碧桂园集团管控及区域组织架构优化

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1、碧桂园控股集 团 有限公司 组织 管控、 流程管理体系咨 询项 目 集 团 管控及区域公司 组织 架构 优 化 尊重 专业 责 任 分享 价 值 碧桂园（ 集 团 ） 项 目 组 赛 普管理咨 询 项 目 组 房地 产 智 库 报 告目 录 1. 项 目工作 进 展回 顾 2. 基于 战 略的管控 优 化原 则 和思路 3. 集 团 与区域公司的 组织 架构及部 门职责 4. 集 团 与区域公司的管控 边 界 5. 区域公司的部 门岗 位 设 置 6. 集 团领导 决策的相关事 项 2010 赛 普版 权 （ 深圳 ）， 仅 供碧桂园内部使用 尊重 专业 责 任 分享 价 值 2 2 房地 产

2、 智 库 第一 阶 段 调 研 诊 断及初步 优 化建 议 。 2010 第二 阶 段 组织 / 权责优 化 第三 阶 段 流程 优 化 3尊重 专业 责 任 分享 价 值赛 普版 权 （ 深圳 ）， 仅 供碧桂园内部使用 计 划工作 项 已全部完成 项 目启 动 会 (2010.11.29) 对 集 团总 部及区域公司 管理 层进 行深度 访谈 (2010.12.06-12.16) 组织诊 断及管控 报 告 汇报 （ 201012.21 ） 广 东 省外区域公司的 组织 管理手册 编 写 ， 讨论 及 发 布（ 2010.12.30 ） 广 东 省内区域公司的 组织 管理手册 编 写 ， 讨

3、论 及 发 布（ 2011.01.18 ） 集 团总 部 组织 管理手册 编 写前沟通 项 目、省外区域、 省内区域 职 位 说 明 书编 写 对 湖南区域人力 资 源配置及管理 费 用情况 进 行 深度分析 第 四 阶 段 专 项设计 项 目工作 进 展回 顾 在集 团 各位 领导 和部 门负责 人， 尤其是 项 目 对 接 组 同 事的全 力 协 助下 ， 赛 普 项 目 组 顺 利 完成 了 第一 阶 段的工作 内容： 第 四 阶 段 培 训 与 试 运行 房地 产 智 库 报 告目 录 1. 项 目工作 进 展回 顾 2. 基于 战 略的管控 优 化原 则 和思路 3. 集 团 与区域

4、公司的 组织 架构及部 门职责 4. 集 团 与区域公司的管控 边 界 5. 区域公司的部 门岗 位 设 置 6. 集 团领导 决策的相关事 项 2010 赛 普版 权 （ 深圳 ）， 仅 供碧桂园内部使用 尊重 专业 责 任 分享 价 值 4 4 房地 产 智 库 理 论 ： 组织 管控 设计 的 方向 、思路、 方法 原 则 战 略 导 向 定 位 清晰 价 值链 匹配 循序 渐 进 可复制 精 简 高效 风险 制衡 方向 思路 方法 5尊重 专业 责 任 分享 价 值2010 赛 普版 权 （ 深圳 ）， 仅 供碧桂园内部使用 对组织 管控 设计 的相关 影响 市 场 布局 产 品体系

5、商 业 模式 发 展目 标 总 部与下属公司的定位 总 部的管控重点 管理的成熟度 人 员 的能力 精 简 的 结 构 风险 管控体系 房地 产 智 库 战 略 要点 对组织 提出 的 要求 市 场 布 局 产 品 体 系 n n 1+3 模式 立足广 东 深耕皖鄂湘 巩固 环 渤海 拓展 长 三角 n n 区域化多 项 目管理 各地的 项 目拓展能力 n n 郊区大 盘 城区快 盘 中心 综 合 n 体 n 产 品 细 分 标 准化 产 品 设计 与运 营 能力 高流量 项 目做快的能力 n n n 外部：合作模式 内部：一体化价 值链 产 品： 过 程 精品 n n n 外部合作管理能力

6、内部 协 同 运作 品 质 管理能力 商 业 模 式 发 展 目 标 n 年收入增 长 率不低于 30% （ 2014 1000 亿 ） n 净 利 润 增 长 率不低于 12% （ 2014 100 亿 ） n n n 建 立 规 范 化 、 可复制 的 项 目 开 发 模式 成 本 与 资 金 管理能力 风险 控 制 能力 战 略 导 向： 碧桂园集 团 发 展 战 略 对组织 管控的 要求 - 战 略 到 组织 可考 虑 的 具 体 举 措 及 组织对 策 n n n 提升 区域公司多 项 目管理能力 - 总 体 专 业 职 能 逐步 下 移 加 强 总 部 战 略 管理 职 能 建 设

7、 - 战 略 管理部 及 职 能 设计 总 部 及 区域公司 项 目拓展能力的 提升 - 区域 项 目 发 展 部与 职 能 设计 n n 加 强 标 准化 产 品体系 设计 与 强 化 设计 管理能力 - 区 域 设计 管理部 门 与 职 能 设计 聚焦客 户 的 产 品定位 - 产 品定位 及 营 销 策划 职 能下 移 n 合理 授 权 提升 运作 效率 n n 整 合 职 能 清晰 权责 强 化品 质 管理体系的 建 设 - 各 层 次 品 质 管理 职 能的 清晰 n n n 建 立 总 部 项 目运 营 管理 平台 - 总 部运 营 管理部 门 及 职 能 设计 人力 资 源 管理

8、体系与品 牌建 设 - 总 部 及 各区域人力 资 源 职 能 强 化 提 高 信息 化管理 应 用水平 - 总 部 信息 管理体系的 统 一 规 划 n 加 强 成 本 与 风险 控 制 - 总 部与下属公司成 本 与 风险 2010 赛 普版 权 （ 深圳 ）， 仅 供碧桂园内部使用 管理 职 能 规 划 尊重 专业 责 任 分享 价 值 6 房地 产 智 库 集 约 化 资 源整合平台 土 地 资 源 资 金 资 源 人力 资 源 供 应 商 资 源 公 共关 系 资 源 信息 化 资 源 资 源整合中心 专业 决策与 服 务 中心 7尊重 专业 责 任 分享 价 值 定 位 清晰： 碧

