【彬哥出品】北京SOLANA市调报告.pptx

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1、Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2013Code of this report|2 Copyright Centaline Group,2013本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。北京蓝色港湾SOLANA市调报告中原地产 天津中原物业顾问有限公司 TianJin.11.2013Code of this report|3 Copyright Centaline Group,2013目 录1.项目概况2.项目区位3.项目定位4.建筑特色5.商业布局6.动线分析7.营销特色8

2、.项目总结Code of this report|4 Copyright Centaline Group,2013PART 1 项目概况Code of this report|5 Copyright Centaline Group,2013项目概况简介项目名称：北京蓝色港湾SOLANA国际商区开 发 商：北京蓝色港湾置业有限公司开业时间：2008年5月地 址：朝阳公园路6号占地面积：13万建筑面积：15万物业组合：购物中心、商业街商业楼层数量：地上两层、地下两层，部分挑高9米建筑设计公司：美国JERDE国际建筑师事务所景观设计公司：美国JERDE国际建筑师事务所商业策划顾问：加拿大托马斯专业调

3、查公司物业管理公司：世邦魏理仕(CBRE)公司运营管理公司：北京蓝色港湾置业有限公司停车位数量：地上1300个；地下800个商圈性质：直辖市市级商圈商业类别：街区型旅游商业广场景区：国家3A 级景区蓝色港湾项目是中国首家Lifestyle Shopping Park。精美的欧式建筑，夜晚的灯艺，多样化的品牌，吸引着大批休闲购物的消费者Code of this report|6 Copyright Centaline Group,2013项目概况开发理念项目开发理念融合国外Lifestyle Shopping Center（新生活商业中心）成功案例优点，打造中国首家新生活商业中心。新生活商业中心

4、和SHOPPINGMALL的对比内容新生活商业中心SHOPPINGMALL规划模式开放街区半开放或者封闭主力店可以无主力店有主力店经营业态偏重餐饮和娱乐偏重购物目标客户定位高档定位中高档、全客层概念客户群：项目周边游多个高端住宅项目，高端顾客群稳定业态：连锁专卖店，休闲餐饮比重较大。氛围：通过绿植、立面设计及情景小品营造轻松、时尚的休闲购物氛围。特点l 一站式的便利；l 最具“个性、时代、效率”的新都市主义生活主张；l 高标准生活，崇尚自然与城市的迅速融合；l 追求成就感、时代进步。Code of this report|7 Copyright Centaline Group,2013项目概况

5、开发商/物管物业管理公司：世邦魏理仕(CBRE)公司l 总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶，是财富500强以及标准普尔500强企业，为全球最大的商业地产服务公司。l 为全球地产业主、投资者及承租者提供综合地产服务，具体包括：物业租售的战略顾问及实施、物业设施及评估与估值、开发服务投资管理、研究与策略顾问等。项目开发商：北京蓝色港湾置业有限公司l 北京蓝色港湾置业有限公司成立于2004年3月18日，注册资金人民币1.8亿元，主营业务为房地产开发及物业管理。l 北京蓝色港湾置业有限公司以开发和运营蓝色港湾国际商区为主营业务，集蓝色港湾国际商区的商业推广、招商及运营管理为一体。蓝色港湾北辰世纪中心大宁国

6、际Code of this report|8 Copyright Centaline Group,2013项目概况设计公司建筑设计：美国JERDE国际建筑师事务所l 1977成立的美国JERDE国际建筑师事务所总部位于加利福尼亚。是一家国际知名的城市设计和建筑公司，致力于创造视觉体验的商业建筑。l 捷得的设计是富有创造性的，同时也十分重视与当地建筑风格的结合，以此来确定其项目的整体外观。曾荣获来自美国建筑学会Progressive Architecture杂志、美国规划协会、芝加哥历史博物馆等授予的多项荣誉。捷得在欧洲、亚洲和美国拥有30多个正在设计建造中的项目。好莱坞环球影城日本博多运河运河

