2022年房地产估价师考试模拟卷52（带答案解析）

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1、书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她 2022年房地产估价师考试模拟卷（带答案解析）一.全能测试题(共100题)1.下列金融工具中，银行汇票属于（）。A直接金融工具B短期信用工具C商业信用工具D消费信用工具答案：B解析：按期限划分，金融工具可分为短期信用工具、长期信用工具和不定期信用工具。短期信用工具主要指票据，包括本票、汇票、支票及大额可转让存单、短期债券等。长期信用工具又称有价证券，主要是股票和债券两类。不定期信用工具主要指银行券和纸币。2.影响消费者行为的主要因素不包括（）。A、心理因素B、个人因素C、社会文化因素D、环境因素答案：D解析：本题考查的是影响消费者购买行为的主要

2、因素。影响消费者购买行为的主要因素包括社会文化因素、个人因素、心理因素。参见教材P129。3.(2016真题) 企业为了调节利润故意多记或少记“待摊费用”、“长期待摊费用”、“预提费用”等科目的金额，这种现象属于会计差错。（）答案：错解析：本题考查的是检查会计错弊。会计舞弊的常见形式：企业为了调节利润故意多记或少记“待摊费用”、“长期待摊费用”、“预提费用”等科目的金额。4.在办理房屋登记时，房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权不属同一人且原因不明的，房屋登记机构应当（）。A办理预告登记B办理更正登记C办理异议登记D不予办理登记答案：D解析：房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，必须同属一人

3、（包括法人和自然人）。在办理产权登记时，如发现房屋所有权人与该房屋所占用的土地使用权人不属同一人，应查明原因，查不清的，暂不予办理登记。5.一般情况下，房地产估价和房地产评估可以不做区分。（）。答案：对解析：本题考查的是房地产估价的含义。一般情况下，房地产估价和房地产评估可以不做区分，能够交换使用。6.( )是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。A、 土地利用总体规划B、 城市规划C、 土地开发D、 城市建设答案：B解析：城市规划是建设城市和管理城市的基本依据，是保证城市土地合理利用和开发

4、等经营活动协调进行的前提和基础，是实现城市经济和社会发展目标的重要手段。7.对于政策性保险，在保险费的缴纳和保险金的给付方面，不遵循利益对等的原则。答案：对解析：政策性保险在缴纳保险费和给付保险金方面，不遵循利益对等原则，而是向被扶持对象倾斜。一般可分为四类：一是农业保险(养殖业保险、种植业保险等)、二是信用保险(无担保保险、预防公害保险等)、三是输出保险(出口信用保险、外汇变动保险、存款保险等)、四是巨灾保险。8.当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，且可以分析出每一可变因素的可能变化范围及其概率分布，进行风险分析的方法，一般采用（）。A.概率分析B.解析法C.蒙特卡

5、洛法D.杠杆分析答案：C解析：本题考查的是蒙特卡洛模拟法。蒙特卡洛风险分析法需要准确估计各因素的变化范围以及各因素变化的概率。参见教材P235。9.根据通常的房地产估价途径，产生了三种基本的房地产估价方法，下列不属于基本估价方法的是（）。A.假设开发法B.比较法C.收益法D.成本法答案：A解析：本题考查的是房地产估价的要素。房地产估价采用的三种基本方法：比较法、收益法和成本法。10.普通股票持有者之间的平等原则是指( )。A、 股票持有者的身份是平等的B、 每一股份的平等C、 在权利方面是平等和无差异的D、 在义务方面是平等和无差异的答案：B解析：普通股票持有者的权利和义务主要体现在有限责任原

6、则和平等原则之内，这里所说的平等，主要是指每一股份的平等，而每一股东由于其认购股份多少的不同，则体现他们所拥有的权利和义务是不同的。11.(2015真题) 国有土地上房屋征收补偿内容包括（）的补偿。A.被征收房屋价值B.因征收房屋造成的搬迁费C.因征收房屋造成的停产损失D.因征收房屋造成的临时安置E.因征收房屋造成的上、下班交通费答案：A,B,C,D解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。对被征收人给予的补偿内容包括：（1）被征收房屋价值的补偿；（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。12.经济分析中，企业正常利润可作为生产经营过程中使用自有生

