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1、国际休闲养老中心策划方案（中国襄阳山水檀溪休养中心）一功能 本文阐述的是具有养老、休闲、休养、文化、旅游、金融理财功能的高端商业性质的养老休闲社区，一般商业性的养老院不在讨论之列。本文所述的养老休闲社区应当具有下列功能：1.养老 为除自身养老支出外不再有其他支出的富裕老人提供颐养天年的理想场所直至终身。2.文化 主要突出老年文化，老年文化也是人的一生积聚的精华，为有成就的老年人提供发挥余热的场所，由中心为老人出作品。作品方式有文集、书画集、说唱碟片等。组建老年艺术团、书画院、创作中心，形成襄阳特有的老年文化特色，为襄阳的文化增添一枝奇葩。3.旅游 将养老中心作为一个旅游景点来建设，并以老年文化
2、艺术团相互印衬，形成一个文化旅游景点并作为襄阳市养老行业对外展示的一个窗口。旅游功能的另一个方面是本社区将与全国其他商业养老中心实行联动，形成一个资源共享，优势互补的联合体。4.休养 为最大限度利用资源，养老中心将为高端市民提供一个休养场所。5.理财 为老年人的财产提供理财服务，促使老年人财产保值增值，并以此减轻养老支出。6.需设立超市、银行、医院、休闲、酒店等设施。休闲养老中心的基本要求是环境园林化、服务专业化（规范和人性化有机结合）、设施国际化（以日本养老中心的设施为标准）、生活科学化（安全绿色、适用），具备与日本商业养老休闲机构相同的国际化标准的养老机构。二组织结构股东会 董事会董事长
3、总经理（助理）休养护理部（医疗、营养、护理）、 行政服务部（行政事务）、 后勤保障部（供应采购、生产）、财务管理部（财务管理）、公共联络部（宣传、销售、对外联络）。 三政策导向目前我国已正式宣布进入老龄化社会，60岁以上的老人占总人口的17%，已突破1.2亿人，未来二十年内老龄人口将达到2.2亿人，届时老人养老资金将达到13万亿元人民币。13万亿这一庞大的养老资本足以支撑一个养老产业的长期持续发展。相对已进入老龄化社会二十余年的日本而言，我国刚刚宣布进入老龄化社会，其包括制度安排、人才储备等则尚未有充分准备。国家十二五国民经济和社会发展规划首次将老龄化问题定位于老龄事业和产业，同时又专门制定了
4、中国老龄事业发展十二五规划，并明确提出要优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业。策划人分析认为，国家规划提出的优先发展，培育壮大老龄服务事业和产业的定位，说明我国老龄事业及产业处于成长发展的初始阶段，这一阶段将保持在5-10年时间，到2020年左右，我国老龄事业及产业将处于发展成长的中期阶段，到2030年左右，我国老龄事业及产业将处于发展的成熟完善阶段。任何一个产业，资本进入的高峰期均在中期阶段，后期阶段将处于完善淘汰时期，一般情况下，资本不再轻易进入。资本在中期阶段进入虽无产业发育不良之虞，但却已有竞争之难。敏感的资本往往是在产业发展的初始阶段快速进入，但此阶段的风险是有一个等待培
5、育期，但如能坚持并打造出良好品牌，此问题并不足虑，可在产业进入中期阶段后被化解。从我国改革开放后一路走过来的保险业、房地产业发展规律看，莫不如此。因此，进入养老这一新兴的产业，在政策导向上没有任何风险，可以放心进入。四市场导向全国的情况本文不作赘述，仅以襄阳市人口情况作以分析。襄阳市十二五规划的目标是国民生产总值达到4000亿元人民币，市区人口达到200万人（不含襄州区），人均国民生产总值为20万元。襄阳市2010年第六次人口普查数据表明，总人口为5500307人（常住人口），其中65岁以上的人口为467159人，占总人口的8.49%，与2000年相比，65岁以上老人的比重上升了2.33个百分
6、点。襄阳市区现总人口为129.5万人（不含襄州区），其中老龄（65岁以上）人口为109945.5人。未来五年按常住人口150万人的增长数额，按10%的老人口比例为15万老人（市政府十五规划目标五年内常住人口达到200万人）。其中按20%具备商业养老条件的比例计算，150万20%=3万人。3万人中分为三种人，强烈愿望的占20%3万=6000人，犹豫型的占20%3万人=6000人，观望型的占60%3万人=18000人。锁定3万人口的20%具有强烈商业养老愿望的人群即6000人。其他县市区常住人口为420万，按10%的老龄人口计算为42万人。42万人中具有商业养老愿望的人按10%计算为42000人，