9、桂园 总 部的三 大 基 础 平台定 位 - 三 大平台 对 应 三 大中心 地 产总 部 专业 化 技 术 支持平台 拓展 、 设计 、 采 购 、 营 销 、 成 本、 工程、客服、 品 牌 管理 标 准 制 定 关 键 成 果 评审 与 决策 专 业 技 术 支持 规 范 化 运 营 管理 平台 业 务战 略 与 投 资 决策 运 营 管理 标 准 制 定 项 目运 营 目 标 下 达 项 目运 营 监 控与 评 估 风险 管控 投 资 决策与 运 营监 控 中心 集 团组织 三 级 管理平台定位： 总 部精干高效、区域做 实 做 强 、 项 目 责 任到人 2010 赛 普版 权 （

10、深圳 ）， 仅 供碧桂园内部使用 房地 产 智 库 A 循序 渐 进 ： 总 部 对 不同 类 型下属 公司 采用不同 的管控 方式 发 展展 望 n （ 广 东 省内 区域 管理） 模式 B （ 发 展型管理） 模式 A （成熟型管理） 8 借助本地 总 部 资 源 进 行管理 基于能力适度授 权 ，前端 以 总 部 或委托方重 点操作 为 主 ， 总 部 需要 在关 键 点 进 行操作 通 过 更多的授 权实现 下属公司 为 主体开展开 发 价 值链 全 过 程操作 ， 总 部以 “ 运 营监 控 + 业务 关 键 点 决策 + 成 果 标 准要求 + 业绩评 估 ” 进 行 监 管 随着

11、 战 略 的 明晰和 战 略区域 布局 的 完 成 ，未来 总 部 逐步向 平台型公司 发 展 ， 以 投 资 决策及 专业 支持服 务 为 主 ，逐步 减少直接操作的 职 能 尊重 专业 责 任 分享 价 值2010 赛 普版 权 （ 深圳 ）， 仅 供碧桂园内部使用 基于 本异地 的 差异 及区域管理成 熟度 采用不同 的管理 模 式 - 成 熟 型 管理 A 发 展 型 管理 B 模式 C 房地 产 智 库 n n 9 循序 渐 进 ： 基于 项 目成 熟度 及 地 理位置 不同 ， 总 部 对 不同 类 型下属 公司 采用不同 的管控 方式 基于 本异地 的 差异 及 区域管理成 熟度

12、 采用不同 的管理 模 式 - 发 展 型 区域和 新 进 入 区域 广 东 省 内 和 省外 区域 ， 由 于 能 够 借 助 总 部的 资 源不同 ，在管控 方式 和 组织 架构 设 置 上 略有 差异 新 进 入 区域： 广 东 省 以 外新 成 立 的区域 界 定 为 “ 新 进 入 区域 ” ，采模式 A 用同 样 的 标 准架构搭建 组织 ， 人 员 配 备 上首先保 证 部 门负 责 人到位 ，（ 广 东 省外 ） 其他 人 员 根据 业务规 模 逐步 到位 发 展型区域： 现 有广 东 省 以 外所有 区域公司 均界 定 为 “ 发 展型区 域 ” ，按 区域公司 标 准架构配

13、置 ；。 模式 B 新 进 入 区域：（ 同上 ）（ 广 东 省内 ） 发 展型区域：（ 同上 ） 模式 C （ 广 东 省内 - 总 部直管 项 目） 尊重 专业 责 任 分享 价 值2010 赛 普版 权 （ 深圳 ）， 仅 供碧桂园内部使用 房地 产 智 库 报 告目 录 1. 项 目工作 进 展回 顾 2. 基于 战 略的管控 优 化原 则 和思路 3. 集 团 与区域公司的 组织 架构及部 门职责 4. 集 团 与区域公司的管控 边 界 5. 区域公司各部 门 的 岗 位 设 置 6. 集 团领导 决策的相关事 项 2010 赛 普版 权 （ 深圳 ）， 仅 供碧桂园内部使用 尊重

14、专业 责 任 分享 价 值 10 房地 产 智 库 集 团 总 部 组织 架构 董 事 局 总 裁 投 资 拓 展 部 工 程 招 标 管 理 部 采 工 购 程 部 造 价 管 理 部 市 政 配 套 部 房 地 产 管 理 部 石 材 工 程 监 督 部 精 简 装 修 监 督 部 工 程 管 理 部 管 理 巡 查 部 总 工 室 战 略 管 理 部 前 期 工 程 管 理 部 现 状 调 整后 尊重 专业 责 任 分享 价 值 112010 赛 普版 权 （ 深圳 ）， 仅 供碧桂园内部使用 项 目 总 办 财 务 部 资 金 管 理 部 法 务 部 审 计 部 投 资 者 关 系 办

15、 公 室 流 程 与 信 息 管 理 部 人 力 资 源 部 监 察 部 集 团 办 公 室 营 销 中 心 各 专 业 公 司 房地 产 智 库 区域公司 组织 架构 省外 区域公司 广 东 省外 区域公司 标 准 组织 架构 尊重 专业 责 任 分享 价 值 122010 赛 普版 权 （ 深圳 ）， 仅 供碧桂园内部使用 此 架构 为 区域公司 ( 广 东 省以外 ) 的 标 准 组织 架构 。即 7 个 职 能 部 门 ( 不 含 设计 分院 ) 和 N 个 项 目部 。 其 中： n 区域公司 可以根据 区域 自身情况 决 定 是否 成立 区域 投 资 拓展部 ， 负 责 区域内 项

16、 目拓展 及 项 目 可 研 工 作 。但在 设 立 前必 须报 集 团 总 部人力 资 源 部 门 及 管理 层审 批。 n 在 区域 工程技 术 部中 ，配 备 相 应 的 设计 管理人 员 ，承担甲方 设计 管理的 职责 。 ( 如果 有 设计 分 院情况 下不配 备 设计 管理人 员 及 职责 ） n 区域公司 可根据 项 目 具 体 情况，在 工程技 术 部 设 市 政配套 人 员 或 成立市 政配套 部 。 n 区域 营 销 管理部 、采 购 部 、 造 价合 约 部 、 人力 资 源 部 、 财 务 部 、 市 政配套 人 员 / 市 政配套 部 （ 如 设 置 ）采用 矩 阵