7、产要素的社会成本计入产品的经济成本之内。（ ）答案：对解析：本题考查的是成本理论。在经济分析中，正常利润被作为成本项目计入产品的经济成本之内，又被称为隐成本。它是组织、生产所必须付出的代价，也可理解为生产经营过程中使用自有生产要素的机会成本。13.下列选项中，体现政府行使房地产管制权的是（）。A、限制在居住区内建设某些工业或商业设施B、因公益事业，强制取得公民和法人的房地产C、对房地产征税或提高房地产税收D、在房地产业主死亡或消失而无继承人的情况下，无偿收回房地产答案：A解析：考点:易受限制。管制权，政府为了增进公众安全、健康、道德和一般福利，可以直接对房地产的利用加以干涉。例如，通过城市规划

8、规定用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度，禁止在居住区内建设某些工业或商业设施等。14.甲房地产开发企业，开发一综合地产项目A，项目总投资32000万元。为获得后续建设资金，开发企业于项目动工开发半年后向乙银行抵押贷款，并办理了登记。项目A动工开发一年后，开发企业另一住宅项目B竣工交付，该住宅小区配套建设2栋经济适用住房，王某获得购买经济适用住房的资格，并以抵押贷款的方式购买一套经济适用住房，但王某发现卫生间渗水。对于项目A的项目资本金，若存在非专利技术作价出资，则其额度最多为（ ）万元。A.1280B.1920C.2880D.9600答案：B解析：本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度

9、。项目A为综合地产项目，项目资本金比例为30%，以工业产权或者非专利技术作价出资，其总额不得超过资本金总额的20%。3200030%20%=1920（万元）。P107。15.加成征收只是针对特定的纳税人，附加是对所有纳税人加征。（）答案：对解析：本题考查的是税收制度及构成要素。加成是加成征收的简称。对特定的纳税人实行加成征税。加成与附加不同，加成只对特定的纳税人加征，附加对所有纳税人加征。16.房屋登记事项只在房屋登记簿上记载，不颁发房屋权属证书的是（）。A房地产开发企业待售的房屋B申请初始登记的新建商品房C继承、接受遗赠取得的房屋D全体业主共有的物业服务用房答案：D解析：对建筑区划内依法属于

10、全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。17.征收批准后的实施管理不包括（）。A.会同有关部门落实安置措施B.签订出让合同C.处理征地过程中的各种争议D.填写征地结案报告答案：B解析：本题考查的是征收集体土地的工作程序。建设用地批准后直至颁发不动产权证之前，应进行跟踪和管理，其主要任务是：（1）会同有关部门落实安置措施；（2）督促被征地单位按期移交土地；（3）处理征地过程的各种争议；（4）填写征地结案报告。18.下列股东权利中，属于自益权的是（）。A股票过户的权利B表

11、决权C查询公司经营状况的权利D出席股东大会的权利答案：A解析：以行使的目的不同，股东权利可以分为：共益权，指股东为自己，同时也为公司利益而行使的权利。这里的“自己”涉及到公司的全体股东。只有当公司每个股东都能平等地享有某种权利时，才意味着共益权的实现。如股东享有的出席股东大会的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权等都属于共益权。自益权，指股东仅为自己的利益而行使的权利，如股票过户的权利，股息红利分配的请求权等。19.下列经济活动中，不属于房地产业的是（）。A.物业管理B.房屋勘察设计C.房地产开发经营D.房地产中介服务答案：B解析： 本题考查的是房地产业的细分。房地产业主要包括房地产开发经营

12、、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。20.分项最细、定额子目最多的工程建设定额是（）。A.估算指标B.概算指标C.预算走额D.施工走额答案：D解析：本题考查的是工程造价计价的基本原理和方法。施工定额是工程建设定额中分项最细、定额子目最多的一种定额，也是工程建设定额中的基础性定额。参见教材P135。21.下列控制性详细规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是( )。A.建筑高度 B.建筑间距C.建筑密度D.建筑后退红线距离答案：C解析：建筑形态控制指标。包括建筑高度、建筑间距、建筑后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定。22.（）不是空调系统按空气处理的设置情况分类。A.集中式系统

