合肥某楼盘营销方案

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1、合肥旭海一旭辉中央宫园营销方案合肥旭海房地产开发有限公司营销部二零零八年六月y CENTRAL十年一喜第一部分市场篇一、合肥房地产市场整体分析1、市场供应稳步上扬，需求再次缩水。春节过后，合肥楼市整体走势良好，逐渐恢复节前正常发展水平。供应方面月度供应量稳步上扬，由春节期间2.6万方增加到68.7万方正常供应水准；市场成交方面略显不足，环比下降 14.5%,除春节之外跌至07年8月月成交100万方以来最低点，但供求比逐渐回升，由春节期间20.6的供求比恢复至1.3的水平上，有利于市 场稳步发展2、结转量继续分化，去化周期锐减市场供求结构是影响商品房市场发展的主要因素，从 07年初 市场结转存余

2、接近1000万方，而市场平均每月需求仅有 70万方, 且市场每月还有40-60万方新增供应，整体市场供求结构矛盾比较尖锐。 通过国家的宏观政策的调节和 07年市场的刺激和拉动，到目 前为止仅有306.5万方的结转量，去化周期也有去年周期的 并为08年下半年房地产健康、有序的发展打下坚实的基础。3、价格稳步上扬，首次突破4000元大关。12.7下降到08年4月的5.1 ,实现合肥房地产市场供求结构的良好过渡,0707.4-08.4合肥市商品房成交价格走势图在07年下半年以来商品房市场供求及价格一路飙升，从 年6月份的3492元/褶到年初元月份的3710元/ m2, 一直上涨到 08年4月4028

3、元/褶制高点，可谓乘风破浪、奋勇前进。二、合肥市商品住宅市场分析1、供求分析供应逐步放量，成交同位运行120, 0自07年4月以来，除07年4月、9月两个月以外，合肥市商1g 口so 060 a品住宅都处于供不应求的状态，受到春节与天气的影响，08年2月g n20. 0份供求比更是达到1 : 16.8 ,成交依靠消化存量。08年2月以后， 口供应开始逐步放量，4月份供求比1:1,市场由上个月的供不应求J -07-4 07-5 07-6 07-7 Q7S 07-9 07- 07- 07- 06-1 0S2 08-3 QB7101112应交世邂比07.4-08.4合肥市商品住宅供求走势图转化为供需

4、平衡的态势，市场的成交与供应保持同步。市场整体走势良好，后市发展看好。可售量小幅下跌，处于动态平衡合肥市商品住宅可售量从07年4月份500多万方的可售量下跌至目前的306.5万方，整体呈现小幅下跌的趋势。虽然市场可售量在逐步减少，自08年1月份以来，市场可售量基600 0300.。 券Q. 0 300. 0200 0100 0 0 0内叶方米J I II II II12102、可售量分析01, 07-07-07 0707- 0 1 07- 07-08- 05- 080515e 7 B 910 11 121231W可隹l去化生期07.4-08.4合肥市商品住宅可售-去化走势图本维持在300万方左

5、右，去化周期在5个月左右，市场供求达到一定的动态平衡。3、成交均价分析均价持续攀升，前景十分看好合肥市商品住宅成交均价近一年来一直维持在3400元/褶左右小幅震荡，商品住宅成交均价整体上走势平稳，呈上升趋势。08 4J HH.10003000_! HH100045676910 II 12123成交价福4月份全市商品住宅的成交均价攀升到 3965元/ m2,创下合肥住房 市场历史新高。在市场预期持续看好的情况下，价格还有较大的上升空间，前景十分看好。07.4-08.4商品住宅成交均价走势图三、政务区市场分析（一）政务区发展状况分析? 战略要地，发展方向：政务区是“141”战略的精髓，是合肥未来发

