2022年房屋安全检查讲义

《2022年房屋安全检查讲义》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年房屋安全检查讲义（10页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、培训内容：1、房屋安全检查 2、做好防台防汛工作 3、相关案例案例一、房屋安全检查（一）房屋安全检查概述房屋安全检查是确保房屋使用正常、延长房屋使用寿命中的一个重要环节，也是房屋养护和修缮的重要依据。房屋安全检查的三大原因：1、延长建筑使用寿命的需要。2、物业管理企业及业主的需要3、建筑科学的发展对新的养护标准的需要。（二）房屋安全检查的基本内容1、房屋的定期安全检查房屋的定期安全检查是指对房屋在一定期限内进行逐栋逐间的检查鉴定，全面掌握房屋的完损状况，确定房屋的完损等级，制定合理的养护和维修计划。（一般各物业公司每隔半年安全检查鉴定一次。定期安全检查主要是对房屋的结构、装修和设备设施三大部分

2、进行全面安全检查鉴定，记录各部分完损状况，按照一定的标准进行分析，评定房屋完损等级并制定相应的养护措施）1）房屋的定期安全检查内容：（1）、耐久性的日常检查（包括墙体、梁、板、屋架、楼面、阳台等有无裂缝、变形、损坏、松动等现象、防潮层、防水层有无老化、渗漏、破损等现象）名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 1 页，共 10 页 -（2）、水、电、气等管线的日常检查（水电、消防、通讯是否齐全通畅、安全完整、设臵合理）（3）、建筑外露或悬挂物的日常检查（比如：空调外机、晾衣架等，尤其在防台防汛期间尤为重要）（4）、建筑设备、附属物的日常检查（电梯、避雷等）（5）、附属设施、绿化及其他日

3、常检查（水泵房、垃圾房等小区设施）2、房屋的季节性安全检查房屋的季节性安全按检查是根据房屋所在地区的气候特征和季节性特点进行的机动性房屋安全检查。（重点是根据季节、气候特征，例如雨季、台风、地震、大雪等情况，针对性地对房屋进行安全检查，及时制定安全措施抢险解危）1）、房屋的季节性安全检查主要对一下房屋安全检查：（1）、发现有损坏迹象的房屋（2）、年久失修还在使用的房屋（3）、未及时实施安全处理措施的隐患房屋3、房屋的工程安全检查房屋的工程安全检查是以（前面所提到的）房屋定期安全检查或季节性安全检查掌握的房屋状况资料为基础，对需要维修部分的完损状况运用观测、鉴别和测试等手段进行进一步安全检查鉴定

4、的定项检查。（以便明确损坏程度，分析损坏原因，研究不同的修缮标准和修缮方法，确定修缮方案）名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 2 页，共 10 页 -（三）房屋安全检查的程序1、一般采取“从外部到内部，从下层到上层，从承重结构到非承重结构，从表明到隐藏，从局部到整体”的安全检查程序2、物业公司对房屋安全检查程序为：1、成立安全检查小组（根据查勘对象和项目特点，配备相应的技术人员，以提高房屋的质量和效率）2、做好安全检查前的准备工作（包括确定查勘对象。查勘目标，研究查勘对象的历史资料，确定查勘项目和查勘方案，制定房屋查勘各类登记表。）3、确定安全检查时间（通知查勘房居民配合，约定房

5、屋查勘时间）4、进行房屋现场安全检查（根据查勘对象的实际情况，按照相应的查勘程序，逐项进行查勘鉴定，并记录在案）5、评定房屋安全等级（对查勘结果进行综合分析，评定房屋完损等级）（四）房屋安全检查的方法分为直接检查和仪器检测两类，具体为：1、直观检查法（是指安全检查人员以目测和简单工具检查房屋的完损情况。检查时通过现场直接观察房屋的外形的变化，房屋结构构件的变形、倾斜、裂缝、脱落等破损情况，用简单工具如：线、尺测量房屋破损程度及损坏构件数量，根据工程技术经验判断房屋构件损坏程度。2、重复观察法（是指由于被安全检查房屋的损坏情况在不断的变化中，一次的安全检查不能准确无误地确定房屋的完损等级，需要进

