北京怀柔某房地产开发项目可行性研究报告.doc

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1、1 北京北京怀怀柔区柔区 XX 项项 目目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 2 目目 录录 第一部分：项目概况第一部分：项目概况1 1.1 项目位置 1 1.2 规划指标 3 1.3 土地现状与交地条件 4 1.4 招标基本情况 6 第二部分：区域市场分析第二部分：区域市场分析9 2.1 区位环境分析 9 2.2 房地产市场情况分析 .11 2.3 市场总结和测算建议 .13 第三部分第三部分 项目开发经营方案项目开发经营方案15 3.1 项目定位 .15 3.2 开发进度 .15 3.3 售价预期 .16 第四部分：项目投资收益分析第四部分：项目投资收益分析18 4.1 成本假设

2、.18 4.2 建设期整体收益情况 .19 第五部分：综合分析（第五部分：综合分析（SWOTSWOT）与建议）与建议23 5.1 项目与公司发展战略的关系 .23 5.2 项目存在风险及应对方案 .23 5.3 综合评价（SWOT 分析）.24 5.4 结论建议 .25 1 第一部分：项目概况第一部分：项目概况 1.11.1 项目位置项目位置 项目位于北京市怀柔区雁栖镇范各庄村北，111 国道西侧（如图 1-1 所示） ， 距怀柔城区 5 公里，距北京市区 55 公里，距首都机场 35 公里。沿京承高速驱 车约 35 分钟可到四环。项目四至范围为东至雁栖河，南至怀丰路及雁栖镇范各 庄村果园，西

3、至雁栖镇北台上村荒地及范各庄村果园，北至雁栖镇北台上村荒 地及河滩地（如图 1-2 所示） 。 本本项项目位置目位置 中心城区中心城区 怀怀柔区柔区北京市行政区划北京市行政区划图图 2 图 1-1 项目地理位置图 雁雁 栖栖 河河 京密引水渠京密引水渠 111 国国 道道 北台上村荒地及河北台上村荒地及河滩滩地地 范各庄村果园范各庄村果园 3 京密引水渠京密引水渠 图 1-2 项目四至范围图 1.21.2 规划指标规划指标 项目总用地面积为 316358.011 平方米，其中：建设用地面积 229965.551 平 方米；代征城市道路用地面积 77607.901 平方米，代征绿化用地面积 87

4、84.559 平方米。 项目建筑使用性质为住宅可兼容使用性质商业服务业，建筑控制规模为 南至南至111国道国道 东东至雁栖河至雁栖河 4 274239 平方米，建筑控制高度为 12 米，容积率居住商服部分为 1.2，绿地率为 30%。 图 1-3 项目规划意见书附图 1.31.3 土地现状土地现状与交地条件与交地条件 1.3.11.3.1 土地现状土地现状 本项目为北京市土地储备中心招标项目，由北京市土地储备中心怀柔分中 心负责完成该宗地的征地、拆迁工作。目前，出让宗地红线内及代征地范围内 已基本平整完毕，尚还有如下地上物，包括（如图 1-4 所示）： （1）宗地南北两侧有桃树约 430 棵，

5、宗地中部排水渠两侧有杨树、柳 树约 550 棵，已由怀柔分中心完成补偿工作； （2）宗地内有 3 条高压线、2 条低压线、1 条有线电视光缆和 1 条排 水渠未迁改。目前已经完成迁改施工设计方案和施工预算工作， 拆除、清理费用由中标人承担； （3）宗地东侧有平房 37 间未拆除。目前此房空置，可作为中标人临 时施工用房，若中标人不用，怀柔分中心负责拆除并承担费用。 5 图 1-4 项目用地现状照片 1.3.21.3.2 承诺交地状况和时间承诺交地状况和时间 怀柔分中心才承诺按以下期限要求，向中标人供地; 在与中标人签订土地开发建设补偿协议后 5 个日内，且支付土地开发 建设补偿费首付款 95%

