2022年房地产估价师考试模拟卷383（带答案解析）

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1、书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她 2022年房地产估价师考试模拟卷（带答案解析）一.全能测试题(共100题)1.土地储备机构对土地开发过程中涉及的基础设施建设和绿化，土地平整等工作，可以通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2。（）答案：对解析：土地储备机构负责实施土地开发时，由土地储备机构负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收、拆迁及大市政建设等手续并组织实施。土地开发过程中涉及的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明等基础设施建设和绿化、土地平整工作，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2。

2、2.下列不确定性分析方法中，属于风险分析方法的有（）。A.三项预测值法B.专家打分法C.解析方法D.蒙特卡洛模拟法E.盈亏平衡分析法答案：B,C,D解析：本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险分析方法很多，包括并不仅限于调查和专家打分法、解析方法和蒙特卡洛模拟法。选项A属于多因素敏感性分析的方法。3.某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付，银行贷款年利率为5.58%。则下列说法中正确的有( )。A、 该房地产的实际价格等于名义价格B、 该房地产的名义价格为50万元C、 该房地产的实际价格高于50万元D、 该

3、房地产的实际价格为50万元E 该房地产不存在名义价格答案：D,E解析：知识点 实际价格和名义价格4.下列控制指标中，不属于建设监理控制的是（）。A质量标准B投资限额C建设工期D投资回报率答案：D解析：建设监理是对建设前期的工程咨询，建设实施阶段的招标投标、勘察设计、施工验收，直至建设后期的运转保修在内的各个阶段的管理与监督。在业主、承包商和监理单位三方中，是以经济为纽带、合同为依据进行制约的，其中经济手段是达到控制建设工期、造价和质量三个目标的重要因素。5.房地产的部门规章是以（）颁布的。A.中华人民共和国主席令B.国务院令C.省政府书记令D.国务院房地产行政主管部门部长令答案：D解析：本题考

4、查的是房地产部门规章。房地产的部门规章是以国务院房地产行政主管部门部长令颁布的。6.目前我国采用的记账法是单式记账法。 ( )答案：错解析：目前我国采用的记账方法是借贷记账法。7.个人住房贷款业务信用风险仅涉及购房人这一方面。（）答案：错解析：考点:房地产抵押贷款。个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。8.某股份制公司，经批准，以自身信用向部分特定投资人发行为期3年的债券，则该债券的分类为（）。A.公债券B.公司债券C.中期债券D.公募债券E.信用债券答案：B,C,E解析：本题考查的是债券的分类。本债券为企业发行的公司债券，经批准私募发行的，以自身信用为保证的信用债券，为期3年的中

5、期债券。参见教材P292294。9.某宗房地产未设立法定优先受偿权下的价值为500万元，法定优先受偿款为100万元，贷款成数为六成，则该房地产的抵押贷款额度为（）万元。A、400B、300C、440D、240答案：D解析：考点:买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。抵押贷款额度= 抵押价值贷款成数，抵押价值= 未设立法定优先受偿权下的价值一法定优先受偿款，抵押贷款额度=（500100）0.6240（万元）。10.进行房地产投资项目敏感性分析，可以选用的盈利性财务评价指标有（）。A财务内部收益率B财务净现值C成本利润率D资产负债率E偿债背付率答案：A,B解析：用于敏感性分析

6、的财务评价指标，通常采用的指标为内部收益率，必要时也可以选用财务净现值、开发利润等其他经济指标。在具体选定评价指标时，应考虑分析的目的，显示的直观性、敏感性，以及计算的复杂程度。11.在通常情况下，（）出让的地价最低。A.拍卖方式B.挂牌方式C.招标方式D.协议方式答案：D解析： 本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。在通常情况下，拍卖和挂牌方式出让的地价最高；招标方式出让的地价次之；协议方式出让的地价最低。12.经批准的征收土地方案，由( )组织实施。A.建设单位B.被征收土地所在地的市县人民政府土地管理部门C.被征收土地所在地的市县人民政府建设部门D.被征收土地所在

