物武汉万科城市花园物业管理执行细案

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1、武汉市万科物业管理有限公司目     录社区项目概况03顾客群特点及需求分析08物业管理服务模式09服务模式实现计划及要求10社区服务人员配置方案15物业管理费测算18一、 社区项目概况万科城市花园一期规划总建筑面积 393480(原方案数据)，其中居住产品372610以 46 层花园洋房、多层住宅为主。公共服务配套 21000，其中含较大规模的公共商业服务中心（8000）和会所（5000）各一处，18 班制学校，9 班幼儿园各一所；保留并丰富中部的小丘形成一期的公共绿地（脊）和儿童公园。本项目一期规划用地拟分二至三期开发建设。1. 周边环境及市政配套武汉万科城市花园位于武

2、汉市城区的东南侧，紧邻城市中环线既武汉科技新城汤逊湖产业区东部产业组团的北端，南面与武大科技园区相临。东南隔(规划中的) 滨湖大道为汤逊湖内湖，距光谷商贸中心 5 公里、华中科技大学 4 公里，是连接城市中心、东湖风景区，众多高等学府与光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之一，集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的田园风光于一体，是十分理想的“人居”环境。一期用地呈较为规则的五边形，城市主干道江夏大道、中环线(辅路) 分别与用地的西、北侧直接相临，东面为产业区道路天翔路。用地东北接当代物业房地产开发公司用地(现为坡地、农田)，西南为郑桥变电站，提供项目施工用电以及生活用电

3、，于江夏大道预留接口。地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳,正在建设的江夏大道铺设有 200 的燃气管道，可为地块提供燃气供应。                 2. 项目主要经济指标（设计部提供）A基本情况：物业名称 万科城市花园社区 物业类型 商住小区 行政区域 江夏区规划总用地面积                 ha 42.0318含待征道路            

4、        ha 6.2118居住区用地面积                 ha 35.82总建筑面积                     m 2 393480住宅建筑面积               m 2 372610公建建筑面积         &nbs

5、p;     m 2 21000半地下车库及人防               m 2 26700 未计入总建筑面积和容积率总户数                         户 3026总人口                         人 10591户均建筑面

6、积                   m 2 123含待征道路容积率 0.94不含待征道路容积率 1.1建筑密度 25.08%停车位 1537 个 900 个地面停车位 840 个半地下架空停车位 697 个停车位户数 50.8%30住宅建筑面积毛密度          万 m2/ha 1.04住宅建筑面积净密度          万 m2/ha 1.68人口毛密度      

7、;            人/ha 296人口净密度                  人/ha 479绿地率（与占地面积的比率） 36%小区道路面积 15.8水体面积 2小广场数量 4 5 个B户型指标：注：未计半底下车库及人防（平战结合人防地下室）26700C配套指标：户型指标 数值规划总用地面积(ha) 42.0318居住区总用地面积(ha) 36.66计容积率总建筑面积(m 2) 393480容积率 0.94覆盖率（与占地面积比率） 21

8、%总户数（户） 3026总人数（人） 10591户均面积(m 2) 123建筑面积总面积(m 2) 372610独立别墅（m 2） 0 0 0联排别墅（m 2） 32 户 250 m2/户 8000 2.2%情景花园（m2） 992 户 145 m2/户 143840 39%多层住宅（m 2） 1980 户 110m2/户 217800 58%住宅其中小高层住宅（m 2）初步预计400 户左右 22 户135m2/户 2970 0.8%总面积(m 2) 210001 商业服务（m 2） 8000100002 会所 50003 管理（m 2） 500（最少 800）4 小学（1 所 18 班制）

9、 360040005 幼儿园（1 所 9 班制） 2500建筑面积公共服务6 其  他 1000(一)生活给水:1给水水源：生活给水水源来自城市自来水，城市自来水给水水压按 0.40MPa。市政保证水压 0.15Mpa。2给水系统：一层七层直接由城市自来水直接供给，下行上给；小高层八十一层由生活水泵房生活变频给水设备水泵供给，下行上给式。采用变频供水。3给水量：类 别用水定额L人 d每日用水时间 h变化系数k用水单位人数日用水量m3/d最大小时用量 m3/h住宅 250 24 2.5 10591 2643 276小学 50 10 2.5 444 36 9幼儿园 50 10 2.5 8