6、后，怀柔分中心向中标人交付“三通一平”的现状土地。 在中标人完成项目全部开发建设并通过建设管理部门的竣工验收前 30 日内， 且付清全部土地开发建设补偿费后，怀柔分中心向中标人提供项目用地红线外 红线红线内基本平整完内基本平整完毕毕 宗地宗地边缘边缘高高压线压线 东侧东侧平房平房 37 间间 宗地内桃宗地内桃树树 430 棵棵 6 市政管线（上水、雨污水、电力、热力、燃气、通信）接用条件。 1.41.4 招标基本情况招标基本情况 1.4.11.4.1 底价、保证金底价、保证金 本次招标为暗标形式，开标前不公布底价，开标当场公布，低于招标底价 的投标价，招标人将不予接受。 本次招标底价由宗地地上

7、可出让部分的政府土地收益和土地开发建设补偿 费两部分组成。项目地块的土地开发建设补偿费为 261065600 元人民币。 投标保证金为人民币 6000 万元，投标人必须在 2007 年 10 月 29 日 15：00 时前汇入指定银行账号（户名：北京市土地整理储备中心；银行：北京银行东 单支行，账号：2011 1001 805 ） 。投标保证金以支票（或汇票）形式交纳，投 标人应在上述日期前将支票（或汇票）交到北京市土地储备中心，并保证在交 纳之日起至投标人投标文件有效期届满时段内能够在北京市内的任意一家银行 的分支机构即时兑现。 1.4.21.4.2 竞买申请与竞价时间竞买申请与竞价时间 本

8、次投标的预登记时间为 2007 年 10 月 29 日上午 8：30-11：00，下午 13：30-15：00，投标登记地点为北京市东城区和平里北街 2 号北京市国土资源 局二层北京市土地交易市场。 只有参加了投标预登记的投标人才有权参加投标，投标时间为 2007 年 10 月 31 日上午 9：00 时10：00 时（或招标人另以补充文件形式通知的时间） ， 2007 年 10 月 31 日上午 10：00 时整为本次投标截止时间。投标地点为北京市 东城区和平里北街 2 号北京市国土资源局二层北京市土地交易市场。本次 招标将于投标截止时间的同一时间、同一地点开标。 1.4.31.4.3 付款

9、进度要求付款进度要求 政府收益部分，中标方应在与北京市国土局签订北京市国有土地使用权 出让合同后 3 个工作日内，交纳宗地价格中政府土地收益总额的 20%，剩余 7 政府土地收益须在 180 日内付清。 土地开发建设补偿费部分，中标方应在签订土地开发建设补偿协议3 日内，一次性支付 95%的土地开发建设补偿费，计人民币 248012320 元，其中 土地开发建设补偿费总额的 20%作为定金。怀柔分中心保证该项目竣工验收前 30 日内，向中标方提供市政管线（上水、雨污水、电力、热力、燃气、通信） 接用条件，中标人需在办理市政管线的接通手续前 5 日内，向怀柔分中心付清 剩余土地开发建设补偿费。

10、1.4.41.4.4 评分标准评分标准 评标分两个阶段进行： 第一阶段：评估和比较投标人的财务实力（20 分） 第二阶段：综合（80 分） （1）投标价格，35 分 采用分段打分：投标价格低于招标底价视为无效标书，投标价格达到招 标底价的得 20 分；政府约定的该宗地成本折算点价格约为本次出让宗地招标 底价的 1.25 倍，达到折算点得 33 分，高出折算点价格部分按照本次招标最高 价与折算点价格之间差价的线性差值计算得分；投标价格高于底价，但未达 到政府约定土地取得成本折算点价格的，按照投标价在底价与折算点价格之间 的线性差值计算。 （2）付款进度，15 分 中标人与市国土局签订北京市国有土

11、地使用权出让合同当日一次性付 清政府土地收益得 10 分；达到最低付款进度要求得 5 分，每提前 1 个月付清得 0.5 分。 土地开发建设补偿费，满足付款进度要求的，得 5 分。 （3）资质业绩，10 分 房地产开发等级资质及同类房地产开发项目的业绩。 8 （4）经营理念，15 分 该项目开发对区域经济的带动和影响，执行国家房地产政策的举措、开发 企业的社会责任感。 （5）综合印象，5 分 由专家组评定。 9 第二部分：区域市场分析第二部分：区域市场分析 2.12.1 区位环境分析区位环境分析 2.1.12.1.1 大区位分析大区位分析 1项目位于怀柔项目位于怀柔新城的雁栖组团新城的雁栖组团