6、展的“政治、经济、体育”中心，已经成为新合肥城市标志的政务文化新区。? 规模虽小，配套齐全：区域总面积仅为12.67平方公里。相对其它区域规模较小，不到蜀山区的三分之一；但是区域内配套完善,商业一条街、住宅、休闲娱乐、酒店服务为一体的综合性项目，弥07-407-5 07-607-707-8 07-9 07- 07- 07- 0S-10a-2M-30B-410 11 12景观、教育、文化、医疗等配套较为全面，为区域生活提供更多的便利 ? 绿色生态，环境优越：政务区规划创造性的以绿轴加水轴、环区绿带加湖滨公共活动网络的概念为主导，区域中央天鹅湖贯穿东 西的绿化湖景注入新生命，合理的区域规划布局、完

7、善的交通公共配套，共同构筑了绿色政务文化新区的新景观。? 上流人群，菁英生活：除建区伊始2万人的回迁居民之外，目前区域内人口主要为 40岁左右的国家公务员、企事业单位高管、及 公司白领构成白领阶层，区域人口素质进一步提高。? 商业欠缺，有待完善：目前除东部日之惠超市投入使用外，其他商业配套均在规划建设中，其中值得一提的是规划中的商业步行 街，总建筑面积为365934平方米，目前已经投入建设，写字楼、补市场的不足。（二）政务区商品住宅市场分析1、供求比分析自07年4月以来，政务区商品住宅市场一直处于供不应求的状态，07年6月、10月及08年2月三个月甚至出现零供应量的局面，供求比最高达到1: 2

8、0,成交依靠消化存量。08年供应量 成交怙供求比4月份政务区商品住宅新增供应量 16400 m2,成交量29900 m2,供求比达到1: 22、成交价格分析政务区商品住宅近一年来成交均价跌宕起伏，但总体趋势呈现攀升趋势，未来形势看好。08年4月商品住宅均价达到4217元/ m2,环比2.98%同比23.52%,居包河区、高新区、蜀山区之后，位列区域第四。07.4-08.4政务区商品房、商品住宅成交价格走势图3、区域热销项目十强（4月份）排名项目成交回积（花）成交均价（兀/）成交袋数1宋都西湖花苑7420.684546.19672国际丽晶城4097.944708.28413水墨兰庭3020.03

9、4226.73304颐园世家2739.673537.02215国际花都2306.573967.00166岸上玫瑰1855.214774.38177国建香榭水都1665.824852.18158绿怡汇林1321.363409.2299信达水岸茗都1134.543783.45710天鹅湾花园1030.553287.229四、别墅竞争市场态势研判1、合肥别墅楼盘产品分析项目名称众安绿色港湾恒泰阿奎利亚帝豪星港湾国建香谢水都玫瑰绅城碧湖云溪分布区域包河区庐阳区瑶海区政务区包河区包河区项目位置东临临肥河，312国道交汇处双凤管委会南当涂路与新海大道交汇处以西绿水雅客东 200米政务文化新区圣泉路 与习友

10、路交汇处包河区当涂路与南洲 河路交汇处太湖东路与铜陵南路 交叉口产品类型别墅多层、小高层、别墅多层、小高层、别墅小高层、别墅高层、别墅别墅、高层开发量体34 万 m2118 万 itf17.4 万 itf20 万 itf40 万 m27.3 万 itf近期推 盘时间2008.6.20/2008.5.182008.7.16/2008.7.17推出户数46套/27套16套/48套产品结构联体别墅 双拼别墅 单栋别墅联体别墅叠加复式 联体别墅 叠拼别墅联体叠加联体别墅 双拼别墅叠加别墅户型面积联体别墅:210-330 m2联体别墅270-280 m2叠加复式：133-18 m2联体别墅:203-23

11、0 m2 叠拼别墅：141-14 m2联排叠加：220-230 m2联体别墅：220240 m2叠加别墅:187-230 m2目前销 售均价均价7500元/ m2/均价 60007000 元/ m2均价8500元/ m2/均彳8000元/ m2近期推出销售率98%/已基本售出80%/33%6 右2、别墅项目个案分析众安绿色港湾位于包河区312国道以北，南洲河以西，距市区 7-8公里，为纯别墅区。项目占地3020亩，其中对外公园1800多亩（包含五星级酒店、儿童乐园），住宅1200 多亩。别墅类型：联体别墅、双拼别墅、单体别墅户型面积：180360 m2,以210230褶为主力面积。目标客户群体

