全面创业开店企划书-结合本人经验详细实例

《全面创业开店企划书-结合本人经验详细实例》由会员分享，可在线阅读，更多相关《全面创业开店企划书-结合本人经验详细实例（9页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、开店企划书冲动是创业的原动力。少了冲动，即缺少放手一搏，临门一脚的动力。但在冲动的原动力下，还需要强烈的风险意识，精密的经营计划，然后要按部就班，按照一定的步骤稳扎稳打，并根据实施过程适当优化，才能提高创业的成功几率。所以在我们决定放手一搏的时候，还要注意规划，并根据实际情况不断优化，不断的提升，追求更高的收益。我从以下几个方面叙述以下需要注意的地方：一、 创业资金启动资金是创业的基本保障，如果资金不够，那么创业就更难了。一般当创业者的创业资金不足时，筹钱的方式，除了可以向亲友借款，还可以设法寻求政府及相关金融机构（如银行）的相关贷款资源，以解决创业资金不足的问题。经过预测，较为精确的确定了可

2、筹备资金后，然后根据资金量决定创业的行业、产品、品牌、规模、区域、位置、经营模式等。我们此次创业的资金为储蓄和亲友借款，节约了利率成本。此次创业的资金投入量预定为10万元，我和王兄各种筹备5万元。资金最晚全部到位时间为2008年10月30日。具体预算如下：前期投入表项目金额（单位：元）备注转让费20000暂估，可根据实际情况有5000元调整首期房租12000店铺面积45m2左右，3000元/月，付三押一首批存货40000暂估，只可小于前期装修10000暂估，只可小于前3个月经营成本10800人工2500元/月，宣传500元/月等，水电600元/月，合计3600元/月前期考察资金3000暂估总计

3、95800备用资金只剩4200元，非常危险！平均每月盈亏平衡模拟计算表二、 选定行业在选定自己想要创业的行业之前，一定要先衡量自己的创业资金有多少。因为，各行业的总投资有高有低，每一种行业都不一样，所以先衡量自己所拥有的资金能够做哪些行业，再来做进一步的规划。然后，再依据行业发展的前景、自己本身的兴趣、专长、倾向、过去相关的工作资历、行业竞争性、相关资源等因素，加以评估，看自己适合从事哪种行业，以及从事哪种行业最具竞争优势。综合考虑以上方面，我们行业初步选定范围为化妆品、服饰。三、 产品（加盟商）的选择对任何商家而言，细致认真的市场分析都是必不可少的。要识别和了解自己和其它同业者通常会遇到的共

4、同情况，然后就要深入地对照市场情况，找出自身独有的特殊情况。只有对这些问题进行了详细的调查、了解分析之后，才能决定自己应该开什么样的店，怎么开。定位可以有以下几种：市场领导者、市场挑战者、市场追随者和市场补缺者等。当市场定位后，才可能顺利地进入下一步分析与运作。当然，在产品的选择与分配中，也要有主次之分，并不能因为有的产品是配角而将之扫地出门，红花也需绿叶伴。店铺要有自己的卖点。即使有强大的经营能力和丰富的资金，但若选择了衰退期的商品，也将徒劳无功。若选择与自己的志趣不合，每天持续地感到痛苦，也必将失败。相反，若是选择了成长期的商品，又合乎自己的志趣，成功的机率就会更大。同时还要根据自己的具体

5、条件，与经营特色相结合，把重点商品的经营特色作为经营范围的主要内容，保持应有的经营比重，形成店铺独有的特点。四、 营业人员即使拥有了世界上最好的店铺经营方法，但是没有合适的人去完善它、发展它、实现它，这些方法恐怕也只能是光开花不结果。是优秀的人才成就了一切而不是宏大的计划成就了一切，是优秀的老板与优秀的店长及店员最终造就了一流的业绩与一流的店铺。在我们的店铺经营过程中，忽视了人的因素，就是有再好的策略，再好的方法也是枉然！把人放在第一位，“以人为本，尊重人才，重视人才”，才是店铺提升业绩，才是我们走向商业成功的必经之道。我和王兄此次开店考虑到全职营业成本太高，两人暂时保留本职的工作（前期例外）