12、 怀柔区是北京富有个性特色的山水历史名城，一直是北京市重要的旅游、 会议、休闲和都市工业发展的重点板块。在北京城市总体规划（2004 年2020 年）中怀柔新城被规划为北京东部发展带上的重要节点、国际交往中心的重要 组成部分，被定位为生态涵养发展区（如图 2-1 所示） ，承担建设首都坚实的生 态屏障和市民文化休闲的理想空间的战略任务。 图 2-1 怀柔区功能定位示意图 东部发展带东部发展带 雁栖组团雁栖组团 怀柔怀柔 10 怀柔新城规划“两区” 、 “两组团”格局，包括中心区（老城区、东区） 、东 部新区（北房镇、杨宋镇） 、雁栖组团、庙城组团（如图 2-2 所示） 。项目所在 的雁栖组团与

13、东部新城、东区将是新城的主要发展方向，重点发展旅游、会议、 休闲、度假、影视文化、教育及研发等功能。 2-2 怀柔新城规划示意图 2 2区域拥有良好的休闲度假资源区域拥有良好的休闲度假资源 项目位于雁栖湖组团的中心位置，东侧比邻雁栖河。市级红螺旅游度假区、 红螺湖水上乐园、雁栖湖水上旅游度假区、怀柔乡间情趣园环绕四周，区域自 然资源丰富，风景秀丽，同时拥有 111 国道、京承高速路等便捷的交通，使区 域已成为距离北京城区最近的休闲度假区之一。目前雁栖湖东南侧已建或正建 20 座宾馆培训中心，正在大力发展旅游度假经济，加强旅游度假配套产业的建 设。区域具备开发休闲度假型居住区的先天条件和良好的发

14、展前景。 雁栖组团雁栖组团 老老 城城 区区 东东部新部新 区北房区北房 杨杨宋宋 庙城组团庙城组团 东区东区 11 项目东侧的雁栖工业开发区正在逐渐成为怀柔的主要经济增长点，区域市 政设施基本完善，将发展成为规模较大的工业园区，大量的高科技人才的聚集 也将催生对区域高尚居住配套的需求。 2.1.22.1.2 项目配套条件项目配套条件 项目周边交通条件较为便捷，南临 111 国道，从北四环上京承快速经 111 国道可以很顺畅地到达本项目。未来区域不但将规划完善新城对外交通联系通 道，还要加强怀柔新城组团之间的联络通道，使整个区域的交通更加顺畅。此 外，怀柔新城交通规划还规划有城市东部南北方向的

15、快速城市铁路干线-S6 线， 该规划线位穿过怀柔新城组团，位于京密路以西，京承铁路以东，并在京承铁 路怀柔站以东、京密路以西设置一处城市铁路站，同时规划一处综合客运交通 换乘枢纽。交通便捷度的提高将进一步缩短项目所在区域与城区的空间距离， 为区域开发旅游休闲度假区配备了有力的软件基础。 项目周边配套较少，目前主要的生活、教育、医疗配套还要依仗怀柔老城 区，未来随着新城东区的公共服务中心的建设，区域的生活配套条件将得到较 好的改善。 2.22.2 房地产市场情况分析房地产市场情况分析 2.2.12.2.1 怀柔住宅市场分析怀柔住宅市场分析 表 2-1 在售普通住宅项目基本情况表 项目名称项目名称

16、 项目位项目位 置置 建筑类型建筑类型开盘时间开盘时间 总建筑面积总建筑面积 （万（万/） 容积率容积率售价（元售价（元/） 栖美国际 雁栖开 发区 板楼2005-5-18101.644700 宽沟九号桥梓镇 双拼、叠拼、 板楼 2007-104.91板楼 6000-8000 金善名居庙城镇板楼2007-7-148.81.55000 由于怀柔区距离市区较远，所以目前的普通住宅的需求客户基本为地缘客 户，房地产需求反应为真实的消费需求，夹杂少量投资需求。 12 目前怀柔区在售项目极少，除了个别尾房项目外，新项目只有宽沟九号和 金善名居。整体来看，在售项目项目规模都较小，消化速度较慢。开发商多为