7、城上海正大广场香港山顶广场蓝色港湾Code of this report|9 Copyright Centaline Group,2013以家庭为核心的消费对象n SOLANA来自于项目半径5公里以内，辐射燕莎商圈、丽都商圈、使馆区、三元桥商务区乃至CBD商圈中的消费人群,年龄段集中在25岁-49岁。在我国消费结构中所占比例越来越大，未来将成为主流，SOLANA迎合这种趋势，其丰富的业态非常适合三口之家前来消费，同时以娱乐休闲为引爆点开启了家庭消费模式这一崭新的商业消费模式。n 主要客群：以家庭消费为主的本地消费者n 次要客群：项目周边的商务人士n 补充客群：旅游观光的外地人群项目概况主要客户

8、Code of this report|10 Copyright Centaline Group,2013n 根据项目的整体定位及客户定位，同时避免同周边成熟商圈产生业态竞争，SOLANA将引入的商户定位在。n 目前引入的有：美瑞百货、BHG精品超市、传奇时代影城、ZARA和无印良品等国际、国内知名品牌。：引入和国际接轨的特色主力店，并和现有业态形成互动，给消费者带来新的体验。侧重于休闲娱乐的中高档消费业态项目概况主要商户Code of this report|11 Copyright Centaline Group,2013PART 2 项目区位Code of this report|12

9、Copyright Centaline Group,2013项目区位区位蓝色港湾国际商区地处北三环与四环之间，交汇了CBD、燕莎、丽都三大商圈，覆盖朝阳及东城两区的核心消费地带，是北京经济最发达的区域之一，国际商务消费氛围成熟蓝色港湾位于朝阳公园西北角，东南紧临朝阳公园大面积绿地及湖水，北临亮马河及第三使馆区交通便利，国际商务氛围浓厚，自然环境优美。北侧多个住宅、写字楼项目在开发项目南面是高档住宅区，如棕榈泉美国、德国、日本等驻华使馆在项目西北方向落户，国际化氛围浓厚第一使馆区第三使馆区第二使馆区朝阳公园东单北新桥北二环北三环北四环丽都商圈燕莎商圈CBD商圈该区域内聚集了众多国际化写字楼及高档

10、公寓，其中包括3000多家外国公司；近200家国际新闻机构；100多家全球500强企业；以及长城、凯宾斯基、希尔顿等10余家五星级酒店。Code of this report|13 Copyright Centaline Group,2013便利交通l 公共交通：位于北三环与四环之间，公交路线密布，可以便捷的到达是市内的各个区域。l 轨道交通状况：轨道交通方面，地铁10号线在SOLANA项目附近有“麦子店西路”“亮马河”“农展馆”三站，由此3站步行至SOLANA仅需5-10分钟。交通便利：城市核心地段，毗邻地铁公交站，与城市主干道连通，便于人流车流出入项目区位交通蓝色港湾地铁2号线二环路三环路

11、地铁10号线机场快线三元桥燕莎桥长虹桥朝阳公园西桥东风北桥朝阳公园南路亮马桥路朝阳公园路亮马桥站东直门站安家楼枣营l路北口朝阳公园路枣营北里站亮马桥路亮马桥地铁站Code of this report|14 Copyright Centaline Group,2013PART 3 项目定位Code of this report|15 Copyright Centaline Group,2013项目定位整体定位l 客群定位：北京中高端收入人群l 形象定位：蓝色的文化港湾；多彩的潮流之城l 经营模式：项目为开发商自身持有物业，全部物业只租不售。有选择的招商：不是被动的接受客户租赁商铺，而是要对入驻

12、商家的信誉、经营管理、经营产品、公司经营状况等方面进行全方位考察，优秀者才能入驻。l 档次定位：中高档l 核心策略：倡导一种文化、引领的一种风尚、引导的一种消费理念。l 建筑定位：欧式古典建筑风格Solana有别于传统商业，是集购物、娱乐、休闲、旅游，文化于一身的一站式体验消费街区冒。Code of this report|16 Copyright Centaline Group,2013蓝色港湾国际商区项目设有亮马食街、左岸酒吧街、高街、SOLANA MALL四大主题购物区，满足各种消费者的需求。SOLANA MALL亮马食街高街活力城左岸中央广场项目定位功能定位Code of this r

