2022年房地产经纪协理考试模拟卷459（带答案解析）

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1、书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她 2022年房地产经纪协理考试模拟卷（带答案解析）一.全能测试题(共100题)1.王某预购了某项目的一套住宅，并通过某房地产经纪机构的协助，申请了个人住房组合贷款。一年后，该项目竣工并交付使用，王某办理了入住手续，并通过由开发企业代缴的方式，交纳了产权登记相关税费、住宅专项维修资金等。王某购房过程中应缴纳的税金为（）。A.契税B.土地增值税C.个人所得税D.印花税答案：A解析：A项，新建商品房的买受人需要缴纳契税，契税以成交价格为计税依据，采用比例税率，适用税率为3%5%，具体税率由地方规定。B项，转让新建商品房并取得收入的单位和个人，应当缴纳土

2、地增值税。C项，从事房地产开发经营的单位和个人应缴纳所得税，本题中，王某是普通购买者，不用缴纳。D项，新建商品房买卖，由订立合同的双方当事人，按照0.05%的比例缴纳印花税。买受人应缴纳每证5元的权证印花税。自2008年11月1日起，对个人销售和购买住房免征印花税。2.以团体或机构为对象的客户开发方法是（）。A.集团揽客法B.会员揽客法C.团体揽客法D.讲座揽客法答案：C解析：团体揽客法是以团体如公司或机构为对象的客户开发方法。房地产经纪机构利用与团体的公共关系发布信息，宣传公司，从而争取客户的委托。这种方法通常和讲座揽客法或服务费打折或提供特别的服务的方式一并使用，或者设台咨询，或者争取团体

3、的支持来组织某些活动加强联系，争取客户。3.下列情况中，职工不能提取住房公积金的是（）。A.翻建住宅B.小修住宅C.房租超出家庭工资收入规定比例D.完全丧失劳动力并与单位终止劳动关系答案：B解析：职工提取住房公积金有两类情况：职工住房消费提取。主要包括：a职工购买、建造、翻建、大修自住住房的；b偿还购房贷款本息的；c房租超出家庭工资收入规定比例的；d在缴存城市无自有住房且租赁住房的。职工丧失缴存条件的提取。当缴存条件丧失时，可以提取其住房公积金，同时注销该职工住房公积金账户。主要包括：a离、退休的；b完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系的；c出境定居的；d职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人

4、、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额；无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金的增值收益。4. 能将上部结构荷载较均匀地传至地基的刚性构件是（）。 A.桩基础B.筏板基础C.条形基础D.箱形基础答案：D解析：箱形基础通常是采用钢筋混凝土将基础四周的墙、顶板、底板浇筑成刚度很大的箱状形式。箱形基础的刚度大、整体性好、底面积较大，能将上部结构的荷载较均匀地传给地基，并能适应地基的局部软硬不均，有效地调整基底的压力，有利于抵抗地震荷载的作用，能建造比其他基础更高的建筑物。5.有意向在近期购房，前来咨询了解市场行情的客户属于（）。A.引导型B.试探型C.加强型D

5、.成熟型答案：B解析：在客户接待过程中，根据购房人在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素可将客户分为以下四种类型：试探型；引导型；加强型；成熟型。其中，表现为有意向在近期购房，前来咨询了解市场行情的客户属于试探型。6.下列不属于房地产交易资金支付方式的是（）。A.门店支付与抵押支付B.自有资金支付与贷款支付C.一次性付款与分期付款D.现金支付与转账支付答案：A解析：房地产交易资金支付方式包括：自有资金支付与贷款支付；一次性付款与分期付款；现金支付与转账支付。7.按照开启方式，窗一般分为（）。A.侧窗B.天窗C.推拉窗D.旋转窗E.平开窗答案：C,D,E解析：窗一般由窗框、窗扇、玻璃、五

6、金等组成。窗的分类方式有多种，具体为：根据所用的材料，分为木窗、钢窗、铝合金窗和塑钢窗等；根据开启方式，分为平开窗（又可分为内开窗和外开窗）、平开内倒窗、推拉窗、旋转窗（又可分为横式旋转窗和立式旋转窗）、固定窗（仅供采光及眺望，不能通风）；根据在建筑物中的位置，分为侧窗和天窗。8.由于房屋翻修、改建而使房屋面积增加或减少应进行的房屋登记为（）。A.变更登记B.更正登记C.撤销登记D.异议登记答案：A解析：变更登记是指不动产物权的权利归属主体不变，而只是不动产登记的其他内容发生变化时进行的登记。房屋翻修、改建只是使房屋面积增加或减少，房屋的权利归属主体没有发生变化，所以应进行的登记为变更登记。9

7、.民事法律关系的三要素是指（）。A.民事法律关系的主体B.民事法律关系的客体C.民事法律关系的内容D.民事权力E.民事义务答案：A,B,C解析：民事法律关系，就是民事法律规范所调整的社会关系，即为民法所确认和保护的，符合民事法律规范的，以权利、义务为内容的社会关系。民事法律关系的三要素，是指：民事法律关系的主体；民事法律关系的客体；民事法律关系的内容。其中，民事法律关系的内容，就是民事权利和民事义务。10.下列关于房屋登记收费标准的表述，正确的有（）。A.房屋登记费按件向申请人收取，双方共同申请的登记，共同支付登记费B.住房登记收费标准为每件80元C.非住房房屋登记收费标准为每件550元D.住