17、本地企业，开发水平不高。 整体来说，怀柔区城区住宅市场价格在 4800-6000 元/平方米之间，城区周 边乡镇住宅市场价格在 4500-5500/平方米。其中需要说明的是新开项目宽沟九 号将目标客户锁定在北京城区，所以售价高于区域整体均价。 2.2.22.2.2 怀柔别墅市场分析怀柔别墅市场分析 表 2-2 在售别墅类项目基本情况表 项目名项目名 称称 项目位置项目位置建筑类型建筑类型开盘时间开盘时间 总建筑面总建筑面 积（万积（万/） 容积率容积率 地上面积售价地上面积售价 （元（元/） 红螺湖 别墅 红螺湖东 岸 独栋 2003-94.50.23 15000 天恒别 墅山 红螺湖西 侧

18、独栋、双拼 2007-5-26130.36 12000 塞班假 日 红螺湖双拼、联排 2005-5-280.644.1 联排 7000 山水墅雁栖环岛独栋、双拼、 联排 2005-122.40.36 联排 6900；独栋 10000 欧郡杨宋镇独栋 2006-9-30200.4 11500 龙山新 新小镇 庙城镇独栋、双拼、 联排、四合 院 2004-344.80.56 独栋 12500 宽沟九 号 桥梓镇双拼、叠拼、 板楼2007-104.91 叠拼 8000- 10000；双拼 10000-12000 怀柔区自然景观丰富，适宜度假休闲居住，近几年区域别墅市场发展迅速， 其中红螺湖别墅、龙山

19、新新小镇、别墅山项目是区域别墅类产品的代表，在整 个北京别墅市场也具有一定的知名度。区别于普通住宅产品，怀柔的别墅需求 富有弹性，市场表现因各自景观条件不同差异较大。但总体来说可以分为三类： （1）高档别墅 13 产品景观条件极好，此类别墅较为稀缺，替代产品较少，价格较高，独栋 别墅销售均价在 1.5 万元以上。购买客户以北京城区客户为主，功能上以休闲 度假为主。以红螺湖别墅为代表。 （2）中档别墅 产品具有一定的景观优势或项目的小景观环境较好，独栋别墅销售均价在 12000 元/平方米以上。购买客户以北京城区客户占较大比例，功能上以休闲度 假为主。以龙山新新小镇和别墅山为代表。 （3）经济型

20、别墅 此类别墅开发时间较早，项目环境比较一般，没有直接的景观优势，但交 通便利，距离怀柔城区较近。销售均价在 7000 元/平方米以上。购买客户以地 缘型客户为主，多为第一居所。以塞班假日别墅为代表。 2.32.3 市场总结和测算建议市场总结和测算建议 2.3.12.3.1 市场分析总结市场分析总结 怀柔区的普通住宅市场仍以地缘型客户为主，需求以消费性需求为主， 均衡价格在 5000-6000 元左右。别墅类产品层次区分明显，面向北京城 区客户的高端产品价格要明显高于其他产品。所以将目标客户群锁定 在城区客户，是项目提高整体盈利率的有效手段。 怀柔区自然景观较为丰富，相比其他郊区具有较大的景观

21、优势，虽然距 离城区较远，但京承高速道路顺畅，由望和桥走京承高速到达怀柔城 区仅半小时车程，到达项目地块大约 40 分钟。与其他郊区项目比较， 交通条件属于中等水平。具备打造类别墅产品的外部条件。 怀柔区由于与城区之间隔着顺义区，且顺义的别墅市场容量较大，致使 城区居民的北部郊区别墅需求大部分都被顺义区所吸纳。所以怀柔区 别墅产品在价格上要明显低于顺义区的别墅类产品。 项目位于怀柔雁栖镇，距离雁栖湖仅 5 分钟车程。由于雁栖湖区域缺乏 14 品牌别墅项目，此地区尚未像红螺湖区域为别墅客群所认知，区域价 值尚未被挖掘。所以目前区域以地缘型客户为主，产品价格偏低，但 雁栖湖具备独立打造品牌居住区的