13、B.分布式系统C.半集中式系统D.冷却系统答案：D解析：本题考查的是建筑通风与空调设备。按空气处理的设置情况分类，空调系统可分为集中式系统、分布式系统、半集中式系统。选项D，冷却系统不属于按照空气处理方式分类23.某投资者将其商铺出租经营，租期15年，预计第1年的净租金收入为12万元，且每年递增5，年租金均发生在年末。若折现率为5%，该商铺净租金收入的现值为（）万元。A.91.76B.142.40C.150.94D.171.43答案：D解析：本题考查的是复利计算。有限年期的等比年值换算为现值，则P=nA1/（1+i）。由题目可知，A1=12，i=5%，s=5%，n=15，则P=1512/（1+

14、5%）=171.43（万元）。24.非经济特区A市B房地产开发公司2005年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2005年8月，B房地产开发公司取得了商品房预售许可证。2005年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2006年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2007年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到房屋所有权证时，发现载

15、明的面积为104m2，2007年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。据此背景，回答以下问题：按照规定，刘某与B房地产开发公司签订的商品房预售合同应在该合同签订之日起( )日内向政府有关管理部门登记备案。A、 15B、 20C、 30D、 90答案：C解析：知识点 商品房预售25.根据物权法、城市房地产管理法等法律法规的习惯用语，可以把房地产分为土地、房屋和其他不动产三类。（）答案：对解析：考点:按立法用语划分的种类。根据物权法、城市房地产管理法等法律法规的习惯用语，可以把房地产分为土地、房屋和其他不动产三类。26.某宗工业用地的合同出让年限比法定最高出让年

16、限少5 年，建设期半年，运营4年后将房屋抵押贷款，房地产估价师按收益法估算抵押价值时，收益年限应取( )年。A.40.5B.44.5C.45.5D.60.5答案：A解析：以出让方式取得建设用地使用权，可以在不同土地使用者之间多次转让，但土地使用权出让合同约定的使用年限不变。以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。27.保险合同的客体为( )。A、 保险人B、 保险标的C、 保险金额D、 被保险人答案：B解析：保险合同的客体是指保险合同当事人双方权利和义务所指向的对象，是财产及其相关利益或者

17、人的生命或身体，即体现保险利益的保险标的。28.注册房地产估价师在每一注册有效期内，最少应接受( )学时的继续教育。A.30B.60C.90D.120答案：D解析：注册房地产估价师在每一注册有效期内即3 年内，接受继续教育的时间为120 学时，其中，必修课和选修课每一注册有效期各为60 学时。取得执业资格超过3 年申请初始注册的房地产估价师，也需经继续教育达到合格后，方准予初始注册。29.具有历史性的重要建筑物的耐久年限是（）。A.120年以上B.100年以上C.50100年D.4050年答案：B解析：本题考查的是建筑等级。具有历史性、纪念性、代表性的重要建筑物（如纪念馆、博物馆、国家会堂等）

18、建筑物的耐久等级是1级，耐久年限是100年以上。30.下列属于房地产行政法规的有（）。A.城市商品房预售管理办法B.物业管理条例C.建筑装饰装修管理规定D.房地产开发企业资质管理办法E.住房公积金管理条例答案：B,E解析： 本题考查的是房地产行政法规。房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：土地管理法实施条例、城市房地产开发经营管理条例、国有土地上房屋征收与补偿条例、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、住房公积金管理条例、物业管理条例、不动产登记暂行条例等。选项A、C、D错误，应属于部门规章。31.某房地产的套内建筑面积为4000m2，分摊的共有建筑面积为1000m2，建筑面积单价为80

19、00元/m2，容积率为2.5，建筑物价值为1800万元，则该房地产的土地单价为（ ）元/m2。A.7000B.8750C.11000D.13750答案：C解析：本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。建筑面积套内建筑面积分摊的共有建筑面积400010005000（m2），土地面积建筑面积/容积率2000（m2），房地产总价800050004000（万元），土地价值房地产总价建筑物价值400018002200（万元），土地单价土地价值/土地面积2200万元/200011000（元/m2）。32.人民法院依法对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价由( )参照评估价确定。A、 人民法院B、 估价

20、机构C、 拍卖师D、 竞买人答案：A解析：依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见。33.(2013真题) 下列物权中，属于用益物权的是（）。A.质权B.抵押权C.地役权D.留置权答案：C解析：本题考查的是用益物权。用益物权是指权利人对他人所有的不动产或动产依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权（国有土地使用权）、宅基地使用权（居住用途的集体土地使用权）、地役权等。ABD都是担保物权。34.根据注册房地产估价师管理办法，下列人员中不符合房地产估价师注册条件的有( )。A.缓刑期未满的人员B.现职