12、：私营业主、企事业单位高管、政府官员，年龄结构在2750岁之间。媒体安排：报广、网络、户外广告、公关活动（众客会成立仪式、产品品鉴会、开工奠基仪式、在希尔顿酒店盛大开盘）产品主诉求：1、旅游休闲、高档次生态住宅；2、稀缺性；3、小区规模大，配套齐全。近期推售：于2008.6.20推出46套别墅，一个月时间内销售率达到98%。国建香榭水都位于政务文化新区圣泉路与习友路交汇处，占地145亩，总建筑面积18万以小高层为主，别墅副之。项目建筑现代、简约，给人清新典雅的视觉别墅类型：联排叠加户型面积：主力户型四室二厅三卫，主力面积 220230 m20,短信辅之。目标客户群体：企业高管、公务员、外企人员

13、、电视台工作人员等，年龄结构在2750岁之间营销篇旭辉作品-“中央宫园”高端联排别墅导入媒体安排：以报纸、户外广告（车体、站牌、户外大牌）、网络为主，辅以少量道旗。产品主诉求：1、唯一性，稀缺性；2、居者身份的象征。近期推售：于2008.7.16推售二期产品，其中别墅产品16套，一周时间内售出80%。第二篇一、营销策略核心思考（一）项目别墅产品定位1、关于项目别墅产品定位的核心思考版块分析政务文化新区稀缺别墅版块市场分析高端产品发展初成，高品质 厂品存在缺口2、关于项目别墅产品的定位客户定位事业成功的城 市上流阶层=要求社会身份的认同土地属性缺乏区域刚性客户支撑, 目标客户基数太少政务中心东南

14、 方位，市政大 配套，市政公 园绝版地段，品质生活, 品位人生I:化肥厂地段及产品的稀缺性（二）项目别墅产品客户的定位由于开发规模的限制，不能兼顾更多的细分市场，结合自身的综合条件集中对客户进行有效分类，依据不同客户的核心需求，细分客户，才能有的放矢，充分挖掘目标客户的潜力和及时调整项目的营销策略。客户来源分析?合肥市区客户以全市各区域为主力客源，尤其是蜀山和高新区客户为主，包河区域客户逐渐成长。a.大中型民营企业主b.大中型国有企业的最高层管理人士c.大中型外资企业的高层管理人士d.高级知识分子：高级医生、高级教授、高级工程师、高级律师e.政府机关和事业单位高级公务员f.中小民营企业主?周边

15、区域客户周边城市为提高生活品质向往大都市生活的成功人士?职业投资者目标客户群体分析年龄年龄集中在38 45岁处于盛年，自信十足文化背景中国文化有传统的宗族，中国式人际圈层观职业背景实业经营与管理层、商业贸易 政府官员经济积累已经完成或初步完成当前生活区域生活在合肥和周边城市对政务新区板块十分了解，没有抗性 认同这个板块的成长性经济实力家庭年收入在50力兀以上对别墅住房的保值属性有深刻认同成长经历60年代生人或70年代生人，进入社会就赶上了中国经济起飞 阶段从一个青涩的年轻人成长为目前掌握了合肥本地重要的商业或行政资源的社会中坚置业经历拥后2次以上置业经历曾有分房经历，或曾购买本地最初的商品房，