6、。所以店员和店长都必须是聘请别人，考虑到我们的投资规模，初步确定人员为店长一名店员两名。店长工资1500左右，店员工资1000左右。（另加上提成：营业额13%的提成）五、 店面的选址地点的选择对日后店面的营运好坏影响很大，所以一定要找个商圈及位置好的店面。只是在找店面的过程中，往往无法一时找到理想的店面，此时一定要有耐心继续寻找，千万不要半途而废。要全方位地思考和制定开店的策略，以最有效的方式制定和执行开店规划，包括市场分析、商圈调查、具体选址、谈判过程、租金缴纳等。所有的配备、装置和货品也都应该在规定的时间内备妥。以便争取到最快、最高的经济效益。5.1 商圈概念一般说来，店铺的销售活动范围通

7、常都有一定的地理界限，也就是相对稳定的商圈。不同的店铺由于经营商品、交通因素、地理位置、经营规模等方面的不同，其商圈规模、商圈形态存在很大的差别。选好商圈是新设店铺进行合理选址的基础，它不但有助于制定经营策略，也有助于制定市场开发战略。成功地运用商圈策略可以为店铺打好牢固的根基，提高店铺的形象，创造和推动顾客的特定需求，与顾客建立一种相互信赖的关系。当然，利用商圈的资源，把生意做到顾客心里，让他们心甘情愿地成为回头客，这才是专卖店商圈策略的根本所在。对商圈进行分析，其目的是选择适当的店址。适当的店址对专卖店的商品销售有着举足轻重的影响。甚至有人以“位置，位置，再位置”来着力强调专卖店址重要性。

8、店铺的开设地点决定了店铺顾客的质量和多少，同时也就决定了店铺销售额的高低。店址选择得当，就意味着享有优越的“地利”优势。在同行商店之中，在规模相当、商品构成、经营服务水平相同的情况下，其地利优势将显得淋漓尽致。任何一个店铺的创办者在分析商圈、调查竞争店的时候，要彻底分析自己的店是否与附近的店因商品内容功能相同，距离过近而相互牵制产生的负面影响，还是彼此能通过相互合作来增加这个区域的吸引力。比如，同样都是服装，在产品功能上是相同的，但在附加价值上却不尽然，这样，在对于竞争店的情况摸清之后，我们就可以采取应对措施。一般来说，我们在探查竞争情况时，应该深入查访其营业面积、商品种类、员工人数及待客技巧

9、等这些基本因素，然后再通过比较发现自己的优缺点。而对于共生关系的店，则应该看看能否更进一步相互开发新有需求商品。5.2 选址要点好的位置虽然不是绝对的，但却有很多共性，如人口流动性大，闹市区域繁华地段，交通方便等，所以选择好位置必须具备以下条件： 1、商圈要求：人流密集的繁华街道、销售较好的大型商场、步行街等商圈；2、区域要求：服饰专区、化妆品专区、流行饰品专区、大型社区、学校附近或人口密集区等；3、位置要求：正面或者侧面面对主通道，人流量大，消费者能够第一时间看到店铺门面，不可被竞争品牌阻隔；4、装修要求：与产品有统一形象、统一风格；与周围的店铺协调但有自己的特色，给顾客眼前一亮、一见钟情的

10、感觉，5、面积要求： 至少20平米以上，理想面积在50平米左右；6、管理要点： 终端零售商独立管理。7、综合以上，我们调查要素包括： A、人潮流量：平常、假日及日、夜来往人次比例。 B、车潮流量：汽车、摩托车往来流量。C、交通枢纽：目前及未来可能增减的运输工具。D、马路宽窄、大小：单行道、双向道与停车问题。E、区域特征：商圈情况、竞争店、互补店、金融机构及文教、休闲设施等。F、人口勘察：该区人口数量、消费习惯等。G、商圈勘察：主要及次要商圈范围、租金、价位。5.3 选址注意事项根据选址要点初步选定开店的几个地点后，还应作进一步的全面考察，对相关的情况做一定的调查分析后，方能决定是否最后定点位置