21、公务员C.年龄超过65 周岁的人员D.具有完全民事行为能力的人员E.申请在2 个房地产估价机构执业的人员答案：A,B,C,E解析：房地产估价师注册的条件为：取得房地产估价师执业资格；达到房地产估价师继续教育合格标准；受聘于房地产估价机构；无注册房地产估价师管理办法第十四条规定不予注册的情形。注册房地产估价师管理办法第十四条规定不予注册的情形有：不具有完全民事行为能力的；刑事处罚尚未执行完毕的；因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的；因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3 年的；被吊

22、销注册证书，自被处罚之日起至申请注册之日止不满3 年的；以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产估价师注册被撤销，自被撤销注册之日起至申请注册之日止不满3 年的；申请在2 个或者2 个以上房地产估价机构执业的；为现职公务员的；年龄超过65 周岁的；法律、行政法规规定不予注册的其他情形。35.A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。

23、现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C二级房地产估价机构，进行了在建工程评估。3.采用假设开发法估价时，应按照（）前提进行估价。A.自己开发B.溢价转让C.被迫转让D.自愿转让答案：C解析：房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让开发前提”。36.下列关于竞争者分析的表述中，正确的是（）。A.从市场观点来看，普通商品住宅开发商以其他同行业的公司为竞争者B.竞争者目标的差异会影响其经营模式C.在同一战略群体内存在激烈竞争，在不同战略群体之间不存在竞争D.各个企业对短期利润或长期利润的侧重相同答案：B解析：本题考查的是确定竞争者的目

24、标。选项A错误，从产业观点来看，普通商品住宅开发商以其他同行业的公司为竞争者；选项C错误，除了在同一战略群体内存在激烈竞争外，在不同战略群体之间也存在竞争；选项D错误，各个企业对短期利润或长期利润的侧重不同。37.甲企业于2014年3月竞得一宗100000m2的国有土地使用权，规划容积率为3.0,其中20%为保障房，其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为2.8,规划区内建筑密度为50%。经过测算，该项要投资12亿元，预期经济利润2亿元，该项目所在城市类似项目正常利润为6亿元。2016年李某购买了其中一套140TT12的商品房，首付40%，贷款利率4.9%，贷款年限为

25、10年，同时就自己的信用向保险人投保。李某所投的保险类型为（）。A.财产保险B.责任保险C.信用保险D.保证保险答案：D解析：本题考查的是保险的种类。保证保险是指债务人就自己的信用向保险人投保，由保险人为被保险人（债务人）向债权人提供担保的保险。当债务人不能履约偿付时，保险人按照合同约定负责赔偿债权人的损失。参见教材P292。38.下列可以认定是闲置土地的有（）。A.超过规定动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地B.中止开发建设满一年的建设用地C.超过规定动工开发日期满半年未动工开发的国有建设用地D.已动工开发但已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地E.已开发

26、但是开发的建设用地面积占应动工开发建设用地面积不足1/3，中止开发建设满一年的国有建设用地答案：A,D,E解析：本题考查的是闲置土地的认定。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。39.已经购买了某产品的消费者的集合形成了该产品的（）。A、有效市场B、渗透市场C、服务市场D、潜在市场答案：B解析：考点:市场规模的估计。渗透市场是指已经购买了某产品的消费者的集合。选项A，有效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合；选项C，服务市场（也称为目标市场）是公司决定追求

27、的那部分合格的有效市场；选项D，潜在市场是对某种特定商品有某种程度兴趣的消费者。40.下列属于建筑物重要性等级中的特等的是( )。A、 一般居住建筑和公共建筑B、 中级居住建筑和公共建筑C、 高级居住建筑和公共建筑D、 具有重大纪念性、历史性、国际性和国家级的各类建筑答案：D解析：建筑物按其重要性和使用要求分成五等：特等、甲等、乙等、丙等、丁等。一般居住建筑和公共建筑属于丙等；中级居住建筑和公共建筑属于乙等；具有重大纪念性、历史性、国际性和国家级的各类建筑属于特等。41.国家可以提前收回建设用地使用权的情形有（）。A、受让方逾期未支付全部地价款B、拆除地上建筑物C、自然灾害造成地上附着物变化D

