碧桂园集团房地产成本核算指导

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1、 .wd.碧桂园集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-1-2-1版本：V2.0 版 页码：第 1 页共 40 页碧桂园集团房地产成本核算指导V2.0 版制度编码FR-1-2-1制度类型核心业务流程部门支持流程编写部门集团财务资金部审批人伍碧君总经理版本修改情况生效日期V1.0 版初稿试行2009-06-29V2.0 版1、对付款成本工程进展了修订2、新增了局部业态档案3、对核算对象划分口径进展了更新4、成本分摊针对自有物业的处理进展了规 定5、对成本核算准则进展了调整6、增加成本财务接口业务规则2013-01-01碧桂园集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-1-2-1版本：V2.0 版

2、 页码：第 2 页共 40 页目录第一章总 则3第二章成本核算的 根本程序3第三章成本核算的根基工作4第四章确定成本核算对象7第五章成本项及费用的核算11第六章科目设置16第七章成本的归集与分配18第八章成本的结转34第九章成本报表37第十章成本财务接口业务规则37第十一章 附 则40碧桂园集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-1-2-1版本：V2.0 版 页码：第 3 页共 40 页第一章总 则一、 为标准房地产开发企业成本核算和成本管理，正确计算开发产品成本，为成本 管理和动态成本分析提供合理的数据，根据?企业会计准则?及集团公司对成本管理的 要求，制定本核算标准。二、房地产开发企业成

3、本核算的任务是：建设和完善成本核算根基工作，严格遵守 成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、 完整地提供成本核算数据。三、各房地产开发企业，建设成本核算责任制，不断加强成本核算根基工作，区域 内部组织成本核算标准的学习和培训。四、本指导仅供参考，各区域、工程可根据实际情况灵活运用。第二章成本核算的 根本程序一、成本核算的 根本程序确定成本核算对象设置会计科 目和账簿归集开发成本费用结转完工产品成本结转完工产品的主营业 务成本编制成本报表确定成本分配方法碧桂园集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-1-2-1版本：V2.0 版 页码：第 4 页共 40

4、页第三章成本核算的根基工作一、建设、健全原始记录制度一、工程建设各阶段应取得与财务核算相关资料：资料名对应部门作用注意要点拿 地 阶 段可行性报告投资管理部了解工程调研情况成交确认书投资管理部了解土地情况摘牌面积、土地款等土地合同投资管理部了解土地情况出让面积、土地款等与政府约定的其他资料投资管理部如会议纪要、红头文件等，了解土地情况注意土地出让过程中的特殊约定土地款、相关税费及补投资管理部成本归集的依据土地款发票是否齐全、合法、支付土地偿款等票据工程管理部费用对应土地使用证信息开发周期、开发方案工程管理部用于了解工程情况掌握开发范围和开发不同环节时间前 期 准 备立项文件工程管理部土地增值税

5、需要信息、资料了解立项范围、以及对应成本核算和销售苑区范围开发数据简表、型号表区域工程管理?开发数据简表?记录基底1、根据现有的施工许可证、国土证上面面积、室外车位面积、道路用地、绿化用地、总用地面所载的面积数据，核对?简表?的面积积、可售建筑面积、建筑面是否准确，并核对栋号是否齐全。积等数据。?型号表?记录部、工程管理2、工程推进各阶段所发生的成本，按当 各苑区型号构成、不同型号部 月开发数据简表中最新数据处理，以后的相关面积数据等，随着项更新数据时对以前的成本分摊不进展追目报建、预售、竣工，面积溯调整重大差异除外。数据会进展相应更新。均可作为成本拆分的依据。碧桂园集团房地产成本核算指导编号

6、：BGY-FR-1-2-1版本：V2.0 版 页码：第 5 页共 40 页世邦六证表工程总办附有该工程从土地到竣工由“土地办证清单、“立项文件、“建设工程规划许可证、“建设工程的相关信息，划分成本对施工许可证、“商品房预售许可证、区域办公室象、成本拆分等均可参考上“竣工验收证组成，应核对其是否准面相关信息确工程任务表工程总办参考其工程进度的安排工程任务安排因现场实际情况、公司策略等因素而改变，财务获得更新信息实际开工时间工程部局部苑区方案和实际开工 时间差异较大，其成本分摊需用时间判断开工时间及对应的开工苑区范围明确自有物业与公共配工程管理部判断作为“固定资产或分各苑区开工时,应向业务部门了解

7、自有套设施范围摊成本进苑区的主要依据物业情况，以便确定成本核算对象与施工方及监理单位等工程管理部、成本归集的依据合同金额、合同范围、工程工程内容等签订相关工程合同造价管理部成本预算造价造价管理部成本归集、成本分析的依据组成总包合同总金额的预算信息成本核算对象资料工程管理部、造价管理部划分成本核算对象的依据成本核算的载体与核心项 目 建 设工程进度款、零星工程工程管理部、成本归集的依据1、核对金额是否正确、工程款支付比例付款审批表是否合理、造价是否按要求进展房地产支付工程款相关附列资料工程划分等。 2、进度款支付申请表应由造价部审定支 付款项。代扣款项3、本期完成工程造价确认表应由施工方造价管理