17、管理模式 。即在 该类 部 门 及 人 员 的 考核 关 系 上， 实 行 区域与 集 团 总 部 对 应 职 能部 门 双 重 考核 的管理 关 系 房地 产 智 库 区域公司 组织 架构 省 内 区域公司 广 东 省内 区域公司 标 准 组织 架构 （ 非 集 团 直管区域） 尊重 专业 责 任 分享 价 值 132010 赛 普版 权 （ 深圳 ）， 仅 供碧桂园内部使用 此 架构 为 广 东 省以 内 区域公司 （主 要 是 指 陈华 区域、 杨 志 成区域、 宋 军 区域、 梁国坤 区域 等 四 个 区域 ） 的 标 准 组织 架构 。即 5 个 职 能 部 门 和 N 个 项 目部

18、 n 工程技 术 部 配 备 相 应 的 设计 管理人 员 ，承担甲方 设计 管 理的 职责 。 n 区域人力 资 源 管理 职 能 纳 入 区域 办 公 室 （ 物 管人力 资 源 工 作 由物 业 管理公司 负 责 ） 。 n 不 设 置 “ 区域 采 购 部 ” 和 “ 区域 造 价合 约 部 ” ，相 关 职 能 由集 团 总 部 负 责 。 n 设 投 资 拓展部 ， 负 责 区域内 项 目 投 资 拓展 工 作 。 n 目 前 区域 营 销 总 监 与区域 总 裁所 负 责 的区域 划 分 不 一 致 ，未来将 逐步 调 整 一 致。 n 区域 营 销 管理部 、 财 务 部 采用

19、 矩 阵 管理模式 。即在 该类 部 门 及 人 员 的 考核 关 系 上， 实 行 区域与 集 团 总 部 对 应职 能 部 门 双 重 考核 的管理 关 系 房地 产 智 库 区域公司 组织 架构 省 内 / 外 区域公司的 差异 广 东 省内 区域公司 标 准 组织 架构 尊重 专业 责 任 分享 价 值 142010 赛 普版 权 （ 深圳 ）， 仅 供碧桂园内部使用 广 东 省外 区域公司 标 准 组织 架构 n 省 内 区域公司 不 设 采 购 部、 造 价合 约 部、 人 力 资 源 部 。 采 购 职 能 和 造 价合 约 职 能由 集 团 总 部 承 担 ，人 力 资 源 管

20、理 职 能并入 区域 办 公 室。 n 杨 志 成区域、 陈华 区域、 宋 军 区域 设 立 投 资 拓 展部， 负责 区域 内 项 目 投 资 拓 展工作 ； 其 他 区域 （含广 东 省以 内 区域和 广 东 省以 区域 ）根据 区域 实际 情况 ， 待条件 成 熟后由 区域 总 裁 向 集 团 申 请 设 立 ，人 员 逐 步 配 备 到 位 n 各区域公司 下 的 项 目部 组织 架构 按照 集 团 内 部 通启【 关于 国 晟 监 理公司 并入 项 目管理部工程部的 通 知】 （ ZCB 编 2010081801 ） 执 行 房地 产 智 库 1. 项 目工作 进 展回 顾 2. 基

21、于 战 略的管控 优 化原 则 和思路 3. 集 团 与区域公司的 组织 架构及部 门职责 4. 集 团 与区域公司的管控 边 界 5. 区域公司的部 门岗 位 设 置 6. 集 团领导 决策的相关事 项 报 告目 录 尊重 专业 责 任 分享 价 值 152010 赛 普版 权 （ 深圳 ）， 仅 供碧桂园内部使用 房地 产 智 库 集 团 广 东 省外区域公司 广 东 省内区域公司（非集 团 直管） 投 资 拓 展 责 任部 门 ：集 团总 部投 资 拓展部 1)组织 新城市 /新区域的土地信息收集及可 行性研究； 2)负责 省外区域 项 目的可行性研究； 3)组织 可行性研究 报 告 评

22、审 ； 4)土地投 资 方案决策； 5)组织 土地合同 谈 判及 签订 。 责 任部 门 ：区域投 资 拓展部 1)负责 土地信息收集； 2)协 助 区域 项 目可行性研究； 3)协 助土地合同 谈 判及 签订 。 责 任部 门 ：区域投 资 拓展部 1)负责 区域土地信息收集； 2)负责 区域 项 目可行性研究； 3)协 助土地合同 谈 判及 签订 。 产 品 策 划 责 任部 门 ：集 团总 部 营销 中心 1)组织产 品建 议书 的 评审 。 责 任部 门 ：博意 设计 院 2） 组织 概念 设计 及概念成果 评审 。 责 任部 门 ：集 团项 目 总办 3） 组织项 目运 营 目 标

23、任 务书 (时间节 点要求 、 产 品 质 量要求、成本要求、利 润 要求、 资 金 要求）的 评审 。 责 任部 门 ：区域 营销 管理部 1)组织产 品定位 编 制并提交集 团评审 。 参与部 门 ：区域工程技 术 部、区域 营销 管 理部 2）参与概念 设计 并参与 评审 。 责 任部 门 ：区域工程技 术 部 3） 组织项 目运 营 目 标书编 制并提交集 团 评审 。 责 任部 门 ：区域 营销 管理部 1)组织产 品定位 编 制并提交集 团评审 。 参与部 门 ：区域工程技 术 部、区域 营销 管理部 2）参与概念 设计 并参与 评审 。 责 任部 门 ：区域工程技 术 部 3）

24、组织项 目运 营 目 标书编 制并提交集 团 评审 。 基于 发 展 型 的 省 内 / 外 区域公司的管控 边 界及部 门职责 尊重 专业 责 任 分享 价 值 162010 赛 普版 权 （ 深圳 ）， 仅 供碧桂园内部使用 房地 产 智 库 集 团 广 东 省外区域公司 广 东 省 内 区域公司（非集 团 直管 ） 设计 管 理 责 任部 门 ：博意 设计 院 1)负责 建筑方案 设计 、初步 设计 、施工 图设计 ； 2)材料部品清 单评审 ； 3)各期 经济 技 术 指 标 确 认 ； 4)重大 设计变 更 审 批； 5)装修概念、方案、初步及施工 图设计 ； 责 任部 门 ：集 团

