方式，对房价款外的费用，不要作商定。 (8)、合同第六条付款方式及期限 此条是购房人最重要的合同业务，购买人应根据自身的经济能

34、力对付款方式进行谨慎抉择;付款时应妥善保存好有关的发票、收据，此为购房人最重要的证据之一;如是选择按揭贷款方式付款的，一般都由开发商办理。因此购买人要及时获得有关的合同、贷款发票，以证明购买人及时履行了付款义务。 此条还应特别注意商定买受人逾期付款的违约责任，要注意商定的逾期时间尽量长些为好，以保证合同仍能继续履行;出卖人解除权的商定，商定的逾期时间尽量长些，违约金尽量低些。 (9) 、合同第七条买受人逾期付款的违约责任 本条是商定我们自己的违约责任。要注意商定的逾期时间尽量长些为好，以保证合同仍能继续履行。合同商定的违约金越低越好，尽量不要超过每日万分之三。 (10)合同第八条面积确认及面积

35、差别解决 有关商品房面积的计算，但是在这里还需要进一步予以详解： 国内最高人民法院有关审理商品房买卖合同纠纷案件合用法律若干问题的解释和建设部商品房销售管理措施中，对房屋面积与合同商定不符的解决均有明确条款：出卖人交付使用的房屋建筑面积或套内建筑面积与商品房买卖合同商定的面积不符，如果合同中有商定，按照商定解决。如果合同中没有商定或者商定不明确，面积误差比绝对值超过3%，购房者可以规定解除合同、返还已付购房款及利息。如果购房者批准继续履行合同，房屋的实际面积比合同商定面积大的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房者按商定价格补足，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人承当，此部分所

36、有权归购房者;房屋实际面积比合同商定面积小的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由卖方返还购房者，面积误差比超过3%部分的房价款由卖方双倍返还购房者。 此外，购房者还须注重的就是我们所购买的房子是按建筑面积计算房款，这就有了套内建筑面积和公用建筑分摊面积之分(套内建筑面积是独立产权，公用建筑分摊面积是共有产权)。如果购房者所签订的合同是按建筑面积计算房款，由于核对公用建筑分摊面积非常困难，不良开发商就有也许通过虚增公用建筑分摊面积来获得高额利润，也由此损害购房者的权益。因此，在合同中应明确标明公用建筑面积的平方米数或计算比例。固然，这一条款成立的前提是符合建设部商品房销售管理措施

37、的规定。 (11)、合同第九条交房期限及条件 一方面应明确商定交房期限;另一方面应明确商定交房条件，根据建设部房屋建筑工程和市政基本设施工程竣工验收备案管理暂行措施的规定，证明商品房经验收合格的文献就是由衡水市建委颁发的建筑工程竣工验收备案表，开发商在商品房交付时必须向购房人出示，否则，购房人有权回绝接受房屋，开发商应承当逾期交付房屋的违约责任;然后在明确商定基本设施，公共配套建筑交付的具体时间;最后对因不可抗力或合同商定因素需延期交付使用的，商定出卖人应在发生之日起10日内书面告之买受人。 同步还需注旨在商品房买卖合同中，商品房的供水、供电的运营日期都是空白，这也需要由甲乙双方协商填写。如今

38、的诸多开发商都在这方面大玩文字游戏。例如她们会填写“入住时具有通水(电、气)条件”。看上去这句话没什么问题，但是细细品味就会发现其中大有文章可做：“入住时具有通水(电、气)条件”中的水电是临时的，还是正式的?入住时具有开通条件并不代表一定就能开通。因此，在这些条款中，需要明确注明具体的开通时间。虽然煤气的开通受入住率的限制，暖气的开通也受季节限制，但合同中都应对此有尽量明确的商定。 (12)、合同第十条出卖人逾期交房的违约责任 在商品房买卖合同中，标明了甲方逾期交房和乙方逾期付款的相应解决条款，但核心内容是空白的，需要由甲乙双方协商填写。如果开发商在签订合同前就已经填写完毕，购房者就需要仔细对