7、地的市县人民政府答案：D解析：经批准的征收土地方案，由土地所在地的市、县人民政府组织实施。13.运用比较法估价要消除以下（）方面的不同所造成的可比实例成交价格与估价对象价值的差异。A、成交价格与比较价值的内涵和形式不同B、特殊交易情况与正常交易情况不同C、成交日期与价值时点不同D、可比实例状况与估价对象状况不同E、理性和非理性购买人因素差异答案：A,B,C,D解析：本题考查的是比较法概述。运用比较法估价要消除以下四个方面的不同所造成的可比实例成交价格与估价对象价值的差异：（1）成交价格与比较价值的内涵和形式不同；（2）特殊交易情况与正常交易情况不同；（3）成交日期与价值时点不同；（4）可比实例

8、状况与估价对象状况不同。14.某企业拟集中向某一特定消费群体提供服务以满足该群体的各种需求，这种目标市场选择模式是（）。A.市场集中化B.选择专业化C.产品专业化D.市场专业化答案：D解析：本题考查的是目标市场选择。市场专业化是指企业集中满足某一特定消费群体的各种需求。15.关于国有土地上房屋征收评估、鉴定收费的说法，错误的有( )。A.房屋征收评估费用由房屋征收部门承担B.房屋征收评估鉴定费用均由被征收人承担C.房地产估价机构复核评估不再收取评估费用D.房屋征收评估费用由被征收人和政府共同承担E.鉴定改变原评估结果的鉴定费用由原房地产估价机构承担答案：B,D解析：接受委托进行房屋征收评估、鉴

9、定，应当按照标准收取评估费用。房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，即房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产估价机构承担。房地产估价机构受托进行复核评估的，不再收取评估费用16.成本理论中，当商品的销售收入超过经济成本时，厂商获得了（）。A.正常报酬B.正常回报C.正常利润D.超额利润答案：D解析：本题考查的是成本理论。成本理论中，当商品的销售收入超过经济成本时，厂商获得了超额利润。17.根据（），可将合同分为有偿合同和无偿合同。A.法律是否设有规范并赋予一个特定名称B.合同当事人是否互相享有权利.承担义务C.合同

10、当事人是否为从合同中得到的利益支付代价D.法律是否要求合同必须符合一定的形式才能成立答案：C解析：本题考查的是合同法概述。根据合同当事人是否为从合同中得到的利益支付代价，可将合同分为有偿合同和无偿合同。18.集体土地上的房屋禁止抵押。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产抵押的一般规定。以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照上述规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。19.土地增值税实行( )税

11、率。A.比例B.定额C.超额累进D.超额递减答案：C解析：土地增值税实行四级超额累进税率：20.甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A、B座，规划总建筑面积分别为66000m2、69000m2。总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000m2，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/(m2*d);地上14层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/(m2*d);B座总建筑面积为67500m2，办理了销售许可证，其中8000m2已售出，该项目工程款总金额为4

12、0500万元，施工方按合同约定支付了工程款5%的质量保证金，截至目前已付工程款93%。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。A、B座合计抵押建筑面积为（）m2。A.124500 B.127000C. 132500 D.135000答案：A21.房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的( )弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。A、 所得税前利润B、 所得税后利润C、 应分配利润D、 未分配利润答案：A解析：解析 财务评价的报表22.(2017真题) 建筑施工噪声具有突发性、冲击性、连续性等特点。（）答案：错解析：本题考查的是环境噪声污染源。建筑施工噪声是建筑工地

13、的各种施工机械产生的噪声。这种噪声具有突发性、冲击性、不连续性等特点，容易引起人们的烦躁。23.(真题) 下列费用中，不属于土地储备开发成本的是（）。A.征收补偿费B.土地储备机构的人员工资C.招标中发生的费用D.市政基础设施建设有关费用答案：B解析：本题考查的是获取土地。土地储备开发成本包括：（1）征收、拆迁补偿费及有关税费；（2）收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；（3）市政基础设施建设有关费用；（4）招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；（5）贷款利息；（6）土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。24.下列房地产开

14、发企业融资方式中，属于债务融资的有（）。A.银行信贷B.商业信用C.企业债券D.租赁融资E.发行股票答案：A,B,C,D解析： 本题考查的是房地产债务融资。企业债务主要包括银行信贷、商业信用、企业债券、租赁融资等类型。25.某购房者拟向银行申请60万元的住房抵押贷款，如果抵押贷款利率为6.6%，期限为 15年，购房者的月还款额增长率为0.5%，问购房者第10年最后一个月的月还款额是多少?答案：解析：解 已知：p60万元，s0.5%，n180个月，i6.6%/120.55% 抵押贷款首次月还款额A1p(i-s)/1-(1+s)/(1+i)n 6000000.0005/1-(1+0.0005)/(