8、部和监理单位签发。4、造价管理部申请计价表应显示到施工栋号。5、形象进度说明工程管理部应已复核。6、除造价部审核外的成本必须附明细资碧桂园集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-1-2-1版本：V2.0 版 页码：第 6 页共 40 页料，可以表达受益范围、成本构成、标准等。预 售 阶 段预售款监控银行资料财务资金部集团对于银行账户资料存档要求监控协议财务资金部预售范围、推售时间营销中心预售时间及对应的苑区范围预售占地和建筑面积工程管理部成本拆分的依据核对栋号是否齐全，用地面积是否与国 土证一致，建筑面积较报建时差异是否合理销售物业交楼时间营销中心结转主营业务收入的依据 和成本核算单位是否出

9、现 不同时期交付而进展第二次拆分交楼时间及对应苑区范围预售物业与施工区域对照表营销中心财务资金部成本核算对算与销售苑区的对应关系以销售栋号对应成本核算的施工栋号做一个对照表，以便账务处理竣 工 验 收初步和最终结算资料造价管理部成本归集的依据核对栋号是否齐全，初步结算还应核对是否包含现场签证等工程发票工程管理部、造价管理部等成本归集的依据工程款发票是否齐全、票据是否合法实测占地和建筑面积等工程管理部成本拆分的依据核对栋号是否齐全，用地面积是否与国土证一致，建筑面积较预售时差异是否 合理二、健立健全各项财产物资的收发、领退、清查和盘点制度 做好各项物资的收发、领退、清查和盘点工作，是正确计算成本

10、的前提。库存物资要定期盘点，做到账实相符，以保护其安全。各项财产物资收发要按成本对象、成本要 素进展分类核算。房地产行业局部原材料，如用于装饰、装修、绿化、电器用品等是直接在房地产公碧桂园集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-1-2-1版本：V2.0 版 页码：第 7 页共 40 页司作为库存出入库管理，物料领用必须按成本核算对象、付款成本工程进展分类核算。 板房物品也需要作为库存管理，对于物品的领用、摆放、调拨、报损、盘点等应设置完 备的登记制度。第四章确定成本核算对象一、 确定成本核算对象的 根本原则1.产权归属 开发产品能够对外销售、有产权的，应作为独立的成本核算对象。不能对外销 售

11、且产权归业主共有的，成本最终应分摊到可售物业中，可先作为过渡性成本 对象进展归集，然后再将其相关成本摊入能够对外销售的成本对象。各公司根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的公共配套设施主要是指具有独立使用功能的主要配套设施如跨河桥梁、跨线桥、体育馆、 售楼部、会所、交通中心等，不管是否有产权，不管其支出是否摊入商品房等 开发产品成本，均单独作为成本核算对象归集。 对于只为一个成本核算对象服务的、应摊入商品房等开发工程成本且造价较低 的配套设施，可不单独作为成本核算对象，其开发费用直接计入开发工程的成 本，如保安亭、垃圾房、巴士站、水塔、锅炉房等。2.分类归集 对不同开发地点、不同竣

12、工时间、不同产品类型、不同装修标准、不同施工单位施工的群体开发工程，应单独作为成本核算对象进展核算。对于开发规模较大、工期较长 的开发工程，可按开发工程周期等划分为不同的成本核算对象。3.功能区分 开发工程某组成局部相对独立，且具有不同使用功能时，如裙房、公寓、写字楼等，碧桂园集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-1-2-1版本：V2.0 版 页码：第 8 页共 40 页可作为独立的成本核算对象。假设地上与地下的建筑均为一体，而地上建筑有不同产品， 应以其整体为一成本核算对象归集成本。4.装修标准差异 开发工程因产品类型、功能不同或其他原因而导致交付装修标准存在较大差异，如毛坯、普通装修、

13、精简装修、升级装修、豪华装修等，应分别作为成本核算对象。成本 归集过程中，物业的装修标准通常是在后期确定改变或最终确定，成本归集时往往不能 准确的划分装修和毛坯的范围，在不确定性较大情况下，归集时可以不将未确定的装修 和毛坯范围分别作为成本核算对象， 但在完工结转到库存商品时应分开详见第八章 成本的结转。5.成本差异 开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本核算对象。如样板区，其装修成本较其他物业略高，可单独作为一个成本核算对象。 6.权益区分 开发工程属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本核算对象。二、确定成本对象的具体方法 外包单位的

14、总包合同对应施工范围与销售苑区并不能一一对应，支付工程进度款、出具预结算资料都只包含其施工局部。集团内判工程，也可能一个销售苑区分几批建设、 完工，这种情况下，以施工范围为主要思路划分成本核算对象。各工程应在开工后 2-3 月内确定成本核算对象。以下为对确定成本核算对象有重要影响因素，供参考根据现场特殊情况灵活运用 1.总包范围 明确总包合同的对应楼栋的范围对集团内判工程，不造成影响，同时根据需要结合销售苑区划分。如：A 施工单位总包范围为 1#-15#均为联排，其中 1#-10#为山湖翠柳苑、11-15# 为凤鸣芷岸苑。假设不考虑其他影响因素，成本核算对象可为 1#-15#，也可根据需求假

