重庆地产尽职调查报告样本

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1、重庆市地产集团信托贷款项目尽职调查报告 山东省国际信托投资有限公司二五年十一月信托贷款项目尽职调查报告依据中华人民共和国信托法、信托投资公司管理办法、信托投资公司资金信托管理暂行办法以及其它相关法律、法规，山东省国际信托投资有限公司和中信信托投资有限责任公司（以下简称“中信信托”）等多家参加信托公司共同推出“重庆市地产集团银团贷款项目集合资金信托计划”，本着恪尽职守、审慎尽责的原则，我公司和牵头的中信信托投资公司对该项目进行了尽职调查。第一部分 项目基本情况做为和国家开发银行的延伸合作，中信信托拟做为牵头信托公司组建信托公司银团就重庆地产项目进行总额为15亿元的信托银团贷款项目合作，银团贷款期

2、限1年期5亿元和2年期额度10亿元，其中1年期贷款由国家开发银行提供本息连带责任保证，2年期由开行提供后续贷款支持，国家开发银行重庆市分行承诺在信托计划到期日向借款人发放和信托贷款额等额的贷款，信托银团贷款由国家开发银行进行管理。贷款资金用于西部新城基础设施建设、建设集团“退二进三”建设及中央商务区（南部）、九龙坡区、大渡口区土地储备整治等5个项目，由重庆市地产集团公司作为5个项目的统一借款人。第二部分 项目借款人重庆市地产集团公司情况分析一、借款人简介地产集团成立于2003年2月28日，是经重庆市人民政府批准（渝府2002211号文）成立的事业单位，实行企业化管理。注册资本金20亿元人民币（

3、全部由重庆市政府出资）。公司主营业务：负责建设用地的征用，进行土地收购和开发整治，为建设用地集中统一提供土地；承办国家和市级土地整理项目，为实现全市范围的耕地“占补平衡”提供耕地资源；承办市廉租住房保障管理机构制定的廉租住房项目的开发和征用土地范围内的农转非还建房建设；承办市政府交办的旧城改建项目。贷款卡号：5501010001471919。由于地产集团具有政府背景，发展前景广阔，地产集团成立伊始即成为各商业银行激烈竞争的对象。据悉，目前地产集团已获得各银行授信超过150亿元。按照市机构编制委员会关于同意设立重庆市地产集团的批复（渝编200310号）规定，地产集团内设机构8个，即党群工作部、行

4、政管理部、发展研究部、计划财务部、土地储备整治一部、土地储备整治二部、土地整理部、房屋开发建设部，核定事业编制75名。重庆市编委以渝编办2005284号文批复同意地产集团增加实施城市基础设施建设的职责任务。2004年地产集团完成投资43亿元,实现控制性土地储备16万亩，征用办证19736.32亩；开发整理新增耕地733公顷；资产规模达156.5亿元。出让主城区土地3000亩，实现土地出让综合价金30.2亿元。2005年2010年地产集团工作规划是：集中发展土地的整治和储备工作，采取“以地养地，滚动发展”的模式，在整治和储备中实现规模效益。根据城市化发展要求，争取从2005年到2010年累计控制

5、性储备土地197600亩，土地整治55000-60000亩；加强土地整理，以实现耕地的“占补平衡”，配合土地的储备，在2005-2010年完成土地整理23000公顷，新增耕地10000公顷。2020年远景规划目标，地产集团代表市政府完全垄断主城区一级土地市场，实现土地储备的“一个渠道进水，一个池子蓄水，一个龙头放水”，在土地供给上拥有“土地供应总储备，土地市场调节器”的基础地位作用，并进军远郊区县，带动远郊区县的经济发展和土地增值；按照市政府的要求，实施全市土地整理工作，实现全市耕地“占补平衡”；开展和土地储备整治、土地整理相关业务的配套工作；集团业务以控股或参股方式逐步扩张到房地产开发、保险

6、、科技、服务等高盈利行业，并控股2-3家国内主板上市的公司。本部分需要增加的部分：借款人以往开发项目的情况介绍，包括开发累计面积、开发项目介绍、开发实现经营效益等。另外公司是否是房地产开发企业二级资质，请说明。二、借款人法人治理结构分析地产集团是垄断重庆市主城区土地供应市场的国有独资公司，受政府的委托管理和经营国有资产。地产集团按照现代企业制度组建了董事会、监事会和经理层的三级治理结构。公司内部财务管理严格遵守重庆市国有土地储备整治管理办法和重庆市国有土地储备整治财务管理暂行办法，采用事业单位会计制度进行核算，并建立了工程成本控制管理制度、计划统计管理办法、内部审计制度等一系列财务标准和会计、