28、、因公共利益需要E、人民法院判决生效答案：A,D,E解析： 本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。选项B、C均不构成建设用地使用权的变化。42.房地产开发项目的市场定位方式主要有（）。A.产品差别化定位B.避强定位C.对抗性定位D.服务差别化定位E.重新定位答案：B,C,E解析： 本题考查的是市场定位。市场定位作为一种竞争战略，显示了一种产品或一家企业同类似的产品或企业之间的竞争关系。定位方式不同，竞争态势也不同。主要定位方式有三种：避强定位，指避开强有力的竞争对手的定位方式；对抗性定位，指与最强的竞争对手“对着干”的定位方式；重新定位，指对销路少、市场反应差的产品进行二次定位。43

29、.刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为（）元。A、2363.64B、2600.00C、3818.18D、4200.00答案：C解析：本题考查的是房地产抵押贷款。采用月所有债务支出与收入比这个指标，不能大于55%。（1200+100+800）/55%=3818.18（元）。44.建设工程竣工验收由（）单位组织实施。A施工B建设C监理D工程质量监管答案：B解析：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设单位应当自

30、工程竣工验收合格之日起15 日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。45.国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知决定，从（）开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。A.1997年下半年B.1998年上半年C.1998年下半年D.1999年答案：C解析：本题考查的是城镇住房制度改革。国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知决定，从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。46.下列墙体中，按水平投影面积全部计入套内墙体面积的是( )。A.套内自有墙B.与公共建筑空间的分隔墙C.纵横外墙D.各套之间的分隔墙答

31、案：A解析：内墙面装饰厚度计入套内房屋使用面积。套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。47.在卖方市场下，增加房地产开发环节的税收，通常会使房地产价格下降。（）答案：错解析：本题考查的是税收制度政策。一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发成本，从而会推动房地产价格上涨；相反，会使房地产价格下降。参见教材P139。48.已办理了房屋所有权证的产权人，不能以房屋主体结构质量不合格要求退房

32、。答案：错解析：一是购房人在商品房交付使用之后发现质量问题。交付使用之后是指办理了交付使用手续之后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所有权证办理完备之后。主体结构质量问题与使用时间关系不大，主要是设计和施工原因造成的，因而，只要在合理的使用年限内，只要属于主体结构的问题，都可以申请质量部门认定，房屋主体结构不合格的，均可申请退房。49.(2013真题) 地籍图是表示土地产权、地界、高程和分区的平面图。（）答案：错解析：本题考查的是地籍图。基本概念题。地籍图是表示土地产权、地界和分区的平面图，图上附有各部分的说明、注解和识别资料。50.市场研究的关键是占有大量的第一手市场信息资料。答案：

33、对51.下列关于住房公积金制度的表述错误的是（）。A.职工死亡、被宣告死亡的不可以提取住房公积金B.职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有C.缴存基数是职工本人上一年度月平均工资，原则上不应超过职工工作地所在城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的2或3倍D.单位和个人的缴存比例不低于5%，原则上不高于12%答案：A解析：本题考查的是住房公积金制度。住房公积金提取情况包括：（1）购买、建造、翻建、大修自住住房的；（2）偿还购建自住住房贷款本息的；（3）租赁自住住房，房租超出家庭工资收入一定比例的；（4）离休、退休和出境定居的；（5）职工死亡、被宣告死亡

34、的；（6）享受城镇最低生活保障的；（7）完全或部分丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的。参见教材P10。52.一级行政机关办公楼、大城市火车站的耐久年限为（）。A.100年以上B.50100年C.4050年D.1540年答案：B解析： 本题考查的是建筑等级。重要的公共建筑（如一级行政机关办公楼、大城市火车站、国际宾馆、大体育馆、大剧院等）建筑物的耐久等级是2级，耐久年限为50100年。53.房地产中介机构委托代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。（ ）答案：对解析：本题考查的是商品房销售代理。中介机构不得收取佣金以外的其他费用。54.在强制拍卖中，拍卖的主体是（）A人民法院和拍卖公司B