15、设财务分析针对销售苑区进展等，将成本核算对象分为 1#-10#和 11#-15#。碧桂园集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-1-2-1版本：V2.0 版 页码：第 9 页共 40 页2.工程进度 工程进度跟竣工结转的账务处理有直接联系，工程进度不同的，由于竣工结转时仍要将先结转局部的成本拆分，为防止重复工作，进度差异超过三个月的应成本归集时就 分开核算。但对于工程进度不一，最后还是同期竣工的，可以不分开核算。3.用地红线范围 规划时建筑物局部基底超出或者压住目前已取得用地红线，暂不能报建和施工，假设与该苑区其他物业一起发包的，应向工程部了解该局部是否可以赶进度与该苑区其他物 业同时完工，

16、还是待日后将该局部用地取得土地使用证后才可建造，以此判断是否单列 核算。4.立项范围 基于对土地增值税清算的考虑，在确认成本核算对象时应结合立项判断。应了解税局对土增税清算要求，尽量减少成本核算对象出现跨立项范围情形，导致成本再次拆分。 5.建设工程施工许可证 对应施工栋号与发包范围，是否存在未取施工许可证但已开工情况，与工程管理部了解后续操作后再判断成本核算对象的处理。6.其他相关信息 建设工程施工许可证时间、现场实际开工时间、预计竣工时间、销售合同约定收楼时间，主要考虑方案进度和预计竣工时间相隔较远，将同一个发包范围拆分多个成本核 算对象，一般时间差异不超过 3 个月可以不单列核算。7.命

17、名规则 苑区名+地块假设需要+施工单位+标段名假设需要+业态假设需要成本核算对象采用后，应与造价、工程等业务相关部门及时沟通，在不影响工程建 设开发的条件下，日后进展签订工程合同、支付工程款等工作时，与成本核算对象一致， 防止业务部门对成本数据的拆分。成本核算对象确实定必须由工程财务负责人和集团财务部审核通过流程：会计 会计主管财务经理(或区域经理)会计核算分部ERP 分部在系统上新增苑区，同时 与造价部、工程部等业务部门沟通其合理性，并确认。碧桂园集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-1-2-1版本：V2.0 版 页码：第 10 页共 40 页为保证成本核算的准确性，成本核算对象一旦确定

18、不得随意改变，假设特殊情况需要 修改必须通过审批。三、特殊产品类型一同为一个根基的不同产品 同为一个基地但有不同产品的物业，应根据不同产品的重要性及占比进展判断，应以“较为重要或“较大占比的产品作为该物业的“业态档案。如多层洋房底层带有 商铺，底层以上是洋房，则视为“多层洋房；联排别墅的底层全部或前面局部带有商铺， 其余是联排别墅，则视为“联排别墅，结转库存商品时再分开。二关于车位?物权法?对建筑区划内的车库、车位归属作了以下明确规定：建筑区划内，规划 用于停放汽车的车位、车库的归属，由公司通过出售、附赠或出租等方式约定；占用业 主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。故对于车

19、位核算以规划 时产权的归属判断处理。产权归属房地产公司的车位可以由房产公司经营销售，其成本和收入都计入房产公 司，应独立为成本核算对象。产权归属业主共有的车位可以由业主共同使用、经营管理，一般采取出租的方式经 营，其成本在房产公司的销售物业中分摊，租金收入计入物业管理公司。其成本应分摊 至苑区，但可先作为过渡性成本对象进展归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营 销售的成本对象。洋房底层下的地下车库，车库与洋房属于同一整体，无论产权归属，在确认成本核 算对象时视为“洋房统一归集成本，结转库存商品时再分开。洋房首层后附有盖车库，假设该车库有占用土地，确认成本核算对象视车库和所连接 洋房为洋房产品

20、类型，不将车库单独核算。碧桂园集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-1-2-1版本：V2.0 版 页码：第 11 页共 40 页第五章成本项及费用的核算一、成本项核算释义成本科目科目释义1.土地成本费用为获取土地支付的全部费用1.1 土地征用费通过招拍挂或协议转让方式获得土地所支付的成本，包含但不限于土地出让金、安置补偿等费用1.2 拆迁补偿费及其他除土地出让金中的拆迁补偿费之外的，另外发生的有关地上、 地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农 作物补偿费，危房补偿费等。以及各类土地租赁费用、交易费 用等。1.3 契税契税2.前期工程指在取得土地开发权之后、工程开发前期的水文

21、地质勘察、测 绘、规划、设计、可行性研究、 报建、七通一平等前期费用2.1 七通工程费指施工过程中的临时道路、临时变配电工程及设施、临时给排 水、临时办公管网、临时供暖等设施，不同于苑区内的永久设 施2.2 场地平整指为施工过程中需要场地平整、土石方工程等，如钩机填土平 整、取土费运费、钩机填土费，土地平整费2.3 临时设施指施工过程中的临时办公设施、施工物资存施地、工地临时围 墙、临时样板房及销售设施的摊销2.4 勘测设计费含勘查、设计、方案咨询等费用2.4.1 勘测费勘察人根据发包人的委托，收集已有资料、现场踏勘、制订勘 察纲要，进展测绘、勘探、取样、试验、测试、检测、监测等 勘察作业，以

