2022年房地产经营与管理之道

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1、房地产经营与管理课程论文题目：房地产经营与管理之道姓名：任丹凤环工112班201105077 环境学院名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 1 页，共 5 页 -房地产经营与管理之道摘要：随着我国社会主义市场经济的建立和社会经济环境的进步,房地产市场伴随着整个国民经济的发展而得到了发展。房地产业在贡献国家经济建设的同时,正朝着“国民经济支柱产业”的方向迈进。房地产项目的经营管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的组织、计划、控制和营销的管理系统。因此，房地产经营与管理成为一门艺术，

2、而掌握好这门艺术就难上加难。关键词：计划管理，控制管理，营销管理。一、总体描述房地产企业现状及经营管理之道：房地产开发企业一定要建立与相关专业机构合作的团队，这个团队，必须具备凝聚力和执行力。企业有了团队凝聚力，才能存在和发展，企业的发展又增强了团队凝聚力。反之，企业缺乏团队凝聚力，要生存和发展就是一句空话。而面对“市场更加多变”和“管理日趋复杂”两大挑战，必须从具体的事务中抽身出来，专注于计划、实施、沟通、协调、监督、落实、指导、控制、考核和持续改进等工作思路和工作方式的研究，积极搭建提升执行力的平台，不断提升部门和下属的执行力，以推动企业的持续发展。计划管理方面，首先要抓好市场调查分析、项

3、目可行性研究，解决该地盘要瞄准的客户群体即市场定位问题。以往开发商仅仅认为只要把房子建得牢固美观，就不愁没有顾客光顾，只要自己造的房子好就不怕没有人买。这是在买方市场情况下的一种陈旧思想。如今在卖方市场的条件下，如果开发商一味地闭门造车，只追求“作品”的“自我欣赏”，那么到了销售阶段，将是“一筹莫展”了。因此在前期策划时，进行充分市场调查及对调查资料进行准确分析，以确定正确的发展路向，找准市场定位，是项目开发成功的最为关键的一步。控制管理方面，进度管理、造价管理、质量管理都与成本控制息息相关，几者之间的关系盘根错节，应争取在确保质量、保证进度的前提下把建造成本压到最低。此外工程变更和签证管理、

4、会计核算管理和项目风险管理也非常重要。总之项目成本管理工作，需要公司总部各部门的通力协作与具体指导，并贯穿于从项目投标开始到项目竣工为止的全过程，每个环节都是相互配合密切联系缺一不可，如果处理不当，会直接引起项目费用的升降，影响项目的经营效益。营销管理方面，由于房地产商品的组合性、位置的固定性、在不同的市场上不可调剂余缺性、异质性、价值的巨额性、政策限制性、使用的长期耐用性等不同于一般商品的特性，我们在确定其营销战略，制定营销策略时，必须考虑到上述特征，在实施过程中必须对现有的营销方法和手段进行舍取、突破和创新，使其适应房地产这一特定行业的需要。房地产开发项目的营销管理主要包括产品、价格、促销

5、、渠道四个方面，另外售后服务管理也是应该特别重视的一块。到位的物业管理，一定会为后期开发销售树立好口碑，为后期工程的销售工作带来促进作用。二、下面我们就两个成功的房地产的企业管理来作一总结：绿城成功管理之道1、企业文化的战略管理绿城定位“以商业模式运营的社会公益企业”，始终信奉“讲正义，走正道，得正果”的企业宗旨，秉承“真诚、善意、精致、完美”的核心价值观，以“为员工创造平台，为客户创造价值，为城市创造美丽，为社会创造财富”为企业使命，全面构建人文、历史、员工、工作、品质、服务、社会等价值体系，努力打造“中国最具完整价值的房地产公司”，致力于为社会创造文明、和谐、温馨、优雅的居住文化及人文环境

6、，为城市和历史留下优秀的建名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 2 页，共 5 页 -筑作品。正是在这样一整套立意高远的文化理念的指引和驱使下，绿城专注于高品质物业的开发，更专注于对客户全年龄段、全界面的服务。1）在对待产品方面：产品源于人品，人品源于人心这是绿城成功的一个最重要的原因，心态。绿城还有两个关键词：“认真”和“理想状态”。人有些事情是必须要去做的，有很多事情是必须做好的，那么在这样一个过程中，去认识和做这些事情的目标和努力，整个过程称之为认真。在普通而平凡的工作中，只要认认真真，能够感动自己、感动他人、感动上帝，哪怕不感动，也是人生中的一个境界和修为。不管员工在这个公