25、总 部 顺 茵公司 6）景 观 概念、方案、初步及施工 图设计 。 参与部 门 ：区域工程技 术 部 /（区域独立 设计 分 院将另行 规 定） 1)参与建筑方案 设计 、初步 设计 ； 2)编 制材料部品清 单 并提交集 团评审 ； 3)组织 建筑施工 图设计 管理； 4)组织 材料 设备选 型定板； 5)提出 设计 分判模式； 6)参与装修概念、方案、初步及施工 图设计 ； 7)参与景 观 概念、方案、初步及施工 图设计 。 参与部 门 ：区域工程技 术 部 1)参与建筑 设计过 程管理； 2)组织 材料 设备选 型定板； 3)参与装 饰 概念、方案、初步 及施工 图设计 ； 4)参与景

26、观设计过 程。 工程 招 标 管 理 (工程 总 包 /工 程分 包 /零星 工程 ) 责 任部 门 ：集 团总 部工程造价管理部 1)建立集 团 工程施工合同 结 构体系； 2)建立集 团 工程施工合同范本 库 ； 责 任部 门 ：集 团总 部工程招 标 管理部 1)建立并 执 行集 团 工程供方 评 价体系； 2)建立集 团 工程供方信息系 统 ； 3)组织 工程 总 包及精装修工程招 标 ； 4)组织 工程分包招 标 并 监 督 执 行； 5)监 督区域零星工程招 标 的 执 行。 责 任部 门 ：区域造价合 约 部 1)执 行集 团 工程施工合同 结 构体系； 2)执 行集 团 工程施

27、工合同范本 库 ； 3)执 行集 团 工程供方 评 价体系； 4)按要求 应 用集 团 供 应 商信息系 统 ； 5)参与工程 总 包及精装修招 标 ； 6)组织 工程分包招 标 ； 7)组织 零星工程招 标 。 尊重 专业 责 任 分享 价 值 172010 赛 普版 权 （ 深圳 ）， 仅 供碧桂园内部使用 房地 产 智 库 集 团 广 东 省外区域公司 广 东 省内区域公司 （非集 团 直管） 责 任部 门 ：区域造价合 约 部 造价 管理 责 任部 门 ：集 团总 部工程造价管理部 1)成本管理体系的建立； 2)参与指 导 投 资 拓展 阶 段建安成本 测 算； 3)参与指 导 方案和

28、初步 设计阶 段的成本 优 化； 4)审 批施工 图设计阶 段的工程 预 算； 5)负责总 包招 标 文件 编 制 (含工程量清 单 和 标 底等 )； 6)负责 工程 总 包合同款支付的 审 核； 7)大 额 工程 签证 和 设计变 更的 审 核； 8)按 权 限 审 核工程竣工 结 算； 9)组织项 目成本后 评 估 评审 。 1)执 行成本管理体系； 2)组织 投 资 拓展 阶 段建安成本 测 算； 3)组织 方案和初步 设计阶 段的成本 优 化； 4)组织 施工 图设计阶 段的工程 预 算； 5)参与 总 包及精装修招 标 文件及工程量清 单 的 编 制， 6)负责 分包工程（除精装修

29、）工程量清 单 的 编 制； 7)审 核工程合同款的支付申 请 ， 100包以下需要提交集 团 工程造价管理部 审 核； 8)大 额 工程 签证 和 设计变 更的核算； 9)组织 工程 预结 算 编 制及 审 核，所有的外派工程的 结 算 均要提交集 团总 部 审 核； 10)编 制 项 目成本后 评 估 报 告。 无 物 资 采 购 管理 责 任部 门 ：集 团总 部采 购 部 1)建立并 执 行集 团 物 资 采 购 合同清 单 ； 2)建立并 执 行集 团 物 资 采 购 合同范本 库 ； 3)建立并 执 行集 团 物 资 供 应 商 评 价体系； 4)建立集 团 物 资 和供 应 商信

30、息系 统 ； 5)组织项 目物 资 采 购 方式决策； 6)组织 集 团战 略、集中采 购 及招 标 采 购 。 2010 责 任部 门 ：区域采 购 部 1)执 行集 团 物 资 采 购 合同清 单 ； 2)执 行集 团 物 资 采 购 合同范本 库 ； 3)执 行集 团 物 资 供 应 商 评 价体系； 4)按要求 应 用集 团 物 资 和供 应 商信息系 统 ； 5)负责项 目物 资 采 购 方式策划； 6)配合集 团战 略、集中采 购 ； 7)组织 区域集中采 购 、就近采 购 。 赛 普版 权 （深圳）， 仅 供碧桂园内部使用 尊重 专业 无 责 任 分享 价 值 18 房地 产 智

31、 库 集 团 广 东 省外区域公司 广 东 省内区域公司（非集 团 直管） 工程 管 理 责 任部 门 ：集 团总 部工程管理部 1)工程技 术标 准的制定； 2)制定工程 检查计 划及 标 准； 3)审 核工程管理 规 划； 4)负责 重大 质 量、安全事故的 处 理； 5)四新技 术 （新技 术 、新工 艺 、新材料、新 设备 ）的推广 应 用； 6)对项 目管理月 报进 行 备 案和分析，提出建 议 。 责 任部 门 ：集 团总 部前期工程部 7）土方施工支持 /监 控。 责 任部 门 ：集 团总 部市政配套部 8） 组织项 目大市政的 对 接管理、支持与 监 控 。 责 任部 门 ：集

32、 团总 部石材工程 监 督部 9）石材采 购 及施工支持 /监 控。 责 任部 门 ：集 团总 部精 简 装修 监 督部 10）精 简 装修施工支持 /监 控。 责 任部 门 ：区域工程技 术 部 1)执 行工程技 术标 准； 2)配合集 团 工程 检查 ，并督促落 实 ； 3)组织项 目部制定工程管理 规 划； 4)工程 质 量、 进 度、安全、成本控 制； 5)四新技 术 （新材料、新技 术 、新 设备 、新工 艺 ）的推广 应 用； 6)负责对总 包和 监 理 进 行 评 估和管 理； 7)权 限范 围 内的 签证 管理； 8)参与材料 设备验 收； 9)审 批工程 设备 付款； 10)