35、竞买人和买受人C人民法院和拍卖标的所有权人D拍卖公司和拍卖标的所有权人答案：A解析：强制拍卖的主体，是指在强制拍卖活动中形成的委托拍卖合同法律关系的当事人，即委托人和拍卖人。拍卖委托人是指人民法院，拍卖人是指商业性拍卖机构（公司）。55.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和（）的，免征土地增值税。A.10%B.20%C.30%D.40%答案：B解析：本题考查的是土地增值税扣除项目。下列情况免征土地增值税：（1）纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额20的；（2）因国家建设需要而被政府征用的房地产。56.(真题) 某市2013年办公楼施工面积为300万平方米，

36、竣工面积为120万平方米；2014年办公楼新开工面积为500万平方米，竣工面积为280万平方米。若不考虑停建、缓建因素，则该市2014年办公楼的平均建设周期为（）年。A.1.70B.1.79C.2.43D.2.86答案：C解析：本题考查的是供给指标。平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积=（300-120+500）/280=2.43。57.出租、项目转让广告，不需要具有产权证明。（）答案：错解析：本题考查的是房地产广告。出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明。58.下列关于房地产面积测算的一般规定的表述

37、，正确的有（）。A.房地产面积的测算均指水平投影面积的测算B.各类面积的测算，必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果C.边长以米为单位，取至0.001m；面积以平方米为单位，取至0.1m2D.量距应使用经鉴定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器或工具E.楼层高度是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离答案：A,B,D,E解析： 本题考查的是房地产面积测算的一般规定和方法。各类面积的测算，必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。边长以m为单位，取至0.01m；面积以m2为单位，取至0.01m2。59.关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（）。A

38、市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B投资价值与市场价值在采用收益法评估时，折现率取值相同C在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税D国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其能承受的最高购买价格，是一种投资价值评估E在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估答案：A,C,D,E解析：B项，评估投资价值与评估市场价值的方法通常是相同的，所不同的主要是有关参数的取值。例如折现率，评估市场价值时所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率；而评估

39、投资价值时所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率。这个特定的投资者所要求的最低报酬率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率。60.成本法是以房地产价格的各个组成部分累加为基础，来求取房地产价格的，适用于评估可独立开发建设的整体房地产价格，不能用于评估局部房地产的价格。（）答案：错解析：本题考查的是成本法适用的估价对象。成本法一般适用于评估可独立开发建设的整体房地产的价值和价格。当采用成本法评估局部房地产的价值和价格时，例如评估某幢住宅楼中某套住房的价值，通常是先评估该整幢住宅楼的平均单位价值，然后在此基础上进行楼层、朝向、户型、室内装饰装修等因素调整后才

40、可得到该套住房的单位价值。61.开标由（）主持，邀请所有投标人参加。A.公证部门B.政府部门C.投标人D.招标人答案：D解析：本题考查的是工程建设的招标投标管理。开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。62.下列关于建设用地使用权的表述，错误的有（ ）。A.居住用地出让最高年限为70年，自动续期B.工业用地出让最高年限为50年，自动续期C.娱乐用地出让最高年限为50年，使用权期间届满，最迟于届满前一年申请续期D.科技用地出让最高年限为40年，使用权期间届满，最迟于届满前一年申请续期E.建设用地使用权期间届满前，因公共利益回收土地的，应当依法给予补偿答案：B,C,D解析：本题考查的是建设用地使用权

41、出让计划、方式和年限。教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。P3334。63.国家对从事物业服务活动的企业实行（）制度。A.责任管理B.资质管理C.统一管理D.制度管理答案：B解析：本题考查的是物业服务企业资质管理制度。国家对从事物业服务活动的企业实行资质管理制度。

42、64.国家标准房地产估价规范是效力最低的估价标准，其要求是估价的底线。（）答案：错解析：本题考查的是估价依据。国家标准房地产估价规范是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。参见教材P34。65.砖混结构的建筑物宜采用独立基础。答案：错解析：条形基础的形状为长条形，适用于砖混结构建筑，如住宅、教学楼、办公楼等多层建筑66.某市中心地段高档长租公寓，当地市场上没有同类高档公寓，由甲运营商垄断经营。该长租公寓小区总占地面积为100000m2，其中公共服务设施用地15000m2，道路用地5000m2，该小区容积率为5，建筑密度为50%，绿地率30%。整个小区的建筑层数均一样，规划总人口为13500人