10、19 18 4.5商业服务 50 10 2.5 1350 67 17绿化及其它用水 按总用水量的 10计 277 31总计 3042 3364由自城市自来水管网接入给水的管径为 DN300350（Q400 立方米时）一根，或DN250（Q200 立方米时）两根。（二）消防给水:1室外消防用水：商业区采用室内消防栓式供室外消防用水。同一时间内的火灾为一次（2h） ，15L/s，每次火灾室外用水量为 108 立方米。2室内消防用水：同一时间内的火灾为一次（2h） ，20Ls(2h)+30L/s(1h)，每次火灾室内用水量为 252 立方米。3室外消防用水由城市自来水管在室外设室外消火栓供给；室内消

11、防用水由消防水池（72 立方米）供给。（三）生活排水:1小区污水为生活污水，污废水合流经室外化粪池处理后排入小区污水管网，再直接排入城市污水管网。2生活排水量：生活排水量和生活给水量相同。最高日生活排水量为：Qd=2765 立方米。最大时生活排水量为：Qh=305 立方米。3化粪池选用：无动力排放式化粪池(1)住宅楼：选用 13#(100 立方米)化粪池 14 座。(2)商业服务：选用 7（20 立方米）化粪池 1 座。(3)小学：选用 4（9 立方米）化粪池 1 座。(4)幼儿园：选用 3（6 立方米）化粪池 1 座。(四)、雨水1小区的雨水和污废水分流，小区雨水管网汇总后排至城市雨水管网。

12、2雨水排放：天台、阳台雨水分开独立排放，后接小区雨水排放管网。市政雨水排放与小区雨水分别独立排放。武汉市雨水暴雨强度公式为：q=885(1+1.58Lg)/(t+6.37)0.604（L/S,公顷） 。按重现期 P1 计，径流系数为 0.6。t=t1+mt2=10+2t23主雨水管管径（末端）为 D1200.i0.003。D电气规划指标：(一)、供电普通住宅用电负荷按每户 4KVA 估算，联体别墅用电负荷按每户 8KVA 估算，独立别墅用电负荷按每户 15KVA 估算，公建用电负荷按每平方米 100VA 估算，另考虑道路照明等市政及物业管理设备用电，一期（大一期）用电量约 1.3 万 KVA。

13、由于本小区用电量较大且配电范围较广，总体需规划设置一座 35/10KV 的变电站，其中一期(大一期)用电量约 1.3 万 KVA，需设置 2 个 10KV 开闭所。为了保证供电可靠，采用两路 10KV 高压供电电缆将目前大一期分成两个独立环网配电系统，重要设备分别给出不同地双电源闭环设计，开环运行，10KV 开闭所电源皆从变电站采用 10KV 电缆放射式引来，为了保证变配电设施与建筑规划风格的一致，小区内皆采用户外箱式组合变电站配电，由 10KV 开闭所至箱式变的供电采用环网、开环运行，各箱式变结合各功能组团的布置风格分散布置，深入负荷中心，供配电对象明晰、不会交叉 ，同时体积较小，便于建筑外

14、包装修处理，形成与各组团一致的建筑风格和表现形式。一期(大一期)共需设置 21 个户外箱式变。(二)通信及智能化住宅每户按语音通信 2 门市话、数据通信一个点 210M 的容量进行规划；每户考虑23 个有线电视插座的电平值；住宅及公建设置完善的通信、网络、有线电视、可视(非可视)对讲、监控安防、报警求助、物业管理等智能化系统，并形成整体网络并由小区智能化控制中心统一管理。小区内主干网一律采用光纤，保证有较高传输速度和信号质量。由于小区规模较大，整个总体规划考虑设置一个电话、宽带、有线电视、智能化管理干线光纤网控制中心在大一期会所内。 ，每 500 户设置一个电话、宽带、有线电视、物业管理网络光

15、纤接入网机房，其中一期（大一期）需设置 6 个。光纤接入网机房结合规划建筑设置，可与物业管理用房统一考虑，便于管理和维护。光纤接入网机房再配出传统的计算机网络线、电话线、有线电视线、物业管理网络线，负责本园区的通信及智能化管理。(三) 室外管沟布置室外管线一律入地。电力系统高、低压主干网络采用 1 米宽电缆沟敷设，通信及智能化主干网采用 12 孔 D90 的双壁波纹管埋地敷设，二者均有较大的发展余量。室外管沟皆采用集中排水措施，将雨（渗）水引入统一的排水网络，保证管沟内无积水、维护方便。电缆沟上可铺砖或覆土，保持与道路规划风格一致，又不影响本系统的功能；埋地排管统一设置检修人孔，以满足日常维护