16、现有住宅难以满足新的居住需求教育经历教育经历参差不齐但都希望自己的孩子能在健康优质的教育环阅下成长家庭结构家庭结构为两代3 口甚至4 口有些家庭可能不止一个孩子出行方式至少有一辆车对市区与政务新区的距离无抗性产品偏好小规模的聚会需求明显对棋牌娱乐空间，露台休闲空间比较重视购买行为特征以自住需求为购买和投资目的决策标准主要是居住舒适度和身份标签目标客户定位处于事业成熟期经过长期奋斗步入社会上层对住宅有更新需求对身份标签和社交圈层的必要性有深刻理解的Z二、关于营销策略的思考（一）别墅营销时间节点（开盘前）现场接待中心、示范区开放前蓄水工作现场接待中心示范区开放开盘12月15日12月18日9月-11

17、 月形象体验感受市区接待中心现场体现信息提示期待现场冲击（二）别墅推广策略媒体形象建立主流报媒大篇幅、高频次投放迅速拉提升项目形象，网络媒体长效维护网络销售中心在合房网、搜房网等主流房产网络媒体上建立虚拟网上销售中心。品牌互动推介活动高端群体互动活动 重点目标客户上门拜访专刊直邮、派发?在没有现场接待处情况下，进行提前半年储客。市区接待中心：AD风格体验、单体模型、整体规划，说辞制定；网络营销中心：建立多网络、媒体营销中心巡展活动：通过“旭辉别墅生活”、“旭辉别墅巡展”，“十一房产展”等活动，扩大客源面、扩大知名度。推介活动：品牌互动推介活动、高端群体互动活动、重点目标客户上门拜访、专刊直邮、

18、派发? 通过媒体形象建立与现场包装， 形象提前公开，信息提前公示， 拦截区域客户,夺取竞争对手的潜在客户媒体形象建立：主流报媒大篇幅、高频次投放迅速拉提升项目形象，网络媒体长效维护。现场形象包装：市区接待中心和工地现场的形象包装提升项目整体形象展示。? 加强现场执行力，制定有序的流程， 提高现场接待服务标准，提升客户满意度。? 示范区实景震撼、强大视觉冲击、刺激意向客户开盘落定。（三）直销通路安排行业定点推广1、房产、装饰、建材、法律、汽车、金融、移动、联通等行业的互动活动；银行：VIP金卡送5000元电子购房款。与相关机构组织房产峰会 装修建材主题活动 车友会等，渠道-相关媒体、行业协会。2

19、、目标客户上门拜访3、目标群体专刊直邮，渠道-邮政广告等。4、目标客户短信/DM ,渠道-会员、协会、车管所、工商局等。5、写字楼投资者、其他楼盘有效客户，渠道-写字楼物业/其他多方面。6、行业刊物，渠道-移动、联通、税务、商会等内部刊物广告或专刊形式。三、销售策略整体开发，两阶段销售， 差异价格同步入市的策略根据本案年度营销任务，建议采用“整体开发，两阶段销售，差异价格同步入市的策略，即：11月15日预售证取得时推出一批，为内部开盘认购，12月15日现场销售中心和样板示范区建成时再推出一批为 正式开盘销售；而在价格制定上采用预售证取得时为感 受价格，样板示范区建成时体验价格同步入市。先聚人气

20、后开盘的销售策略：先聚人气不是类似其它个案的常规案前累积，主要是通过 公关活动形成社会舆论效应，在目标客户圈层关系形成耳语效应，确保开盘一鼓作气的成功销售。VIP会员感受式销售策略：就前期蓄客期积累一定数额的客户，提出针对 VIP会员客户感受式制定一系列优惠政策，如前期的“零门槛入会”和相应的优先告之，优先参观鉴赏以及后续的实际优惠，保证项目的持续热销场面和口碑传播效应。价格策略：以每栋的销售总价为面市价格，吸引客户。销售执行：销售执行：价格测试，意向落点，精确制导意向落点梳理，精确成交，避免落点冲 突，最大限度减少客户流失。四、推广策略视觉触点：形象提前亮相，提前储客目标 圈层舆论触点：形成

