房地产开发资金筹措渠道

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1、第第7章房地产开发项目的章房地产开发项目的资金筹措与风险防范资金筹措与风险防范7.1 房地产开发项目的资金运作房地产开发项目的资金运作一、房地产资金的重要性一、房地产资金的重要性v企业生产要素：企业生产要素：v 人、财、物、信息人、财、物、信息v资金与企业的关系好比资金与企业的关系好比v 血液与人体的关系血液与人体的关系7.1 房地产开发项目的资金运作房地产开发项目的资金运作 李嘉诚，原籍广东潮安，李嘉诚，原籍广东潮安，13岁便辍学从商，在香港作玩具岁便辍学从商，在香港作玩具推销生意。推销生意。1950年，他创立了长江实业有限公司，专门生产年，他创立了长江实业有限公司，专门生产玩具和家庭用具。

2、玩具和家庭用具。50年代的塑料花热带给了李嘉诚一个好机年代的塑料花热带给了李嘉诚一个好机会，他因此发了大财。会，他因此发了大财。50年代后期，香港经济迅速繁荣，房年代后期，香港经济迅速繁荣，房地产需求大增。李嘉诚看准时机，毅然转向地产生意。他趁土地产需求大增。李嘉诚看准时机，毅然转向地产生意。他趁土地尚未涨价之际，大量购入地皮，火速贷款新建各式楼宇，然地尚未涨价之际，大量购入地皮，火速贷款新建各式楼宇，然后再售出。不过几年时间，他迅速成为了亿万富翁。之后，他后再售出。不过几年时间，他迅速成为了亿万富翁。之后，他通过发行股票，筹集了大笔资金扩充业务，并经营酒店、金融通过发行股票，筹集了大笔资金扩

3、充业务，并经营酒店、金融等业务。等业务。1972年，他还与外国财团洽商了一笔年，他还与外国财团洽商了一笔2亿美元的贷亿美元的贷款，期限款，期限5年，通过外资贷款，他又上了很多有利可图的项目。年，通过外资贷款，他又上了很多有利可图的项目。1979年年9月月25日，长江实业控制英资和记黄埔公司日，长江实业控制英资和记黄埔公司22.2%的股份。的股份。1981年初，李嘉诚成为年初，李嘉诚成为“和记黄埔和记黄埔”董事长。董事长。7.1 房地产开发项目的资金运作房地产开发项目的资金运作二、房地产开发资金的运动特征二、房地产开发资金的运动特征 P140v一般性：货币资金一般性：货币资金储备资金储备资金生产

4、资生产资金金成品资金成品资金货币资金货币资金v特殊性：特殊性：v 1、资金占用量大：自有资金最低比例、资金占用量大：自有资金最低比例20%，其余依靠筹集外部资金，其余依靠筹集外部资金v 2、资金占用时间长，周转速度慢、资金占用时间长，周转速度慢v 3、资金的运动受区域影响：房地产商品、资金的运动受区域影响：房地产商品的区域性的区域性7.1 房地产开发项目的资金运作房地产开发项目的资金运作三、房地产金融与开发项目筹资三、房地产金融与开发项目筹资1、房地产金融：、房地产金融：v资金的融通，银行等金融机构的信用活动资金的融通，银行等金融机构的信用活动v 特点：政策性强特点：政策性强7.1 房地产开发

5、项目的资金运作房地产开发项目的资金运作2、房地产开发项目筹资：资金的筹措或筹集、房地产开发项目筹资：资金的筹措或筹集主体主体资金流向资金流向地位地位目的目的筹资筹资 房 地 产 开房 地 产 开发企业发企业流入流入债务人债务人弥补资金的弥补资金的不足不足融资融资 银 行 等 金银 行 等 金融 机 构 或融 机 构 或个人个人流出流出债权人债权人获取利息或获取利息或分享收益分享收益7.2 房地产开发项目资金筹措的渠道房地产开发项目资金筹措的渠道融资渠道：融资渠道：内部融资内部融资外部融资外部融资7.2 房地产开发项目资金愁村渠道房地产开发项目资金愁村渠道一、内部筹资：是指房地产企业筹集内部的自

6、有一、内部筹资：是指房地产企业筹集内部的自有资金即企业可以自行支配、长期拥有的资金资金即企业可以自行支配、长期拥有的资金v1、企业自我积累的资金：留利；折旧基金；、企业自我积累的资金：留利；折旧基金；闲置资产变卖筹资；把占用效率低的资金转向闲置资产变卖筹资；把占用效率低的资金转向效率高的资金；应收的银行票据、股票和债券；效率高的资金；应收的银行票据、股票和债券；可立即出售的建成楼宇；已签合同的应收售楼可立即出售的建成楼宇；已签合同的应收售楼款。款。v2、主管部门拨入资金、主管部门拨入资金v3、联营企业单位提供的资金、联营企业单位提供的资金7.2 房地产开发项目资金愁村渠道房地产开发项目资金愁村

7、渠道二、外部筹资二、外部筹资v1、信用贷款、信用贷款v2、发行债券、发行债券v3、发行股票、发行股票 v4、以销售为基础的筹资、以销售为基础的筹资v5、承包商垫资承建开发项目、承包商垫资承建开发项目v6、合作开发、合作开发v7、引进外资、引进外资7.2 房地产开发项目资金愁村渠道房地产开发项目资金愁村渠道1、信用贷款：、信用贷款：也称银行放款，是指银行在一定的利率、也称银行放款，是指银行在一定的利率、一定的期限内，把货币资金提供给需要者的一定的期限内，把货币资金提供给需要者的一种经济活动。一种经济活动。“借钱赚钱借钱赚钱”、“借鸡生蛋借鸡生蛋”v信用贷款的类型：信用贷款的类型：v(1)企业流动