7、具备在市区养老条件的人按42000人的10%计算为4200人。以上市区及其他县市区具备在襄阳市区养老条件的人按10000人计算，10000人中锁定5000人为现实客户，以此目标为建设规模的依据。这5000人客户目标中人均资产应在100万元以上，月平均收入在5000元以上，且不再有除养老开支外的任何支出。5000人不含月收入总资产在50亿元人民币。这是满足高端休闲养老的最基本的财产保障，但不一定是养老必需支出。目前襄阳市养老机构分为二种类型，一种层次，即政府办和民办，但均处于低端层面，仅提供最基本的衣食住服务，收费一般在800元-2500元月，即有自理能力的月800元，需要全程护理的月2500元
8、。高端商业养老项目目前处于空白状态，处于资本的观望阶段。虽有一些地产商有进入的愿望，但大都是打着养老的名义，实际是以地产开发为目的。这种投资模式政策风险很大，不可取。据策划人随机市场调查，处于50-60岁的人商业养老愿望最为明显，40岁左右的人商业养老观念能完全接受，这部分人虽然是未来客户，但其父母都是现实客户，60岁左右的人则是即将到来的客户。市场的接受程度如前分析定位在5000人是最基本的，可行的。五运营模式1.与全国同档次以上的养老机构联动，实现异地养老，满足老人旅游养老的愿望。2.客户养老自用。3.客户短期休养使用。4.作为产品投资。5.提供无公害绿色食品，满足于高端养老的品牌需要。6
9、.为老年人资产提供理财服务。7.休养和养老分成两个不同的区域。8.24小时全天候监护。9.为有突出贡献的科学家、艺术家、英雄模范人物提供免费养护服务，以作典型示范效应。10.专业管理机构运营。六经营理念善良为本，慈悲为怀，替天下儿女尽孝，让高堂父母晚年幸福，使老人老有所养，老有所乐，老有所为，使儿女放心安心，促进社会和谐安定和社会与经济的发展。七基本收益测算以5000人为例，人均25平方米，需建设125000平方米，另外，尚需配套建筑面积20%计算为12500020%=25000平方米，总建设面积为125000平方米，总投资约为125000平方米1800元平方米=2.25亿元。设施（含园艺绿化
10、道路）投资按每平方米1200元计算为1250001200=1.5亿元。总投资约为3.75亿元，未含土地价格。入住率按50%计算为2500人，每人每月按3000元计算为750万元12个月=9000万元。房屋按70%的销售比例，即10万平方米70%=70000平方米，按7000元平方米计算为4.9亿元。剩余30%的空置房中按休养入住率的50%计算为10平方米30%=30000平方米每间25平方米=1200个房间50%=600个房间，每个房间按日150元计算为90000元（包吃）30天=270元12个月为3240万元。以上房屋销售收入为4.9亿元（尚有剩余3万平米为销售房屋和25000平方米公共设施
11、产权房屋），经营销售收入为年1.234亿元。营销主要模式为，按25平方米每间计算，每平方米售价为7000元计为175000元。投资者的收益为若出租给养老中心按每间月租金1000元计算12个月，年收益为12000元。投资人15年可收回投资，尚余25年收益期，按年收益不变价格净收益为30万元。投资者即可自用，也可通过转让获取增值收益。投资人要组建专业公司，由专业团队进行运营。八项目成功的关键取决于六个条件，即经营理念形成品牌化，环境硬件到位，专业运营服务保障，资本支撑和市场的需要。要将项目打造成一个襄阳市新的名片，标准在五星级以上。另外，尚需选择一家日本福祉大学或福祉机构作为战略合作对象，这样既能
12、获取先进管理服务技术支持，也能因有一个国际品牌而得到政府的足够重视。项目关键是以开发养老地产为核心，并将文化、养老、休养、旅游、金融理财服务有机地结合为一体，成为一个综合型的商业化的高端养老休闲社区。九项目选址山水檀溪项目所在地。十方案说明本方案只是一个基本概念性的方案，仅供具有投资此类项目的投资人参考。若投资人有意做此项目，尚需策划人另行组成专家团队进行深度调研，并提出具体的具有理论指导性和现实操作性的分析报告。投资养老产业，是一项利国、利民、利己的慈善事业，具有广阔而持续的发展前景。尤其是在商业地产运营模式移植到养老项目中进行有机对接后，将为社会资本提供了又一新的投资渠道，将会使投资人在三年内收回投资成本，为项目的持续化、品牌化的良好发展提供了强大的资本支持，并为社会闲散资本提供了一个良好的投资渠道，同时可提供1000人的就业岗位，是当今社会及未来发展的一个良好项目，且该项目将会获得国家及地方政府的政策优惠扶持。项目策划人：张洪国2012年1月30日
国际休闲养老中心策划方案