22、特质，区域价值升值空间较大。 北京市郊区类别墅的市场表现看，面积较小的类别墅产品销售情况要好 于面积较大的项目。 2.3.22.3.2 测算建议测算建议 项目地块容积率为 1.2，限高 12 米，根据建筑密度测算，做满建筑规模 需要全部做成 4 层的楼房。考虑到联排别墅不宜超过 3 层，4 层叠拼别 墅适宜成为此项目的主要建筑类型。 物业类型建议：叠拼别墅、点式大户型洋房、中小户型花园洋房 售价建议：居住类产品整体均价 8500 元/平方米，商业类产品整体均价 11000 元/平方米。 规划设计建议：1、在保证产品品质的前提下，尽量降低套型面积，可多 设计赠送空间，提高户型实际使用面积；2、叠

23、拼户型要考虑户型拼接； 3、北侧雁栖河，西侧山脉是本项目的重要景观亮点，要求尽可能最大 程度利用；4、项目地势较低，且东侧临近 111 国道，可在项目东侧布 置商业以阻挡外界视线及道路噪音。 15 第三部分第三部分 项目开发经营方案项目开发经营方案 3.13.1 项目定位项目定位 依据我们对区域现状的调查和相关的市场分析，结合地块的开发条件和公 司的自身情况，我们对项目做如下定位： 3.1.13.1.1 叠拼别墅（宗地内侧区域叠拼别墅（宗地内侧区域、临雁栖河区域）、临雁栖河区域） 以高端消费者为目标客户，建造 200-300 平方米户型为主的叠拼别墅，近 可观水、远可观山。上叠户型有露台，下叠

24、户型有地下室、花园。 3.1.23.1.2 点式大户型洋房（宗地东侧区域）点式大户型洋房（宗地东侧区域） 以中、高端消费者为目标客户，建造以 160-200 平方米户型为主的点式大 户型洋房，270 度观景，户户有入户花园，多阳台、飘窗，注重生活品质及使 用功能，模糊第一居所及第二居所的概念。 3.1.33.1.3 中小户型花园洋房（宗地外侧区域）中小户型花园洋房（宗地外侧区域） 以中、高端消费者为目标客户，建造以 70-140 平方米户型为主的休闲度假 公寓式花园洋房。90 平米以下户型可以设计部分精装修产品，满足都市白领小 资的休闲度假需求。 3.23.2 开发进度开发进度 3.2.13.

25、2.1 总体进度安排总体进度安排 项目 2007 年底投标取得土地, 2008 年四季度可具备开工条件，根据本项目 的规模和市场容量对产品的吸纳程度，我们认为本项目开发可以两期内完成， 项目预计 2009 年2011 年 2 季度作为销售周期，在 2011 年 2 季度项目全部销 售并且结转收入完毕。 16 3.2.23.2.2 重要节点安排重要节点安排 表 3-1 开发进度安排表 重要节点重要节点一期时间安排一期时间安排二期时间安排二期时间安排 开工2008 年 10 月2010 年 1 月 开盘2009 年 1 月2010 年 4 月 结构封顶2009 年 6 月2010 年 9 月 完成

26、外立面2009 年 8 月2010 年 11 月 全部交付使用2010 年 1 月2011 年 4 月 3.3.3 3 售价预期售价预期 3.3.13.3.1 物业处置整体方案物业处置整体方案 项目住宅和商业部分准备全部销售。 3.3.23.3.2 意向销售价格与销售率意向销售价格与销售率 根据周边房地产市场情况，预计项目在 2009 年2011 年 2 季度整个销售 期内，类别墅住宅预计销售均价在 8500 元/平米，商业部分预计销售均价在 12000 元/平米。根据市场需求状况及我公司项目运作的水平，预计截至到 2011 年 2 季度项目结盘时，项目整体销售率争取达到 100%。 表 3-

27、2 项目销售比例时间分布表 年份年份2009 年年2010 年年2011 年年 季度 1 季 度 2 季 度 3 季 度 4 季 度 1 季 度 2 季 度 3 季 度 4 季 度 1 季 度 2 季 度 3 季 度 销售 率 4.0%6.0%8.0% 11.0 % 11.0 % 8.0%10.0%10.0%12.0%15.0%5.0% 3.3.33.3.3 销售、回款计划销售、回款计划 项目共分两期，住宅产品一期从 2009 年 1 季度开始销售，二期从 2010 年 2 季度开始销售，商业部分从 2011 年 2 季度开始销售，地下独立车库一期 2010 年 1 季度销售，二期 2011