7、审计制度。地产集团能够客观、及时向有关各方披露财务信息，接受重庆市国资委、市财政局、集团监事会的监督，2003年度财务报表经重庆康华会计师事务所审计（开行认可会计师事务所），2004年度财务报表经重庆谛威会计师事务所审计（重庆市国资委指定的会计师事务所）。三、借款人财务状况（一）借款人近年财务情况借款人属于事业法人，执行事业单位会计制度，故无法填列利润、现金流等指标。借款人主要财务会计信息表单位：万元报告年度项目2003年2004年2005年1-6月销售收入4843302000188461总资产91308815649771681311总负债394728483938540270净资产518360

8、951348950579资产负债率43.23%30.92%32.13% 地产集团截止2005年6月末总负债54亿元，其中银行贷款42亿元，其余为预收账款和其他应付款等；净资产主要为各项土地储备发展基金和开发整理基金及储备的土地资产；总资产中无形资产（土地资产）74亿元。（二）借款人在各商业银行负债情况（截止2005年6月） 单位：万元序号贷款银行贷款余额期限用 途利率还款计划2005年2006年2007年1交通银行150001-2年土地整治储备5.49%1000050002商业银行341401-3年土地整治储备5-5.5%3000041403民生银行215001-2年土地整治储备4.5-5.4

9、%215004农业银行600001-2年土地整治储备5.2%45000150005中信银行60001年土地整治储备5-5.3%60006建设银行1420001-3年土地整治储备5.2-5.7%78000640007招商银行70001年土地整治储备5.3%70008浦发银行92001-3年土地整治储备4.9-5.2%500042009工商银行600001-2年土地整治储备5.49%300003000010光大银行300001-2年土地整治储备4.7-5.4%3000011兴业银行6000半年土地整治储备5.22%600012农村信用社300001-2年土地整治储备5.8-6.3%15000150

10、00合计42084020850016734045000本部分需要补充说明借款人的信用情况，是否存在拖欠银行贷款本息的情况。四、借款人未来几年土地出让综合收益分析参照本部分请借款人分析其未来几年的开发前景。（一） 重庆市土地供应形势分析国土资源部2003年3月发布的全国土地开发整理规划（20012010年），重庆市20012010年土地整理目标53万亩，土地复垦目标6万亩，土地开发目标7万亩，合计66万亩。1建设用地供给潜力分析都市区现状土地资源总面积为5473平方公里，根据重庆市国土局的统计，现状农用地4333.5385平方公里，占土地资源的79%，其中耕地面积2110.6633平方公里，占农

11、用地的48.71%。建设用地826.5001平方公里（其中城镇建设用地415.5372平方公里），占土地资源的15.08%，未利用土地及其它用地312.9614平方公里，占土地资源的5.98%。根据正在编制的重庆市土地利用总体规划预测，都市区2003年耕地面积为2110.6333平方公里，规划2020年都市区耕地面积为1716.0668平方公里，预计建设用地占用耕地255.77平方公里，占全市现状耕地面积的1%。在都市区中，根据城镇化发展和城市空间的结构优化的需要，主城区内不再划定基本农田，即渝中、江北、南岸、大渡口、九龙坡、沙坪坝等六区不再保留基本农田，渝北、北碚、巴南三区在主城区的部分不再

12、保留基本农田，使渝北、北碚、巴南三区基本农田的总量有所减少，渝北、北碚、巴南三区适当调整基本农田布局，将主城区内基本农田中的一部分调整到郊区，缓解都市区内基本农田调出导致其它地区基本农田保护率过高的压力。都市区2003年基本农田面积为1749.9334平方公里，规划2020年都市区基本农田面积为1216.9393平方公里。根据前面对都市区耕地保有量和基本农田保有量的分析，到2020年，都市区耕地面积不低于1716.07平方米，基本农田面积不低于1216.94平方公里，建设用地允许占用耕地256平方公里，加上可以转化为城市建设用地的其它类用地，新增建设用地潜力约为700平方公里。2建设用地预测2