22、及编制工程勘察文件和岩石工程设计文件等收取 的费用2.4.2 设计费设计人根据发包人的委托，提供编制建设工程初步设计文件、 施工图设计文件、非标准设备设计文件、施工图预算文件、竣 工图文件等服务所收取的费用2.4.3 其他勘测设计费除了上述勘测设计费之外的勘测费用2.5 行政规费开发前期各项报批手续费用2.5.1 根基设施建设配套费开发工程内按规划应发生的道路、供水、供电、供气、排污、 排洪、通讯、照明、绿化、环卫等设施和建设费用,此收费属政 府性收费碧桂园集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-1-2-1版本：V2.0 版 页码：第 12 页共 40 页2.5.2 人防易地建设费按国家规定

23、，需要同步配套建设防空地下室的工程，因条件限 制不能同步配套建设的，应支付人防易地建设费。如配套建设 人防设施的一般在地下室配套，其对应成本费用列支在“建 筑安装-土建机电工程科目中含人防设计费及工程费等2.5.3 其他行政规费向政府归口管理部门缴纳的、除以上费项的各项费用2.6 工程相关费2.6.1 监理费各类监理工程合同费用等2.6.2 定额外专项检测费定额外的专项监测费用，如幕墙三性检测费，生活给水水质检 测费、室内环境监测、桩基动测、氡浓度检测等2.6.3 工程测量费用沉降观测费，工程开工前施工放线、复线、验线、定线的费用， 规划验收建筑轮廓线验线费用，规划验收建筑竣工面积测绘费 等2

24、.7 其他前期工程成本以上没有涵盖到的其他前期工程费用，如工程咨询费、审计费、 招投标费用、房管办证费用等3.建筑安装单体土建、安装、装修发生的成本3.1 主体土建机电工程指工程开发过程中发生的单体列入总包合同预算内的各项费用指总包合同中单体成本，含毛坯土建、外立面装修、公共部 位装修、门窗安装、毛坯标准机电安装等；以及工程相关维修 成本3.2 装修工程各类装修标准房发生的装修装饰费用含总包合同范围中已含 的装修工程费用，比方有些总包合同中可能已经含了总包单位3.3 电梯工程含电梯的采购、安装、维护等成本费用3.4 石材工程指各类住宅及非住宅的石材工程成本，一般指干挂石材，也就 是石材工程监视

25、部负责范围的石材工程成本。3.5 其他建筑安装工程指总包合同、装修类工程合同之外的其他同单体建筑安装有关 的工程合同费用4.根基设施含室外小区管网布置、园林绿化、小区道路等建设工程4.1 小市政工程4.1.1 道路工程主要含路基处理、道路基层、道路面层、人行道及其他、交通 管理设施、雨污水系统等工程。还含庭院路灯工程等工程。如4.1.2 挡土墙、护坡工程指由于地势原因需建公共护坡或挡土墙工程4.1.3 围墙工程主要指指该工程与外界永久围墙建设工程。4.1.4 园建工程含建筑主体花园的园建土建工程工程+室外的公共局部园林 绿化土建工程土建工程；具体指主体内外土建类的园林绿化 工程，如凉亭、池塘、

26、石艺、木装饰工程、鱼池水池管道工程、 花园草地灯安装工程、泳池工程的建设及管道设备的安装、包 括主体分部围栏工程。碧桂园集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-1-2-1版本：V2.0 版 页码：第 13 页共 40 页4.1.5 绿化工程含建筑主体内+室外公共部位的的园林绿化成本苗木采购、场 地租用、机械费、绿化种植合同及费用等4.1.6 人工湖含人工湖的设计、施工、土方等工程成本费用4.1.7 其他室外市政工程其他的室外小市政建安工程主要含总包单位/土建单位负责的 其他小市政建安工程等4.2 大市政及管网工程含室外给排水、燃气、上下压系统，整个小区或工程整体布局考虑的非个体设施4.2.1

27、 给排水工程给水指挂网费(政府收费)、红线外主干管工程、用地红线 内的主管、干管工程、各苑区用户计量表前的给水工程、加压 泵房及设备工程不含总包单位/机电公司负责范围的工程及安 装。排水指挂网费(政府收费)、雨水工程、污水处理站、 其他工程等不含总包单位/机电公司负责范围的工程及安装4.2.2 供电工程指永久供电类的市政工程，含挂网费(政府收费)、红线外电缆 工程、用地红线内至中心开关房的电气工程、红线内电气工程、 其他工程等4.2.3 供暖工程表前工程以供暖公司所收配套费负责的工程内容后至各业主 或运营单位酒店、会所的入户装置进水下法兰前及回水上 法兰后为分界点，但通常以土建总包合同约定的建