7、司或者不在这个公司工作；在这个行业或者在其他行业，绿城都倡导员工能以平和的心态，认真地追求一种工作的理想状态。强调以礼佛之心面对，并且要经得起磨炼。2）在对待员工方面：鼓励员工学习、成长人是企业之本，员工是企业的最大财富，是企业经营管理的主要内容。把企业还原成学校，这是绿城能够有今天的重要机制之一。绿城在培训员工时，以工作中的实践和心得体会为主，鼓励员工认真用心地去学习，倡导最重要的培训是在日常工作中。学习是现代社会的一个主导词汇，现代社会就是一个学习型的社会，是一个人人求上进的社会。这样的社会才得以维系和发展，才不会到崩溃和灭亡的程度。我们这批人都是读书和学习的受益者。绿城认为最重要的文化传

8、承就是读书和学习。绿城鼓励员工认真学习，从每一次会议学习，从日生活中学习。在绿城，让员工感到欢欣鼓舞的，一是工作氛围，二是很多员工通过不断地学习进步，从不太懂事的年轻人成长为一个有效的管理者。绿城认为如果员工们工作的心态境界都变得非常纯正，端正，他们的知识、远见能力就会有非常大的提升。能够带动员工和企业共同成长，这就是管理者的最大成就，其实也可以视为公司管理工作的本体，甚至是管理的全部内容。3）绿城的管理者：一个感召者、一个传教士管理者的要务，在于让每个人的良知、良心、良好的那一部分在团队里得以茂盛生长。在市场经济时期，薪酬待遇只是价值的一个重要部分，另外一个部分是荣誉和尊重。作为绿城的管理者

9、能够得到价值的认同，甚至得到尊重和荣誉，是付出是非常多的。需要有一种责任感，一种除了养活自己、养家糊口以外，还有责任和义务在中国的传统教育和先进文化的感召、享有的基础上，把这些文明成果进一步发扬光大，变成更多人享有的成果的责任和义务。绿城的管理者，几乎是在做一个感召者、一个传教士。正是由于绿城在企业文化中的管理者以一位感召者、传教士的名义鼓励和感召员工不断学习、读书，传承优秀文化，才培养出一批用心做产品的员工。正是由于这一批优秀的员工才使得绿城一直能够执着于“品质”。绿城在产品宣传上没有太多惊人之语，但绿城品牌在大众心目中却已逐渐成为品质代言：“要买就买绿城的房子”、“住绿城的房子是人生的愿望

10、和理想”、“买绿城房子放心”,此类口碑源源不绝，成为绿城执着耕耘的最大动力。当“春江花月”、“深蓝广场”、“上海绿城”等经典作品还在为人们所津津乐道，绿城早已投入新的思考和研究。而在市场对绿城品质普遍信任的前提下，绿城还在2009 年提出了一项“鹰眼行动”，正式将品质监督纳入客户服务的范畴以鹰的敏锐之眼，在建设施工过程中防范于未然；在交付过程中，准确查明问题症结并予以彻底修复，以此为绿城的“精品战略”再添筹码。名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 3 页，共 5 页 -2、产品管理中的优质的园区服务绿城的另一大特点就是甘愿做看似“吃力不讨好”之事。早在上世纪90 年代，当多数人对“

11、物业服务”尚无意识、甚至多数开发商嫌物业管理“吃力不讨好”之时，绿城已率先开设自己的物管公司。绿城很早就意识到，房地产不是一个短期的建设行为，而是让房子与人共成长的终身责任。而2007 年，绿城“园区生活服务体系”的问世，更让绿城的使命全面升级。在这套园区生活服务体系中，绿城再一次以“人文关怀”描绘了一幅理想画面：在首个试点项目“绿城?蓝庭”中，少儿活动中心、老年大学、绿城医院蓝庭分院、园区食堂等特色配套，让我们看到了“老有所乐，幼有所养，众乐融融”的美好状态。而这样的状态甚至已成为“中国人居”的重要课题：国家住房和城乡建设部、杭州市政府、清华大学、北京国际城市发展研究院、中国房地产及住宅研究

12、会等部门的领导和专家多次来杭研讨，而国家住房和城乡建设部已将此课题立项研究。2009 年夏天，全国绿城社区的小业主都为免费游泳培训“海豚计划”雀跃了一番；而即将推出的敬老行动“红叶计划”又将为全国的绿城社区带来温暖。还会有越来越多的服务和活动将成为园区常态，绿城的“人文理想”也正由此散播：“园区服务就是把人文关怀融入到日常的服务中去，它就像一粒火种，将带来整个城市的生活园区服务的改善、生活质量的改善、生活环境的改善。”龙湖成功管理之道1、产品管理中营造的浪漫舒适的生活氛围1）将植物当作建筑的外衣让本来素昧平生的购房者，成为自己的业主，并让他们产生强烈的归属感，这显然并不是一个容易的过程。龙湖认