33、组织编 制并 汇总 各 项 目管理月 报 ； 11)组织 保修期内的 维护 修理； 12)组织 大市政的 对 接管理。 责 任部 门 ：区域工程技 术 部 1)执 行工程技 术标 准； 2)配合集 团 工程 检查 ，并督促落 实 ； 3)组织项 目部制定工程管理 规 划； 4)工程 质 量、 进 度、安全、成本控制； 5)四新技 术 （新材料、新技 术 、新 设 备 和新工 艺 ）的推广 应 用； 6)负责对总 包和 监 理 进 行 评 估和管理； 7)权 限范 围 内的 签证 管理； 8)参与材料 设备验 收； 9)审 批工程 设备 付款； 10)组织编 制并 汇总 各 项 目管理月 报 ；

34、 11)组织 保修期内的 维护 修理； 12)参与 项 目大市政的 对 接管理。 尊重 专业 责 任 分享 价 值 192010 赛 普版 权 （ 深圳 ）， 仅 供碧桂园内部使用 房地 产 智 库 集 团 广 东 省外区域公司 广 东 省内区域公司（非集 团 直管） 营销 管 理 责 任部 门 ：集 团总 部 营销 中心 1)组织营销 方案（策略、 营销费 用等） 评审 ； 2)负责 各区域 营销费 用 计 划的管理、 审 批和 监 控。 评审 并 监 控 项 目年度、月度 营销费 用 计 划； 3)组织销 售价格 评审 及 销 售 过 程 监 控； 4)制定体 验 区 环 境、 销 售服

35、务标 准， 实 施 现 场 巡 检 及 监 督整改； 5)备 案 销 售 动态 信息和 销 售 总结 ； 6)权 限内的 销 售 变 更管理； 7)确定商 业项 目的市 场 定位，引 进 大型商家 及完善楼 盘 商 业 配套（不包括酒店），指 导 商 业规 划及租售定价，通 过 商 业 运作提 升楼 盘 品 质 ； 8)统 筹 组织营销 广告媒体投放及 营销 推广活 动 ，确定 项 目案名及广告效果等。 责 任部 门 ：集 团战 略 发 展部 1)组织 品牌、 传 媒 类 媒介的 选择 及合同 签订 。 2010 责 任主体：区域 营销总监 1)组织编 制区域 营销 方案 (策略、 营销 费

36、用等 )， 组织编 制月度 营销 方案并 提交集 团备 案； 2)组织 区域 营销费 用 计 划的 编 制， 监 控区域内 项 目的 营销费 用 计 划； 3)组织 制定 销 售价格； 4)执 行集 团 体 验 区 环 境、 销 售服 务标 准，督 导 落 实 ； 5)组织编 制 销 售 动态 信息和 销 售 总结 ， 报总 部 备 案； 6)权 限范 围 内的 销 售 变 更管理； 7)参与商 业项 目定位，策划及招商活 动 ，以及配合 进 行后期的商 业 运 营 ； 8)参与媒体投放，并 进 行 维护 跟踪； 组织项 目广告的 创 作及 项 目案名的 提 报 ； 9)参与 营销 供方的 选

37、择 。 赛 普版 权 （深圳）， 仅 供碧桂园内部使用 责 任部 门 ：区域 营销 管理部 1)组织编 制区域 营销 方案（策略、 营销费 用等） 编 制， 组织编 制月 度 营销 方案并提交集 团备 案； 2)组织 区域 营销费 用 计 划的 编 制， 监 控区域内 项 目的 营销费 用 计 划； 3)组织 制定 销 售价格； 4)执 行集 团 体 验 区 环 境、 销 售服 务 标 准，督 导 落 实 ； 5)组织编 制 销 售 动态 信息和 销 售 总 结 ， 报总 部 备 案； 6)权 限范 围 内的 销 售 变 更管理； 7)参与商 业项 目定位，策划及招商 活 动 ，以及配合 进

38、行后期的商 业 运 营 ； 8)参与媒体投放，并 进 行 维护 跟踪； 9)参与 营销 供方的 选择 。 尊重 专业 责 任 分享 价 值 20 房地 产 智 库 集 团 广 东 省外区域公司 广 东 省内区域公司（非集 团 直管） 客服 管 理 （相 关 职 能 纳 入区 域 营销 管 理和 项 目部 ） 责 任部 门 ：集 团总 部 营销 中心 1)集 团层 面客 户 活 动 策划； 2)交房前重大投 诉 和危机事件 处 理； 3)组织 策划客 户 关系活 动 ； 4)负责 全公司客 户 投 诉 月 报汇报 、分析； 5)组织 客 户满 意度 调查 。 责 任主体：区域 营销总监 1)客

39、户 活 动 的 实 施管理； 2)交楼入伙前客 户 投 诉处 理，并 编 写 投 诉处 理月 报 ； 3)负责 区域客 户 投 诉 月 报汇总 、分析； 4)协 助集 团进 行客 户满 意度 调查 。 责 任部 门 ：区域 营销 管理部 1)客 户 活 动 的 实 施管理； 2)交楼入伙前客 户 投 诉处 理，并 编 写投 诉处 理月 报 ； 3)负责 区域客 户 投 诉 月 报汇总 、分 析； 4)协 助集 团进 行客 户满 意度 调查 。 运 营 管 理 责 任部 门 ：集 团总 部 项 目 总办 1)审 批 项 目宏 观计 划； 2)区域公司的年度 经营计 划的 评审 ； 3)备 案 项

40、 目开 发 主 项计 划； 4)备 案区域公司月度 计 划； 5)集 团项 目 计 划运 营 分析； 责 任部 门 ：集 团总 部工程管理部 1)备 案 项 目后 评 估 报 告。 责 任部 门 ：区域工程技 术 部 1)组织 制定 项 目宏 观计 划； 2)制定年度 经营计 划； 3)组织 制定 项 目开 发 主 项计 划； 4)编 制及 审 批 项 目开 发专项计 划； 5)编 写区域公司月度 计 划； 6)公司 项 目 计 划运 营 分析； 7)组织 区域内竣工 备 案 项 目的后 评 估 报 告 编 制和 评审 。 责 任部 门 ：区域工程技 术 部 1)组织 制定 项 目宏 观计 划