28、年 2 季度开始销售。 17 表 3-3 项目各部分回款计划表 年份年份2009 年年2010 年年2011 年年 季度 1 季 度 2 季 度 3 季 度 4 季 度 1 季 度 2 季 度 3 季 度 4 季 度 1 季 度 2 季 度 3 季 度 住宅 (%) 4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%8.0%10.0%10.0%12.0%15.0%5.0% 商业 (%) 40%60% 车库 (%) 40%40%20% 18 第四部分：项目投资收益分析第四部分：项目投资收益分析 4.14.1 成本假设成本假设 本项目的招标为暗标，开标前不公布底价，投标需向一级开发方怀柔分中 心支付的土

29、地开发建设补偿费为 26106.56 万元，约合楼面地价 952 元/平方米， 考虑政府收益以及市场竞争情况，本次测算总地价暂按 49363 万（楼面地价 1800 元）来进行。 其他各项成本根据公司以往经验和北京当地行业平均水平估算。 表 4-1 经济测算依据表 北京怀柔区北京怀柔区 XX 项目经济测算项目经济测算主要参数说明表主要参数说明表 类别类别项目项目单位单位取值取值说明说明 住宅类楼面 地价 元/ 平米 1800 商业类楼面 地价 元/ 平米 1800 土地成交价万元49363 地下部分补 交出让金单 价 元/ 平米 40 地下部分补 交地价款 万元91 因地上/地下经营性面积增加

30、、各类物业性 质调整产生的土地差价 契税%3%最终土地价格的 3 土地 成本 合计万元50937以上三项之和 前期工程费2.00% 包括可研、勘察规划设计等，按合计占建 安成本的 2%估算 基础设施配套 元/ 平米 200小市政按地上面积 200 元/平米估算 别墅类住宅 元/ 平米 1600 别墅类住宅单方建安成本按 1600 元/平米 考虑 配套商业 元/ 平米 2100底商单方建安成本按 2100 元/平米考虑 独立地下机 动车库 元/ 平米 2100按综合平均地下面积 2100 元/平米 建安 工程 费 相关费用1.50%招投标、监理、质监等费用，按建安的 19 1.5%估算 间接费用

31、3.00%主要为管理等费用，按建安成本的 3% 资本化利息6.55%根据现金流测算 不可预见费3.00% 土地成本、前期工程费、基础设施配套、 管理费用、资金成本之和的 3%考虑 直接开发成本万元121159 土地成本+前期工程费+基础设施配套+资 金成本+管理费用+不可预见费 别墅类住宅 元/ 平米 8500 配套商业 元/ 平米 12000售价 车位 元/ 个 100000 总销售收入万元243083 销售费用4.00% 含销售佣金及推广费用，合计按销售收入 的 4%计算 营业税费及其附加5.50%按销售收入的 5.5%计算 4.24.2 建设期整体收益情况建设期整体收益情况 4.2.14

32、.2.1 总销售收入总销售收入 项目整体销售收入 243083 万元，整盘销售均价别墅类住宅部分为 8500 元/ 平米，商业部分为 12000 元/平米，车位 10 万/个。 4.2.24.2.2 静态经济效益分析静态经济效益分析 表 4-2 项目经济测算汇总表 北京怀柔区北京怀柔区 XX 项目收益测算汇总表项目收益测算汇总表 序号序号项项 目目总额（万元）总额（万元）折合可售单价（元折合可售单价（元/平米）平米） 1销售收入销售收入243,083.158,863.92 销售成本销售成本158,550.635,781.48 开发成本开发成本121,159.444,418.02 土地取得成本5

33、0,937.351,857.41 前期工程费1,013.2336.95 基础设施5,484.78200.00 2 配套设施0.000.00 20 建安工程费51,421.361,875.06 开发间接费1,542.6456.25 资本化利息7,231.16263.68 不可预见费3,528.92128.68 营业税及其附加营业税及其附加37,391.191,363.45 营业税13,369.57487.52 土地增值税24,021.62875.94 毛利毛利84,532.523,082.44 3 毛利率毛利率34.78% 4销售费用销售费用9,723.33354.56 所得税前利润所得税前利润