8、房登记一套为一件E.房地产主管部门按规定核发一本房屋权属证书，收取证书工本费10元答案：B,C,D解析：按照物权法规定，不动产登记费按件收取，不得按照不动产面积、体积或者价款的比例收取。目前，国家尚未出台不动产登记收费标准。按照房屋登记收费的标准，住房登记收费标准为每件80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元。住房登记一套为一件；非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件。房屋登记收费标准中包含一本房屋权属证书费，但每增加一本征收加收证书工本费10元。11.室外配水管网水压在一天之内有定期高低变化的情况下应采用（）。A.直接的给水方式B.设置水箱的给水方式C.设置水泵的给水方式

9、D.分区、分压的给水方式答案：B解析：常用的给水方式有：直接给水方式，适用于室外配水管网的水压、水量能终日满足室内给水的情况；设置水箱的给水方式，适用于室外配水管网的水压在一天之内有定期的高低变化，需设置屋顶水箱的情况；设置水泵和水箱的给水方式，适用于室外配水管网的水压经常或周期性低于室内所需水压的情况；分区、分压给水方式，适用于在多层和高层建筑中，室外配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能供上面楼层用水的情况。12. 对于（）客户应引导其购买意向和需求条件，使其明确购房意向，待时机成熟实现房地产交易。 A.A类B.B类C.C类D.D类答案：C解析：按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购

10、房区域范围及对物业品质要求程度的高低等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。房地产经纪人应对A、B类客户进行重点扶持与培养。C类客户属于根本无法成交的对象，房地产经纪人应客观地告诉客户无法成交的原因，希望其能重新安排购房或租房计划。对于此类客户应引导其调整购买意向和需求条件，使其明确购房意向，待时机成熟实现房地产交易。13.一般而言，房地产经纪人应以标的物业的（）为基准来协调交易双方，必要时还可借助房地产估价机构的力量。A.实际价值B.理论价值C.评估价值D.客观市场价值答案：D解析：通常情况下，交易双方总是站在各自的立场上来判断房地产价格，因此，常常不能就成交价格达成一致意见。这就

11、需要房地产经纪人以专业的身份和经验来协调双方的认识。一般而言，房地产经纪人应以标的物业的客观市场价值为基准来协调交易双方，必要时还可借助房地产估价机构的力量。14.房屋买卖经纪服务中房屋实地查看的内容包括（）。A.房屋区位状况B.产权归属情况C.房屋实物状况D.物业管理状况E.建筑规模状况答案：A,C,D解析：房屋实地查看分为房屋买卖经纪服务中的实地查看和房屋租赁经纪服务中的实地查看。房屋买卖经纪服务中的实地查看主要包括四个方面：房屋区位状况；实物状况；物业管理状况；其他状况等。房屋租赁经纪服务中的实地查看主要包括五个方面：房屋区位状况；实物状况；配置家具、家电情况；房屋使用相关费用；其他情况

12、等。15.下列属于房地产经纪人员进行业务招揽时应注意的事项有（）。A.不得盲目拨打陌生客户电话B.对明确拒绝再次接受电话销售的受访客户，不得再次滋扰C.不得招揽与其他经纪机构提供不同服务的客户D.不得乱发广告传单、不得乱贴小广告E.不得虚假宣传答案：A,B,D,E解析：招揽房地产经纪业务，应当以不影响人民正常的生活工作秩序和市容市貌为前提。应注意以下几点：不得盲目拨打陌生客户电话，特别是对明确拒绝再次接受电话销售的受访客户，不得再次滋扰；不得乱发广告传单、不得乱贴小广告；不得虚假宣传，主要不得夸大自己的业务能力，不得为招揽业务故意诋毁、诽谤其他房地产经纪机构和房地产经纪人员信誉、声誉；不得招揽

13、已经提出“免中介”以及已有其他房地产经纪机构独家代理的房地产经纪业务。C项，房地产经纪人员可以招揽与其他经纪机构提供不同服务的客户，例如招揽贷款代办或者登记代办服务。16.塑料地板的优点是色彩丰富，具有良好的耐磨、耐水和耐腐蚀性能，且（）。A.吸水率低B.成本低C.保温性能好D.易清洗E.一定的柔软和弹性答案：B,C,D,E解析：塑料地板的优点是色彩丰富，具有良好的耐磨、耐水、保温性能和一定的弹性，易清洗、成本低。其缺点是易燃，有些品种在燃烧时会产生有毒、有害的物质，对人的健康有一定影响。17.存量房买卖的流程包括（）。A.买卖双方签订房屋买卖合同B.买卖双方办理交易资金监管及购房贷款（如需要

14、）C.买卖双方按照规定缴纳有关税费D.买卖双方申请不动产转移登记E.买方签订商品房认购书，交付定金答案：A,B,C,D解析：存量房买卖可以自行成交，也可以通过经纪机构居间成交，无论哪种成交方式，房屋买卖的一般流程如下：买卖双方签订房屋买卖合同；经纪机构或买卖双方到房地产管理部门申请房源核验与购房资格审核及办理房屋买卖合同网签（如有）；买卖双方办理交易资金监管及购房贷款（如需要）；买卖双方按照规定缴纳有关税费；买卖双方申请不动产转移登记；买方领取不动产权属证书，卖方收款、交付物业。E项属于新建商品房买卖流程。18.下列与房地产有关的法律法规中，属于部门规章的有（）。A.物业管理条例B.中华人民共