41、； 2)制定年度 经营计 划； 3)组织 制定 项 目开 发 主 项计 划； 4)编 制及 审 批 项 目开 发专项计 划； 5)编 写区域公司月度 计 划； 6)公司 项 目 计 划运 营 分析。 7)组织 区域内竣工 备 案 项 目的后 评 估 报 告 编 制和 评审 。 尊重 专业 责 任 分享 价 值 212010 赛 普版 权 （ 深圳 ）， 仅 供碧桂园内部使用 房地 产 智 库 集 团 广 东 省外区域公司 广 东 省内 区域公司（非集 团 直管） 财务 管 理 责 任部 门 ：集 团总 部 财务 部 1)规 范 财务 制度及 对 外 财务 信息 输 出； 2)集中 统 筹安排集

42、 团资 金，制定 资 金管理方 案；提供相关 业务 指 导 和 监 督； 编 制集 团 资 金情况分析； 实 施 资 金安全 风险预 警； 3)制 订 和完善集 团 税 务 管理基本制度，提供 相关 业务 指 导 并 进 行 监 督； 规 划集 团 整体 税 务 目 标 ； 负责 集 团总 体税 务 筹划； 编 制 集 团 税 务统计 分析； 4)建立健全全面 预 算机制；制定 财务 分析工 作方案，提供相关 业务 指 导 并 进 行 监 督； 制定成本管理方案； 5)制定 财务 内控及流程管理制度，提供相关 业务 指 导 并 进 行 监 督； 6)统 筹管理 财务 部人事管理、行政管理工作

43、组织 部 门 培 训 。 责 任部 门 ：集 团总 部 资 金管理部 1)负责 集 团 融 资 管理事 务 ，拓展融 资 渠道。 2010 责 任部 门 ：区域 财务 部 1)解 读财务 制度 规 范，制定 账务处 理 细则 ，配合 项 目管理需求 编 制 经营 报 表； 2)审 核 资 金 计 划； 银 行 监 控 账户 管理； 对 区域 资 金状况 进 行分析； 3)根据区域 实际 情况制定税 务 筹划方 案， 监 督 项 目公司 实 施情况； 对 区 域税 负 情况 进 行分析， 纳 税申 报审 核；跟 进 税 务 稽 查结 果； 4)复核年度 财务预 算， 对 区域 预 算 执 行情况

44、 进 行分析；指 导 和复核 项 目 公司 财务 分析以及成本管理； 5)监 督内控管理制度的 执 行；根据集 团 制度和 实际 情况制定 实 施 细则 、 ；指引；跟 进财务检查发现问题 ； 6)区域 财务岗 位分配、 绩 效考核，并 组织辖 区内 项 目公司 财务 培 训 ； 7)负责 区域融 资 管理事 务 ，拓展融 资 渠道。 赛 普版 权 （深圳）， 仅 供碧桂园内部使用 责 任部 门 ：区域 财务 部 1)解 读财务 制度 规 范，制定 账务处 理 细则 ，配合 项 目管理需求 编 制 经营 报 表； 2)审 核 资 金 计 划； 银 行 监 控 账户 管理； 对 区域 资 金状况

45、 进 行分析； 3)根据区域 实际 情况制定税 务 筹划方 案， 监 督 项 目公司 实 施情况； 对 区 域税 负 情况 进 行分析， 纳 税申 报审 核；跟 进 税 务 稽 查结 果； 4)复核年度 财务预 算， 对 区域 预 算 执 行情况 进 行分析；指 导 和复核 项 目 公司 财务 分析以及成本管理； 5)监 督内控管理制度的 执 行；根据集 团 制度和 实际 情况制定 实 施 细则 、 指引；跟 进财务检查发现问题 ； 6)区域 财务岗 位分配、 绩 效考核，并 组织辖 区内 项 目公司 财务 培 训 ； 7)负责 区域融 资 管理事 务 ，拓展融 资 渠道。 尊重 专业 责 任

46、 分享 价 值 22 房地 产 智 库 集 团 广 东 省外区域公司 广 东 省内 区域公司（非集 团 直管） 责 任： 总 部 责 任：部 责 任： 办 公室 人力 资 源 力 资 源 1)集 团 人力 资 源相关制度与流程 规 划； 2)集 团 （全公司）整体人力 资 源 规 划； 3)组织 架构及 职 位 结 构的 优 化和 调 整； 4)公司人才招聘； 5)公司 组织绩 效及 员 工 绩 效的管理； 6)企 业 文化建 设 ； 7)薪酬福利的 发 放； 8)员 工的培 训 与 发 展； 9)经 理人的晋升管理； 10)员 工关系管理。 力 资 源 1)依据集 团 制度与流程，制定本区域

47、管理制度 满 足区域要求； 2)依据本区域 业务 需求，制定区域人力 资 源 规 划； 3)依集 团 人力 资 源制度流程 执 行区域人 员 招聘 绩 效考核等人力 资 源管理工作； 4)区域薪酬管理； 5)区域 员 工的培 训 与 发 展； 6)区域 员 工关系管理； 7)企 业 文化的宣 贯 。 区域 ， 1)依据集 团 制度与流程，制定本区域管理制 度 满 足区域要求； 2)依据本区域 业务 需求，制定区域人力 资 源 规 划； 、 3)依集 团 人力 资 源制度流程 执 行区域人 员 招 聘 绩 效考核等人力 资 源管理工作； 4)区域薪酬管理； 5)区域 员 工的培 训 与 发 展；

48、 6)区域 员 工关系管理； 7)企 业 文化的宣 贯 。 行政 后 勤 责 任部 门 ：集 团总 部 办 公室 1)负责对 各区域、各 项 目行政管理工作 进 行指 导 ， 为 各区域、各 项 目、各分 公司提供管理指引和 标 准； 2)负责总 部行政及后勤保障的工作，如 ： 集 团 会 议 会 务 相关工作、来 宾 接待、 行政公关、公文管理、档案管理（非 工程 类 文件）、 图 章管理、 办 公室管 理、宿舍管理、食堂管理、行政 车辆 管理等； 3)负责 集 团 跨部 门牵头协调 工作。 责 任部 门 ：区域 办 公室 1)负责 区域公司立 项报 批的各 类证 照的 办 理 、 变 更、