28、筑物外墙外 1.5m 处做为市政供暖配套及土建总包的施工分界点。4.2.4 燃气工程主要包括管道系统、调压站等表前工程，也包括室内局部的表 后工程含燃气管道、管道支架制作安装、管道附件具体指 以燃气公司指定的燃气接入点至业主用户终端的设备、设施、 管线不含燃具为分界点，酒店、会所以接入点的计量表为 分界点，含室内局部。4.2.5 智能化工程费包括监控、边界防范、电子巡更、背景音乐、电子显示屏、车 辆管理。 主要指碧日公司等内判单位负责的社区智能化系统工 程，主要指碧日公司4.2.6 其他室外市政管网工程由市政局部负责的其他室外市政及附属管网工程主要含电信、 电视、防雷等其他市政管网工程5.公共

29、配套设施指室外公共服务设施5.1 交通中心巴士站指为方便业主而建造交通网络点成本分摊5.2 幼儿园、学校指属于公建性质的教育配套工程含建造成本及配套资产购置 成本分摊5.3 业主活动用房指为苑区内业主提供物业管理的办公场所、活动场所等成本分 摊含医务所、派出所等5.4 售楼部产权属于业主，后期一般作为会所移交给业主的售楼部建造成 本如产权属于我司则不在这里列示成本分摊5.5 会所属于公建性质的会所成本分摊5.6 大型桥梁工程大型的跨河、跨区桥梁工程成本分摊碧桂园集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-1-2-1版本：V2.0 版 页码：第 14 页共 40 页5.7 其他配套设施其他公共配套

30、设施成本成本分摊含独立配套的发电机房及设 施、消防控制室、大型河堤工程等等公共配套设施6.贷款利息与开发工程直接相关的贷款利息支出。7.开发间接费用定期结转到开发成本的间接费用。指工程现场部门发生的费用， 包括区域、工程管理部、采购、仓管等部门发生的费用二、制造费用主要核算内容 指区域、工程管理部、采购、仓管等部门为组织和现场工程开发而发生的各项费用，月末分摊到生产成本的付款成本工程【开发间接费用】，正常开发情况下该科目余额为零。 主要包括：(1) 现场管理费用：内部独立核算的、开发工程现场管理的人员工资及福利费修理 费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务招待费、劳

31、 动保护费、低值易耗品摊销等。(2) 物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金：按规定应拨付给业主管理委员 会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。(3) 质检费：包括按规定支付给质检部门的质量检验费，工程发生的材料、设备质 量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用。(4) 其他：工程交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担办理竣工验收费 用以及补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，以及其他应计入开发间接费 的费用。三、销售费用主要核算内容 指销售管理部门在开发产品销售环节发生的各项费用。主要包括： (1)按规定或协议应交物业管理公司的空房

32、物业管理费，根据规定或协议应承担的按单位、面积分摊的空房和自留、自用物业水电费等。(2) 小区内、主体外临时样板房、售楼部软装、外铺贴园林绿化等费用。但样板房、 售楼处内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不在销售费用列支。主体内临时样 板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用在房屋开发成本中列支。(3) 开发产品销售、转让、出租过程中发生的广告审批费、广告制作费(含资料制作 费)、广告宣传费、展览费、销售模型制作费、代销手续费、销售服务费、咨询费、办销碧桂园集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-1-2-1版本：V2.0 版 页码：第 15 页共 40 页售许可证时向政府部门交纳的物业管理启

33、动金、商品房注册登记费、产权交易费(或商品 房交易手续费、房屋面积审核费、房屋评估费、诉讼费、中介佣金、销售许可证、外销 费等。(4) 专设销售机构的职员工资、工会经费、福利费、折旧费、修理费、差旅费、办 公费、培训费、业务交际费以及其他经费。四、管理费用主要核算内容 指财务资金部、人力资源管理部等管理部门，为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。主要包括：(1) 行政管理部门人员的工资、福利费，办公费、差旅费、运输费包括驾驶员保 险费、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、办公用水电费等。(2) 工会经费和职工教育经费。(3) 财产保险费、劳动保险费、待业保险费、医疗保险费、失业保险费。(

34、4) 税金：指按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税(金、费)、印花税等。(5) 审计费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、业务招待费、董事会费、公司活 动费等。(6) 无形资产及长期待摊费用摊销。(7) 坏账损失及存货盘亏、毁损损失。(8) 租金：包括房屋租金、车库租金等。(9) 分摊上级管理部门和总部的管理费以及其他管理费等。发生费用应计入制造费用还是期间费用，以是否与直接组织、管理开发工程发生的 费用还是与销售商品和管理企业经营所发生的费用来判断，同时以部门属性来判断，一 般情况下在房产工程交付使用前设置的部门：如工程管理部、保安部工地、绿化部、 家政部发生的费用计入制造费用。碧桂园

35、集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-1-2-1版本：V2.0 版 页码：第 16 页共 40 页第六章科目设置会计科目的设置及使用遵循企业会计准则，资产类科目发生时在借方反映，转出时 在贷方反映；负债类和损益类科目发生时在贷方反映，转出时在借方反映。为了直接从 系统取数生成报表等功能，防止手工填报，增加日常工作量。账务调整应采取红字更正 法， 以免虚增累计数。调整成本时应先从生产成本转入库存商品，再结转到主营业务成本。一、 生产成本房地产开发成本 核算商品房等产品开发过程中所发生的各项成本。各级明细科目详见“房地产成本核算科目明细表。同时按【房地产专用工程】、【业态档案】、【付款成本工程