15、和国城乡规划法C.房地产经纪管理办法D.不动产登记暂行条例实施细则E.城市房地产抵押管理办法答案：C,D,E解析：行政规章包括国务院部委制定的部门规章和有立法权的地方政府制定的政府规章。部门规章主要有：房地产开发企业资质管理规定、商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法、城市房地产转让管理规定、房地产经纪管理办法、商品房屋租赁管理办法、城市房地产权属档案管理办法、已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法、城市房地产抵押管理办法、房产测绘管理办法、住宅室内装饰装修管理办法、住宅专项维修资金管理办法、公共租赁住房管理办法、不动产登记暂行条例实施细则房地产广告发布规定等。A项，物业管理条例属

16、于房地产行政法规；B项，中华人民共和国城乡规划法属于与房地产相关的法律。19.房地产价格信息的利用体现在（）。A.方便房地产经纪人员开展业务B.分析预测房地产价格的变化趋势C.为卖方提供房地产挂牌价格参考D.为房地产交易谈判提供价格参考E.利用价格趋势促进房源和客源的开发答案：B,C,D,E解析：房地产价格信息的利用体现在：分析预测房地产价格的变化趋势；为卖方提供房地产挂牌价格参考；为房地产交易谈判提供价格参考；利用价格趋势促进房源和客源的开发。20.因买卖房屋申请转移登记，申请人应当递交的材料包括（）。A.登记申请书B.不动产权属证书C.申请人身份证明D.房屋价格评估报告E.公证书答案：A,

17、B,C解析：根据不动产登记暂行条例规定，申请人申请不动产登记应当提交下列材料：登记申请书；申请人身份证明材料，委托他人登记的需提供被委托人身份证明材料和授权委托书；相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权证书；不动产界址、空间界限、面积等材料；与他人利害关系的说明材料；法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。房屋价值评估报告在办理按揭贷款时提供，公证书不是必须携带的。21.将大理石等板材通过构造连接或镶贴的方法形成的外墙面，属于（）。A.抹灰类外墙面B.涂刷类外墙面C.贴面类外墙面D.铺钉类外墙面答案：C解析：贴面类外墙面装饰是指将各种天然的或人造板材通过构造连接或镶贴

18、的方法形成墙体装饰面层。它具有坚固耐用、装饰性强、容易清洗等优点。22.当事人签订买卖房屋合同，为了保障将来物权实现，按照规定可以向登记机构申请（）登记。A.初始登记B.预告登记C.更正登记D.异议登记答案：B解析：预告登记主要是指为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。23.在客源的开发过程中，应注重的策略有（）。A.注重营销手段的运用B.择机使用直接回应方法C.及时挖掘客户信息D.

19、善用养客E.及时更新客户信息答案：A,B,C,D解析：在客源的开发过程中，应注重以下策略：注重营销手段的运用；着力打造良好的客户关系；及时挖掘客户信息；善用养客策略，养客是客源开拓中的重要策略，指的是房地产经纪人员将一个陌生的客户转化为一个积极的购买者的过程；择机使用直接回应方法，直接回应方法是通过提供一个诱人的价位或某一种好处，如减免某种费用，或制造某一种吸引力等促销手段，吸引客户并从客户处得到回应，从而获得客户的策略。24.下列属于登记机构对登记申请采取形式审查，登记权利的状态特点的登记制度的类型是（）。A.契据登记制B.产权登记制C.权利登记制D.托伦斯登记制答案：A解析：根据登记的内容

20、和方式的不同，各国不动产登记制度分为契据登记制和产权登记制两大类型。其中，契据登记制的主要特点是：登记机构对登记申请采取形式审查，登记权利的状态；登记只具有公示力而无公信力，不经过登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。25.下列关于客源构成要素的说法错误的是（）。A.需求者的构成要素是自然人和法人主体B.职业不属于自然人的构成要素C.购买方式属于需求意向D.法人主体的要素包括法定代表人答案：B解析：AD两项，客源是对房地产有现时需求或潜在需求的客户，包括需求者及其需求意向。需求包括以获得物业所有权为目的的购买需求，也包括以暂时获得物业使用权为目的的租赁需求。需求者包括自然人和法人主体。

21、自然人需明确姓名、性别、年龄、职业和联系方式等；法人主体包括企业或其他单位、组织等，需明确公司名称、性质、法定代表人、法人授权委托人及联系方式等。C项，需求意向，包括需求类型（购买或租赁）、物业地段、户型、面积、朝向、价格、产权和购买方式等信息。自然人包括姓名、性别、年龄、职业和联系方式等。26.新一轮房地产调控政策出台后，甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）与附近社区居委会联合在小区内举办房地产知识培训，为社区居民讲解调控政策对房地产市场的影响，并向居民免费发放相关资料。此举获得了好的口碑，同时也登记了很多客源信息和房源信息。活动结束后，甲公司在处理登记信息时发现，新登记的房源信息不完整，只涉

22、及区位状况、实物状况和物业服务一方面内容，于是甲公司派人到该小区再次收集相关资料。为使登记的潜在客户变成真正客户，甲公司可采取的策略为（）。A.经常向客户赠送小礼品B.向客户提供有效的解决方案C.尽可能满足客户提出的所有要求D.尽可能引导客户调整对价格的期望答案：B,D解析：使登记的潜在客户变成真正客户，又称为养客，是客源开拓中的重要策略。它是指经纪人将一个陌生的客户转化为一个积极购买者的过程。潜在客户希望被告知，被传授专业的知识、提供专业的服务，以帮助他们做出合理的决策。经纪人在初次接触客户之后，用自己的专业知识、经验和市场信息为客户提供咨询，从而建立信任。经纪人提供的信息越有价值，提供的解