15、1+0.0055)180元 3504.67元 最后一个月的还款额A120A1(1+s)(i-1)6344.5元26.乘数只可以起正向作用，不可以起反向作用。（）答案：错解析：本题考查的是消费、投资与乘数理论。乘数既可以起正向作用，也可以起反向作用。即投资支出减少，也会引起国民收入成倍减少。27.拍卖行应在拍卖日的（）前以登报或通过电视等媒体公告的形式发布关于该房地产拍卖的公告信息。A.半个月至一个月B.一个月至三个月C.一个月至六个月D.三个月至六个月答案：A解析：本题考查的是房地产拍卖的程序。拍卖行应在拍卖日的半个月至一个月前以登报或通过电视等媒体公告的形式发布关于该房地产拍卖的公告信息。2

16、8.无差异曲线的特点不包括（）。A、无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线B、图中众多无差异曲线中，同一曲线上各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用C、图中任意两条无差异曲线不能相交D、无差异曲线凹向原点答案：D解析： 本题考查的是无差异曲线分析。无差异曲线的主要特点：无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值；图中众多无差异曲线中，同一曲线上各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用；图中任意两条无差异曲线不能相交；无差异曲线凸向原点。29.楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价机构监管。一级资质房

17、地产估价机构可以设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。30.房地产估价报告中，估价结果报告是非常重要的一项内容。房地产抵押估价结果报告中，需要披露三个价值，其中不包括（）。A.抵押价值B.法定优先受偿款C.市场价值D.投资价值答案：D解析：本题考查的是估价结果报告的写作。抵押估价报告应披露市场价值、法定优先受偿款、抵押价值等三种价值。31.某建筑物0.000=52.000?,设计楼顶相对标高为29.000m，则该楼楼顶的绝对标高为（）m.A.23.000B.29.000C.52.000D.81.000答案：D解析：本题考查的是建筑识图基础。楼顶的绝对标高=52+29=81m

18、。参见教材P65。32.房地产的供给曲线表示（）。A.房地产的供给量与购买者能力的关系B.房地产的出售量与购买者能力的关系C.房地产的供给量与其价格之间的关系D.房地产的购买量与其价格之间的关系答案：C解析：本题考查的是房地产供给。房地产供给曲线表示房地产的供给量和其价格之间的关系某种房地产的供给量如何随着房地产价格的变动而变动。33.某建筑物0.000=52.000，设计楼顶相对标高为29.000m，则该楼楼顶的绝对标高为（）m。A.23.000B.29.000C.52.000D.81.000答案：D解析：本题考查的是建筑识图基础。楼顶的绝对标高=52+29=81m。34.(2013真题)

19、保险基本原则中，由损失补偿原则派生出的权益转让原则和分摊原则均不适用于人身保险。（）答案：对解析：本题考查的是保险的基本原则。人身保险是指以人的生命或身体为保险标的，以被保险人的死亡、疾病、伤害等人身危险为保险事故的一种保险。人身保险主要包括人寿保险、健康保险和意外伤害保险。保险基本原则中，由损失补偿原则派生出的权益转让原则和分摊原则均不适用于人身保险。35.写字楼出租单元内建筑面积包括（）。A、单元内使用面积和外墙的一半B、单元间分隔墙水平投影面积的一半C、单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半D、分摊公用设施建筑面积E、分摊公用建筑面积答案：B,C解析：考点:写字楼租金的确定。根

20、据建设部做出的有关规定，建筑面积按国家建筑面积计算规则计算，出租单元内建筑面积包括单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半。36.甲与乙签订商品房买卖合同，如甲有侵权行为，依据民法通则，诉讼时效期间从( )时起计算。A、 合同签订B、 合同生效C、 权利被侵害D、 乙知道或者应当知道答案：D解析：知识点 民法37.2017年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能

21、协商一致。该项目于2017年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2018年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2018年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2018年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。甲公司应向土地管理部门缴纳（）。A、土地补偿费B、土地使用权出让金C、土地闲置费D、房屋拆迁安置费答案：B解析：本题考查的是建设用地使用权出让的含义。国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。38.某宗房地产2007年10月的