11、。主要考察以下几方面的情况：1、要把握好商业区与居民区（包括校区）的结合，追求相对稳定的顾客群。2、要把握好人流量与车流量的区分。追求较高人流量，避免高车流量造成主要目标消费群行动不便。 3、店面本身的情况。在租店面之前，一定要对店面的情况作一番仔细的调查了解，特别是房屋的结构安全、电力设施齐全、气候等因素影响、是否近期拆迁、周围环境及政策是否有什么大的变动等。4、选址成本。转让费、房租（包括物业管理费）、水电费等。当然，这些费用要结合销售额、经营成本及装修费节约等因素综合考虑。5、房东的背景。有的人急于寻找店面，就满大街搜寻，有时还真能被他找到几家正挂着“转让”字样的店面，便迫不及待地与之谈

12、判、交付定金甚至租金。其实这种做法是极其草率的，很容易带来一系列的后遗症。假如你真的看中了店面，最好先从侧面打听到真正的房东（即产权所有者），对其背景情况基本了解，觉得可靠后再进行接触。一般最好直接与真正的房东谈，假如房东表示已将承包权出租，不愿再插手时，你再与现在的店主谈判也不迟。另外，一旦谈成功，也要注意必须正式签协议并要求到房产所有者那里更改租赁人姓名。 6、同业竞争情况。主要是经营业绩的情况、商品的价格水平。考察同一地段同类商店的经营业绩，可以初步测算出租此店面可能产生的利润状况；而考察他们的商品价格水平，是为了据此确定自己今后的商品价位。这些都是十分必要的。 7、客流状况。“客流”就

13、是“钱流”，考察客流状况，不仅能对今后的经营状况胸有成竹，而且还能为我们决定今后的营销重点提供科学的依据。客流状况主要考察这些内容： 附近的单位和住家情况，包括有多少住宅楼群、机关单位、公司、学校甚至其他店家（这些店家极有可能会成为你的常客）；过往人群的结构特性，包括他们的年龄、性别、职业等的结构特性和消费习惯；客流的淡旺季状况。比如学校附近的店面要考虑寒暑假、机关和公司集中地段的店面就必须掌握他们的上下班时间、 车站附近的店面应摸清旅客淡旺季的规律，这些都是我们设定营业时间的重要依据。 8、选则地址要注意因行制宜。营业地点的选择与营业内容及潜在客户群息息相关，各行各业均有不同的特性和消费对象

14、，黄金地段并不就是唯一的选择，有的店铺开在闹市区生意还不如开在相对偏僻一些的特定区域，例如卖油盐酱醋的小店，开在居民区内生意肯定要比开在闹市区好；又如文具用品店，开在黄金地段也显然不如开在文教区理想。所以一定要根据不同的经营行业和项目来确定最佳的开店地点，要选择合适的店面，并不是越热闹的地方越好，关键是要因行制宜。 9、确定店址位置可运用以下选址策略：A、搭顺风车策略：原则上店址不要过于靠近规模大过自己的服装店，然而如果服装店只是规模较大，但服务水准不高、产品过于廉价，则表明同行其实并无市场竞争力，则店址可以充分靠近，将能有效夺取对手客源。B、鹤立鸡群策略：当自己的店铺处于比自己小规模的其他店

15、铺群落之中时，将能获得良好的出位效果。此策略的运用讲究适度，如果周围其它的店铺都过小而且档次太低，则又有可能拉低我方店铺的档次形象。C、比肩共存策略：将自己的店铺置身于高档店铺群落之中，与高档同业比肩共存。注意此策略运用时，自己的规模、装修档次、服务水准等，绝对不能低于同业，最好是略高于同行一点，否则会总处于竞争被动地位。D、好处独享策略：假如经过调查发现有某一目标消费群很集中的区域，但附近并无类似店铺，此时自己应该做那“第一个吃螃蟹的人”将会独家享有好处。当然，此策略较适合的是日货、日常生活服务及饮食等行业。E、“店多隆市”策略：一旦同业商店越开越多，就会产生聚集效应，容易扩大影响，凝聚人气

16、，形成“专业街”，生意必定反而比单枪匹马更容易做。 F、客流即钱流策略：客流决定潜在客户，潜在客户决定销售额。当然也要考虑产品与客流人群的匹配性。客流量较大的地段有城镇的商业中心（即我们通常所说的“闹市区”）；车站附近（包括火车站、长途汽车站、客运轮 渡码头、公共汽车的起点和终点站）；医院门口（以带有住院部的大型医院为佳）；学校门口；人气旺盛的旅游景点；大型批发市场门口。5.4 选址后尽快拿下看中的店面谈判一旦找到理想的店面，就要当机立断，出手迅捷，尽快拿下看中的店面，否则夜长梦多，很有可能会因为片刻迟疑而被别人捷足先登，导致错失良机。如何拿下店面？谈判自然是至关重要的。 1、谈好房租价格。