23、决方案和咨询越有帮助，客户就会越信任，越容易达成交易和建立长期关系。客户某些时候也会有不切实际的价格期望和要求，房地产经纪人通过市场信息的提供和分析，引导客户调整期望，缩短供需差距。27.存量房市场上的经纪业务中，按交易方式可分为存量房买卖经纪业务和（）。A.居间经纪业务B.代理经纪业务C.租赁经纪业务D.卖方代理业务答案：C解析：存量房市场上的房地产经纪业务涉及面更广，类型更为丰富。按交易方式可分为存量房买卖经纪业务和租赁经纪业务。按服务方式，存量房经纪业务既有采用居间方式进行的，也有采用代理方式进行的。采用代理方式的存量房经纪业务中，既有卖方代理又有买方代理业务。从客户类型来看，存量房经纪

24、业务既有面向分散的个体客户的，也有面向机构客户的。28.目前，中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布的合同推荐文本有（）等，可作为独家委托代理协议书使用。A.房屋出售委托协议B.房屋承租委托协议C.房屋出租委托协议D.房屋转租委托协议E.房屋承购委托协议答案：A,B,C,E解析：目前，中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布了房地产经纪服务合同推荐文本，包括：房屋出售委托协议：房屋出租委托协议；房屋承购委托协议；房屋承租委托协议。29.房地产经纪人了解客户购买动机和需求的正确做法有（）。A.积极引导客户明确其真实需求B.提供多种房源包容客户弹性需求C.基于客户的最初购房需求提供房源D.通过日常聊

25、天了解客户购房潜在需求E.采用封闭式提问方式询问客户购房需求答案：A,B,D解析：了解客户购买动机和需求的正确做法包括：不宜采用封闭式问题，宜采用开放式问题。客户的需求项目往往是有弹性的，应通过设定条件来包容客户的需求。房地产经纪人要了解客户的真实需求，必须和客户建立良好的关系。房地产经纪人可以和客户进行一些日常的闲聊，更加准确地判断和发现客户需求和潜在需求。30. 王某于2011年4月将自住房出租给李某1年，年租金为5000元。2011年5月王某将房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。2011年6月，李某将房屋转租张某，签订了6个月的转租合同。 根据物业管理条例王某将房屋出租给李某后，李某是（

26、）。A.业主B.物业使用人C.物业服务的对象D.物业所有权人答案：B,C解析：BD两项，房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。租赁转移的是房屋使用权而非所有权。李某是承租人，因此是物业的使用权人而非所有权人。A项，业主是指房屋的所有权人。C项，物业管理服务的对象是业主和物业使用人，因此李某也是物业服务的对象。31.客源开拓的方法主要有（）等。A.门店接待法B.广告法C.人际关系法D.会员揽客法E.推广揽客法答案：A,B,C,D解析：房地产经纪人只有不断挖掘潜在的客源，才能不断创造经纪成果。一个成功的经纪人必须确保一定的潜在客户数量，客源开

27、拓的方法主要包括：门店接待法；广告法；互联网开发法；客户介绍法；人际关系法；驻守和挂红幅揽客法；讲座揽客法；会员揽客法；团体揽客法。32.个人住房贷款，采用等额本金还款法时，还款特点为（）。A.各期还款压力相同B.初期还款压力较小，然后增大，到还款后期又减小C.初期的还款压力较大，以后依次递减D.初期的还款压力较小，以后依次递增答案：C解析：目前我国个人住房贷款的偿还方式主要有等额本息还款法和等额本金还款法两种。不同的还款方式，对借款人借款后的现金流要求是不同的，采用等额本息还款法时，各期还款压力是一样的；采用等额本金还款法时，借款初期的还款压力较大，以后依次递减。33.甲房地产经纪机构（以下

28、称甲机构）是个人独资的房地产经纪机构。张某和王某为甲机构聘用的房地产经纪人员，张某具有房地产经纪人执业资格，王某具有房地产经纪人协理从业资格。甲机构成立至今已有5年时间，5年中甲机构不仅经营业绩逐年增长，而且形成了自己的品牌。目前正在积极寻找新的发展机遇，有意在机构扩张的同时向房地产开发领域拓展。一天，张某接待了一位客户朱某，朱某委托甲机构代理销售其拥有的一间办公用房，张某在甲机构的授权下与朱某签订了房地产经纪服务合同，并对该办公用房进行了产权调查。在该办公用房经纪活动中，张某应（）王某开展有关工作。A.领导B.指导C.协助D.监督答案：B解析：房地产经纪人有义务指导房产经纪人协理进行房地产经

29、纪业务。因为房地产经纪人的职业能力和业务水平比房地产经纪人协理高，执业经验也比房地产经纪人协理丰富。房地产经纪业务琐碎、复杂，房地产经纪人应指导和帮助房地产经纪人协理开展房地产经纪业务，同时，房地产经纪协理也有义务协助房地产经纪人开展房地产经纪业务。34.现行法律未禁止设定抵押权的房地产是（）。A.权属有争议的房地产B.乡镇企业的厂房C.以公益为目的的教育设施D.依法被查封的房地产答案：B解析：城市房地产抵押管理办法规定，下列房地产不得设定抵押权：权属有争议的房地产；用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；被依法查封、扣押、监管或者以其他形