21、口碑响应多频次媒体宣传市区接待中心风格展示网络营销工地现场包装系列活动+主题宣传五、别墅营销推广计划08年12月示范区/现场接待26套旭辉生活之旅08年11月示范区/现场接待20套开盘活动巡展冲量08年9-11月市区接待旭辉别墅之旅08年6-9月网络营销旭辉品质感受2008年推广计划6月7月8月产品形象，板块塑造影响力传播购买力释放六、开盘期阶段性营销推广策略（一）开盘期销售体量及推盘时期1、关键性营销节点? 市区接待中心开放：2008年9月15日前? 别墅预售证取得：2008年11月15日前? 现场营销中心开放：2008年12月15日前? 样板示范区：2008年12月15日前2、推盘时间根据

22、上述营销节点来看，别墅取得预售许可证的时间为11月15日前，现场销售中心和样板示范区完成精装并对外开放时间为12月15日前，为更好的把握推盘节奏，别墅产品分二批推出：11月01日认筹期11月16日内部开盘认购期12月20日公开开盘期3、推盘数量11月16日内部开盘认购期推出24套12月20日公开开盘期推出28套共计：52套别墅（二）开盘期销售目标1/4目标：2008年11月15日一2008年12月30日 实现总销售额达1.0亿元，回款0.4亿元。目标分解:2008年11月01日 认筹期前吸纳客户累计达 500组2008年11月15日（内部认购日）前吸纳有效客户达 200组2008年11月18日

23、 成交20套2008年12月20日 成交26套共计：46套（达成推盘量90%销售率）预计成交金额：1.01亿（三）开盘时间的选择和营销阶段的划分1、开盘时机白选择一一11月16日 内部认购开盘12月20日公开对外开盘项目开盘成功，一炮而红，需要相当成熟的条件，如现场销售中心和样板示范区的开放，因此暂定于2008年12月20日进行正式公开发售：各项销售准备工作全面就绪，包括人员、场地等；前期预热与蓄客充分，拥有相当数量的准客户，确保成交额。2、开盘期营销阶段划分形象导入期 /蓄客期（ 2008 年 6 月 1 日 2008 年 9 月 15 日）? 该阶段目的营销重点是通过项目市场前期的形象宣传

24、推广和前期 VIP 会感受成员招募，让市场对项目地段、定位、经营优势等多方面的全面认知。? 前期以硬广、软文、网络、电视、车身、专刊直邮、派发、电台广告、短信平台等建立项目的高端形象，以此引发政府、媒体、社会、市场对项目认同和高度评价。同时，先行进行整体地块的外围包装，接受市场准客户的咨询和预先的网络登记、电话登记。? 采用活动：高端群体互动活动、重点目标客户上门拜访等形式直接接触目标客户群。情景实物引导期 /内部认购期（ 2008 年 9 月 15 日 2008 年 11 月 16 日 ）? 正式开盘前营销推广的关键阶段。通过更为深入的推广及针对本项目的系统性炒作，以 上海旭辉别墅生活一日游

25、之旅、产品推介说明会 为契机，从项目的各个角度引导潜在客户，结合项目的优势诉求项目，阐述项目购买的优势，于 2008 年 11 月 16 日，内部认购开盘，开始接受客户交纳诚意金并签约，享有感受式别墅之旅优惠的重重大礼；以及享受感受式的 VIP 贵宾优惠。? 采用活动：品牌互动推介活动、大市口定点巡展、体验活动、十一房展会推荐项目优势。公开发售期（ 2007 年 11 月 16 日 2008 年 12 月 20 日）?延续前期的持续内部认购的热力，采用集中式开盘销售一一选房活动的形式，展开全面销售，确保项目的年内营销目标的完成并通过成功的销售为后续阶段造势，增强客户的信心，形成旺销的势头。?通

26、过现场销售中心、样板示范区的实景展示提升项目品质，同时提升项目品牌和产品价值?采用报纸、网络、电视、车身、专刊、短信等集中媒体投放引爆热点强销延续期 （2007年12月20日一2008年12月31日）?承接公开发售的势能，以旺销带动对犹疑型客户诉求，并开拓更广的客户层次，用全新的卖点、全新的营销手段保证项目持续旺销，在推出别墅的选择上，做好相应的调控，总结开盘阶段的经验和不足，进行必要的调整。（四）各阶段销售节点设计及营销推广方案阶段目标主要工作内容媒体应用筹备1、建立项目的整体形象，引起目标客户的 需求共鸣，引诱购买者对“旭辉完美生活领 地”社区的向往2、完成销售准备工作1 .VI设计2 .