39、比，以达到双方违约期限及违约金利息都平等。为保障自己的权益，商定逾期交房时间越短越好，最佳不要超过1个月，商定出卖人逾期交房违约金越高越好，目前衡水的开发商普遍是商定万分之二;此外在购买人的解除权商定中，开发商逾期的时间不超过30日，解除合同的违约金尽量高些。 (13)、合同第十一条交接 目前诸多开发商都是以电话告知的方式交房，应商定开发商向我们提交房屋入住告知书建设工程竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用阐明书实测面积、钥匙收条。而这些都需要在补充合同中写明，以免事后浮现纠纷。 (14)、合同第十二条规划、设计变更的商定 诸多购房者不注重叠同中的设计变更条款，特别是对所购房屋无关的环境变

40、更，由于她们觉得这些变更对自己没有太大影响。事实却并非如此，任何的设计变更都是有因素的，这种变更往往是为了符合开发商的利益，但同步却又有也许伤及购房者的利益，因此在签订此条款时更应审慎看待。 因是开发商因素导致购房人解除合同的，开发商商定的违约金不应低于银行同期贷款利率。买受人要力求。 (15)、合同第十三条有关办理房地产权属 此条是有关部门联合制定的格式化条款，可以说已是尽最到力保护消费者的利益了，既然是格式化条款，也就只能一带而过。 (16)、合同第十四条出卖人有关装饰、设备原则承诺的违约责任 如今，房地产开发商纷纷打出了粗装修和精装修的牌子，但并没有写明如何算粗装修，如何算精装修，这时，

41、就必须在合同中明确装修原则。建议在合同附件四中加以具体明细。 (17)、合同第十五条有关产权登记的商定 因开发商的因素，无法办理产权登记，导致购买人解除合同的，商定的违约金尽量高些，最佳在10%左右。(开发商常商定1%)同步，购房者还应懂得，房地产开发公司获得了商品房预(销)售许可证和预登记告知单后，在与承购人签订商品房买卖合同之日起30日内，由房地产开发公司向项目管辖范畴的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续;同步，开发商应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。据有关政策如没有备案和不予备案的，一般是有下列状况之一的,不予备案： 1)未经项目预登记的; 2)预售的商

42、品房项目有转让行为的(已办理项目转让变更手续的除外);3)预售的商品房项目已抵押，抵押登记部门未出具解除抵押关系证明的，抵押权人未出具批准发售、再抵押(按揭)的书面证明的; 4)不符合商品房预(销)售许可证上规定的预(销)售时限及预(销)售范畴的商品房; 5)其他法律法规严禁发售的。 (18)、合同第十六条、十七条、十八条此三条和该合同第十三条同样为政府格式化条款，在此就没有必要注解。 (19)、合同第十九条单方解除合同 建议购房者在房地产交易双方中有关单方解除合同的违约金商定，其违约金的比率应保持一致，保持权益的对等。 (20)、合同第二十条争议解决方式 对于开发商而言，千般会选择仲裁，一则

43、是仲裁具有高效的特点，一裁终局符合市场经济迅速解决纠纷的规定，开发商不必耗费太多精力;二则开发商实力相对较强，可以聘任专业律师为其出筹划策，赢得仲裁。对于购房者而言，最佳选择诉讼，一则诉讼费用相对低廉，相对于开发商，处在弱势的购房者诉讼时间可以不计，但诉讼成本则会考虑;二则诉讼具有可救济性，如果仲裁裁决实体错误，也只能一声叹息、懊悔，而若诉讼裁决实体错误，则可以向法院申请再审，法院会再审改判为其讨回公道。 因此，我们建议购房者在争议的解决方式上，尽量不要商定仲裁条款，目前我市涉及国内的仲裁程序还不完善，救济途径不太畅通。 (21)、合同第二十一条附件中的商定 1、在买卖合同附件一商品房平面图：

44、应规定开发商涉及方位图及分门分层平面图等，并且还要用红笔将所购房屋圈红，并注明房间面积，加盖骑缝章或签字。此外，还应附上商品房房屋设计和环境布局的原设计及规划图纸，而不应将此项空下，空下就是以实际环境为准。 2、在买卖合同附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成：目前，在所有的购房纠纷中，最多的就是公用面积的分摊问题，这重要是由于部分开发商在公摊面积上故意大做文章，从而使购房者的权益受损。为了更好地保护自己，购房者在签订购房合同的时候一定要与开发商商定清晰，拟定公摊面积的数字，此外，还要商定公摊面积涉及哪一部分及其位置。 3、在买卖合同附件三出卖人对该商品房的阐明：此为开发商的格式话、公文话语言，一眼带过既可。