17、对于开店来说，房租往往是最大的一块固定成本，在与房东侃价之前，自己心里首先应该有一个谱，先自定一个能够接受的最高价，这个价位必须是：我们觉得自己是有把握负担得起的。尤其是在必须一笔付清数年租金的情况下，看看自己有没有给付的能力；预算一下，估计是有钱可赚的；再向附近类似的门面打探一下，价位也是基本一致，说明是比较合理的。然后再依据这一自己设定的最高房租价格，比较房东给出的房租价格，权衡后进行侃价谈判，就比较容易成功。 2、谈好缴付方式。 缴付房租有多种方式，一般最常见的有按月结算、定期缴付和一次性付清三种。假如房东除了固定的月租金外，还要根据我们的经营状况分享一定比率的利润的，可以采用按月结算的

18、方法，这样能及时结算，以免拖久了增加计算难度，双方都会比较满意；有的门面房定下一年或两年的租金后，其后再要续租的话，常常要按一定的比率逐年递增，这种情况下最理想的租金缴付方式是交三押一、每半年或一年集中缴付一次，这样一旦我们有了新的店面或有转业的意向，就不会损失太多了，这种方式现在比较适合我们；还有的店面是长期定租的，一租就是十年二十年，如果有足够的资金，而且看好选定的店面，也可以一次性将十年二十年的房租全部付清，这样既可免除门面半途被别人高价挖走之虞，也能不受涨租的影响，节约不少租金，因为从长远看，门面的房租总体是呈上升趋势的，这种方式适合我们资金充分后再考虑。 3、谈好附加条件。 与房东谈

19、判，除了谈租金外，还要注意谈妥有关的附加条件，这也可以使我们节省不少开支。首先，在租房前应对店面内现有的情况，包括装修状况、设备状况等都了解清楚，然后通过谈判，要求房东在出租前对门面房进行基本的整修，如拆除原有已报废无法再利用的设备和装修，对店面的房顶、地板、墙壁作基本的修缮，添置或维修水电设施等，或者要求房东承担相应的费用，在租金中予以抵扣。总之，要尽量争取节省开销。同时，我们可以通过谈判要求免付押金。一些黄金地段的门面房押金也往往是比较可观的，虽然这钱最终是要还给我们的，但如果一直经营下去，这笔钱也就等于搁死在了那儿，对于资金紧张的我们来说，这是一个不小的 “包袱”，如果谈得好，完全是有可

20、能卸掉的。另外，还可以通过谈判要求延期缴付房租。尽量压低初期的租金，待一段时间生意走上正轨后，再按标准支付，并补足前期的差款。只要我们言辞恳切、入情入理地分析给房东听，并能主动限定延期期限，有些通情达理的房东是会答应的，这也可以为创业初期减轻不少经济负担。 六、 店面的名称、商标等 店面的名称要结合行业、销售的产品、经营理念等因素，用长远的、可发展眼光来选择，要有把名称和商标做大做强的推向全国甚至全世界的想法。所以不可以太俗，太小气，要容易记得又有深意，要朗朗上口而不俗气。七、 店面的装潢店面装潢关系到一家店的经营风格及外观的第一印象，因此，装潢公司的选择十分重要，所找的装潢公司必须要有相关店

21、面的装潢经验。店面的选择及装潢都会成为吸引客户的有利因素。店铺的门面无疑就如人的脸面对于人形象的重要一样，为其形象的突出表现部分，必须一步到位。我们门面设计要求在考虑经营商品和接待顾客特点的情况下，刻意求新，以“欢乐”显示个性，力争让顾客产生好印象，也就是说既要有精神上的美感，又要在现实中符合人的要求。其次，在店铺橱窗里，我们更要以“欢乐”为主题制作很多可爱的展示形象，目的是让每一位从这个橱窗前走过的人都能从中获得一种“欢乐”的感受。这叫妙用店铺橱窗。对于店铺而言，大众媒体的出现，并没有弱化橱窗的广告宣传、招揽顾客的作用，更没有取而代之的程度。八、 营业证照的申请在开店营业之前，必须先办理相关