13、020年城市建设用地规模为930平方公里，城镇建设总用地为960平方公里；城市建设用地近几年快速增长，假定未来仍然能够保持这种增长速度，以7.5%作为高方案预测城市建设用地，2020年城市建设用地规模为1080平方公里，城镇建设总用地为1110平方公里；假定城市建设用地发展受外部环境波动影响，经济发展势头减缓，以6.5%作为低方案预测城市建设用地，2020年城市建设用地规模为860平方公里，城镇建设总用地为890平方公里。2003年，城镇建设总用地415.53平方公里，其中含村镇建设用地99.77平方公里，城市建设用地315.75平方公里；人均城镇建设用地79.76平方公里。2010年，城镇建

14、设总用地580平方公里，人均城镇建设用地88平方米；2020年，城镇建设总用地850平方公里，人均城镇建设用地93平方米，其中主城建设用地790平方公里，郊区建设用地30平方公里；2050年远景发展期内，城镇建设总用地控制在1100平方公里。规划至2020年，都市区城镇建设用地占用耕地213平方公里，占全市耕地面积的0.9%，其中基本农田160平方公里，占全市基本农田面积的0.8%。都市区基本农田保有量达到91%。3人均用地指标根据正在编制的重庆市土地利用总规，重庆市将加强城市建设用地规模和分布的总体调控，对旧城区，适度增加建设用地，降低城市密度。规划2020年，旧城区城市建设用地控制在350

15、平方公里以内，新增建设用地136平方公里，人均城市建设用地达到83平方米/人，较现状提高12平方米；城市人口密度控制在12000人/平方公里左右，较现状每平方公里约下降2000人。重点建设城市新拓展地区，循序渐进引导新区开发和建设，优先保障新拓展地区的交通、市政、环境等基础设施以及教育、卫生、文化等公益性化共设施的建设用地安排，新增城市建设用地主要向新拓展地区倾斜。规划2020年，新拓展地区城市建设用地约为440平方公里，新增建设用地353平方公里，人均城市建设用地为98平方米/人，城市人口密度约为9800人/平方公里。4重庆市土地出让定价制度重庆市已建立土地基准地价制度。2002年6月18日

16、起执行的重庆市人民政府关于调整国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准的通知（渝府200279）调整了全市基准地价和土地出让金标准，平均上调了91%。具体情况见下表：根据有关规定，重庆市今后将定期调整基准地价和土地级别。重庆市中心城区基准地价(2002年标准) 元/平方米土地级别商业11953997774995957482243343993310926481875住宅35033078220617771237959841737660589工业14991204711460350286220185根据重庆市人民政府关于进一步贯彻落实国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准的通知（2004

17、年4月30日），将主城区工业用地的土地级别增扩至12级，其中9至12级基准地价和土地出让金按以下标准执行：单位：元/平方米（50年）土地级别 9级 10级 11级 12级基准地价 150 130 120 115出让金楼面价标准 70 60 45 35（二）地产集团贷款期内土地出让计划及收入预测地产集团目前除建设集团所在的大杨石组团P标准分区外，共储备有18个地区的地块，主要位于都市圈内南岸区、沙坪坝区、大渡口区、九龙坡区、巴南区和江北区，总面积约108779亩。 评审依据重庆市国有土地储备整治管理办法（重庆市人民政府令第137号），和重庆市国有土地储备整治财务管理暂行办法对地产集团贷款期内收入

18、进行测算。根据上述管理办法，对于由市或区县（自治县、市）土地行政主管部门组织出让后所得的综合价金，按下列顺序分配：1、出让所得综合价金扣除应支付的土地储备整治成本后的10%，作为土地储备整治发展专项资金存入土地储备整治资金专户；2、扣除第1项以后的资金，全额上交财政，按市人民政府颁布的土地使用权出让金标准，由市和区县（自治县、市）人民政府按规定比例分配。第1项范围的剩余资金，集中市里，专项用于城市基础设施建设、公益事业及政权建设。按现行管理办法，土地出让金市、区政府分配比例为，市级分得55%，区级分得45%。根据渝财预2004102号文，重庆市财政局同意对西部新城西永组团项目建安营业税及附加收

19、入、土地出让金和城市建设配套费全部返还。综上，地产集团贷款期内综合收入=收回的土地整治成本+土地储备整治发展专项资金+西部新城西永组团土地出让金、城市配套费及税收返还。根据重庆市人民政府关于调整城市建设配套费征收标准的决定（2003年12月17日），城市建设配套费征收标准，主城内由按建筑面积每平方米140元计征。本片区容积率未最后确定，评审考虑到重庆市制定基准地价时设定的商业用地容积率为2，住宅用地容积率为3，评审对西部新城西永组团取平均容积率为2。本片区用地面积为32909.55亩，因此建筑面积约为65819亩。重庆市财政局已发文同意对西部新城西永组团片区建安营业税全额返还。由于此部分收入测