30、式限制的房地产；依法不得抵押的其他房地产。35.下列关于房屋基础的表述中，不正确的是（）。A.柔性基础是用钢筋混凝土制成的抗压、抗拉较低的基础B.箱形基础对于地基承载力较低的软弱地基尤为合适C.筏板基础适用于地基土承载力较低的情况D.埋置深度大于4m的为深基础答案：A解析：A项，柔性基础是指用抗拉、抗压、抗弯、抗剪均较好的钢筋混凝土材料做的基础。B项，箱形基础由于刚度大、整体性好、底面积较大，所以既能将上部结构的荷载较均匀地传到地基，又能适应地基的局部软硬不均，有效调整基底的压力。箱形基础能建造比其他基础形式更高的建筑物，对于地基承载力较低的软弱地基尤为合适。C项，筏板基础是一块整板把所有的单

31、独基础连在一起，使地基土的单位面积压力减小，从而使得筏板基础适用于地基土承载力较低的情况。D项，埋置深度大于4m的，为深基础；埋置深度小于4m的，为浅基础；基础直接做在地表面上的，为不埋基础。36.下列情形，不属于承担民事责任的方式的是（）。A.赔礼道歉B.法律制裁C.返还财产D.赔偿损失答案：B解析：承担民事责任的方式主要有以下11种：停止侵害；排除妨碍；消除危险；返还财产；恢复原状；修理、重作、更换；继续履行；赔偿损失；支付违约金；消除影响、恢复名誉；赔礼道歉。37.我国城市房地产管理法规定，国家实行（）制度。A.房地产成交价格申报B.房地产价格评估C.房地产预售审核D.房地产价格评估人员

32、资格认证答案：A解析：城市房地产管理法规定，国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者做不实的申报。38.住房公积金的财政监督体系包括（）。A.财政B.中国人民银行C.单位和社会D.审计部门E.职工答案：A,B,C,D,E解析：财政监督是指住房公积金的运营和管理，必须建立、健全监督机构。财政监督是一个完整的监督体系，包括财政、中国人民银行、审计部门、职工、单位和社会，对住房公积金归集、提取使用等情况进行监督。39.根据所促成的房地产交易类型，可将房地产经纪业务分为（）。A.房地产转让经纪业务B.房地产租赁经纪业务C.

33、房地产担保经纪业务D.房地产抵押经纪业务E.房地产顾问经纪业务答案：A,B,D解析：根据房地产经纪活动所促成的房地产交易类型，理论上可以将房地产经纪业务分为：房地产转让经纪业务；房地产租赁经纪业务；房地产抵押经纪业务。但是，从目前我国房地产经纪行业的实际运营情况来看，房地产经纪机构所促成的交易主要是房地产买卖和房地产租赁。40.住房公积金贷款购买首套普通自住房最低首付款比例为（）。A.10%B.15%C.20%D.30%答案：C解析：住房公积金贷款购买首套普通自住房最低首付款比例为20%。自2015年9月1日起，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托

34、贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。41.全国人大常委会审议通过的法律的效力低于（）。A.部门规章B.司法解释C.行政法规D.宪法答案：D解析：房地产法规政策体系是指各种不同层面的调整房地产法律关系的规范性法律文件，由现行有效的房地产法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方性规章构成，按照一定的内在联系而组成的一整套有机、统一、完整的体系。其中，全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律，其效力仅次于宪法，是房地产法律体系的重要组成部分，是制定有关房地产法规、规章的依据和基础。42.关于新建商品房销售代理业务项目签约的表述中，错误的是（）。A.由直接操作项目的子公司或项目组与项

35、目开发商进行谈判B.由直接操作项目的子公司或项目组起草代理合同文本C.由专门负责法律事务的部门或人员对代理合同草案出具书面法律意见书D.由交易部门签署已与开发商达成一致的合同答案：D解析：在新建商品房销售代理业务流程项目签约中，由项目的直接操作部门具体与项目开发商进行谈判，并起草代理合同文本，然后，在房地产经纪机构内部的有关部门，如交易部门、法律顾问和高层管理人员之间进行流转，并各自签署意见，其中，应有专门负责法律事务的部门或人员对代理合同草案出具书面法律意见书，提交房地产经纪机构的最高决策者。最后，由最高决策者签署与开发商达成一致的合同。43.经纪人在接待出租客户时，需要查看或提醒客户准备的

36、文件不包括（）。A.房地产权属证书原件及复印件B.房屋所有权人身份证原件及复印件C.出租人结婚证（离婚证）原件及复印件D.共有产权人同意出租证明答案：C解析：在存量房租赁居间业务中，接待出租客户时，经纪人需要查看或提醒客户准备的文件包括：房地产权属证书原件及复印件；房屋所有权人身份证原件及复印件；共有产权人同意出租证明；受托人身份证明原件及复印件、授权委托书；房屋所有权人同意转租的证明（如为转租）。44.新建商品房销售代理业务，一般佣金收入来自（）。A.客户B.房地产开发企业C.电商费D.差价答案：B解析：新建商品房销售代理是指房地产经纪机构接受委托，按照房地产经纪服务合同的约定，以房地产开发

37、企业的名义销售商品房，并向房地产开发企业收取佣金的经纪行为。45.下列关于已抵押房屋买卖的描述，正确的有（）。A.买卖已设定抵押的房屋，须经过抵押权人同意B.抵押权人同意买卖的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存C.转让的价款超过债权数额的部分归债务人所有D.转让的价款不足债权数额的部分由债务人清偿E.二手房买卖时，卖方需在办理买卖合同网签前提前还清贷款答案：A,B,D,E解析：根据物权法和城市房地产抵押管理办法，买卖已设定抵押的房屋，须经过抵押权人（一般是银行）同意。抵押权人同意买卖的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所

