物业管理法规中涉及的重要条款

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1、物业管理法规中波及的重要条款一、物业管理条例第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务公司，由业主和物业服务公司按照物业服务合同商定，对房屋及配套的设施设备和有关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和有关秩序的活动。 第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的商定，接受物业服务公司提供的服务； （二）建议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参与业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作；

2、 （七）监督物业服务公司履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和有关场地使用状况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（如下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其她权利。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）准时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其她义务。 第三十

3、一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范畴，承当物业的保修责任。 第三十四条一种物业管理区域由一种物业服务公司实行物业管理。第四十二条业主应当根据物业服务合同的商定交纳物业服务费用。业主与物业使用人商定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其商定，业主负连带交纳责任。 第四十四条物业服务公司可以根据业主的委托提供物业服务合同商定以外的服务项目，服务报酬由双方商定。 第四十六条对物业管理区域内违背有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务公司应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。第四十七条物业服务公司应当协助做好物业管理区域内的安全防备工作。发生安全事故时，物业服

4、务公司在采用应急措施的同步，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救济工作。 物业服务公司雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。 第四十八条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人商定，但不得违背法律、法规和管理规约的有关规定。 物业使用人违背本条例和管理规约的规定，有关业主应当承当连带责任。第五十二条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承当物业管理区域内有关管线和设施设备维修、养护的责任。 前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。 第五十三

5、条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务公司。 物业服务公司应当将房屋装饰装修中的严禁行为和注意事项告知业主。第五十四条住宅物业、住宅社区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼构造相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作她用。 专项维修资金收取、使用、管理的措施由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 第五十六条物业存在安全隐患，危及公共利益及她人合法权益时，负责人应当及时维修养护，有关业主应当予以配合。 负责人不履行维修养护义务的，经业主大会批准，可以由物业服务

6、公司维修养护，费用由负责人承当。 第六十七条违背物业服务合同商定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务公司可以向人民法院起诉。 二、物业服务收费管理措施第二条 本措施所称物业服务收费，是指物业管理公司按照物业服务合同的商定，对房屋及配套的设施设备和有关场地进行维修、养护、管理，维护有关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。 第八条物业管理公司应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的明显位置，将服务内容、服务原则以及收费项目、收费原则等有关状况进行公示。 第九条业主与物业管理公司可以采用包干制或者酬金制等形式商定物业服务

7、费用。 包干制是指由业主向物业管理公司支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理公司享有或者承当的物业服务计费方式。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按商定比例或者商定数额提取酬金支付给物业管理公司，其他所有用于物业服务合同商定的支出，结余或者局限性均由业主享有或者承当的物业服务计费方式。 第十一条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成涉及物业服务成本、法定税费和物业管理公司的利润。 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金涉及物业服务支出和物业管理公司的酬金。 物业服务成本或者物业服务支出构成一般涉及如下部分： 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业

8、共用部位、共用设施设备的平常运营、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业管理公司固定资产折旧； 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、经业主批准的其他费用。 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。第十五条业主应当按照物业服务合同的商定准时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违背物业服务合同商定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理公司可以依

9、法追缴。 业主与物业使用人商定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其商定，业主负连带交纳责任。 物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。第十六条纳入物业管理范畴的已竣工但尚未发售，或者因开发建设单位因素未准时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。 三、物权法第六章 业主建筑物辨别所有权第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其

10、她业主的合法权益。 第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承当义务；不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城乡公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城乡公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其她公共场合、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当一方面满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过发售、附赠或者出租等方式商定。 占用业主共有的道

11、路或者其她场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 第七十五条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会予以指引和协助。 第七十六条 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解雇物业服务公司或者其她管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其她重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主

12、且占总人数三分之二以上的业主批准。决定前款其她事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主批准。 第七十七条 业主不得违背法律、法规以及管理规约，将住宅变化为经营性用房。业主将住宅变化为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主批准。 第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以祈求人民法院予以撤销。 第七十九条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用状况应当发布。 第八十条 建筑物

13、及其附属设施的费用分摊、收益分派等事项，有商定的，按照商定；没有商定或者商定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例拟定。 第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务公司或者其她管理人管理。 对建设单位聘任的物业服务公司或者其她管理人，业主有权依法更换。 第八十二条 物业服务公司或者其她管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。 第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违背规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害她人合法权益的行为，有权根据法律、法规以及管

