2022年手表厂住宅部分项目销售推广策划报告

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1、目录一、项目概况.1 一项目位置概况.1 二项目主要技术经济指标.1 二、主要竞争楼盘的销售推广策略分析.1 一项目所在区域竞品总体分析.1 二项目周边主要竞品个体分析.1 1 融侨观邸项目分析.1 2 融府项目分析.2 三、项目的销售推广策划方案.2 一客户定位.2 二媒体广告.2 三推广实施阶段.3 四广告预算费用.5 四、案列总结.5 精选学习资料 -名师归纳总结-第 1 页，共 8 页精选学习资料 -名师归纳总结-第 2 页，共 8 页1 一、项目概况一项目位置概况该地块位于南开区复康路与水上公园西路交口，东侧临天津市网球馆，西侧临水上公园西路，南侧临翠微苑，北侧临荣迁里、复康路。由天

2、津融创泓润置业通过挂牌出让的方式获得。二项目主要技术经济指标项目总用地60087 平方米。容积率为1.0，地上总建筑规模60600 平方米，建筑密度为20%，绿地率为 45%。使用权出让年限为70 年。项目整体形象定位为天津之心，城市之核，面向城市上层阶层，住宅主要为中高层、小高层、洋房三中建筑品类。二、主要竞争楼盘的销售推广策略分析一项目所在区域竞品总体分析该项目所在区域为南开区，主要分为八个居住板块，海光寺版块、奥城板块、体育北板块、下瓦房板块、南市板块、海河沿线板块、长江道板块、水上板块。区域典型住宅项目总体量超过279 万平米，容积率在 1.08-9.34之间，主推户型为100-130

3、 平米的舒适两户和100-150 平米的三居区域内项目几个集中在18000-26000 之间。区域典型在售项目有10 个多以小高层或高层为主，竞品项目多为同质化，主要是融侨官邸、金融街中心、王府壹号、仁恒海河广场、奥城天玺、大都会、弈聪花园、颐贤里、博轩园、梧桐公馆。二项目周边主要竞品个体分析1 融侨观邸项目分析融侨观邸是融侨集团在津开发的第一个项目，位于南开区长江道与南开六马路的交口，占地4.9 万平米，总建筑面积17.7 万平米，产品涵盖洋房、多层、高层等70 年产权纯居住型公寓，以及一栋五星级酒店，一栋甲级写字楼，并建有 3.9 万平米园林景。绿化率 40%，容积率 3，总户数 871，

4、建筑风格现代简约，出房率 72%。开盘价18000-21000 元每平，均价19500 元每平。融侨观邸客群情况：南开地缘型客户为主，主要为改善型需求，它定义为近中环线高品质生活综合体，精选学习资料 -名师归纳总结-第 3 页，共 8 页舒适型户型为主。产品主要以86，89 平的两室和124 平的三室为主，其中两室产品比重较大，周边景观资源丰富，产品性价比较高。2 融府项目分析融府是金融街控股继天津环球金融中心、天津大都会两大市中心地标建筑群之后打造的又一城市级综合体项目。项目地处南京路之上，占据海光寺重要战略节点，周边配套完善，交通便捷，品类包括法式洋房及瞰景高层。建筑面积45 万平米容积率

5、1.2，绿化率30%，总户数848.融府洋房开盘价为30000 每平，高层均价21500 以 78-90 两居室户型为主，全款9.8 折，贷款9.9 折。搜房团独享高层特惠1 万抵 5 万。客群情况：金融街老客户占70%，其中包括南开地缘、和平、河西等等地高端客户，置业目的主要改善居住，基本为自住。融侨观邸定义为近城市中心高品质生活综合体，洋房以90-175 平米 2-4 室为主，高层以78、90 两室户型为主。周边配套丰富，交通路网发达，具备稀缺价值，对追求地段和洋房品质的高端客户有一定的吸引力。三、项目的销售推广策划方案一客户定位我们的客户定位是：中高层客户主要定位为以南开中部、南部，河西