20、算较困难，具有一定的不确定性，从谨慎性原则出发，评审测算地产集团贷款期内分年收入时未考虑此部分收入。评审根据地产集团提供的供地计划，综合考虑各地块片区经济发展情况，对其贷款期内综合收入情况（不含大杨石组团P标准分区）预测如下：重庆市地产集团贷款期内收入预测表（不含大杨石组团P标准分区） 单位：万元项目2005200620072008200920102011201220132014土地出让综合价金361606486000557000556000647000740000810000842000880000843000其中：土地储备整治发展专项资金（财政返还）14581247363498434050

21、426505195058950627106709065150减：上交土地出让金101250136080155960155680181160207200226800235760246400236040加：西永组团土地出让金返还（财政返还）29400322002800026320308003220036960268803136024360加：西永组团城市配套费返还（财政返还）2800028000186671866718667186671866714933130679333总收入317756410120447707445307515307583667638827648053678027640653分

22、年收回成本及收入预测情况分别如下：贷款期内分年成本回收情况预测表 单位：万元序号项目名称20052006200720082009201020112012201320141中央商务区50000500005000050000 50000 50000 50000 50000 50000 50000 2西部新城西永组团42000420002800028000 28000 28000 28000 22400 19600 14000 3龙头寺片区1260020000300000 0 0 0 0 0 0 4龙头寺A地块125161280000 0 0 0 0 0 0 5沙坪坝梨树湾16500000 0 0

23、0 0 0 0 6金松岩地块6631330002750027500 0 0 0 0 0 0 7悦来片区00045000 60000 60000 60000 60000 60000 60000 8沙区西部新城科技园片区00035000 52500 52500 52500 52500 52500 52500 9南岸茶园长生桥0000 0 0 0 0 0 0 10胜利坡7680000 0 0 0 0 0 0 11江北农场剩余地块94009400131600 0 0 0 0 0 0 12九龙坡土地储备5400060000360000 0 0 0 0 0 0 13巴南炒油场4472 000 0 0 0

24、0 0 0 14巴南区花溪镇民主村0000 0 0 0 0 0 0 15大渡口木棕厂0290000 0 0 0 0 0 0 16巴南养鸡厂0854400 0 0 0 0 0 0 17大渡口八桥镇片区001500015000 15000 15000 15000 15000 12000 0 18大渡口双山鱼嘴片区00750015000 15000 15000 15000 15000 15000 15000 合 计215798238644207160215500220500220500220500214900209100191500贷款期内分年土地出让收益情况预测表 单位：万元序号项目名称20052

25、006200720082009201020112012201320141中央商务区50000700009000093000 100000 100000 114000 110000 125000 136000 2西部新城西永组团63000730007200066000 82000 87000 104000 73600 92400 73000 3龙头寺片区540010000300000 0 0 0 0 0 0 4龙头寺A地块4484620000 0 0 0 0 0 0 5沙坪坝梨树湾3500000 0 0 0 0 0 0 6金松岩地块1979250002250025500 0 0 0 0 0 0

26、7悦来片区00033000 60000 80000 91000 120000 140000 160000 8沙区西部新城科技园片区00035000 76500 82500 105500 138500 142500 172500 9南岸茶园长生桥0000 0 0 0 0 0 0 10胜利坡720000 0 0 0 0 0 0 11江北农场剩余地块6600860098400 0 0 0 0 0 0 12九龙坡土地储备600040000720000 0 0 0 0 0 0 13巴南炒油场3074 000 0 0 0 0 0 0 14巴南区花溪镇民主村1050000 0 0 0 0 0 0 15大渡口

27、木棕厂0910000 0 0 0 0 0 0 16巴南养鸡厂0545600 0 0 0 0 0 0 17大渡口八桥镇片区003500050000 55000 85000 90000 95000 76000 0 18大渡口双山鱼嘴片区001850038000 53000 85000 85000 90000 95000 110000 合 计145808247356349840340500426500519500589500627100670900651500综上所述，重庆市地产集团未来若干年的综合收益能够覆盖其目前融资金额，以该集团土地资源为支撑的优秀融资能力也完全能够支持其在今后若干年内的土地一

28、级开发项目融资。第三部分 1年期贷款本息连带责任保证人、后续贷款发放人国家开发银行情况分析国家开发银行于1994年3月成立，直属国务院领导。目前在全国设有32家分行和4家代表处。国家开发银行主要定位为贯彻国家宏观经济政策，发挥宏观调控职能，支持经济发展和经济结构战略性调整，在关系国家经济发展命脉的基础设施、基础产业和支柱产业重大项目及配套工程建设中，发挥长期融资领域主力银行作用。国家开发银行具有良好的市场业绩，主要经营指标已经达到国际先进水平。截至2004年底，开行的信贷资产达13786亿元，当期本息回收率99.77%，本息回收连续20个季度保持国际先进水平；不良贷款率1.21%，同比下降0.