49、年 检 等； 2)传 达集 团 的重要指示、决 议 及文件精神，在 集 团 管理制度及流程的基 础 上完善和 优 化与 区域特点相关的内容并 实 施； 3)负责 区域会 议 会 务 相关工作、来 宾 接待、 行 政公关、公文管理、档案管理、 办 公室管理 宿舍管理、食堂管理、 车辆 管理、 电脑设备 维护 等兼 备 行政及后勤保障的工作； 4)区域突 发 事件的 牵头处 理。 责 任部 门 ：区域 办 公室 1)负责 区域公司立 项报 批的各 类证 照的 办 理 、 变 更、年 检 等； 2)传 达集 团 的重要指示、决 议 及文件精神，在 集 团 管理制度及流程的基 础 上完善和 优 化与

50、区域特点相关的内容并 实 施； 3)负责 区域会 议 会 务 相关工作、来 宾 接待、行 、政公关、公文管理、档案管理、 办 公室管理 宿舍管理、食堂管理、 车辆 管理、 电脑设备 维护 等兼 备 行政及后勤保障的工作； 4)区域突 发 事件的 牵头处 理。 尊重 专业 责 任 分享 价 值2010 赛 普版 权 （ 深圳 ）， 仅 供碧桂园内部使用 ， 、 、 23 房地 产 智 库 报 告目 录 1. 项 目工作 进 展回 顾 2. 基于 战 略的管控 优 化原 则 和思路 3. 集 团 与区域公司的 组织 架构及部 门职责 4. 集 团 与区域公司的管控 边 界 5. 区域公司的部 门岗

51、 位 设 置 6. 集 团领导 决策的相关事 项 2010 赛 普版 权 （ 深圳 ）， 仅 供碧桂园内部使用 尊重 专业 责 任 分享 价 值 24 房地 产 智 库 区域 营销 管工程采 购 造价合人力 资财务 办 公室 总计 总 裁理部技 术 部部 约 部源部部 新 进 入 区域 发 展 型 区域 11+X 1人 1+X人 3+X人 1人 1+X人 1+X人 1人 2+X人 人 1+X25+X 1人 3+X人 8+X人 4+X人 1+X人 3+X人 4+X人 人人 省外区域公司部 门职责 及 岗 位 编 制 广 东 省外 区域公司 标 准 组织 架构 广 东 省外 区域公司 岗 位 配置

52、 标 准 尊重 专业 责 任 分享 价 值 252010 赛 普版 权 （ 深圳 ）， 仅 供碧桂园内部使用 人 员 配 置 说 明 ： n 新 进 入 区域 ： 先保 证 部 门负责 人 到 位，其 他 人 员 根据 业务规 模 逐 步 到 位 n X ： 指 该 岗 位人 员 的 配 置 视 情况 而 定 ， 需 报 集 团 审 批 湖南 区域人 岗 匹配 分析 房地 产 智 库 1.行政 管理 n上 传 下达。 传 达集 团 的重要指示、决 议 及文件精神，在集 团 管理制度及 流 程的基 础 上完善和 优 化与区域特点相关的内容并 实 施；区域 项 目信息的反 馈 n组织 区域所在城市

53、内 营业执 照年 审 、土地接收等房地 产 开 发 各 环节 所有 证 件 办 理。 n负责 区域公司立 项报 批的各 类证 照的 办 理、 变 更、年 检 等工作。 n负责 区域会 议 会 务 相关工作、来 宾 接待、行政公关、公文管理、档案管 理、 办 公室管理、宿舍管理、食堂管理、 车辆 管理等行政及后勤保障的工作。 n负责 区域公司的印章管理，包括公章、合同章、 领导 私章的制作、管理 和 使用 审 核，并 对 用印情况 进 行 记录 。 2.项 目 拓展 n负责 区域的土地信息收集和分析， 对 下属各 项 目所在城市的土地信息收 集 工作提供指 导 。 n协 助集 团 完成 项 目可

54、行性研究 报 告的 编 制及 项 目投 资 方案的分析 论证 。 3.IT管 理 n负责 区域公司信息化建 设 工作，配合并 对 接集 团 信息化建 设 工作。 n负责 区域公司所有 电脑设备 的 软 、硬件及网 络 的 维护 、 维 修工作。 4.档案 管理 n根据集 团 档案管理制度， 负责 公司 级 文档材料的收集、整理、立卷、 归 档 工作。 n负责 档案的借 阅 管理，做好登 记 工作。 n负责对 到期的档案 进 行 销 毁 报 批并及 时处 理。 5.其他 n负责 开拓、建立和 维护 与政府的沟通机制； n负责 区域突 发 事件的 牵头处 理。 广 东 省外 区域公司 标 准 组织

55、 架构 尊重 专业 责 任 分享 价 值 262010 赛 普版 权 （ 深圳 ）， 仅 供碧桂园内部使用 。 房地 产 智 库 1.工程技 术 n负责 工程法 规 、制度、 标 准 执 行推 进 。 n负责 施工管理的技 术 支持。 n组织 制定有关本 专业 的 项 目重大工程技 术 的解决方案。 管理 n四新 “ 新材料、新技 术 、新 设备 和新工 艺 ” 的推广 应 用。 2.工程前 期策划 n参与 项 目前期工程策划工作，确定 项 目工程 质 量目 标 。 n审 核 项 目部提供的工程管理 规 划方案，并 报 集 团审 批。 3.施工 过 程管理 n负责对项 目的 质 量、安全生 产

56、 等方面 进 行定期 检查 ， 编 制 检查报 告， 并跟 进检查 整改措施的落 实 情况。 n负责对总 包和 监 理方 进 行 评 估。 4.市政配 套 n跟 进 区域各 项 目市政配套框架性 协议业务 。 n负责 跟 进 区域各 项 目水源、 电 源等市政配套工作的 审 核和建 设 。 n负责对 本 专业 的 现场签证 的 审 核，参与 项 目内部 验 收。 5.景 观绿 化 n对 区域内 项 目 绿 化工程施工 质 量、 进 度、成本、安全等分 项 工作 进 行考 评 及指 导 。 n统 筹区域内 绿 化外判工程的施工 队 考 评选 拔及施工 质 量 评 估。 6.工程 测 量 n负责