34、74,809.192,727.88 5 所得税前利润率所得税前利润率30.78% 6所得税所得税18,702.30681.97 净利润净利润56,106.892045.91 7 收入净利率收入净利率23.08% 通过上表可知，项目销售成本为 158551 万元，其中开发成本为 121159 万 元，营业税及附加为 37391 万元。项目可实现毛利润 84533 万元，所得税前利 润为 75809 万元，净利润 56107 万元；项目毛利率 34.78%，所得税前利润率为 30.78%，净利率 23.08%，盈利水平较高。 4.2.34.2.3 动态经济效益分析动态经济效益分析 按季度排算项目的

35、现金流情况（未考虑利息支出） ，项目的资金占用峰值出 现在 2008 年，其中最高资金占用峰值为 49920 万元，出现在 2008 年 4 季度。 将季度现金流合计成年度现金流后如下表所示。 表 4-3 现金流量表 北京怀柔区北京怀柔区 XX 项目现金流量表项目现金流量表 项目项目合计合计2007 年年2008 年年2009 年年2010 年年2011 年年 一、现金流入一、现金流入24308300628899243387761 住宅销售回款22460300628898984171873 商业销售回款1200000000 车位销售回款6480000259212000 二、现金流出二、现金流出

36、20741351018737724753257503888 土地费用509375093700070847 前期工程费1013812942842840 建安工程费5142106171118271182771 基础设施费5485002742021597 21 配套设施费000002742 开发间接费154302785244940 不可预见费3529063512001129247 营业税及附加133700034595084565 销售费用3739100251636974827 所得税预缴607700157223113510 所得税清算1262500002194 土地增值税预缴243100629924

37、12625 土地增值税清算21591000021591 三、净现金流三、净现金流35670-51018-7377381366668316914 累计现金流35670-51018-58395-202594642463338 四、内部收益率四、内部收益率39.19% 五、投资回收期（静态）五、投资回收期（静态）3.30 根据季度现金流量表，可知项目的所得税后内部收益率（FIRR）为 39.19%，投资回报水平较高。项目投资的静态回收周期为 3.30 年，资金回收较 快。 4.2.44.2.4 敏感性分析敏感性分析 对不同的成交地价情况下的收益水平进行敏感性分析，详见下表。 表 4-4 敏感性分析

38、北京怀柔区北京怀柔区 XX 项目收益水平敏感性分析项目收益水平敏感性分析 土地成交价（万元）土地成交价（万元）楼面地价（元楼面地价（元/平米）平米）净利润（万元）净利润（万元）净利率净利率内部回报率内部回报率 32909（招标底价）12006571927.04%61.35% 41136（折算点价格）15006140425.26%48.31% 4936318005610723.08%39.19% 5759021005277421.71%31.85% 6581724004845819.93%26.34% 7404527004414318.16%21.93% 8227230003982816.38%

39、18.33% 注：住宅销售均价 8500 元/平方米，商业 12000 元/平方米，车位 10 万元/个。 4.2.54.2.5 盈亏平衡分析盈亏平衡分析 项目的保本售价为 5781 元/平米，也即项目的销售均价不低于该价格，项 目不会出现亏损。 22 在其他条件不变，均价为 8864 元/平米的情况下，项目的保本销售率为 65.22%。 通过盈亏平衡分析发现，项目的保本售价低于当前该区域的平均市场价格， 保本销售率远低于市场住宅平均销售率和我公司各项目的经验销售率。如果不 出现政策、管理风险，项目出现亏损的可能性较小。 23 第五部分：综合分析（第五部分：综合分析（SWOTSWOT）与建议）