22、净收益为150万元，预测未来3年的年净收益仍然保持在这一水平，2010年10月转售时的价格比2007年6月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。该类房地产的报酬率为6%。则该宗房地产目前的收益价格为( )万元。A、 5221B、 3767C、 3041D、 3500答案：C解析：知识点 报酬资本化法的公式39.现代化大生产的社会化分工是实现物业管理社会化的必要前提。（）答案：错解析：本题考查的是物业管理的基本特征。物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会化分工是实现物业管理社会化的必要条件。40.制定进度计划时，从图中看不出各项工作之

23、间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作，这是（ ）法的缺点。A.横道图B.单代号网络图C.双代号网络图D.时标网络图答案：A解析：本题考查的是进度控制。制定进度计划时，横道图的缺点是从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。P83。41.在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括（）。A.拖欠的建筑工程材料费B.拖欠的建筑工人工资C.抵押担保债权D.出租房屋租金答案：D解析：本题考查的是房地产抵押估价。在房地产抵押估价中，扣除的法定优先受偿款

24、一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。42.甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款1亿元，委托丙房地产估价机构（以下简称丙机构）进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为20000，其中：已被人民法院预查封6000。经批准可销售的建筑面积为14000，其中：有3000已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。开发建设该项目，甲公司应依

25、法取得（）。A、建设项目选址意见书B、建筑工程施工许可证C、建设工程规划许可证D、建设用地规划许可证答案：B,C,D解析：本题考查的是商品房预售。选项A属于建设用地的条件。43.住宅建筑不论其经济寿命早于，还是晚于土地使用权期限结束，均按照其经济寿命计算折旧。（）答案：对解析：考点:求取建筑物折旧应注意的问题。住宅是这样的，因为住宅建设用地使用权到期可以自动续期。而如果是非住宅，建筑物经济寿命早于土地使用权到期的，应该按照建筑物经济寿命计算折旧；建筑物经济寿命晚于土地使用权到期的，无偿收回建筑物的，应该按照土地使用权到期时间计算折旧。44.年龄超过65 周岁的，不予办理房地产估价师注册答案：对

26、解析：注册房地产估价师管理办法第十四条规定不予注册的情形有：不具有完全民事行为能力的；刑事处罚尚未执行完毕的；因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的；因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3 年的；被吊销注册证书，自被处罚之日起至申请注册之日止不满3 年的；以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产估价师注册被撤销，自被撤销注册之日起至申请注册之日止不满3 年的；申请在2 个或者2 个以上房地产估价机构执业的；为现职公务员的；年龄超过65 周岁的；法律、行政法规规定不予注册的其他情形。45

27、.规划红线一般指建设用地规划控制线，包括用地红线、道路红线和建筑红线。（）答案：对解析：本题考查的是城乡规划控制线。规划红线一般指建设用地规划控制线，包括用地红线、道路红线和建筑红线。对“红线”的管理，体现在对容积率、建设密度和建设高度等的规划管理。46.证券是一种商品，可以进行依法买卖；同时，证券也是种资本，可以为持有者带来一定的收益。答案：对解析：证券一般具有如下特点：票面上标有具体金额，代表一定的财产权利，能给持有者带来收益；可以依法转让，买卖时存在证券交易价格。这些基本特点表明，证券是一种商品，可以进行依法买卖；同时，证券又是一种资本，可以为持有者带来一定的收益。47.下列引起某商业房

28、地产价格上涨的因索中，不属子该商业房地产价格自然增值因素的是（）。A.该商业房地产所在地区经济发展、人增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业答案：D解析：本题考查的是保值增值。外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P65。48.在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有（）。A用途B区位C建筑规模D建筑档次E房地产开发企业答案：A,C,D解析：假设开发法是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对

29、象价值的方法。在实际估价中，假设开发法测算结果的可靠程度，关键取决于以下两个预测：是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳利用原则，正确判断了估价对象的最佳开发利用方式（包括用途、建筑规模、档次等）；是否根据当地房地产市场状况，正确预测了估价对象开发完成后的价值。49.需求是与该商品销售价格所对应的消费者( )的统一。A.购买欲望B.购买单位C.购买能力D.购买水平E.购买结果答案：A,C解析：需求是与商品销售价格所对应的消费者购买欲望和购买能力的统一。50.房地产价格指数或变动率可细分为（）。A、全国房地产价格指数或变动率B、全国某类房地产价格指数或变动率C、某地区某类房地产价格指数或变动率D