38、有，不足部分由债务人清偿。实践中，二手房买卖时，卖方须在办理买卖合同网签（或备案）前提前还清贷款（即赎楼），注销抵押登记，取出房屋权属证书。46.房地产交易涉及的钱款不包括（）。A.定金B.房款C.押金D.保险答案：D解析：房地产交易涉及的钱款种类包括：交易价款（a房地产买卖价款；b房地产租金）；定金；押金；其他钱款（a订金；b违约金；c保证金；d能源使用费等其他费用）。47.房地产经纪具有（）的作用。A.促进交易公平B.提高交易效率C.加强行业监管D.降低交易成本E.保障交易安全答案：A,B,D,E解析：房地产经纪的作用体现在：降低交易成本，提高交易效率。专业化的房地产经纪机构可以通过集约化

39、的信息收集和积累、专业化的人员培训和实践，通过掌握了解丰富的市场信息、具有扎实的房地产专业知识和从事房地产交易专业技能的房地产经纪人员，为房地产交易主体提供一系列有助于房地产交易的专业化服务，从而降低每一宗房地产交易的成本，加速房地产流通，提高房地产市场的整体运行效率。规范交易行为，保障交易安全。促进交易公平，维护合法权益。房地产经纪作为市场中介，通过向客户提供丰富的市场信息和决策参谋服务，能够大大减少房地产市场信息不对称对房地产交易的影响，帮助客户实现公平的房地产交易，维护客户的合法权益。48.房地产经纪服务的主要目的是促成（）交易完成。A.房地产转让B.房地产升值C.房地产抵押D.房地产买

40、卖E.房屋租赁答案：A,C,E解析：根据城市房地产管理法，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。房地产经纪服务的主要目的是促成房地产转让、房地产抵押和房屋租赁交易完成。49.房地产价格区别于普通商品价格的特性包括（）。A.房地产价格受区位的影响很大B.房地产价格实质上是房地产权益的价格C.房地产价格同时有买卖价格和租赁价格D.房地产价格通常不受交易者个别因素的影响E.房地产价格形成的时间通常较长答案：A,B,C,E解析：房地产价格与普通商品价格既有共同之处，如均为价格，用货币表示；都有波动，受供求因素的影响等。但由于房地产的特性，决定了房地产价格又具有自身特点：房地产价格与区位关系密

41、切；房地产价格实质上是房地产权益的价格；房地产价格同时有买卖价格和租赁价格；房地产价格易受交易者的个别情况影响；房地产价格形成的时间通常较长。50.在存量房买卖居间业务中，房屋挂牌价格由（）确定。A.买方B.出租方C.房地产经纪机构D.卖方答案：D解析：在存量房买卖居间业务中，实地查看房屋后，房地产经纪人员要根据房屋实际状况向卖方提供挂牌价建议，由卖方确定房屋挂牌价格。51.在选用装饰装修材料时，地面应选用（）的材料。A.耐磨性好B.耐水性好C.不易玷污D.抗压性好E.抗渗性好答案：A,B,C解析：在选用装饰材料时，首先应满足与环境相适应的使用功能，地面应选用耐磨性和耐水性好、不易玷污的材料。

42、52.引导和促进房地产业持续稳定健康发展的作用不包括（）。A.有利于优化土地布局B.有利于保持国民经济平稳较快增长C.有利于人民群众安居乐业D.有利于满足广大居民的合理住房消费需求答案：A解析：引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济平稳较快增长，有利于满足广大居民的合理住房消费需求，有利于人民群众安居乐业。53.王某于2017年12月将一套自有房屋出租给张某，双方签订了房屋租赁合同。后来王某因个人融资需要，将该套房进行抵押。张某居住了房屋3个月后，因个人原因，在征得王某同意的情况下，将房屋转租给刘某。关于张某转租房屋的说法，正确的有（）。A.张某与刘某签订的转租合同应当办理登记

43、备案手续B.张某在租赁期限内转租房屋，应当经王某书面同意C.转租期间若王某与张某的租赁合同终止，转租合同仍然有效D.转租合同约定的转租期限不得超过王某与张某签订的租赁合同的期限E.张某在租赁期限内转租房屋，无需告知王某答案：A,B,D解析：房屋转租一般是指商品房屋转租。商品房屋转租是指房屋承租人将承租的商品房屋再出租的行为。转租要求有：转租的房屋必须合法，禁止出租房屋的情形也适用于转租的房屋。须经出租人书面同意。承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意，承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除房屋租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。转租期限不得超过原合同规定的期限。A项，商品房屋租赁管

44、理办法第十四条规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。54.2012年1月，张某将其住房出租给周某，月租金3000元，租期2年。签订租赁合同后，办理了租赁登记备案。2013年7月，经张某同意，周某将该住房转租给王某，并办理了租赁登记备案。张某与周某办理住房租赁登记备案，应提交的材料为（）。A.租赁合同B.双方身份证明C.房屋转移登记资料D.房屋所有权证书答案：A,B,D解析：商品房屋租赁当事人办理房屋租赁登记备案，应当提交下列材料：房屋租赁合同；房屋租赁当事人身份证明；房屋所有权证书或者其他合法权属证明；直辖