13、eport|17 Copyright Centaline Group,2013项目定位功能定位高街：开放式的品牌街区，高档时尚品牌旗舰店为主；亮马食街：中高端的大型餐饮主力店，多为中式正餐；左岸：面向朝阳公园的湖畔酒吧街，彰显威尼斯风格的水边文化气息；中央广场：项目核心地带的下沉式花园广场，供消费者游玩及商家品牌宣传活动；活力城：休闲运动品牌聚集地，并且设有大型室内滑冰场、儿童游乐场；SOLANA MALL：聚集流行潮品，主要吸引年轻一族，并有美瑞百货主力店。Code of this report|18 Copyright Centaline Group,2013商业布局店铺分割SOLANA

14、MALL主动线：9米 次动线：6米 面宽：6-10米进深：9-15米零售：60-300层高：4.5米柱距：9米活力城主动线：6米 次动线：3米 面宽：5-10米进深：9米零售：30-90层高：4米柱距：9米亮马食街28m*15m左岸30m*36mCode of this report|19 Copyright Centaline Group,2013PART 4 建筑特色Code of this report|20 Copyright Centaline Group,2013建筑特色 主入口主入口位于项目的东北角，由石板、混凝土及玻璃以独特的方式组合而成，围绕着北侧并向西侧延展。球形铁艺在水池

15、之上表现“刚与柔”并存的都市风情。Code of this report|21 Copyright Centaline Group,2013建筑特色外立面项目整体为欧式古典建筑风格，米色系的石材墙面与优雅的拱形门廊、辉煌庄严的尖顶建筑错落有致，精细的铁艺装饰、富丽堂皇的彩色玻璃窗，彰显着欧洲风格的繁华气息。Code of this report|22 Copyright Centaline Group,2013建筑特色 屋顶设计尖塔巴洛克式罗马式退台穹顶哥特式采用多种欧式建筑风格，在具观赏性的同时，也具有实用性，例如：巴洛克式屋顶、穹顶增加室内光线，减少照明费用等Code of this re

16、port|23 Copyright Centaline Group,2013建筑特色拱门及连廊连廊设计中采用彩色印花玻璃封顶，增强街区采光性的同时，解决了北方冬季雨雪的所导致的问题，错落有致的拱门设计使人置身于古代欧洲富庶的气氛中，流连忘返。Code of this report|24 Copyright Centaline Group,2013建筑特色 灯光装饰灯光装饰是蓝色港湾的一大氛围设计特色，根据不同的主题，使用大量的LED灯，通过点光源、线光源和面光源形成不同的艺术效果，结合朝阳公园水系，打造梦幻的蓝色港湾。点、线光源结合线光源点、面光源结合点、面光源结合点光源点、面光源结合光线渲染

17、气氛Code of this report|25 Copyright Centaline Group,2013建筑特色 铁艺铁艺作为建筑装饰艺术品，在本项目运用广泛，随处可见的铁艺灯饰、栏杆、景观小品等，散发着古朴、典雅、粗犷的艺术风格，与项目欧式整体风格相呼应。Code of this report|26 Copyright Centaline Group,2013建筑特色 下沉广场中央下沉广场周围是被古典元素覆盖的“公园墙”，圆屋顶、柱廊、拱廊、拱门和连廊是其中引入的古典元素。这里的概念是谛造一个抽象的意大利多斯加尼村落及花园庭院。同时下沉广场也是项目的主要交通枢纽。Code of thi

18、s report|27 Copyright Centaline Group,2013钟楼广场位于SOLANA蓝色港湾东南部，面对朝阳公园北湖，高大的钟楼耸立在经典的欧式建筑之中，巨大的钟声在各个不同的场合响起，同时钟楼广场也是项目的次交通枢纽。建筑特色 钟楼广场Code of this report|28 Copyright Centaline Group,2013建筑特色 中央广场中央广场面积约5000平米，包括音乐灯光喷泉、露天音乐广场、极限运动区，是一个集休闲、娱乐、消费等多功能为一体的综合广场，可以举办商品展示会、时装发布会、歌舞晚会等各类活动Code of this report|2