30、、某地区房地产价格指数或变动率E、某国家某类房地产价格指数或变动率答案：A,B,C,D解析： 本题考查的是市场状况调整的方法。房地产价格变动率或价格指数可分为：（1）全国各类房地产的；（2）某地区各类房地产的；（3）全国某类房地产的；（4）某地区某类房地产的。51.差额投资内部收益率是指两个方案内部收益率之差。（）答案：错解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。52.(真题) 为把两个投资项目的组合风险降到最低，各投资项目间应有一个（）。A.负协方差B.正协方差C.正敏感度D.负敏感度答案：A解析：本题考查的是投资组

31、合理论。为把两个投资项目的组合风险降低到最低，前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。53.强制拍卖时，只有法院有权选择拍卖机构进行拍卖。（）答案：错解析：在执行工作实践中，一般先由当事人协商选择拍卖机构，如不能达成一致意见，可以用抽签的方式选择。只有在双方当事人下落不明，或者双方当事人都申请由法院确定拍卖机构时，法院才指定由拍卖机构进行拍卖。54.下列关于注册房地产估价师执业监管，表述正确的是（ ）。A.房地产估价师可以个人名义承揽房地产估价业务B.注册房地产估价师与当事人有利害关系的，宜予回避C.接受继续教育是注册房地产估价师的义务，学时为9

32、0学时D.注册房地产估价师的信用档案包括良好行为、不良行为等答案：D解析：本题考查的是注册房地产估价师执业监管。房地产估价师不得以个人名义承揽房地产估价业务；注册房地产估价师与方当事人有利害关系的，应当主动回避；注册房地产估价师在每一注册有效期内即3年内，接受继续教育的时间为120学时。P196197。55.某宗房地产每年净收益为500万元，建筑物价值为2000万元，建筑物资本化率为8%，土地资本化率为6%。该土地的价值是（）。A、5667B、6333C、7667D、8333答案：A解析：考点:剩余技术。土地价值（50020008%）/6%5667（万元）。56.为使物业达到一个较为理想的租金

33、水平，物业管理人员还要进行市场宣传工作，这种宣传工作一般围绕着物业的特性来进行，一般很少通过强调（）来吸引租户。A、所处的位置B、周围景观C、通达性D、租金低廉答案：D解析：考点:加强市场宣传。为使物业达到一个较为理想的租金水平，物业管理人员还要进行市场宣传工作，这种宣传工作一般围绕着物业的特性来进行，如宣传物业所处的位置、周围景观、通达性和方便性等，一般很少通过强调租金低廉来吸引租户。57.租赁融资在房地产领域的应用模式主要是（）。A.置业投资B.设备租赁C.售后回租D.权益融资答案：C解析：本题考查的是房地产债务融资。租赁融资在房地产领域的应用，主要是采用回租租赁或售后回租模式，即房地产企

34、业在有融资需求、但又不希望放弃该房地产控制权的情况下，通过将房地产产权出售给投资者，再由投资者回租给房地产企业使用或出租经营的情况。58.通货膨胀对房地产投资也有积极的正面影响。 ( )答案：对59.套内建筑面积包括( )。A.套内分摊面积B.套内墙体面积C.套内阳台面积D.套内楼梯面积E.套内使用面积答案：B,C,E解析：成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。60.一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义越大。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场细

35、分。一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对投资者的实际意义也就越小。61.业主大会议事规则由( )制定并修改。A、 业主大会B、 业主委员会C、 政府物业管理部门D、 业主和物业管理企业共同答案：A解析：业主大会的职责之一：制定、修改业主公约和业主大会议事规则。62.某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（）万元。A.521B.533C.695D.711答案：A解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。年租金

36、收入=50012012=72（万元）；运营费用=7225%=18（万元）；净收益=72-18=54（万元）；（万元）。63.房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在( )的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平、合理的价值。A、 委托人B、 估价报告预期使用者C、 管理部门D、 中立答案：D解析：遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平、合理的价值。64.商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的( )。A.负债业务B.资产业务C.中间业务D.代理业务答案：B解析：商业银行资产业务主要包