16、及美观的需要。室外主干网络至各楼栋的支线一律采用直埋敷设，电力及通信、智能化网络均分组采用独立式交接箱，以便分段维护和物业管理。交接箱可结合园林小品设置，也可结合建筑外墙或围栏的建造样式，以便与建筑风格协调统一。二、 顾客群特点及需求分析（董咀良）该项目目标客户群体具有如下共性特征： 年龄方面，客户以 31-40 岁的中青年为主，这部分人普遍学历高，追求生活的档次。  25-30 岁的青年人也占到一定比例，这部分人经济实力有限，但对城花倡导的生活方式非常向往。 教育程度，80%的客户受过高等教育，其中有部分受过本科以上的教育，有出国经历。相对于花城的客户来说，城花的客户有更高的教育程

17、度 客户来源，网罗了武昌区的高校、所有的设计院、各类研究所、金融和医疗机构，其中又以高校的客户最多，其它的客户则绝大多数分布在武昌区的高新企业，如邮科院等。 客户分布，来自洪山区的客户占有最大比例，他们主要是高校老师，政府官员和从事信息技术等高科技含量工作的人。武昌区客户所占比例也较大，关山的客户多半生活或工作在光谷附近。来自汉口，汉阳和东西湖的客户多是认准万科品牌；外地客户所占比例非常小，但其中约有 1/3 来自江浙。 兴趣爱好，约有六成的人在休息时会选择外出散步，其次是看书或看电视。这可能与他们所受的教育或所处的环境有关系，自然运动的时间会比较少。客户特点： 中青年人； 受过高等教育； 身

18、处在受人羡慕的行业中； 有较高的收入； 得到较高的社会肯定评价；   追求生活品质。三、物业管理服务模式从项目定位和客户需求角度上分析有四大特点，其一、新都市主义建筑风格，具备绿色走廊、都市核心、有层次的开放空间、地域性、社区邻里关系特点；其二、独天独厚的自然条件，有丰富的水域和植被；其三、身处在优厚且较大压力的职场上，有着对自然、健康、自由生活环境的渴望；其四、便利的商业、高品位生活方式。针对物业特性和顾客群特点，万科物业将在万科城市花园定位为“free” 的物业管理模式。（一） “free 的”服务模式定位与释义“free”体现自由的、独立的、随意的、自然的、优美的、空闲的、开放

19、的、任性的为人之本性释放，人的情绪、体力、智力、精力被束缚一定程度后得到深度舒展而产生的愉悦感受，是无限美妙和令人遐想的， “free”强调在自然与人文环境、现代与历史风格、建筑与服务气氛的和谐，突出尊重人为环境营造宗旨，回顾历史折射人文情怀，追求自然建立服务特色。实现“free”模式需要必备两条件：一是以“一切皆善，善待一切”的价值观， “free”更多的通过顾客自我情操演绎千变的精彩生活，二是具有开放的建筑风格，舒适的交流空间，风格炯异的商业为大背景。以尊重人文化倡导为前提，在法制、契约、诚信为“free”的底线，相互尊重和理解，共同品位生活。 “free”模式主要由三大元素构成： 开放的

20、1、 自由出入的大社区，充裕的公共设施和场所，独立且安全的组团；2、 物业安全管理重点是组团，将居家报警、单元门禁、院落围墙红外线联动对射、组团可视对讲门禁、安全员定点巡逻、24 小时控制中心值班机制；3、 组团外施行“无人化管理” ，通过智能化设备对主要场所的监控、以及巡视员的交叉巡逻确保公共场所的治安，同时给予顾客的充分自由空间。4、 社区不在是私家领地，而是具有和政府共同治理的特点，引进综合治理办公室、派出所、居委会等机构。只要遵守法律和社区规范的人员，将充分享受无阻尼的服务，尽情享受丰富的生活方式。5、 社区将无“禁止践踏草地”的标识牌，开辟可直接接触的绿地，拉近人与自然的距离，供客户

21、享受青草芬香和阳光沐浴。 生活的1、 引领庭院文化，丰富组团内社区活动，为每组团设置亲善大使，直接为业主排忧解难，建立快速沟通渠道，让业主在大社区中享受更贴切的服务；2、 营造绿树葱荫的生活环境，丰富社区公共场所的娱乐设施；3、 对商业业态更具有生活味布局，生活必配备项目、休闲娱乐项目、咖啡酒吧项目、异国情调的跳蚤市场；亲和力的廉价百货项目；4、 多元的信息沟通渠道，遍布社区的音乐广播、人流密集出的电子屏系统、可随时求助的招援电话、传统的宣传公告栏。5、 缤纷色彩的社区文化，以健康、科学、探险为主题适于各类人群，尤其包括儿童寓教于乐的科教活动。 便利的1、 社区提供便利的商业配套，引进大型购物商家交通车；2、 通畅的交通设计，路边停车方式，缩短步行距离；