22、证照申请，否则就是无照营业。证照的申请分为两种，一种是申请公司执照，由工商局核发；另一种是资本较小的，只须办理营利事业登记，由当地县市工商核发。多数的店家由于资本不大，都只有办理工商行的营利事业登记。除此之外，还要向税务机关请领统一发票，除非是获准免用统一发票，否则，都一律要办理。除了营业证照的申请办理外，如果想要自己店家所挂的招牌，不被别人所滥用，而为自己所专用，就还必须向工商局申请服务标章注册。（店门口所挂的招牌名称，除了名称文字或图样，可能有自己特殊的设计，这种属于非商品类的文字及图像，称之为服务标章。与自己所申请的公司或商号是两码事，二者名称也可能不同。所以，不想自己将来的金字招牌遭人

23、盗用，就必须先申请服务标章注册。）不论是申请公司、行号，或注册服务标章，皆可委托代办公司办理。九、 准备经营器具和设备接下来就要准备购买店内的各种设备、器具及首批存货了，由于一家店需要准备的东西多而且繁杂，为免遗漏，必须要写一张开店器材设备一览表，把各项大大小小的明细全部列出来，注明每样器具、产品的品名、数量及单价，就知道需要多少金额。十、 经营管理10.1店面管理制度 为规范店面管理，体现店面品牌形象，特别制定本管理制度： 1、导购需按店规穿着导购服装。 2、每天两次大扫除，早晚各一次，营业时间内保持店里、店外干净卫生。 3、每星期二、六特殊展示品（如展示柜台物品、模特衣服等）更换一次，每星

24、期一柜台货物整理一次。 4、 待客须热情、仔细、认真。 5、 请节约用电，白天开室内“外孔灯”、“壁图灯”，阴天时加开“灯光展柜”。每天傍晚开室内“内、外孔灯”、“灯光展柜”、“室外孔灯”；20：00至22：00开“招牌射灯”。请节约用水。 6、节约电话费，每次打电话不可超过5分钟。每月电话费最高限额100元/月，超过部分由导购共同承担。 7、每天须盘点货物，若出现货品及促销品缺欠，由导购共同负担，货品按零售价赔偿，导购移交货时需检查金额及真假，若发现欠缺及假币，由导购承担。 8、若导购辞职，须提前一个月告知，同意后方可辞职。 10.2行为规范、工作积分（10分为满分） 1、打扫卫生不干净扣1

25、分。 2、无礼貌用语扣1分。 3、收银单书写不全扣1分。 4、迟到、早退扣1分。 5、摆货不整齐扣1分。 6、柜台整理，没执行扣1分。 7、特殊展柜一星期调换一次，没执行扣1分。 8、钱币出现缺欠情况，假币情况扣1分。 9、不节约用电、用水、用电话扣1分。 10、在营业时间谈论私事、嘻戏、聊天、无执行轮流休息扣1分。 11、待客不认真、不热情扣1分。 12、每月请假次数超过3次扣1分。 注：6分为及格，若连续2个月不及格，则自动辞退。10分者给与适当奖励。 10.3 导购用语 1、顾客临近店里，首先致问候语“欢迎光临，请随便看看（普通话）！” 2、当顾客的目光停留在某一款产品时，对产品的功能及

26、款式卖点进行介绍，并建议其试用“大姐/小姐，这款产品是今年最流行的款式，具有某某优点，某某人已购买了，用起来后效果特别好，您试用一下。”并将试验品取出来，给顾客试用。 3、对顾客感兴趣的产品提出试用：“根据我的经验，请相信我，这个款产品非常适合您，您试用一下。” 4、若顾客选定某款产品，要及时赞美她的眼光好。“大姐/小姐，您的眼光真好，您选的是我们公司最畅销的款式，我将它包好。” 5、不要问顾客试用后觉得怎么样，应主动说：“现在您一定感觉这款产品非常棒了吧。” 6、交收现金，应唱收唱付：“共收您100元，找您12元，多谢！” 7、交接产品时。“请收好，多谢惠顾！” 8、顾客挑了不买时。“没关系