57、区域内各 项 目楼宇 测 量工作。 7.设计 管 理 n负责项 目建筑 设计 管理， 负责 概念方案、建筑方案、初步 设计 任 务书 的 编 制 n负责 与相关 设计单 位的日常 协 作、 联络 、 对 接管理工作。 n组织 各相关 阶 段 设计 成果 评审 。 8.设计变 更管理 n负责设计变 更的受理，并 组织 相关部 门对 重大 设计变 更 进 行可行性 论 证 。 n负责 将 变 更 结 果及 时 通知相关部 门 ，并 对变 更施工效果 进 行确 认 。 n负责对设计变 更 进 行 统计 与分析。 9.计 划管 理 n负责组织实 施集 团 制定的 计 划管理体系。 n根据集 团 的年度

58、 经营计 划， 组织 制定区域公司年度 经营计 划。 n指 导监 督各部 门 制定年度、月度部 门 工作 计 划，并定期收集部 门 工作 总 结 报 告。 n检查 、 监 督、反 馈 区域公司年度 经营计 划及 项 目宏 观计 划、 项 目开 发 主 项 计 划的 执 行情况，并收集 计 划考核数据。 n组织 区域公司年度 经营 管理会 议 、 项 目 协调 会 议 ，并 负责 相关会 议纪 要的 发 放、会 议 决 议 的跟踪工作。 10.流程管 理 深圳） n组织检查 、 监 督、落 实 流程体系 执 行情况。 n负责 区域公司及 项 目成果的跟踪管理。 n根据集 团 流程管理要求， 组织

59、 区域公司流程管理体系的建立、 维护 和 优 化。 ， 仅 供碧桂园 n组织检查 内部使用 、 监 督、落 实 流程体系 尊 执 重 专 行情 况。 业 责 任 分享 价 值 27 2010 赛 普版 权 （ 广 东 省外 区域公司 标 准 组织 架构 房地 产 智 库 1.配合集 团 集 中采 购 n配合 汇总 本区域的采 购 量等采 购 需求。 n配合集 团 集中采 购 物 资 的采 购 的招 标 或 议标 程序。 2.组织 区域采 购 n组织 本区域集中采 购 物 资 的采 购 策划， 汇总 采 购 量等采 购 需 求。 n招 标 方式： 负责组织发标 、 评标 和定 标 ； 组织 合同

60、洽商和 订 立。 n议标 方式： 负责组织竞 争性 谈 判和意向供 应 商的 选择 ， 组 织 采 购 合同的 订 立。 n直接委托方式： 负责组织 意向供 应 商的 选择 ， 组织 采 购 合 同 的 订 立。 3.物 资 采 购 合 同管理 n配合集 团 建立和 维护 物 资 采 购 合同清 单 。 n配合集 团 建立和 维护 物 资 采 购 合同范本 库 。 n负责 物 资 采 购类 合同的登 记 、保管和台 账 的建立。 4.物 资类 供 应 商管理 n配合集 团 采 购 范 围 供 应 商的各 阶 段 评 价。 n组织 区域采 购 范 围 供 应 商的考察 评 价、 选 用 评 价、

61、履 约评 价、 后期 评 价。 n负责 区域采 购 范 围 供 应 商信息 库 的建 设 和 维护 。 5.物 资 信息管 理 n负责 区域采 购 范 围 物 资 信息 库 的建 设 和 维护 。n负责 区域采 购 范 围 物 资 市 场 、技 术 与价格的分析研究。 广 东 省外 区域公司 标 准 组织 架构 尊重 专业 责 任 分享 价 值 282010 赛 普版 权 （ 深圳 ）， 仅 供碧桂园内部使用 房地 产 智 库 广 东 省外 区域公司 标 准 组织 架构 1. 项 目 前期 工程 造 价 管理 2. 设计阶 段工程 造 价 管理 3. 招 标 阶 段工程 造 价 管理 4. 施

62、 工 阶 段工程 造 价 管理 5. 竣 工 阶 段工程 造 价 管理 n 组织 项 目 可 研 阶 段 的成 本估 算 。 n 组织 项 目定位 阶 段 的成 本 测 算 。 n 方案 设计 阶 段 ： 组织 进 行 工程 造 价 匡 算 ，配 合 工程 造 价 优 化 。 n 初 步 设计 阶 段 ： 组织 进 行 工程 造 价 概 算 ， 组织 工程 造 价 优 化 。 n 施 工 图 设计 阶 段 ： 组织编 制 施 工 图 预 算 ， 组织 工程 造 价 优 化 。 n 负 责 制 定各 阶 段 设计 的 造 价控 制 目 标 。 n 组织 项 目 工程 合 同 结 构 策划 。 n

63、 工程 总 包招 标 ： 配 合 集 团编 制工程 量 清 单 和 标 底 。 n 工程 分 包 及 零星 工程 招 标 ： 负 责 编 制工程 量 清 单 和 标 底 ； 组织 发标 、 评 标 和 定 标 ； n 组织 合 同 洽 商 和 订 立 。 n 审 核 工程 类 合 同 款 项 支 付申 请 。 n 审 核 设计 变 更 、 现 场 签 证费 用 。 n 审 核 工程 类 合 同 的 费 用 索 赔 。 n 定 期 对 工程 类 合 同支 付 、 变 更 、 签 证进 行 统 计 分 析 和 汇 报 。 n 组织 项 目 工程 竣 工 结 算 。 n 组织 项 目 工程 造 价管理 总结 ， 制 订 改 进 措 施并 落 实 责 任。 n 配 合 工程 质 量 保修款 的 支 付 审 核。 n 配 合 集 团 建 立 和 维护 项 目 工程 合 同 结 构 。 6. 项 目工程 合同 n 配 合 集 团 建 立 和 维护 项 目 工程 合 同范本 库 。 管理 n 负 责 项 目 工程 类 合 同 的 登 记 、 保 管 和 台 账 的 建 立 。 n 配 合 项 目部 对 工程 类 合 同 履 行情况 进 行 检查 和 监 督 。 n 负 责 收 集 、整 理 和 分 析