19、9 Copyright Centaline Group,2013建筑特色 休息区随处可见的休息区，配合周围的欧式建筑，采用石材、藤椅、铁艺等材质的休闲座椅，配合周围的欧式建筑，通过不同形式的座椅进行功能空间的划分，同时座椅的布置摆放方式也兼顾到各种顾客的不同使用需求，形成一步一景一休憩的休闲购物模式。Code of this report|30 Copyright Centaline Group,2013建筑特色 水景项目水景系统由美国Fluidity公司设计，设计强调与项目三面环水的天赋自然关系，依据特定场所的环境设计每个设计的细节，贯穿整个项目的整体水系，例如在动线节点上创造的局部水主题景

20、观，也有作为自然景观的延伸的水系设计。Code of this report|31 Copyright Centaline Group,2013建筑特色 绿化项目的园林景观设计由美国JERDE国际建筑师事务所和泛亚国际联袂完成。园林景观设计中大量运用了乔木、灌木、开花落叶树及常青树等形成了绿意漫布的效果，平台，水景，底层庭院、广场、落叶树、花池创造出自然的公园感受，卵石花岗岩铺装街道，结合小树和矮花池，构造出欧洲街道的体验。Code of this report|32 Copyright Centaline Group,2013建筑特色外部导视系统外部导视系统丰富，主要位于蓝色港湾的交通枢纽位

21、置和主要出入口，标示形象设计符合整个商区定位设计成欧式街区路标形式。Code of this report|33 Copyright Centaline Group,2013内部导视系统缺乏，形象缺少新意，采用的是百货指路标识，在M层动线复杂缺少导示，容易迷路，且水牌设置过少，位置不明显，给消费者带来了不便。建筑特色内部导视系统Code of this report|34 Copyright Centaline Group,2013PART 4 商业布局Code of this report|35 Copyright Centaline Group,2013商业布局业态分析l 蓝色港湾开业初期

22、，餐饮业态过少，以零售业态为主的业态构成与周边“燕莎”等百货相近，同质化严重，经营状况并不理想l 后期开发商进行整体业态调整，大大提高了餐饮业态的比重，划分28%的餐饮、酒吧、娱乐、配套等，通过加重餐饮、酒吧等业态的比例聚集客流，从而带动了整个项目的经营。蓝色港湾重视体验性消费业态，重新调整业态，加大了餐饮娱乐在整体业态中的比例，聚集了人气72%21%3%5%重整后业态数量比例零售餐饮休闲娱乐配套服务85%9%2%4%重整前业态数量比例零售餐饮休闲娱乐配套服务Code of this report|36 Copyright Centaline Group,2013商业布局各楼层业态 教育培训、

23、家居家纺、儿童玩具3层：配套服务，餐饮，零售，休闲娱乐 美容美发、化妆品、休闲装、休闲餐饮、精品店2层：配套服务，餐饮，零售，休闲娱乐 男女时装、钟表眼镜、时尚配饰、化妆品、休闲装、休闲餐饮、百货1层：零售，餐饮，休闲娱乐，休闲娱乐 中西快餐、男女时装、饰品、化妆品、休闲装、影院、百货M层：零售，餐饮，休闲娱乐、配套服务各楼层经营内容Code of this report|37 Copyright Centaline Group,2013儿童用品流行时尚品牌餐饮&食品美瑞百货家居馆商业布局各楼层业态负一层平面图BHG超市传奇电影院业态数量百货1保健品3超市1儿童摄影1儿童玩具15化妆品6家居家

24、纺4精品店4男女时装16时尚配饰5食品11特色餐饮6童装19箱包皮具3休闲餐饮4休闲娱乐1烟酒茶1钟表眼镜3珠宝首饰1合计10578%20%1%1%M层业态比例（按商铺数量）零售餐饮休闲娱乐配套服务l M层总经营面积为16170，店铺105家，其中业态以零售为主；分布在SOLANA 的B1层但是由于中央广场的，M层也是中央广场的F1层。l M层在不同方位安排了主力店铺进行连接，有连接活力城和mall的美瑞家居馆，和连接左岸的BHG超市。Code of this report|38 Copyright Centaline Group,2013商业布局各楼层业态M层商铺品牌示意Code of th