27、，欢迎您再次光临，某某时候我们有新款进货，有适合时再来。” 9、当顾客所需的产品没货时。“对不起，您想要的这款产品（号码）暂时没货，如您方便的话，请留下你的联系方式，有货我们会马上通知您。” 10、当顾客要求打折扣时。“对不起，我们公司有严格的促销制度，全国统一，请原谅不能打折。” 11、顾客要走时，双目平视对方，送到店门口，点头，“请慢走！” 12、接电话时，应说普通话“您好，”，挂机时，“再见。” 10.4 店进销存管理 1、 日销单 2、 每日盘点货物记录 3、 每月进销存表 4、 进货单 十一、 财务制度十二、 开幕促销当一切都就绪之后，就准备择期正式开幕。开幕当天为招揽顾客，办一些促

28、销活动势不可免，促销活动不外乎打折、赠品及抽奖等三大类型。开业前期的宣传活动计划，必须在开业之前周密策划，方能以有限的资源获取更多的成果。开店宣传活动计划是经由营业方针的设定，并配合营业具体策略，在开店前所展开的一切活动，因此宣传活动的内容包括开店日期、宣传主题、宣传标语、宣传期间、宣传重点、开店活动、媒体运用以及商品企划的配合等，以塑造新店铺的形象。十三、 经营中的成本节约十四、 经营中的营业额提升14.1 营业额是盈利的基础，可以从下列方面注意提升营业额：1、 旺地生意一定会旺。 2、 导购一定要放手让其发挥，要有专业知识，对其管理要明确，制度化，一定要有合理的工资提成，充分调动其积极性。

29、3、 货品的价位要互补，不能吊死在一棵树上。经营商品可以考虑综合配套，搭配一些饰品礼品等。 4、 多搞些广告宣传活动，多搞促销活动，必须设法在本市扩大知名度。 5、 对老顾客、持有贵宾卡的顾客进行客户管理，顾客生日、节假日、新货上市、促销打折均要发短信给顾客，保持联络，建立良好的关系。 6、 不要贬低竞争对手，要对竞争对手的经营情况要进行分析，借鉴别人的优点，共同营造良好的市场氛围。 总之，要经营好店铺就要先端正心态，不要存在暴富心理，用心做好店铺管理，与顾客建立依赖关系，积累点滴经验，多向一些成功经营者虚心学习，要订立目标，经营好一家就将成功经验进行复制，在不同地方多开几家连锁，在本地区做到

30、行业第一.。14.2 充分利用促销活动，不断变换方式营造销售气氛1、 开业九折。 2、 情人节：在全市挂横幅广告布条，广告主题：“情人节送什么，紧紧吸引您的最爱”，购物并送巧克力，力求达到在全市引起轰动，有不少人把此广告词作为口头禅的效果。 3、 三八节：挂横幅广告布条，广告主题：“做个让男人心动的女人”，购物并肩带，通过多次类似的广告活动，确立了本店在本市的领导位置，让同行没有还招之力。 4、 为了增加购物的乐趣，我们应该出台购物抽奖：购满100元可参加购物抽奖，奖金为价值5-100元的购物券，此活动的推出，一定可以让本店的销售大幅度增长（可能20%以上）。 5、 清理库存：A、对滞销品进行

31、打折，5-8折，B、“买一送一”，买产品送精品配饰等。 6、 长期赠送：如购满88元，送精美化妆镜一个（自行购买，印上店名和电话，对店的宣传效果是非常明显的）。 7、 如条件许可，可有长期的促销活动，同时，促销活动要不断的变换，给消费者以新鲜的感觉。14.3 运动各种手段增加客户群体及回头客户1、实体店面与网络店面同时经营，网络店面借助淘宝、易趣、QQ等平台的同时，要尽量完善自己的网站。2、对顾客实行会员制度，利用各种优惠活动（折扣、抽奖、互动活动等）巩固老顾客，一个老顾客可能就是一个小的市场。3、利用各种活动（估广告、促销、宣传等）提高知名度，尽量增加顾客接触并了解我们的机会。4、学校是一个巨大的市场，对我们来说也是一个较熟悉及容易开发的市场。我们可以通过招聘兼职销售、学生特殊优惠（如办理学生会员卡，如果结合网站数据库可以累计记录消费，搞积分，兑换奖品，会员卡抽奖，会员网上交流平台等）、举办展销及宣传活动（甚至赞助晚会等类似的活动）来充分的开发这个市场。十五、 盈利后的分配与再投资