43、。甲运营商以其租金收益为基础，利用资产证券化发行了5亿元收益凭证。乙某长期租赁甲运营商的高档长租公寓，并签订了长期租赁合同，另外与丙金融机构通过手机APP直接签署了“租金贷” 合同，用贷款提前预付了1年的房租。丙金融机构的资金均以合法的方式筹集。该长租公寓小区人口净密度为（ ）人/hm2。A.1350B.1929C.2250D.2700答案：D解析：本题考查的是控制性详细规划。住宅用地面积101.50.535hm2；人口净密度13500/52700人/hm2。P44。67.下列哪一项不属于建设工程规划许可管理的主要内容（）。A.建筑管理B.线路管理C.道路管理D.管线管理答案：B解析：本题考查

44、的是城乡规划的实施与监督。建设工程规划许可管理的主要内容包括：建筑管理；道路管理；管线管理；审定设计方案；核发建设工程规划许可证；放线、验线制度；建设工程的竣工验收；竣工资料的报送。68.城市房屋征收估价是评估被征收房屋的公开房地产市场价值，应当考虑房屋租赁、查封等影响。（）答案：错解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。69.按套内建筑面积计价房屋，办理房屋权属登记时，房屋面积仍按建筑面积登记。（）答案：对解析：

45、本题考查的是商品房买卖合同。按照我国现行的房屋权属登记的有关规定，房屋权属登记中按建筑面积进行登记，按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。70.权属争议解决之前，房地产不得转让。（）答案：对解析：本题考查的是房地产转让的条件。转让权属有争议的房地产，可能影响交易的合法性，因此在权属争议解决之前，该项房地产不得转让。71.下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中，正确的有（）。A.国家实行房地产价格评估人员资格认证制度B.房地产估价师注册证书由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发C.房地产估价师职业资格注册有效期为3至5年，具体由各省、市、自治区人民政府确定D.取得房地产估价师资格

46、超过3年申请初始注册，需达到继续教育合格标准E.房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被撤销答案：A,B,D解析：本题考查的是房地产估价师注册。注册房地产估价师管理办法第九条规定，注册证书是注册房地产估价师的执业凭证。注册有效期为3年。受到刑事处罚的注册房地产估价师应当及时向国务院建设主管部门提出注销注册的申请，交回注册证书，国务院建设主管部门应当办理注销手续，公告其注册证书作废。参见教材P193。72.新设立房地产估价机构等级核定为三级资质，在暂定期内需要完成估价标的物建筑面积8万平方米以上或者土地面积8万平方米以上。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价机构等级。三级房地产估价机构在暂定期内

47、需要完成估价标的物建筑面积8万平方米以上或者土地面积3万平方米以上。73.增值税简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，体现进项税额的抵扣。（ ）答案：错解析：本题考查的是营业税改征增值税。简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。P249。74.商业银行的最基本职能是（）。A、充当信用中介B、变货币收入为货币资本C、充当支付中介D、创造派生存款和信用流通工具答案：A解析：本题考查的是商业银行。商业银行的最基本职能是充当信用中介。75.估价对象为一写字楼，土地总面积1000m2，于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总

48、建筑面积4500m2，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯。搜集有关资料如下：(1)搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：从2005年11月至2006年10月地价逐月上升0.5%。 (2)当地征收农地的费用等资料如下： 在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要57.32万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2，土地开发费用、税金和利润等为120元/m2，以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。 该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级。而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异

49、如下表所示：(3) 在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/m2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年；设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80%，月租金为38元/m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层

50、高要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为5%，房地产报酬率为7%。(如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位)答案：解析：(1) 土地重新购建价格市场法比准价格A2200100/100(1-1-0.5%) 6100/972336.94(元/m2)比准价格B2050100/100(1+0.5%) 9100/922330.56(元/m2)比准价格C2380100/103(1+0.5%) 4100/1

51、052244.99(元/m2)估价对象的比准价格为：(2336.944-2330.564-2244.99)32304.16(元/m2)V2304.16100230.416(万元)成本法最末级土地的重置价格则成本法估算的土地重置价格为：1016.7922033.58(元/m2)估价对象的土地重置价格为：(2304.16+2033.58)2168.87(元/m2)总价为：2168.871000216.89(万元)(2) 建筑物价格建筑物重置价格为：18004500810.00(万元)建筑物折旧a门窗损坏折旧10.00(万元)b装修折旧1402/556(万元)c设备折旧1002/1020(万元)d长