27、完成销售道具，施工3 .市区接待中心设计，整体装饰完工4 .广告宣传程序确定1 .工地户外形象围墙2 .硬广、软文、网络、电视、车身、专刊直邮、派发3 .引导旗期5 .网络营销建立6 .案场管理7 .产品整合8 .人员配置和工作安排内部认 购期1、通过情景实物向目标客户群诠释“旭辉 别墅生活”的真正内涵，进一步提升楼盘高 度，建立市场品牌，目标客群达成500户左右，为开盘做好铺垫。2、掌握既有客户资料做前期认购。3、传达本案进场前期销售信息。1 .在市区接点中心具备展示条件后，全面公开展示现场的 情景实景产品，以向人们进一步展示楼盘品质2 .DM前期派发/客户拜访做前期销售3 .了解客户需求，

28、修改产品确定初步价格范围，并将目标 客户分类、汇总4 .来人及来电统计和追踪5 .排定媒体计划6 .制定销售“认购书”，将分类、汇总后的目标客户进行 后序分类排号，统一时间签定认购书。预告公开日期1 .定点高炮/看板/条幅2 .车体广告3 .电视4 .网络、短信5 .上海别墅生活体验之旅6 .利用节日，通过 SP活动让媒体与 客户及开发商互动强销期1 .前期预定客户促成成交，销售任务目标达 成75%左右,建立市场品牌。2 .扩大宣传面，开发潜在客户。3 .延续销售热潮。1 .制定“预售房合同”和开盘期间的优惠政策，并举办推 广促销活动。2 .大量的前期预定，配合媒体宣传将本案成功地推介入市，

29、强调项目本身的优势（1.提出“完美领地的优质生活”新 居住理念！3 .通过现场销售中心、样板段全景展示、强调地段、品质、 开盘期间量大挑选余地多等优势）。4 .开盘热点事件，开盘活动启动市场。塑造本案全新形象，案场销售人员同时开展现场接洽客户DS的开发工作。5 .充分掌握案情发展情况。1.多媒体联动达到轰动效应强1.销售任务目标达成 90%左右，将本案带入 良性循环的业务模式。1.强调并塑造产品之特色，并调整销售目标及案场的人员 配置。1 .多媒体联动达到轰动效应海报2 . SP活动销持续期2 .预订客户签约3 .阻力产品促销4 .难产品突破5 .合理去化产品6 .维持项目市场品牌2 .客户反

30、应统计分析3 .媒体反应总结4 .派发宣传礼品5 .希望客户过虑6 .推广期间的热点事件及促销活动再次启动市场。塑造本 案优质品质的真实性来打动客户，用细节说话，体现品质 的优越（建筑、配套、工程质量、户型等）。7 .对竞争个案采用顺势而为的机动作法8 .进行持续的案场客户接洽工作及 DS客户的开发9 .针对第二阶段的市场调研和业务引导（五）销售价格的初步制定时期均价（元/ itf）总价均价（万元）内部认购期9000198220公开开盘期10000220246强销持续期12000264295别墅开盘期：2008年11月16日至12月31日销售均价10000 元/ m212000 元/ m2100 - 500 元/ m2100-300 元/ m2200-500 元/ m2200-300 元/ m2争取结盘攀升至销售均价单体东、西方位差价单体水平差价各楼栋位置差价景观系数差价另：根据市场实际情况，做有效调整。开盘前根据公司确定价格制定一房一价表T)08:3708:37:5920.5.359