25、is report|39 Copyright Centaline Group,2013每克拉钻石广场高街亮马食街商业布局各楼层业态1F层商铺示意酒吧街每克拉钻石广场一千一夜业态数量保健品1儿童乐园1个人护理1化妆品3精品店2酒吧4内衣1男女时装33配套服务2其他1时尚配饰9食品1特色餐饮12休闲娱乐3休闲餐饮14药店1运动装24箱包皮具4鞋类20正餐6钟表眼镜5珠宝首饰8百货1合计15771%24%3%3%1F业态比例（按商铺数量）零售餐饮休闲娱乐配套服务l 1层面积21617，经营商家157家；餐饮、零售经营面积分别为44%、46%包括了SOLANA MALL一层和亮马食街、左岸、活力城一层

26、、高街。l 1层布置活力城1层一运动体育用品，高街设置的高档品牌店，SOLANA MALL1层以流行服饰为主、亮马食街设置的大型高档餐饮，左岸设置的是酒吧咖啡吧。Code of this report|40 Copyright Centaline Group,2013商业布局各楼层业态1F层商铺品牌示意Code of this report|41 Copyright Centaline Group,20132F平面图及品牌示意美瑞服装馆米兰国际爱丽丝生活馆商业布局各楼层业态业种数量百货2美容美发1休闲装2运动装1箱包皮具1精品店4儿童乐园1休闲餐饮1合计1369%8%15%8%2F层业态比例（

27、按商铺数量）零售餐饮休闲娱乐配套服务l 2F层经营面积12528平方米，商家数量是13家，主要包括了SOLANA MALL的二层美瑞百货服装馆和活力城二层，每克拉钻石广场二层。l 美瑞百货服装馆主要经营男女时装针对中年人阶段，活力成二层主要是经营休闲运动装。Code of this report|42 Copyright Centaline Group,2013商业布局各楼层业态2F品牌示意Code of this report|43 Copyright Centaline Group,2013商业布局各楼层业态3F平面图及品牌示意迪士尼英语美术式思维教育中心27%9%64%3F层业态比例（按

28、商铺数量）零售休闲娱乐配套服务业种数量休闲娱乐1家居家纺1儿童玩具1教育培训7琴行1合计11l F3经营面积2106，商家数量11家，集中在活力城三楼，以儿童教育培训为主。l 活力城三层，出租率较低，主要以儿童教育培训为主，休闲娱乐仅有一个瑜伽俱乐部。Code of this report|44 Copyright Centaline Group,2013商业布局各楼层业态3F品牌示意Code of this report|45 Copyright Centaline Group,2013PART 6 动线分析Code of this report|46 Copyright Centaline

29、 Group,2013动线分析外部动线朝阳公园朝阳公园北湖停车场停车场停车场高澜大厦二十一世纪饭店SOLANA好运街停车位：地上1300个；地下800个其中地上停车位是配置在亮马美食品街前方入口出口项目周边道路通畅，通达性强，三环停车位最为充足的购物场所，吸引以私家车为主要出行工具的高端客户l 整个项目共计拥有5万平方米的地上地下停车空间，消费者可享受便捷的停车服务。l 通过B2的地下车库，顾客可以不出地面而抵达绝大多数蓝色港湾店铺，让顾客既能方便购物又可以避免挑战寒风刺骨的冬天，增加顾客寒冷冬天出行购物的概率，从而保持该商业人流量。Code of this report|47 Copyrig

30、ht Centaline Group,2013动线分析l 问题 项目地块呈长条形，仅设有一个主要入口，水平动线过长，整个项目呈“口袋”装，如何克服消费者对消费距离远的抵触心理？l 解决方式 1、建筑设计 2、业态合理的布局Code of this report|48 Copyright Centaline Group,2013动线分析建筑设计项目将商铺纵向划分，最大限度的增加了项目的展示面；商业内街设计成缩进形空间，增强可逛性。商铺造型采用点面结合，高低错落，一方面使商铺具有较强的标志性和可别性，另一方面使整个商业街自然衔接，消除顾客疲劳感，增加休闲意境和购物趣味。Code of this r

