保障房审计浅析

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1、浅议保障性住房审计关注的要点和策略 刘龙华（审计署西安办） 保障性住房是党中央、国务院关注民生、心系百姓，解决低收入者住房问题的一项重大民生工程。保障性 住房主要包括廉租房、公租房、经济适用房等，不同的房屋类别面对着不同的社会群体。如今，随着国家 保障性住房的不断投入和发展，保障性住房的建设规模也逐年扩大，为了确保保障性住房的政策落实和建 设成效，审计署每年组织的保障性住房跟踪审计工作也在同步开展。笔者结合近几年保障性住房的审计经 验，就搞好保障性住房审计工作需要关注的要点与策略浅谈几点自己的看法。 要点一：关注保障性住房的政府投入。 一是资金投入情况。目前，保障性住房建设的资金来源主要依靠政

2、府投入或者政府减免相关费用。如 廉租房建设资金来源主要包括：从土地出让净收益中按不低于 10%的比例安排；公积金增值收益在提取风 险准备金和管理费用后的全部余额；各级财政预算资金和社会捐赠资金等。财政预算资金又划分中央财政 和地方财政，中央按照东西部不同的地方财力实施不同的补贴标准，除中央财政按照一定的比例投入外， 其余的则由地方财政配套完成。大力发展和建设保障性住房，首先要解决资金问题，能够做到“有米下锅” 。由于保障性住房见效慢，费时费力，无法带来巨大的经济效益，地方政府不愿投入太多精力去争取和解 决资金，造成了资金匮乏是各地建设保障性住房面对的主要问题，也是保障性住房建设缓慢的首要原因，

3、 因此，关注资金投入是建设保障性住房的基础。 审计实施中，审计人员首先要摸清当地保障性住房的资金规模和来源渠道等基本情况，审查相关资金 投入是否按照国家规定比例拨付。对于资金配套不足的问题，审计人员要分析原因，是地方财政困难难以 投入还是思想观念尚未转变，不愿加大保障性住房的资金投入力度。审计工作要促进地方政府转变思想理 念，加大对保障性住房的投入，变“等米下锅”为“找米下锅”，如开展银行信贷投入，鼓励社会捐赠， 个别地方也推出“租售”并举的措施来筹集资金。对于各项措施，审计中要注意风险控制，防止地方政府 推脱责任，关注有无贪污挪用保障房建设资金等违法违规问题，为保障性住房资金“保驾护航”。

4、二是土地投入情况。土地是保障性住房建设投入的第二大因素，但由于建设保障性住房对地方政府无 法带来任何土地收益，而土地收益又是地方政府财政收入的主要来源，从而造成地方政府对保障性住房的 土地投入力度明显不够，或者划拨土地远离市区，道路交通不便，市政设施配套不到位，造成房屋大量闲 置，居住率不高。审计实施中，审计人员首先要查看当地政府制定的土地规划和年度用地计划，审核当地 是否按照国家要求和规定确保了保障性住房的土地供应，包括供应面积、所占比例等。抽查部分土地进行 实地延伸查看，审核是否具备拆迁、建设和居住条件。具体到每一个保障性住房工程时，要审查项目土地 手续是否完善，土地审批内容与实际是否完全

5、一致，防止开放商利用保障房用地建设商品房。 要点二：关注保障性住房的项目建设。 一是核实项目建设手续。保障性住房建设一般任务重、时间紧，如果按照正常的项目设计、勘探、招 标、审批等过程办理手续，难以在规定时间内完成项目建设任务，所以多数项目都属于边设计、边施工、 边办理手续的“三边”工程。但是项目建设手续是否完善关系着保障性住房的质量和安全，特别是施工单 位的资质证明和招投标程序的规范。由于建设单位经常会以时间紧、任务重作为借口，将应公开招投标项 目未进行公开招标，或者指定项目建设单位。审计实施中，首先检查项目的“四证”是否具备，包括建筑 工程施工许可证、建筑工程规划许可证、建筑用地规划许可证