37、括贷款和投资(购买有价证券)两大类。65.（）是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。A.估价对象B.价值类型C.价值时点D.估价目的答案：D解析： 本题考查的是确定估价基本事项。估价目的是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。66.下列选项中，不属于影响房地产价格的心理因素的是（）。A.人文环境B.讲究风水C.吉祥数字D.时尚风气答案：A解析：本题考查的是心理因素。影响房地产价格的心理因素主要有以下方面：（1）购买或出售时的心态；（2）个人的欣赏趣味或偏好；（3）时尚风气、跟风或从众心理；（4）接近名家住宅的心理；（5）讲究风水或吉祥号码。67.张某出资为其叔父投了人身和财产保险

38、，因此可以指定自己为受益人。 ( )答案：错解析：受益人是指保险事故发生后，由于各种原因造成被保险人不能行使保险金请求权时，有权获得保险金给付的法人或自然人。受益人或者由被保险人指定，或者为被保险人法定的合法继承人。在任何情况下，都不允许投保人指定受益人，即使投保人与被保险人为同一人，也只能以被保险人的身份指定受益人。68.各国普遍采取“对住房投资人减税和对住房承租人补贴”的方式来解决住房保障。（）答案：对解析：本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。各国普遍采取的对住房投资人减税和对住房承租人补贴的方式。69.(2017真题) 工程建设监理基本工作中的“三控”包括（）控制。A.工程进度B.工

39、程合同C.工程质量D.工程投资E.工程总量答案：A,C,D解析：本题考查的是建设监理制度。“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制、工程质量控制和工程投资控制。70.某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元A630.0B650.0C661.5D682.5答案：D解析：在统一币种方面，将某一币种（如美元）的价格换算为另一币种（如人民币）的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。但如果先按照原币种的价格

40、进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格应采用价值时点的汇率进行换算。汇率的取值，一般采用国家外汇管理部门公布的外汇牌价的卖出、买人中间价。本题中，进行市场状况调整后的价格=1006.5（1+5）=682.5（万元人民币）。71.(2012真题) 普通商品住房开发项目的最低资本金比例为30%。（）答案：错解析：本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。目前保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其它房地产开发项目的最低资本金比例为30%。72.计算每个单项工程工作量所需时间时，工作时间是指按正常程序和施工总方案中所选用的施工设备的水平，以平均熟练度工人的平均工效计算。（）

41、答案：错解析：本题考查的是进度控制。计算每个单项工程工作量所需时间时，工作时间是指按正常程序和施工总方案中所选用的施工设备的水平，以熟练工人的正常工效计算。73.出现正杠杆效用的条件为 ( )。A.所投资房地产的回报率高于抵押贷款回报率时B.所投资房地产的回报率等于抵押贷款回报率时C.所投资房地产的回报率低于抵押贷款回报率时D.所投资房地产的回报率与抵押贷款回报率无关系时答案：A解析：出现正杠杆效用的条件如下：当所投资房地产的回报率高于抵押贷款回报率时，那么回报率就会出现正杠杆效用。出现负杠杆效用的条件正好相反：房地产的投资回报率低于债务回报率。74.房地产估价机构合作完成估价业务的，应以合作

42、的名义共同出具估价报告。（）答案：对解析：经委托人书面同意，房地产估价机构可以与其他房地产估价机构合作完成估价业务，以合作双方的名义共同出具估价报告。75.张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。在2006年10月时，王某的权益价格为（）。A.剩余3年租期的月租金为200元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和C.该店面在2006年10月的正常市场

43、价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格D.剩余3年租期的正常市场租金与180元/m2条件下的差额于2006年10月的现值之和答案：D解析：本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。王某的权益价格=剩余3年租期的正常市场租金与180元/条件下的差额于2006年10月的现值之和。76.下列关于房地产置业投资项目的主要不确定性因素的说法中，错误的是（）。A、权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆B、当短期抵押贷款利率较低，资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率C、空置率是指准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例D、通过与物业

44、服务企业签署长期合约可以减少物业维护管理费用的变动，但不能排除通货膨胀因素对这部分费用的影响答案：B解析：本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。选项B错误，当长期抵押贷款利率较低，资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率。77.房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。（）答案：错解析：考点:房地产投资的个别风险。时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险，时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短等。