36、】辅助核 算。每月末出具财务报表前，应检查“生产成本房地产开发成本科目中房地产专 用工程、业态档案相对应的付款成本工程各明细的辅助核算工程期末余额是否 出现异常，不允许出现贷方余额。二、 制造费用房地产开发间接费 制造费用在本科目归集并按一定方法、标准分配，月末结转至“生产成本房地产开发成本【开发间接费用】。本科目按【部门档案】辅助核算。 三、 应付账款应付工程款暂估核算按权责发生制原则和受益期限、对象，应由本受益期、受益对象承担的尚未支 付的成本费用进展预提。本科目按【客商档案】进展辅助核算。应预提的成本费用一般包括：已完工苑区尚未结算的工程成本；尚未完工的公共配 套设施但参与受益的成本；与

37、合作单位共建工程应负担的由合作单位垫付的成本费用、 租金、保险金、由于工程质量问题后续承担的维修费用及应由本受益期、受益对象承担 的尚未支付补地差价等。四、应付账款应付工程款发票已到 核算施工单位已开发票的工程款支出，按【客商档案】进展辅助核算。 由于“生产成本科目未采用客商档案辅助核算，为及时向管理层提取每个集团碧桂园集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-1-2-1版本：V2.0 版 页码：第 17 页共 40 页外包单位累计已付工程款，在取得发票支付工程款时，需先通过“应付账款应付工程 款发票已到集团内施工单位通过“预付账款-预付工程款核算，然后计入相关 科目。举例如下：1.支付工程款

38、。XX 碧桂园经审批支付 A 区工程款 100,000.00 元，并取得发票，账 务处理为：借：生产成本房地产开发成本【付款成本工程】【房地产专用工程】【业态档案】 100,000.00贷：应付账款应付工程款发票已到【客商档案】100,000.00借：应付账款应付工程款发票已到 【客商档案】100,000.00贷：银行存款100,000.002.预提成本。XX 碧桂园第一季度 A 区工程竣工结转，根据合同金额预提 XX 建筑 公司的工程款 13,000,000.00 元，账务处理为：借：生产成本房地产开发成本【付款成本工程】【房地产专用工程】【业态档案】13,000,000.00 贷：应付账款

39、应付工程款暂估【客商档案】13,000,000.00 XX 碧桂园 6 月经审批需要支付 XX 建筑公司 A 区工程款 5,000,000.00 元，并取得发票，同时冲销预提成本，账务处理为： 借：生产成本房地产开发成本【付款成本工程】【房地产专用工程】【业态档案】 5, 00,000.00贷：应付账款应付工程款发票已到【客商档案】5,000,000.00借：应付账款应付工程款发票已到 【客商档案】5,000,000.00贷：银行存款5,000,000.00同时红字冲销 借：生产成本房地产开发成本【付款成本工程】【房地产专用工程】【业态档案】 5,000,000.00贷：应付账款应付工程款暂估

40、【客商档案】5,000,000.00 五、 库存商品开发产品 核算已开发完成并验收合格的开发产品的实际成本，本科目按【房地产专用工程】、【业态档案】、【数量辅助核算】辅助核算。有些楼盘出现特殊产品在成本归集时暂时不 需要拆分成本归集，但在结转库存产品时必须拆分不同产品类型，例如洋房底层下的地 下车库，结转时将产权归属房地产公司的车位结转至库存商品开发产品【车位】。碧桂园集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-1-2-1版本：V2.0 版 页码：第 18 页共 40 页第七章成本的归集与分配一、成本归集及分摊的一般原则一成本归集以结算为依据1.集团内判工程以双方确认的结算价为准归集成本，交付使

41、用时尚未出具结算书的， 由承建单位的预结算部门在物业交付使用前提供初步结算价，房地产公司以初步结算价 归集成本，竣工验收备案后三个月内预结算部门提供最终结算价，按最终结算价作调整。2.外包单位承建工程以实际结算价为准归集成本，交付使用时尚未取得结算的按初 步结算价预提，假设初步结算价超过合同总金额 10%，应告之各相关业务部门签订补充协 议或书面说明，预提的外包成本须有合同或具体资料作依据，并编制表格作为核算底稿， 待出具结算后调整。外包单位承建工程对于初步结算的处理方法 现状：取得造价部出具的初步结算，但该初步结算对应的合同除总包合同外， 还包含室外附属工程、绿化工程等辅助合同及零星合同的金