6、、土地使用权证。其次检查项目的招投标程 序是否规范，有无存在“暗箱操作”，项目签订合同内容与中标通知书内容是否一致，未公开招投标项目 是否履行了相关的审批手续，有无违规转包和分包项目。最后，检查项目施工单位资质、监理单位资质， 有无国家建设主管部门颁发的资格证书。 二是审核项目建设规模。保障性住房与商品房显著不同的特征之一就是房屋建筑面积有着明确规定和 限制，如廉租房单套建筑面积控制在 50 平方米以内，公租房和经济适用房面积控制在 60 平方米左右。保 障性住房面积是国家立足国情，在深入社会调查研究的基础上做出的规定。既能满足一般家庭的正常居住 需要，又能节省土地资源，减轻购房者和租赁者的经

7、济负担与压力。同时限制住房面积也是防止违规享受 保障性住房的有效有段之一，促进了保障性住房退出机制的实施。审计工作中，审计人员要审核房屋建筑 施工图纸，测量房屋建筑面积。然后结合图纸，实地现场审核丈量房屋面积，并计算房屋建筑总面积和总 套数。防止地方政府或者开发商在控制总建筑面积不变的条件下，通过减少房屋套数来增加了单套房屋建 筑面积。 要点三：关注保障性住房的公平分配。 一是掌握房屋分配的管理办法。目前全国各地的经济发展水平各有差异，各地的保障水平也不尽相同， 地方政府可在国家政策的允许范围内，结合当地实际情况和客观条件，制定具体的房屋分配管理办法，做 到保障性住房的公平分配。公平分配是保障

8、性住房政策实施的“生命线”，也是政策落实的核心，加强保 障性住房的分配管理，是对政府执政能力的一种考验。审计实施中，1.审核地方政府制定的保障性住房管 理分配办法或者实施细则是否规范，了解保障性住房的申请条件，如家庭收入和住房面积标准；2.掌握保 障性住房的申请和审批流程，了解内控措施，抓住关键环节；3.摸清当地保障性住房分配管理的基本情况 和保障类别，分析各类保障人群所占的比例，为下一步审查享受人员资格工作做好准备。 二是享受保障性住房的资格审核。由于目前保障性住房管理部门对申请者的财产与收入难以准确核实， 各部门之间的资源信息尚未共享，造成资格审核一直是保障性住房工作的难点，但资格审查是保

9、障性住房 审计工作的重点。审计实施中，审计人员要充分利用审计权限，根据掌握的申请保障房条件，开展计算机 审计，筛选不符合保障条件人员。资格审核部门可以同车管、税务、工商、房管等部门加强合作，将享受 保障性住房的家庭成员信息与车辆登记、房屋产权登记、税收缴纳登记、企业注册登记以及养老保险等信 息进行联网比对，筛选出不符合资格人员，再通过翻阅纸质档案进行比对。对于不符合保障资格人员，除 取消保障资格以外，审计人员要分析将不符合资格人员纳入保障范围的原因，是否存在审批人员“优亲厚 友”或者违规审批。 三是审核房屋分配的后续管理。保障性住房属于临时性过渡保障，并非永久居住，但“只进不出”是 目前我国保

10、障性住房面临的普遍问题，一方面因为退出机制不完善，另一方面因为退出措施在具体实施中 难以操作。由于保障性住房有限，如果不能健全和严格退出机制，势必造成已不符合资格的人群继续享受 保障政策而侵占了其它需要保障人群的利益，从而引起社会不公。因此，制定健全的退出机制，是保证保 障性住房公平分配的重要环节。同时，由于个人工作、家庭收入或个人财产属于动态变化因素，实行保障 性住房的定期复核是保障性住房政策落实的重要内容。加强定期复核，按照资格审查环节对家庭收入、个 人财产等信息进行重新审定；并对房屋居住情况进行调查了解，审核有无转租、转借或者长期闲置。同时， 可将定期复核与随机抽查相结合，确保资格审核的真实性。审计实施中，一方面关注当地制定的退出机制 和动态管理措施是否完善，执行是否科学，并可采取入户调查等方式对结果进行核实。另一方面，对房屋 的入住率和使用率进行调查，重点关注长期闲置或者入住率不高的小区，并分析产生问题的原因，提出审 计建议。 总之，保障性住房的各项政策在我国正在逐步完善，审计人员要充分学习，不断提高自身素质，转变 思想观念，对审计发现的问题从制度、机制上分析原因，提出切实可行的审计建议，推动我国和地方政府 保障性住房工作的顺利开展和完善，更好的发挥审计“免疫系统”功能，服务于国家治理。(刘龙华)