40、与建议 5.15.1 项目与公司发展战略的关系项目与公司发展战略的关系 北京是公司整个区域战略布局的桥头堡，市场容量大、发展潜力大，继续 加强北京区域的土地储备，有助于进一步提升公司实力，符合公司中长期发展 战略。 公司 2009-2010 年销售资源缺口较大。公司目前已经具备和可能获得的土 地资源储备不足以支撑公司 2009-2010 年发展目标，且目前土地储备中公建占 了较大的比例。本项目的储备有利于补充公司 2009-2010 年住宅类销售资源， 对于公司上市以后的表现具有很大的支撑意义。 本项目容积率低，适合开发别墅和类别墅住宅，有利于实现公司向开发高 端、高附加值产品的转型。 5.2

41、5.2 项目存在风险及应对方案项目存在风险及应对方案 风险一：项目距市区较远，周边配套不完善风险一：项目距市区较远，周边配套不完善 项目位于北京市郊县怀柔区，距离中心城区较远，市政公共设施配套尚不 齐全，较为缺乏大规模商业配套。目前主要的生活、教育、医疗配套还要依仗 怀柔老城区。 随着项目所在区域城市规划工作的进一步实施，周边市政配套将逐步完善。 另外项目内部未来进一步规划幼儿园、超市、会所等社区配套设施，可以缓解 部分配套不足的问题。 风险二：区域别墅类产品市场价值尚待挖掘风险二：区域别墅类产品市场价值尚待挖掘 一方面，怀柔区经济欠发达，别墅住宅市场地缘型客户较少，且地缘型客 户需求以消费性

42、需求为主，总价承受能力较低。另一方面，怀柔区由于与北京 市中心城区之间隔着顺义区，且顺义的别墅市场容量较大，致使城区居民的北 部郊区别墅需求大部分都被顺义区所吸纳。此外，项目所在的雁栖湖区域缺乏 24 品牌别墅项目，区域价值尚待挖掘。 未来产品定位上可以适当增加文化内涵，调高产品档次，提升产品品质， 实行差异化营销策略，打造雁栖湖品牌居住区，以吸引中心城区客户前来置业。 此外随着 111 国道的进一步整修完善以及京承高速道路的顺畅，以及与邻近的 红螺湖别墅区互动开发，将逐步挖掘区域别墅类产品市场价值，区域升值空间 巨大。 5.35.3 综合评价（综合评价（SWOTSWOT 分析）分析） 优势：

43、优势： 1、周边自然条件优越，北侧雁栖河，西侧山脉是本项目的重要景观亮点， 有利于打造高品质的产品； 2、土地成本较低，经济效益良好，具有较高赢利水平； 3、项目地块规整，用地集中，利于规划； 4、项目紧邻怀柔区最重要的交通线 111 国道，对外交通联系便利； 5、项目容积率低，规模较大，有利于树立公司开发高端、高附加值产品的 市场形象和品牌； 6、符合公司的长期的土地储备战略； 劣势：劣势： 1、项目周边区域经济发展状况一般，地缘客户市场情况不乐观； 2、区域位置比较偏远，周边市政配套不够齐全； 3、产品若主要面向城区客户需求，该类产品的差异化定位和市场销售问题 还需要进一步关注和研究。 2

44、5 机会：机会： 1、北京可开发土地日益稀少以及国家对别墅用地的停止审批，使该项目成 为不可多得的资源； 2、随着周边别墅项目市场推广力度的加强，雁栖湖别墅区的市场形象的进 一步形成，必将提升区域市场认可度。 威胁：威胁： 1、项目土地成本较低，吸引了其他的开发商有意与我司争夺该项目； 2、顺义区别墅和类别墅产品开发量较大，将对该项目高端客户形成一定的 分流。 5.45.4 结论建议结论建议 综上分析，综上分析，本项目所在地块区域升值潜力较大，项目经济效益较好，具有本项目所在地块区域升值潜力较大，项目经济效益较好，具有 较高赢利水平和抗风险能力，项目的实施有利于公司在继续稳定在北京市场的较高赢利水平和抗风险能力，项目的实施有利于公司在继续稳定在北京市场的 品牌形象和市场地位，符合公司中长期发展战略，同时对于公司上市之后的表品牌形象和市场地位，符合公司中长期发展战略，同时对于公司上市之后的表 现有着重要支撑意义。现有着重要支撑意义。 建议董事会授权公司经营层参加该项目的招标竞价。建议董事会授权公司经营层参加该项目的招标竞价。