42、额，且不能明确分 开相关工程对应的合同。 解决方案思路：根据重要性原则，因主体工程占整个建安工程比例较重，现只 针对总包合同的主体工程对应的初步结算进展预提，其他室外及附属工程按合 同补提。具体做法：先把“总包合同金额拆分为：主体工程金额+室外及附属工程金额假设总包合同 没有包含附属工程的不需做该项工作。把下发的“初步结算拆分为：主体工程金额+室外及附属工程金额。帐上成本拆分的比例参考“初步结算中的主体工程金额的比例进展拆分。补提成本时，根据“初步结算中的主体工程金额进展补提；“总包合同的室外 及附属工程金额和其他合同按通常的原则进展补提。碧桂园集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-1-2

43、-1版本：V2.0 版 页码：第 19 页共 40 页补提局部的成本建议尽可能集中放入各成本要素的其中一个付款工程。 3.不管以何种方式发包，在收到预结算资料时，应进展核对相关信息，如栋数、型号等均应与开发数据简表上所记录的正确信息一致。二成本归集流程 由于外包和腾越、雅骏等内部单位施工不同，现分两种情况说明。 1、集团内部单位承建的工程，分不同阶段：集2、外包单位承建的工程，分不同阶段：外2233二、各成本要素具体内容及分摊原则碧桂园集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-1-2-1版本：V2.0 版 页码：第 20 页共 40 页工程开发成本应按制造成本法进展计量与核算，区分直接成本与间

44、接成本，属于直 接成本和能够分清成本对象的间接成本应直接计入产品成本，共同成本和不能分清成本 对象的，可先在“公共归集，然后根据成本动因按收益原则和配比原则分配至各成本 对象，不得采用某些标准统一简单进展分配。假设成本动因、受益原则和配比原则都不能满足成本合理拆分的，可参考以下原则， 但必须以成本分摊底稿作为凭证附件、工作底稿。一名词解释1、面积指标基地面积， 指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或构造外围水平投影面积，包含在 总占地面积内。占地面积，指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，是各成本分摊所采用的指 标，可参考“开发数据简表上的“总用地面积。建筑面积，指住宅建筑外墙外围线测定的各层平

45、面面积之和，反映建筑物建筑的规 模大小，是各成本分摊所采用的指标。建筑面积与占地面积可用于计算容积率，容积率=建筑面积/占地面积。 可售建筑面积，指取得?商品房预售许可证?、可预售和销售的商品房面积。是完工结转计入“库存商品以及结转“主营业务成本采用的指标。2、业态档案业态编码业态名称01独立别墅02超豪别墅03拼接别墅04联体别墅05多层洋房06小高层洋房07高层洋房08商铺碧桂园集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-1-2-1版本：V2.0 版 页码：第 21 页共 40 页09酒店10学校11会所12售楼部13体育馆14车位15宿舍16幼儿园17超市20独立别墅毛坯21超豪别墅毛坯2

46、2拼接别墅毛坯23联体别墅毛坯24多层洋房毛坯25小高层洋房毛坯26高层洋房毛坯27拼接别墅简装28联体别墅简装29卫生站30公寓式酒店精装31多层洋房简装32小高层洋房简装33高层洋房简装34公寓式酒店毛坯35多层洋房大户型36多层洋房毛坯大户型37四拼别墅(简装)38四拼别墅(毛坯)碧桂园集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-1-2-1版本：V2.0 版 页码：第 22 页共 40 页39拼接别墅精装40拼接别墅豪装41联体别墅精装42联体别墅豪装43高层洋房精装44高层洋房豪装45小高层洋房精装46多层洋房精装47多层洋房精装大户型二各成本要素分摊原则1.土地征用及拆迁补偿费在“生产

47、成本房地产开发成本土地费用 公共 公共归集，分配计入 成本核算对象。也可直接分配计入“生产成本房地产开发成本【土地费用】【房地产专 用工程】【业态档案】。有关分配方法为：1按土地面积计征地价、进展补偿、缴纳税费时 方法一：按实际占地面积将其分配到各苑区，将分配到苑区内的地价和拆迁补 偿费，按苑区内产品类型再进展直接分配。假设苑区内的道路、广场等单列总用 地面积，未计入产品参考开发数据简表，视工程而定，则将其分配得到的地 价和拆迁补偿费，按该苑区各产品类型的占地面积比间接分配。直接分配数加 间接分配数，即该商品房等成本核算对象应承担的地价和拆迁补偿费。 方法二：将公用占地面积先分摊到商品房等成本

48、核算对象的占地面积上，商品 房等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的 地价及拆迁补偿费来分配。2按建筑面积计征、进展补偿、缴纳税费时 不管是公共用地还是商品房等成本核算对象自身用地发生的“土地费用成本工程内的费用，均应按商品房等成本核算对象的占地面积来分摊。 自有物业应以其“办理产权的面积计算土地成本，在确认产权归属时按?国有土碧桂园集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-1-2-1版本：V2.0 版 页码：第 23 页共 40 页地使用权证?所载剩余使用年限计入“无形资产进展摊销。办理产权的面积在不影 响工程建设情况下，业务部门应以基地面积办理产权与该自有物业总