6、行多次的安全检查观测才能掌握其损坏变化程度，得以把握房屋的最终完损状况。名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 3 页，共 10 页 -（五）集团房屋的现状：1、概况目前，我集团所管房屋共5103 幢，建筑面积共1836272平方米，专职鉴定房屋共4251幢，建筑面积共1056934平方米。先所管房屋主要的结构类型有木结构、砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构。其中，在解放前居住结构主要是砖木结构、砖混结构、少量的钢筋混凝土结构及木结构。解放后到改革开放以前，主要是砖混结构及少量的钢筋混凝土结构，改革开放后主要是砖混结构和高层钢筋混凝土结构。2、砖木结构常见的危险内容：1）木结构与构件

7、（屋架、木梁、木柱、搁栅、楼梯梁等）2）木柱是否有腐烂、虫蛀。连接部位是否有脱榫、开裂等3）吊平顶是否有下坠4）夹砂楼板是否有腐烂、下沉5）楼梯基是否松动6）檐口平顶是否下沉现象3、砖混结构常见的危险内容：1）地基基础是否有下沉及不均匀沉降2）墙体是否倾斜、弓凸、裂缝等3）混凝土构件是否裂缝、铁涨4）混凝土承重构件变形是否超过要求5）外墙面悬挂物是否牢固名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 4 页，共 10 页 -4、钢筋混凝土常见的危险内容：1)、常见的非结构性损坏：钢筋裸露与锈蚀，表现为：（1）、钢筋严重锈蚀、其体积膨胀，质地松散，混凝土保护层裂开或剥落。（2）、混凝土表面蜂窝

8、、麻面、酥松。（3）、混凝土柱、梁等缺角和掉棱。（4）、混凝土表面起砂。2）、常见结构性损坏：（1）、由于混凝土收缩造成的裂缝。（2）、由于基础不均匀沉降造成的裂缝。（3）、由于施工质量问题造成的裂缝。（4）、由于受力问题造成的裂缝。5、目前房屋使用安全隐患1）、使用年代久远，房屋老化严重（集团现有50 年屋龄的房屋甚多，这些房屋历经几十年风雨侵蚀，由于自然损坏及认为因素等，加上修缮又未能及时跟上，使房屋年久失修、建筑材料自然老化，造成房屋墙体出现裂缝、潮湿、渗漏和不均匀沉降等）。2）、房屋不合理使用、擅自改变使用性质、超载使用（石库门旧里、新式里弄、花园住宅、公寓占大部分集团所管的房屋，这些

9、房屋原设计为一幢一户或一单元一户，由于历史遗留的原因，改变了原有使用方式，变一幢多户或一单元多户的格局，使房屋的不合理使用矛盾突出。再者，擅自改变使用性质普遍，一些建筑原有设计定性为住宅，但后经擅自居改非，作为它用，使房屋严重超载，给房屋带来安全隐患。3）、房屋原有设计和施工存在的质量安全问题。名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 5 页，共 10 页 -4）、使用不当（房屋装修过程中，随意破坏承重结构，有的居民为了使用方便，将房屋的承重结构开设门洞，有的承重墙拆除等，导致严重的安全隐患。居民装修时，小区经理应经常巡查，发现问题及时劝住，并报告相关单位。）5）、不合理的加层改造和邻

10、建工程引起房屋倾斜开裂（最近在建交委的牵头下，湖南街道、申通地铁、集团和永福正在处理因轨道 7 号线施工影响的周边房屋沉降开裂的赔偿与修缮事宜。）6）、房屋消防设施配臵不全、消防通道及公共通道不畅通。（1、集团所管辖的老房子在消防设施配臵存在很大的先天不足，湖南街道现逐步的安装简易喷淋。2、消防通道和公共通道不畅通这是成为了普遍的问题。）7）、房屋任意添加悬挂物及外墙贴面、粉刷脱落（从全国和上海来看，管理法规还显得比较滞后，对于物业管理来说比一般的管理更为复杂艰难，其次是个职能部门的管理松懈，推诿，致使违章搭建、楼道堆物、超载使用等现象发生。（六）房屋完损等级分类根据房屋结构、装修、设备三部分