29、13个百分点；风险准备金对不良贷款覆盖率285%；资本充足率10.51%。作为政府的开发性金融机构，国家开发银行主要任务是集中资金支持基础设施、基础产业和支柱产业建设，并对所投项目在资金总量和资金结构配置上负有宏观调控职责。国家开发银行重点对电力、公路、铁路、石油化工、城建及邮电通讯等行业提供贷款，开发银行在这些领域的贷款市场中占有较大份额。如下表国家开发银行2004年贷款客户的行业分布情况。国家开发银行贷款客户行业分布（2004年）行业分布余额电力、热力 371,962 道路运输业 313,824 水利、环境和公共设施 312,552 铁路运输 91,907 石化及化工 80,616 电信及

30、信息产业 50,944 城市公共交通 49,339 其它 137,010 总计 1,408,154 单位：百万元 数据：国开行2004年报由于开发银行的贷款组合质量较好，且属于政府的政策性银行，因而其具有较高的信用级别。穆迪公司将开发银行的长期债信评级从Baa1上调到A2评级，和主权（国家信用）评级相一致；标准普尔公司在2004年年初将中国和开发银行的长期债信评级由BBB提高到BBB+，和主权（国家信用）评级相一致；此外，惠誉国际和日本评级及投资信息公司（R&I）对国家开发银行的评级也均和中国的主权评级一致。鉴于国家开发银行的信用级别较高，并且已经承诺对借款人重庆市地产集团公司发放后续贷款，所

31、以，我们认为国家开发银行在信托贷款结束后发放后续贷款并对1年期5亿元贷款本息偿还提供连带责任保证的可能性较大。第四部分 贷款项目情况分析（一）项目简介项目名称建设期限建设内容及建设规模评审总投资已取得批复项目建设进展立项批复可研及控规批复用地批准书环境评估地质灾害评估建设工业（集团）有限责任公司“退二进三”建设项目2005-2007支付建设集团搬迁资金及必要的土地整治179544 渝府地2005477号渝府200543号不需进行不需进行不需进行已和建设集团签订协议，建设集团将于2007年完成搬迁。高庙村至九坑子道路渝中区段工程项目2005-2006全长3.3公里，包括互通式立交一座，分离式立交

32、一座，以及道路沿线的给水、排水、电力、电信、照明、绿化及燃气工程。65316 渝发改投200541号市建委已出具审查意见（渝建函200523号），发改委尚未批由市规划局统一办理。尚未办理完毕渝（市）环评审2004254号已通过正在完善前期工作，预计10月开工长江南岸城区弹子石王家沱至大佛寺大桥段防洪护岸综合整治工程项目2005-2007防护堤线长2.84KM，排洪箱涵4条、总长647M，防洪标准50年一遇；滨江路，堤顶道路路面长2.9KM，属城市主干道级，双向六车道，路幅宽40M，配套建设下河梯道、公路、码头、系锚、绿化等市政设施。61137 渝计委农2003277号渝计委农20031318号

33、渝国土房管预审2003112号渝（市）环评审2003217号已通过水利部长江水利委员会以长江务2003358号文批复项目涉河建设方案。已完成堤线修建，正在修建路面。已完成投资2.3亿。沙坪坝区西部新城西永组团U标准分区基础设施建设项目2004-2009西部新城西永组团U标准分区交通道路网及配套市政公用设施。规划道路总长102.41公里。227234 渝计委投20031056号渝府200556号。可研待批渝府地2003687、893、902、929、933、938、845、850、854、858、862、890、897、905、980、987、1000、1006、984、991、977、996、