45、市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。55.在我国，根据标的房地产所处市场类型不同，可以将房地产经纪业务分为（）。A.土地经纪业务B.新建商品房经纪业务C.存量房经纪业务D.商业房地产经纪业务E.公寓房地产经纪业务答案：A,B,C解析：在我国，根据房地产经纪服务的标的房地产所处的市场类型不同，理论上可以将房地产经纪业务分为土地经纪业务、新建商品房经纪业务和存量房经纪业务。但从实际情况看，目前我国房地产经纪业务主要集中在新建商品房市场和存量房市场，土地市场上的业务比较少。56.房地产经纪业务常用的分类方式包括（）。A.房地产流转次数B.房地产的投资途径C.房地产的用途D.交易时

46、房地产的开发建设状态E.房地产的档次答案：A,C,D,E解析：房地产经纪业务常用的分类方式包括：按照房地产流转次数分，房屋买卖市场可以分为新房市场和存量房市场；按照房地产的用途分类，房地产市场可以分为居住房地产市场和非居住房地产市场；按照交易时房地产的开发建设状态分类，房地产市场可以分为现房市场和期房市场；按照房地产的档次，房地产市场可以分为高档房地产市场、中档房地产市场和低档房地产市场。57.评价装饰效果主要考虑（）。A.质感B.耐久性C.经济性D.环保性答案：A解析：一个建筑物的室内外装饰装修是通过建筑装饰材料的质感、线条和色彩来表现的。室内墙面材料及其色彩是集中体现室内装饰装修特点和风格

47、的主要因素。选用不同的装饰材料或对同一种装饰材料采用不同的施工方法，可使建筑物的内外表面异彩纷呈，产生不同的审美效果。室内墙面属于近距离观看范畴，甚至和人体直接接触，选用质感、触感较好的装饰材料，可使其与室内整体环境相协调。58.房地产经纪人员协助房屋租赁合同登记备案的工作具体包括（）。A.告知当事人（网上）备案的要求B.协助签订纸质合同C.办理纸质合同的盖章备案D.协助当事人办理房屋租赁登记备案证明E.提醒当事人法律责任的承担答案：A,D,E解析：房屋租赁合同登记备案因为涉及缴纳税费，双方当事人往往不愿意办理。但是作为房地产经纪人员，应告诉租赁双方国家的规定和要求，特别是如果一方当事人需要开

48、具发票的，必须备案，否则无法出具发票。经纪人员也需要告知当事人逃避国家税费可能承担的法律责任。房地产经纪人员在协助进行房租租赁合同等级备案的工作包括：告知当事人（网上）备案的要求；协助当事人办理房屋租赁登记备案证明；提醒当事人法律责任的承担。BC两项属于房地产经纪人员助当事人做好商品房买卖合同登记备案的工作内容。59.土地增值税实行超率累进税率，结合扣除项目金额，其所规定的税率有（）。A.20%B.30%C.50%D.60%E.70%答案：B,C,D解析：土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%

49、的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%以上的部分，税率为60%。60.所在城市市区的城市维护建设税按（）征税。A.7%B.5%C.3%D.1%答案：A解析：城市维护建设税实行地区差别比例税率，其纳税税率视纳税人所在地点不同而异：城市市区的按税率7%征税；在县城、建制镇、工矿区的按税率5%征税；其他按税率1%征税。61.房地产交易通常涉及房地产产权的转移（如买卖），或抵押权的设立及租赁等，而（）是保证这类权利变更有效性的基本手段。A.房地产登记B.信息收集C.物业查验D.物业交接答案：A解析：房地产交易

50、通常涉及产权的转移（如买卖），或抵押权、租赁权的设立，而房地产登记是保证这类权利变更、设立有效性的基本手段。在采用代理方式的房地产经纪业务中，房地产经纪人员应代理客户办理各类产权登记手续。在采用居间方式的房地产经纪业务中，房地产经纪人应协助客户办理各类产权登记手续。 62.就签订“阴阳合同”的行为，建设（房地产）主管部门应对房地产经纪机构进行的处罚有（）。A.记入信用档案B.取消网上签约资格C.吊销营业执照D.处以3万元罚款E.依法取缔答案：A,B,D解析：房地产经纪机构和房地产经纪人员为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款合同提供便利的，由县级以上地方人民政府建设

51、（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。63.房地产经纪业务根据标的房地产的用途，可以分为（）。A.房地产买卖经纪业务和房地产租赁经纪业务B.新建商品房经纪业务和存量房经纪业务C.住宅经纪业务和商业房经纪业务D.房地产代理业务和房地产居间业务答案：C解析：按不同的分类方式，房地产经纪业务有不同类型。根据标的房地产的用途，可以分为：居住房地产经纪业务（或住宅经纪业务）；商业地产经纪业务。64.通过房屋户型图可以看出，该户型为（）朝向。A.南北B.东西C.东北D.东南答案：A解析：房屋户型图中房屋朝向一般为“

52、上北下南、左西右东”，并用箭头或指针标注正北方向。通过房屋户型图可以清晰地看到该户型的房屋朝向、入口、房间内部布局（包括客厅、卧室厨房、卫生间、阳台的布局、数量和组合关系）以及门、窗的位置等。根据图中指针标注的正北方向可以判断出此房屋户型为南北朝向。65.邓先生在承租一店铺期间，由于营业需要，欲改变房屋的格局。在征得业主书面同意，经有关管理部门批准后开始施工。由于施工方法错误，导致房屋倒塌，业主（）。A.应向有关管理部门追讨损失B.应向邓先生追讨损失C.应向承建者追讨损失D.自己承担损失答案：C解析：承租人的义务有：交付租金。承租人应当按照约定的期限支付房屋租金。合理使用、善意保管房屋。经出租