52、寿命物质折旧810.00-10.00-140.00-100.002/4723.83(万元)e功能缺乏折旧的计算：年租金损失为：(40450012X5%-3845001280%)(1-35%)19.44(万元)功能缺乏折旧：f功能过剩折旧：g经济折旧为20万元h该写字楼的折旧总额为：10.00+56.00+20.00+23.83+264.49+13.61+20.00407.93(万元)(3)该写字楼2006年9月30日的价值为：216.89+10.00-407.93618.96(万元)76.(2016真题) 某房地产开发投资项目资本金为2000万元，则开发企业以工业产权作价出资的最高额是（）万元

53、。A.400B.600C.700D.1000答案：A解析：本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。77.根据（），可将消费者购买行为分为习惯性购买行为，寻求多样化的购买行为，化解不协调购买行为，复杂购买行为等。A、消费者习惯B、供给者习惯C、政府规制D、参与者的介入程度E、品牌间的差异程度答案：D,E解析：考点:消费者购买决策过程。根据参与者的介入程度和品牌间的差异程度，可将消费者购买行为分为习惯性购买行为，寻求多样化的购买行为，化解不协调购买行为，复杂购买行为等。78.物业服务定

54、价成本监审，是指价格主管部门为制定或者调整实行市场调节价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业的服务成本实施监督和审核的行为。（）答案：错解析：本题考查的是物业服务定价成本监审。物业服务定价成本监审，是指价格主管部门为制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业的服务成本实施监督和审核的行为。79.某房地产开发公司2014 年开发保障性住房项目，预计总投资为2 亿元，其项目资本金应不低于( B )万元。A.2000 B.4000C.6000 D.8000答案：B解析：2009 年5 月25 日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例为：保障性住房和普通商品住房项目

55、的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。80.按照公司法的规定，可以发行股票的公司是( )。A、 无限责任公司B、 股份有限公司C、 有限责任公司D、 两合公司答案：B解析：按照公司法的规定，只有股份有限公司才可以发行股票。股票是一种只适用于股份有限公司的证券。81.出租用的商用房地产的还款的主要来源受到（）等市场因素的影响。A、销售收入B、租金水平C、运营成本D、营业收入E、出租率答案：B,C,E解析： 本题考查的是房地产抵押贷款。由于商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的净经营收入，而净经营收入的高低又受到租金水平、出租率、运营成本等市场因素的影响，导

56、致商用房地产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说，承担了更高的风险。参考教材P309。82.由于股票可以自由流通，因此股东与股份有限公司之间的关系不稳定。答案：错解析：对于股东来说，只要持有股票，则其股份有限公司的股东身份和权益就不可能改变。所以，它反映了股东与股份有限公司之间稳定的经济关系。83.在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（）。A.时间类参数B.融资相关参数C.评价标准类参数D.收益相关参数答案：D解析：本题考查的是选择基础参数。收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。参见教材P258。84.下列影响房地产价格的因素中

57、，不属于经济因素的是（）。A.国内生产总值B.居民消费价格指数C.汇率波动D.税收减免答案：D解析：本题考查的是经济因素。影响房地产价格的经济因素包括经济发展、居民收入、物价、利率、汇率。选项D属于影响房地产价格的制度政策因素中的税收制度政策因素。85.房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，营业利润与营业外收支净额之和为（）。A、利润总额B、投资利润C、税后利润D、可分配利润答案：A解析：考点:营业收入、利润和税金。利润总额营业利润+营业外收支净额。86.下列关于房地产拍卖的表述，错误的是（）。A.对于用途发生转换的房地产标的，不得拍卖B.有共有人的房地产拍卖，共有人享有优先购买权C.有租赁登记的房地产拍卖，承租人享有优先购买权D.产权人为国有单位时，房地产拍卖需要取得上级部门的许可意见答案：A解析：本题考查的是房地产拍卖的注意事项。拍卖标的发生用途转换，按照转换后的用途拍卖时，为了保证拍卖成交后进行产权变更过户，补办规定的用途手续，必须进一步收集取证原始产权证办理过程的相关文件。参见教材P450。87.根据不动产登记暂行条例，下列情形中，可以由当事人单方申请的有（ ）。A.商品房开发商对新建商品房的首次登记B.权利人姓名发生变化，申请的变更登记C.申请更正登记的D.申请转移登记的E.对权属有争议的利害关系人提