34、1042号，渝府地2004484、485号渝（市）环评审2005114号不需进行已完成水电气讯综合管网、专业管网的规划工作，以及部分城区骨架道路设计和道路优化设计工作。科技大道实现初步通车，第一水厂已开工，曾家水厂、何家冲变电站进入施工阶段，供气管已完成70%。1、建设工业（集团）有限责任公司“退二进三”建设项目本项目位于重庆市九龙坡区谢家湾建设集团厂区，面对长江，后靠重庆市主城区五大商圈之一的杨家坪商圈、临近长江上游最大的铁（路）水（路）联运的集装箱码头九龙港。该项目是根据重庆市城市总体规划和土地利用总体规划的要求，实施重庆市人民政府提出的主城企业“退二进三、退市进郊”的项目之一。地产集团代

35、表重庆市政府支付建设工业（集团）有限责任公司搬迁资金155000万元，还款来源为建设集团位于九龙坡区大杨石组团P标准分区的老厂区总面积为1070亩的土地出让收入。2、高庙村至九坑子道路渝中区段工程项目根据重庆市建设委员会关于加快推进高九路工程建设进度的工作意见，高九路采取市区共建方式，其中渝中区段由地产集团负责工程建设，拆迁工作由渝中区政府负责；沙坪坝区段由重庆市城市建设投资公司负责工程建设，由沙坪坝区政府负责工程范围内的征地拆迁工作；高新区段拆迁及建设全部由高新区政府负责。根据重庆市发改委批复的高九路渝中区段工程项目立项批复（渝发改投200541号），高九路渝中区段起于大坪九坑子，止于渝中区

36、和高新区交界处，全长3.3公里，包括互通式立交一座，分离式立交一座，以及道路沿线的给水、排水、电力、电信、照明、绿化及燃气工程。建设标准如下：设计宽度：快车道37.5米，其中车行道212.25米，人行道25米，中央绿化带3米；主干道26米，其中车行道28米，人行道25米。设计行车速度：快车道60公里/小时，主干道及辅道40公里/小时。设计荷载：城市A级。最大纵坡：快车道5%，主干道及辅道6%。最小曲线半径：快车道300，主干道及辅道100米。最小竖曲线半径：快车道1800，主干道及辅道1200米。立项批复高九路渝中区段总投资66768万元，其中地产集团出资4亿元（包括融资），其余资金由重庆市城

37、建资金和市级土地整治收益平衡解决。3、长江南岸城区弹子石王家沱至大佛寺大桥段防洪护岸综合整治工程项目本项目位于重庆市南岸区，长江右岸弹子石码头和大佛寺长江大桥东桥头之间，工程起点距长江和嘉陵江汇合口朝天门约570米。建设内容为：防护堤线长2.84KM，排洪箱涵4条、总长647M，防洪标准50年一遇；滨江路，堤顶道路路面长2.9KM，属城市主干道级，双向六车道，路幅宽40M，配套建设下河梯道、公路、码头、系锚、绿化等市政设施。4、沙坪坝区西部新城西永组团U标准分区基础设施建设项目规划区分别属虎溪镇和陈家桥镇辖区。西北面有规划兴建的高尔夫球场和白鹭保护区，西面和缙云山国家级风景区相邻。目前有成渝高

38、速公路和老成渝公路经过，陈曾路（陈家桥镇曾家镇）穿越规划区，遂渝高速公路从规划区外的东侧经过，规划区西侧紧邻城市绕城高速公路。本项目投资建设内容西部新城西永组团U标准分区交通道路网及配套的市政公用设施。U标准分区规划道路总长度102.41公里。其中开行支持主路网“五纵五横”道路全长31.5公里，其余支干道、次干道道路总长度70.91公里。（二）项目收益分析上述5个项目从项目本身而言在贷款期内均不产生收益，贷款的还本付息依赖于重庆市地产集团公司的综合收益及其持续融资能力。请详细分析贷款项目的开发前景及效益预测。另本部分需要增加说明贷款项目四证是否齐备？项目的资本金情况？第五部分 结论本次重庆市地产集团借款投资之项目符合国家宏观政策导向、产业发展方向，属于国家支持鼓励的项目，并具有良好的市场预期；由于借款人重庆市地产集团公司在重庆市场上做为土地一级批发商，具有一定的垄断性，因而有着较强的竞争力，经营稳定，财务状况良好；同时，作为后续贷款的发放人和部分借款本息的保证人，国家开发银行为政策性金融机构，具有较高的信用级别，因此，我们认为本银团贷款项目的偿还风险较低；所以，我们认为本重庆市地产集团银团贷款项目系列集合资金信托计划可以实现信托目的，受益人的信托利益能够得到保障。山东省国际信托投资有限公司2005年10月28日13 / 1313 / 13