45、78.以下标志中属于品质标志的有( )。A.建筑面积B.性别C.年龄D.学历E.停车泊位答案：B,D解析：品质标志是指不能用数量表现而只能用文字、符号或代码进行说明的标志，如性别、文化程度、工种等；79.专业人员主要依照写字楼（）对其进行分类。A、所处的位置B、交通便利条件C、自然或质量状况D、设施完善程度E、收益能力答案：A,C,E解析：考点:写字楼物业的分类。专业人员主要依照写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力进行分类。80.下列行为属于房地产估价机构的禁止行为的是（）A、利用开展业务之便，谋取不正当利益B、受理与自身有利害关系的业务C、聘用注册房地产估价师从事评估业务D、出具具有重

46、大遗漏的评估报告E、以恶性压价不正当手段招揽业务答案：A,B,D,E解析：本题考查的是房地产估价机构的禁止行为和法律责任。房地产估价机构不得有下列行为：（1）利用开展业务之便，谋取不正当利益；（2）允许其他机构以本机构名义开展业务，或者冒用其他机构名义开展业务；（3）以恶性压价、支付回扣、虚假宣传，或者贬损、诋毁其他评估机构等不正当手段招揽业务；（4）受理与自身有利害关系的业务；（5）分别接受利益冲突双方的委托，对同一评估对象进行评估；（6）出具虚假评估报告或者有重大遗漏的评估报告；（7）聘用或者指定不符合资产评估法规定的人员从事评估业务；（8）违反法律、行政法规的其他行为。81.对房地产的使

47、用功能进行适时调整，可使所投资的房地产保值和增值。（）答案：对解析：本题考查的是房地产投资概述。房地产的收益是在使用过程中产生的，投资者通过及时调整房地产的使用功能，使之适合房地产市场的需求特征，不仅能增加房地产投资的当前收益，还能保持甚至提升其所投资房地产的价值。82.零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的( )为基础计算的。A、 建筑面积B、 总出租面积C、 可出租面积D、 营业面积答案：B解析：知识点 零售商业物业的租金83.从政府对房地产价格的管制或干预程度来划分，房地产价格包括（）。A、市场调节价B、政府指导价C、政府定价D、市场最高限价E、标准价答案：A,B,C解析：本题考查的

48、是市场调节价、政府指导价和政府定价。按照政府对房地产价格的管制或干预程度，可将房地产价格分为市场调节价、政府指导价和政府定价。84.(真题) 对房地产的使用功能进行适时调整，可使所投资的房地产保值和增值。（）答案：对解析：本题考查的是房地产投资概述。房地产的收益是在使用过程中产生的，投资者通过及时调整房地产的使用功能，使之适合房地产市场的需求特征，不仅能增加房地产投资的当前收益，还能保持甚至提升其所投资房地产的价值。85.（二）甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为 20000m2，2007 年 11 月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房 5 幢，食堂、浴室、办公楼各 1 幢，总建筑面积为2

49、5000m2。2008 年 6 月甲公司取得了其中的办公楼和 3 幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为 16500m2。至 2008 年 12 月办公楼已完成主体结构，3 幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今。在此期间，2009 年 5 月甲公司自行建设了 2 间宿舍，共计 500m2。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于 2010年 6 月 30 日的市场价值。采用假设开发法估价时，应按照（）前提进行估价。A.自己开发B.溢价转让C.被迫转让D.自愿转让答案：C解析：假设开发法的估价前提有三种：业主自行开发前提，估价对象仍然由其业主开发完成；自

50、愿转让开发前提，估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成；被迫转让开发前提，估价对象要被迫转让给他人开发。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。本案例中，甲企业因经营不善，被迫转让该项目以偿还债务，在采用假设开发法进行估价时，应按照被迫转让前提进行估价。86.首次登记，是指不动产所有权的第一次登记，包括土地所有权的第一次登记和房屋所有权的第一次登记。（）答案：对解析： 本题考查的是不动产登记类型按照登记的效力分类。首次登记，是指不动产所有权的第一次登记，包括土地所有权的第一次登记和房屋所有权的第一次登记。87.某估价机构为一商品住宅抵押贷款作了评估，出具了估价报告，估