31、eport|49 Copyright Centaline Group,2013亮马食街左岸酒吧街滑冰场儿童游乐场餐饮、娱乐是人流带动型的业态，将餐饮放到项目地块北面狭长侧，有效将将人流自西向东引导；儿童娱乐、滑冰场作为目的性家庭消费，放到项目内侧；酒吧街放到项目东南角，保证了此类消费者的私密性，又拉动了整个项目的人流动线分析建筑设计Code of this report|50 Copyright Centaline Group,2013动线分析 亮马食街 位于项目北侧的亮马食街，其动线狭长，人流不好聚集，开发商规划大量不同的特色餐饮，吸引了大量的用餐客户，聚集了人气，同时带动了零售的发展。亮马

32、食街前百米星辰隧道，在夜晚闪亮蓝色LED灯群，吸引大量游客，为夜晚的蓝色港湾吸引客流。Code of this report|51 Copyright Centaline Group,2013动线分析 酒吧街酒吧街位于项目南侧，紧邻水岸，面临朝阳公园水体及绿地，景观资源良好。酒吧街分为内街和外街，引进高档特色酒吧及咖啡厅，为周边商务人群提供高端的商务场所及娱乐场所。每日下午9点到11点为人流高峰期。Code of this report|52 Copyright Centaline Group,2013动线分析环形动线主入口蓝色港湾动线呈“8”字形，回路的内部街道系统，形成了大量的沿街商业，有

33、效避免了死角店铺的产生l SOLANA蓝色港湾地面首层是8字型的动线，消费者沿着这条动线行走，不会错过绝大多数店铺。l SOLANA MALL的动线是沿着中央广场的1字型，出口分别连通中央广场，活力城内部动线为闭合回路。Code of this report|53 Copyright Centaline Group,2013下沉式广场特色楼梯扶梯+楼梯动线分析垂直动线立体动线技术处理方式：项目商业街采用缓坡、扶梯等引导式建筑结构，以下沉广场作为整个商区的枢纽，通过错层破路的链接构造了8字型动线，将M层、F1、F2连接起来。垂直动线垂直动线垂直动线Code of this report|54 C

34、opyright Centaline Group,2013PART 7 营销特色Code of this report|55 Copyright Centaline Group,2013营销特色 灯光节蓝色港湾灯光节已成为一个文化旅游的新地标、都市新名片。灯光节已经成功举办了四届，每一年都给冬季的北京带来了不一样的视觉冲击和无限的欢乐。Code of this report|56 Copyright Centaline Group,2013营销特色 推广活动蓝色港湾符合自身项目特点注重借西方节日做大型推广活动万圣节嘉年华，吸引上千名游客前来参加万圣节狂欢。蓝色港湾十月携手CCTV2共同推出一档

35、引领时尚消费、传播时尚观念的节目购时尚。蓝色港湾定期举行大型服装展示活动，2008年6月“浪漫牵手，相约Solana”活动。中秋节佳节，麦子店社区的老奶奶同90后的大学生一起在蓝色港湾海乐酒吧欢度佳节。蓝色港湾不断举行摄影展、灯展、啤酒节等活动，但关键问题是，这些休闲活动并没有与零售品牌的促销活动有效结合起来。Code of this report|57 Copyright Centaline Group,2013PART 8 项目总结Code of this report|58 Copyright Centaline Group,2013l 交通可达性 蓝色港湾处于三环外四环内，周边交通对于

36、自驾车方便，停车方便设有2000多个停车位，乘坐公交通不便，距离是十号线亮马桥站600米，距离最近的公交站点仅有2个。l 建筑特色 欧式建筑，结合朝阳公园人工湖水景打造都是水城小镇的购物环境，绿化与欧式建筑想匹配，蓝色港湾的建筑特色是其吸引客群的主要吸引点。l 业态配比 儿童消费内容多，吸引众多家庭消费，时尚品牌设置对年轻人吸引不足，活力城的滑冰场聚客力强。l 存在问题 出入口太多，尤其是活力城在地面首层和二层设有众多出入口且内部导视系统部完善，进入容易迷失方向。l 购物比例重，与体验消费定位不符合开放的街区式适合餐饮娱乐，餐饮娱乐占比低。l 推广活动主要为蓝色港湾品牌推广，关于商家的促销宣传活动很少。项目总结项目总结