49、用地面积的差异 数所承担的土地成本，计入所在销售苑区土地成本假设售楼部处于某销售苑区中，则分 摊至该销售苑区；假设售楼部相邻有假设干销售苑区，则分摊至相邻销售苑区，假设属多个成 本对象受益，按建筑面积分配。自有物业确权时，假设苑区已竣工结转，则根据重要性原 则判断是否调整。自有物业办理产权的面积与该自有物业总用地面积的差异数所承担的土地成本分摊 方法例如。售楼部所处 位置处于某销售苑区中相邻有假设干销售苑区图示分摊方式分摊至所在销售苑区图上为A 区分摊至相邻销售苑区图上为 A、B、C 区2.前期工程费根据成本动因按占地面积或建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入收益的成本核 算对象。如填土工程

50、，占地面积对其影响重大，应以占地面积为权数分配；而报建费用 等规费，假设是以建筑面积为计价依据，应以建筑面积为权数分配。七通一平等支出，建 筑面积对其影响重大，应以建筑面积为权数进展分摊，假设收益区域存在未开发局部，无 法取得建筑面积，应先按占地面积在房地产工程分配，房地产工程假设有不同业态档案的， 则再按建筑面积进展分摊。成本分摊举例：临时施工供水设施案例。XX 碧桂园发生临时施工供水设施支出 56,000.00 元，收益 苑区均开场施工建设，建筑面积资料等齐全，因此以建筑面积为权数进展分摊，分摊结 果如下：碧桂园集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-1-2-1版本：V2.0 版 页码：

51、第 24 页共 40 页房地产专用工程XX 凤鸣芷岸一标段XX 凤鸣芷岸二标段XX 凤鸣芷岸三标段合业态档案联体双拼高层洋房建筑面积5,688.002,341.0035,421.0043,450.00占地面积7,110.004,682.0023,614.0035,406.00生额56,000.007,330.913,017.1745,651.9256,000.00计场地平整案例。XX 碧桂园发生场地平整支出 885,150.00 元，由于场地平整以工程量 计算，与地形相关，应以占地面积为权数进展分摊，分摊结果如下：房地产专用工程XX 凤鸣芷岸一标段XX 凤鸣芷岸二标段XX 凤鸣芷岸三标段合业态

52、档案联体双拼高层洋房建筑面积5,688.002,341.0035,421.0043,450.00占地面积7,110.004,682.0023,614.0035,406.00发生额885,150.00177,750.00117,050.00590,350.00885,150.00计勘测费案例。XX 碧桂园支付华东勘察根基工程总公司工程勘察款 425,810.00,。由 于该勘测费发生时，工程未进展成本核算对象划分，且是一、二、三、标段一起进展勘 测的，且咨询业务部门的意见，认为工程是根据楼型和深浅进展勘测，应用建筑面积为 权数进展分摊。分摊结果如下：房地产专用工程XX 凤鸣芷岸一标段XX 凤鸣芷

53、岸二标段XX 凤鸣芷岸三标段合业态档案联体双拼高层洋房建筑面积5,688.002,341.0035,421.0043,450.00占地面积7,110.004,682.0023,614.0035,406.00发生额425,810.0055,742.4022,941.80347,125.80425,810.00计3.建筑安装工程1建筑安装工程施工有集团内建安单位承建、包工包料的外包承建和甲供材的外碧桂园集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-1-2-1版本：V2.0 版 页码：第 25 页共 40 页包承建三种方式，企业在房地产开发建设过程中各项建筑工程费用，应根据施工方式的 不同而采用相应的归

54、集和核算方法：包工包料的外包方式，在与承包单位进展工程价款结算时，按承包单位根据当月 实际完成工作量提出，经监理公司、甲方审定、确认的“已完工程月报表、“工程价款 结算单所确定的工程价款，计入成本核算对象的“建筑安装付款成本工程。甲供材的外包方式，房地产企业提供材料，施工单位仅提供人工、机械同时收取 人工费，按成本核算对象分别从仓库领出材料和施工单位收取的人工费直接计入“建筑 安装成本工程。注：根据营业税暂行条例实施细则规定：从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论 若何结算，营业额均包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款。2预付工程款、备料款，以后在工程进度款扣除的，不管是否开具发票，均不直 接

55、计入“房地产开发成本，先在“预付账款预付工程款客商档案核算。举例如下：1、预付工程款：经审批, XX 碧桂园 6 月 3 日预付给 A 总包施工单位工程款 1,000,000.00(收到发票或 未收到发票)，此笔预付工程款需要在进度款扣除，此账务处理如下：借：预付账款预付工程款【客商档案】1,000,000.00贷：银行存款2、支付进度款：1,000,000.00经审批，XX 碧桂园 8 月 25 日需支付 A 总包施工单位 5000,0000.00 的工程进度款， 并扣除预付款 1,000,000.00，账务处理如下：借：生产成本房地产开发成本【付款成本工程】【房地产专用工程】【业态档案】5,000,000.00 贷：预付账款预付工程款【客商档案】1,000,000.00银行存款4,000,000.00房产公司代施工单位支付的款项，如水电费、 费、材料款、税款、农民工保证 金等，先在“其他应收款-外部单位代付款相关明细中核算，待工程价款结算时， 再从实际应付工程款中扣回。注意结算工程款的发票不能是扣减代付款后的金额，即发 票金