6、中部的高端客户为主，小高层的客户定位以南开区河西区全覆盖，高端客户为主，洋房面向整个天津区的高端客户，。中高层均价为27438，小高层 32373，洋房 38986。二媒体广告1 户外媒体广告我们主要选南开区及周边各大商场及广场等人员比较集中的地区，选一些比较打的广告牌，进行宣传工作，具体内容可以根据我们不同的推广区进行更改。2 印刷媒体初步计划成为2 元每张，分各种类型设计，没中所突出的主体不同，然后针对不同人群发放。不同销售期的广告也不同。3 电波媒体选取天津市受众比较多的的几个电台，每天不同时刻，轮番播放。精选学习资料 -名师归纳总结-第 4 页，共 8 页3 4 直邮广告就一些比较重点

7、的客户进行直邮广告，就我们产品信息的内容，各个方面编成小册邮寄给他们5 销售现场媒体就销售现场建立样板房，产品模型等让客户能实体感受产品。6 人员促销广告我们打算组织一个专门的人员促销团队，主要负责在有可能存在潜在顾客的地区进行宣传，将我们的产品信息介绍给大家。人员促销广告具有很大的能动性，所以我们每次的宣传活动的选点和选时非常重要，要选在人流量高峰期，而且地点要选在人流量较多的枢纽。人员促销除了能动性较高外，它的反应也较快，能及时地答复顾客的提问，而且在我们销售的各个阶段，能将我们的应时活动传达给大家。7 礼品广告购买或定制一些小礼品，如：挂历、工艺品等，可以再挂历上印上我们产品的各种信息内

8、容，在工艺品上印上我们的品牌标志，然后赠与顾客。这些小礼品不仅有一定的吸引顾客的作用，而且在顾客带走后，还会起到一定的再宣传效果。8 网络广告当今世界网络对人们来说不可或缺，所以网络广告对我们来说也不可或缺，我们网络广告的主要目标就是确保在各大搜房网上还有楼盘信息网上都能轻易的搜到我们的产品信息，而且确保我们的各种信息比较全面，并且我们还要了解一下我们竞争产品的突出点，找到我们产品的突出点，表达出我们产品的差异性。9 广播广告我们广播广告的主要目的就是将我们的楼盘信息告诉所有大众，将这个信息普及，所以我们采取比较短的广告，在全天不同时段轮番播出。三推广实施阶段第一期：试销阶段(三个月)大造声势

9、。对天津本地目标市场采用密集轰炸式的广告宣传，各种媒体一起上，采用多种促销手段，造成立体广告攻势。精选学习资料 -名师归纳总结-第 5 页，共 8 页让受众和消费群了解物业的基本情况，同时塑造发展商的良好公众形象。在首期宣传中，让40%的目标客户知道国耀紫溪，并在心目中留下深刻印象。以内部认购为先声，以优惠的价格和条件进行首轮销售，销售量到达10%。吸引目标对象注意，诱导20%的目标顾客采取购买行动。及时总结经验和教训，对第二期销售计划进行补充，调整和完善。第二期：扩销阶段(三个月)乘第一期广告之余威，保持其热度不要降下来，继续采取宽正面立体推广，稳固已有成绩，吸引目标受众更多的注意，变潜在客

10、户为准备购买群。一期的承诺已经兑现，要倍加珍惜已有的市场口碑，在园林风的大主题下，煽风点火，鼓励和引导更多的人来买国耀紫溪悦庭。此时前来看房和参观售楼处的人相应增多，此时广告投其所好，不失时机地扩大市场占有率。销售服务一定要跟上去。继续吸引目标受众，注目率已达40%左右，并形成一定之口碑。合力促进销售，引导30%的目标顾客采取购买行为，并继续产生边际效应。、第三期：强销阶段(四个月)让部分客户进行现身说法，谈国耀紫溪悦庭的好处，增加可信性。市场口碑已初步建立，老客户会引来新客户。让国耀紫溪悦庭传为美谈，变成公众的社会话题。广告方面加大投入量，报纸电视在强度，广度和深度上做足文章。加强管理和服务