13、为，首先肯定要将建筑本身做好，这是好生活的根本。正因为如此，龙湖不断扬弃、推敲出更适宜居住的产品，无论是别墅、洋房、公寓、商业还是写字楼，都有不少自己的经典作品。龙湖追求园林与建筑和谐共生，把植物作为建筑的外立面。在龙湖的小区即使是新交付小区里，也往往是树影婆娑，密林掩映，那是因为龙湖在做每个项目的景观时候，都从项目同纬度气候、地理条件近似的地方，选择与项目匹配的高大植物全冠移植，这在业界还鲜有开发商能够做到。龙湖对植物高度、胸径、冠幅等都有严格的标准，实行“一树一档”制度，从起挖、种植过程，到养护状态做全过程跟踪记录。运输中，每一棵树都享受“专车”待遇。为了保证“大树们”的存活率，工程师们先

14、将它们从大山上移植于山下，而后又移植到郊区龙湖的苗圃，最后才被移植到小区，实现了“三级跳”。为了营造更好的居住环境，龙湖采用5 重垂直绿化，由大乔木、小乔木、灌木、层次丰富的花卉、草坪、草皮等形成，同时，施工现场采用360 度成树定位，以图找到跟周边建筑最匹配让业主最舒服的角度，这些都让业主提前20 年就享受到了成熟园林。2）人性化的物业服务名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 4 页，共 5 页 -龙湖的理念是“善待你一生”，除了孜孜以求的产品细节之外，物业服务无疑是龙湖给业主带来最大满足，也最为外界所称道的一点。在龙湖，流传着无数的物管真情小故事。清晨，龙湖保洁员在做园区清洁时

15、，会在水桶中放一块抹布后再开水龙头，为的是避免接水时所发出的噪音影响业主；深夜 10 点以后，龙湖小区的物管人员会将园区的路灯调暗1/3 的亮度，这个比例经过严格测算，这既可以减少灯照对低楼层业主的干扰，又不会影响深夜回家的业主行路；为了让每位业主享受宁静的美梦，夜间巡逻的队员都会专门配备一副耳机、一双软底皮鞋，以降低对话、脚步声对业主休息的干扰。此外，龙湖物管还有一些统一的细节规范，雨停后20 分钟内路上不允许看到积水；楼梯扶手、小木条凳，抹擦方向必须统一；园区草坪上草的高度不得超过10 厘米；每平方米杂草数量不得超过5 株,诸如这些还有很多，并且每年都会新增10-20 个。2、营销策略中一

16、切为了销售推广策略1）营销为王，置业顾问强大的销售压力龙湖坚持营销为王，营销与公司其他部门不是平级关系，营销可以直接下任务书，其他部门赶工也必须完成。一个楼盘的开盘意味着职业顾问莫大的压力。置业顾问几乎每天12点以后下班。比如龙湖翠微的样板间开放，每个置业顾问必须邀请到20 组新客户到场，否则下岗，龙湖三千城开盘，每个置业顾问必须成交6 套以上，否则劝退。强大的工作压力下，置业顾问们就不得不下苦功夫销售，这也是龙湖能取得骄人的销售业绩的一个非常重要的原因。2）全方位的销售说辞龙湖置业顾问在一个项目开盘期间销售几乎每天需要开会，需要针对销售说辞的培训。真正做到了全方位的销售说辞。比如楼盘三千城中

17、在有客户觉得送装修只是加了一层皮，作为变相降价的幌子。他们的回答是现在万科都敢公开降价了，谁不敢降价？而我们的装修是为您考虑更多生活细节，省钱省心省力。龙湖精细、全面的销售说辞，无论业主有多少不满，置业顾问们总是能用最优美、最贴心的话语来将其解决这样便减少了销售过程中的许多阻力，加速了楼盘销售进度。总之，房地产项目的经营管理实际操作过程还存在着很多未知因素，我们要正确地对待、评价和处理，必须站在项目管理的战略高度，从项目启动组织到实施过程管理全过程、全方位地加以控制，加强对风险的管理，这是保证项目目的、项目目标实现的关键。名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 5 页，共 5 页 -