8、资金贷款企业流动资金贷款v(2)开发项目贷款开发项目贷款 v(3)房地产抵押贷款：开发商房地产抵押贷款：开发商7.2 房地产开发项目资金愁村渠道房地产开发项目资金愁村渠道2、发行债券：、发行债券：v(1)债券的含义债券的含义v(2)房地产债券的含义、基本要素房地产债券的含义、基本要素v(3)房地产债券的发行方式房地产债券的发行方式v 公募发行：公开发行公募发行：公开发行v 私募发行：直接发行私募发行：直接发行7.2 房地产开发项目资金愁村渠道房地产开发项目资金愁村渠道3、发行股票、发行股票 v(1)房地产股票的含义房地产股票的含义v(2)发行方式：发行方式：v 由股份公司直接向社会发行；由股份

9、公司直接向社会发行；v 由银行或证券公司代理发行或包销由银行或证券公司代理发行或包销7.2 房地产开发项目资金愁村渠道房地产开发项目资金愁村渠道4、以销售为基础的筹资、以销售为基础的筹资v（1）预售商品房）预售商品房v 必要性：必要性：v 开发企业：周期长，传统的一次或数次付款方式不开发企业：周期长，传统的一次或数次付款方式不能及时回收资金；分散投资风险能及时回收资金；分散投资风险v 消费者：难以一次筹足大数额款项用来购房消费者：难以一次筹足大数额款项用来购房v 条件：已经取得土地使用权证书；持有建设工程条件：已经取得土地使用权证书；持有建设工程施工许可证；投入开发建设的资金达到了工程总投施工

10、许可证；投入开发建设的资金达到了工程总投资的资的25%，已经确定了施工进度和竣工日期；取得，已经确定了施工进度和竣工日期；取得了了商品房预售许可证商品房预售许可证v（2）楼宇按揭，也称）楼宇按揭，也称“供楼供楼”贷款，它是由银行、贷款，它是由银行、房地产开发商、购房者三方共同参加的买卖楼宇融房地产开发商、购房者三方共同参加的买卖楼宇融资业务，是为了帮助售楼者和购楼者完成楼宇买卖资业务，是为了帮助售楼者和购楼者完成楼宇买卖而由银行提供房屋抵押贷款的融资业务活动。而由银行提供房屋抵押贷款的融资业务活动。v 条件：同（条件：同（1）7.2 房地产开发项目资金愁村渠道房地产开发项目资金愁村渠道4、以销

11、售为基础的筹资、以销售为基础的筹资（1）预售商品房）预售商品房必要性：必要性：v开发企业：周期长，传统的一次或数次付款开发企业：周期长，传统的一次或数次付款方式不能及时回收资金；分散投资风险方式不能及时回收资金；分散投资风险v消费者：难以一次筹足大数额款项用来购房；消费者：难以一次筹足大数额款项用来购房；可以享受房地产的增值收益可以享受房地产的增值收益7.2 房地产开发项目资金愁村渠道房地产开发项目资金愁村渠道条件：条件：v已经取得土地使用权证书；已经取得土地使用权证书；v持有建设工程施工许可证；持有建设工程施工许可证；v投入开发建设的资金达到了工程总投资的投入开发建设的资金达到了工程总投资的

12、25%，已经确定了施工进度和竣工日期；已经确定了施工进度和竣工日期；v取得了取得了商品房预售许可证商品房预售许可证7.2 房地产开发项目资金愁村渠道房地产开发项目资金愁村渠道（2）楼宇按揭：）楼宇按揭：也称也称“供楼供楼”贷款，它是由银行、房贷款，它是由银行、房地产开发商、购房者三方共同参加的买卖地产开发商、购房者三方共同参加的买卖楼宇融资业务，是为了帮助售楼者和购楼楼宇融资业务，是为了帮助售楼者和购楼者完成楼宇买卖而由银行提供房屋抵押贷者完成楼宇买卖而由银行提供房屋抵押贷款的融资业务活动。款的融资业务活动。v条件：同（条件：同（1）7.2 房地产开发项目资金愁村渠道房地产开发项目资金愁村渠道

13、5、承包商垫资承建开发项目、承包商垫资承建开发项目6、合作开发：联建、合作开发：联建v资金、土地使用权的合作联建资金、土地使用权的合作联建 7.2 房地产开发项目资金愁村渠道房地产开发项目资金愁村渠道7、引进外资、引进外资（1）意义：）意义：弥补国内资金的不足；引进先进的开发技术和管理经验。弥补国内资金的不足；引进先进的开发技术和管理经验。（2）主要方式：）主要方式：v 贷款（外国政府贷款，国际金融组织贷款：世界银行、贷款（外国政府贷款，国际金融组织贷款：世界银行、国际货币基金组织等，外国商业银行贷款）国际货币基金组织等，外国商业银行贷款）v 与外资合营、合作开发项目与外资合营、合作开发项目v 租赁开发：这是以土地使用权出租为基础的开发方式。租赁开发：这是以土地使用权出租为基础的开发方式。通过租赁，承租方取得一定时期的土地使用权，在土地通过租赁，承租方取得一定时期的土地使用权，在土地上进行规定的项目开发，项目开发后，承租方享有租赁上进行规定的项目开发，项目开发后，承租方享有租赁期内的经营权，一旦租赁期限到，土地使用权及土地上期内的经营权，一旦租赁期限到，土地使用权及土地上的房屋所有权就归国家所有。的房屋所有权就归国家所有。7.2 房地产开发项目资金愁村渠道房地产开发项目资金愁村渠道