11、，让售楼现场服务的软功变成硬功，抓住后效应不放。合力吸引目标客户，引导30%目标顾客购买。第四期：稳固阶段(三个月)消化剩余楼盘，基本完成销售计划。对前三期广告运动进行检验，对不足之处加以弥补和改良。精选学习资料 -名师归纳总结-第 6 页，共 8 页5 细水长流，渗透式的广告行为。加强物业管理，贯彻始终的良好服务，树立住户的主人公观念。注意后效益和市场消费心理贯性。完善各项法律手续和文书文件，标准，科学，严谨地保证客户各项权益。四广告预算费用我们推广期间所用各种广告费用见下表单位/万元单位费用时间、数量汇总人员促销4 万元/人50 人团队，一年内不定时、不定点举行宣传活动200 礼品广告20

12、 元/个5000 个10 网络广告2 万/年1 年，10 个网站20 广播广告1000 元/秒每天30 秒，共50 天150 户外广告70 万/年一年，共10 个700 印刷广告2 元/张100 万张200 直邮广告100/个1000 个10 电视广告1 万/秒每天 30 秒，30 天900 销售现场广告100 万一次性投入2190 四、案列总结老师为我们安排了思源地产、王府壹号、易居中国、富力集团四个公司的讲座，每个讲座都十分精彩，让我们对各个公司有了一个全面的了解，而且在讲座中我们接触了许多个方面的专业知识，通过一些实际案例，让我们对知识的运用有了很好地掌握。对以后我们可能的工作生活有了一

13、个大概的了解，每场讲座精选学习资料 -名师归纳总结-第 7 页，共 8 页都获益匪浅。首先为我们讲座的是思源地产的渠道部主管，首先她为我们大概介绍了一下思源地产，然后通过一些幻灯片和视屏资料让我们详细的了解了一下思源地产，我们对思源的业务和规模以及一些其他情况都有了一个全面的理解。后面她又就房地产策划，给我们进行了详细的讲解，并通过思源的一些真实案例，让我们切身体会了策划的整个过程。然后是融创王府壹号，这次讲座是由融创的人力资源部主管给我们进行的，一开始他就以介绍加幻灯片演示的方式介绍了他们公司，包括部门、职工、生活、培训各个方面，让我们对融创有了一个全方面的了解，然后就王府壹号的一些实际情况

14、和实际经验给我们进行了讲解。后面是两位学长，通过自己的一些切身体会，传授我们经验，以及给了我们许多启示，对了我们这些将要踏上职场的新人有很大的帮助，他们都讲了自己以及自己公司房地产策划的实际案例，我们了解了许多所不知道的东西。通过这些讲座我知道了房地产营销策划在房地产项目的运作中起着很重要的作用，主要包括前期的策划，中期的战术分布实施和后期的营销控制等方面。前期策划主要是打造楼盘的核心竞争力，推广楼盘形象。一是对楼盘的属性定位，楼盘属性的定位贯穿于楼盘形象推广的整个过程，是这一过程的核心部分。它包括对楼盘的规划设计和人居环境两方面的定位，在规划设计定位方面突出楼盘的整体概念。然后自始自终都要做

15、好的一个工作就是要做好市场调查，了解竞争对手的营销策略。三是楼盘的主题确立及形象推广，比方资金花园就是以花园洋房作为形象卖点。中期的战术分布实施，要营造一种好的效果，当然是要和主题对应，然后是落实服务，推广营销优惠活动。房地产营销的后期主要是对楼盘价位的控制和形象整合的控制。经历了中期的热销，楼盘相对于潜在目标客户而言将步入紧缩阶段。在理性分析当前楼市销售状况的前提下，第三轮营销攻势将是为实现楼盘开发的终极目标而努力，楼盘开发的终极目标表现为使置业主的投资得到最大的回报和生活环境的最优化。楼盘销售告罄后要注意对楼盘品牌的维护，此时的对品牌维护应上升到加强发展商品牌崇信度的高度。精选学习资料 -名师归纳总结-第 8 页，共 8 页