11、各项完好损坏程度，房屋完损等级分为五个等级：1、完好房（完好房指：结构完好、装修完好、设备完好，且房屋各项部分完好无损，无需修理或经过一般小修就能正常使用）名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 6 页，共 10 页 -2、基本完好房（指：结构基本完好，少量构件有轻微损坏；装修基本完好，小部分有损坏，油漆缺乏保养，小部分装饰材料老化、损坏、设备基本完好，部分设备有轻微损坏。房屋损坏部分不影响房屋正常使用，一般性维修可修复。3、一般损坏房（指：结构一般性损坏，部分构件损坏或变形，屋面局面渗漏，部分结构变形，有裂缝；装修局部有损坏，油漆老化抹灰和装饰小面积脱落；门窗有破损；设备部分损坏、

12、老化、残缺、不能正常使用，管道不够畅通，水电等不能正常使用。房屋需进行中修、更换部分构件才能正常使用。4、严重损坏房（指：结构严重损坏，结构有明显变形或损坏，屋面严重渗漏，构件严重损坏；装修严重变形、破损，装饰材料严重老化、脱落，门窗严重松动、变形或腐蚀；设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水、卫、电等设备残缺不全或损坏严重。房屋需进行全面大修、翻修或改建，才能正常使用。5、危险房（结构已严重损坏，或承重构件已属危险构件，随时可能丧失稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。）（七）房屋安全检查工作要求1、制定计划名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 7 页，共 10 页 -各物业管

13、公司应根据所管辖的房屋实际，排出房屋安全检查的计划，制定计划时应该结合：1)、房屋的完好情况：对建造年代早、房屋完好状况差、损坏严重的房屋应列入重点检查；（房屋一般都有设计使用寿命，影响房屋寿命的因素很多，对房屋进行合理使用，定期进行修缮养护，将延长房屋的使用寿命，反之，若对房屋不合理使用，超负荷使用，或不及时有效的进行养护，或对房屋进行破坏性装修，都将对房屋安全造成威胁，并影响房屋的寿命。）2)、结合房屋的装修使用情况及居民的报修情况：对居民报修较多，多次修理仍未彻底解决的问题的要重点关注。3)、应结合季节气候特点相结合：（上海处在太平洋季风区，雨量丰沛，每年的 6 月中旬至 7 月上旬为梅

14、雨季节，同时每年的7、8、9 三个月，有台风会影响上海，对本市的房屋安全构成了威胁。因此，在安排房屋安全检查和排查时，必须结合气候特点，在汛期到来前，完成房屋的安全检查，消除安全隐患，落实安全方案措施。4)、结合建筑周边建设项目对房屋建筑的影响，加强对建筑的观测。2、做好记录，建立工作档案房屋安全检查人员应建立工作日记，记录自己的工作。工作日记应详细记录：检查房屋的门票，室号，所巡查房屋构件、设施设备完好状况，业主使用情况，所发现的隐患险情情况及处理情况。详细记录巡查的工作记录和巡查结果；检查中应详细记录业主或使用人对检名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 8 页，共 10 页 -

15、查的配合情况。3、提出工作建议对检查中发现的险情或隐患，检查人员应立即上报有关领导和相关部门，提出处理意见，物业公司应及时采取排险措施，并会同业主制定维修方案；检查中发现业主违规使用的，应及时发出整改通知。对检查中无法判断的情况，应及时组织专业技术人员进行会诊或落实有关工作措施。（八）白蚁的危害和预防1、对房屋的危害白蚁主要是以食取木材和含植物维生素的物质为生，且白蚁的繁殖能力强，所以白蚁对以木柱、木梁为承重构件的木结构、砖木结构房屋会造成直接的危害。木柱、木梁、楼地面、木搁栅、木屋架等结构构件采收白蚁的蛀食，有效断面减少，严重时结构构件丧失承重能力，造成房屋的坍塌。白蚁危害在木结构、砖木结构

16、的陈旧房屋中多发，但在砖混结构和钢筋混泥土结构的房屋中也会同样发生白蚁危害。事实上今年新建的砖混结构、钢筋混凝土结构住宅小区、写字楼等也会遭受白蚁的侵害。白蚁对砖块与混凝土造成腐蚀，侵蚀墙体，侵蚀混凝土地坪，甚至穿透地坪。2、白蚁的防治管理物业管理企业针对白蚁防治工作应该贯彻预防为主、防治结合、综合治理的方针，房屋所有人、使用人或者物业管理企业应当委托白蚁防名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 9 页，共 10 页 -治单位进行灭治。房屋所有人、使用人以及物业管理企业应当配合白蚁防治单位进行白蚁的检查和灭治工作。名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 10 页，共 10 页 -