53、人同意，可以对房屋进行改善或者增设他物。租赁关系终止时归还房屋。本题中，业主应向承建者追讨损失。66.关于房地产经纪服务的违约责任和纠纷解决方式，下列说法正确的有（）。A.当事人解决合同纠纷的手段和途径可以通过相关部门调节、仲裁、司法诉讼等B.房地产经纪机构因泄露委托人隐私或商业秘密、遗失委托人资料原件等行为给委托人造成损失的，要给予委托人一定的经济赔偿C.房地产经纪服务合同的违约责任可以以定金或者违约金的形式约定，定金或违约金的数额由委托方约定D.当事人应当在合同中明确约定解决合同争议或纠纷的具体途径，没有做出明确约定的，可通过仲裁方式解决合同纠纷E.违约金由谁支付、标准以及支付方式，房地产

54、经纪人员应向委托人进行说明，由房地产经纪机构确认后填写答案：A,B解析：C项，房地产经纪服务合同的违约责任可以以定金或者违约金的形式约定，定金或违约金的数额由双方约定，但定金数额不应超过佣金的20%。D项，当事人应当在合同中明确约定解决合同争议或纠纷的具体途径，如通过相关部门调节、仲裁、司法诉讼等。当事人没有做出明确约定的，可通过诉讼方式解决合同纠纷。E项，违约金由谁支付、标准以及支付方式，房地产经纪人员应向委托人进行说明，由委托人确认后填写。67.书面形式的合同包括（）。A.合同书B.信件C.传真D.电子邮件E.语言记录答案：A,B,C,D解析：房地产经纪服务合同应以书面形式签订，书面形式是

55、指可以有形地表现所载内容的形式，主要有：合同书；信件；数据电文，包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件等。68.谭某拥有一套建筑面积为140m2的住宅，位于一幢钢筋混凝土结构高层住宅楼的12层。该套住宅的套内房屋使用面积为95m2，套内墙体面积为20m2，套内未封闭阳台的水平投影面积为10m2，谭某所在楼层单元楼梯间的建筑面积为20m2。一个月前谭某委托乙房地产经纪机构（以下简称乙机构）代理销售该套住宅，购房者徐某获知此信息后，在乙机构协助下查看了该套住宅，查验了房屋权属证书，经多轮商谈后双方签订了房屋买卖合同。谭某与徐某签订的房屋买卖合同为（）。A.有偿合同B.双务合同C.实践合同D.

56、要式合同答案：A,B,D解析：买卖合同有以下特征：是有偿合同，买卖是商品交换最普遍的形式，其实质是以等价有偿的方式转移标的物的所有权。买卖合同是典型的有偿合同。是双务合同，买卖双方都享有一定的权利，承担一定的义务，并且这种权利和义务存在对应关系，买方的权利就是卖方的义务，反之亦然。是诺成合同，买卖合同自双方当事人意思表示一致即可成立，不需要交付标的物。是非要式或者要式合同，买卖合同的成立和有效不需要具备一定的形式，但法律另有规定的除外。69.买卖双方选择自行交割房地产交易资金，其操作流程一般不包括（）。A.买卖双方签订存量房买卖合同B.买方按合同约定的时间和方式支付定金或首付款至卖方指定账户C

57、.买方或房地产经纪机构支付剩余大部分或全部购房款给卖方D.买卖双方办理缴税及转移登记手续，买方取得不动产权证答案：C解析：买卖双方选择自行交割房地产交易资金，操作流程一般如下：买卖双方签订存量房买卖合同；买方按合同约定的时间和方式支付定金或首付款至卖方指定账户；如买方需要贷款，办理抵押贷款手续，银行批贷；买方或贷款银行支付全部或部分购房款给卖方；买卖双方办理缴税及不动产转移登记手续，买方取得不动产权证书；买方或贷款银行支付剩余购房款给卖方。70.房地产经纪人员对房屋区位状况进行查看时，查看的主要内容包括（）。A.坐落和交通设施B.楼层和朝向C.环境状况和景观状况D.嫌恶设施和配套设施E.建筑规

58、模和空间布局答案：A,B,C,D解析：房地产经纪人员对房屋区位状况进行查看时，查看的主要内容包括：坐落；楼层；朝向；交通设施；环境状况；嫌恶设施；景观状况；配套设施。E项属于对房屋实物状况进行查看的主要内容。71.王某购买了一套二手房，面积为80m2。两年后，王某委托甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）出售。甲公司派出房地产经纪人李某与王某接洽并签订了委托合同。合同中约定：由甲公司以王某的名义寻找买方，并签订出售合同；出售价格最低为2800元/m2，佣金为成交价的3%。一个月后，该房屋仍未卖出。于是李某建议王某降价，王某同意将最低出售价格定为2500元/m2。降价后甲公司立即将房屋出售给赵某，甲公司和赵某协商价格为2550元/m2，而甲公司告知王某成交价格为2500元/m2。赵某入住之后，赵某意外地接到物管公司追收原拖欠的物业管理费5000元，水电气费248元的通知，买卖双方为此发生纠纷。针对房地产经纪人李某的经纪活动，下列表述中正确的为（）。A.甲经纪公司不应当指派李某与王某订立经纪合同B.如果赵某入住后支付了物管公司催收的物管费、水电气费等，李某个人有赔付责任C.对于李某的经纪活动，应由甲经纪公司承担责任D.因为甲经纪公司收取了房屋差价，物管公司催收的物管费、水电气费等应由甲经纪公司支付答