14、理规约，规定行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、补偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 四、住宅室内装饰装修管理措施第五条住宅室内装饰装修活动，严禁下列行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质级别的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重构造；（二）将没有防水规定的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（四）损坏房屋原有节能设施，减少节能效果；（五）其她影响建筑构造和使用安全的行为。本措施所称建筑主体，是指建筑实体的构造构造，涉及屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基本等。本措施所称承重构造，是指直

15、接将自身自重与多种外加作用力系统地传递给基本地基的重要构造构件和其连接接点，涉及承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。第六条装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（一）搭建建筑物、构筑物；（二）变化住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；（三）拆改供暖管道和设施；（四）拆改燃气管道和设施。本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经都市规划行政主管部门批准；第（三）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（四）项行为应当经燃气管理单位批准。住宅室内装饰装修超过设计原则或者规范增长楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质级别的设计单位提出设计方案。第八条改动卫生间

16、、厨房间防水层的，应当按照防水原则制定施工方案，并做闭水实验。 第十一条装饰装修公司从事住宅室内装饰装修活动，应当遵守施工安全操作规程，按照规定采用必要的安全防护和消防措施，不得擅自动用明火和进行焊接作业，保证作业人员和周边住房及财产的安全。第十二条装修人和装饰装修公司从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。第十三条装修人在住宅室内装饰装修工程动工前，应当向物业管理公司或者房屋管理机构（如下简称物业管理单位）申报登记。非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当获得业主的书面批准。第十五条物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的严禁行为和注意事项告知装修人和装修人

17、委托的装饰装修公司。装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。第十六条装修人，或者装修人和装饰装修公司，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务合同。住宅室内装饰装修管理服务合同应当涉及下列内容：（一）装饰装修工程的实行内容；（二）装饰装修工程的实行期限；（三）容许施工的时间；（四）废弃物的清运与处置；（五）住宅外立面设施及防盗窗的安装规定；（六）严禁行为和注意事项；（七）管理服务费用；（八）违约责任；（九）其她需要商定的事项。第十九条严禁物业管理单位向装修人指派装饰装修公司或者强行推销装饰装修材料。第二十条装修人不得回绝和阻碍物业管理单位根据住宅室内装饰装修管理服务合同的商定，对住宅室

18、内装饰装修活动的监督检查。第三十条住宅室内装饰装修工程竣工后，装修人应当按照工程设计合同商定和相应的质量原则进行验收。验收合格后，装饰装修公司应当出具住宅室内装饰装修质量保修书。物业管理单位应当按照装饰装修管理服务合同进行现场检查，对违背法律、法规和装饰装修管理服务合同的，应当规定装修人和装饰装修公司纠正，并将检查记录存档。 第三十三条因住宅室内装饰装修活动导致相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和补偿；属于装饰装修公司责任的，装修人可以向装饰装修公司追偿。装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施导致损失的，由装修人负责补偿。第三十五条装修人未申报登记进行住宅室内装饰

19、装修活动的，由都市房地产行政主管部门责令改正，处5百元以上1千元如下的罚款。五、住宅专项维修资金管理措施第二条商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，合用本措施。本措施所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。第三条本措施所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之构造相连的非住宅业主共有的部位，一般涉及：住宅的基本、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本措施所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有

20、关非住宅业主共有的附属设施设备，一般涉及电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。第十八条住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作她用。第二十条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由有关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由有关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金

21、的比例分摊；其中，应由业主承当的，再由有关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各有关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由有关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。第二十一条住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，波及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。第二十二条住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照如下程序办理：

22、（一）物业服务公司根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务公司的，由有关业主提出使用建议；（二）住宅专项维修资金列支范畴内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；（三）物业服务公司或者有关业主组织实行使用方案；（四）物业服务公司或者有关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；（五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核批准后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的告知；（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。第二十五条下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：（一）依法应当由建设单位或者施工单位承当的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；（二）依法应当由有关单位承当的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；（三）应当由当事人承当的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；（四）根据物业服务合同商定，应当由物业服务公司承当的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。