51、价报告有效期为1年。该抵押人准备以此估价报告向银行申请抵押贷款，贷款期限为20年。下列说法正确的是（）。A、此估价报告的有效期为20年B、此估价报告的有效期原则上不超过1年C、该笔房地产抵押贷款服务的估价档案应当保存20年以上D、如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告失效，需要重新评估E、如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告继续有效，不需要重新评估答案：B,C,D解析：考点:保存估价资料。选项A错误，估价报告有效期应到估价服务的行为结束为止；选项E错误，估价报告的有效期，不宜超过一年。88.土地重新购建价格是在法定最高年限下的土地重新购建价格。

52、（ ）答案：错解析：本题考查的是重新购建成本的内涵。土地重新购建价格是在价值时点状况下（不是法定最高年限，而是现状剩余年限）的土地重新购建价格。P303。89.某房地产开发企业于2012年初以15000元/的价格购买了一面积为8000的综合用地。该项目拟建商场建筑面积15000，写字楼建筑面积60000 ，并于2012年初开始建设。建造期为3 年，建造成本为4500元/。各年投入进度分别为20%、50%、30%。装修费用为1400元/，于2014年投入。该企业拟将写字楼全部出售，于建造期第2年开始销售，各年销售进度分别为25%、45%、25%、5%，销售均价9000元/。销售税费（营业税及附加

53、、销售费用）为同期销售收入的12%。商场建成即出租，租金收入为4500万元/年，运营费用为年租金收入的40% ，出租15年后将商场全部转售，预计净转售收益为20000万元。该企业计划于建造期的第2年初贷款3500万元用于项目支出，贷款期为2年，按年付息到期一次还本，年利率为8%。假设土地费用、建造成本、装修费用、销售收入、租金收入、运营费用和销售税费发生在年初，净转售收益发生在年末，项目的资本金收益率为14%。请完成下列资本金现金流量表，并求取项目资本金的财务净现值。答案：解析：本题0点为2012年年初，1为2012年年末，2为2013年年末，以此类推。土地费用15000800012000（万

54、元）建造成本4500（15000+60000）3375（万元）写字楼销售收入90006000054000（万元）装修费用1400（15000+60000）10500（万元）商场年租金收入4500（万元）转售净收入20000（万元）贷款按年付息，到期一次还本，贷款期为2年第一、二年利息分别为：35008%280（万元）资本金财务净现值=-18750-1495/（1+14%）+479/（1+14%）2+10800/（1+14%）3+5076/（1+14%）4+2700/14%1-1/（1+14%）17-4/（1+14%）4+20000/（1+14%）18=-18750-1311.4035+368.

55、5749+7289.6924+3005.3995+9339.6970+1891.2227=1833.183（万元）资本金的财务净现值大于零，因此该项目能满足资本金盈利指标要求。90.承诺由受要约人向要约人做出，并且在规定的期限内到达要约人时，才能生效。答案：对解析：承诺必须在规定的期限内到达要约人。承诺只有到达要约人时才能生效。91.个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，免征个人所得税，但其利息应征税。 ( )答案：错解析：个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息所得免征个人所得税。92.房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金，使得房地产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对( )

56、。A、 较低B、 较高C、 不高不低D、 为零答案：A解析：根据流动比率的概念。93.李某首付50万，贷款100万购置了一套商品住宅，他的杠杆率是（ ）倍。A.1B.2C.3D.4答案：C解析：本题考查的是金融杠杆、回报与风险。LR1/1（L/V）1/（1100/150）3。P266。94.债券利率的高低，主要受（）等因素的影响。A.银行利率B.发行者的资信级别C.偿还期限D.发行者的企业特色E.利率计算方式答案：A,B,C,E解析：本题考查的是债券的概念和特征。债券利率的高低，主要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响。95.房屋征收的实施只能

57、由市、县级人民政府的房地产主管部门承担，不能委托第三方。（）答案：错解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。96.基准地价修正法是一种直接的估价方法，估价结果的准确性取决于其基准地价和各种调整系数的合理性、准确性。（）答案：错解析：本题考查的是基准地价修正法。基准地价修正法是一种间接的估价方法。基准地价修正结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及调整系数（修正系数）体系的完整性和合理性。参见教材P378。97.赵某于2002年4月1日以40万元购得一套住宅，购房款中的70%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现赵某拟于2007年4月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2007年4月1日至2017年4月1日，年利率为6%，按月等比递增式还款(月等比递增比率为0.3%)。试求李某在新还款方案下的首次月还款额。答案：解析：98.李某拥有国有土地使用权证的老屋面临征收，东边三间是